Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-11976/2015 (судья Мавлютов И.Т.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Фармус" - Бикмурзина Р.А. (доверенность от 08.10.2015 N 2, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Фармус", ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522 (далее - ООО "Фармус", общество, истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474 (далее - Администрация, ответчик-1), к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546 (далее - Управление, ответчик-2), в котором потребовало:
- - признать необоснованным отказ Администрации, изложенный в письме Управления от 13.04.2015 N 3825 (7886), в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, по улице Сочинской;
- - возложить на Администрацию обязанность направить ООО "Фармус" в срок 15 дней с момента вынесения арбитражным судом решения дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, по улице Сочинской (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 5-9, 80-83; т. 2, л.д. 1-4).
Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 02.06.2015, делу присвоен номер А07-11976/2015.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.10.2015 (резолютивная часть объявлена 13.10.2015) исковые требования удовлетворены. Суд признал необоснованным отказ Администрации, изложенный в письме Управления от 13.04.2015 N 3825 (7886), в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Суд возложил на Администрацию обязанность в срок 15 дней с момента вступления решения в законную силу направить ООО "Фармус" дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Кроме того, суд взыскал с Администрации в пользу ООО "Фармус" 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также возвратил истцу из федерального бюджета 24 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины (т. 2, л.д. 47-55).
В апелляционной жалобе Администрация просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Приводит следующие доводы.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, если предназначенный для строительства земельный участок не используется для соответствующих целей в течение трех и более лет. Первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 предоставлен ООО "Фармус" по договору аренды от 06.04.2009 N 430-09. Актами осмотра от 15.04.2013 N 803/о, от 11.09.2014 N 2698/о, фотопланом, полученным с помощью инструментальной геоинформационной системы "ИнГео", подтверждается то обстоятельство, что земельный участок по назначению (для проектирования и строительства) не используется. При должной заботливости и осмотрительности за период с 06.04.2009 по 19.02.2015 общество могло и должно было получить разрешительную документацию и приступить к строительству административного здания. Несмотря на это к сбору разрешительной документации истец приступил лишь к окончанию срока аренды. В частности, за выдачей градостроительного заключения истец обратился лишь 22 июля 2014 года.
В соответствии с пунктом 3.4 постановления главы администрации г. Уфа от 19.02.2009 общество должно было в срок до 19.02.2011 представить в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Архитектура) разработанную в установленном порядке проектную документацию. Однако истец данное требование не выполнил.
Обращения истца в ООО "Башинформсвязь", в МУП "Уфаводоканал", в Администрацию Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан в феврале 2015 года не свидетельствуют о наличии препятствий в использовании земельного участка, так как срок аренды установлен до 19 февраля 2015 года.
В письмах от 20.01.2015 N 28580, от 13.03.2015 N 4953, от 13.04.2015 N 3825 Управление неоднократно сообщало ООО "Фармус" о том, что на протяжении срока аренды последнее систематически нарушало обязательства по внесению арендной платы, не подтверждало использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Допущенные арендатором нарушения, по мнению подателя апелляционной жалобы, порождают сомнения в намерении ООО "Фармус" исполнять взятые на себя обязательства.
Правила статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не могут регулировать спорные правоотношения, так как земельный участок был предоставлен ООО "Фармус" в соответствии со статьей 22, пунктом 6 статьи 31, статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации на основании акта выбора, без проведения конкурса или аукциона.
Таким образом, Администрация полагает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Фармус" ошибочными, сделанными при неправильном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств дела (т. 2, л.д. 58-61).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Ответчики явку своих представителей не обеспечили. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 19.02.2009 главой администрации города Уфа вынесено постановление N 725. Согласно данному правовому акту на основании заявления ООО "Фармус" от 16.10.2008 N 01-02-21632/11, статьи 22, пункта 6 статьи 31, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, акта выбора органом местного самоуправления принято решение о предоставлении истцу земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37. Условия предоставления: в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства административного здания (т. 1, л.д. 10).
По сведениям, размещенным на официальном общедоступном сайте кадастровой палаты в сети Интернет ("http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/"), земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 поставлен на государственный кадастровый учет 10.02.2009. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства административного здания". Площадь участка 1496 кв. м.
Между органом местного самоуправления (арендодатель) и ООО "Фармус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 06.04.2009 N 430-09. Срок аренды - 3 года (т. 1, л.д. 11, 113).
07 мая 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ЗАО ТАФ "Архпроект" (исполнитель) подписан контракт N 2155 на выполнение проектных работ, а именно - на разработку архитектурной концепции административного здания (т. 1, л.д. 136-141).
22 июля 2009 года начальником Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Архитектура) утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, номер документа RU03308000-09-306/ОПО (т. 1, л.д. 25).
04 декабря 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор N Э-669/09 на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта (т. 2, л.д. 16-19).
24 декабря 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор N 19936 на создание проектной продукции. В рамках данного договора исполнитель принял на себя обязательство за установленную плату разработать проект строительства административного здания (т. 2, л.д. 11-12).
16 апреля 2010 года между ООО "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор N Э-669/09-1 на выполнение экспертизы проектной документации (т. 2, л.д. 20-23).
17 ноября 2010 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус", во исполнение соответствующего договора начальником государственного учреждения Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан утверждено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-2-0465-10. Объект капитального строительства "Административное здание по ул. Сочинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Кадастровый номер земельного участка 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 25-26).
