Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко (до перерыва), секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Плетенкина М.Н. по доверенности N 5 от 11.02.2016 (сроком на 1 год) - до перерыва,
от ответчиков:
от общества с ограниченной ответственностью "Мэри": Титов И.Г. по доверенности от 01.02.2016 (сроком по 31.12.2016) - л.д. 59 том 2; Кейзеров И.А., директор, выписка из ЕГРЮЛ от 22.01.2016 - л.д. 1-7 том 2,
от Департамента финансов Администрации г. Томска: Когут М.С. по доверенности от 25.12.2015 (сроком до 31.12.2016),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Мэри" (07АП-6998/2016 (1)), Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-6889/2016 (2)) на решение Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 (судья Д.А. Гребенников)
по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мэри" (ИНН 7018013412, ОГРН 1027000907636),
о взыскании 1 308 021,28 руб.,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мэри" (ИНН 7018013412, ОГРН 1027000907636)
к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211), Департамента финансов Администрации г. Томска,
о взыскании 3 166 035,79 руб. неосновательного обогащения,
третьи лица: Огарков Василий Александрович, Перышкин Степан Владимирович, Валеева Мария Андреевна, Аббасов Агшин Ризван оглы, Администрация г. Томска,
установил:
муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - истец, Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мэри" (далее - ООО "Мэри", ответчик, общество) о взыскании 1 308 021,28 руб., из которых 1 290 407,31 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 01.01.1997 N ТО-21-7115 за период с 21.07.2015 по 31.12.2015, 17 613,97 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.08.2015 по 16.12.2015.
ООО "Мэри" предъявлен встречный иск к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и Департамента финансов Администрации г. Томска о взыскании с учетом заявления в порядке ст. 49 АПК РФ об увеличении исковых требований 3 166 035,79 руб. неосновательного обогащения за период с 01.01.2013.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Огарков Василий Александрович, Перышкин Степан Владимирович, Валеева Мария Андреевна, Аббасов Агшин Ризван оглы, Администрация г. Томска.
Решением Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен частично, с муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования "Город Томск" в пользу ООО "Мэри" взыскано 32 237,85 руб. неосновательного обогащения, 20,36 руб. расходов по уплате государственной пошлины, всего - 32 258,21 руб., в удовлетворении остальной части встречного иска отказано; с ООО "Мэри" в доход федерального бюджета взыскано 36 434,79 руб. государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.
Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Мэри" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, взыскав в пользу ООО "Мэри" неосновательное обогащение в размере 3 166 035,79 руб.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Мэри" указывает на то, что арендодатель фактически не исполнил свои договорные обязательства по предоставлению в пользование земельного участка площадью 741 кв. м, так как большая часть спорного земельного участка площадью 643,6 кв. м находилась в фактическом владении и пользовании собственника нежилого строения, расположенного на спорном земельном участке, а оставшаяся часть земельного участка площадью 97,4 кв. м не могла быть использована для организации и эксплуатации сезонного рынка; арендованный земельный участок фактически использовался ООО "Мэри" для эксплуатации сезонного рынка только в период с момента заключения договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 до момента заключения дополнительного соглашения от 20.07.2010 г. б/н; вывод суда первой инстанции о том, что за период после прекращения действия договора аренды земельного участка ООО "Мэри" была уплачена арендная плата в размере 32 237,85 руб., не соответствует обстоятельствам дела и противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам; в силу абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец был вправе предоставить спорный земельный участок в аренду исключительно собственнику строения, расположенного на арендованной земле; нарушения требований абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции на момент заключения договора аренды) являются основанием для признания договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996, заключенного с ООО "Мэри", ничтожной сделкой; в силу ничтожности договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996 ООО "Мэри" не имела правовой обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, а истец не имел правовых оснований для получения арендных платежей.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска также не согласился с состоявшимся судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, а также в части взыскания в пользу ООО "Мэри" 32 258,21 руб., первоначально иск удовлетворить в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска указывает на то, что нежилое здание, принадлежащее Огаркову В.А., появилось на спорном участке в период его нахождения в аренде у ООО "Мэри" и ответчик не мог не знать о факте нахождения на арендуемом им земельном участке нежилого здания, что также подтверждается письмами N 1569-з от 26.09.2014, N 85-з от 30.01.2015, актами обследования от 13.05.2010, от 27.10.2015 и фотографиями, приложенными к ним, при этом на фотографии к акту от 13.05.2010 здание, принадлежащее Огаркову В.А., поименовано как временное строение, а также тем, что здание, принадлежащее Огаркову В.А. в период с 31.05.2012 до 04.07.2014 находилось в собственности учредителя ООО "Мэри" Валеевой М.А.; в силу ст. 622 ГК РФ, п. 4.2.5 договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 ООО "Мэри" после прекращения действия договора обязано было освободить земельный участок от объекта недвижимости и передать его арендодателю по акту приема-передачи; Департамент не мог исполнить обязанность принять земельный участок ввиду неисполнения встречной обязанности ООО "Мэри" о возврате земельного участка в первоначальном состоянии, без объекта недвижимости; на момент подписания договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 муниципальное образование "Город Томск" не обладала информацией о наличии на земельном участке, расположенном по адресу г. Томск, ул. Нахимова, 15 и переданном ООО "Мэри" в аренду, объекта недвижимости, о наличии данного объекта стало известно 27.02.2015 при проведении проверки в рамках муниципального земельного контроля; ООО "Мэри" в период действия договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о расторжением договора, в свою очередь ООО "Мэри" своими действиями подтверждало наличие заинтересованности в продлении договора аренды; в период заключения и исполнения договора аренды у сторон договора не возникало разногласий относительно площади и индивидуальных характеристик земельного участка.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе.
