Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на ст. ст. 22, 45, 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ и длительное неиспользование ответчиком участка по целевому назначению, являющееся существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (ИНН 2312182085, ОГРН 1112312004507) - Никитина С.И. (доверенность от 14.09.2017), от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140) - Лямкиной А.В. (доверенность от 19.09.2017), в истца - администрации муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (ИНН 2330031970, ОГРН 1052316931204) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-39079/2016, установил следующее.
Администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (далее - администрация поселения) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N 0700001454.
Требования обоснованы ссылками на статьи 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы длительным неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в судебном порядке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление).
Судом первой инстанции удовлетворено ходатайство администрация муниципального образования Динской район (далее - администрация района) о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Ходатайство мотивировано вступившими в силу с 01.01.2017 изменениями, внесенными в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Администрация района заявила требование, аналогичное исковому заявлению администрации поселения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, в удовлетворении иска администрации поселения и самостоятельных требований администрации района отказано.
Судебные инстанции установили, что 08.10.2007 администрация района и ООО "ЭдилгринРус" по итогам публичных процедур (торгов) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 0700001453. ООО "ЭдилгринРус" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 378 072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, предназначенный для строительства жилого комплекса и расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон". Договор зарегистрирован 30.10.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Администрация района и ООО "ЭдилгинРус" заключили также договор от 08.10.2007 N 0700001454 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2008. Впоследствии в результате банкротства ООО "ЭдилгинРус" осуществлена реализация его имущества посредством публичных процедур (торгов). Между ООО "ЭдилгринРус" и ООО "Правовая практика" 26.10.2011 заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, который зарегистрирован в ЕГРП 24.01.2012. ООО "Правовая практика" в 2012 году уступило ООО "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454, договор цессии зарегистрирован 22.11.2012. В соответствии с договором уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010, заключенным ООО "Теплый дом" с обществом последнему переданы в полном объеме права и обязанности по договору от 08.10.2007 N 0700001453. Договор цессии зарегистрирован 17.04.2013 в ЕГРП. На основании протокола от 21.10.2011 N П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус" посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу N А32-12667/2009-37/378Б 26.10.2011 с обществом "Правовая практика" заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:0052. Названный договор зарегистрирован в ЕГРП 24.01.2012. ООО "Правовая практика" по договору цессии в 2012 году уступило обществу "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии в ЕГРП зарегистрирован 22.11.2012. По договору от 04.04.2013 N 0052 ООО "Теплый дом" уступило обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии зарегистрирован 17.04.2013 в ЕГРП. По результатам комиссионного обследования земельного участка (акт обследования от 01.09.2016, фотоматериал) администрации поселения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 не используется обществом, на нем произрастает сорная растительность, участок свободен от строений. Арендатору направлено предупреждение от 08.04.2016 о необходимости исполнения обязательств и устранения нарушений, выявленных в ходе проверки, которое возвращено с отметкой органа почтовой связи с указанием на истечение срока хранения почтового отправления. Обществу 12.05.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, которое также не доставлено адресату (возвращено с отметкой "истек срок хранения"). Судебные инстанции при разрешении спора исходили из отсутствия достаточных оснований для констатации факта неосвоения ответчиком спорного земельного участка в результате неправомерных действий (длительного бездействия) со стороны общества. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право приступить к осуществлению строительных работ только после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и осуществления государственного кадастрового учета образованных земельных участков. В рамках исполнения договорных обязательств обществом проводились земельные работы по приведению поверхности участка к состоянию, необходимому для осуществления строительных работ (выравнивание его поверхности, ликвидация стихийных свалок мусора, незаконных (самовольных) объектов движимого и недвижимого имущества, ликвидация несанкционированных проездов через участки). Общество 04.02.2014 заключило с ООО "СК "Октябрь" договор на проведение работ по дискованию сорной растительности на участках, которые проводились ежегодно (по 30.09.2016), что подтверждается актами оказанных услуг. По договору охраны земельных участков от 01.09.2014 N 686-09, заключенному обществом с ООО "ЧОП "Спарта-Юг", работниками последнего осуществляется (по настоящее время) охрана земельных участков (выставлен пост охраны). Факт оказания охранных услуг подтвержден актами сдачи-приемки работ (услуг). Обществом с ЗАО "Кубаньоптпродторг" 20.02.2014 и 05.11.2016 заключались договоры на выполнение работ по разработке проекта планировки территории, проекта межевания территории, подготовки межевых планов. Данные работы проводятся с момента