Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ей на праве собственности принадлежит участок, который выделен в счет ранее принадлежавшей истице доли в праве общей собственности на участки, последние обременены правом аренды по договору, который не содержит идентифицирующих признаков объекта аренды, предусматривает право арендатора сдать объект в субаренду без согласия арендодателей, арендатор передал участки в субаренду, плата по договору аренды ни арендатором, ни субарендатором никогда не вносилась.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Степанов В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Пятовой Н.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р.
на решение Дивеевского районного суда Нижегородской области от 15 июня 2016 года
гражданское дело по иску П.Н.Ф. к ОАО "Суворовское", ООО "ИнвестАгро" о признании незаконными, незаключенными и недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, взыскании арендной платы,
и, заслушав доклад судьи Пятовой Н.Л., выслушав объяснения представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р. и представителя АО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро" - по доверенности С.М.,
установила:
Истец обратилась в суд с настоящим иском, указывая, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги <данные изъяты>, который выделен ей в счет ранее принадлежавших 4/57 доли в праве общей долевой собственности на 5 земельных участков с условным номером N. Эти земельные участки обременены правом аренды ОАО "Суворовское" по договору N от 3 июля 2007 года, который в нарушение требований закона не содержит идентифицирующих признаков объекта аренды, предусматривает право арендатора сдать объект аренды в субаренду без согласия арендодателей при условии их уведомления, право арендатора проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и иные мелиоративные работы, строить пруды, иные водоемы в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. В настоящее время ОАО "Суворовское" без согласия арендодателей передало земельные участки в субаренду ООО "ИнвестАгро", при этом оплата по договору аренды ни арендатором, ни субарендатором никогда не вносилась. В связи с этим с учетом всех изменений иска П.Н.Ф. просила суд признать недействительными договор аренды земельного участка N от 3 июля 2007 года, заключенный между Т.А., Ш.С., Ш.А., Ш.Н.А., Ш.Н.Н., Т.Н., Т.Е. и ОАО "Суворовское", и договор субаренды от 26 октября 2015 года, заключенный между ОАО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро", а также взыскать с ОАО "Суворовское" <данные изъяты> арендной платы.
Представитель АО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро" - по доверенности С.М. иск не признала, заявила о пропуске срока исковой давности.
Решением суда от 15 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р. поставлен вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. В частности, указано, что П.Н.Ф. не была извещена о времени и месте судебного заседания, в котором спор разрешен по существу.
От АО "Суворовское" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность решения и несостоятельность доводов заявителя.
Определением судебной коллегии, исходя из положений п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, рассмотрение настоящего дела производится по правилам производства в суде первой инстанции.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч. 3).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК).
Как следует из материалов дела, 15 июня 2016 года по настоящему делу состоялось судебное заседание, в котором спор между сторонами разрешен по существу. Вместе с тем, при назначении слушания по делу и определении указанной даты судебного разбирательства, суд не выполнил требования главы 10 ГПК РФ относительно извещения истца П.Н.Ф. о месте и времени судебного заседания - в материалах дела отсутствуют данные о направлении и получении ей судебной повестки на указанную дату.
Тем самым, рассматривая дело в отсутствие истца, не извещенного о времени и месте судебного заседания, суд ограничил его право на участие в процессе, лишил возможности воспользоваться правами, предусмотренными ст. 35 ГПК РФ, что является существенным нарушением норм процессуального права.
Выявленные судом апелляционной инстанции нарушения в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Отменяя решение суда по вышеуказанным основаниям и принимая по делу новое решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из дела усматривается, что на основании договоров дарения от 4 апреля 2015 года П.Н.Ф. принадлежали 4/57 доли в праве общей долевой собственности на единое землепользование, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка (т. 1 л.д. 11, 77 - 80).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 апреля 2016 года за П.Н.Ф. признано право собственности на образуемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 339 198 кв. м, в границах земельного участка с кадастровым номером N в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым (условным) номером N, расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги Выездное-Дивеево-Сатис, обозначенного поворотными точками <данные изъяты>, П.Н.Ф. признана прекратившей право общей долевой собственности на измененный земельный участок с кадастровым номером N и участок с кадастровым (условным) номером N (т. 1 л.д. 133 - 141, 216 - 220).
На основании апелляционного определения 5 мая 2016 года зарегистрировано право собственности П.Н.Ф. на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв. м, адрес: <адрес>, установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги <данные изъяты>, кадастровый номер N (т. 1 л.д. 188).
Из материалов дела следует также, что 3 июля 2007 года между ОАО "Суворовское" и Т.А., Ш.С., Ш.А., Ш.Н.А., Ш.Н.Н., Т.Н., Т.Е. заключен договор аренды земельного участка N, на основании которого ОАО "Суворовское" в аренду на срок до 3 июля 2056 года предоставлен земельный участок (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, место нахождения установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, с кадастровым номером N (т. 1 л.д. 42 - 43).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 августа 2007 года.