Департамента финансов Администрации г. Томска в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором указал на несостоятельность доводов ООО "Мэри", обоснованность доводов Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.
Валеева Мария Андреевна в соответствии со статьей 262 АПК РФ представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором полностью поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобы ООО "Мэри".
Администрация г. Томска в соответствии со статьей 262 АПК РФ представила отзыв на апелляционную жалобу ООО "Мэри", в котором указала на несостоятельность доводов изложенных в ней.
Огарков Василий Александрович в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобы ООО "Мэри".
ООО "Мэри также в соответствии со статьей 262 АПК РФ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило отказать в удовлетворении жалобы Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.
В судебном заседании представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, возражал против доводов жалобы общества.
Представитель ООО "Мэри поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражая против доводов истца, заявили ходатайство о приобщении в качестве дополнительного доказательства копии решения Кировского районного суда г. Томска по делу N 2-2131/2016 от 22.08.2016.
Представитель Департамента финансов Администрации г. Томска поддержал доводы жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 9, 41, 67, 69, 268 АПК РФ не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку преюдициального значения для разрешения настоящего спора это решение не имеет, принято после обжалуемого решения, в связи с чем, не могло быть предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и ООО "Мэри" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-7115 (т. 1 л.д. 8-10).
В соответствии с условиями данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в Кировском районе ул. Нахимова, 15, общей площадью 3060 кв. м (п. 1.1). Участок предоставляется для эксплуатации сезонного рынка. Договор заключен сроком с 01.01.1997 по 01.01.2014 (соглашение об условиях и сроках аренды земельного участка т. 1 л.д. 11).
28.04.2003 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установлено, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок по адресу: ул. Нахимова, 15 а, учетный номер 70:21:040402:33, площадью 1948 кв. м для реконструкции сезонного рынка (л.д. 13 т. 1).
Постановлением мэра г. Томска от 22.06.2010 указанный земельный участок разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 площадью 741 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0260 площадью 1012 кв. м для последующего снятия с кадастрового учета (л.д. 22 т. 1). Земельные участки поставлены на временный кадастровый учет (л.д. 26 т. 1). Данные земельные участки сняты с временного кадастрового учета 09.06.2012.
20.07.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатору принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 площадью 741 кв. м (л.д. 16-17).
Департамент недвижимости направил ООО "Мэри" уведомление об отказе от договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997, в котором указал, что договор аренды считается расторгнутым в течение трех месяцев с момента получения уведомления (л.д. 24 т. 1). Уведомление получено арендатором 20.04.2015, что не оспаривается истцом и ответчиком по первоначальному иску.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды земельного участка, с 20.07.2015, ООО "Мэри" продолжает пользоваться земельным участком, Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с 21.07.2015 по 31.12.2015, и 17 613,97 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.08.2015 по 16.12.2015.
ООО "Мэри", полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку в соответствии с абз. 2. п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, исключительное право на заключение такого договора имеет собственник нежилого строения, расположенного на данном земельном участке, обратился в суд с встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие подписанного сторонами акта о возврате предмета аренды арендодателю является следствием бездействия истца, в то время как ответчиком предпринимались зависящие от него меры, направленные на исполнение установленной статьей 622 ГК РФ обязанности арендатора, а также исходил из отсутствия в материалах дела доказательств фактического использования ООО "Мэри" земельного участка после расторжения договора аренды.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 прекратил свое действие 20.07.2015 в связи с отказом истца от исполнения договора на основании письма N 4560 (л.д. 24 том 1); арендованный участок по акту арендодателю не возвращен.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 расположено нежилое задание площадью 518 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, 15а. Данное здание на момент расторжения договора аренды земельного участка и в период указанный в исковом заявлении находилось в собственности Огаркова В.А., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28 марта 2016 (л.д. 28-29 т. 3).
Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Также пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию, изложенную в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приходит к выводу о том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств фактического использования ответчиком арендуемого имущества после прекращения действия договора аренды за заявленный период, а также о доказанности факта уклонения истца от получения имущества от арендатора, что в свою очередь исключает возможность взыскания арендной платы с ООО "Мэри" за период с 21.07.2015, после прекращения договора аренды.
Факт отсутствия пользования спорным земельным участком подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе и актом проверки от 11.04.2016 (л.д. 30 том 3), из которого следует, что ООО "Мэри" не осуществляет деятельность на данном земельном участке, не содержит таких сведений и акт обследования земельного участка от 27.10.2015 (т. 2 л.д. 85-90).
Доказательств обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено.
Также из материалов дела следует, что ответчик после получения письма N 4560 (л.д. 24 том 1) предпринимал мера по возврату спорного земельного участка, что подтверждается перепиской сторон, а именно в письме от 10.06.2015 (л.д. 35 том 2) "Мэри" сообщает о готовности возвратить земельный участок в срок до 20.06.2015, в письме от 14.08.2015 (л.д. 37 том 2) общество также указывает на готовность осуществить возврат земельного участка с 18.06.2015, в письме от 12.10.2015 (л.д. 39 том 2) изложена позиция ООО "Мэри", в том числе и по вопросу уклонения истца от возврата арендованного земельного участка.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в соответствии с п. 3.2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 принятие земельного участка по акту приема-передачи после окончания срока аренды является обязанностью арендодателя (л.д. 16 т. 1).
