Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 1 сентября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Павловой Ю.И.,
судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачевой О.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство N 07АП-6540/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года по делу N А27-4991/2017 (судья Фуртуна Н.К.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ОГРН 1044205014325, ИНН 4205063827, 650044, г. Кемерово, ул. Шахтерская, дом 9, корпус 1)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478, 650064, г. Кемерово, Советский проспект, 58)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка, без участия в судебном заседании представителей сторон,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (далее также - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - комитет, ответчик) о внесении в договор аренды N 28-12-Э/11 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401045:676, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Шахтерская, 9, площадью 57044 кв. м, заключенный 28.12.2011, следующих изменений:
"Расчет арендной платы производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, с 01.01.2016 арендная плата устанавливается 46 547 руб. 05 коп. в месяц (сорок шесть тысяч пятьсот сорок семь рублей 05 копеек) и определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки x S /П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 299,87 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка (руб. /кв. м);
- Кв = 2,25% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = 1,1 x 1,065 x 1,06 x 1,055 x 1,05 x 1,055, произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции в 2010 - 2015 гг.;
- S = 57 044 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.".
Требования мотивированы тем, что условиями договора аренды от 28.12.2011 N 28-12-Э/11 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401045:676 не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование к отмене заявитель указал на то, что комитет при рассмотрении данного дела не ссылался на факт составления отчета оценке рыночной стоимости размера арендной платы как на основание его применения и внесения в договор изменений. Основанием для внесения изменений в договор аренды являются пункты 2.13, 2.11 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок N 62), а именно установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости. В отношении отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность данных, изложенных в нем, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем, у суда отсутствовали основания не принимать в качестве достоверной рыночную стоимость арендной платы, определенной в отчете.
Более подробно доводы приведены в апелляционной жалобе и дополнении к ней.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28.12.2011 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 28-12-э/11, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок площадью 57044 кв. м, кадастровый номер 42:24:0401045:676, местоположение: г. Кемерово, Рудничный район, Шахтерская ул., 9, занятый заводом железобетонных изделий.
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2012, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 29.11.2011.
Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы определен на основании Порядка N 62, арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.
По истечении срока действия договора возражений от арендодателя не поступило, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
02.11.2016 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка в размере его рыночной стоимости 17 106 000 рублей.
18.11.2016 общество направило в комитет предложение о внесении изменений в договор аренды, а именно в расчет арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет 20.12.2016 направил дополнительное соглашение к договору аренды с предложением внесения изменений в договор аренды и определением арендной платы с 01.01.2016, исходя из рыночной стоимости права пользования земельным участком в соответствии с отчетом от 19.12.2016 N 274-12-2016, на дату оценки 01.01.2016.
Не подписав дополнительное соглашение, 17.01.2017 общество вновь обратилось в комитет с просьбой внести изменения в договор.
Письмом от 10.02.2017 комитет повторно сообщил о необходимости подписания предложенного ранее дополнительного соглашения к спорному договору аренды.
Уведомлением от 13 апреля 2017 года N 9-6-04/794 комитет в одностороннем порядке с 01.01.2016 изменил размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 28-12-э/11, установил его на основании отчета об оценке от 19.12.2016 N 274-12-2016 в размере 245 416,67 рублей в месяц.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что применив в уведомлении от 13.04.2017 расчет размера арендной платы, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, комитет в одностороннем порядке изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную сторонами в силу заключенного между ними договора.
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Из пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2.13 Порядка N 62 (в редакции, действующей в спорный период) в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка N 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка N 62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доводы, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик в одностороннем порядке при применении Порядка N 62, изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную и подлежащую применению сторонами в силу заключенного договора аренды.
При заключении договора аренды стороны в Протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов. Между тем из уведомления от 13 апреля 2017 года следует, что изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.
При этом, пунктом 3.6 договора аренды вопреки доводам комитета не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.
Вместе с тем, предложенное комитетом в уведомлении изменение арендной платы по новой методике расчета определения размера арендной платы возможно посредством подписания сторонами соответствующего соглашения в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако такое соглашение сторонами не подписано.
Учитывая изложенное, при урегулировании разногласий сторон при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из ранее согласованной в договоре методики определения размера арендной платы на основе формулы, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года по делу N А27-4991/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2017 N 07АП-6540/2017 ПО ДЕЛУ N А27-4991/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2017 г. по делу N А27-4991/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2017 года
Постановление в полном объеме изготовлено 1 сентября 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Павловой Ю.И.,
судей: Фертикова М.А., Шатохиной Е.Г.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Косачевой О.С.,
рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Комитета по управлению государственным имуществом Кемеровской области (апелляционное производство N 07АП-6540/2017) на решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года по делу N А27-4991/2017 (судья Фуртуна Н.К.)
