Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2017
В полном объеме постановление изготовлено 27.10.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Евдокимова И.В.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Саматовой М.А.,
при участии:
представителя истца - Шалыка А.Н., доверенность N 02 от 09.01.2017,
представителя ответчика - Близнюка Г.В., доверенность б/н от 09.01.2017,
представителя третьего лица (Общество с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест") - Близнюка Г.В., доверенность б/н от 12.07.2017,
представителя третьего лица (Правительство Севастополя) - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу N А84-2336/2017 (судья Морозова Н.А.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог"
третьи лица: Правительство Севастополя
Общество с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест"
о расторжении договора аренды,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог" (далее - ответчик, ООО "Торговый комплекс "Диалог"), в котором просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.05.2007, общей площадью 0,2350 га (кадастровый номер 91:02:002006:236, согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536400000:02:006:0024), расположенного по адресу: город Севастополь, ул. Репина, 25, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины по земельным ресурсам" 03.07.2007 N 040763900122; обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу указанный земельный участок.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей арендатора, предусмотренных пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора по освоению земельного участка в отсутствие объективных причин, свидетельствующих о невозможности осуществления строительных работ, в результате чего строительство оговоренного в договоре объекта недвижимости в установленный договором срок не завершено, что по мнению истца является существенным нарушением условий договора, в связи с чем последний обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако, поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение суда первой инстанции мотивировано наличием существенных нарушений условий договора аренды земельного участка, допущенных ответчиком - арендатором, выразившихся в неосвоении земельного участка и неосуществлении строительства оговоренного в нем объекта в установленные сроки и в отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, что явилось основанием для расторжения данного договора.
Не согласившись с указанным решением суда, Общество с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что после получения земельного участка в аренду, ответчиком были выполнены все подготовительные работы, а именно: в 2007 году разработан проект строительства жилого дома со встроенными помещениями (1-ая очередь строительства), после чего в 2009 году заключен договор с Обществом - третьим лицом о паевом участии в строительстве, из которого следует, что срок строительства объекта ориентировочно составляет 5 лет, т.е. до 27.11.2014, а также получено разрешение на строительство 1-й очереди строительства в территориальном органе государственного архитектурно-строительного контроля, вследствие чего было построено здание контрольно-пропускного пункта. Однако вторая очередь строительства - строительство жилого дома со встроенными помещениями, не была осуществлена по объективным причинам, а именно в связи с изменившимся правовым регулированием законами Российской Федерации, что привело к необходимости осуществить комплекс действий по завершению строительства, таких как получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям, согласование местоположения границ земельного участка, получение градостроительного плана земельного участка, проведение инженерно-геологических изысканий, разработка проекта строительства, а также ввиду действия на территории города Севастополя с 17.04.2014 запрета на осуществление любого капитального строительства, введенного распорядительным актом высшего должностного лица исполнительной власти субъекта РФ - города федерального значения Севастополя.
Определением от 27.09.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 24.10.2017.
В судебное заседание 24.10.2017 явились представитель истца и представитель ответчика и третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест". Правительство Севастополя явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства было уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомило.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "Торговый комплекс "Диалог" (арендатор) 14.05.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2006 N 1110 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25. (л.д. 8-13).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,2350 га.
В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.
Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.
Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских (пункт 5.2 Договора).
В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2007 (л.д. 16).
01.08.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "ТК "Диалог" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских (л.д. 17-19).
11.11.2016 в адрес Общества ДИЗО было направлено предложение от 08.11.2016 N 05-исх./14583/2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2007 и возврате объекта аренды путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора (л.д. 20-22).
Согласно Акту обследования объекта земельных отношений N 0505/31.07.2017/ГР/ВЕ-АО от 31.07.2017 и Акту проверки использования объекта земельных отношений N 0512/31.07.2017/ГР/ВЕ-АП, составленным Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен одноэтажный капитальный объект (139-144).
Как утверждает истец в своем иске, ответчик, являясь арендатором по спорному договору аренды, в отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий данного договора, что явилось основанием для обращения с настоящим иском о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат также нормы законодательства Российской Федерации.
При этом судебная коллегия отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (18.05.2009), не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (18.05.2007), т.е. до 18 мая 2009 года.
Как указано выше, Актами органа земельного контроля города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен одноэтажный капитальный объект.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.