Департамент недвижимости нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств исполнения указанной обязанности после прекращения действия договора, как и доказательств, подтверждающих уважительность причин невозможности принять спорный земельный участок от арендатора.
Вопреки позиции Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, неисполнение встречной обязанности ООО "Мэри" по возвращению земельного участка в том состоянии, в котором общество его получило, то есть без объекта недвижимости, таким доказательством не является.
Возврат объекта аренды арендодателю по акту на условиях договора аренды, предусматривающих приведение земельного участка в первоначальное состояние, в настоящее время невозможен, поскольку на земельном участке расположено нежилое задание площадью 518 кв. м, принадлежащее на праве собственности Огаркову В.А. (согласно выписки из ЕГРП от 28 марта 2016 (л.д. 28-29 т. 3)), что в свою очередь исключает возможность возложения обязанности по освобождению земельного участка от данного объекта на ООО "МЭРИ".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие акта возврата спорного земельного участка арендодателю не может являться единственным и безусловным основанием для взыскания с ООО "Мэри" платы за пользование земельным участком.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначально заявленных требований и взыскании арендной платы с ООО "Мэри" за период с 21.07.2015, после прекращения договора аренды, и частично удовлетворил встречные требования, а именно в размере 32 337,85 руб., поскольку на стороне истца образовалось неосновательного обогащение в виде арендной платы, уплаченной ответчиком после расторжения договора аренды.
Отказывая в удовлетворении оставшейся части встречных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта использования спорного участка ООО "Мэри" и отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы, уплаченной арендатором в период действия договора.
Исходя из положений ст. 1102 ГК РФ лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, возникшего в результате неосновательного сбережения его имуществом, должно доказать принадлежность имущества истцу, факт получения ответчиком этого имущества, отсутствие правовых оснований такого сбережения, а также размер неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не опровергнуто обществом, денежные средства, указанные во встречном исковом заявлении, в период действия договора аренды были внесены ООО "Мэри" в качестве арендной платы по данному договору, который исполнялся сторонами, был зарегистрирован в ЕГРП и являлся законным основанием оплаты данных денежных средств.
Доводы ООО "Мэри" о неисполнении арендодателем своей обязанности по предоставлению в пользование земельного участка площадью 741 кв. м апелляционным судом отклоняются в силу следующего.
Из положений ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. п. 1, 2).
Абзацем 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, из материалов дела следует и обществом не опровергается, что земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, 15 а, находящийся в муниципальной собственности, фактически передан ООО "Мэри" с 01.01.1997, что подтверждается пунктом 1.1 договора аренды, согласно которому арендатор принимает земельный участок площадью 3060 кв. м (л.д. 8 т. 1) и при дальнейшем исполнении договора, после уточнения площади и границы земельного участка, используемого ООО "Мэри" на основании дополнительного соглашения от 28.04.2003 (л.д. 13 т. 1), в котором указано, что арендатор принял земельный участок площадью 1948 кв. м с кадастровым номером: 70:21:040402:33; в дополнительном соглашении от 20.07.2010 указана площадь земельного участка 741 кв. м с кадастровым номером 70:21:0200031:59 (1. 2 л.д. 16).
Проанализировав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правильно установил, что в течение всего срока действия договора ООО "Мэри" использовало земельный участок для эксплуатации рынка, получая прибыль от своей деятельности, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе относящимися к периоду указанному во встречном исковом заявлении (л.д. 108-113 т. 2): заявлениями от 23.01.2013, 26.02.2015, 11.03.2015; письмами от 10.04.2015, от 29.06.2015, в которых ООО "Мэри" сообщает о необходимости заключения договора аренды на новый срок.
В заявлении от 23.01.2015 ООО "Мэри" указывает, что на участке построены временные объекты, введенные в эксплуатацию, ООО "Мэри" благоустроило территорию вокруг павильонов, создало более 80 рабочих мест, осуществляет уборку территории.
Принимая во внимание, что в состав учредителей ООО "Мэри" входят Валеева М.А. и Огаркова Н.В., общество не могло не знать о том, что на территории данного земельного участка находится нежилое здание, принадлежащее на праве собственности с 31.05.2012 Перышкину С.В. и Валеевой М.А., с 04.07.2014 - Абасову А.Р., с 05.05.2015 Огаркову В.А. (т. 3 л.д. 28-29).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не может не согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что нахождение на территории спорного земельного участка данного нежилого здания создавало какие-либо препятствий при использовании ООО "Мэри" данного земельного участка для эксплуатации рынка в период действия договора аренды, и извлечению прибыли от этой деятельности, поскольку ООО "Мэри" своими действиями в течение всего срока договора аренды давало основания полагать истцу наличие у него заинтересованности в данном договоре аренды, до получения уведомления Департамента недвижимости об отказе от договора аренды не заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельным участком существенно изменились, а равно и не предъявляло требований, предусмотренных статьей 612 ГК РФ.
Изложенное выше не позволяет сделать вывод о добросовестности общества, заявляющего о невозможности фактического пользования земельным участком после подписания дополнительного соглашения от 20.07.2010.