по иску общества с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (ОГРН 1044205014325, ИНН 4205063827, 650044, г. Кемерово, ул. Шахтерская, дом 9, корпус 1)
к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (ОГРН 1024200702569, ИНН 4200000478, 650064, г. Кемерово, Советский проспект, 58)
о внесении изменений в договор аренды земельного участка, без участия в судебном заседании представителей сторон,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Новые строительные технологии" (далее также - общество, истец) обратилось в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению государственным имуществом Кемеровской области (далее также - комитет, ответчик) о внесении в договор аренды N 28-12-Э/11 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401045:676, расположенного по адресу: г. Кемерово, ул. Шахтерская, 9, площадью 57044 кв. м, заключенный 28.12.2011, следующих изменений:
"Расчет арендной платы производится в соответствии с Порядком определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе - городе Кемерово и предоставленные в аренду без торгов, условий и сроков внесения арендной платы, утвержденным Постановлением Коллегии Администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62, с 01.01.2016 арендная плата устанавливается 46 547 руб. 05 коп. в месяц (сорок шесть тысяч пятьсот сорок семь рублей 05 копеек) и определяется по формуле: А = КС x Кв x Ки x S /П, где:
- А - размер арендной платы;
- КС = 299,87 - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, который представляет собой частное от деления кадастровой стоимости земельного участка на площадь данного земельного участка (руб. /кв. м);
- Кв = 2,25% - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования земельного участка (приложение N 1 к настоящему Порядку);
- Ки = 1,1 x 1,065 x 1,06 x 1,055 x 1,05 x 1,055, произведение коэффициентов, учитывающих уровень инфляции в 2010 - 2015 гг.;
- S = 57 044 - площадь земельного участка (кв. м);
- П = 12 - количество периодов внесения арендной платы в году.".
Требования мотивированы тем, что условиями договора аренды от 28.12.2011 N 28-12-Э/11 земельного участка с кадастровым номером 42:24:0401045:676 не предусмотрена возможность изменения в одностороннем порядке методики расчета арендной платы.
Решением Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года требования истца удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с состоявшимся судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение отменить и принять по делу новый судебный акт.
В обоснование к отмене заявитель указал на то, что комитет при рассмотрении данного дела не ссылался на факт составления отчета оценке рыночной стоимости размера арендной платы как на основание его применения и внесения в договор изменений. Основанием для внесения изменений в договор аренды являются пункты 2.13, 2.11 Порядка определения размера арендной платы, условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в городе Кемерово, утвержденного постановлением Коллегии администрации Кемеровской области от 27.02.2008 N 62 (далее - Порядок N 62), а именно установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости. В отношении отчета об оценке рыночной стоимости права пользования (рыночной арендной платы) земельного участка истцом не представлено доказательств несоответствия указанного отчета требованиям законодательства об оценочной деятельности, либо опровергающих достоверность данных, изложенных в нем, ставящих под сомнение правильность и достоверность расчетов, а также итоговую стоимость, в связи с чем, у суда отсутствовали основания не принимать в качестве достоверной рыночную стоимость арендной платы, определенной в отчете.
Более подробно доводы приведены в апелляционной жалобе и дополнении к ней.
Истец в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание апелляционной инстанции не явились, ходатайств об отложении заседания не направили. В порядке части 1 статьи 266, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд посчитал возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, проверив в порядке статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд не нашел оснований для его отмены.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 28.12.2011 комитет (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка N 28-12-э/11, по условиям которого во временное возмездное владение и пользование передан земельный участок площадью 57044 кв. м, кадастровый номер 42:24:0401045:676, местоположение: г. Кемерово, Рудничный район, Шахтерская ул., 9, занятый заводом железобетонных изделий.
Срок действия договора устанавливается с момента его заключения по 30.11.2012, условия договора применяются к отношениям сторон, возникшим с 29.11.2011.
Земельный участок передан по акту приема-передачи.
Из пункта 3.1 договора аренды следует, что размер арендной платы и платы за фактическое использование земельного участка определяется в порядке, указанном в Протоколе определения величины арендной платы, являющемся неотъемлемой частью договора.
Размер арендной платы определен на основании Порядка N 62, арендная плата исчислена по формуле, в основу которой положена кадастровая стоимость арендованного земельного участка.
По истечении срока действия договора возражений от арендодателя не поступило, в соответствии с пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 7.2 договора, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
02.11.2016 комиссией по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Кемеровской области принято решение об установлении кадастровой стоимости арендованного земельного участка в размере его рыночной стоимости 17 106 000 рублей.
18.11.2016 общество направило в комитет предложение о внесении изменений в договор аренды, а именно в расчет арендной платы, в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка.
