Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от общества: представитель Корчугин Д.В. по доверенности от 27.05.2016, паспорт
от департамента: представитель Прочко Е.П. по доверенности N 52-17701/16-43.17 от 29.07.2016, удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-47047/2015 (судья Назыков А.Л.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Одиссея"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, подготовить и направить проект договора аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной отнесенностью "Одиссея" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23, а также об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в адрес общества проекта договора аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м, расположенного по адресу: город Геленджик, улица Верхняя, 4.
Требования мотивированы тем, что общество, будучи арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположены принадлежащие обществу по праву собственности реестровые объекты незавершенного строительства, имеет обеспеченное законодателем право на реализацию предусмотренной положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом 10 п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (действующих с 01.03.2015) упрощенной возможности получения без торгов продленного права аренды на земельный участок сроком на 3 года для завершения строительства.
Решением от 01.08.2016 признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в аренду земельного участка для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал департамент в течение двух недель с даты вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Одиссея" в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Верхняя, 4, а также подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Одиссея" проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства. В удовлетворении заявления в части указания конкретного срока договора аренды земельного участка отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 01.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции допустил неправильное толкование закона и пришел к неверному выводу о наличии у общества права на приобретение спорного земельного участка в аренду без торгов. Суд, обязав департамент подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка, не учел право департамента в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, обратиться в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом не исследовался вопрос размера предполагаемого к аренде земельного участка, который необходим обществу. Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (приложенному к апелляционной жалобе как новое доказательство) земельный участок частично расположен в зоне образовательных учреждений и зоне проектируемой многоэтажной застройки, что не учтено судом.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменений, в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц отказать.
В соответствии с ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В этой связи рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 268, ч. 3 ст. 266 и ст. 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает его не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия процессуальных оснований.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.10.2005 N 213-з (л.д. 64) было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Нефтегазстрой" на земельный участок площадью 57102 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 07 009:0005, расположенный по адресу: город - курорт Геленджик, улица Одесская и данный участок предоставлен в аренду сроком на 10 лет для строительства и эксплуатации пансионата.
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 07.10.2005 N 0000001219 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 07 009:0005 площадью 57 102 кв. м (л.д. 53-59) земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации пансионата.
Как установлено судом, обществом с ограниченной отнесенностью "Одиссея" на основании ряда сделок (договора N 0000001219 аренды ООО "Нефтегазстрой" земельного участка государственной собственности несельскохозяйственной назначения от 07.10.2005 в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2014 (т. 1, л.д. 53-63, 76-78), договора уступки права аренды земельного участка от 30.12.2005 N 17/34 между ООО "Нефтегазстрой" и ООО "ДиЭч-сити" (т. 1, л.д. 71-75) и договора уступки права аренды земельного участка от 26.09.2014 между ООО "ДиЭч-сити" и ООО "Одиссея" (т. 1, л.д. 26-30) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м со сроком действия договора до 07.10.2015, срок аренды истек.
Из указанного земельного участка был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м с разрешенным использованием - для строительства и эксплуатации пансионата.
Согласно кадастрового паспорта земельного участка N 2343/12/15-675775 (л.д. 21) земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Верхняя, 4, площадью 53 740 +/- 81 кв. м относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации пансионата.
Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407009:38 расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты - незавершенное строительством здание столовой пансионата "Сибирь" общей площадью застройки 1552,1 кв. м (выписка из ЕГРП от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1599, собственность 23-23-12/136/2014-063 от 10.10.2014 - л.д. 24) и незавершенное строительством здание спального корпуса пансионата "Сибирь" общей площадью застройки 2400,6 кв. м (выписка из ЕГРП от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1600, собственность 23-23-12/136/2014-062 от 10.10.2014 - л.д. 25).
Указанные объекты приобретены обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2014, заключенному с ООО "ДиЭч-сити" (т. 1, л.д. 80-84).
Судом установлено, что 03.07.2015 года общество обратилось в департамент с заявлением от 01.07.2015 исх. N 2 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 на новый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 17-19).