Само по себе снятие спорного земельного участка с временного кадастрового учета, произошедшее, в том числе по причине отсутствия государственной регистрации права аренды ООО "Мэри" на данный земельный участок, не означает фактической ликвидации объекта недвижимого имущества, не лишает возможности арендатора пользоваться данной частью земельного участка и не влечет недействительность договора аренды земельного участка и образования неосновательного обогащения на сторона арендодателя, при отсутствии в материалах дела доказательств того, что в период заключения и исполненные договора аренды, у сторон возникали разногласий относительно площади и индивидуальных характеристик земельного участка.
Доводы ООО "Мэри" о ничтожности договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996 со ссылкой абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора аренды и до апреля 2015 года), а также положений ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) и об отсутствии у истца правовых оснований для получения арендных платежей, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, поскольку спорный договор был заключен 31.12.1996, а соответствующие положения ст. 36 ГК РФ введены в действие Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
При этом у суда апелляционной инстанции отсутствуют оснований полагать, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением иных требований законодательства.
Принимая во внимание установленные факты: нахождения спорного земельного участка в распоряжении ответчика в период с 01.01.2013 по 20.07.2015 (дата прекращения договора аренды), а также правомерности внесения арендной платы в указанной период; отсутствие доказательств использование земельного участка после даты прекращения договора аренды; наличие доказательств внесения за него платы в размере 32 237,85 руб., вывод суда первой инстанции о том, что истец неосновательно сберег денежные средства в размере 32 237,85 руб., является обоснованным, так же как и является обоснованным и вывод об отсутствии оснований для взыскания по встречному иску неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102, 1109 ГК РФ за период с 01.01.2013 по 20.07.2015 (дата прекращения договора арены).
Доводы ООО "Мэри" о неверном определении размера неосновательного обогащения со ссылкой на платежные поручения N 177 от 14.08.2015 на сумму 300 000 руб., N 182 от 19.08.2015 на сумму 150 000 руб., подлежат отклонению, поскольку указанные платежи учтены истцом в счет погашения задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, что следует из представленного в материалы дела лицевой карточки (л.д. 2-3 том 3).
Принимая во внимание вышеизложенное, иные доводы жалобы общества правового значения не имеют и судом апелляционной инстанции отклоняются.
В целом доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения суда не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2016 N 07АП-6998/2016 ПО ДЕЛУ N А67-8990/2015
Требование: О взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, процентов за пользование чужими денежными средствами.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу N А67-8990/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06 сентября 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 13 сентября 2016 года.
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Л.И. Ждановой,
судей Ю.И. Павловой, М.А. Фертикова,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи С.Г. Захаренко (до перерыва), секретарем судебного заседания М.В. Ташлыковой (после перерыва),
при участии в судебном заседании:
от истца: Плетенкина М.Н. по доверенности N 5 от 11.02.2016 (сроком на 1 год) - до перерыва,
от ответчиков:
от общества с ограниченной ответственностью "Мэри": Титов И.Г. по доверенности от 01.02.2016 (сроком по 31.12.2016) - л.д. 59 том 2; Кейзеров И.А., директор, выписка из ЕГРЮЛ от 22.01.2016 - л.д. 1-7 том 2,
от Департамента финансов Администрации г. Томска: Когут М.С. по доверенности от 25.12.2015 (сроком до 31.12.2016),
от третьих лиц: без участия (извещены),
рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Мэри" (07АП-6998/2016 (1)), Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (07АП-6889/2016 (2)) на решение Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 (судья Д.А. Гребенников)
по иску муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211)
к обществу с ограниченной ответственностью "Мэри" (ИНН 7018013412, ОГРН 1027000907636),
о взыскании 1 308 021,28 руб.,
встречному иску общества с ограниченной ответственностью "Мэри" (ИНН 7018013412, ОГРН 1027000907636)
к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (ИНН 7017002351, ОГРН 1027000856211), Департамента финансов Администрации г. Томска,
о взыскании 3 166 035,79 руб. неосновательного обогащения,
третьи лица: Огарков Василий Александрович, Перышкин Степан Владимирович, Валеева Мария Андреевна, Аббасов Агшин Ризван оглы, Администрация г. Томска,
установил:
муниципальное образование "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска (далее - истец, Департамент недвижимости) обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Мэри" (далее - ООО "Мэри", ответчик, общество) о взыскании 1 308 021,28 руб., из которых 1 290 407,31 руб. - задолженность по договору аренды земельного участка от 01.01.1997 N ТО-21-7115 за период с 21.07.2015 по 31.12.2015, 17 613,97 руб. - проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 18.08.2015 по 16.12.2015.
ООО "Мэри" предъявлен встречный иск к муниципальному образованию "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска и Департамента финансов Администрации г. Томска о взыскании с учетом заявления в порядке ст. 49 АПК РФ об увеличении исковых требований 3 166 035,79 руб. неосновательного обогащения за период с 01.01.2013.
В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Огарков Василий Александрович, Перышкин Степан Владимирович, Валеева Мария Андреевна, Аббасов Агшин Ризван оглы, Администрация г. Томска.