06 августа 2012 года Администрацией по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" от 16.02.2012 N 01-02-5690/11 вынесено постановление N 3473. Данным правовым актом Администрация поручила Управлению заключить с ООО "Фармус" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (реквизиты первоначального договора аренды - от 06.04.2009 N 430-09), сроком до 19.02.2015 (т. 1, л.д. 11).
02 октября 2012 года на основании постановления Администрации от 06.08.2012 N 3473 между Управлением (арендодатель) и ООО "Фармус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 808-12. В рамках данной сделки Управление обязалось предоставить ООО "Фармус" в аренду на срок с 06.08.2012 до 19.02.2015 для проектирования и строительства административного здания земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 (пункты 1.1, 3.1 договора). В свою очередь, арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату из расчета 1 227 403 руб. 76 коп. за 1 год аренды (пункты 4.1, 4.7 договора) (т. 1, л.д. 12-13).
15 апреля 2013 года муниципальным инспектором проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 и составлен акт осмотра N 803/о. Сотрудник Управления установил, что земельный участок для строительства не используется, в границах участка расположены капитальный хозблок и гараж (т. 1, л.д. 108-110).
11 апреля 2014 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N RU03308000-1047-П на строительство административного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37. Срок действия разрешения - до 19.02.2015 (т. 1, л.д. 100).
04 сентября 2014 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" от 22.07.2014 Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Архитектура) подготовлено градостроительное заключение по условиям размещения объекта (административного здания), предполагаемого к строительству в кадастровом квартале 02:55:011004. Площадь земельного участка 1579,26 кв. м. Регистрационный номер документа ГЗ-4450/Ю (т. 1, л.д. 27-28). Градостроительное заключение согласовано Управлением в марте 2015 года (т. 1, л.д. 29).
11 сентября 2014 года муниципальным инспектором проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 и составлен акт осмотра N 2698/о. Сотрудник Управления установил, что строительство на земельном участке не ведется, территория не огорожена (т. 1, л.д. 102-107).
10 ноября 2014 года МУП "АПБ" по заявлению ООО "Фармус" осуществило вынос границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 в натуру путем установки металлических штырей, о чем составлен соответствующий акт (т. 1, л.д. 34).
19 ноября 2014 года ООО "Фармус" обратилось к главе администрации города Уфа с заявлением, в котором просило продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 на три года. Общество указало следующее. В течение срока действия договора арендатором выполнены работы по проектированию административного здания, начаты работы по освоению земельного участка. В связи с наличием жалоб собственников соседних земельных участков и наличием спорных моментов по смежным территориям "(судебное урегулирование)", необходима корректировка проекта. Завершить строительные работы по утвержденному проекту не представляется возможным. Копии каких-либо судебных актов в приложении к заявлению не поименованы (т. 1, л.д. 14).
26 ноября 2014 года ООО "Фармус" обратилось в ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" с заявлением о внесении изменений в проект "Административное здание по ул. Сочинская в Кировском районе...". Причина - перенос осей здания на 5 метров (т. 1, л.д. 36; т. 2, л.д. 26).
08 декабря 2014 года между ООО "Фармус" (заказчик) и МБУ "Служба заказчика и технического надзора по благоустройству городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (исполнитель) подписан контракт N 1286/з. В рамках данной сделки исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по подготовке разрешения на производство работ в зоне зеленых насаждений (т. 2, л.д. 13-15).
23 декабря 2014 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор N 2978, по условиям которого исполнитель обязуется за установленную плату внести изменения в проект строительства административного здания (т. 2, л.д. 10).
В январе 2015 года ООО "Фармус" обратилось в Архитектуру с заявлением о подготовке градостроительного заключения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:38. Истец указал, что данный документ необходим в целях изменения точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 без изменения площади участка, для исключения перекрывания проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:011004:89, 02:55:011004:90, 02:55:011004:80, 02:55:011004:128 (т. 1, л.д. 33).
В письме от 20.01.2015 N 28580 Управление сообщило ООО "Фармус" следующее. В настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 N 808-12 имеется задолженность в размере 152 179 руб. 30 коп., в том числе пени в сумме 88 924 руб. 65 коп. В связи с невыполнением обществом условий и обязательств, предусмотренных договором аренды, в продлении срока аренды отказано (т. 1, л.д. 15, 84).
По платежным поручениям от 04.02.2015 N N 1, 2 истец перечислил на счет Управления денежные средства в суммах 152 179 руб. 30 коп. (арендная плата) и 89 457 руб. 28 коп. (пени), соответственно (т. 1, л.д. 16-17).
06 и 17 февраля 2015 года ООО "Фармус" дважды обращалось к главе администрации города Уфа с заявлениями о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 18-19).
В письме от 13.03.2015 N 3825, 4953 Управление сообщило заявителю следующее. В настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 N 808-12 имеется задолженность в размере 141 161 руб. 26 коп., в том числе пени в сумме 5 686 руб. 34 коп. Рассмотрение вопроса о продлении срока аренды по существу будет возможно после погашения задолженности (т. 1, л.д. 20).
По платежным поручениям от 16.03.2015 N N 5, 6 истец перечислил на счет Управления денежные средства в суммах 141 161 руб. 26 коп. (арендная плата) и 5 686 руб. 34 коп. (пени), соответственно (т. 1, л.д. 21-22).