В январе и октябре 2015 года АО "Суворовское" направило в адрес собственников указанного земельного участка уведомления о сдаче его в субаренду в 2015 году, после чего по договору субаренды земельных участков от 26 октября 2015 года передало участок в субаренду ООО "ИнвестАгро" на срок до 1 июля 2056 года (т. 1 л.д. 105 - 111, 142 - 144, 175 - 177).
Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке 6 ноября 2015 года.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Обращаясь в суд с настоящим иском о признании недействительными договоров аренды и субаренды вышеуказанного земельного участка, истец ссылается на то, что договор аренды N 3 от 3 июля 2007 года не содержит необходимых идентифицирующих признаков объекта аренды.
Данные доводы истца признаются несостоятельными в силу следующего.
По правилам ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).
В силу изложенного отсутствие в договоре аренды признаков, позволяющих определенно установить объект аренды, не влечет его недействительность, а свидетельствует о незаключенности договора.
Согласно ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
По смыслу ст. 1, п. 3 ст. 14, п. п. 2 и 6 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (действовавшего на дату подписания договора аренды), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" утратил силу, и с 1 марта 2008 года вступил в действие Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Как следует из материалов дела, земельный участок, являющийся предметом вышеупомянутых договоров, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, то есть индивидуализирован как объект гражданских прав (т. 1 л.д. 13 - 41, 102 - 104).
Соответственно, как договор аренды, так и договор субаренды, содержащие сведения как о кадастровом номере переданного в аренду (субаренду) земельного участка, так и его площади, категории земель и месте нахождения, не могут быть признаны незаключенными как не содержащие данных, позволяющих определенно установить имущество, переданное в аренду.
В качестве основания недействительности оспариваемых сделок истец также указывает на противоречие содержащихся в п. 2.4 договора аренды условий требованиям закона.
А именно в пункте 2.4 оспариваемого договора аренды содержится условие о том, что арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателей при условии их уведомления.
Данное условие, вопреки утверждениям истца, соответствует закону.
Так, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Поскольку нормы п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то для передачи арендованного земельного участка в субаренду по правилам ч. 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, установленное специальным законом (ст. 22 ЗК РФ) исключение из общего, закрепленного в ст. 615 ГК РФ правила не запрещает, а подразумевает наличие в договоре аренды условия передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при его уведомлении, предполагая при этом диспозитивное право сторон договора аренды включить в него условие о необходимости получения согласия арендодателя на сдачу арендованного участка в субаренду.
С учетом изложенного условие оспариваемого договора аренды о праве арендатора сдать арендованный земельный участок в субаренду без получения согласия арендодателей не противоречит закону, и оснований для признания данного договора недействительным в этой части в соответствии со ст. 168 ГК РФ не имеется.
В п. 2.4 оспариваемого договора аренды также содержится условие о том, что арендатор имеет право проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и иные мелиоративные работы, строить пруды, иные водоемы в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством.
Приведенное условие, по мнению истца, также противоречит закону и влечет недействительность оспариваемых сделок.
Между тем, оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным в части указанного условия также не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.11.2016 ПО ДЕЛУ N 33-13038/2016
Требование: 1) О признании недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения; 2) О взыскании арендной платы.Разделы:
Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истица ссылается на то, что ей на праве собственности принадлежит участок, который выделен в счет ранее принадлежавшей истице доли в праве общей собственности на участки, последние обременены правом аренды по договору, который не содержит идентифицирующих признаков объекта аренды, предусматривает право арендатора сдать объект в субаренду без согласия арендодателей, арендатор передал участки в субаренду, плата по договору аренды ни арендатором, ни субарендатором никогда не вносилась.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
НИЖЕГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 ноября 2016 г. по делу N 33-13038/2016
Судья: Степанов В.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Нижегородского областного суда в составе
председательствующего судьи: Погорелко О.В.
судей: Нижегородцевой И.Л. и Пятовой Н.Л.
при ведении протокола судебного заседания секретарем: Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании по апелляционной жалобе представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р.