Решением Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 в удовлетворении первоначального иска отказано; встречный иск удовлетворен частично, с муниципального образования "Город Томск" в лице Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска за счет средств казны муниципального образования "Город Томск" в пользу ООО "Мэри" взыскано 32 237,85 руб. неосновательного обогащения, 20,36 руб. расходов по уплате государственной пошлины, всего - 32 258,21 руб., в удовлетворении остальной части встречного иска отказано; с ООО "Мэри" в доход федерального бюджета взыскано 36 434,79 руб. государственной пошлины за рассмотрение встречного иска.
Не согласившись с состоявшимся решением, ООО "Мэри" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его изменить в части отказа в удовлетворении встречного иска, взыскав в пользу ООО "Мэри" неосновательное обогащение в размере 3 166 035,79 руб.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ООО "Мэри" указывает на то, что арендодатель фактически не исполнил свои договорные обязательства по предоставлению в пользование земельного участка площадью 741 кв. м, так как большая часть спорного земельного участка площадью 643,6 кв. м находилась в фактическом владении и пользовании собственника нежилого строения, расположенного на спорном земельном участке, а оставшаяся часть земельного участка площадью 97,4 кв. м не могла быть использована для организации и эксплуатации сезонного рынка; арендованный земельный участок фактически использовался ООО "Мэри" для эксплуатации сезонного рынка только в период с момента заключения договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 до момента заключения дополнительного соглашения от 20.07.2010 г. б/н; вывод суда первой инстанции о том, что за период после прекращения действия договора аренды земельного участка ООО "Мэри" была уплачена арендная плата в размере 32 237,85 руб., не соответствует обстоятельствам дела и противоречит имеющимся в материалах дела доказательствам; в силу абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации истец был вправе предоставить спорный земельный участок в аренду исключительно собственнику строения, расположенного на арендованной земле; нарушения требований абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в силу положений ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, в редакции на момент заключения договора аренды) являются основанием для признания договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996, заключенного с ООО "Мэри", ничтожной сделкой; в силу ничтожности договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996 ООО "Мэри" не имела правовой обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка, а истец не имел правовых оснований для получения арендных платежей.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе.
Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска также не согласился с состоявшимся судебным актом и обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить в части отказа в удовлетворении первоначальных требований, а также в части взыскания в пользу ООО "Мэри" 32 258,21 руб., первоначально иск удовлетворить в полном объеме.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска указывает на то, что нежилое здание, принадлежащее Огаркову В.А., появилось на спорном участке в период его нахождения в аренде у ООО "Мэри" и ответчик не мог не знать о факте нахождения на арендуемом им земельном участке нежилого здания, что также подтверждается письмами N 1569-з от 26.09.2014, N 85-з от 30.01.2015, актами обследования от 13.05.2010, от 27.10.2015 и фотографиями, приложенными к ним, при этом на фотографии к акту от 13.05.2010 здание, принадлежащее Огаркову В.А., поименовано как временное строение, а также тем, что здание, принадлежащее Огаркову В.А. в период с 31.05.2012 до 04.07.2014 находилось в собственности учредителя ООО "Мэри" Валеевой М.А.; в силу ст. 622 ГК РФ, п. 4.2.5 договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 ООО "Мэри" после прекращения действия договора обязано было освободить земельный участок от объекта недвижимости и передать его арендодателю по акту приема-передачи; Департамент не мог исполнить обязанность принять земельный участок ввиду неисполнения встречной обязанности ООО "Мэри" о возврате земельного участка в первоначальном состоянии, без объекта недвижимости; на момент подписания договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 муниципальное образование "Город Томск" не обладала информацией о наличии на земельном участке, расположенном по адресу г. Томск, ул. Нахимова, 15 и переданном ООО "Мэри" в аренду, объекта недвижимости, о наличии данного объекта стало известно 27.02.2015 при проведении проверки в рамках муниципального земельного контроля; ООО "Мэри" в период действия договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 не обращалось в уполномоченный орган с заявлением о расторжением договора, в свою очередь ООО "Мэри" своими действиями подтверждало наличие заинтересованности в продлении договора аренды; в период заключения и исполнения договора аренды у сторон договора не возникало разногласий относительно площади и индивидуальных характеристик земельного участка.
Более подробно доводы изложены в апелляционной жалобе и в дополнительных пояснениях к апелляционной жалобе.
Департамента финансов Администрации г. Томска в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционные жалобы, в котором указал на несостоятельность доводов ООО "Мэри", обоснованность доводов Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.
Валеева Мария Андреевна в соответствии со статьей 262 АПК РФ представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором полностью поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобы ООО "Мэри".
Администрация г. Томска в соответствии со статьей 262 АПК РФ представила отзыв на апелляционную жалобу ООО "Мэри", в котором указала на несостоятельность доводов изложенных в ней.
Огарков Василий Александрович в соответствии со статьей 262 АПК РФ представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором полностью поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобы ООО "Мэри".
ООО "Мэри также в соответствии со статьей 262 АПК РФ представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором просило отказать в удовлетворении жалобы Департамент управления муниципальной собственностью администрации Города Томска.
В судебном заседании представитель истца доводы своей апелляционной жалобы поддержал по изложенным в ней основаниям, возражал против доводов жалобы общества.
Представитель ООО "Мэри поддержал доводы своей апелляционной жалобы, возражая против доводов истца, заявили ходатайство о приобщении в качестве дополнительного доказательства копии решения Кировского районного суда г. Томска по делу N 2-2131/2016 от 22.08.2016.
