Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 по делу N А07-11020/2017 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Савченко Евгений Владимирович (далее - ИП Савченко Е.В., предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:58:030202:2, расположенного по адресу: г. Ишимбай, ул. Набережная, 3 с учетом протокола разногласий по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 4.2, 4.3, 4.4., 4.5, 4.8, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.3, 8.3, 22.2, 11.5, 11.6, 11.7, 11.8 в редакции истца, обязать Администрацию произвести перерасчет арендной платы с учетом утвержденных пунктов протокола разногласий (л.д. 12-15).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 (резолютивная часть объявлена 23.08.2017) с учетом определения об исправлении опечатки от 30.08.2017 заявленные исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 в п. п. 3.2., 4.2., 4.8., 8.3, 11.5 принять в редакции ИП Савченко Е.В., п. п. 3.1., 3.3., 3.5., 4.3., 4.4., 4.5., 6.1, 6.2., 6.3., 6.4., 7.1, 7.3., 11.2, 11.6, 11.7, 11.8 принять в редакции Администрации. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения (л.д. 83-90).
Дополнительным решением от 18.09.2017 (резолютивная часть объявлена 14.09.2017) с Администрации в пользу ИП Савченко Е.В. взысканы судебные расходы в размере 3 000 руб. (л.д. 96-98).
С вынесенным решением не согласился предприниматель (далее также - апеллянт, податель жалобы), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, принять п. п. 3.2., 4.2., 4.3., 4.4., 4.8., 6.1., 6.2., 6.3., 6.4, 7.3., 11.5 договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 в редакции предпринимателя, п. п. 3.1., 3.3, 3.5., 7.1., 11.2., 11.6., 11.7 принять в редакции Администрации.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неверное применение судом первой инстанции положений абз. 6 6 п. 22 ст. 3 ЗК РФ к п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора. Апеллянт полагает необходимым исключить названные пункты, поскольку субъекты, на которых распространяется действие данных положений, четко ограничены законодателем.
Ссылаясь на Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размер арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), апеллянт указывает, что при определении арендной платы за основу берется кадастровая стоимость земельного участка, а, следовательно, возможна компенсация арендатору затрат арендодателя по улучшению участка, если данные улучшения явились основанием для оценщиков по изменению кадастровой стоимости. Таким образом, п. 7.3 договора подлежат принятию в редакции истца.
Указание в п. 4.3 на возможность информирования о наличии нового расчета арендной платы через средства массовой информации, апеллянт оценивает как перекладывание ответственности арендодателя на арендатора и противоречие положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта только в оспариваемой части (пункты 4.3, 4.4, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 7.3) участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объектов недвижимости административно-бытовой корпус, производственный корпус, компрессорная, битумная насосная, склад утяжелителя карбонатного в соответствии с записями о государственной регистрации прав N 02-04/109-04/375/001/2016-5491/3, 02-04/109-04/375/001/2016-5492/3, 02-04/109-04/375/001/2016-5494/3,02-04/109-04/375/01/2016-5495/3,02-04/109-04/375/001/2016-5496/3 от 21 июля 2016 года, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Ишимбай, ул. Набережная, д. 3 (л.д. 62, 63).
Обозначенные выше объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:586030202:2, площадью 65 196 кв. м из земель населенных пунктов.
13.10.2016 истец обратился в Администрацию о предоставлении указанного выше земельного участка в аренду для организации производства оборудования по переработке нефтесодержащих отходов (л.д. 24).
Администрацией в адрес ИП Савченко Е.В. направлен проект договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.09.2016 (л.д. 26-31).
Истцом в адрес Администрации направлен протокол разногласий по пунктам 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4., 4.5, 4.8, 6.1.6.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.3, 8.3, 11.2, 11.5, 1.6, 11.7, 11.8. (л.д. 34-37).
Письмом N 5045 от 28.12.2016 ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца (л.д. 38).
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя в части, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не согласовано распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, в силу чего п. 3.2 был исключен из условий договора. Пункт 4.2 принят в редакции истца, поскольку арендная плата подлежит начислению с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу. Также же судом установлено, что позиция истца по п. 4.8 договора о возможности в случае изменения размера и условий оплаты арендной платы досрочного расторжения договора по инициативе арендатора либо внесении изменений в условия договора в части размера арендной платы и условий оплаты не противоречит действующему законодательству и должна быть принята в его редакции. Пункт 8.3 спорного договора судом первой инстанции исключен по предложению ИП Савченко Е.В., поскольку истец возражал против безакцептного списания суммы задолженности по арендным платежам со своего расчетного счета в банковском учреждении. Кроме того, суд первой инстанции исключил п. 11.5 договора, согласно которому арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка. Оснований для удовлетворения требований истца по иным заявленным пунктам судом первой инстанции не установлено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 445 ГК РФ возникающие при заключении публичного договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 4.3 договора в редакции Администрации: обо всех произошедших изменениях арендодатель направляет в адрес арендатора новый оформленный расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора или информировать арендатора через средства массовой информации.
