Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Никольского С.В.,
рассмотрев без вызова сторон, апелляционную жалобу общества ограниченной ответственностью "Комсомолец" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2017 года по делу N А57-12109/2017, принятое по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства (судья Большедворская Е.Л.), по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ОГРН 1026402195511 ИНН 6450003860) к обществу ограниченной ответственностью "Комсомолец" (г. Саратов, ИНН 6452123954, ОГРН 1166451075845) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13 декабря 2013 года за период с 31 августа 2016 года по 17 октября 2016 года в размере 14 775,30 руб., пени за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года в размере 81,21 руб.,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью "Комсомолец" (далее - ООО "Комсомолец", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13 декабря 2013 года за период с 31 августа 2016 года по 17 октября 2016 года в размере 14 775,30 руб., пени за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года в размере 81,21 руб.
Исковое заявление рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2017 заявленные Комитетом требования удовлетворены частично.
ООО "Комсомолец", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 268 - 271, 272.1 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2013 N 3375 Безрукову С.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 26958 кв. м с кадастровым номером 64:48:020462:874 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр., б/н в Заводском районе, для строительства объектов V класса вредности по СанПин - производственных баз в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
На основании указанного постановления 13.12.2013 между Комитетом (Арендодатель) и Безруковым С.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А-13-770Ф-2. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы за Участок приведен в приложении N 1 к Договору (п. 3.1.)
Арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (п. 3.2. договора). Договором предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (п. 3.4. договора).
16.12.2013 земельный участок передан по акту приема-передачи.
14.07.2016 между сторонами было подписано соглашение, согласно которому стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013, изложив раздел 1 "Предмет Договора" в следующей редакции: "Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов:
- площадью 257 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:951, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский лр-д, б/н в Заводском районе:
- - площадью 24 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:950, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 147 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:949, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский лр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 5586 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:948 расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе:
- - площадью 5552 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:947, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 7062 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:946, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 8330 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:874, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/и в Заводском районе для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков".
28.07.2016 Безруков С.А. заключил с ООО "Комсомолец" договор замены стороны в обязательстве, по которому последнему перешли права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013.
В последующем, 10.10.2016 ООО "Комсомолец" переуступил свои права по спорному договору аренды - ООО "Комсомольский".
Оба договора замены сторон в обязательствах прошли государственную регистрацию (31.08.2016 и 17.10.2016 соответственно).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Комсомолец" обязанности по внесению арендных платежей в период пользования арендованным имуществом - с 31.08.2016 по 17.10.2016 (до передачи своих прав и обязанностей по договору аренды N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013 - ООО "Комсомольский"), арендодатель произвел расчет задолженности, применив ставку арендной платы, установленную Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, и обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной плате в заявленный период, проверил расчет предъявленных ко взысканию сумм долга и пени и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты.
Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае договор аренды заключен в 2013 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" (далее - Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П), установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.
Результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Саратовской области утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (далее - Распоряжение). Данным Распоряжением утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения УПКС земель кадастровых кварталов населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 02.06.2012. Распоряжение было официально опубликовано и вступило в силу 11.01.2013.
Пункт 1 Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и в соответствии с их видами разрешенного использования, в частности для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов - 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%.
Постановлениями Правительства Саратовской области N 159-П от 15.04.2008 и N 166-П от 22.04.2008 в Постановление от 27.11.2007 N 412-П внесены изменения - конкретизирован размер арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.
Так, для земельных участков, предназначенных для иных целей, к которым, в том числе, относится строительство многоэтажных жилых домов, арендная плата установлена в размере двух (2) процентов их кадастровой стоимости; в отношении земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, арендная плата установлена в размере двух десятых (0,2) процента их кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2 Постановления от 27.11.2007 N 412-П годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, если иное не установлено федеральным законом, определяется по формуле:
Аг = УПКС x S x К (%), где:
- Аг - размер арендной платы за год;
- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;
- S - площадь земельного участка;
- К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
Абзацем вторым пункта 2 Постановления N 412-П предусмотрено, что порядок определения указанного коэффициента (К (%) и его значение устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов дифференцировано с учетом видов разрешенного использования земельных участков.