Представитель Департамента финансов Администрации г. Томска поддержал доводы жалобы истца по основаниям, изложенным в отзыве.
Суд апелляционной инстанции, руководствуясь ст. ст. 9, 41, 67, 69, 268 АПК РФ не нашел правовых оснований для удовлетворения заявленного ходатайства, поскольку преюдициального значения для разрешения настоящего спора это решение не имеет, принято после обжалуемого решения, в связи с чем, не могло быть предметом исследования и оценки суда первой инстанции.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (суд апелляционной инстанции располагает сведениями о получении адресатами направленной копии судебного акта (часть 1 статьи 123 АПК РФ)), в том числе публично, путем размещения информации о дате и времени слушания дела на интернет-сайте суда, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ответчик заявил ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие своего представителя.
В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 АПК РФ суд считает возможным рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие указанных лиц.
Проверив материалы дела в порядке статьи 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционных жалоб, отзывов, заслушав представителей истца и ответчиков, суд апелляционной инстанции считает решение суда не подлежащим отмене на основании следующего.
Как следует из материалов дела, между Муниципальным образованием "Город Томск" (арендодатель) и ООО "Мэри" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N ТО-21-7115 (т. 1 л.д. 8-10).
В соответствии с условиями данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает земельный участок в Кировском районе ул. Нахимова, 15, общей площадью 3060 кв. м (п. 1.1). Участок предоставляется для эксплуатации сезонного рынка. Договор заключен сроком с 01.01.1997 по 01.01.2014 (соглашение об условиях и сроках аренды земельного участка т. 1 л.д. 11).
28.04.2003 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, в котором установлено, что арендодатель передал, а арендатор принял земельный участок по адресу: ул. Нахимова, 15 а, учетный номер 70:21:040402:33, площадью 1948 кв. м для реконструкции сезонного рынка (л.д. 13 т. 1).
Постановлением мэра г. Томска от 22.06.2010 указанный земельный участок разделен на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 площадью 741 кв. м; земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0260 площадью 1012 кв. м для последующего снятия с кадастрового учета (л.д. 22 т. 1). Земельные участки поставлены на временный кадастровый учет (л.д. 26 т. 1). Данные земельные участки сняты с временного кадастрового учета 09.06.2012.
20.07.2010 сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого арендатору принял во временное пользование земельный участок с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 площадью 741 кв. м (л.д. 16-17).
Департамент недвижимости направил ООО "Мэри" уведомление об отказе от договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997, в котором указал, что договор аренды считается расторгнутым в течение трех месяцев с момента получения уведомления (л.д. 24 т. 1). Уведомление получено арендатором 20.04.2015, что не оспаривается истцом и ответчиком по первоначальному иску.
Ссылаясь на то, что после прекращения договора аренды земельного участка, с 20.07.2015, ООО "Мэри" продолжает пользоваться земельным участком, Департамент недвижимости обратился в арбитражный суд с иском о взыскании арендной платы за период с 21.07.2015 по 31.12.2015, и 17 613,97 руб. - процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 18.08.2015 по 16.12.2015.
ООО "Мэри", полагая, что договор аренды является ничтожной сделкой, поскольку в соответствии с абз. 2. п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора аренды, исключительное право на заключение такого договора имеет собственник нежилого строения, расположенного на данном земельном участке, обратился в суд с встречным иском.
Отказывая в удовлетворении первоначально заявленных исковых требований суд первой инстанции пришел к выводу о том, что отсутствие подписанного сторонами акта о возврате предмета аренды арендодателю является следствием бездействия истца, в то время как ответчиком предпринимались зависящие от него меры, направленные на исполнение установленной статьей 622 ГК РФ обязанности арендатора, а также исходил из отсутствия в материалах дела доказательств фактического использования ООО "Мэри" земельного участка после расторжения договора аренды.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с частью 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Как следует из материалов дела и не оспаривается сторонами, договор аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 01.01.1997 прекратил свое действие 20.07.2015 в связи с отказом истца от исполнения договора на основании письма N 4560 (л.д. 24 том 1); арендованный участок по акту арендодателю не возвращен.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что на земельном участке с кадастровым номером 70:21:0200031:0259 расположено нежилое задание площадью 518 кв. м по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, 15а. Данное здание на момент расторжения договора аренды земельного участка и в период указанный в исковом заявлении находилось в собственности Огаркова В.А., что подтверждается выпиской из ЕГРП от 28 марта 2016 (л.д. 28-29 т. 3).
Согласно абзацу 2 статьи 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.
Таким образом, прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, оно прекращается надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.
Также пунктом 38 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что взыскание арендной платы за фактическое использование арендуемого имущества после истечения срока действия договора производится в размере, определенном этим договором.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 37 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", разъяснено, что арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 405 ГК РФ должник не считается просрочившим, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора. Кредитор считается просрочившим, если он отказался принять предложенное должником надлежащее исполнение или не совершил действий, предусмотренных законом, иными правовыми актами или договором либо вытекающих из обычаев делового оборота или из существа обязательства, до совершения которых должник не мог исполнить своего обязательства (статья 406 Кодекса).
