Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2016 по делу N А23-6461/2015 (судья Старостина О.В.),
установил:
следующее.
Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - ответчик, общество) с иском о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 04.04.2014 N 174/14 в размере 279 562 руб. 83 коп., неустойки за период с 01.04.2015 по 27.05.2015 размере 15 655 руб. 52 коп., а всего 295 218 руб. 35 коп.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в пользу Городской Управы города Калуги взыскана задолженность в размере 93 187 руб. 61 коп., пени в размере 5 218 руб. 51 коп., а всего 98 406 руб. 12 коп. В остальной части иска отказано.
Городская Управа города Калуги в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить иск в полном объеме.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению, а решение - отмене.
Судом установлено, что распоряжением городского головы городской управы города Калуги от 07.05.2003 N 2334-р утвержден акт о выборе земельного участка в микрорайоне "Тайфун" и предварительном согласовании его ООО "СК "Монолит" для проектирования жилого комплекса. Согласно пункту 3 этого распоряжения общество обязано до начала проектирования выполнить топогеодезические работы, получив разрешение на их производство в комитете по планированию развития города; инженерно-геологические изыскания, получив разрешение на их производство в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.1); разработать проектную документацию согласно архитектурно-планировочным заданиям, утвержденным в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.2); предусмотреть благоустройство территории в смете строительства (подпункт 3.3); обратиться в городскую управу для подготовки правовых документов на предоставление земли в аренду для строительства объекта после разработки и согласования в установленном порядке проектной документации.
Между управой и обществом 30.12.2002 заключен договор о сотрудничестве (т. 2, л.д. 7-8), в который дополнительным соглашением от 18.09.2007 N 1 были внесены изменения (т. 2, л.д. 9-11).
На основании заявления общества распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 7779-р обществу в аренду предоставлен земельный участок.
В соответствии с данным распоряжением между управой и обществом заключен договор аренды от 25.09.2007 N 415/07, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 195 979 кв. м с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет.
Распоряжением городского головы от 15.12.2008 N 13795-р на основании заявления общества утвержден проект раздела земельного участка на два участка: площадью 158 708 кв. м и 37 283 кв. м, общество обязано обеспечить изготовление кадастровых паспортов земельных участков и государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе.
Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 13.05.2009 N 4968-р земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000000:118 и 40:26:000000:119.
В дальнейшем указанное постановление было признано утратившим силу постановлением от 01.03.2012 N 2190-пи.
Постановлением городской управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на 19 земельных участков, в частности, земельный участок общей площадью 9 615 кв. м с кадастровым номером 40:26:000000:942.
На основании постановления Городской Управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 89/12, согласно которому ответчик принял в аренду земельный участок общей площадью 9 615 кв. м с кадастровым номером 40:26:000000:942, находящийся по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта сроком до 09.02.2015.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013 (номер регистрации 40-40-01/064/2013-880).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.02.2012 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942.
Постановлением Управы города Калуги от 31.03.2014 N 3505-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000206:1742 и 40:26:000206:1741.
В соответствии с этим постановлением между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000206:1742 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 04.04.2014 N 174/14 03.
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000206:1742 общей площадью 1 624 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается до 31.03.2017.
Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора.
В соответствии с п. 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в Приложении N 2.
Как следует из п. 3.3 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты.
Положениями п. 3.4 договора установлено, что арендная плата вносится за 1 квартал - до 01 апреля, за 2 квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2014 (номер регистрации 40-40-01/174/2014-599).
По акту передачи земельного участка от 04.04.2014 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000206:1742.
Как следует из материалов дела, обязательство по своевременному внесению арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 ответчиком исполнялось ненадлежащим образом.
Факт использования ответчиком земельного участка и невнесением арендных платежей за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 послужил основанием для обращения Управы в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из недоказанности необходимости использования ставки арендной платы в размере 7,5% при расчете арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Факт передачи в аренду земельного участка подтверждается актом передачи земельного участка и ответчиком не оспорен.
Как усматривается из материалов дела, образовавшаяся задолженность по арендной плате за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 ответчиком не погашена.