В марте 2015 года по результатам рассмотрения заявлений ООО "Фармус", поданных в феврале 2015 года, ОАО "Башинформсвязь", МУП "Уфаводоканал" и Администрация Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласовали градостроительное заключение от 04.09.2014 N ГЗ-4450/Ю (т. 1, л.д. 30-32).
17 марта 2015 года ООО "Фармус" вновь обратилось к главе администрации города Уфа с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 23). Кроме того, общество обратилось с заявлением о согласовании переноса точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 38).
В письме от 13.04.2015 N 3825, 7886 Управление сообщило истцу об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В обоснование принятого решения орган местного самоуправления сослался на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым по общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду только после проведения торгов. Также арендодатель отметил, что оснований для предоставления земли в аренду без проведения торгов в данном случае не имеется (т. 1, л.д. 24).
17 апреля 2015 года на заседании комиссии по землепользованию и застройке г. Уфа рассмотрено заявление ООО "Фармус" и принято следующее решение: рекомендовать предоставление земельного участка с целью изменения границ ранее предоставленного земельного участка в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 39-40).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что ответчики неправомерно отказали в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, ООО "Фармус" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Ответчики не представили доказательств систематического нарушения истцом обязательств по внесению арендной платы. Оснований для вывода о не использовании истцом земельного участка по назначению не имеется, так как в дело представлены документы, подтверждающие проведение истцом геологических исследований, разработку проектной документации, получение положительного заключения государственной экспертизы, градостроительного заключения и необходимых согласований. Освоению земельного участка в установленный договором аренды срок воспрепятствовал длительный процесс урегулирования споров со смежными землепользователями. Наличие соответствующих препятствий подтверждается письмом Администрации Кировского района г. Уфа от 10.03.2015 N 73-02-817, письмом Администрации городского округа г. Уфа от 23.04.2015 N 01-02-12562/11, протоколом заседания комиссии от 17.04.2015. Суд первой инстанции применил правила, предусмотренные частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и пришел к выводу о наличии оснований для понуждения ответчиков к продлению срока аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене применительно к пунктам 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Срок действия договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 составляет с 06.08.2012 до 19.02.2015.
То есть срок аренды истек в феврале 2015 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Как указано выше, в письмах от 20.01.2015 N 28580, от 13.04.2015 N 3825, 7886 Управление сообщило ООО "Фармус" об отказе в продлении срока аренды земельного участка.
ООО "Фармус" настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации, Управления к заключению дополнительного соглашения о продлении срока аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца, об отсутствии у ответчиков законного права отказать в продлении срока аренды земельного участка.
Однако при рассмотрении спора по существу суд первой инстанции не учел юридически значимые для дела обстоятельства, а также неправильно применил нормы материального права, что привело к принятию незаконного судебного акта.
Прежде всего, следует отметить, что правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).
В силу статей 209, 421, 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Данные, специальные нормы применению к отношениям Администрации, Управления и ООО "Фармус" не подлежат, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 объектов незавершенного строительства (в том числе фундамента) не имеется. Соответствующие обстоятельства зафиксированы, в частности, в актах осмотра земельного участка от 15.04.2013 N 803, от 11.09.2014 N 2698. Доказательств наличия в границах спорного участка объектов недвижимости (в том числе незавершенных строительством) истец не представил.
В рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов. Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Фармус", правовой оценке подлежат действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации (Управления) от продления договора аренды земельного участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить строительство объекта в пределах срока аренды.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Фармус" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению административного здания в пределах срока аренды.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Фармус" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 передан ООО "Фармус" для проектирования и строительства административного здания по договору аренды от 06.04.2009 N 430-09.
С подписанием договора от 02.10.2012 N 808-12 стороны продлили срок аренды в два раза, еще на 3 года.
Таким образом, спорный участок находился в аренде у ООО "Фармус" на протяжении 5 лет и 10 месяцев: с апреля 2009 года по февраль 2015 года.
Несмотря на то обстоятельство, что в 2012 году орган местного самоуправления пошел навстречу застройщику и продлил срок аренды земельного участка, по состоянию на февраль 2015 года истец сопутствующие строительству вопросы не разрешил, к возведению административного здания не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Как следует из материалов дела, в 2009-2010 годах ООО "Фармус" предпринимало меры, направленные на подготовку к строительству административного здания. Так, 07.05.2009 подписан контракт N 2155 на выполнение проектных работ, в июле 2009 года получен градостроительный план земельного участка, 04.12.2009 подписан договор N Э-669/09 на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта, 24.12.2009 подписан договор N 19936 на создание проектной продукции, 16.04.2010 подписан договор N Э-669/09-1 на выполнение экспертизы проектной документации. В ноябре 2010 года получено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-2-0465-10.
Вместе с тем, из имеющихся в деле письменных доказательств, процессуальных документов истца не следует, что в период с декабря 2010 года по декабрь 2013 года (37 месяцев) ООО "Фармус" совершало какие-либо действия, направленные на строительство административного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37.
Разрешение на строительство выдано истцу 11.04.2014 (т. 1, л.д. 100).
Доказательств наличия препятствий к получению разрешения на строительство административного здания в 2011, 2012 либо 2013 году истец вопреки требованиям статей 9, 41, 65, 66 АПК РФ не представил.
Документов, свидетельствующих о том, что проектирование и строительство административного здания были затруднены в силу предъявления каких-либо требований, претензий со стороны смежных землепользователей, из материалов дела не усматривается.
