Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Марченко Екатерина Васильевна по доверенности от 09.01.2017, Головин Борис Борисович по доверенности от 03.06.2014,
от ответчика - Лукина Ольга Вячеславовна по доверенности от 18.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сигачева Анатолия Кузьмича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу N А32-11781/2016, принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364)
к индивидуальному предпринимателю Сигачеву Анатолию Кузьмичу (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета
спора: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю г. Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Краснодар, Администрация муниципального образования г. Краснодар
о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на
земельный участок и об обязании произвести государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на земельный участок
ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Сигачеву А.К. (далее - ответчик) с требованиями:
1) признать за ООО "ТЭТ-Медико" право собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (ранее учтенный как 23:43:0403021:73) общей площадью 2081 метров квадратных, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6;
2) обязать Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра Картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию 3915/20810, что равняется 18,8% доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (ранее учтенный как 23:43:0403021:73) общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский круг, ул. Сормовская 7/6 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, удовлетворенным судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" признано право собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 метр квадратных, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6. В остальной части исковых требований отказано.
ИП Сигачев Анатолий Кузьмич обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просил отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее Постановление N 10/22), иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил данных доказательств. Не дана оценка тому факту, что для завершения строительства и эксплуатации административного здания лит А, а, истцу был представлен в собственность земельный участок площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403021:38. Истец полагает, что при приобретении ответчиком земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 не было учтено исключительное право истца на приватизацию данного земельного участка в части, занимаемой объектом недвижимости - крыльцом. По смыслу ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ крыльцо является отдельным конструктивным элементом здания, осуществление в отношении крыльца технического учета не является основанием для признания его объектом недвижимости и распространением на него предусмотренного ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006 подтверждает, что административное здание истца лит. А, А1, пд/А, а1 должно быть расположено на земельном участке площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403021:38. Поэтажный план строения литер А (технический паспорт 2001 г.) и архивный топографический план по состоянию на 2007 г. участка по адресу ул. Сормовская 7/6 свидетельствуют об отсутствии в административном здании истца крыльца, выходящего на смежный земельный участок. Истец сам нарушил градостроительные нормы, выйдя при строительстве здания за пределы границ предоставленного для этих целей земельного участка. Т.о. истец самовольно без наличия разрешительных документов возвел на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, крыльцо общей площадью 2,97 кв. м, а также увеличил площадь здания путем его облицовки дополнительными строительными материалами, в результате чего, здание наложилось на территорию смежного земельного участка по всей длине здания (24 см с одного конца и 9 см - с другого конца). В обоснование требований истец ссылается на ст. 39.20 ЗК РФ в силу которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках. Однако, истец в феврале 2007 года оформил право собственности земельный участок расположенный под объектом недвижимости и следовательно реализовал свое исключительное право предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, указанная норма предусматривает основание приобретения земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, тогда как спорный участок был ранее приватизирован. Согласно геодезической съемке проведенной в июле 2006 г. на момент образования земельного участка истца крыльцо в административном здании отсутствовало. В течение 9 лет истец не оспаривал формирование своего земельного участка в существующей конфигурации и границах. В соответствии с судебной практикой иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок является надлежащим при наличии долевой собственности на недвижимость и приватизации земельного участка одной из сторон без участия собственника доли недвижимости. В данном случае истец реализовал свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости и право на установление сервитута. Ранее истец обращался в суд общей юрисдикции к предшествующему правообладателю земельного участка Копытовой Л.П. с иском об установлении сервитута, в котором ему было отказано. Требование о признании права общей долевой собственности является негаторным. Посредством негаторного иска можно устранить препятствия в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом. Истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указал, что истец является собственником административного здания общей площадью 833,2 кв. м, возведенного и введенного в эксплуатацию на основании разрешений на строительно-монтажные работы N 558 от 01.12.2003 и на ввод в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006, право собственности зарегистрировано 04.09.2006. Крыльцо как конструктивная часть административного здания было предусмотрено технической документацией и на момент ввода здания в эксплуатацию существовало как физический объект, что подтверждается техническим паспортом от 15.02.2006, актом согласования фасада здания, проектно-сметной и разрешительной документацией, справкой ФГУП "Ростехинвентаризация" от 18.12.2015. Выдача разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 является согласием МО г. Краснодар на размещение части здания истца на спорном земельном участке и одновременно предоставлением права пользования данным участком. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 06.09.2011 N 4275/11 ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка. Способ защиты прав является верным, поскольку предусмотрен действующим законодательством, сложившейся судебной практикой и позволяет восстановить нарушенное право истца.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представители истца апелляционную жалобу не признали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Определением Советского районного суда г. Краснодара от 31.03.2016 прекращено производство по иску ООО Фирма "ТЭТ-Медико" к Сигачеву А. К о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 в связи с неподведомственностью спора.
Из материалов дела следует, что постановлением главы города Краснодара от 05.09.2003 N 2254 на основании заявления ООО "Фирма "ТЭТ-Медико" утвержден проект границ земельного участка площадью 1046 кв. м с целью предоставления его в аренду истцу для завершения строительства 3-этажного административного здания.
Между администрацией г. Краснодара (арендодатель) и ООО фирма "ТЭТ-Медико" (арендатор) заключен договор аренды от 21.11.2003 N 4300011597, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1046 кв. м, расположенный в Карасунском административном округе г. Краснодара по ул. Сормовской, 9, кадастровый номер 23643:04 03 021:0038 для завершения строительства 3-этажного административного здания. Границы и размер участка обозначены на плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.2) (л.д. 28-44 т. 2).