Согласно представленному истцом расчету исковых требований, при расчете арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 истцом применялась ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования в размере 7,5%.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями ст. 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное условие о применении повышающего коэффициента при нарушении сроков строительства предусмотрено Постановлением городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы" (далее - Постановление от 28.03.2007 N 44).
В соответствии с абз. 4 п. 8 Постановления от 28.03.2007 N 44 (в редакции на 01.01.2015) арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" под жилищное строительство устанавливается в размере 2,5% и 7,5% от кадастровой стоимости в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.
Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора.
Как указывает заявитель в апелляционной жалобе, исчисление срока договора для определения срока строительства должен вестись со дня заключения договора от 25.09.2007 N 415/07 на участок N 40:26:000000:73.
Как следует из представленных в дело доказательств, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000206:1742 общей площадью 1 624 кв. м, предоставленный ответчику по договору аренды от 04.04.2014 N 174/14, первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 195 979 кв. м, который был предварительно согласован обществу для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.
Ввиду изложенного общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 195 979 кв. м, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.
При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением Городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы".
На основании изложенного применение управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определения от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, а также определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2016 N 310-ЭС16-9202 по делу N А23-3515/2015 и постановление Арбитражного суда Центрального округа по делу N А23-3515/2015 с аналогичными обстоятельствами).
Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5% от кадастровой стоимости и составит 279 562 руб. 83 коп. за спорный период.
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
С учетом вышеизложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 31.03.2014 по 01.01.2015 в размере 279 562 руб. 83 коп.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки согласно п. 5.2 договора, в размере 15 655 руб. 52 коп. согласно представленному расчету.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как усматривается из представленного расчета, истцом начислены пени в размере 15 655 руб. 52 коп. из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным.
Принимая во внимание, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязанности по внесению арендных платежей по договору, с учетом удовлетворения требования истца о взыскании задолженности в полном объеме, суд апелляционной инстанции на основании ст. 330 ГК РФ, п. 5.2 договора считает правомерным взыскание с ответчика в связи с нарушением обязательств по договору пени в размере 15 655 руб. 52 коп. за период с 01.04.2015 по 27.05.2015, начисленные на сумму задолженности по арендной плате в размере 279 562 руб. 83 коп.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Из п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу этого только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями АПК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 2 Информационного письма N 17 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 14.07.1997 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку требование о применении ст. 333 ГК РФ заявлено ответчиком, именно на нем в силу ст. 65 АПК РФ лежит бремя представления доказательств, подтверждающих как явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, так и получение кредитором необоснованной выгоды в связи с этим.
Между тем, указывая на необходимость снижения размера неустойки, общество с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" таких доказательств в материалы дела не представило.
Обстоятельства, свидетельствующие о вине кредитора (ст. 404 ГК РФ) либо о наличии оснований для освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства (п. 3 ст. 401 ГК РФ), судом не установлено.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Следовательно, подписывая договор, содержащий условия о размере неустойки, ответчик выразил свое согласие на применение пени именно в определенном размере. Возражений и замечаний при подписании договора ответчиком не высказано, о чрезмерности процента неустойки им не заявлено. Ответчик знал о своей обязанности выплатить неустойку в случае нарушения сроков внесения арендных платежей и поскольку такие обстоятельства имеют место, последствия возникают в виде взыскания неустойки.
Кроме того, указанная в договоре ставка неустойки 0,1% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности, что не свидетельствует о ее чрезмерном характере.
Принимая решение о заключении договора, ответчик соглашался с размером неустойки, в том числе в части, касающейся размера процентной ставки, применяемой при ее расчете, и в дальнейшем не предпринимал никаких действий, направленных на изменение договора в указанной части.
Вместе с тем, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия, в том числе неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Учитывая вышеизложенное, исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание, что уменьшение неустойки является правом суда, при отсутствии доказательств, которые бы подтверждали явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и получение кредитором необоснованной выгоды, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения подлежащей взысканию неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 8 904 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2016 по делу N А23-6461/2015 отменить.