Обращения ООО "Фармус" в администрацию Кировского района, в том числе по поводу согласования градостроительного заключения, не связаны с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 по назначению.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Фармус" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов. Либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
Действия, совершенные истцом в период с сентября 2014 года по февраль 2015 года, не обосновывают ранее допущенного арендатором длительного бездействия и не могут служить достаточным правовым основанием для понуждения ответчиков к заключению договора. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в указанный период истец обратился в Архитектуру и получил градостроительное заключение, осуществил вынос границ арендуемого земельного участка в натуру, три раза обращался к главе администрации с заявлением о повторном продлении срока аренды, внес изменения в проектную документацию, перечислил денежные средства в погашение задолженности по арендной плате и неустойке.
Обращаясь с апелляционной жалобой, Администрация правомерно указала, что при должной степени заботливости и осмотрительности за период с апреля 2009 года по февраль 2015 года ООО "Фармус" имело объективную возможность подготовить необходимые документы и начать строительство административного здания.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства).
Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо Управления в том, что ООО "Фармус" не смогло в отведенный срок (с апреля 2009 года по февраль 2015 года) подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Администрации (Управления) от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Фармус" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Фармус" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Фармус" в рассматриваемой ситуации не имеется, выводы суда первой инстанции следует признать ошибочными.
Решение подлежит отмене применительно к пунктам 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-11976/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Фармус" (ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474), Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фармус" (ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522) из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 24 000 рублей (платежные поручения от 28.05.2015 N 9, от 03.07.2015 N 10).
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.12.2015 N 18АП-14827/2015 ПО ДЕЛУ N А07-11976/2015
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 декабря 2015 г. N 18АП-14827/2015
Дело N А07-11976/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 29 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-11976/2015 (судья Мавлютов И.Т.).
В судебном заседании принял участие представитель общества с ограниченной ответственностью "Фармус" - Бикмурзина Р.А. (доверенность от 08.10.2015 N 2, паспорт).
Общество с ограниченной ответственностью "Фармус", ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522 (далее - ООО "Фармус", общество, истец), обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474 (далее - Администрация, ответчик-1), к Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546 (далее - Управление, ответчик-2), в котором потребовало:
- - признать необоснованным отказ Администрации, изложенный в письме Управления от 13.04.2015 N 3825 (7886), в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, по улице Сочинской;
- - возложить на Администрацию обязанность направить ООО "Фармус" в срок 15 дней с момента вынесения арбитражным судом решения дополнительное соглашение о продлении договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Кировский район, по улице Сочинской (с учетом уточнения требований в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации - т. 1, л.д. 5-9, 80-83; т. 2, л.д. 1-4).
Исковое заявление принято к производству арбитражного суда первой инстанции определением от 02.06.2015, делу присвоен номер А07-11976/2015.
Решением арбитражного суда первой инстанции от 20.10.2015 (резолютивная часть объявлена 13.10.2015) исковые требования удовлетворены. Суд признал необоснованным отказ Администрации, изложенный в письме Управления от 13.04.2015 N 3825 (7886), в предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Суд возложил на Администрацию обязанность в срок 15 дней с момента вступления решения в законную силу направить ООО "Фармус" дополнительное соглашение о продлении срока договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, площадью 1496 кв. м, расположенного по вышеуказанному адресу. Кроме того, суд взыскал с Администрации в пользу ООО "Фармус" 6 000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины, а также возвратил истцу из федерального бюджета 24 000 рублей излишне уплаченной государственной пошлины (т. 2, л.д. 47-55).
В апелляционной жалобе Администрация просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт. Приводит следующие доводы.
Согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае, если предназначенный для строительства земельный участок не используется для соответствующих целей в течение трех и более лет. Первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 предоставлен ООО "Фармус" по договору аренды от 06.04.2009 N 430-09. Актами осмотра от 15.04.2013 N 803/о, от 11.09.2014 N 2698/о, фотопланом, полученным с помощью инструментальной геоинформационной системы "ИнГео", подтверждается то обстоятельство, что земельный участок по назначению (для проектирования и строительства) не используется. При должной заботливости и осмотрительности за период с 06.04.2009 по 19.02.2015 общество могло и должно было получить разрешительную документацию и приступить к строительству административного здания. Несмотря на это к сбору разрешительной документации истец приступил лишь к окончанию срока аренды. В частности, за выдачей градостроительного заключения истец обратился лишь 22 июля 2014 года.
В соответствии с пунктом 3.4 постановления главы администрации г. Уфа от 19.02.2009 общество должно было в срок до 19.02.2011 представить в Главное управление архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее также - Архитектура) разработанную в установленном порядке проектную документацию. Однако истец данное требование не выполнил.
Обращения истца в ООО "Башинформсвязь", в МУП "Уфаводоканал", в Администрацию Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан в феврале 2015 года не свидетельствуют о наличии препятствий в использовании земельного участка, так как срок аренды установлен до 19 февраля 2015 года.
В письмах от 20.01.2015 N 28580, от 13.03.2015 N 4953, от 13.04.2015 N 3825 Управление неоднократно сообщало ООО "Фармус" о том, что на протяжении срока аренды последнее систематически нарушало обязательства по внесению арендной платы, не подтверждало использование земельного участка в соответствии с его целевым назначением. Допущенные арендатором нарушения, по мнению подателя апелляционной жалобы, порождают сомнения в намерении ООО "Фармус" исполнять взятые на себя обязательства.