Расчет арендной платы осуществлен истцом, исходя из площади 26958 кв. м земельного участка с кадастровым номером 64:48:020462:874, его кадастровой стоимости равной 12707192,46 руб. и удельного показателя - 471,37 руб. /кв. м, установленных Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", с применением коэффициента 2% от кадастровой стоимости с учетом вида разрешенного использования земельного участка - "под строительство".
Не оспаривая факт пользования арендованным имуществом в исковой период и наличия задолженности по арендной плате, ответчик не согласен с суммой долга, настаивая на том, что при расчете арендной платы истцом неверно применен коэффициент 2%, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка, по его мнению, является "размещение многоэтажных жилых домов", в связи с чем, размер арендной платы должен исчисляться исходя из двух десятых процента.
Указанные доводы апеллянта были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.
Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Как следует из постановления Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2013 N 3375, на основании которого был заключен договор аренды от 13.12.2013 N А-13-770Ф-2 земельный участок площадью 26958 кв. м с кадастровым номером 64:48:020462:874 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр., б/н в Заводском районе был предоставлен во владение и пользование Безрукову С.А. с видом разрешенного использования - для строительства объектов V класса вредности по СанПин - производственных баз в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В дальнейшем предмет договора аренды от 13.12.2013 N А-13-770Ф-2 был изменен дополнительным соглашением от 14.07.2016, однако, вид разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке не изменялся. Доказательств обратного в материалы дела не представлено и на их наличие ответчик не ссылается.
Возможность произвольного изменения Арендатором в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка действующим законодательством не предусмотрена.
Как следует из содержания договора замены стороны в обязательстве от 28.07.2016 Безруков С.А. переуступил ООО "Комсомолец" права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013 в отношении земельного участка из земель населенного пункта, предоставленного для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) (п. 1).
В связи с чем, доводы апеллянта о том, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома, а не под строительство - несостоятельны, противоречат фактическим материалам дела.
Поскольку доказательств ввода объектов в эксплуатацию не представлено, следовательно, строительство многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) на спорном земельном участке в период его владения ответчиком на праве аренды завершено не было, а потому предоставленный в аренду земельный участок в спорный период не мог быть им использован под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома.
В связи с чем, правовые основания для применения при исчислении размера арендной платы коэффициент 0,2% от кадастровой стоимости отсутствуют.
Как верно указал суд первой инстанции, в противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, к каковым ответчик в исковой период не относится, и, напротив, поставит ответчика в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов).
Кроме того, в обоснование своей позиции ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.12.2015 по делу N А57-10322/2015, в котором было установлено, что при расчете арендной платы за земельный участок, вид разрешенного использования которого "для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями", на котором велось строительство многоквартирных домов, на момент взыскания арендной платы за периоды, в которых дома еще не были введены в эксплуатацию, подлежит применению коэффициент в процентах от кадастровой стоимости равный 0,2.
Ссылка на преюдициальность указанного судебного акта в порядке статьи 69 АПК РФ для настоящего дела, в части определения размера арендной платы не правомерна, поскольку по указанному делу рассматривался иной договор аренды земельного участка и соответственно другой земельный участок.
В соответствии со статьями 329 и 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В соответствии с п. 6.2. договора за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2. договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечение срока, указанного в п. 3.2. Договора, Арендатор уплачивает неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая неустойку) погашает, прежде всего, основную сумму долга, а в оставшейся части - неустойку.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года начислены пени в размере 81.21 руб.
Контррасчет ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете пени каких-либо неточностей и (или) арифметических ошибок. Судом апелляционной инстанции проверен расчет заявленной ко взысканию суммы пени и признан верным. С учетом заявленного периода начисления пени, судом первой инстанции правомерно не учтена частично произведенная оплата в размере 900, 29 руб. по платежному поручению N 311 от 24 ноября 2016 года.
Доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение и юридические последствия для вынесения иного судебного акта по существу, опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2017 года по делу N А57-12109/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 12АП-10660/2017 ПО ДЕЛУ N А57-12109/2017
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А57-12109/2017
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе судьи Никольского С.В.,
рассмотрев без вызова сторон, апелляционную жалобу общества ограниченной ответственностью "Комсомолец" на решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2017 года по делу N А57-12109/2017, принятое по результатам рассмотрения дела в порядке упрощенного производства (судья Большедворская Е.Л.), по исковому заявлению Комитета по управлению имуществом города Саратова (г. Саратов, ОГРН 1026402195511 ИНН 6450003860) к обществу ограниченной ответственностью "Комсомолец" (г. Саратов, ИНН 6452123954, ОГРН 1166451075845) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13 декабря 2013 года за период с 31 августа 2016 года по 17 октября 2016 года в размере 14 775,30 руб., пени за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года в размере 81,21 руб.,
установил:
Комитет по управлению имуществом города Саратова (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Саратовской области с исковым заявлением к обществу ограниченной ответственностью "Комсомолец" (далее - ООО "Комсомолец", ответчик) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13 декабря 2013 года за период с 31 августа 2016 года по 17 октября 2016 года в размере 14 775,30 руб., пени за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года в размере 81,21 руб.
