Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13955/2015) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по иску публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" (ОГРН 1052460054327, ИНН 2460069527) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003)
о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Жмотов В.А. по доверенности N исх-ДИО/24216 от 25.12.2015 сроком действия на один год;
- от публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" - представители Ремиш В.В. по доверенности N 00/225 24АА 2032704 от 04.08.2015 сроком действия на три года, Любый С.А. по доверенности N 00/458 от 21.12.2015 сроком действия по 31.12.2018,
публичное акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" (далее - ПАО "МРСК Сибири", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070403:3182.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 заявление удовлетворено; признан незаконным изложенный в письме от 16.04.2015 N Исх-ДИО/7131 отказ Департамента от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070403:3182, площадью 441 кв. м, с местоположением: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 11-я Северная - Красный Пахарь, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за номером 55-55-01/157/2011-453 от 01.07.2011.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что Департамент правомерно отказался от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отмечает, что ПАО "МРСК Сибири" не представлено доказательств того, что нарушение сроков строительства произошло не по вине общества, но было обусловлено наличием объективных причин, о которых последнее не знало и не могло знать на момент заключения договора аренды.
ПАО "МРСК Сибири" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда представитель заявителя жалобы поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представители заявителя высказались согласно отзыву на апелляционную жалобу, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что Обществу в соответствии с договором N ДГУ-Ц-33-1699 от 05 ноября 2009 года, заключенным с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:070403:3182, площадью 441 кв. м, с местоположением: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 11-я Северная - Красный Пахарь.
Целевое назначение аренды участка: для строительства распределительного пункта РП-10 кВ Красный Пахарь (пункт 1.4 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации 55-55-01/157/2011-453, что подтверждается отметкой на договоре.
Из материалов дела также усматривается, что после истечения срока, установленного в пункте 1.1. договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Департамент направил в адрес ПАО "МРСК Сибири" извещение, в котором уведомил арендатора об отказе от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 и о том, что по истечении 3-х месяцев от даты направления извещения договор аренды будет прекращен.
ПАО "МРСК Сибири" ссылаясь на то, что отказ от договора нарушает права заявителя, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По договору аренды земельного участка N ДГУ-Ц-33-1699 от 05.11.2009 в аренду ПАО "МРСК Сибири" передан земельный участок для строительства распределительного пункта РП-10 кВ Красный Пахарь.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Учитывая особенности правового регулирования спорных правоотношений, вытекающих из передачи в аренду земельного участка под строительство, суд апелляционной инстанции считает необоснованными довод заявителя жалобы о том, что реализация права на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, не может считаться нарушающим права заявителя, поскольку такое право предоставлено арендодателю законом.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается Департаментом, что ПАО "МРСК Сибири" приступило к освоению земельного участка в соответствии с целевым назначением. На земельном участке, предоставленном по договору аренды N ДГУ-Ц-33-1699 от 05.11.2009, осуществлено строительство распределительного пункта РП-10 кВ, в материалы дела представлен акт N 106016885 от 30.06.2014 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (том 1 л. 158-160). Как указывает заявитель, арендная плата за использование земельного участка вносится, земельный участок в период строительства использовался арендатором по его назначению.
Таким образом, цели, ради которых земельный участок был предоставлен, фактически были достигнуты, объект построен, что Департаментом не оспаривается. Как указывает заявитель, в настоящее время ПАО "МРСК Сибири" оформляет ввод построенного объекта в эксплуатацию. Прекращение договора аренды земельного участка сделает невозможным ввод построенного объекта в эксплуатацию и последующего оформления права собственности по причине отсутствия у ПАО "МРСК Сибири" правоустанавливающих документов на земельный участок. Иные обстоятельства, препятствующие введению объекта в гражданский оборот, связанные с действиями самого заявителя, суду неизвестны, на эти обстоятельства департамент также не ссылается.
Построенный распределительный пункт РП-10 кВ является объектом недвижимости, который прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Распределительный пункт построен в целях обеспечения потребителей электрической энергией.
С учетом изложенного, исходя из обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции, оценив действия арендатора по использованию земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что заявленный департаментом отказ от договора, не мотивированный наличием специальных оснований для прекращения договорных отношений по использованию земельного участка, переданного в аренду для целей строительства, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.