Из заключения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Краснодарскому краю Отдел по г. Краснодару от 11.02.2005 N 48/785-02.39 следует, что при поведении работ по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации незавершенного строительством здания с пристройкой, находящегося в собственности ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2001 серии 23-АА N 313801) площадь согласно проекту границ составила 1046 кв. м, в т.ч. земельный участок площадью 62 кв. м, расположенный за красной линией застройки, земельный участок площадью 97 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций. (л.д. 54 т. 2).
Согласно архитектурно-планировочному заданию, утвержденному Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара 10.10.2003 г. на участке расположено существующее здание склада, малоценные строения. Участок ограничен улицами Сормовской, Первомайской и Текстильной. Проектируемое здание предписано разместить с сохранением существующих проездов, с организацией благоустройства. Въезд на участок предусмотреть с ул. Текстильной. Проектом предусмотреть размещение на свободной части предоставленного участка трехэтажного административного здания, пристроенного с южной стороны к существующему зданию склада. Предусмотреть дополнительные входы в здание. Предусмотреть асфальтирование подъездов, проходов и площадок. Обеспечить административное здание автостоянкой легкового автотранспорта. Трехэтажное здание административного корпуса разместить в границах предоставленного участка (л.д. 17-18 т. 2).
Из экспертного заключения N 179-Э от 01.04.2003 по рабочему проекту "Административное здание по ул. Сормовской,9 в г. Краснодаре" следует, что решение генерального плана выполнено с соблюдением санитарных и пожарных разрывов между зданиями и сооружениями. Предусмотрено благоустройство территории: въезды и выезды с территории с двух сторон, проезды и подъезды к зданиям, вертикальная планировка, озеленение и т.д. Административное здание, пристроенное к существующему зданию склада, трехэтажное с подвалом прямоугольной в плане формы с размерами в осях 9,4х24,36 м.
Строительство объекта осуществлено истцом на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N 558 от 01.12.2003. Объект введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением N 028-в от 07.07.2006.
На основании распоряжении главы МО г. Краснодар от 14.06.2006 N 1688-р, 11.07.2006 между администрацией муниципального образования город Краснодар (продавец) и ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 65 земельного участка площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23643:04 03 021:0038, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Первомайская, 31, для завершения строительства и эксплуатации административного здания (п. 1.1 - 1.5 договора, л.д. 45-49 т. 2).
Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 23643:04 03 021:0038 зарегистрировано 13.09.2009 (запись регистрации N 23-23-01/152/2006-237), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2006 (л.д. 110 т.).
Право собственности ООО "Фирма "ТЭТ-Медико" на нежилое здание с пристройкой площадью 833,2 кв. м, литер А, А1, под/А1, а1, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Первомайская, 31 зарегистрировано 01.09.2006 (запись регистрации 23-23-01/152/2006-339) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2007 (л.д. 111 т. 1).
Из заключения кадастрового инженера Багрич А.Д. (л.д. 25-31 т. 1), заключения ООО "КубаньЗемКонтроль" от 04.03.2016 (л.д. 33-38 т. 3), заключения эксперта АНО "ЦСЭО" Ижбулдина А.А. (л.д. 3-66 т. 4) следует, что часть административного здания истца (входная группа) расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403021:159, площадь наложения составляет 2,97 кв. м.
Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 площадью 2081 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Сормовская, 7/6 является Сигачев А.К. на основании договора купли-продажи от 21.12.2015, заключенного с гр. Копытовой Л.П. (продавец) (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.01.2016 N 23/237/001/2016-265, дата регистрации 30.12.2015) (т. 1, л.д. 115).
В материалы дела представлено решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.06.2012 по делу N 2-7091/12, которым установлено, что в связи с приобретением Сигачевым А.К. объектов недвижимости и иных объектов некапитального характера, расположенных на земельных участках по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 7/6, к нему, в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, от ООО "Вираж" перешли права арендатора расположенных под указанными объектами земельных участков, в т.ч. спорного участка площадью 2068 кв. м вне зависимости от заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 05.09.1996 N 911, от 14.01.1998 N 56, от 29.01.1998 N 172. В рамках указанного дела удовлетворен иск Сигачева А.К. к ООО "Вираж" и администрации МО г. Краснодар, за Сигачевым А.К. признано исключительное право на приобретение в аренду либо в собственность за плату на ряд земельных участков, в т.ч. на земельный участок в границах кадастрового квартала 23:43:0403021 площадью 2068 кв. м в границах, обозначенных в приложении N 1 к договору N 67/2 от 20.01.2010 и межевом деле от 16.01.2012 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 7/6 пересечение с ул. Первомайской (л.д. 56-59 т. 1).
Из акта согласования местоположения границы земельного участка площадью 2068 кв. м следует, что с правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38 ООО Фирма "ТЭТ-Медико" граница согласована ранее (л.д. 73-74 т. 1).
В силу ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В данном случае предусмотренные ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ обстоятельства отсутствуют, согласование границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 с правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38 не требовалось.
Из представленных в дело материалов следует, что наложение границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:043021:38 не выявлено.
Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок ответчика был сформирован и поставлен на кадастровый учет 08.10.2014 и передан в собственность позже, чем возникло право истца на здание литер А,А1,под/А1,а1, при его по постановке на кадастровый учет было установлено наложение части здания А,А1,под/А1,а1 на смежный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159. Площадь наложения составила 2,97 кв. м (заключение кадастрового инженера N б/н от 18.12.2015 года), в связи с чем, были нарушены права истца, предусмотренные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015 (на момент приватизации спорного участка) и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ на приватизацию земельного участка.
При этом, не принято во внимание то обстоятельство, что утверждая о нарушении его на приватизацию спорного земельного участка истец, в силу ст. 65 АПК РФ, должен доказать не только факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403021:159 своего объекта недвижимости, но также и факт его возведения и введения в гражданский оборот в установленном законом порядке.
Согласно материалам дела, для целей завершения строительства здания литер А,А1,под/А1,а1, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:38 следовательно, при выполнении строительных работ в соответствии с утвержденным проектом, административное здание истца должно было быть размещено в границах предоставленного истцу для этих целей земельного участка с учетом законодательных требований в части обеспечения беспрепятственных проходов, проездов и площади необходимой для его обслуживания и эксплуатации.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из плана земельного участка (приложение к договору аренды от 21.11.2003 N 4300011597) (л.д. 38 т. 2), кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 03 021:0038 от 21.06.2006 N 43/06-03-12:25 (л.д. 49а-51 т. 2), акта выноса границ, приложенного к заключению кадастрового инженера Багрича А.Д. (л.д. 33 т.) следует, что конфигурация границы земельного участка истца и смежного земельного участка кадастровым номером 23:43:0403021:159 между точками 73-71 (л.д. 50 т. 2) составляет прямую линию.
Из акта выноса границ следует, что граница земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:0038 расположена фактически по границе внешней стены здания истца, а за пределами земельного участка истца расположен не самостоятельный легально возведенный объект недвижимости, а его конструктивный элемент - крыльцо административного здания.
При этом, формирование земельного участка истца с кадастровым номером 23:43:043021:38 и постановка его на кадастровый учет произведены ранее, чем формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка ответчика с кадастровым номером 23:43:0403021:159.
Доказательства изменения конфигурации границ и увеличения площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38, а также доказательства предоставления истцу для строительства земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 отсутствуют.
Из изложенного, следует, что наложение части административного здания истца (входной группы) на смежный земельный участок свидетельствует либо о допущенных самим истцом нарушениях при строительстве объекта недвижимости за пределами предоставленного ему участка, либо о нарушениях допущенных при формировании земельного участка истца, т.е. без учета площади необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, прохода, проезда к зданию.
Доводы истца о том, что выдача разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 является согласием МО г. Краснодар на размещение части здания истца на спорном земельном участке и одновременно предоставлением права пользования данным участком отклоняются, как не основанные на нормах ЗК РФ, ГрК Р.
Кроме того, на момент выдачи разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 спорный земельный участок (ранее имевший кадастровый номер 23:43:0403021:73) был предоставлен администрацией г. Краснодара в аренду ТОО "Вираж" от 05.09.1996 N 991 (л.д. 65-77 т. 5), права по которому были уступлены Сигачеву А.К. по соглашению от 20.01.2010, что установлено также решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.06.2012 по делу N 2-7091/12. Т.о. собственник земельного участка не мог распорядиться спорным земельным участком посредством предоставления его истцу для строительства без прекращения существующих арендных отношений с иным лицом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.
Если иное не предусмотрено законом, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Аналогичное правило предусмотрено п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Положениями п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом наличия на спорном земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимости, возведенного в установленном законом порядке, и, следовательно, о недоказанности истцом его прав на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (доли в праве собственности) на основании ст. 36 ЗК РФ (ранее действовавшей) и ст. 39.20 ЗК РФ.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, на которую ссылается истец, к спорным правоотношениям неприменима, поскольку дело N А48-2067/2010 рассмотрено при иных фактических обстоятельствах.
В рамках указанного дела рассматривался иск о признании недействительными сделок купли-продажи земельного участка в связи с нарушением ст. 36 ЗК РФ. Суд констатировал, что правовым последствием такого иска явилось лишение последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ, и не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, а именно суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка. Кроме того, ВАС РФ указал, что исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
Т.е. ВАС РФ сформирована позиция о том, что право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность не утрачивается вследствие нарушения, допущенного сторонним лицом или собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же участке и о надлежащих способах защиты (признание сделки приватизации недействительной в части или признание права общей долевой собственности на земельный участок) в зависимости от того делим или неделим приватизируемый земельный участок, желает или нет собственник объекта расположенного на этом земельном участке реализовать право на его выкуп.
Данные способы защиты возможны в ситуации, когда объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам, находятся на одном приватизированном земельном участке (делимом либо неделимом).
В настоящем деле спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 не предоставлялся истцу в установленном законом порядке для строительства административного здания площадью 833,2 кв. м, литер А, А1, под/А1, а1. Для этих целей был сформирован, поставлен на кадастровый учет и передан в аренду истцу, а впоследствии в собственность смежный земельный участок с кадастровым номером 23:43:043021:38 площадью 1046 кв. м. Т.о. соблюдены права истца предоставленные ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) и действующей в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ.