Исковые требования городской управы города Калуги удовлетворить полностью.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в пользу городской управы города Калуги задолженность в размере 279 562 руб. 83 коп., неустойку в размере 15 655 руб. 52 коп., а всего 295 218 руб. 35 коп.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в доход федерального бюджета 8 904 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 02.11.2016 N 20АП-3592/2016 ПО ДЕЛУ N А23-6461/2015
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 2 ноября 2016 г. по делу N А23-6461/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 20.10.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 02.11.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Дайнеко М.М., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Городской Управы города Калуги на решение Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2016 по делу N А23-6461/2015 (судья Старостина О.В.),
установил:
следующее.
Городская Управа города Калуги (далее - истец, Управа) обратилась в Арбитражный суд Калужской области к обществу с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" (далее - ответчик, общество) с иском о взыскании задолженности по договору аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 04.04.2014 N 174/14 в размере 279 562 руб. 83 коп., неустойки за период с 01.04.2015 по 27.05.2015 размере 15 655 руб. 52 коп., а всего 295 218 руб. 35 коп.
Решением арбитражного суда исковые требования удовлетворены частично. С общества с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в пользу Городской Управы города Калуги взыскана задолженность в размере 93 187 руб. 61 коп., пени в размере 5 218 руб. 51 коп., а всего 98 406 руб. 12 коп. В остальной части иска отказано.
Городская Управа города Калуги в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, удовлетворить иск в полном объеме.
Изучив материалы дела, доводы жалобы, отзыва на нее, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба подлежит удовлетворению, а решение - отмене.
Судом установлено, что распоряжением городского головы городской управы города Калуги от 07.05.2003 N 2334-р утвержден акт о выборе земельного участка в микрорайоне "Тайфун" и предварительном согласовании его ООО "СК "Монолит" для проектирования жилого комплекса. Согласно пункту 3 этого распоряжения общество обязано до начала проектирования выполнить топогеодезические работы, получив разрешение на их производство в комитете по планированию развития города; инженерно-геологические изыскания, получив разрешение на их производство в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.1); разработать проектную документацию согласно архитектурно-планировочным заданиям, утвержденным в управлении архитектуры и градостроительства (подпункт 3.2); предусмотреть благоустройство территории в смете строительства (подпункт 3.3); обратиться в городскую управу для подготовки правовых документов на предоставление земли в аренду для строительства объекта после разработки и согласования в установленном порядке проектной документации.
Между управой и обществом 30.12.2002 заключен договор о сотрудничестве (т. 2, л.д. 7-8), в который дополнительным соглашением от 18.09.2007 N 1 были внесены изменения (т. 2, л.д. 9-11).
На основании заявления общества распоряжением городского головы городского округа "город Калуга" от 24.09.2007 N 7779-р обществу в аренду предоставлен земельный участок.
В соответствии с данным распоряжением между управой и обществом заключен договор аренды от 25.09.2007 N 415/07, согласно которому общество приняло в аренду земельный участок площадью 195 979 кв. м с кадастровым номером 40:26:00 00 00:0073 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, сроком на 5 лет.
Распоряжением городского головы от 15.12.2008 N 13795-р на основании заявления общества утвержден проект раздела земельного участка на два участка: площадью 158 708 кв. м и 37 283 кв. м, общество обязано обеспечить изготовление кадастровых паспортов земельных участков и государственную регистрацию прав на земельные участки, образуемые при разделе.
Распоряжением городского головы городского округа "Город Калуга" от 13.05.2009 N 4968-р земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000000:118 и 40:26:000000:119.
В дальнейшем указанное постановление было признано утратившим силу постановлением от 01.03.2012 N 2190-пи.
Постановлением городской управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 был разделен на 19 земельных участков, в частности, земельный участок общей площадью 9 615 кв. м с кадастровым номером 40:26:000000:942.
На основании постановления Городской Управы города Калуги от 09.02.2012 N 1211-пи между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 14.02.2012 N 89/12, согласно которому ответчик принял в аренду земельный участок общей площадью 9 615 кв. м с кадастровым номером 40:26:000000:942, находящийся по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун, для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта сроком до 09.02.2015.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 12.09.2013 (номер регистрации 40-40-01/064/2013-880).