Поэтому доводы Департамента о наличии у арендодателя безусловного права на односторонний отказ от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, судом отклоняются.
В суде апелляционной инстанции департамент в обоснование заявленного отказа от договора указал на обстоятельства, на которые в суде первой инстанции не ссылался. А именно, на нарушение своих прав на распоряжение земельным участком в той части, которая не занята объектом недвижимости. Однако, департамент, приводя указанные доводы, надлежащим образом не доказал их обоснованность представлением соответствующих доказательств (статья 65 АПК РФ). Как пояснил заявитель, объект строительства занимает большую часть земельного участка (не менее 2/3 от всей площади земельного участка). Учитывая, что в настоящем случае использование земельного участка имело место в период длительного времени после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, у суда не имеется достаточных оснований полагать, что отказ от договора, заявленный в период завершения строительства объекта, является соразмерным способом защиты.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.01.2016 N 08АП-13955/2015 ПО ДЕЛУ N А46-7490/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 января 2016 г. N 08АП-13955/2015
Дело N А46-7490/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 12 января 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 января 2016 года.
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Еникеевой Л.И.,
судей Веревкина А.В., Глухих А.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миковой Н.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-13955/2015) департамента имущественных отношений Администрации города Омска на решение Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 (судья Ярковой С.В.), принятое по иску публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" (ОГРН 1052460054327, ИНН 2460069527) к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (ОГРН 1025500748613, ИНН 5508001003)
о признании незаконным отказа от договора аренды земельного участка,
при участии в судебном заседании:
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - представитель Жмотов В.А. по доверенности N исх-ДИО/24216 от 25.12.2015 сроком действия на один год;
- от публичного акционерного общества "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" - представители Ремиш В.В. по доверенности N 00/225 24АА 2032704 от 04.08.2015 сроком действия на три года, Любый С.А. по доверенности N 00/458 от 21.12.2015 сроком действия по 31.12.2018,
установил:
публичное акционерное общество "Межрегиональная распределительная сетевая компания Сибири" (далее - ПАО "МРСК Сибири", истец) обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Администрации г. Омска (далее - Департамент, ответчик) о признании незаконным отказа от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070403:3182.
Решением Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 заявление удовлетворено; признан незаконным изложенный в письме от 16.04.2015 N Исх-ДИО/7131 отказ Департамента от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 земельного участка с кадастровым номером 55:36:070403:3182, площадью 441 кв. м, с местоположением: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 11-я Северная - Красный Пахарь, зарегистрированного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области за номером 55-55-01/157/2011-453 от 01.07.2011.
Не согласившись с принятым судебным актом, Департамент в апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает, что Департамент правомерно отказался от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ). Отмечает, что ПАО "МРСК Сибири" не представлено доказательств того, что нарушение сроков строительства произошло не по вине общества, но было обусловлено наличием объективных причин, о которых последнее не знало и не могло знать на момент заключения договора аренды.
ПАО "МРСК Сибири" в письменном отзыве на апелляционную жалобу просит оставить обжалуемое решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В заседании суда представитель заявителя жалобы поддержал требования, изложенные в апелляционной жалобе, просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Представители заявителя высказались согласно отзыву на апелляционную жалобу, просили оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Рассмотрев материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены.
Из материалов дела следует, что Обществу в соответствии с договором N ДГУ-Ц-33-1699 от 05 ноября 2009 года, заключенным с Главным управлением по земельным ресурсам Омской области, предоставлен в аренду сроком на 3 года земельный участок с кадастровым номером 55:36:070403:3182, площадью 441 кв. м, с местоположением: г. Омск, Центральный административный округ, ул. 11-я Северная - Красный Пахарь.
Целевое назначение аренды участка: для строительства распределительного пункта РП-10 кВ Красный Пахарь (пункт 1.4 договора).
Договор зарегистрирован в установленном законом порядке, номер регистрации 55-55-01/157/2011-453, что подтверждается отметкой на договоре.
Из материалов дела также усматривается, что после истечения срока, установленного в пункте 1.1. договора, арендатор продолжал пользоваться земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.