заключения договора по настоящее время, что подтверждается представленными в дело актами выполненных работ. Общество с ООО "ЗемПРОЕКТ" заключило договоры от 24.12.2014 N 82, от 27.04.2015 N 89, от 30.06.2015 N 1-96 на выполнение геодезических работ, поскольку при разработке проекта межевания было установлено, что фактическое местоположение границ участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, не соответствует данным государственного кадастра недвижимости. В связи с имеющейся кадастровой ошибкой разработка проекта межевания была невозможна. В адрес главы Новотитаровского сельского поселения Динского района было направлено письмо от 13.05.2015 и заявление от 03.06.2015 о согласовании проведения кадастровых работ по исправлению кадастровой ошибки в местоположении и площади земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Акт согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 согласован администрацией 06.07.2015. При подготовке проекта планировки было выявлено, что в границах земельных участков расположены памятники археологии - курганы. С целью проведения землеустроительных (изыскательных) работ для определения границ зоны размещения объектов культурного наследия в 2016 году общество и ЗАО "Кубаньоптпродторг" заключили соответствующий договор. По запросу ЗАО "Кубаньоптпродторг" от 14.03.2016 письмом от 04.04.2016 N 78-1720/16-01-22 управление Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края сообщило, что до разработки и реализации мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия хозяйственное освоение территории площадью 256,8 га (то есть вся площадь участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52) не представляется возможным. Общество с привлечением ООО "Кубаньархеология" инициировано проведение археологического надзора на указанной территории, 14.06.2016 заключен договор на выполнение детальной археологической разведки земельных участков. По результатам проведения указанных работ управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края 20.09.2016 подготовлено заключение N 78-6137/16-01-21, в соответствии с которым согласовало хозяйственное освоение земельных участков. Письмом от 05.05.2016 N 956/02-24 администрация поселения сообщила, что технические характеристики существующих инженерных сетей водоснабжения и водоотведения не позволяют осуществить подключение застройки микрорайона "Северный". Письмом от 25.10.2016 N 378/ю в адрес главы Новотитаровского сельского поселения Динского района направлено заявление о согласовании размещения очистных сооружений, расположенных на землях ст. Новотитаровской, в соответствии с генеральным планом Новотитаровского сельского поселения и чертежом планировки территории проектной документации по планировке микрорайона "Северный". В адрес начальника управления архитектуры и градостроительства администрации района 12.08.2016 повторно направлены заявления о получении разрешения на подготовку проекта планировки территории в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Постановлениями администрации района от 24.08.2016 N 1310 "О подготовке документации по планировке территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, и от 23.08.2016 N 1302 "О подготовке документации по планировке территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:52, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, обществу разрешена подготовка документации по планировки территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на указанных участках. В рамках исполнения обязательств по договору обществом совместно с администрацией района проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории. Администрацией района принято постановление от 26.01.2017 N 86 о назначении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. После проведения публичных слушаний 15.03.2017 принято решение согласовать документацию проекта межевания, проекта планировки территории. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции отказали администрации поселения и администрации района в удовлетворении требований. В удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов суд апелляционной инстанции отказал со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Администрация района обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Согласно пункту 4.3.6 договора от 08.10.2007 N 0700001453 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Между тем, общество длительный период времени не исполняет взятые на себя обязанности по освоению земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации жилого комплекса. На основании пункта 3.1.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора в установленном порядке, при существенных нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию. Следовательно, у администрации поселения имелись основания для прекращения договора аренды земельного участка. При этом факт перехода прав арендатора от одного лица к другому не имеет правового значения для применения к отношениям сторон пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Суды не учли, что спорный договор не является договором о комплексном освоении территории, а к сложившимся правоотношениям не применимы положения статьи 30.2 Земельного кодекса (действовавшей в период его заключения). Поскольку договор о комплексном освоении территории сторонами не заключался, у арендатора обязательство разрабатывать документацию по планировке территории отсутствовало, за выдачей разрешения на строительство ответчик также не обращался. Кроме того, арендодателем неоднократно предпринимались попытки расторгнуть договор аренды, однако по причине перехода прав от одного арендатора к другому, изменения их юридических адресов без уведомления арендодателя исковые требования оставлялись арбитражным судом без рассмотрения.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель администрации района поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Также просил окружной суд приобщить к материалам дела отзыв на кассационную жалобу.