Исковое заявление рассмотрено судом первой инстанции в порядке упрощенного производства по правилам статей 226 - 229 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Саратовской области от 15.08.2017 заявленные Комитетом требования удовлетворены частично.
ООО "Комсомолец", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратился в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.
Дело в арбитражном суде апелляционной инстанции рассматривается в соответствии с требованиями статей 268 - 271, 272.1 АПК РФ.
Проверив законность вынесенного судебного акта, изучив материалы дела, в том числе доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, постановлением Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2013 N 3375 Безрукову С.А. предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 26958 кв. м с кадастровым номером 64:48:020462:874 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр., б/н в Заводском районе, для строительства объектов V класса вредности по СанПин - производственных баз в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
На основании указанного постановления 13.12.2013 между Комитетом (Арендодатель) и Безруковым С.А. (Арендатор) был заключен договор аренды земельного участка N А-13-770Ф-2. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.
Размер арендной платы за Участок приведен в приложении N 1 к Договору (п. 3.1.)
Арендная плата вносится Арендатором поквартально до 10 числа месяца, следующего за оплачиваемым кварталом (п. 3.2. договора). Договором предусмотрено право Арендодателя в одностороннем порядке изменить размер арендной платы (п. 3.4. договора).
16.12.2013 земельный участок передан по акту приема-передачи.
14.07.2016 между сторонами было подписано соглашение, согласно которому стороны внесли изменения в договор аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013, изложив раздел 1 "Предмет Договора" в следующей редакции: "Арендатор предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельные участки из земель населенных пунктов:
- площадью 257 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:951, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский лр-д, б/н в Заводском районе:
- - площадью 24 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:950, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 147 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:949, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский лр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 5586 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:948 расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе:
- - площадью 5552 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:947, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 7062 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:946, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/н в Заводском районе;
- - площадью 8330 кв. м, с кадастровым номером 64:48:020462:874, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр-д, б/и в Заводском районе для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) в т.ч. со встроенными и (или) встроено-пристроенными нежилыми помещениями в границах, указанных в кадастровых паспортах земельных участков".
28.07.2016 Безруков С.А. заключил с ООО "Комсомолец" договор замены стороны в обязательстве, по которому последнему перешли права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013.
В последующем, 10.10.2016 ООО "Комсомолец" переуступил свои права по спорному договору аренды - ООО "Комсомольский".
Оба договора замены сторон в обязательствах прошли государственную регистрацию (31.08.2016 и 17.10.2016 соответственно).
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Комсомолец" обязанности по внесению арендных платежей в период пользования арендованным имуществом - с 31.08.2016 по 17.10.2016 (до передачи своих прав и обязанностей по договору аренды N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013 - ООО "Комсомольский"), арендодатель произвел расчет задолженности, применив ставку арендной платы, установленную Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П, в размере 2% от кадастровой стоимости земельного участка, и обратился в арбитражный суд с настоящим исковым заявлением.
Суд первой инстанции, установив факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной плате в заявленный период, проверил расчет предъявленных ко взысканию сумм долга и пени и пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты.
Оставляя обжалуемый судебный акт без изменения, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование земельным участком (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В силу того, что регулирование арендной платы за находящиеся в публичной собственности земли осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений. Новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) при рассмотрении споров, связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом, одним из таких случаев является пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ). К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы, в том числе формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п., по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
В рассматриваемом случае договор аренды заключен в 2013 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П "Об установлении размера арендной платы и сроков ее внесения" (далее - Постановления Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П), установлен размер арендной платы на год за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, а также за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена в процентах от их кадастровой стоимости. Постановление Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П опубликовано в издании "Саратовская областная газета", официальное приложение, N 69 от 04.12.2007.