К заявлению в качестве приложения указаны сообщение от 01.07.2015 исх. N 3, содержащее перечень незавершенных строительством объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт земельного участка от 18.06.2015 N 2343/12/15-675775; выписка из ЕГРП о правах на земельный участок от 01.07.2015 N 23/012/014/2015-436; выписка из ЕГРП о правах на незавершенное строительством здание столовой пансионата "Сибирь" от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1600; выписка из ЕГРП о правах на незавершенное строительством здание спального корпуса пансионата "Сибирь" от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1599; договор уступки права аренды земельного участка от 26.09.2014; выписка из ЕГРЮЛ от 01.07.2015 N 230420150126474; решение единственного учредителя общества от 23.11.2012; паспорт директора (нотариальная копия); свидетельство о постановке на учет в налоговом органе серия 23 N 008730239 от 04.12.2012 (нотариальная копия); свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 04.12.2012; устав общества.
В письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23 (т. 1, л.д. 20) департамент, рассмотрев заявление, отказал в предоставлении земельного участка для завершения строительства сославшись на то, что в представленных документах отсутствует информация, позволяющая установить размеры земельного участка, необходимого для испрашиваемых целей, в том числе сведения о предполагаемой вместимости объектов. Департамент указал, что согласно Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края (утв. приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78) минимальные размеры для размещения пансионатов в зависимости от их вида составляю от 130 кв. м до 165 кв. м на 1 место. Дополнительно указано о необходимости раздела участка и уточнения оснований для предоставления земельного участка без торгов.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства до 01.03.2015 регулировался статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
После указанной даты предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с главой V.1 Кодекса и переходными положениями, установленными Вводным законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. ЗК РФ.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.
Как установлено судом, общество является арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположены принадлежащие обществу по праву собственности реестровые объекты незавершенного строительства, зарегистрированные в реестре прав также до 01.03.2015, что не оспаривается сторонами.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень информации, которую должен указать заявитель в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно положениям п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из указанных в данной статье действий, в том числе принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Кодекса.
Суд на основании представленных в материалы дела доказательств установил, что при подаче своего заявления общество представило департаменту всю необходимую информацию, предусмотренную в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и предоставило все необходимые документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".
Как установлено судом, в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23 в нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует ссылка на основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренное статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказ департамента нельзя признать законным.
В силу указанных положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право приобрести земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 в аренду без проведения торгов.
Позиция департамента сводится к тому, что общество должно инициировать такой порядок предоставления испрашиваемого земельного участка (статьи 39.14 и 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации), который бы позволил сформировать земельный участок необходимой площади для завершения строительства принадлежащих обществу объектов.
Фактически департамент указал о том, что земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства должен быть заново сформирован и поставлен на кадастровый учет с соблюдением требований положений статей 39.14 и 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, и только после этого предоставлен по правилам подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако указанная позиция департамента не учитывает позицию законодателя по введению с 01.03.2015 упрощенной процедуры предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
По смыслу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который уже ранее был сформирован и предоставлен застройщику по договору аренды, срок которого истек. Именно по указанной причине в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и в приказе Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 не содержится требований о приложении к заявлению о предоставлении земельного участка без торгов документов в обоснование расположения и площади испрашиваемого земельного участка, ранее предоставленного в аренду.
Кроме этого, суд дважды (в определениях от 28.03.2016 и 31.05.2016) предлагал департаменту представить всю документацию о формировании и предоставлении земельного участка площадью 57 102 кв. м в аренду ОАО "Нефтегазстрой", для проверки процедуры предоставления земельного участка, установления того, для строительства каких конкретно объектов формировался земельный участок.
В материалах дела имеется приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.10.2005 N 213-з (л. д. 64-65), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:0005 площадью 57 102 кв. м был предоставлен ОАО "Нефтегазстрой" в аренду для строительства и эксплуатации пансионата.
В дальнейшем в соответствии дополнительным соглашением от 20.03.2014 к договору N 0000001219 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственной назначения от 07.10.2005 (т. 1, л.д. 76-77) и приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 25.03.2013 N 396 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:0005 был разделен на два участка - с кадастровыми номерами 23:40:0407009:37 и 23:40:0407009:38 (53 740 кв. м); в аренде у правопредшественника общества остался земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38.