Правила статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" не могут регулировать спорные правоотношения, так как земельный участок был предоставлен ООО "Фармус" в соответствии со статьей 22, пунктом 6 статьи 31, статьей 32 Земельного кодекса Российской Федерации на основании акта выбора, без проведения конкурса или аукциона.
Таким образом, Администрация полагает выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Фармус" ошибочными, сделанными при неправильном применении норм материального права и неполном исследовании обстоятельств дела (т. 2, л.д. 58-61).
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru").
Ответчики явку своих представителей не обеспечили. С учетом мнения представителя истца и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле.
Законность и обоснованность судебного акта проверены Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов настоящего дела следует, что 19.02.2009 главой администрации города Уфа вынесено постановление N 725. Согласно данному правовому акту на основании заявления ООО "Фармус" от 16.10.2008 N 01-02-21632/11, статьи 22, пункта 6 статьи 31, статьи 32 Земельного кодекса Российской Федерации, акта выбора органом местного самоуправления принято решение о предоставлении истцу земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37. Условия предоставления: в аренду сроком на 3 года для проектирования и строительства административного здания (т. 1, л.д. 10).
По сведениям, размещенным на официальном общедоступном сайте кадастровой палаты в сети Интернет ("http://maps.rosreestr.ru/PortalOnline/"), земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 поставлен на государственный кадастровый учет 10.02.2009. Категория земель "земли населенных пунктов". Вид разрешенного использования "для проектирования и строительства административного здания". Площадь участка 1496 кв. м.
Между органом местного самоуправления (арендодатель) и ООО "Фармус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка от 06.04.2009 N 430-09. Срок аренды - 3 года (т. 1, л.д. 11, 113).
07 мая 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ЗАО ТАФ "Архпроект" (исполнитель) подписан контракт N 2155 на выполнение проектных работ, а именно - на разработку архитектурной концепции административного здания (т. 1, л.д. 136-141).
22 июля 2009 года начальником Главного управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Архитектура) утвержден градостроительный план земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, номер документа RU03308000-09-306/ОПО (т. 1, л.д. 25).
04 декабря 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор N Э-669/09 на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта (т. 2, л.д. 16-19).
24 декабря 2009 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор N 19936 на создание проектной продукции. В рамках данного договора исполнитель принял на себя обязательство за установленную плату разработать проект строительства административного здания (т. 2, л.д. 11-12).
16 апреля 2010 года между ООО "Фармус" (заказчик) и государственным учреждением Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан (исполнитель) подписан договор N Э-669/09-1 на выполнение экспертизы проектной документации (т. 2, л.д. 20-23).
17 ноября 2010 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус", во исполнение соответствующего договора начальником государственного учреждения Управление государственной экспертизы Республики Башкортостан утверждено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-2-0465-10. Объект капитального строительства "Административное здание по ул. Сочинской в Кировском районе городского округа город Уфа Республики Башкортостан". Кадастровый номер земельного участка 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 25-26).
06 августа 2012 года Администрацией по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" от 16.02.2012 N 01-02-5690/11 вынесено постановление N 3473. Данным правовым актом Администрация поручила Управлению заключить с ООО "Фармус" новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (реквизиты первоначального договора аренды - от 06.04.2009 N 430-09), сроком до 19.02.2015 (т. 1, л.д. 11).
02 октября 2012 года на основании постановления Администрации от 06.08.2012 N 3473 между Управлением (арендодатель) и ООО "Фармус" (арендатор) подписан договор аренды земельного участка N 808-12. В рамках данной сделки Управление обязалось предоставить ООО "Фармус" в аренду на срок с 06.08.2012 до 19.02.2015 для проектирования и строительства административного здания земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 (пункты 1.1, 3.1 договора). В свою очередь, арендатор обязался ежемесячно вносить арендную плату из расчета 1 227 403 руб. 76 коп. за 1 год аренды (пункты 4.1, 4.7 договора) (т. 1, л.д. 12-13).
15 апреля 2013 года муниципальным инспектором проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 и составлен акт осмотра N 803/о. Сотрудник Управления установил, что земельный участок для строительства не используется, в границах участка расположены капитальный хозблок и гараж (т. 1, л.д. 108-110).
11 апреля 2014 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" Отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан выдано разрешение N RU03308000-1047-П на строительство административного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37. Срок действия разрешения - до 19.02.2015 (т. 1, л.д. 100).
04 сентября 2014 года по результатам рассмотрения заявления ООО "Фармус" от 22.07.2014 Главным управлением архитектуры и градостроительства администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (Архитектура) подготовлено градостроительное заключение по условиям размещения объекта (административного здания), предполагаемого к строительству в кадастровом квартале 02:55:011004. Площадь земельного участка 1579,26 кв. м. Регистрационный номер документа ГЗ-4450/Ю (т. 1, л.д. 27-28). Градостроительное заключение согласовано Управлением в марте 2015 года (т. 1, л.д. 29).
11 сентября 2014 года муниципальным инспектором проведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 и составлен акт осмотра N 2698/о. Сотрудник Управления установил, что строительство на земельном участке не ведется, территория не огорожена (т. 1, л.д. 102-107).
10 ноября 2014 года МУП "АПБ" по заявлению ООО "Фармус" осуществило вынос границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 в натуру путем установки металлических штырей, о чем составлен соответствующий акт (т. 1, л.д. 34).