Результаты кадастровой оценки земельных участков в составе земель населенных пунктов, расположенных на территории Саратовской области утверждены распоряжением комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28.12.2012 N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области" (далее - Распоряжение). Данным Распоряжением утверждена кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов и средние значения УПКС земель кадастровых кварталов населенных пунктов Саратовской области по состоянию на 02.06.2012. Распоряжение было официально опубликовано и вступило в силу 11.01.2013.
Пункт 1 Постановлением Правительства Саратовской области от 27.11.2007 N 412-П предусмотрено, что годовой размер арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Саратовской области, предоставляемые в аренду без торгов, определяется исходя из кадастровой стоимости земельных участков и в соответствии с их видами разрешенного использования, в частности для земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов - 0,2% от кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, а для земельных участков, предназначенных для иных целей - установлен размер арендной платы 2%.
Постановлениями Правительства Саратовской области N 159-П от 15.04.2008 и N 166-П от 22.04.2008 в Постановление от 27.11.2007 N 412-П внесены изменения - конкретизирован размер арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования земельных участков.
Так, для земельных участков, предназначенных для иных целей, к которым, в том числе, относится строительство многоэтажных жилых домов, арендная плата установлена в размере двух (2) процентов их кадастровой стоимости; в отношении земельных участков, предназначенных для размещения многоэтажных жилых домов, арендная плата установлена в размере двух десятых (0,2) процента их кадастровой стоимости.
Согласно пункту 2 Постановления от 27.11.2007 N 412-П годовой размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставляемые в аренду без торгов, если иное не установлено федеральным законом, определяется по формуле:
Аг = УПКС x S x К (%), где:
- Аг - размер арендной платы за год;
- УПКС - удельный показатель кадастровой стоимости 1 кв. м земельного участка;
- S - площадь земельного участка;
- К - коэффициент в процентах от кадастровой стоимости по видам разрешенного использования земель.
Абзацем вторым пункта 2 Постановления N 412-П предусмотрено, что порядок определения указанного коэффициента (К (%) и его значение устанавливаются органами местного самоуправления муниципальных районов и городских округов дифференцировано с учетом видов разрешенного использования земельных участков.
Расчет арендной платы осуществлен истцом, исходя из площади 26958 кв. м земельного участка с кадастровым номером 64:48:020462:874, его кадастровой стоимости равной 12707192,46 руб. и удельного показателя - 471,37 руб. /кв. м, установленных Распоряжением Комитета по управлению имуществом Саратовской области от 28 декабря 2012 года N 989-р "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов в Саратовской области", с применением коэффициента 2% от кадастровой стоимости с учетом вида разрешенного использования земельного участка - "под строительство".
Не оспаривая факт пользования арендованным имуществом в исковой период и наличия задолженности по арендной плате, ответчик не согласен с суммой долга, настаивая на том, что при расчете арендной платы истцом неверно применен коэффициент 2%, поскольку вид разрешенного использования спорного земельного участка, по его мнению, является "размещение многоэтажных жилых домов", в связи с чем, размер арендной платы должен исчисляться исходя из двух десятых процента.
Указанные доводы апеллянта были предметом рассмотрения в суде первой инстанции и обоснованно отклонены.
Размер арендной платы зависит от вида разрешенного использования земельного участка.
Вопрос об определении вида разрешенного использования земельного участка поставлен в зависимость от установленного порядка предоставления земельных участков для тех или иных целей использования. Вид разрешенного использования земельного участка является условием договора аренды, изменение которого возможно в порядке, установленном законом.
Как следует из постановления Администрации муниципального образования "Город Саратов" от 13.12.2013 N 3375, на основании которого был заключен договор аренды от 13.12.2013 N А-13-770Ф-2 земельный участок площадью 26958 кв. м с кадастровым номером 64:48:020462:874 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Саратов, 2-й Азовский пр., б/н в Заводском районе был предоставлен во владение и пользование Безрукову С.А. с видом разрешенного использования - для строительства объектов V класса вредности по СанПин - производственных баз в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка.
В дальнейшем предмет договора аренды от 13.12.2013 N А-13-770Ф-2 был изменен дополнительным соглашением от 14.07.2016, однако, вид разрешенного использования земельного участка в установленном законом порядке не изменялся. Доказательств обратного в материалы дела не представлено и на их наличие ответчик не ссылается.