Комитет 20.12.2016 направил дополнительное соглашение к договору аренды с предложением внесения изменений в договор аренды и определением арендной платы с 01.01.2016, исходя из рыночной стоимости права пользования земельным участком в соответствии с отчетом от 19.12.2016 N 274-12-2016, на дату оценки 01.01.2016.
Не подписав дополнительное соглашение, 17.01.2017 общество вновь обратилось в комитет с просьбой внести изменения в договор.
Письмом от 10.02.2017 комитет повторно сообщил о необходимости подписания предложенного ранее дополнительного соглашения к спорному договору аренды.
Уведомлением от 13 апреля 2017 года N 9-6-04/794 комитет в одностороннем порядке с 01.01.2016 изменил размер арендной платы по договору аренды земельного участка от 28.12.2011 N 28-12-э/11, установил его на основании отчета об оценке от 19.12.2016 N 274-12-2016 в размере 245 416,67 рублей в месяц.
Изложенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что применив в уведомлении от 13.04.2017 расчет размера арендной платы, исходя из отчета об оценке рыночной стоимости размера арендной платы земельного участка, комитет в одностороннем порядке изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную сторонами в силу заключенного между ними договора.
Оснований не согласиться с выводами суда первой инстанции у суда апелляционной инстанции не имеется.
В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Согласно пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Из пункта 4 статьи 421 и пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
Из пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что сторона может обратиться в суд за изменением условий договора при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2.13 Порядка N 62 (в редакции, действующей в спорный период) в случаях, указанных в абзацах пятом - восьмом пункта 2.11 Порядка N 62, при заключении договоров аренды земельных участков и по действующим договорам аренды производится оценка рыночной стоимости размера арендной платы. Для целей настоящего пункта применению подлежит отчет о рыночной стоимости размера арендной платы, полученный арендодателем в соответствии с законодательством об оценочной деятельности.
В соответствии с абзацами пятым - восьмым пункта 2.11 Порядка N 62 (в редакции, действующей в спорный период) размер арендной платы подлежит изменению арендодателем в одностороннем порядке путем направления уведомления об изменении размера арендной платы в следующих случаях: несоответствие разрешенного использования земельного участка его фактическому использованию либо нахождение на земельном участке объектов, возведенных при отсутствии проектной и разрешительной документации (самовольном строительстве), установленные по результатам проверки комиссией арендодателя, а также иных уполномоченных органов; если кадастровая стоимость земельного участка ниже среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков данного вида, утвержденного уполномоченным органом исполнительной власти Кемеровской области; установление кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости; если размер арендной платы за земельный участок значительно отличается от размера средней арендной платы земельных участков, отнесенных к одной категории земель, используемых и предназначенных для одних и тех же видов деятельности и предоставленных по одним и тем же основаниям.
Исследовав и оценив представленные в обоснование заявленных требований и возражений против них доводы, суд апелляционной инстанции согласился с выводом суда первой инстанции о том, что ответчик в одностороннем порядке при применении Порядка N 62, изменил механизм (методику) расчета арендной платы, согласованную и подлежащую применению сторонами в силу заключенного договора аренды.
При заключении договора аренды стороны в Протоколе определения величины арендной платы указали формулу расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка, вида использования, особых условий использования земельного участка, понижающих коэффициентов. Между тем из уведомления от 13 апреля 2017 года следует, что изменение арендной платы определено арендодателем по иной формуле, основанной на рыночной годовой арендной плате, без учета элементов формулы, установленной договором аренды.
При этом, пунктом 3.6 договора аренды вопреки доводам комитета не предусмотрена возможность изменения арендодателем в одностороннем порядке методики исчисления арендной платы в случае установления кадастровой стоимости земельного участка в размере, равном рыночной стоимости аренды.
Вместе с тем, предложенное комитетом в уведомлении изменение арендной платы по новой методике расчета определения размера арендной платы возможно посредством подписания сторонами соответствующего соглашения в соответствии с пунктом 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако такое соглашение сторонами не подписано.
Учитывая изложенное, при урегулировании разногласий сторон при заключении дополнительного соглашения к договору аренды, суд первой инстанции правомерно исходил из ранее согласованной в договоре методики определения размера арендной платы на основе формулы, учитывающей кадастровую стоимость земельного участка.
В целом доводы апелляционной жалобы основаны на неправильном толковании норм права, не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого решения, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
Иных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих установленные судом первой инстанции обстоятельств и его выводы, в апелляционной жалобе не приведено.
Учитывая, что приведенные в апелляционной жалобе доводы не свидетельствуют о наличии оснований, установленных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения решения, апелляционная инстанция посчитала обжалуемый судебный акт законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Кемеровской области от 07 июня 2017 года по делу N А27-4991/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня принятия.
Председательствующий
Ю.И.ПАВЛОВА
Судьи
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
Ю.И.ПАВЛОВА
Судьи
М.А.ФЕРТИКОВ
Е.Г.ШАТОХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)