19 ноября 2014 года ООО "Фармус" обратилось к главе администрации города Уфа с заявлением, в котором просило продлить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 на три года. Общество указало следующее. В течение срока действия договора арендатором выполнены работы по проектированию административного здания, начаты работы по освоению земельного участка. В связи с наличием жалоб собственников соседних земельных участков и наличием спорных моментов по смежным территориям "(судебное урегулирование)", необходима корректировка проекта. Завершить строительные работы по утвержденному проекту не представляется возможным. Копии каких-либо судебных актов в приложении к заявлению не поименованы (т. 1, л.д. 14).
26 ноября 2014 года ООО "Фармус" обратилось в ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" с заявлением о внесении изменений в проект "Административное здание по ул. Сочинская в Кировском районе...". Причина - перенос осей здания на 5 метров (т. 1, л.д. 36; т. 2, л.д. 26).
08 декабря 2014 года между ООО "Фармус" (заказчик) и МБУ "Служба заказчика и технического надзора по благоустройству городского округа город Уфа Республики Башкортостан" (исполнитель) подписан контракт N 1286/з. В рамках данной сделки исполнитель принял на себя обязательство оказать услуги по подготовке разрешения на производство работ в зоне зеленых насаждений (т. 2, л.д. 13-15).
23 декабря 2014 года между ООО "Фармус" (заказчик) и ОАО "Проектный институт "Башкиргражданпроект" (исполнитель) подписан договор N 2978, по условиям которого исполнитель обязуется за установленную плату внести изменения в проект строительства административного здания (т. 2, л.д. 10).
В январе 2015 года ООО "Фармус" обратилось в Архитектуру с заявлением о подготовке градостроительного заключения в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:38. Истец указал, что данный документ необходим в целях изменения точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 без изменения площади участка, для исключения перекрывания проезда к земельным участкам с кадастровыми номерами 02:55:011004:89, 02:55:011004:90, 02:55:011004:80, 02:55:011004:128 (т. 1, л.д. 33).
В письме от 20.01.2015 N 28580 Управление сообщило ООО "Фармус" следующее. В настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 N 808-12 имеется задолженность в размере 152 179 руб. 30 коп., в том числе пени в сумме 88 924 руб. 65 коп. В связи с невыполнением обществом условий и обязательств, предусмотренных договором аренды, в продлении срока аренды отказано (т. 1, л.д. 15, 84).
По платежным поручениям от 04.02.2015 N N 1, 2 истец перечислил на счет Управления денежные средства в суммах 152 179 руб. 30 коп. (арендная плата) и 89 457 руб. 28 коп. (пени), соответственно (т. 1, л.д. 16-17).
06 и 17 февраля 2015 года ООО "Фармус" дважды обращалось к главе администрации города Уфа с заявлениями о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 18-19).
В письме от 13.03.2015 N 3825, 4953 Управление сообщило заявителю следующее. В настоящее время по договору аренды от 02.10.2012 N 808-12 имеется задолженность в размере 141 161 руб. 26 коп., в том числе пени в сумме 5 686 руб. 34 коп. Рассмотрение вопроса о продлении срока аренды по существу будет возможно после погашения задолженности (т. 1, л.д. 20).
По платежным поручениям от 16.03.2015 N N 5, 6 истец перечислил на счет Управления денежные средства в суммах 141 161 руб. 26 коп. (арендная плата) и 5 686 руб. 34 коп. (пени), соответственно (т. 1, л.д. 21-22).
В марте 2015 года по результатам рассмотрения заявлений ООО "Фармус", поданных в феврале 2015 года, ОАО "Башинформсвязь", МУП "Уфаводоканал" и Администрация Кировского района городского округа город Уфа Республики Башкортостан согласовали градостроительное заключение от 04.09.2014 N ГЗ-4450/Ю (т. 1, л.д. 30-32).
17 марта 2015 года ООО "Фармус" вновь обратилось к главе администрации города Уфа с заявлением о продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 23). Кроме того, общество обратилось с заявлением о согласовании переноса точек границ земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 (т. 1, л.д. 38).
В письме от 13.04.2015 N 3825, 7886 Управление сообщило истцу об отказе в заключении договора аренды земельного участка на новый срок. В обоснование принятого решения орган местного самоуправления сослался на положения статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым по общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной либо муниципальной собственности, могут быть переданы в аренду только после проведения торгов. Также арендодатель отметил, что оснований для предоставления земли в аренду без проведения торгов в данном случае не имеется (т. 1, л.д. 24).
17 апреля 2015 года на заседании комиссии по землепользованию и застройке г. Уфа рассмотрено заявление ООО "Фармус" и принято следующее решение: рекомендовать предоставление земельного участка с целью изменения границ ранее предоставленного земельного участка в соответствии с действующим законодательством (т. 1, л.д. 39-40).