Общество представило заключение кадастрового инженера от 06.07.2016 N 114, согласно которому рельеф земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 сложный - гористый, со средним уклоном более 50%, в этой связи, незавершенные строительством объекты размещаются на природно-образованных террасах. Незавершенные строительством здания занимают порядка 70% площади земельного участка, который может использоваться с целевым назначением из-за сложного рельефа местности (т. 1, л.д. 112).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 (53 740 кв. м) сформирован именно в той площади, которая необходима для строительства объектов, принадлежащих обществу.
Процедура предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства не предполагает повторного формирования земельного участка, равно как и обоснования (доказывания) заявителем площади земельного участка, необходимой для завершения строительства, при обращении к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Обоснованно отклонен довод департамента о том, что на момент обращения общества в департамент (03.07.2015) срок ранее заключенного договора аренды не истек, что исключает применение подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, помимо истечения действия ранее заключенного договора аренды, необходимо одновременное истечение шестимесячного срока, в течение которого в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
На момент обращения общества в арбитражный суд (23.12.2015) срок ранее заключенного договора аренды (07.10.2015) истек. В ходе рассмотрения спора департамент не представил доказательств обращения в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи их с публичных торгов или наличие правовых оснований для предъявления такого требования; на момент рассмотрения настоящего спора по существу истек шестимесячный срок для предъявления названого требования, в связи с чем доводы департамента в этой части подлежат отклонению.
Ссылка департамента на письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (приложенное к апелляционной жалобе) о том, что земельный участок частично расположен в зоне образовательных учреждений и зоне проектируемой многоэтажной застройки, что препятствует предоставлению участка в аренду для завершения строительства не может быть принята апелляционным судом, так как данное письмо является дополнительным доказательством, которое не представлялось в суд первой инстанции и уважительность причин не раскрытия данного доказательства департаментом не доказана.
Кроме того, в указанном письме Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (л.д. 143-144) информирует департамент о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик 27.07.2010 N 466 отнесен к зоне курортного строительства (КС).
План планировки на указанную территорию не разрабатывался и не утверждался.
По вопросу обоснования площади земельного участка, необходимой для завершения строительства Управлением сообщено, что ранее решением исполнительного комитета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 26.07.1985 г. N 338 земельный участок площадью 10,5 га был предоставлен в бессрочное пользование "Главзапсибжилстрою" Миннефтегазстроя СССР о строительстве пансионата на 500 мест в западной курортной зоне г. Геленджика с перспективным разрешением до 600 мест санаторного типа. Согласно СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" размеры участков пансионатов рассчитываются исходя из площади 140-150 кв. метров на одно место. Установленная площадь земельного участка (5,374 га) не позволяет осуществить на нем строительство пансионата на 500 мест. На указанном земельном участке возможно возведение пансионата на 380 мест.
Таким образом, из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (л.д. 143-144) следует, что на спорном земельном участке (с учетом сформированных в настоящее время размеров) возможно возведение пансионата на 380 мест, в связи с чем доводы департамента о невозможности завершения истцом строительства на спорном земельном участке подлежат отклонению.
Из акта обследования земельного участка N 443 от 17.07.2015 (л.д. 102), составленного специалистами ГКУ КК "Кубаньземконтроль" по поручению департамента и распоряжению директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 814 т 18.07.2015 следует, что на момент обследования на участке расположены два незавершенных строительством здания, площадью 1552,1 кв. м и 2400,6 кв. м, которые принадлежат на праве собственности ООО "Одиссея". Территория земельного участка находится в удовлетворительном санитарном состоянии.
Из пояснительной записки к акту обследования по распоряжению директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 814 т 18.07.2015 (л.д. 103) главным специалистом ГКУ КК "Кубаньземконтроль" указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407009:38 расположены незавершенные строительством здание спального корпуса и здание столовой, которые принадлежат на праве собственности ООО "Одиссея". На участке сторонних пользователей нет. Дороги, водные объекты, каналы, гидротехнические сооружения, линии ЛЭП и связи отсутствуют.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 был сформулирован правовой подход, согласно которому правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством и заключающиеся в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. На уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 24.03.2005 N 11 в случае признания действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным, арбитражный суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (абзац 6 пункта 4 постановления).