Суд апелляционной инстанции, проанализировав представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, принимая во внимание позицию, изложенную в пункте 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", приходит к выводу о том, что в нарушение статьи 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств фактического использования ответчиком арендуемого имущества после прекращения действия договора аренды за заявленный период, а также о доказанности факта уклонения истца от получения имущества от арендатора, что в свою очередь исключает возможность взыскания арендной платы с ООО "Мэри" за период с 21.07.2015, после прекращения договора аренды.
Факт отсутствия пользования спорным земельным участком подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе и актом проверки от 11.04.2016 (л.д. 30 том 3), из которого следует, что ООО "Мэри" не осуществляет деятельность на данном земельном участке, не содержит таких сведений и акт обследования земельного участка от 27.10.2015 (т. 2 л.д. 85-90).
Доказательств обратного в нарушение ст. 65 АПК РФ истцом в материалы дела не представлено.
Также из материалов дела следует, что ответчик после получения письма N 4560 (л.д. 24 том 1) предпринимал мера по возврату спорного земельного участка, что подтверждается перепиской сторон, а именно в письме от 10.06.2015 (л.д. 35 том 2) "Мэри" сообщает о готовности возвратить земельный участок в срок до 20.06.2015, в письме от 14.08.2015 (л.д. 37 том 2) общество также указывает на готовность осуществить возврат земельного участка с 18.06.2015, в письме от 12.10.2015 (л.д. 39 том 2) изложена позиция ООО "Мэри", в том числе и по вопросу уклонения истца от возврата арендованного земельного участка.
Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, в соответствии с п. 3.2.1 договора аренды в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 принятие земельного участка по акту приема-передачи после окончания срока аренды является обязанностью арендодателя (л.д. 16 т. 1).
Департамент недвижимости нарушение ст. 65 АПК РФ не представил доказательств исполнения указанной обязанности после прекращения действия договора, как и доказательств, подтверждающих уважительность причин невозможности принять спорный земельный участок от арендатора.
Вопреки позиции Департамента управления муниципальной собственностью администрации Города Томска, неисполнение встречной обязанности ООО "Мэри" по возвращению земельного участка в том состоянии, в котором общество его получило, то есть без объекта недвижимости, таким доказательством не является.
Возврат объекта аренды арендодателю по акту на условиях договора аренды, предусматривающих приведение земельного участка в первоначальное состояние, в настоящее время невозможен, поскольку на земельном участке расположено нежилое задание площадью 518 кв. м, принадлежащее на праве собственности Огаркову В.А. (согласно выписки из ЕГРП от 28 марта 2016 (л.д. 28-29 т. 3)), что в свою очередь исключает возможность возложения обязанности по освобождению земельного участка от данного объекта на ООО "МЭРИ".
При таких обстоятельствах, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что отсутствие акта возврата спорного земельного участка арендодателю не может являться единственным и безусловным основанием для взыскания с ООО "Мэри" платы за пользование земельным участком.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении первоначально заявленных требований и взыскании арендной платы с ООО "Мэри" за период с 21.07.2015, после прекращения договора аренды, и частично удовлетворил встречные требования, а именно в размере 32 337,85 руб., поскольку на стороне истца образовалось неосновательного обогащение в виде арендной платы, уплаченной ответчиком после расторжения договора аренды.
Отказывая в удовлетворении оставшейся части встречных требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о доказанности факта использования спорного участка ООО "Мэри" и отсутствии правовых оснований для взыскания арендной платы, уплаченной арендатором в период действия договора.
Исходя из положений ст. 1102 ГК РФ лицо, обратившееся с требованием о возмещении неосновательного обогащения, возникшего в результате неосновательного сбережения его имуществом, должно доказать принадлежность имущества истцу, факт получения ответчиком этого имущества, отсутствие правовых оснований такого сбережения, а также размер неосновательного обогащения.
В соответствии с п. 2 ст. 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, установлено судом первой инстанции и не опровергнуто обществом, денежные средства, указанные во встречном исковом заявлении, в период действия договора аренды были внесены ООО "Мэри" в качестве арендной платы по данному договору, который исполнялся сторонами, был зарегистрирован в ЕГРП и являлся законным основанием оплаты данных денежных средств.
Доводы ООО "Мэри" о неисполнении арендодателем своей обязанности по предоставлению в пользование земельного участка площадью 741 кв. м апелляционным судом отклоняются в силу следующего.
Из положений ст. 612 ГК РФ следует, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках; арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (п. п. 1, 2).
Абзацем 2 п. 1 ст. 612 ГК РФ предусмотрено, что при обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо самостоятельно устранить эти недостатки, потребовав от арендодателя возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.
Вместе с тем, судом первой инстанции установлено, из материалов дела следует и обществом не опровергается, что земельный участок по адресу: г. Томск, ул. Нахимова, 15 а, находящийся в муниципальной собственности, фактически передан ООО "Мэри" с 01.01.1997, что подтверждается пунктом 1.1 договора аренды, согласно которому арендатор принимает земельный участок площадью 3060 кв. м (л.д. 8 т. 1) и при дальнейшем исполнении договора, после уточнения площади и границы земельного участка, используемого ООО "Мэри" на основании дополнительного соглашения от 28.04.2003 (л.д. 13 т. 1), в котором указано, что арендатор принял земельный участок площадью 1948 кв. м с кадастровым номером: 70:21:040402:33; в дополнительном соглашении от 20.07.2010 указана площадь земельного участка 741 кв. м с кадастровым номером 70:21:0200031:59 (1. 2 л.д. 16).