Представитель администрации района возражал против приобщения отзыва, который своевременно не направлялся ответчиком иным лицам, участвующим в деле.
По правилам части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
Отзыв вручен обществом судебной коллегии и представителю администрации района непосредственно в судебном заседании. Доказательства заблаговременного направления копий отзыва органам местного самоуправления окружному суду не представлены. Такое поведение ответчика лишает иных участников процесса возможности изложить свою правовую позицию по доводам отзыва (своевременно подготовить мотивированные возражения). С учетом изложенного, отзыв общества во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы администрации района не учитывается.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей администрации района и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 08.10.2007 администрация района (арендодатель) и ООО "ЭдилгринРус" (арендатор) по итогам публичных процедур (торгов) заключили договор N 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 378072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010. Участок, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" предоставлен в аренду сроком на десять лет для строительства жилого комплекса.
Администрация района (арендодатель) и ООО "ЭдилгинРус" (арендатор) 08.10.2007 заключили (по итогам торгов) договор N 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052. Участок расположен по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон", предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован 30.10.2008 в ЕГРП.
По итогам торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус", в отношении которого введена процедура конкурсного производства (дело N А32-12667/2009-37/378Б), право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 перешло к обществу "Правовая практика". Договоры купли-продажи права аренды зарегистрированы 24.01.2012 в ЕГРП.
ООО "Правовая практика" по договорам цессии (уступки прав и обязанностей) в 2012 году передало обществу "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности по договорам аренды земельных участков. Договоры перенайма также зарегистрированы в ЕГРП.
Общество стало арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 на основании договоров уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010 и N 0052, заключенных с ООО "Теплый дом" Договоры цессии 17.04.2013 зарегистрированы в ЕГРП.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 по делу N А32-10186/2013 иск администрации района в части требований о расторжении договоров аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и N 0700001454 оставлен без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований к ООО "Теплый дом" и обществу о взыскании задолженности по арендной плате по названным договорам отказано.
По результатам комиссионного обследования земельного участка (акт обследования от 01.09.2016, фотоматериал) администрации поселения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 не используется обществом, на нем произрастает сорная растительность, участок свободен от строений. Арендатору направлено предупреждение от 08.04.2016 о необходимости исполнения обязательств и устранения нарушений, выявленных в ходе проверки, которое возвращено с отметкой органа почтовой связи с указанием на истечение срока хранения почтового отправления.
Обществу 12.05.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, которое также не доставлено адресату (возвращено с отметкой "истек срок хранения").
Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств (длительное неосвоение земельного участка по целевому назначению), администрация поселения и администрация района обратились в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности органами местного самоуправления) оснований для расторжения договора в связи с неосвоением земельного участка на протяжении длительного периода времени по причинам, обусловленным неправомерными действиями (бездействием) со стороны арендатора.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе администрация района приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением обществом его условий (доказанности органами местного самоуправления факта длительного неосвоения арендатором земельного участка). Данные доводы окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Довод жалобы о том, что спорный договор не является договором о комплексном освоении территории (такой договор сторонами не заключался) не принимается. Нормы, регулирующие комплексное освоение территории, введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.
Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка им обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. Поэтому Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-39079/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 21.11.2017 N Ф08-6777/2017 ПО ДЕЛУ N А32-39079/2016
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обстоятельства: Истец ссылался на ст. ст. 22, 45, 46 Земельного кодекса РФ, ст. ст. 450, 452, 619 ГК РФ и длительное неиспользование ответчиком участка по целевому назначению, являющееся существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения в судебном порядке.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2017 г. по делу N А32-39079/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 21 ноября 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 21 ноября 2017 года.