Право на реализацию предусмотренной положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действующих с 01.03.2015) возможности оспаривания отказа в получении продленного права аренды на земельный участок для завершения строительства без торгов, в том числе в порядке рассмотрения такого требования с применением главы 24 Арбитражного процессуального кодекса подтверждается аналогичной судебной практикой округов (постановление АС Уральского округа от 27.06.2016 дело N А07-20783/2015, постановление АС Волго-Вятского округа от 15.09.2016 дело N А28-6486/2015, постановление АС Северо-Западного округа от 14.09.2016 дело N А52-4093/2015).
Так как в рамках настоящего дела судом установлено право общества как собственника реестровых объектов незавершенного строительства на пролонгацию договора аренды без торгов на тех же условиях для завершения строительства и установлено, что общество представило департаменту всю необходимую информацию, предусмотренную в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и все необходимые документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" данный спор подлежал рассмотрению по существу. На недопустимость формального подхода при рассмотрении спора и реальной возможности погашения конфликта указано в постановлении АС СКО от 28.02.2016 дело N А63-12520/2014. Суд первой инстанции правомерно указал, что правовая позиция департамента не учитывает позицию законодателя по введению с 01.03.2015 упрощенной процедуры предоставления (пролонгирования договора) земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-47047/2015 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.10.2016 N 15АП-15404/2016 ПО ДЕЛУ N А32-47047/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 октября 2016 г. N 15АП-15404/2016
Дело N А32-47047/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 19 октября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 21 октября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Величко М.Г.
судей Барановой Ю.И., Пономаревой И.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Конозовой Е.В.
при участии:
от общества: представитель Корчугин Д.В. по доверенности от 27.05.2016, паспорт
от департамента: представитель Прочко Е.П. по доверенности N 52-17701/16-43.17 от 29.07.2016, удостоверение
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-47047/2015 (судья Назыков А.Л.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Одиссея"
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка в аренду, обязании принять решение о предоставлении земельного участка в аренду, подготовить и направить проект договора аренды земельного участка,
установил:
общество с ограниченной отнесенностью "Одиссея" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее - департамент) о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка, выраженного в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23, а также об устранении допущенных нарушений прав и законных интересов заявителя путем подготовки и направления в адрес общества проекта договора аренды сроком на три года земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м, расположенного по адресу: город Геленджик, улица Верхняя, 4.
Требования мотивированы тем, что общество, будучи арендатором земельного участка на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположены принадлежащие обществу по праву собственности реестровые объекты незавершенного строительства, имеет обеспеченное законодателем право на реализацию предусмотренной положениями пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпунктом 10 п. 2, 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (действующих с 01.03.2015) упрощенной возможности получения без торгов продленного права аренды на земельный участок сроком на 3 года для завершения строительства.
Решением от 01.08.2016 признан незаконным отказ департамента в предоставлении обществу в аренду земельного участка для завершения строительства незавершенных строительством объектов, выраженный в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23, как не соответствующий Земельному кодексу Российской Федерации. Суд обязал департамент в течение двух недель с даты вступления решения арбитражного суда по настоящему делу в законную силу принять решение о предоставлении обществу с ограниченной ответственностью "Одиссея" в аренду земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Верхняя, 4, а также подготовить и направить в адрес общества с ограниченной ответственностью "Одиссея" проект договора аренды указанного земельного участка для завершения строительства расположенных на данном земельном участке объектов незавершенного строительства. В удовлетворении заявления в части указания конкретного срока договора аренды земельного участка отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, департамент обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение от 01.08.2016 отменить, принять по делу новый судебный акт. В обоснование жалобы заявитель указывает, что суд первой инстанции допустил неправильное толкование закона и пришел к неверному выводу о наличии у общества права на приобретение спорного земельного участка в аренду без торгов. Суд, обязав департамент подготовить и направить в адрес заявителя проект договора аренды земельного участка, не учел право департамента в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенный строительством, обратиться в суд с требованием об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов. Судом не исследовался вопрос размера предполагаемого к аренде земельного участка, который необходим обществу. Согласно письму Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (приложенному к апелляционной жалобе как новое доказательство) земельный участок частично расположен в зоне образовательных учреждений и зоне проектируемой многоэтажной застройки, что не учтено судом.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы, заявил ходатайство о привлечении к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрации муниципального образования город-курорт Геленджик и Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило оставить обжалуемый судебный акт без изменений, в удовлетворении ходатайства о привлечении третьих лиц отказать.