Суд первой инстанции, с учетом представленных пояснений сторон и имеющихся в деле доказательств, установил, что в пределах установленного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения - 18.05.2009, ответчиком иных документов, кроме как утвержденного в 2007 году ЧП "Торговый комплекс "Диалог" задания на проектирование строительства жилого комплекса со встроенными помещениями (года строительства 2008-2010) и архитектурно-планировочного задания от 11.07.2017 N 260, утвержденного главным архитектором г. Севастополя от 11.07.2007, не получено (л.д. 60-66).
В последующем, в 2009 году по заказу ответчика был подготовлен рабочий проект на контрольно-пропускной пункт (л.д. 67-72), а 27.11.2009 ответчиком (застройщик) с ООО "Вит-Инвест" (пайщик) был заключен договор о паевом участии в строительстве, согласно которому стороны обязались действовать совместно без создания юридического лица на основе объединения имущества (вкладов) для достижения следующей цели: проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого 40-квартирного дома, а также других объектов недвижимости по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25 (л.д. 46-47).
На основании разрешения Инспекции ГАСК в г. Севастополе от 28.12.2009 N 705 на выполнение строительных работ по строительству жилого дома с встроенными помещениями (I очередь) ответчик осуществил на земельном участке строительство контрольно-пропускного пункта, на который получил акт готовности объекта к эксплуатации.
На дату рассмотрения дела в суде первой инстанции рабочий проект на многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Репина, 25 в г. Севастополе не разработан, на что прямо указано в отзыве ООО "Вит-Инвест", как следствие, разрешение на строительство объекта не получено (л.д. 104, 98). При этом в своем письме-ответе на предложение ДИЗО о расторжении договора в добровольном порядке арендатор указал на то, что планирует возобновить строительство уже в феврале 2017 года (л.д. 111-112). Между тем, в настоящее время общество не только не приступило к выполнению строительных работ для освоения арендованного земельного участка в соответствующих целях, но и не получило все необходимые для этого документы.
Суд первой инстанции также учел и то, что ООО "ТК "Диалог" не обращалось к ДИЗО с просьбой внести изменения в договор по вопросу продления сроков строительства. Данное обстоятельство подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 09.08.2017.
Таким образом, судом установлено, что в 2007-2009 годах ответчиком предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: получены исходные данные, разработана проектная документация на строительство первой очереди строительства, разрешение на выполнение строительных работ по строительству первой очереди оговоренного в договоре объекта.
При этом, суду первой инстанции в обоснование своей позиции ответчик также представил следующие доказательства: документы об утверждении плана границ земельного участка от 14.11.2016, технический отчет об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки для обоснования проекта строительства многоквартирного жилого дома по ул. Репина, 25 в г. Севастополе от 2015 года, Отчет сейсмическое микрорайонирование и заключение о расчетной сейсмичности территории проектируемого строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25, технические условия ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" N П/0054 от 03.02.2017 для присоединения к электрическим сетям и на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения в ГУПС "Водоканал" (л.д. 49-50, 78-101).
Вместе с тем, анализируя нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Общество после получения исходных данных, разработки проектной документации и получения разрешения на строительство 1-й очереди строительства в период 2007-2009, ООО "ТК "Диалог" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта - 40-квартирного жилого дома со встроенными помещениями.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2009 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Вместе с тем, судом верно отмечено, что отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту предприняты ответчиком только лишь в 2015-2017 годах и не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2009 год). При этом судебная коллегия отмечает, что в период как срока строительства, оговоренного в Договоре, так и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации (18.03.2014), ответчиком не была получена и утверждена проектная документация именно по строительству многоквартирного дома (вторая очередь) с прохождением ее экспертизы, а также не получено разрешение на указанное строительство.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.
Указанный подход также нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016.
По мнению судебной коллегии, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в мае 2007 года для строительства вышеуказанного объекта в целях развития социальной инфраструктуры города Севастополя, т.е. обеспечения публичных нужд, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата также обосновано были удовлетворены, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).