Пунктом 4.3 спорного договора также определено, что арендная плата за год определяется в соответствии с решением Совета муниципального района Ишимбайский район РБ "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" от 03.02.2016 года N 40/739.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В п. 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
При таких обстоятельствах, поскольку спорный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и арендодатель вправе рассчитывать на получение, а арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
Таким образом, предположения апеллянта о том, что новый оформленный расчет арендной платы становится неотъемлемой частью договора только после его подписания, являются неверными.
Пункт 4.3 договора определяет случаи изменений арендной платы: это изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, органов уполномоченных на принятие данных решений, устанавливающих размер арендной платы за землю, что соответствует названным положениям ЗК РФ и постановления Пленума N 73.
Пункт 4.4 согласуется с условиями пункта 4.3 и должен и обоснованно изложен судом первой инстанции в редакции Администрации.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте в отношении п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, регламентирующих порядок отказа от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, ошибочны в силу следующих обстоятельств.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно п. 9 ст. 22 названного Кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Приведенная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ направлена на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя. Арендные отношения в подобных случаях могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых должен оценить суд.
Оценив по правилам ст. 431 ГК РФ изложенные в п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора положения, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что они направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды, что прямо противоречит приведенной выше норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного постановления Пленума).
Приведенная выше норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ является императивной.
Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что недействительность спорных пунктов договора не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды в установленном судебном порядке при наличии на то оснований.
При указанных обстоятельствах правомерным является предложение истца об исключении пунктов 6.1, 6.2., 6.3., 6.4 из договора.
В тексте апелляционной жалобы ее податель также указывает на неправомерность принятия п. 7.3 договора в редакции Администрации: "Стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях.".
Апеллянт указывает, что при определении арендной платы за основу берется кадастровая стоимость земельного участка, а, следовательно, возможна компенсация арендатору затрат арендодателя по улучшению участка, если данные улучшения явились основанием для оценщиков по изменению кадастровой стоимости
Судебная коллегия полагает, что принятие названного договорного условия, как в редакции Администрации, так и в редакции предпринимателя необоснованно в силу следующего.
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства работ, но объем и стоимость данных улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества.
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Таким образом, условие о возмещении стоимости неотделимых улучшений участка является диспозитивным, в связи с чем, в отсутствие соглашения сторон, судебная коллегия полагает необходимым исключить п. 7.3 из договора, поскольку названная диспозитивная норма установлена положениями п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Доводов в отношении иных пунктов договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 апелляционная жалоба не содержит.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда, первой инстанции подлежит изменению, как принятое при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При обращении в суд с апелляционной жалобой истец понес расходы на уплату государственной пошлины в общей сумме 3000 руб. по чекам - ордерам от 28.09.2017 и от 24.10.2017.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы, судебные расходы истца по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей подлежат отнесению на проигравшую сторону - Администрацию.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 по делу N А07-11020/2017 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича удовлетворить частично.
Спорные условия договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 принять в следующей редакции:
Пп. 3.2., 4.2., 4.8., 6.1, 6.2., 6.3., 6.4., 8.3., 11.5. принять в редакции индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича, п. п. 3.1., 3.3., 3.5., 4.3., 4.4., 4.5., 7.1., 8.3., 11.2., 11.6., 11.7., 11.8. принять в редакции Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан.
Пункт 7.3 договора исключить.
В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.".
Взыскать с Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб., уплаченной по чекам-ордерам от 28.09.2017 и от 24.10.2017.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.11.2017 N 18АП-13017/2017 ПО ДЕЛУ N А07-11020/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 ноября 2017 г. N 18АП-13017/2017
Дело N А07-11020/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 ноября 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 по делу N А07-11020/2017 (судья Юсеева И.Р.).