В соответствии с ч. 3 ст. 266 АПК РФ в арбитражном суде апелляционной инстанции не применяются правила о привлечении к участию в деле третьих лиц, а также иные правила, установленные настоящим Кодексом только для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
В этой связи рассмотрев заявленное ходатайство, суд апелляционной инстанции, руководствуясь ч. 2 ст. 268, ч. 3 ст. 266 и ст. 272.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации считает его не подлежащим удовлетворению ввиду отсутствия процессуальных оснований.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в пределах доводов апелляционной жалобы с учетом части 6 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом, приказом Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 07.10.2005 N 213-з (л.д. 64) было прекращено право постоянного (бессрочного) пользования ОАО "Нефтегазстрой" на земельный участок площадью 57102 кв. м с кадастровым номером 23:40:04 07 009:0005, расположенный по адресу: город - курорт Геленджик, улица Одесская и данный участок предоставлен в аренду сроком на 10 лет для строительства и эксплуатации пансионата.
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 07.10.2005 N 0000001219 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:04 07 009:0005 площадью 57 102 кв. м (л.д. 53-59) земельный участок предоставлялся для строительства и эксплуатации пансионата.
Как установлено судом, обществом с ограниченной отнесенностью "Одиссея" на основании ряда сделок (договора N 0000001219 аренды ООО "Нефтегазстрой" земельного участка государственной собственности несельскохозяйственной назначения от 07.10.2005 в редакции дополнительного соглашения от 20.03.2014 (т. 1, л.д. 53-63, 76-78), договора уступки права аренды земельного участка от 30.12.2005 N 17/34 между ООО "Нефтегазстрой" и ООО "ДиЭч-сити" (т. 1, л.д. 71-75) и договора уступки права аренды земельного участка от 26.09.2014 между ООО "ДиЭч-сити" и ООО "Одиссея" (т. 1, л.д. 26-30) является арендатором земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м со сроком действия договора до 07.10.2015, срок аренды истек.
Из указанного земельного участка был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 площадью 53 740 кв. м с разрешенным использованием - для строительства и эксплуатации пансионата.
Согласно кадастрового паспорта земельного участка N 2343/12/15-675775 (л.д. 21) земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38, почтовый адрес ориентира: Краснодарский край, г. Геленджик, ул. Верхняя, 4, площадью 53 740 +/- 81 кв. м относится к землям населенных пунктов с разрешенным использованием: для строительства и эксплуатации пансионата.
Как установлено судом, на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407009:38 расположены принадлежащие заявителю на праве собственности объекты - незавершенное строительством здание столовой пансионата "Сибирь" общей площадью застройки 1552,1 кв. м (выписка из ЕГРП от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1599, собственность 23-23-12/136/2014-063 от 10.10.2014 - л.д. 24) и незавершенное строительством здание спального корпуса пансионата "Сибирь" общей площадью застройки 2400,6 кв. м (выписка из ЕГРП от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1600, собственность 23-23-12/136/2014-062 от 10.10.2014 - л.д. 25).
Указанные объекты приобретены обществом по договору купли-продажи недвижимого имущества от 26.09.2014, заключенному с ООО "ДиЭч-сити" (т. 1, л.д. 80-84).
Судом установлено, что 03.07.2015 года общество обратилось в департамент с заявлением от 01.07.2015 исх. N 2 о заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 на новый срок для завершения строительства объектов незавершенного строительства на основании подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (т. 1, л.д. 17-19).