Доводы апелляционной жалобы о наличии введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности ответчиком осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку как верно указал суд первой инстанции, на дату принятия указанного Распоряжения, ответчик - арендатор не только не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получил на это соответствующие разрешительные документы.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции о не завершении застройки земельного участка в установленные договором сроки в отсутствие объективных причин, препятствовавших такому завершению строительства оговоренного в договоре объекта. При этом сам ответчик, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, не отрицал установленные в ходе обследования обстоятельства, а именно отсутствие заявленного объекта недвижимости на арендованном земельном участке и не завершение строительства такого объекта в установленный срок.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу N А84-2336/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 21АП-2119/2017 ПО ДЕЛУ N А84-2336/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А84-2336/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 24.10.2017
В полном объеме постановление изготовлено 27.10.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Евдокимова И.В.,
Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Саматовой М.А.,
при участии:
представителя истца - Шалыка А.Н., доверенность N 02 от 09.01.2017,
представителя ответчика - Близнюка Г.В., доверенность б/н от 09.01.2017,
представителя третьего лица (Общество с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест") - Близнюка Г.В., доверенность б/н от 12.07.2017,
представителя третьего лица (Правительство Севастополя) - не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу N А84-2336/2017 (судья Морозова Н.А.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя
к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог"
третьи лица: Правительство Севастополя
Общество с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест"
о расторжении договора аренды,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог" (далее - ответчик, ООО "Торговый комплекс "Диалог"), в котором просит суд: расторгнуть договор аренды земельного участка от 14.05.2007, общей площадью 0,2350 га (кадастровый номер 91:02:002006:236, согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536400000:02:006:0024), расположенного по адресу: город Севастополь, ул. Репина, 25, заключенный между Севастопольским городским Советом и Обществом с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Диалог", зарегистрированный в Севастопольском городском филиале ГП "Центр Государственного земельного кадастра при Госкомземе Украины по земельным ресурсам" 03.07.2007 N 040763900122; обязать ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу привести в пригодное для дальнейшего использования и возвратить истцу указанный земельный участок.
Исковые требования мотивированы неисполнением ответчиком обязанностей арендатора, предусмотренных пунктом 9.2.2 вышеуказанного договора по освоению земельного участка в отсутствие объективных причин, свидетельствующих о невозможности осуществления строительных работ, в результате чего строительство оговоренного в договоре объекта недвижимости в установленный договором срок не завершено, что по мнению истца является существенным нарушением условий договора, в связи с чем последний обратился к ответчику с требованием о досрочном расторжении спорного договора и возврате арендованного имущества, однако, поскольку ответчик отказался от расторжения договора и от освобождения арендованного земельного участка, истец был вынужден обратится с данным иском в суд за защитой своих прав.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 исковые требования удовлетворены.
Решение суда первой инстанции мотивировано наличием существенных нарушений условий договора аренды земельного участка, допущенных ответчиком - арендатором, выразившихся в неосвоении земельного участка и неосуществлении строительства оговоренного в нем объекта в установленные сроки и в отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, что явилось основанием для расторжения данного договора.
Не согласившись с указанным решением суда, Общество с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель ссылается на то, что после получения земельного участка в аренду, ответчиком были выполнены все подготовительные работы, а именно: в 2007 году разработан проект строительства жилого дома со встроенными помещениями (1-ая очередь строительства), после чего в 2009 году заключен договор с Обществом - третьим лицом о паевом участии в строительстве, из которого следует, что срок строительства объекта ориентировочно составляет 5 лет, т.е. до 27.11.2014, а также получено разрешение на строительство 1-й очереди строительства в территориальном органе государственного архитектурно-строительного контроля, вследствие чего было построено здание контрольно-пропускного пункта. Однако вторая очередь строительства - строительство жилого дома со встроенными помещениями, не была осуществлена по объективным причинам, а именно в связи с изменившимся правовым регулированием законами Российской Федерации, что привело к необходимости осуществить комплекс действий по завершению строительства, таких как получение технических условий на подключение к инженерным коммуникациям, согласование местоположения границ земельного участка, получение градостроительного плана земельного участка, проведение инженерно-геологических изысканий, разработка проекта строительства, а также ввиду действия на территории города Севастополя с 17.04.2014 запрета на осуществление любого капитального строительства, введенного распорядительным актом высшего должностного лица исполнительной власти субъекта РФ - города федерального значения Севастополя.
Определением от 27.09.2017 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 24.10.2017.
В судебное заседание 24.10.2017 явились представитель истца и представитель ответчика и третьего лица - Общества с ограниченной ответственностью "Вит-Инвест". Правительство Севастополя явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило, о времени и месте судебного разбирательства было уведомлено надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомило.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, суд апелляционной инстанции, в порядке статьи 156 АПК РФ, считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.
Как установлено судом первой инстанции и усматривается из материалов дела, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и Частным предприятием "Торговый комплекс "Диалог" (арендатор) 14.05.2007 заключен договор аренды земельного участка (далее - договор), по условиям которого арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета от 13.12.2006 N 1110 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских, с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, находящийся по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25. (л.д. 8-13).