Ссылаясь на вышеуказанные обстоятельства, полагая, что ответчики неправомерно отказали в продлении срока аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37, ООО "Фармус" обратилось в арбитражный суд с исковым заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд первой инстанции исходил из следующего. Ответчики не представили доказательств систематического нарушения истцом обязательств по внесению арендной платы. Оснований для вывода о не использовании истцом земельного участка по назначению не имеется, так как в дело представлены документы, подтверждающие проведение истцом геологических исследований, разработку проектной документации, получение положительного заключения государственной экспертизы, градостроительного заключения и необходимых согласований. Освоению земельного участка в установленный договором аренды срок воспрепятствовал длительный процесс урегулирования споров со смежными землепользователями. Наличие соответствующих препятствий подтверждается письмом Администрации Кировского района г. Уфа от 10.03.2015 N 73-02-817, письмом Администрации городского округа г. Уфа от 23.04.2015 N 01-02-12562/11, протоколом заседания комиссии от 17.04.2015. Суд первой инстанции применил правила, предусмотренные частями 9, 10 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", разъяснения, содержащиеся в пункте 4.5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", и пришел к выводу о наличии оснований для понуждения ответчиков к продлению срока аренды.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене применительно к пунктам 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс)).
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс)).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса).
Срок действия договора аренды от 02.10.2012 N 808-12 составляет с 06.08.2012 до 19.02.2015.
То есть срок аренды истек в феврале 2015 года.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (статья 622 Гражданского кодекса).
Как указано выше, в письмах от 20.01.2015 N 28580, от 13.04.2015 N 3825, 7886 Управление сообщило ООО "Фармус" об отказе в продлении срока аренды земельного участка.
ООО "Фармус" настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации, Управления к заключению дополнительного соглашения о продлении срока аренды.
Суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности требований истца, об отсутствии у ответчиков законного права отказать в продлении срока аренды земельного участка.
Однако при рассмотрении спора по существу суд первой инстанции не учел юридически значимые для дела обстоятельства, а также неправильно применил нормы материального права, что привело к принятию незаконного судебного акта.
Прежде всего, следует отметить, что правовое регулирование, предусмотренное статьей 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции", в силу части 2 данной статьи не распространяется на имущество, распоряжение которым осуществляется в соответствии с Земельным кодексом. Тем самым, земельные участки не могут быть предоставлены в аренду на новый срок применительно к частям 9, 10 статьи 17.1 названного федерального закона.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (пункт 1 статьи 421 Гражданского кодекса).
В силу статей 209, 421, 621 Гражданского кодекса, статьи 22 Земельного кодекса намерение арендатора продлить договор аренды земельного участка не означает, что у арендодателя возникает безусловная обязанность предоставить земельный участок в аренду на новый срок. Аналогичная правовая позиция приведена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.06.2012 N 17540/11.
Арендодатель (орган местного самоуправления / государственной власти) не может быть понужден к продлению обязательственных правоотношений произвольно, без установления юридически значимых обстоятельств дела.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса).
Гражданским кодексом, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса. Данные, специальные нормы применению к отношениям Администрации, Управления и ООО "Фармус" не подлежат, поскольку в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 объектов незавершенного строительства (в том числе фундамента) не имеется. Соответствующие обстоятельства зафиксированы, в частности, в актах осмотра земельного участка от 15.04.2013 N 803, от 11.09.2014 N 2698. Доказательств наличия в границах спорного участка объектов недвижимости (в том числе незавершенных строительством) истец не представил.
В рамках предоставленных законом полномочий Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил некоторые особенности применения норм земельного и гражданского законодательства Российской Федерации, регулирующих правоотношения публичных собственников и частных лиц по поводу предоставления в аренду государственных (муниципальных) земель для строительства капитальных объектов. Так, по смыслу статьи 35 Земельного кодекса не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановления Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 N 8985/2008, от 18.09.2012 N 4464/2012).
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса.
Принимая во внимание разъяснения Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, предмет и существо требований ООО "Фармус", правовой оценке подлежат действия общества, направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду, а также обоснованность отказа Администрации (Управления) от продления договора аренды земельного участка.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 АПК РФ).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок (о продлении срока аренды) обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить строительство объекта в пределах срока аренды.
Судебная коллегия усматривает, что ООО "Фармус" не представило в арбитражный суд относимые, допустимые и достаточные доказательства, которые в своей совокупности позволяли бы прийти к выводу о наличии объективных препятствий к возведению административного здания в пределах срока аренды.
Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества (пункт 1 статьи 615 Гражданского кодекса).
Исходя из назначения спорного земельного участка, в рамках договора аренды ООО "Фармус" обязано было своими силами либо за свой счет в пределах установленного договором срока осуществить комплекс работ, которые заключаются в проведении инженерных изысканий, разработке проектной документации, получении разрешения на строительство и возведении соответствующего объекта.
По смыслу статьи 42 Земельного кодекса арендатор должен своевременно приступать к использованию земельного участка в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
Из материалов настоящего дела следует и сторонами не оспаривается то обстоятельство, что первоначально земельный участок с кадастровым номером 02:55:011004:37 передан ООО "Фармус" для проектирования и строительства административного здания по договору аренды от 06.04.2009 N 430-09.
С подписанием договора от 02.10.2012 N 808-12 стороны продлили срок аренды в два раза, еще на 3 года.
Таким образом, спорный участок находился в аренде у ООО "Фармус" на протяжении 5 лет и 10 месяцев: с апреля 2009 года по февраль 2015 года.
Несмотря на то обстоятельство, что в 2012 году орган местного самоуправления пошел навстречу застройщику и продлил срок аренды земельного участка, по состоянию на февраль 2015 года истец сопутствующие строительству вопросы не разрешил, к возведению административного здания не приступил.
Доказательств того, что освоению земельного участка воспрепятствовали исключительно действия (бездействие) органа местного самоуправления либо третьих лиц, в дело не представлено.