К заявлению в качестве приложения указаны сообщение от 01.07.2015 исх. N 3, содержащее перечень незавершенных строительством объектов, расположенных на испрашиваемом земельном участке; кадастровый паспорт земельного участка от 18.06.2015 N 2343/12/15-675775; выписка из ЕГРП о правах на земельный участок от 01.07.2015 N 23/012/014/2015-436; выписка из ЕГРП о правах на незавершенное строительством здание столовой пансионата "Сибирь" от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1600; выписка из ЕГРП о правах на незавершенное строительством здание спального корпуса пансионата "Сибирь" от 23.06.2015 N 23-0-1-205/4020/2015-1599; договор уступки права аренды земельного участка от 26.09.2014; выписка из ЕГРЮЛ от 01.07.2015 N 230420150126474; решение единственного учредителя общества от 23.11.2012; паспорт директора (нотариальная копия); свидетельство о постановке на учет в налоговом органе серия 23 N 008730239 от 04.12.2012 (нотариальная копия); свидетельство о государственной регистрации юридического лица от 04.12.2012; устав общества.
В письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23 (т. 1, л.д. 20) департамент, рассмотрев заявление, отказал в предоставлении земельного участка для завершения строительства сославшись на то, что в представленных документах отсутствует информация, позволяющая установить размеры земельного участка, необходимого для испрашиваемых целей, в том числе сведения о предполагаемой вместимости объектов. Департамент указал, что согласно Нормативам градостроительного проектирования Краснодарского края (утв. приказом Департамента по архитектуре и градостроительству Краснодарского края от 16.04.2015 N 78) минимальные размеры для размещения пансионатов в зависимости от их вида составляю от 130 кв. м до 165 кв. м на 1 место. Дополнительно указано о необходимости раздела участка и уточнения оснований для предоставления земельного участка без торгов.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
Согласно пункту 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:
1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;
2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с настоящим подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта.
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства до 01.03.2015 регулировался статьями 30 - 32 Земельного кодекса Российской Федерации.
После указанной даты предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии с главой V.1 Кодекса и переходными положениями, установленными Вводным законом N 137-ФЗ и статьей 34 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ.
В соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137 (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, действующей на момент подачи обществом заявления и получения отказа) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. ЗК РФ.
Таким образом, действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства на заключение (пролонгацию) договора аренды без торгов однократно для завершения строительства указанного объекта.
Как установлено судом, общество является арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположены принадлежащие обществу по праву собственности реестровые объекты незавершенного строительства, зарегистрированные в реестре прав также до 01.03.2015, что не оспаривается сторонами.
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации установлен исчерпывающий перечень информации, которую должен указать заявитель в заявлении о предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В статье 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации установлен закрытый перечень оснований для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
Согласно положениям п. 5 ст. 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации в срок не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных ст. 39.16 данного Кодекса, и по результатам указанных рассмотрения и проверки совершает одно из указанных в данной статье действий, в том числе принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка при наличии хотя бы одного из оснований, предусмотренных ст. 39.16 Кодекса.
Суд на основании представленных в материалы дела доказательств установил, что при подаче своего заявления общество представило департаменту всю необходимую информацию, предусмотренную в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и предоставило все необходимые документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов".
Как установлено судом, в письме от 31.07.2015 N 52-14264/15-33.23 в нарушение положений Земельного кодекса Российской Федерации отсутствует ссылка на основание для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, предусмотренное статьей 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, в связи с чем отказ департамента нельзя признать законным.
В силу указанных положений статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации общество имеет право приобрести земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 в аренду без проведения торгов.
Позиция департамента сводится к тому, что общество должно инициировать такой порядок предоставления испрашиваемого земельного участка (статьи 39.14 и 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации), который бы позволил сформировать земельный участок необходимой площади для завершения строительства принадлежащих обществу объектов.
Фактически департамент указал о том, что земельный участок для завершения строительства объекта незавершенного строительства должен быть заново сформирован и поставлен на кадастровый учет с соблюдением требований положений статей 39.14 и 39.15 Земельного кодекса Российской Федерации, и только после этого предоставлен по правилам подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако указанная позиция департамента не учитывает позицию законодателя по введению с 01.03.2015 упрощенной процедуры предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
По смыслу подпункта 10 пункта 2 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации в аренду на новый срок предоставляется именно тот земельный участок, который уже ранее был сформирован и предоставлен застройщику по договору аренды, срок которого истек. Именно по указанной причине в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации и в приказе Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 не содержится требований о приложении к заявлению о предоставлении земельного участка без торгов документов в обоснование расположения и площади испрашиваемого земельного участка, ранее предоставленного в аренду.