В соответствии с пунктом 2.1 Договора в аренду передается земельный участок общей площадью 0,2350 га.
В пункте 3.1 Договора определено, что он заключен сроком на 25 лет.
Пунктом 5.1 Договора предусмотрено, что земельный участок передается в аренду для использования на землях жилой и общественной застройки.
Целевое назначение земельного участка определено как строительство и обслуживание жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских (пункт 5.2 Договора).
В соответствии с подпунктом "г" пункта 9.2.2 Договора арендатор обязан начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора целевому назначению - в течение срока двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
В силу пункта 12.3 Договора его действие прекращается путем его расторжения по взаимному согласию сторон; по решению суда по требованию одной из сторон вследствие невыполнения второй стороной обязанностей, предусмотренных договором, и вследствие случайного уничтожения, повреждения арендованного земельного участка, которое существенным образом препятствует использованию.
Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 18.05.2007 (л.д. 16).
01.08.2016 Правительство Севастополя обратилось к ООО "ТК "Диалог" с предупреждением о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, поскольку Арендатор не приступил к освоению земельного участка согласно предусмотренному в пункте 5.2. целевому назначению - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских (л.д. 17-19).
11.11.2016 в адрес Общества ДИЗО было направлено предложение от 08.11.2016 N 05-исх./14583/2016 о расторжении договора аренды земельного участка от 14.05.2007 и возврате объекта аренды путем подписания соглашения о досрочном расторжении договора (л.д. 20-22).
Согласно Акту обследования объекта земельных отношений N 0505/31.07.2017/ГР/ВЕ-АО от 31.07.2017 и Акту проверки использования объекта земельных отношений N 0512/31.07.2017/ГР/ВЕ-АП, составленным Управлением земельного контроля Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен одноэтажный капитальный объект (139-144).
Как утверждает истец в своем иске, ответчик, являясь арендатором по спорному договору аренды, в отсутствие объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, не освоил до настоящего времени предоставленный ему земельный участок, чем допустил существенное нарушение условий данного договора, что явилось основанием для обращения с настоящим иском о расторжении договора аренды земли и о понуждении последнего освободить и возвратить земельный участок истцу.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла следующему.
18.03.2014 между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - договор о принятии в РФ), ратифицированный 21.03.2014.
В соответствии с частью первой статьи 1 договора о принятии в РФ, Республика Крым считается принятой в Российскую Федерацию с даты подписания настоящего договора, то есть 18.03.2014.
Со дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым в составе Российской Федерации образуются новые субъекты - Республика Крым и город федерального значения Севастополь (статья 2 договора о принятии в РФ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений. В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации: 1) право частной собственности и право общей собственности признаются соответственно правом частной собственности и правом общей собственности; 2) право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя; 3) право коммунальной собственности территориальных громад признается правом собственности города Севастополя; 4) все земли, кроме частной и муниципальной собственности, признаются собственностью города Севастополя; 5) право коллективной собственности на землю признается правом частной собственности юридического лица.
Учитывая положения Федерального конституционного закона N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя", решения внеочередной сессии Севастопольского городского Совета от 17.03.2014 N 7156 "О статусе города-героя Севастополя", статьи 3 Закона города Севастополя от 07.08.2014 N 56-ЗС "Об основах управления государственным имуществом города Севастополя", Закона города Севастополя от 30.04.2014 N 5-ЗС "О Правительстве Севастополя", Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного Постановлением Правительства Севастополя от 22.09.2016 N 883-ПП, права и обязанности Арендодателя по договору перешли к ДИЗО.
Материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательств, так и в части предложения расторгнуть договор.
Спорный договор аренды был заключен сторонами на территории г. Севастополя до 18.03.2014.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды недвижимого имущества, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен в период действия на территории города Севастополя законодательства Украины.
При этом судом апелляционной инстанции учитывается, что нормы Федерального закона N 6-ФКЗ не имеют обратного действия; правоотношения, возникшие из заключенных до 18.03.2014 договоров, регулируются нормами материального права украинского законодательства, которое применяется в случае отсутствия противоречий с нормами российского законодательства (определение Верховного Суда Российской Федерации от 27.10.2014 N 308-ЭС14-1939).
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Таким образом, с учетом того, что настоящий иск заявлен после 18.03.2014 (2017 год), то применению к спорным правоотношениям, которые являются длящимися, подлежат также нормы законодательства Российской Федерации.