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего судьи Епифанова В.Е., судей Волкова Я.Е. и Мазуровой Н.С., при участии в судебном заседании от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (ИНН 2312182085, ОГРН 1112312004507) - Никитина С.И. (доверенность от 14.09.2017), от третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, - администрации муниципального образования Динской район (ИНН 2330024645, ОГРН 1022303619140) - Лямкиной А.В. (доверенность от 19.09.2017), в истца - администрации муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (ИНН 2330031970, ОГРН 1052316931204) и третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, управления имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район, извещенных о времени и месте судебного заседания, рассмотрев кассационную жалобу администрации муниципального образования Динской район на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017 (судья Миргородская О.П.) и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 (судьи Новик В.Л., Баранова Ю.И., Пономарева И.В.) по делу N А32-39079/2016, установил следующее.
Администрация муниципального образования Новотитаровское сельское поселение в составе муниципального образования Динской район (далее - администрация поселения) обратилась в арбитражный суд к обществу с ограниченной ответственностью "КрайСтройМонтаж" (далее - общество) с иском о расторжении договора аренды земельного участка от 08.10.2007 N 0700001454.
Требования обоснованы ссылками на статьи 22, 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Земельный кодекс), статьи 450, 452, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс) и мотивированы длительным неиспользованием ответчиком земельного участка по целевому назначению, что является существенным нарушением условий договора аренды и основанием для его расторжения в судебном порядке.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено управление имущественных отношений администрации муниципального образования Динской район (далее - управление).
Судом первой инстанции удовлетворено ходатайство администрация муниципального образования Динской район (далее - администрация района) о привлечении к участию в деле в качестве третьего лица, заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора. Ходатайство мотивировано вступившими в силу с 01.01.2017 изменениями, внесенными в статью 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Федеральным законом от 03.07.2016 N 334-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Администрация района заявила требование, аналогичное исковому заявлению администрации поселения.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017, оставленным без изменения постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017, в удовлетворении иска администрации поселения и самостоятельных требований администрации района отказано.
Судебные инстанции установили, что 08.10.2007 администрация района и ООО "ЭдилгринРус" по итогам публичных процедур (торгов) заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности N 0700001453. ООО "ЭдилгринРус" предоставлен в аренду сроком на 10 лет земельный участок площадью 378 072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, предназначенный для строительства жилого комплекса и расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон". Договор зарегистрирован 30.10.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). Администрация района и ООО "ЭдилгинРус" заключили также договор от 08.10.2007 N 0700001454 земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052, расположенного по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован в ЕГРП 30.10.2008. Впоследствии в результате банкротства ООО "ЭдилгинРус" осуществлена реализация его имущества посредством публичных процедур (торгов). Между ООО "ЭдилгринРус" и ООО "Правовая практика" 26.10.2011 заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:0010, который зарегистрирован в ЕГРП 24.01.2012. ООО "Правовая практика" в 2012 году уступило ООО "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454, договор цессии зарегистрирован 22.11.2012. В соответствии с договором уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010, заключенным ООО "Теплый дом" с обществом последнему переданы в полном объеме права и обязанности по договору от 08.10.2007 N 0700001453. Договор цессии зарегистрирован 17.04.2013 в ЕГРП. На основании протокола от 21.10.2011 N П-2110/3-11 о результатах проведения торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус" посредством публичного предложения в процедуре конкурсного производства по делу N А32-12667/2009-37/378Б 26.10.2011 с обществом "Правовая практика" заключен договор купли-продажи права аренды земельного участка с кадастровым номером 23:07:0000000:0052. Названный договор зарегистрирован в ЕГРП 24.01.2012. ООО "Правовая практика" по договору цессии в 2012 году уступило обществу "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии в ЕГРП зарегистрирован 22.11.2012. По договору от 04.04.2013 N 0052 ООО "Теплый дом" уступило обществу в полном объеме права и обязанности арендатора по договору от 08.10.2007 N 0700001454. Договор цессии зарегистрирован 17.04.2013 в ЕГРП. По результатам комиссионного обследования земельного участка (акт обследования от 01.09.2016, фотоматериал) администрации поселения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 не используется обществом, на нем произрастает сорная растительность, участок свободен от строений. Арендатору направлено предупреждение от 08.04.2016 о необходимости исполнения обязательств и устранения нарушений, выявленных в ходе проверки, которое возвращено с отметкой органа почтовой связи с указанием на истечение срока хранения почтового отправления. Обществу 12.05.