По акту приема-передачи земельного участка от 14.02.2012 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942.
Постановлением Управы города Калуги от 31.03.2014 N 3505-пи земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:942 разделен на земельные участки с кадастровыми номерами 40:26:000206:1742 и 40:26:000206:1741.
В соответствии с этим постановлением между истцом и ответчиком был заключен договор аренды находящегося в муниципальной собственности земельного участка с кадастровым номером 40:26:000206:1742 для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта от 04.04.2014 N 174/14 03.
В соответствии с п. 1.1 договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером 40:26:000206:1742 общей площадью 1 624 кв. м, находящийся по адресу: г. Калуга, микрорайон Тайфун для строительства жилого комплекса с объектами соцкультбыта в границах, указанных в кадастровом паспорте земельного участка (приложение N 1).
Согласно п. 2.1 договора срок аренды устанавливается до 31.03.2017.
Размер и условия внесения арендной платы стороны согласовали в разделе 3 договора.
В соответствии с п. 3.1 договора размер и порядок расчета арендной платы указан в Приложении N 2.
Как следует из п. 3.3 договора расчет арендной платы составляется ежегодно с учетом устанавливаемых на календарный год базовых ставок арендной платы и коэффициентов к ним с указанием суммы, сроков и реквизитов оплаты.
Положениями п. 3.4 договора установлено, что арендная плата вносится за 1 квартал - до 01 апреля, за 2 квартал - до 01 июля, за 3 квартал - до 01 октября, за 4 квартал - до 25 декабря текущего года.
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.12.2014 (номер регистрации 40-40-01/174/2014-599).
По акту передачи земельного участка от 04.04.2014 арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 40:26:000206:1742.
Как следует из материалов дела, обязательство по своевременному внесению арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 ответчиком исполнялось ненадлежащим образом.
Факт использования ответчиком земельного участка и невнесением арендных платежей за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 послужил основанием для обращения Управы в арбитражный суд с иском.
Вынося обжалуемый судебный акт, суд первой инстанции исходил из недоказанности необходимости использования ставки арендной платы в размере 7,5% при расчете арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015.
Вместе с тем судом не учтено следующее.
В силу ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Факт передачи в аренду земельного участка подтверждается актом передачи земельного участка и ответчиком не оспорен.
Как усматривается из материалов дела, образовавшаяся задолженность по арендной плате за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 ответчиком не погашена.
Согласно представленному истцом расчету исковых требований, при расчете арендной платы за период с 31.03.2014 до 01.01.2015 истцом применялась ставка арендной платы в зависимости от вида разрешенного использования в размере 7,5%.
Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями ст. 614 ГК РФ на арендатора возложена обязанность по своевременному внесению арендных платежей.
В соответствии с п. 3 ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
На основании п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" определение размера арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.
Ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с названной нормой права для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее двух с половиной и размере не менее пяти процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
Аналогичное условие о применении повышающего коэффициента при нарушении сроков строительства предусмотрено Постановлением городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы" (далее - Постановление от 28.03.2007 N 44).
В соответствии с абз. 4 п. 8 Постановления от 28.03.2007 N 44 (в редакции на 01.01.2015) арендная плата за земельный участок, предоставленный в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" под жилищное строительство устанавливается в размере 2,5% и 7,5% от кадастровой стоимости в случае, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды, осуществляющее такое использование лицо имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, специфической особенностью земельных участков как объектов недвижимости служит то обстоятельство, что они являются природными объектами, частью поверхности земли, формирование их границ осуществляется посредством землеустройства. В последующем в отношении таких участков производится государственный кадастровый учет.
На основании ст. 6 ЗК РФ земельный участок как объект земельных отношений может быть делимым и неделимым.
При образовании новых земельных участков путем деления прежнего единого земельного участка природный объект не исчезает, меняется лишь описание границ.
Однако факт разделения земельного участка сам по себе не препятствует его восстановлению в прежних границах с присвоением соответствующего кадастрового номера.