Индивидуальный предприниматель Савченко Евгений Владимирович (далее - ИП Савченко Е.В., предприниматель, истец) обратился в арбитражный суд с иском к Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, ответчик) о понуждении заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:58:030202:2, расположенного по адресу: г. Ишимбай, ул. Набережная, 3 с учетом протокола разногласий по пунктам 3.1, 3.2, 3.3, 3.5, 4.2, 4.3, 4.4., 4.5, 4.8, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.3, 8.3, 22.2, 11.5, 11.6, 11.7, 11.8 в редакции истца, обязать Администрацию произвести перерасчет арендной платы с учетом утвержденных пунктов протокола разногласий (л.д. 12-15).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 (резолютивная часть объявлена 23.08.2017) с учетом определения об исправлении опечатки от 30.08.2017 заявленные исковые требования удовлетворены частично: договор аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 в п. п. 3.2., 4.2., 4.8., 8.3, 11.5 принять в редакции ИП Савченко Е.В., п. п. 3.1., 3.3., 3.5., 4.3., 4.4., 4.5., 6.1, 6.2., 6.3., 6.4., 7.1, 7.3., 11.2, 11.6, 11.7, 11.8 принять в редакции Администрации. В остальной части исковые требования оставлены без рассмотрения (л.д. 83-90).
Дополнительным решением от 18.09.2017 (резолютивная часть объявлена 14.09.2017) с Администрации в пользу ИП Савченко Е.В. взысканы судебные расходы в размере 3 000 руб. (л.д. 96-98).
С вынесенным решением не согласился предприниматель (далее также - апеллянт, податель жалобы), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе истец просит решение суда изменить, принять п. п. 3.2., 4.2., 4.3., 4.4., 4.8., 6.1., 6.2., 6.3., 6.4, 7.3., 11.5 договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 в редакции предпринимателя, п. п. 3.1., 3.3, 3.5., 7.1., 11.2., 11.6., 11.7 принять в редакции Администрации.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на неверное применение судом первой инстанции положений абз. 6 6 п. 22 ст. 3 ЗК РФ к п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора. Апеллянт полагает необходимым исключить названные пункты, поскольку субъекты, на которых распространяется действие данных положений, четко ограничены законодателем.
Ссылаясь на Постановление Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, и о Правилах определения размер арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - Постановление Правительства РФ N 582), апеллянт указывает, что при определении арендной платы за основу берется кадастровая стоимость земельного участка, а, следовательно, возможна компенсация арендатору затрат арендодателя по улучшению участка, если данные улучшения явились основанием для оценщиков по изменению кадастровой стоимости. Таким образом, п. 7.3 договора подлежат принятию в редакции истца.
Указание в п. 4.3 на возможность информирования о наличии нового расчета арендной платы через средства массовой информации, апеллянт оценивает как перекладывание ответственности арендодателя на арендатора и противоречие положениям ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представителей не направили.
В соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие сторон.
На основании части 5 статьи 268 АПК РФ и принимая во внимание разъяснения, изложенные в пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", суд проверяет судебный акт в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ. Возражений относительно пересмотра судебного акта только в оспариваемой части (пункты 4.3, 4.4, 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, 7.3) участвующими в деле лицами не заявлено.
Законность и обоснованность судебного акта в обжалуемой части проверены судом апелляционной инстанции в порядке, определенном гл. 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, предприниматель является собственником объектов недвижимости административно-бытовой корпус, производственный корпус, компрессорная, битумная насосная, склад утяжелителя карбонатного в соответствии с записями о государственной регистрации прав N 02-04/109-04/375/001/2016-5491/3, 02-04/109-04/375/001/2016-5492/3, 02-04/109-04/375/001/2016-5494/3,02-04/109-04/375/01/2016-5495/3,02-04/109-04/375/001/2016-5496/3 от 21 июля 2016 года, расположенных по адресу Республика Башкортостан, г. Ишимбай, ул. Набережная, д. 3 (л.д. 62, 63).
Обозначенные выше объекты недвижимости расположены на земельном участке с кадастровым номером 02:586030202:2, площадью 65 196 кв. м из земель населенных пунктов.
13.10.2016 истец обратился в Администрацию о предоставлении указанного выше земельного участка в аренду для организации производства оборудования по переработке нефтесодержащих отходов (л.д. 24).
Администрацией в адрес ИП Савченко Е.В. направлен проект договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.09.2016 (л.д. 26-31).
Истцом в адрес Администрации направлен протокол разногласий по пунктам 3.2, 3.3, 4.2, 4.3, 4.4., 4.5, 4.8, 6.1.6.2, 6.3, 6.4, 7.1, 7.3, 8.3, 11.2, 11.5, 1.6, 11.7, 11.8. (л.д. 34-37).
Письмом N 5045 от 28.12.2016 ответчик отклонил протокол разногласий в редакции истца (л.д. 38).