Кроме этого, суд дважды (в определениях от 28.03.2016 и 31.05.2016) предлагал департаменту представить всю документацию о формировании и предоставлении земельного участка площадью 57 102 кв. м в аренду ОАО "Нефтегазстрой", для проверки процедуры предоставления земельного участка, установления того, для строительства каких конкретно объектов формировался земельный участок.
В материалах дела имеется приказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 27.10.2005 N 213-з (л. д. 64-65), в соответствии с которым земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:0005 площадью 57 102 кв. м был предоставлен ОАО "Нефтегазстрой" в аренду для строительства и эксплуатации пансионата.
В дальнейшем в соответствии дополнительным соглашением от 20.03.2014 к договору N 0000001219 аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственной назначения от 07.10.2005 (т. 1, л.д. 76-77) и приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 25.03.2013 N 396 земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:0005 был разделен на два участка - с кадастровыми номерами 23:40:0407009:37 и 23:40:0407009:38 (53 740 кв. м); в аренде у правопредшественника общества остался земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38.
Общество представило заключение кадастрового инженера от 06.07.2016 N 114, согласно которому рельеф земельного участка с кадастровым номером 23:40:0407009:38 сложный - гористый, со средним уклоном более 50%, в этой связи, незавершенные строительством объекты размещаются на природно-образованных террасах. Незавершенные строительством здания занимают порядка 70% площади земельного участка, который может использоваться с целевым назначением из-за сложного рельефа местности (т. 1, л.д. 112).
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 (53 740 кв. м) сформирован именно в той площади, которая необходима для строительства объектов, принадлежащих обществу.
Процедура предоставления земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства не предполагает повторного формирования земельного участка, равно как и обоснования (доказывания) заявителем площади земельного участка, необходимой для завершения строительства, при обращении к арендодателю с заявлением о заключении договора аренды земельного участка на новый срок.
Обоснованно отклонен довод департамента о том, что на момент обращения общества в департамент (03.07.2015) срок ранее заключенного договора аренды не истек, что исключает применение подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому, помимо истечения действия ранее заключенного договора аренды, необходимо одновременное истечение шестимесячного срока, в течение которого в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
На момент обращения общества в арбитражный суд (23.12.2015) срок ранее заключенного договора аренды (07.10.2015) истек. В ходе рассмотрения спора департамент не представил доказательств обращения в суд с требованием об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи их с публичных торгов или наличие правовых оснований для предъявления такого требования; на момент рассмотрения настоящего спора по существу истек шестимесячный срок для предъявления названого требования, в связи с чем доводы департамента в этой части подлежат отклонению.
Ссылка департамента на письмо Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (приложенное к апелляционной жалобе) о том, что земельный участок частично расположен в зоне образовательных учреждений и зоне проектируемой многоэтажной застройки, что препятствует предоставлению участка в аренду для завершения строительства не может быть принята апелляционным судом, так как данное письмо является дополнительным доказательством, которое не представлялось в суд первой инстанции и уважительность причин не раскрытия данного доказательства департаментом не доказана.
Кроме того, в указанном письме Управление архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (л.д. 143-144) информирует департамент о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:40:0407009:38 в соответствии с Правилами землепользования и застройки части территории муниципального образования город-курорт Геленджик, утвержденными решением Думы муниципального образования город-курорт Геленджик 27.07.2010 N 466 отнесен к зоне курортного строительства (КС).
План планировки на указанную территорию не разрабатывался и не утверждался.