Департамент направил в адрес ПАО "МРСК Сибири" извещение, в котором уведомил арендатора об отказе от договора аренды N ДГУ-Ц-33-1699 и о том, что по истечении 3-х месяцев от даты направления извещения договор аренды будет прекращен.
ПАО "МРСК Сибири" ссылаясь на то, что отказ от договора нарушает права заявителя, обратилось в суд с настоящим заявлением.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, удовлетворившего заявленные требования, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением земель изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 2 статьи 621 ГК РФ определено, что, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса РФ имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
По договору аренды земельного участка N ДГУ-Ц-33-1699 от 05.11.2009 в аренду ПАО "МРСК Сибири" передан земельный участок для строительства распределительного пункта РП-10 кВ Красный Пахарь.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
В соответствии со статьей 42 Земельного кодекса РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны, в том числе использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.12.2008 N 8985/08).
Учитывая особенности правового регулирования спорных правоотношений, вытекающих из передачи в аренду земельного участка под строительство, суд апелляционной инстанции считает необоснованными довод заявителя жалобы о том, что реализация права на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, не может считаться нарушающим права заявителя, поскольку такое право предоставлено арендодателю законом.
Материалами дела подтверждается и не оспаривается Департаментом, что ПАО "МРСК Сибири" приступило к освоению земельного участка в соответствии с целевым назначением. На земельном участке, предоставленном по договору аренды N ДГУ-Ц-33-1699 от 05.11.2009, осуществлено строительство распределительного пункта РП-10 кВ, в материалы дела представлен акт N 106016885 от 30.06.2014 приемки законченного строительством объекта приемочной комиссией (том 1 л. 158-160). Как указывает заявитель, арендная плата за использование земельного участка вносится, земельный участок в период строительства использовался арендатором по его назначению.
Таким образом, цели, ради которых земельный участок был предоставлен, фактически были достигнуты, объект построен, что Департаментом не оспаривается. Как указывает заявитель, в настоящее время ПАО "МРСК Сибири" оформляет ввод построенного объекта в эксплуатацию. Прекращение договора аренды земельного участка сделает невозможным ввод построенного объекта в эксплуатацию и последующего оформления права собственности по причине отсутствия у ПАО "МРСК Сибири" правоустанавливающих документов на земельный участок. Иные обстоятельства, препятствующие введению объекта в гражданский оборот, связанные с действиями самого заявителя, суду неизвестны, на эти обстоятельства департамент также не ссылается.
Построенный распределительный пункт РП-10 кВ является объектом недвижимости, который прочно связан с землей, его перемещение без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. Распределительный пункт построен в целях обеспечения потребителей электрической энергией.
С учетом изложенного, исходя из обстоятельств настоящего дела, суд первой инстанции, оценив действия арендатора по использованию земельного участка, пришел к правильному выводу о том, что заявленный департаментом отказ от договора, не мотивированный наличием специальных оснований для прекращения договорных отношений по использованию земельного участка, переданного в аренду для целей строительства, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.
Поэтому доводы Департамента о наличии у арендодателя безусловного права на односторонний отказ от договора аренды на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ, судом отклоняются.
В суде апелляционной инстанции департамент в обоснование заявленного отказа от договора указал на обстоятельства, на которые в суде первой инстанции не ссылался. А именно, на нарушение своих прав на распоряжение земельным участком в той части, которая не занята объектом недвижимости. Однако, департамент, приводя указанные доводы, надлежащим образом не доказал их обоснованность представлением соответствующих доказательств (статья 65 АПК РФ). Как пояснил заявитель, объект строительства занимает большую часть земельного участка (не менее 2/3 от всей площади земельного участка). Учитывая, что в настоящем случае использование земельного участка имело место в период длительного времени после истечения срока аренды при отсутствии возражений арендодателя, у суда не имеется достаточных оснований полагать, что отказ от договора, заявленный в период завершения строительства объекта, является соразмерным способом защиты.
Учитывая изложенное, решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба Департамента подлежит оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Омской области от 14 октября 2015 года по делу N А46-7490/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Л.И.ЕНИКЕЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
А.В.ВЕРЕВКИН
А.Н.ГЛУХИХ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)