Удовлетворяя исковые требования предпринимателя в части, суд первой инстанции исходил из того, что сторонами не согласовано распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, в силу чего п. 3.2 был исключен из условий договора. Пункт 4.2 принят в редакции истца, поскольку арендная плата подлежит начислению с даты вступления решения арбитражного суда в законную силу. Также же судом установлено, что позиция истца по п. 4.8 договора о возможности в случае изменения размера и условий оплаты арендной платы досрочного расторжения договора по инициативе арендатора либо внесении изменений в условия договора в части размера арендной платы и условий оплаты не противоречит действующему законодательству и должна быть принята в его редакции. Пункт 8.3 спорного договора судом первой инстанции исключен по предложению ИП Савченко Е.В., поскольку истец возражал против безакцептного списания суммы задолженности по арендным платежам со своего расчетного счета в банковском учреждении. Кроме того, суд первой инстанции исключил п. 11.5 договора, согласно которому арендодатель вправе в соответствии с действующим законодательством расторгнуть договор в одностороннем порядке без возмещения затрат и предоставления другого земельного участка. Оснований для удовлетворения требований истца по иным заявленным пунктам судом первой инстанции не установлено.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке ст. 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, пришел к выводу о наличии оснований для изменения обжалуемого судебного акта.
Согласно ст. 445 ГК РФ возникающие при заключении публичного договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (ст. 446 ГК РФ).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
В силу п. 1 ст. 65 ЗК РФ ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.
Согласно п. 4.3 договора в редакции Администрации: обо всех произошедших изменениях арендодатель направляет в адрес арендатора новый оформленный расчет арендной платы, который становится неотъемлемой частью договора или информировать арендатора через средства массовой информации.
Пунктом 4.3 спорного договора также определено, что арендная плата за год определяется в соответствии с решением Совета муниципального района Ишимбайский район РБ "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена" от 03.02.2016 года N 40/739.
На основании п. п. 4, 12 ст. 22 ЗК РФ размер арендной платы определяется договором аренды. Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
Пунктом 1 ст. 39.7 ЗК РФ установлено, что размер арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации.
В силу п. 3 указанной статьи, если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - постановление Пленума N 73) к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В п. 19 указанного постановления Пленума также указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
При таких обстоятельствах, поскольку спорный земельный участок относится к категории публичных земель, с учетом вышеприведенных правовых норм стоимость аренды земельного участка является в силу п. 1 ст. 424 ГК РФ регулируемой ценой, и арендодатель вправе рассчитывать на получение, а арендатор обязан уплатить арендную плату за пользование земельным участком, исходя из таковой цены.
Таким образом, предположения апеллянта о том, что новый оформленный расчет арендной платы становится неотъемлемой частью договора только после его подписания, являются неверными.
Пункт 4.3 договора определяет случаи изменений арендной платы: это изменения нормативно-правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан, органов уполномоченных на принятие данных решений, устанавливающих размер арендной платы за землю, что соответствует названным положениям ЗК РФ и постановления Пленума N 73.
Пункт 4.4 согласуется с условиями пункта 4.3 и должен и обоснованно изложен судом первой инстанции в редакции Администрации.
Вместе с тем, судебная коллегия приходит к выводу о том, что выводы суда первой инстанции, изложенные в обжалуемом судебном акте в отношении п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4, регламентирующих порядок отказа от исполнения договора в одностороннем внесудебном порядке, ошибочны в силу следующих обстоятельств.
В силу п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 4 указанной статьи условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Согласно ст. 422 названного Кодекса договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
На основании п. 3 ст. 3 ЗК РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Согласно п. 9 ст. 22 названного Кодекса, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей ЗК РФ и ст. 450 и 619 ГК РФ, п. 9 ст. 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Приведенная норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ направлена на предоставление арендатору земельного участка, переданного в аренду на длительный срок (более чем пять лет), защиты от произвольного прекращения арендных отношений по немотивированному волеизъявлению арендодателя. Арендные отношения в подобных случаях могут быть прекращены принудительно (при отсутствии добровольного соглашения обеих сторон) только при допущенных арендатором существенных нарушениях условий договора, степень существенности которых должен оценить суд.
Оценив по правилам ст. 431 ГК РФ изложенные в п. 6.1, 6.2, 6.3, 6.4 договора положения, арбитражный суд апелляционной инстанции полагает, что они направлены на установление для арендодателя возможности немотивированно в одностороннем внесудебном порядке прекратить действие договора аренды, что прямо противоречит приведенной выше норме п. 9 ст. 22 ЗК РФ.