По вопросу обоснования площади земельного участка, необходимой для завершения строительства Управлением сообщено, что ранее решением исполнительного комитета Геленджикского городского совета народных депутатов Краснодарского края от 26.07.1985 г. N 338 земельный участок площадью 10,5 га был предоставлен в бессрочное пользование "Главзапсибжилстрою" Миннефтегазстроя СССР о строительстве пансионата на 500 мест в западной курортной зоне г. Геленджика с перспективным разрешением до 600 мест санаторного типа. Согласно СНиП 2.07.01-89* "Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений" размеры участков пансионатов рассчитываются исходя из площади 140-150 кв. метров на одно место. Установленная площадь земельного участка (5,374 га) не позволяет осуществить на нем строительство пансионата на 500 мест. На указанном земельном участке возможно возведение пансионата на 380 мест.
Таким образом, из письма Управления архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город-курорт Геленджик от 15.08.2016 N 110-52-5077/1601-11 (л.д. 143-144) следует, что на спорном земельном участке (с учетом сформированных в настоящее время размеров) возможно возведение пансионата на 380 мест, в связи с чем доводы департамента о невозможности завершения истцом строительства на спорном земельном участке подлежат отклонению.
Из акта обследования земельного участка N 443 от 17.07.2015 (л.д. 102), составленного специалистами ГКУ КК "Кубаньземконтроль" по поручению департамента и распоряжению директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 814 т 18.07.2015 следует, что на момент обследования на участке расположены два незавершенных строительством здания, площадью 1552,1 кв. м и 2400,6 кв. м, которые принадлежат на праве собственности ООО "Одиссея". Территория земельного участка находится в удовлетворительном санитарном состоянии.
Из пояснительной записки к акту обследования по распоряжению директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" N 814 т 18.07.2015 (л.д. 103) главным специалистом ГКУ КК "Кубаньземконтроль" указано, что на земельном участке с кадастровым номером 23:40:0407009:38 расположены незавершенные строительством здание спального корпуса и здание столовой, которые принадлежат на праве собственности ООО "Одиссея". На участке сторонних пользователей нет. Дороги, водные объекты, каналы, гидротехнические сооружения, линии ЛЭП и связи отсутствуют.
В постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08 был сформулирован правовой подход, согласно которому правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством и заключающиеся в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды. На уполномоченный орган судом может быть возложена обязанность по заключению договора аренды земельного участка на новый срок (продлению договора аренды) в случае, если участок предоставлялся в аренду для целей строительства, которое не завершено в течение первоначального срока аренды.
Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенным в постановлении от 24.03.2005 N 11 в случае признания действия (бездействия) органа, осуществляющего публичные полномочия, незаконным, арбитражный суд обязывает соответствующий орган подготовить проект договора и направить его в определенный срок собственнику недвижимости (абзац 6 пункта 4 постановления).
Право на реализацию предусмотренной положениями п. 21 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (действующих с 01.03.2015) возможности оспаривания отказа в получении продленного права аренды на земельный участок для завершения строительства без торгов, в том числе в порядке рассмотрения такого требования с применением главы 24 Арбитражного процессуального кодекса подтверждается аналогичной судебной практикой округов (постановление АС Уральского округа от 27.06.2016 дело N А07-20783/2015, постановление АС Волго-Вятского округа от 15.09.2016 дело N А28-6486/2015, постановление АС Северо-Западного округа от 14.09.2016 дело N А52-4093/2015).
Так как в рамках настоящего дела судом установлено право общества как собственника реестровых объектов незавершенного строительства на пролонгацию договора аренды без торгов на тех же условиях для завершения строительства и установлено, что общество представило департаменту всю необходимую информацию, предусмотренную в статье 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, и все необходимые документы, предусмотренные приказом Минэкономразвития России от 12.01.2015 N 1 "Об утверждении перечня документов, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов" данный спор подлежал рассмотрению по существу. На недопустимость формального подхода при рассмотрении спора и реальной возможности погашения конфликта указано в постановлении АС СКО от 28.02.2016 дело N А63-12520/2014. Суд первой инстанции правомерно указал, что правовая позиция департамента не учитывает позицию законодателя по введению с 01.03.2015 упрощенной процедуры предоставления (пролонгирования договора) земельного участка для завершения строительства объекта незавершенного строительства.
Суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение. Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 01.08.2016 по делу N А32-47047/2015 в обжалуемой части оставить без изменений, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
И.В.ПОНОМАРЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)