Возможность произвольного изменения Арендатором в одностороннем порядке вида разрешенного использования земельного участка действующим законодательством не предусмотрена.
Как следует из содержания договора замены стороны в обязательстве от 28.07.2016 Безруков С.А. переуступил ООО "Комсомолец" права и обязанности Арендатора по договору аренды земельного участка N А-13-770Ф-2 от 13.12.2013 в отношении земельного участка из земель населенного пункта, предоставленного для строительства многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) (п. 1).
В связи с чем, доводы апеллянта о том, что спорный земельный участок был предоставлен ответчику под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома, а не под строительство - несостоятельны, противоречат фактическим материалам дела.
Поскольку доказательств ввода объектов в эксплуатацию не представлено, следовательно, строительство многоквартирных домов (от 6 этажей и выше) на спорном земельном участке в период его владения ответчиком на праве аренды завершено не было, а потому предоставленный в аренду земельный участок в спорный период не мог быть им использован под размещение (нахождение) многоэтажного жилого дома.
В связи с чем, правовые основания для применения при исчислении размера арендной платы коэффициент 0,2% от кадастровой стоимости отсутствуют.
Как верно указал суд первой инстанции, в противном случае применение указанного коэффициента нарушит принцип экономической обоснованности, поскольку компетентный орган в качестве регулируемой цены установил более низкую ставку для арендаторов, использующих земельные участки, предназначенные для размещения домов многоэтажной жилой застройки, к каковым ответчик в исковой период не относится, и, напротив, поставит ответчика в неравное (преимущественное) положение с лицами (арендаторами), которые осуществляют одинаковый вид деятельности с соответствующим функциональным использованием земельного участка (под строительство многоэтажных жилых домов).
Кроме того, в обоснование своей позиции ответчик ссылается на решение Арбитражного суда Саратовской области от 02.12.2015 по делу N А57-10322/2015, в котором было установлено, что при расчете арендной платы за земельный участок, вид разрешенного использования которого "для строительства многоквартирного дома (от 6 этажей и выше), в том числе со встроенными и (или) встроенно-пристроенными нежилыми помещениями", на котором велось строительство многоквартирных домов, на момент взыскания арендной платы за периоды, в которых дома еще не были введены в эксплуатацию, подлежит применению коэффициент в процентах от кадастровой стоимости равный 0,2.
Ссылка на преюдициальность указанного судебного акта в порядке статьи 69 АПК РФ для настоящего дела, в части определения размера арендной платы не правомерна, поскольку по указанному делу рассматривался иной договор аренды земельного участка и соответственно другой земельный участок.
В соответствии со статьями 329 и 330 ГК РФ неустойка является способом обеспечения исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
В соответствии с п. 6.2. договора за нарушение срока внесения платежа, указанного в пункте 3.2. договора, т.е. в случае оплаты арендной платы по истечение срока, указанного в п. 3.2. Договора, Арендатор уплачивает неустойку в размере 1/360 ставки рефинансирования ЦБ РФ, установленной на дату внесения очередного платежа, от суммы, подлежащей оплате. Неустойка начисляется за каждый календарный день просрочки исполнения обязательства, предусмотренного настоящим Договором, начиная со дня, следующего после дня истечения установленного настоящим Договором срока исполнения обязательства до момента фактического исполнения обязательства. Сумма произведенного платежа, недостаточная для исполнения денежного обязательства полностью (включая неустойку) погашает, прежде всего, основную сумму долга, а в оставшейся части - неустойку.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 10 октября 2016 года по 03 ноября 2016 года начислены пени в размере 81.21 руб.
Контррасчет ответчиком не представлен. Апелляционная жалоба не содержит доводов о наличии в расчете пени каких-либо неточностей и (или) арифметических ошибок. Судом апелляционной инстанции проверен расчет заявленной ко взысканию суммы пени и признан верным. С учетом заявленного периода начисления пени, судом первой инстанции правомерно не учтена частично произведенная оплата в размере 900, 29 руб. по платежному поручению N 311 от 24 ноября 2016 года.
Доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение и юридические последствия для вынесения иного судебного акта по существу, опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что обжалуемое решение принято судом на основании полного исследования фактических обстоятельств дела и правильном применении норм права, в связи с чем, оснований для его отмены не имеется.
Руководствуясь статьями 268 - 271, 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Саратовской области от 15 августа 2017 года по делу N А57-12109/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Судья
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)