Таким образом, сам по себе раздел земельного участка с учетом положений главы 1.1 ЗК РФ и правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.04.2008 N 16975/07, не свидетельствует о прекращении действия договора.
Как указывает заявитель в апелляционной жалобе, исчисление срока договора для определения срока строительства должен вестись со дня заключения договора от 25.09.2007 N 415/07 на участок N 40:26:000000:73.
Как следует из представленных в дело доказательств, земельный участок с кадастровым номером 40:26:000206:1742 общей площадью 1 624 кв. м, предоставленный ответчику по договору аренды от 04.04.2014 N 174/14, первоначально входил в состав земельного участка с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 195 979 кв. м, который был предварительно согласован обществу для целей жилищного строительства в рамках договора аренды от 25.09.2007 N 415/07.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что отношения по правовому режиму использования земельного участка возникли по единственно возможной процедуре предварительного согласования в 2007 году.
Ввиду изложенного общество, как лицо, ранее использовавшее земельный участок с кадастровым номером 40:26:000000:0073 площадью 195 979 кв. м, реализуя преимущественное право на заключение договора в отношении вновь образованного земельного участка после расторжения договора аренды на земельный участок большей площадью, заключило договор аренды на вновь образованный земельный участок на прежних условиях - без проведения торгов по процедуре предварительного согласования места размещения объекта.
В случае иного общество могло получить спорный земельный участок только по процедуре проведения торгов (статья 30.1 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), что в данном случае отсутствовало.
При таких обстоятельствах в отношении вышеуказанного земельного участка после превышения срока строительства на два и три года размер арендной платы следует исчислять в соответствии с постановлением Городской думы городского округа "Город Калуга" от 28.03.2007 N 44 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности МО "Город Калуга, и внесении изменений в отдельные правовые акты Городской думы".
На основании изложенного применение управой в расчете арендной платы повышающего коэффициента 7,5% кадастровой стоимости земельного участка по истечении соответствующих сроков строительства является правомерным (обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации, утвержденный Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 24.12.2014, определения от 13.05.2015 N 306-ЭС14-6558 по делу N А12-1426/2014 и от 15.06.2015 N 310-ЭС15-1189 по делу N А14-12748/2013, постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.04.2012 N 15837/11, а также определение Верховного Суда Российской Федерации от 16.08.2016 N 310-ЭС16-9202 по делу N А23-3515/2015 и постановление Арбитражного суда Центрального округа по делу N А23-3515/2015 с аналогичными обстоятельствами).
Таким образом, поскольку доказательств введения в эксплуатацию объектов недвижимости на первоначально арендованном земельном участке в указанные сроки не представлено, то по прошествии трех лет строительства, начиная с 25.09.2007, расчет арендной платы подлежит начислению с применением коэффициента 7,5% от кадастровой стоимости и составит 279 562 руб. 83 коп. за спорный период.
Представленный истцом расчет задолженности по арендной плате проверен судом апелляционной инстанции и признан верным.
С учетом вышеизложенного, на основании ст. ст. 309, 310, 614 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 31.03.2014 по 01.01.2015 в размере 279 562 руб. 83 коп.
Истцом также было заявлено требование о взыскании с ответчика неустойки согласно п. 5.2 договора, в размере 15 655 руб. 52 коп. согласно представленному расчету.
В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Как усматривается из представленного расчета, истцом начислены пени в размере 15 655 руб. 52 коп. из расчета 0,1% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Расчет пени проверен апелляционной инстанцией и признан правильным.
Принимая во внимание, что ответчик несвоевременно и не в полном объеме исполнял обязанности по внесению арендных платежей по договору, с учетом удовлетворения требования истца о взыскании задолженности в полном объеме, суд апелляционной инстанции на основании ст. 330 ГК РФ, п. 5.2 договора считает правомерным взыскание с ответчика в связи с нарушением обязательств по договору пени в размере 15 655 руб. 52 коп. за период с 01.04.2015 по 27.05.2015, начисленные на сумму задолженности по арендной плате в размере 279 562 руб. 83 коп.