Земельный участок ответчика с кадастровым номером 23:43:0403021:159 площадью 2081 кв. м, сформирован как самостоятельный объект гражданского оборота и поставлен на кадастровый учет во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, после кадастрового учета земельного участка истца и с учетом его существующих границ, приобретен ответчиком по сделке купли-продажи с предыдущим правообладателем. Договоры купли-продажи спорного земельного участка между администрацией МО г. Краснодар и Копытовой Л.П. от 15.07.2014 N 234 и между Копытовой Л.П. и Сигачевым А.К. от 21.12.2015 в части пересечения земельного участка ответчика с входной группой административного здания истца в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
В обоснование нарушенного права истец указывает на наличие препятствий для проезда и прохода к административному зданию.
Из заключения судебной экспертизы от 28.09.2016 следует, что доля истца в праве общей собственности на спорный земельный участок определена исходя из площади, необходимой для эксплуатации здания истца, в т.ч. обеспечения прохода, проезда.
Однако, в этом случае надлежащим способом защиты нарушенных прав является установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) предусмотренного статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Такое требование истцом в рамках настоящего дела не заявлялось.
Исходя из изложенного, если расположение входной группы административного здания истца на территории смежного земельного участка не является результатом противоправных действий самого истца, его право на обеспечение прохода, проезда к своему зданию могут быть защищены посредством разрешения спора об установлении границ смежных земельных участков истца и ответчика, устранением кадастровой ошибки (при ее наличии) либо установлением сервитута.
Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска в части признания за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, не имеется, решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
Судебные расходы относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу N А32-11781/2016 отменить в части признания за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, взыскания с ИП Сигачева А.К. (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) в пользу ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) 45000 рублей в возмещение затрат по оплате услуг эксперта, а также 600 рублей в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В удовлетворении требований о признании за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, взыскании с ИП Сигачева А.К. (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) в пользу ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) 45000 рублей в возмещение затрат по оплате услуг эксперта, а также 6000 рублей в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) в пользу индивидуального предпринимателя Сигачева Анатолия Кузьмича (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) 3000 рублей расходов по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.04.2017 N 15АП-1568/2017 ПО ДЕЛУ N А32-11781/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 апреля 2017 г. N 15АП-1568/2017
Дело N А32-11781/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 апреля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ильиной М.В.,
судей Глазуновой И.Н., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Цушко И.Э.,
при участии:
от истца - Марченко Екатерина Васильевна по доверенности от 09.01.2017, Головин Борис Борисович по доверенности от 03.06.2014,
от ответчика - Лукина Ольга Вячеславовна по доверенности от 18.12.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сигачева Анатолия Кузьмича
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу N А32-11781/2016, принятое в составе судьи Миргородской О.П.,
по иску общества с ограниченной ответственностью фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364)
к индивидуальному предпринимателю Сигачеву Анатолию Кузьмичу (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058)
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета
спора: ФГБУ "ФКП Росреестра" по Краснодарскому краю г. Краснодар, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю г. Краснодар, Администрация муниципального образования г. Краснодар
о признании права собственности на долю в праве общей долевой собственности на
земельный участок и об обязании произвести государственную регистрацию доли в праве общей долевой собственности на земельный участок
установил:
ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к ИП Сигачеву А.К. (далее - ответчик) с требованиями:
1) признать за ООО "ТЭТ-Медико" право собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (ранее учтенный как 23:43:0403021:73) общей площадью 2081 метров квадратных, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6;
2) обязать Управление Федеральной Службы Государственной Регистрации Кадастра Картографии по Краснодарскому краю произвести государственную регистрацию 3915/20810, что равняется 18,8% доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (ранее учтенный как 23:43:0403021:73) общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский круг, ул. Сормовская 7/6 (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, удовлетворенным судом в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" признано право собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 метр квадратных, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6. В остальной части исковых требований отказано.
ИП Сигачев Анатолий Кузьмич обратился с апелляционной жалобой в установленном гл. 34 АПК РФ порядке, просил отменить решение суда, в иске отказать. Жалоба мотивирована тем, что в соответствии с разъяснениями, изложенными в п. 2 Постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и иных вещных прав" (далее Постановление N 10/22), иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. В нарушение требований ст. 65 АПК РФ истец не представил данных доказательств. Не дана оценка тому факту, что для завершения строительства и эксплуатации административного здания лит А, а, истцу был представлен в собственность земельный участок площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403021:38. Истец полагает, что при приобретении ответчиком земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 не было учтено исключительное право истца на приватизацию данного земельного участка в части, занимаемой объектом недвижимости - крыльцом. По смыслу ст. 130 ГК РФ, п. 10 ст. 1 ГрК РФ крыльцо является отдельным конструктивным элементом здания, осуществление в отношении крыльца технического учета не является основанием для признания его объектом недвижимости и распространением на него предусмотренного ст. 36 ЗК РФ права на приватизацию земельного участка. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006 подтверждает, что административное здание истца лит. А, А1, пд/А, а1 должно быть расположено на земельном участке площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23:43:0403021:38. Поэтажный план строения литер А (технический паспорт 2001 г.) и архивный топографический план по состоянию на 2007 г. участка по адресу ул. Сормовская 7/6 свидетельствуют об отсутствии в административном здании истца крыльца, выходящего на смежный земельный участок. Истец сам нарушил градостроительные нормы, выйдя при строительстве здания за пределы границ предоставленного для этих целей земельного участка. Т.о. истец самовольно без наличия разрешительных документов возвел на земельном участке, принадлежащем на праве собственности ответчику, крыльцо общей площадью 2,97 кв. м, а также увеличил площадь здания путем его облицовки дополнительными строительными материалами, в результате чего, здание наложилось на территорию смежного земельного участка по всей длине здания (24 см с одного конца и 9 см - с другого конца). В обоснование требований истец ссылается на ст. 39.20 ЗК РФ в силу которой исключительное право на приобретение земельных участков в собственность имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений расположенных на таких земельных участках. Однако, истец в феврале 2007 года оформил право собственности земельный участок расположенный под объектом недвижимости и следовательно реализовал свое исключительное право предусмотренное ст. 39.20 ЗК РФ. Кроме того, указанная норма предусматривает основание приобретения земельного участка находящегося в государственной или муниципальной собственности, тогда как спорный участок был ранее приватизирован. Согласно геодезической съемке проведенной в июле 2006 г. на момент образования земельного участка истца крыльцо в административном здании отсутствовало. В течение 9 лет истец не оспаривал формирование своего земельного участка в существующей конфигурации и границах. В соответствии с судебной практикой иск о признании права общей долевой собственности на земельный участок является надлежащим при наличии долевой собственности на недвижимость и приватизации земельного участка одной из сторон без участия собственника доли недвижимости. В данном случае истец реализовал свое право на приобретение земельного участка под объектом недвижимости и право на установление сервитута. Ранее истец обращался в суд общей юрисдикции к предшествующему правообладателю земельного участка Копытовой Л.П. с иском об установлении сервитута, в котором ему было отказано. Требование о признании права общей долевой собственности является негаторным. Посредством негаторного иска можно устранить препятствия в пользовании своим имуществом, но не определить порядок пользования чужим имуществом. Истцом избран ненадлежащий способ защиты прав.
В отзыве на апелляционную жалобу истец просил оставить решение суда первой инстанции без изменения. Указал, что истец является собственником административного здания общей площадью 833,2 кв. м, возведенного и введенного в эксплуатацию на основании разрешений на строительно-монтажные работы N 558 от 01.12.2003 и на ввод в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006, право собственности зарегистрировано 04.09.2006. Крыльцо как конструктивная часть административного здания было предусмотрено технической документацией и на момент ввода здания в эксплуатацию существовало как физический объект, что подтверждается техническим паспортом от 15.02.2006, актом согласования фасада здания, проектно-сметной и разрешительной документацией, справкой ФГУП "Ростехинвентаризация" от 18.12.2015. Выдача разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 является согласием МО г. Краснодар на размещение части здания истца на спорном земельном участке и одновременно предоставлением права пользования данным участком. Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума от 06.09.2011 N 4275/11 ст. 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок на котором расположены здания, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости и тогда когда именно с ним ранее был оформлен договор аренды участка. Способ защиты прав является верным, поскольку предусмотрен действующим законодательством, сложившейся судебной практикой и позволяет восстановить нарушенное право истца.
В судебном заседании представитель ответчика апелляционную жалобу поддержал в полном объеме.
Представители истца апелляционную жалобу не признали, просили решение суда первой инстанции оставить без изменения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Определением Советского районного суда г. Краснодара от 31.03.2016 прекращено производство по иску ООО Фирма "ТЭТ-Медико" к Сигачеву А. К о признании права собственности на долю в праве собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 в связи с неподведомственностью спора.
Из материалов дела следует, что постановлением главы города Краснодара от 05.09.2003 N 2254 на основании заявления ООО "Фирма "ТЭТ-Медико" утвержден проект границ земельного участка площадью 1046 кв. м с целью предоставления его в аренду истцу для завершения строительства 3-этажного административного здания.
Между администрацией г. Краснодара (арендодатель) и ООО фирма "ТЭТ-Медико" (арендатор) заключен договор аренды от 21.11.2003 N 4300011597, по условиям п. 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок площадью 1046 кв. м, расположенный в Карасунском административном округе г. Краснодара по ул. Сормовской, 9, кадастровый номер 23643:04 03 021:0038 для завершения строительства 3-этажного административного здания. Границы и размер участка обозначены на плане земельного участка, являющегося неотъемлемой частью договора (п. 1.2) (л.д. 28-44 т. 2).
Из заключения Комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Краснодарскому краю Отдел по г. Краснодару от 11.02.2005 N 48/785-02.39 следует, что при поведении работ по формированию земельного участка, необходимого для эксплуатации незавершенного строительством здания с пристройкой, находящегося в собственности ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (свидетельство о государственной регистрации права от 13.08.2001 серии 23-АА N 313801) площадь согласно проекту границ составила 1046 кв. м, в т.ч. земельный участок площадью 62 кв. м, расположенный за красной линией застройки, земельный участок площадью 97 кв. м, расположенный в охранной зоне инженерных коммуникаций. (л.д. 54 т. 2).
Согласно архитектурно-планировочному заданию, утвержденному Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Краснодара 10.10.2003 г. на участке расположено существующее здание склада, малоценные строения. Участок ограничен улицами Сормовской, Первомайской и Текстильной. Проектируемое здание предписано разместить с сохранением существующих проездов, с организацией благоустройства. Въезд на участок предусмотреть с ул. Текстильной. Проектом предусмотреть размещение на свободной части предоставленного участка трехэтажного административного здания, пристроенного с южной стороны к существующему зданию склада. Предусмотреть дополнительные входы в здание. Предусмотреть асфальтирование подъездов, проходов и площадок. Обеспечить административное здание автостоянкой легкового автотранспорта. Трехэтажное здание административного корпуса разместить в границах предоставленного участка (л.д. 17-18 т. 2).