При этом судебная коллегия отмечает, что нормы законодательства Украины, в частности положения частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины, предусматривали, что договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе, статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Аналогичные положения содержатся и в пункте 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности, если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Случаи, когда договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя, предусмотрены статьей 619 ГК РФ. В силу указанной статьи по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим.
В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Обращаясь в суд с иском, ДИЗО указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором (18.05.2009), не завершено, при этом ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность осуществления строительных работ на арендованном земельном участке.
Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания жилого 40-квартирного дома со встроенными помещениями художественных мастерских. При этом стороны договора определили срок, по истечении которого строительство объекта должно быть завершено - в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи (18.05.2007), т.е. до 18 мая 2009 года.
Как указано выше, Актами органа земельного контроля города Севастополя установлено, что объект земельных отношений огражден капитальным забором. В границах объекта земельных отношений расположен одноэтажный капитальный объект.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного в договоре объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли.
Суд первой инстанции, с учетом представленных пояснений сторон и имеющихся в деле доказательств, установил, что в пределах установленного подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора срока осуществления строительства и его завершения - 18.05.2009, ответчиком иных документов, кроме как утвержденного в 2007 году ЧП "Торговый комплекс "Диалог" задания на проектирование строительства жилого комплекса со встроенными помещениями (года строительства 2008-2010) и архитектурно-планировочного задания от 11.07.2017 N 260, утвержденного главным архитектором г. Севастополя от 11.07.2007, не получено (л.д. 60-66).
В последующем, в 2009 году по заказу ответчика был подготовлен рабочий проект на контрольно-пропускной пункт (л.д. 67-72), а 27.11.2009 ответчиком (застройщик) с ООО "Вит-Инвест" (пайщик) был заключен договор о паевом участии в строительстве, согласно которому стороны обязались действовать совместно без создания юридического лица на основе объединения имущества (вкладов) для достижения следующей цели: проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию жилого 40-квартирного дома, а также других объектов недвижимости по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25 (л.д. 46-47).
На основании разрешения Инспекции ГАСК в г. Севастополе от 28.12.2009 N 705 на выполнение строительных работ по строительству жилого дома с встроенными помещениями (I очередь) ответчик осуществил на земельном участке строительство контрольно-пропускного пункта, на который получил акт готовности объекта к эксплуатации.
На дату рассмотрения дела в суде первой инстанции рабочий проект на многоквартирный жилой дом со встроенными нежилыми помещениями по ул. Репина, 25 в г. Севастополе не разработан, на что прямо указано в отзыве ООО "Вит-Инвест", как следствие, разрешение на строительство объекта не получено (л.д. 104, 98). При этом в своем письме-ответе на предложение ДИЗО о расторжении договора в добровольном порядке арендатор указал на то, что планирует возобновить строительство уже в феврале 2017 года (л.д. 111-112). Между тем, в настоящее время общество не только не приступило к выполнению строительных работ для освоения арендованного земельного участка в соответствующих целях, но и не получило все необходимые для этого документы.
Суд первой инстанции также учел и то, что ООО "ТК "Диалог" не обращалось к ДИЗО с просьбой внести изменения в договор по вопросу продления сроков строительства. Данное обстоятельство подтверждено представителем ответчика в судебном заседании 09.08.2017.
Таким образом, судом установлено, что в 2007-2009 годах ответчиком предпринимались определенные меры и действия по подготовке документов, необходимых для осуществления строительства объекта недвижимости: получены исходные данные, разработана проектная документация на строительство первой очереди строительства, разрешение на выполнение строительных работ по строительству первой очереди оговоренного в договоре объекта.
При этом, суду первой инстанции в обоснование своей позиции ответчик также представил следующие доказательства: документы об утверждении плана границ земельного участка от 14.11.2016, технический отчет об инженерно-геологических и гидрогеологических условиях площадки для обоснования проекта строительства многоквартирного жилого дома по ул. Репина, 25 в г. Севастополе от 2015 года, Отчет сейсмическое микрорайонирование и заключение о расчетной сейсмичности территории проектируемого строительства многоэтажного жилого дома по адресу: г. Севастополь, ул. Репина, 25, технические условия ПАО "ЭК "Севастопольэнерго" N П/0054 от 03.02.2017 для присоединения к электрическим сетям и на подключение (технологическое присоединение) к централизованным системам водоснабжения и водоотведения в ГУПС "Водоканал" (л.д. 49-50, 78-101).