В связи с этим решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Ответчик заявил о применении положений ст. 333 ГК РФ.
В соответствии с ч. 2 ст. 333 ГК РФ уменьшение неустойки, определенной договором и подлежащей уплате лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, допускается в исключительных случаях, если будет доказано, что взыскание неустойки в предусмотренном договором размере может привести к получению кредитором необоснованной выгоды.
Из п. 77 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" следует, что снижение размера договорной неустойки, подлежащей уплате коммерческой организацией, нарушившей обязательство при осуществлении ею приносящей доход деятельности, допускается в исключительных случаях, если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства и может повлечь получение кредитором необоснованной выгоды.
Степень соразмерности заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, в силу этого только суд вправе дать оценку указанному критерию, исходя из своего внутреннего убеждения и обстоятельств конкретного дела в соответствии с требованиями АПК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в Определении от 21.12.2000 N 263-О разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств.
Согласно п. 2 Информационного письма N 17 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации "Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" от 14.07.1997 основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.
По правилам ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Поскольку требование о применении ст. 333 ГК РФ заявлено ответчиком, именно на нем в силу ст. 65 АПК РФ лежит бремя представления доказательств, подтверждающих как явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, так и получение кредитором необоснованной выгоды в связи с этим.
Между тем, указывая на необходимость снижения размера неустойки, общество с ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" таких доказательств в материалы дела не представило.
Обстоятельства, свидетельствующие о вине кредитора (ст. 404 ГК РФ) либо о наличии оснований для освобождения должника от ответственности за нарушение обязательства (п. 3 ст. 401 ГК РФ), судом не установлено.
В соответствии со ст. 421 ГК РФ стороны свободны в заключении договора и определении его условий. Следовательно, подписывая договор, содержащий условия о размере неустойки, ответчик выразил свое согласие на применение пени именно в определенном размере. Возражений и замечаний при подписании договора ответчиком не высказано, о чрезмерности процента неустойки им не заявлено. Ответчик знал о своей обязанности выплатить неустойку в случае нарушения сроков внесения арендных платежей и поскольку такие обстоятельства имеют место, последствия возникают в виде взыскания неустойки.
Кроме того, указанная в договоре ставка неустойки 0,1% за каждый день просрочки исполнения денежного обязательства является распространенным размером санкций за нарушение договорных обязательств среди участников предпринимательской деятельности, что не свидетельствует о ее чрезмерном характере.
Принимая решение о заключении договора, ответчик соглашался с размером неустойки, в том числе в части, касающейся размера процентной ставки, применяемой при ее расчете, и в дальнейшем не предпринимал никаких действий, направленных на изменение договора в указанной части.
Вместе с тем, необоснованное уменьшение неустойки судами с экономической точки зрения позволяет должнику получить доступ к финансированию за счет другого лица на нерыночных условиях, что в целом может стимулировать недобросовестных должников к неплатежам и вызывать крайне негативные макроэкономические последствия, в том числе неисполнение должником денежного обязательства позволяет ему пользоваться чужими денежными средствами. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения.
Учитывая вышеизложенное, исходя из обстоятельств дела, принимая во внимание, что уменьшение неустойки является правом суда, при отсутствии доказательств, которые бы подтверждали явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства и получение кредитором необоснованной выгоды, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для уменьшения подлежащей взысканию неустойки в порядке ст. 333 ГК РФ.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины, с ответчика подлежит взысканию в доход федерального бюджета 8 904 руб. государственной пошлины.
Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Калужской области от 22.04.2016 по делу N А23-6461/2015 отменить.
Исковые требования городской управы города Калуги удовлетворить полностью.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в пользу городской управы города Калуги задолженность в размере 279 562 руб. 83 коп., неустойку в размере 15 655 руб. 52 коп., а всего 295 218 руб. 35 коп.
Взыскать с общества ограниченной ответственностью "Строительная корпорация "Монолит" в доход федерального бюджета 8 904 руб. государственной пошлины.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.Н.ТИМАШКОВА
О.Г.ТУЧКОВА
Судьи
М.М.ДАЙНЕКО
Е.Н.ТИМАШКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)