Проанализировав в порядке ст. 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства в совокупности и взаимосвязи, суд первой инстанции правильно установил, что в течение всего срока действия договора ООО "Мэри" использовало земельный участок для эксплуатации рынка, получая прибыль от своей деятельности, что подтверждается представленными в материалы дела доказательствами, в том числе относящимися к периоду указанному во встречном исковом заявлении (л.д. 108-113 т. 2): заявлениями от 23.01.2013, 26.02.2015, 11.03.2015; письмами от 10.04.2015, от 29.06.2015, в которых ООО "Мэри" сообщает о необходимости заключения договора аренды на новый срок.
В заявлении от 23.01.2015 ООО "Мэри" указывает, что на участке построены временные объекты, введенные в эксплуатацию, ООО "Мэри" благоустроило территорию вокруг павильонов, создало более 80 рабочих мест, осуществляет уборку территории.
Принимая во внимание, что в состав учредителей ООО "Мэри" входят Валеева М.А. и Огаркова Н.В., общество не могло не знать о том, что на территории данного земельного участка находится нежилое здание, принадлежащее на праве собственности с 31.05.2012 Перышкину С.В. и Валеевой М.А., с 04.07.2014 - Абасову А.Р., с 05.05.2015 Огаркову В.А. (т. 3 л.д. 28-29).
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не может не согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что нахождение на территории спорного земельного участка данного нежилого здания создавало какие-либо препятствий при использовании ООО "Мэри" данного земельного участка для эксплуатации рынка в период действия договора аренды, и извлечению прибыли от этой деятельности, поскольку ООО "Мэри" своими действиями в течение всего срока договора аренды давало основания полагать истцу наличие у него заинтересованности в данном договоре аренды, до получения уведомления Департамента недвижимости об отказе от договора аренды не заявляло истцу о том, что обязательство по предоставлению имущества в аренду исполнено ненадлежащим образом или что условия пользования земельным участком существенно изменились, а равно и не предъявляло требований, предусмотренных статьей 612 ГК РФ.
Изложенное выше не позволяет сделать вывод о добросовестности общества, заявляющего о невозможности фактического пользования земельным участком после подписания дополнительного соглашения от 20.07.2010.
Само по себе снятие спорного земельного участка с временного кадастрового учета, произошедшее, в том числе по причине отсутствия государственной регистрации права аренды ООО "Мэри" на данный земельный участок, не означает фактической ликвидации объекта недвижимого имущества, не лишает возможности арендатора пользоваться данной частью земельного участка и не влечет недействительность договора аренды земельного участка и образования неосновательного обогащения на сторона арендодателя, при отсутствии в материалах дела доказательств того, что в период заключения и исполненные договора аренды, у сторон возникали разногласий относительно площади и индивидуальных характеристик земельного участка.
Доводы ООО "Мэри" о ничтожности договора аренды земельного участка N ТО-21-7115 от 31.12.1996 со ссылкой абз. 2 п. 1 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции на момент заключения договора аренды и до апреля 2015 года), а также положений ст. 168 ГК РФ (в редакции на момент заключения договора аренды) и об отсутствии у истца правовых оснований для получения арендных платежей, суд апелляционной инстанции находит несостоятельными, поскольку спорный договор был заключен 31.12.1996, а соответствующие положения ст. 36 ГК РФ введены в действие Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ.
При этом у суда апелляционной инстанции отсутствуют оснований полагать, что договор аренды земельного участка заключен с нарушением иных требований законодательства.
Принимая во внимание установленные факты: нахождения спорного земельного участка в распоряжении ответчика в период с 01.01.2013 по 20.07.2015 (дата прекращения договора аренды), а также правомерности внесения арендной платы в указанной период; отсутствие доказательств использование земельного участка после даты прекращения договора аренды; наличие доказательств внесения за него платы в размере 32 237,85 руб., вывод суда первой инстанции о том, что истец неосновательно сберег денежные средства в размере 32 237,85 руб., является обоснованным, так же как и является обоснованным и вывод об отсутствии оснований для взыскания по встречному иску неосновательного обогащения в соответствии со статьями 1102, 1109 ГК РФ за период с 01.01.2013 по 20.07.2015 (дата прекращения договора арены).
Доводы ООО "Мэри" о неверном определении размера неосновательного обогащения со ссылкой на платежные поручения N 177 от 14.08.2015 на сумму 300 000 руб., N 182 от 19.08.2015 на сумму 150 000 руб., подлежат отклонению, поскольку указанные платежи учтены истцом в счет погашения задолженности по арендной плате и пени по договору аренды, что следует из представленного в материалы дела лицевой карточки (л.д. 2-3 том 3).
Принимая во внимание вышеизложенное, иные доводы жалобы общества правового значения не имеют и судом апелляционной инстанции отклоняются.
В целом доводы, изложенные в апелляционных жалобах, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции, основаны на неверном толковании норм права, оснований для переоценки у суда апелляционной инстанции не имеется.
Суд апелляционной инстанции считает, что при принятии решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения суда не имеется.
При таких обстоятельствах оспариваемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на общество.
Руководствуясь статьей 110, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Томской области от 20 июня 2016 года по делу N А67-8990/2015 оставить без изменения, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев.
Председательствующий
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
Л.И.ЖДАНОВА
Судьи
Ю.И.ПАВЛОВА
М.А.ФЕРТИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)