Из экспертного заключения N 179-Э от 01.04.2003 по рабочему проекту "Административное здание по ул. Сормовской,9 в г. Краснодаре" следует, что решение генерального плана выполнено с соблюдением санитарных и пожарных разрывов между зданиями и сооружениями. Предусмотрено благоустройство территории: въезды и выезды с территории с двух сторон, проезды и подъезды к зданиям, вертикальная планировка, озеленение и т.д. Административное здание, пристроенное к существующему зданию склада, трехэтажное с подвалом прямоугольной в плане формы с размерами в осях 9,4х24,36 м.
Строительство объекта осуществлено истцом на основании разрешения на выполнение строительно-монтажных работ N 558 от 01.12.2003. Объект введен в эксплуатацию в соответствии с разрешением N 028-в от 07.07.2006.
На основании распоряжении главы МО г. Краснодар от 14.06.2006 N 1688-р, 11.07.2006 между администрацией муниципального образования город Краснодар (продавец) и ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (покупатель) заключен договор купли-продажи N 65 земельного участка площадью 1046 кв. м с кадастровым номером 23643:04 03 021:0038, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Первомайская, 31, для завершения строительства и эксплуатации административного здания (п. 1.1 - 1.5 договора, л.д. 45-49 т. 2).
Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 23643:04 03 021:0038 зарегистрировано 13.09.2009 (запись регистрации N 23-23-01/152/2006-237), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.09.2006 (л.д. 110 т.).
Право собственности ООО "Фирма "ТЭТ-Медико" на нежилое здание с пристройкой площадью 833,2 кв. м, литер А, А1, под/А1, а1, расположенное по адресу: г. Краснодар, Карасунский округ, ул. Первомайская, 31 зарегистрировано 01.09.2006 (запись регистрации 23-23-01/152/2006-339) на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию N 028-в от 07.07.2006, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.02.2007 (л.д. 111 т. 1).
Из заключения кадастрового инженера Багрич А.Д. (л.д. 25-31 т. 1), заключения ООО "КубаньЗемКонтроль" от 04.03.2016 (л.д. 33-38 т. 3), заключения эксперта АНО "ЦСЭО" Ижбулдина А.А. (л.д. 3-66 т. 4) следует, что часть административного здания истца (входная группа) расположена на смежном земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403021:159, площадь наложения составляет 2,97 кв. м.
Собственником земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 площадью 2081 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов - благоустройство территории, расположенного по адресу: г. Краснодар, Карасунский внутригородской округ, ул. Сормовская, 7/6 является Сигачев А.К. на основании договора купли-продажи от 21.12.2015, заключенного с гр. Копытовой Л.П. (продавец) (выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 18.01.2016 N 23/237/001/2016-265, дата регистрации 30.12.2015) (т. 1, л.д. 115).
В материалы дела представлено решение Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.06.2012 по делу N 2-7091/12, которым установлено, что в связи с приобретением Сигачевым А.К. объектов недвижимости и иных объектов некапитального характера, расположенных на земельных участках по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 7/6, к нему, в силу п. 3 ст. 552 ГК РФ, от ООО "Вираж" перешли права арендатора расположенных под указанными объектами земельных участков, в т.ч. спорного участка площадью 2068 кв. м вне зависимости от заключения соглашения о передаче прав и обязанностей по договорам аренды от 05.09.1996 N 911, от 14.01.1998 N 56, от 29.01.1998 N 172. В рамках указанного дела удовлетворен иск Сигачева А.К. к ООО "Вираж" и администрации МО г. Краснодар, за Сигачевым А.К. признано исключительное право на приобретение в аренду либо в собственность за плату на ряд земельных участков, в т.ч. на земельный участок в границах кадастрового квартала 23:43:0403021 площадью 2068 кв. м в границах, обозначенных в приложении N 1 к договору N 67/2 от 20.01.2010 и межевом деле от 16.01.2012 из земель населенных пунктов, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Сормовская, 7/6 пересечение с ул. Первомайской (л.д. 56-59 т. 1).
Из акта согласования местоположения границы земельного участка площадью 2068 кв. м следует, что с правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38 ООО Фирма "ТЭТ-Медико" граница согласована ранее (л.д. 73-74 т. 1).
В силу ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" местоположение границ земельных участков подлежит в установленном данным Федеральным законом порядке обязательному согласованию с лицами, указанными в части 3 статьи 39, в случае, если в результате кадастровых работ уточнено местоположение границ земельного участка, в отношении которого выполнялись соответствующие кадастровые работы, или уточнено местоположение границ смежных с ним земельных участков, сведения о которых внесены в государственный кадастр недвижимости.
В данном случае предусмотренные ч. 1 ст. 39 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ обстоятельства отсутствуют, согласование границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 с правообладателем смежного земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38 не требовалось.
Из представленных в дело материалов следует, что наложение границ земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 на земельный участок с кадастровым номером 23:43:043021:38 не выявлено.
Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции исходил из того, что спорный земельный участок ответчика был сформирован и поставлен на кадастровый учет 08.10.2014 и передан в собственность позже, чем возникло право истца на здание литер А,А1,под/А1,а1, при его по постановке на кадастровый учет было установлено наложение части здания А,А1,под/А1,а1 на смежный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159. Площадь наложения составила 2,97 кв. м (заключение кадастрового инженера N б/н от 18.12.2015 года), в связи с чем, были нарушены права истца, предусмотренные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ, действовавшей до 01.03.2015 (на момент приватизации спорного участка) и пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ на приватизацию земельного участка.
При этом, не принято во внимание то обстоятельство, что утверждая о нарушении его на приватизацию спорного земельного участка истец, в силу ст. 65 АПК РФ, должен доказать не только факт наличия на земельном участке с кадастровым номером 23:43:0403021:159 своего объекта недвижимости, но также и факт его возведения и введения в гражданский оборот в установленном законом порядке.
Согласно материалам дела, для целей завершения строительства здания литер А,А1,под/А1,а1, был сформирован земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:38 следовательно, при выполнении строительных работ в соответствии с утвержденным проектом, административное здание истца должно было быть размещено в границах предоставленного истцу для этих целей земельного участка с учетом законодательных требований в части обеспечения беспрепятственных проходов, проездов и площади необходимой для его обслуживания и эксплуатации.
В силу пункта 2 статьи 35 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
Из плана земельного участка (приложение к договору аренды от 21.11.2003 N 4300011597) (л.д. 38 т. 2), кадастрового плана земельного участка с кадастровым номером 23:43:04 03 021:0038 от 21.06.2006 N 43/06-03-12:25 (л.д. 49а-51 т. 2), акта выноса границ, приложенного к заключению кадастрового инженера Багрича А.Д. (л.д. 33 т.) следует, что конфигурация границы земельного участка истца и смежного земельного участка кадастровым номером 23:43:0403021:159 между точками 73-71 (л.д. 50 т. 2) составляет прямую линию.
Из акта выноса границ следует, что граница земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:0038 расположена фактически по границе внешней стены здания истца, а за пределами земельного участка истца расположен не самостоятельный легально возведенный объект недвижимости, а его конструктивный элемент - крыльцо административного здания.
При этом, формирование земельного участка истца с кадастровым номером 23:43:043021:38 и постановка его на кадастровый учет произведены ранее, чем формирование и постановка на кадастровый учет земельного участка ответчика с кадастровым номером 23:43:0403021:159.
Доказательства изменения конфигурации границ и увеличения площади земельного участка с кадастровым номером 23:43:043021:38, а также доказательства предоставления истцу для строительства земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 отсутствуют.
Из изложенного, следует, что наложение части административного здания истца (входной группы) на смежный земельный участок свидетельствует либо о допущенных самим истцом нарушениях при строительстве объекта недвижимости за пределами предоставленного ему участка, либо о нарушениях допущенных при формировании земельного участка истца, т.е. без учета площади необходимой для эксплуатации объекта недвижимости, прохода, проезда к зданию.
Доводы истца о том, что выдача разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 является согласием МО г. Краснодар на размещение части здания истца на спорном земельном участке и одновременно предоставлением права пользования данным участком отклоняются, как не основанные на нормах ЗК РФ, ГрК Р.
Кроме того, на момент выдачи разрешения на выполнение СМР N 558 от 01.12.2003 спорный земельный участок (ранее имевший кадастровый номер 23:43:0403021:73) был предоставлен администрацией г. Краснодара в аренду ТОО "Вираж" от 05.09.1996 N 991 (л.д. 65-77 т. 5), права по которому были уступлены Сигачеву А.К. по соглашению от 20.01.2010, что установлено также решением Первомайского районного суда г. Краснодара от 15.06.2012 по делу N 2-7091/12. Т.о. собственник земельного участка не мог распорядиться спорным земельным участком посредством предоставления его истцу для строительства без прекращения существующих арендных отношений с иным лицом.
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем признания права. Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. В подтверждение наличия у истца прав собственности должны быть представлены доказательства, подтверждающие наличие юридических оснований возникновения данного права.
Если иное не предусмотрено законом, лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Аналогичное правило предусмотрено п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ.
Положениями п. 2 ст. 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что в случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам, или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора.
Оценив представленные в дело доказательства в соответствии со ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о недоказанности истцом наличия на спорном земельном участке принадлежащего истцу объекта недвижимости, возведенного в установленном законом порядке, и, следовательно, о недоказанности истцом его прав на приобретение в собственность земельного участка с кадастровым номером 23:43:0403021:159 (доли в праве собственности) на основании ст. 36 ЗК РФ (ранее действовавшей) и ст. 39.20 ЗК РФ.
Правовая позиция, изложенная в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11, на которую ссылается истец, к спорным правоотношениям неприменима, поскольку дело N А48-2067/2010 рассмотрено при иных фактических обстоятельствах.