Вместе с тем, анализируя нормы действовавшего на территории города Севастополя до 18.03.2014 законодательства Украины, регулирующего градостроительную деятельность, в частности Законы Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и N 3038-VI от 17.02.2011 "О регулировании градостроительной деятельности", которые аналогично порядку, действующему в Российской Федерации, предусматривали необходимость получения соответствующих документов на строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, таких как: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что Общество после получения исходных данных, разработки проектной документации и получения разрешения на строительство 1-й очереди строительства в период 2007-2009, ООО "ТК "Диалог" не осуществило полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства оговоренного в договоре объекта - многоквартирного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, таких как выполнение подготовительных и строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект, т.е. не представило доказательств, подтверждающих совершение ответчиком необходимых действий для строительства объекта и доказательств, подтверждающих факт строительства обусловленного договором объекта - 40-квартирного жилого дома со встроенными помещениями.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что на момент рассмотрения настоящего дела на спорном земельном участке отсутствует объект строительства, здание, сооружение либо его часть предусмотренный договором аренды, при этом установленный договором срок аренды на период строительства истек еще в 2009 году, а ответчик в свою очередь не воспользовался своим правом на обращение к арендодателю с заявлением о продлении сроков строительства и им не представлены доказательства, которые указывали бы на наличие в вышеуказанный период объективных причин, препятствовавших совершению действий по реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке.
Вместе с тем, судом верно отмечено, что отдельные меры по получению тех или иных документов для возможности приступить к строительным работам по основному объекту предприняты ответчиком только лишь в 2015-2017 годах и не свидетельствуют об отсутствии со стороны арендатора существенных нарушений условий договора о сроке завершения строительства (2009 год). При этом судебная коллегия отмечает, что в период как срока строительства, оговоренного в Договоре, так и до начала действия на территории города Севастополя законодательства Российской Федерации (18.03.2014), ответчиком не была получена и утверждена проектная документация именно по строительству многоквартирного дома (вторая очередь) с прохождением ее экспертизы, а также не получено разрешение на указанное строительство.
Судебная коллегия соглашается с судом первой инстанции в том, что нарушение арендатором условий договора о сроке, в течение которого объект капитального строительства должен быть построен и введен в эксплуатацию при отсутствии объективных причин, препятствующих своевременному освоению земельного участка ответчиком, является существенным нарушением условий договора.
Указанный подход также нашел свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 11.07.2017 по делу N А84-2597/2016.
По мнению судебной коллегии, расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору (по строительству многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями) представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендаторов в запустении.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Так, предоставляя спорный земельный участок в аренду в мае 2007 года для строительства вышеуказанного объекта в целях развития социальной инфраструктуры города Севастополя, т.е. обеспечения публичных нужд, вправе был рассчитывать на то, что в результате целевого использования земельного участка будет осуществляться общественно-полезная деятельность по удовлетворению социальных интересов, будет достигнут градостроительный эффект, а поскольку ответчик в предусмотренный срок не осуществил строительство на земельном участке, истец лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии порока в поведении арендатора и, соответственно, о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта.
В связи с изложенным, производные требования о возврате арендованного земельного участка истцу с установлением месячного срока с момента вступления решения в законную силу для такого возврата также обосновано были удовлетворены, что соответствует положениям статьи 785 ГК Украины и условиям Договора (пункты 7.1, 9.2.2 Договора).
Доводы апелляционной жалобы о наличии введенного распорядительным актом и.о. Губернатора города Севастополя запрета на осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя в апреле 2014 года в обоснование невозможности ответчиком осуществлять строительство оговоренного в договоре объекта, не могут быть приняты судебной коллегией, поскольку как верно указал суд первой инстанции, на дату принятия указанного Распоряжения, ответчик - арендатор не только не приступил к выполнению строительных работ на спорном земельном участке, но и не получил на это соответствующие разрешительные документы.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда первой инстанции о не завершении застройки земельного участка в установленные договором сроки в отсутствие объективных причин, препятствовавших такому завершению строительства оговоренного в договоре объекта. При этом сам ответчик, как в суде первой инстанции, так и в суде апелляционной инстанции, не отрицал установленные в ходе обследования обстоятельства, а именно отсутствие заявленного объекта недвижимости на арендованном земельном участке и не завершение строительства такого объекта в установленный срок.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Согласно статьям 110 и 112 АПК РФ судебные расходы в виде уплаты государственной пошлины относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 15.08.2017 по делу N А84-2336/2017 оставить без изменений, апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ТК "Диалог", - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ОСТАПОВА
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
И.В.ЕВДОКИМОВ
А.А.ТАРАСЕНКО
И.В.ЕВДОКИМОВ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)