В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.03.2014 N 16 "О свободе договора и ее пределах" разъяснено, что норма, определяющая права и обязанности сторон договора, является императивной, если она содержит явно выраженный запрет на установление соглашением сторон условия договора, отличного от предусмотренного этой нормой правила (например, в ней предусмотрено, что такое соглашение ничтожно, запрещено или не допускается, либо указано на право сторон отступить от содержащегося в норме правила только в ту или иную сторону, либо названный запрет иным образом недвусмысленно выражен в тексте нормы).
При отсутствии в норме, регулирующей права и обязанности по договору, явно выраженного запрета установить иное, она является императивной, если исходя из целей законодательного регулирования это необходимо для защиты особо значимых охраняемых законом интересов (интересов слабой стороны договора, третьих лиц, публичных интересов и т.д.), недопущения грубого нарушения баланса интересов сторон либо императивность нормы вытекает из существа законодательного регулирования данного вида договора. В таком случае суд констатирует, что исключение соглашением сторон ее применения или установление условия, отличного от предусмотренного в ней, недопустимо либо в целом, либо в той части, в которой она направлена на защиту названных интересов (пункт 3 названного постановления Пленума).
Приведенная выше норма п. 9 ст. 22 ЗК РФ является императивной.
Соответственно, стороны не могут изменить требование данной нормы своим (даже обоюдным) волеизъявлением.
При этом арбитражный суд апелляционной инстанции отмечает, что недействительность спорных пунктов договора не лишает арендодателя права на расторжение договора аренды в установленном судебном порядке при наличии на то оснований.
При указанных обстоятельствах правомерным является предложение истца об исключении пунктов 6.1, 6.2., 6.3., 6.4 из договора.
В тексте апелляционной жалобы ее податель также указывает на неправомерность принятия п. 7.3 договора в редакции Администрации: "Стоимость неотделимых улучшений участка, произведенных арендатором, возмещению не подлежит ни при каких условиях.".
Апеллянт указывает, что при определении арендной платы за основу берется кадастровая стоимость земельного участка, а, следовательно, возможна компенсация арендатору затрат арендодателя по улучшению участка, если данные улучшения явились основанием для оценщиков по изменению кадастровой стоимости
Судебная коллегия полагает, что принятие названного договорного условия, как в редакции Администрации, так и в редакции предпринимателя необоснованно в силу следующего.
В силу ст. 623 ГК РФ произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды (п. 2 ст. 623 ГК РФ).
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п. 3 ст. 623 ГК РФ).
Из приведенных норм следует, что согласованию с арендодателем подлежит не только сам по себе факт производства работ, но объем и стоимость данных улучшений, поскольку арендодатель должен оценить целесообразность и необходимость улучшений имущества.
На основании п. 4 ст. 421 ГК РФ, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Таким образом, условие о возмещении стоимости неотделимых улучшений участка является диспозитивным, в связи с чем, в отсутствие соглашения сторон, судебная коллегия полагает необходимым исключить п. 7.3 из договора, поскольку названная диспозитивная норма установлена положениями п. 2 ст. 623 ГК РФ.
Доводов в отношении иных пунктов договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 апелляционная жалоба не содержит.
При совокупности изложенных обстоятельств, решение суда, первой инстанции подлежит изменению, как принятое при неправильном применении норм материального права (п. 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ).
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании ч. 4 ст. 270 АПК РФ, не установлено.
При обращении в суд с апелляционной жалобой истец понес расходы на уплату государственной пошлины в общей сумме 3000 руб. по чекам - ордерам от 28.09.2017 и от 24.10.2017.
В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы, судебные расходы истца по апелляционной жалобе в сумме 3000 рублей подлежат отнесению на проигравшую сторону - Администрацию.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 30.08.2017 по делу N А07-11020/2017 изменить, изложив резолютивную часть в следующей редакции:
"Исковые требования индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича удовлетворить частично.
Спорные условия договора аренды земельного участка N 249-ИП от 28.10.2016 принять в следующей редакции:
Пп. 3.2., 4.2., 4.8., 6.1, 6.2., 6.3., 6.4., 8.3., 11.5. принять в редакции индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича, п. п. 3.1., 3.3., 3.5., 4.3., 4.4., 4.5., 7.1., 8.3., 11.2., 11.6., 11.7., 11.8. принять в редакции Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан.
Пункт 7.3 договора исключить.
В остальной части исковые требования оставить без рассмотрения.".
Взыскать с Администрации городского поселения город Ишимбай муниципального района Ишимбайский район Республики Башкортостан в пользу индивидуального предпринимателя Савченко Евгения Владимировича расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 3 000 руб., уплаченной по чекам-ордерам от 28.09.2017 и от 24.10.2017.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
М.И.КАРПАЧЕВА
М.И.КАРПАЧЕВА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)