В рамках указанного дела рассматривался иск о признании недействительными сделок купли-продажи земельного участка в связи с нарушением ст. 36 ЗК РФ. Суд констатировал, что правовым последствием такого иска явилось лишение последнего покупателя титула собственника, что противоречит общим положениям статьи 167 ГК РФ, и не рассмотрен вопрос о применимости к спорным отношениям правовой позиции, сформулированной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2005 N 15524/04, а именно суды не исследовали возможность совершения сделки приватизации земельного участка без включения недействительной ее части (статья 180 ГК РФ) и признания в связи с этим указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка. Кроме того, ВАС РФ указал, что исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы. Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим, но не был до приватизации разделен между собственниками объектов недвижимости, в принципе может быть заключена ими как совместными покупателями в отношении всего земельного участка, законодательные препятствия для этого отсутствуют. Исходя из изложенного, иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, о признании полностью недействительной этой сделки приватизации может быть удовлетворен арбитражным судом либо при признании иска покупателем по этой сделке, либо при совокупности двух условий: земельный участок неделим; истец не готов (не желает) реализовать право на его выкуп. В случае если земельный участок делим, но собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, не готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на приватизацию земельного участка, он вправе ставить вопрос о признании указанной сделки недействительной лишь в отношении части земельного участка, находящейся под его объектом недвижимости и необходимой для использования такового. В случаях, когда собственник объекта недвижимости, чьи права при приватизации участка не были учтены, готов реализовать предусмотренное статьей 36 ЗК РФ право на выкуп участка, то независимо от делимости участка он вправе предъявить иск об установлении (признании) на этот участок права общей долевой собственности. Предъявление такого требования означает, что воля на приобретение участка в собственность выражена всеми собственниками расположенных на нем объектов недвижимости, как это предусмотрено положениями статей 36 ЗК РФ и 244 ГК РФ.
Т.е. ВАС РФ сформирована позиция о том, что право собственника объекта недвижимости на приобретение участка в собственность не утрачивается вследствие нарушения, допущенного сторонним лицом или собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же участке и о надлежащих способах защиты (признание сделки приватизации недействительной в части или признание права общей долевой собственности на земельный участок) в зависимости от того делим или неделим приватизируемый земельный участок, желает или нет собственник объекта расположенного на этом земельном участке реализовать право на его выкуп.
Данные способы защиты возможны в ситуации, когда объекты недвижимости, принадлежащие разным собственникам, находятся на одном приватизированном земельном участке (делимом либо неделимом).
В настоящем деле спорный земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159 не предоставлялся истцу в установленном законом порядке для строительства административного здания площадью 833,2 кв. м, литер А, А1, под/А1, а1. Для этих целей был сформирован, поставлен на кадастровый учет и передан в аренду истцу, а впоследствии в собственность смежный земельный участок с кадастровым номером 23:43:043021:38 площадью 1046 кв. м. Т.о. соблюдены права истца предоставленные ст. 36 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.01.2015) и действующей в настоящее время ст. 39.20 ЗК РФ.
Земельный участок ответчика с кадастровым номером 23:43:0403021:159 площадью 2081 кв. м, сформирован как самостоятельный объект гражданского оборота и поставлен на кадастровый учет во исполнение вступившего в законную силу судебного акта, после кадастрового учета земельного участка истца и с учетом его существующих границ, приобретен ответчиком по сделке купли-продажи с предыдущим правообладателем. Договоры купли-продажи спорного земельного участка между администрацией МО г. Краснодар и Копытовой Л.П. от 15.07.2014 N 234 и между Копытовой Л.П. и Сигачевым А.К. от 21.12.2015 в части пересечения земельного участка ответчика с входной группой административного здания истца в судебном порядке не оспорены, недействительными не признаны.
В обоснование нарушенного права истец указывает на наличие препятствий для проезда и прохода к административному зданию.
Из заключения судебной экспертизы от 28.09.2016 следует, что доля истца в праве общей собственности на спорный земельный участок определена исходя из площади, необходимой для эксплуатации здания истца, в т.ч. обеспечения прохода, проезда.
Однако, в этом случае надлежащим способом защиты нарушенных прав является установление права ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) предусмотренного статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно пункту 1 которой сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.
Такое требование истцом в рамках настоящего дела не заявлялось.
Исходя из изложенного, если расположение входной группы административного здания истца на территории смежного земельного участка не является результатом противоправных действий самого истца, его право на обеспечение прохода, проезда к своему зданию могут быть защищены посредством разрешения спора об установлении границ смежных земельных участков истца и ответчика, устранением кадастровой ошибки (при ее наличии) либо установлением сервитута.
Исходя из изложенного, оснований для удовлетворения иска в части признания за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, не имеется, решение суда первой инстанции в этой части подлежит отмене.
Судебные расходы относятся на истца в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 08.12.2016 по делу N А32-11781/2016 отменить в части признания за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, взыскания с ИП Сигачева А.К. (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) в пользу ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) 45000 рублей в возмещение затрат по оплате услуг эксперта, а также 600 рублей в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины.
В удовлетворении требований о признании за ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) права собственности на 3915/20810 доли в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:43:0403021:159, общей площадью 2081 кв. м, расположенный по адресу г. Краснодар Карасунский округ, ул. Сормовская 7/6, взыскании с ИП Сигачева А.К. (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) в пользу ООО Фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) 45000 рублей в возмещение затрат по оплате услуг эксперта, а также 6000 рублей в порядке возмещения судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью фирма "ТЭТ-Медико" (ИНН 2312057990, ОГРН 1022301985364) в пользу индивидуального предпринимателя Сигачева Анатолия Кузьмича (ИНН 230803158053, ОГРН 312230833300058) 3000 рублей расходов по государственной пошлине за обращение с апелляционной жалобой.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
М.В.ИЛЬИНА
М.В.ИЛЬИНА
Судьи
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
И.Н.ГЛАЗУНОВА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)