Как следует из материалов дела, в 2009-2010 годах ООО "Фармус" предпринимало меры, направленные на подготовку к строительству административного здания. Так, 07.05.2009 подписан контракт N 2155 на выполнение проектных работ, в июле 2009 года получен градостроительный план земельного участка, 04.12.2009 подписан договор N Э-669/09 на выполнение экспертизы инженерно-геологических изысканий рабочего проекта, 24.12.2009 подписан договор N 19936 на создание проектной продукции, 16.04.2010 подписан договор N Э-669/09-1 на выполнение экспертизы проектной документации. В ноябре 2010 года получено положительное заключение государственной экспертизы N 02-1-2-0465-10.
Вместе с тем, из имеющихся в деле письменных доказательств, процессуальных документов истца не следует, что в период с декабря 2010 года по декабрь 2013 года (37 месяцев) ООО "Фармус" совершало какие-либо действия, направленные на строительство административного здания в границах земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37.
Разрешение на строительство выдано истцу 11.04.2014 (т. 1, л.д. 100).
Доказательств наличия препятствий к получению разрешения на строительство административного здания в 2011, 2012 либо 2013 году истец вопреки требованиям статей 9, 41, 65, 66 АПК РФ не представил.
Документов, свидетельствующих о том, что проектирование и строительство административного здания были затруднены в силу предъявления каких-либо требований, претензий со стороны смежных землепользователей, из материалов дела не усматривается.
Обращения ООО "Фармус" в администрацию Кировского района, в том числе по поводу согласования градостроительного заключения, не связаны с невозможностью использования земельного участка с кадастровым номером 02:55:011004:37 по назначению.
По общему правилу (пункт 2 статьи 30 Земельного кодекса в редакции, действовавшей до 01.03.2015, пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса в действующей редакции) государственные и муниципальные земельные участки, поставленные на государственный кадастровый учет, могут быть предоставлены для строительства капитального объекта исключительно по результатам проведения торгов.
В этой связи ООО "Фармус" должно представить доказательства наличия исключительных обстоятельств (в частности неправомерных действий третьих лиц), в результате возникновения и длительного существования которых арендатор был лишен возможности разработать проектную документацию и построить здание до окончания срока аренды.
В ином случае бывший арендатор вправе требовать предоставления земельного участка в аренду на равных с иными потенциальными застройщиками условиях, путем проведения публичных торгов. Либо путем реализации преимущественного права заключения нового договора аренды (при наличии такового).
Действия, совершенные истцом в период с сентября 2014 года по февраль 2015 года, не обосновывают ранее допущенного арендатором длительного бездействия и не могут служить достаточным правовым основанием для понуждения ответчиков к заключению договора. Суд апелляционной инстанции принимает во внимание, что в указанный период истец обратился в Архитектуру и получил градостроительное заключение, осуществил вынос границ арендуемого земельного участка в натуру, три раза обращался к главе администрации с заявлением о повторном продлении срока аренды, внес изменения в проектную документацию, перечислил денежные средства в погашение задолженности по арендной плате и неустойке.
Обращаясь с апелляционной жалобой, Администрация правомерно указала, что при должной степени заботливости и осмотрительности за период с апреля 2009 года по февраль 2015 года ООО "Фармус" имело объективную возможность подготовить необходимые документы и начать строительство административного здания.
Истец в результате своих собственных действий (бездействия) упустил возможность своевременно получить разрешение на строительство и возвести готовый капитальный объект (либо объект незавершенного строительства).
Доказательств наличия вины должностных лиц Администрации либо Управления в том, что ООО "Фармус" не смогло в отведенный срок (с апреля 2009 года по февраль 2015 года) подготовить проектную документацию, получить необходимые разрешения и осуществить строительство капитального объекта, в материалы настоящего дела не представлено.
По смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя и арендатора. В силу чего арендодатель вправе отказаться от заключения договора аренды на новый срок без указания на какие-либо нарушения, допущенные арендатором в период действия сделки.
В рассматриваемой ситуации отказ Администрации (Управления) от продления срока аренды обусловлен, в частности, тем, что ООО "Фармус" не освоило земельный участок, не совершило необходимых действий для достижения целей заключения договора и предоставления участка в аренду.
Признаков злоупотребления правом, совершения ответчиками действий, направленных исключительно на ограничение прав субъекта предпринимательской деятельности, ущемление охраняемых законом интересов ООО "Фармус" суд апелляционной инстанции не усматривает.
Таким образом, оснований для удовлетворения исковых требований ООО "Фармус" в рассматриваемой ситуации не имеется, выводы суда первой инстанции следует признать ошибочными.
Решение подлежит отмене применительно к пунктам 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ (неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушение или неправильное применение норм материального права).
Процессуальных нарушений, предусмотренных частями 3, 4 статьи 270 АПК РФ, арбитражным судом первой инстанции не допущено.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 20.10.2015 по делу N А07-11976/2015 отменить.
В удовлетворении требований общества с ограниченной ответственностью "Фармус" (ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522) к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276097173, ОГРН 1050204343474), Управлению земельных и имущественных отношений администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (ИНН 0276130085, ОГРН 1100280045546) отказать.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Фармус" (ИНН 0278150295, ОГРН 1080278006522) из федерального бюджета излишне оплаченную государственную пошлину в размере 24 000 рублей (платежные поручения от 28.05.2015 N 9, от 03.07.2015 N 10).
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)