на решение Дивеевского районного суда Нижегородской области от 15 июня 2016 года
гражданское дело по иску П.Н.Ф. к ОАО "Суворовское", ООО "ИнвестАгро" о признании незаконными, незаключенными и недействительными договоров аренды и субаренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, взыскании арендной платы,
и, заслушав доклад судьи Пятовой Н.Л., выслушав объяснения представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р. и представителя АО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро" - по доверенности С.М.,
установила:
Истец обратилась в суд с настоящим иском, указывая, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок с кадастровым номером N площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги <данные изъяты>, который выделен ей в счет ранее принадлежавших 4/57 доли в праве общей долевой собственности на 5 земельных участков с условным номером N. Эти земельные участки обременены правом аренды ОАО "Суворовское" по договору N от 3 июля 2007 года, который в нарушение требований закона не содержит идентифицирующих признаков объекта аренды, предусматривает право арендатора сдать объект аренды в субаренду без согласия арендодателей при условии их уведомления, право арендатора проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и иные мелиоративные работы, строить пруды, иные водоемы в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством. В настоящее время ОАО "Суворовское" без согласия арендодателей передало земельные участки в субаренду ООО "ИнвестАгро", при этом оплата по договору аренды ни арендатором, ни субарендатором никогда не вносилась. В связи с этим с учетом всех изменений иска П.Н.Ф. просила суд признать недействительными договор аренды земельного участка N от 3 июля 2007 года, заключенный между Т.А., Ш.С., Ш.А., Ш.Н.А., Ш.Н.Н., Т.Н., Т.Е. и ОАО "Суворовское", и договор субаренды от 26 октября 2015 года, заключенный между ОАО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро", а также взыскать с ОАО "Суворовское" <данные изъяты> арендной платы.
Представитель АО "Суворовское" и ООО "ИнвестАгро" - по доверенности С.М. иск не признала, заявила о пропуске срока исковой давности.
Решением суда от 15 июня 2016 года в удовлетворении иска отказано.
В апелляционной жалобе представителя П.Н.Ф. - по доверенности П.Р. поставлен вопрос об отмене решения суда как постановленного с нарушением норм материального и процессуального права. В частности, указано, что П.Н.Ф. не была извещена о времени и месте судебного заседания, в котором спор разрешен по существу.
От АО "Суворовское" поступили возражения на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность решения и несостоятельность доводов заявителя.
Определением судебной коллегии, исходя из положений п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ, рассмотрение настоящего дела производится по правилам производства в суде первой инстанции.
Проверив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав объяснения явившихся лиц, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
На основании положений ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (ч. 1).
Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционных жалобе, представлении, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с частью четвертой статьи 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции (ч. 3).
В соответствии с п. 4 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.
Основанием для отмены решения суда первой инстанции в любом случае является рассмотрение дела в отсутствие кого-либо из лиц, участвующих в деле и не извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания (п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК).
Как следует из материалов дела, 15 июня 2016 года по настоящему делу состоялось судебное заседание, в котором спор между сторонами разрешен по существу. Вместе с тем, при назначении слушания по делу и определении указанной даты судебного разбирательства, суд не выполнил требования главы 10 ГПК РФ относительно извещения истца П.Н.Ф. о месте и времени судебного заседания - в материалах дела отсутствуют данные о направлении и получении ей судебной повестки на указанную дату.
Тем самым, рассматривая дело в отсутствие истца, не извещенного о времени и месте судебного заседания, суд ограничил его право на участие в процессе, лишил возможности воспользоваться правами, предусмотренными ст. 35 ГПК РФ, что является существенным нарушением норм процессуального права.
Выявленные судом апелляционной инстанции нарушения в силу п. 2 ч. 4 ст. 330 ГПК РФ являются безусловным основанием для отмены решения суда первой инстанции.
Отменяя решение суда по вышеуказанным основаниям и принимая по делу новое решение, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Из дела усматривается, что на основании договоров дарения от 4 апреля 2015 года П.Н.Ф. принадлежали 4/57 доли в праве общей долевой собственности на единое землепользование, назначение: земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования: для сельскохозяйственного производства, общей площадью <данные изъяты> по адресу: <адрес>, местоположение установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка (т. 1 л.д. 11, 77 - 80).
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 5 апреля 2016 года за П.Н.Ф. признано право собственности на образуемый земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения площадью 339 198 кв. м, в границах земельного участка с кадастровым номером N в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым (условным) номером N, расположенный по адресу: <адрес>, установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги Выездное-Дивеево-Сатис, обозначенного поворотными точками <данные изъяты>, П.Н.Ф. признана прекратившей право общей долевой собственности на измененный земельный участок с кадастровым номером N и участок с кадастровым (условным) номером N (т. 1 л.д. 133 - 141, 216 - 220).
На основании апелляционного определения 5 мая 2016 года зарегистрировано право собственности П.Н.Ф. на земельный участок, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, площадью <данные изъяты> кв. м, адрес: <адрес>, установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, в 51 метре от автодороги <данные изъяты>, кадастровый номер N (т. 1 л.д. 188).
Из материалов дела следует также, что 3 июля 2007 года между ОАО "Суворовское" и Т.А., Ш.С., Ш.А., Ш.Н.А., Ш.Н.Н., Т.Н., Т.Е. заключен договор аренды земельного участка N, на основании которого ОАО "Суворовское" в аренду на срок до 3 июля 2056 года предоставлен земельный участок (категория земель - земли сельскохозяйственного назначения) площадью <данные изъяты> кв. м по адресу: <адрес>, место нахождения установлено относительно ориентира из земель ОАО "Суворовское", расположенного в границах участка, с кадастровым номером N (т. 1 л.д. 42 - 43).
Договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21 августа 2007 года.
В январе и октябре 2015 года АО "Суворовское" направило в адрес собственников указанного земельного участка уведомления о сдаче его в субаренду в 2015 году, после чего по договору субаренды земельных участков от 26 октября 2015 года передало участок в субаренду ООО "ИнвестАгро" на срок до 1 июля 2056 года (т. 1 л.д. 105 - 111, 142 - 144, 175 - 177).
Договор субаренды зарегистрирован в установленном порядке 6 ноября 2015 года.
В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 1).
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2).
Обращаясь в суд с настоящим иском о признании недействительными договоров аренды и субаренды вышеуказанного земельного участка, истец ссылается на то, что договор аренды N 3 от 3 июля 2007 года не содержит необходимых идентифицирующих признаков объекта аренды.
Данные доводы истца признаются несостоятельными в силу следующего.
По правилам ст. 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (п. 1).
Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (п. 3).
В силу изложенного отсутствие в договоре аренды признаков, позволяющих определенно установить объект аренды, не влечет его недействительность, а свидетельствует о незаключенности договора.
Согласно ч. 3 ст. 6 Земельного кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
В силу п. 1 ст. 9 Федерального закона РФ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
По смыслу ст. 1, п. 3 ст. 14, п. п. 2 и 6 ст. 19 Федерального закона "О государственном земельном кадастре" (действовавшего на дату подписания договора аренды), индивидуализация земельного участка осуществлялась посредством его государственного кадастрового учета. Указанное правовое значение кадастрового учета применительно к земельным участкам не изменилось в связи с тем, что Федеральный закон "О государственном земельном кадастре" утратил силу, и с 1 марта 2008 года вступил в действие Федеральный закон от 24.07.2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Как следует из материалов дела, земельный участок, являющийся предметом вышеупомянутых договоров, поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера, то есть индивидуализирован как объект гражданских прав (т. 1 л.д. 13 - 41, 102 - 104).
Соответственно, как договор аренды, так и договор субаренды, содержащие сведения как о кадастровом номере переданного в аренду (субаренду) земельного участка, так и его площади, категории земель и месте нахождения, не могут быть признаны незаключенными как не содержащие данных, позволяющих определенно установить имущество, переданное в аренду.
В качестве основания недействительности оспариваемых сделок истец также указывает на противоречие содержащихся в п. 2.4 договора аренды условий требованиям закона.
А именно в пункте 2.4 оспариваемого договора аренды содержится условие о том, что арендатор имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателей при условии их уведомления.
Данное условие, вопреки утверждениям истца, соответствует закону.
Так, в п. 2 ст. 615 ГК РФ предусмотрено, что арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.
Вместе с тем согласно ч. 6 ст. 22 ЗК РФ арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Поскольку нормы п. 2 ст. 607 и п. 2 ст. 615 ГК РФ допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков, и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом РФ, то для передачи арендованного земельного участка в субаренду по правилам ч. 6 ст. 22 ЗК РФ достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.
Таким образом, установленное специальным законом (ст. 22 ЗК РФ) исключение из общего, закрепленного в ст. 615 ГК РФ правила не запрещает, а подразумевает наличие в договоре аренды условия передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при его уведомлении, предполагая при этом диспозитивное право сторон договора аренды включить в него условие о необходимости получения согласия арендодателя на сдачу арендованного участка в субаренду.
С учетом изложенного условие оспариваемого договора аренды о праве арендатора сдать арендованный земельный участок в субаренду без получения согласия арендодателей не противоречит закону, и оснований для признания данного договора недействительным в этой части в соответствии со ст. 168 ГК РФ не имеется.
В п. 2.4 оспариваемого договора аренды также содержится условие о том, что арендатор имеет право проводить оросительные, осушительные, культуротехнические и иные мелиоративные работы, строить пруды, иные водоемы в соответствии с порядком, предусмотренным действующим законодательством.
Приведенное условие, по мнению истца, также противоречит закону и влечет недействительность оспариваемых сделок.
Между тем, оснований для признания оспариваемого договора аренды недействительным в части указанного условия также не имеется.
В соответствии с п. 2 ст. 616 ГК РФ арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)