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, которое также не доставлено адресату (возвращено с отметкой "истек срок хранения"). Судебные инстанции при разрешении спора исходили из отсутствия достаточных оснований для констатации факта неосвоения ответчиком спорного земельного участка в результате неправомерных действий (длительного бездействия) со стороны общества. Арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право приступить к осуществлению строительных работ только после утверждения в установленном порядке документации по планировке территории и осуществления государственного кадастрового учета образованных земельных участков. В рамках исполнения договорных обязательств обществом проводились земельные работы по приведению поверхности участка к состоянию, необходимому для осуществления строительных работ (выравнивание его поверхности, ликвидация стихийных свалок мусора, незаконных (самовольных) объектов движимого и недвижимого имущества, ликвидация несанкционированных проездов через участки). Общество 04.02.2014 заключило с ООО "СК "Октябрь" договор на проведение работ по дискованию сорной растительности на участках, которые проводились ежегодно (по 30.09.2016), что подтверждается актами оказанных услуг. По договору охраны земельных участков от 01.09.2014 N 686-09, заключенному обществом с ООО "ЧОП "Спарта-Юг", работниками последнего осуществляется (по настоящее время) охрана земельных участков (выставлен пост охраны). Факт оказания охранных услуг подтвержден актами сдачи-приемки работ (услуг). Обществом с ЗАО "Кубаньоптпродторг" 20.02.2014 и 05.11.2016 заключались договоры на выполнение работ по разработке проекта планировки территории, проекта межевания территории, подготовки межевых планов. Данные работы проводятся с момента заключения договора по настоящее время, что подтверждается представленными в дело актами выполненных работ. Общество с ООО "ЗемПРОЕКТ" заключило договоры от 24.12.2014 N 82, от 27.04.2015 N 89, от 30.06.2015 N 1-96 на выполнение геодезических работ, поскольку при разработке проекта межевания было установлено, что фактическое местоположение границ участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10, не соответствует данным государственного кадастра недвижимости. В связи с имеющейся кадастровой ошибкой разработка проекта межевания была невозможна. В адрес главы Новотитаровского сельского поселения Динского района было направлено письмо от 13.05.2015 и заявление от 03.06.2015 о согласовании проведения кадастровых работ по исправлению кадастровой ошибки в местоположении и площади земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10. Акт согласования местоположения границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:0201252:10 согласован администрацией 06.07.2015. При подготовке проекта планировки было выявлено, что в границах земельных участков расположены памятники археологии - курганы. С целью проведения землеустроительных (изыскательных) работ для определения границ зоны размещения объектов культурного наследия в 2016 году общество и ЗАО "Кубаньоптпродторг" заключили соответствующий договор. По запросу ЗАО "Кубаньоптпродторг" от 14.03.2016 письмом от 04.04.2016 N 78-1720/16-01-22 управление Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края сообщило, что до разработки и реализации мероприятий по обеспечению сохранности объектов культурного наследия хозяйственное освоение территории площадью 256,8 га (то есть вся площадь участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52) не представляется возможным. Общество с привлечением ООО "Кубаньархеология" инициировано проведение археологического надзора на указанной территории, 14.06.2016 заключен договор на выполнение детальной археологической разведки земельных участков. По результатам проведения указанных работ управлением Государственной охраны объектов культурного наследия Краснодарского края 20.09.2016 подготовлено заключение N 78-6137/16-01-21, в соответствии с которым согласовало хозяйственное освоение земельных участков. Письмом от 05.05.2016 N 956/02-24 администрация поселения сообщила, что технические характеристики существующих инженерных сетей водоснабжения и водоотведения не позволяют осуществить подключение застройки микрорайона "Северный". Письмом от 25.10.2016 N 378/ю в адрес главы Новотитаровского сельского поселения Динского района направлено заявление о согласовании размещения очистных сооружений, расположенных на землях ст. Новотитаровской, в соответствии с генеральным планом Новотитаровского сельского поселения и чертежом планировки территории проектной документации по планировке микрорайона "Северный". В адрес начальника управления архитектуры и градостроительства администрации района 12.08.2016 повторно направлены заявления о получении разрешения на подготовку проекта планировки территории в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. Постановлениями администрации района от 24.08.2016 N 1310 "О подготовке документации по планировке территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:10, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, и от 23.08.2016 N 1302 "О подготовке документации по планировке территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельный участок с кадастровым номером 23:07:0201252:52, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, Северный микрорайон, обществу разрешена подготовка документации по планировки территории для строительства и эксплуатации жилого комплекса на указанных участках. В рамках исполнения обязательств по договору обществом совместно с администрацией района проведена работа по подготовке и утверждению проекта межевания территории, проекта планировки территории. Администрацией района принято постановление от 26.01.2017 N 86 о назначении публичных слушаний по документации по планировке территории (проект планировки территории и проект межевания территории) для строительства и эксплуатации жилого комплекса на земельных участках с кадастровыми номерами 23:07:0201252:10 и 23:07:0000000:52. После проведения публичных слушаний 15.03.2017 принято решение согласовать документацию проекта межевания, проекта планировки территории. С учетом установленных обстоятельств, судебные инстанции отказали администрации поселения и администрации района в удовлетворении требований. В удовлетворении ходатайства ответчика о приобщении к материалам дела дополнительных документов суд апелляционной инстанции отказал со ссылкой на разъяснения, содержащиеся в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Администрация района обжаловала решение и апелляционное постановление в кассационном порядке. В жалобе заявитель просит указанные акты отменить, требования удовлетворить, ссылаясь на неправильное применение (нарушение) судами норм права, а также несоответствие сделанных ими выводов фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Жалоба мотивирована следующим. Статьей 42 Земельного кодекса предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором. В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка. Согласно пункту 4.3.6 договора от 08.10.2007 N 0700001453 арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием. Между тем, общество длительный период времени не исполняет взятые на себя обязанности по освоению земельного участка, предоставленного для строительства и эксплуатации жилого комплекса. На основании пункта 3.1.4 договора арендодатель имеет право в одностороннем порядке принимать решение о досрочном расторжении договора в установленном порядке, при существенных нарушениях его условий, в том числе при неиспользовании земельного участка по целевому назначению и разрешенному использованию. Следовательно, у администрации поселения имелись основания для прекращения договора аренды земельного участка. При этом факт перехода прав арендатора от одного лица к другому не имеет правового значения для применения к отношениям сторон пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса. Суды не учли, что спорный договор не является договором о комплексном освоении территории, а к сложившимся правоотношениям не применимы положения статьи 30.2 Земельного кодекса (действовавшей в период его заключения). Поскольку договор о комплексном освоении территории сторонами не заключался, у арендатора обязательство разрабатывать документацию по планировке территории отсутствовало, за выдачей разрешения на строительство ответчик также не обращался. Кроме того, арендодателем неоднократно предпринимались попытки расторгнуть договор аренды, однако по причине перехода прав от одного арендатора к другому, изменения их юридических адресов без уведомления арендодателя исковые требования оставлялись арбитражным судом без рассмотрения.
От иных участвующих в деле лиц отзывы на жалобу не поступили.
В судебном заседании представитель администрации района поддержал доводы жалобы, которую просил удовлетворить.
Представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на законность и обоснованность принятых по делу судебных актов. Также просил окружной суд приобщить к материалам дела отзыв на кассационную жалобу.
Представитель администрации района возражал против приобщения отзыва, который своевременно не направлялся ответчиком иным лицам, участвующим в деле.
По правилам части 1 статьи 279 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) лицо, участвующее в деле, направляет отзыв на кассационную жалобу с приложением документов, подтверждающих возражения относительно жалобы, другим лицам, участвующим в деле, и в арбитражный суд. К отзыву, направляемому в арбитражный суд, прилагается также документ, подтверждающий направление отзыва другим лицам, участвующим в деле.
Отзыв направляется заказным письмом с уведомлением о вручении в срок, обеспечивающий возможность ознакомления с отзывом до начала судебного заседания (часть 2 статьи 279 Кодекса).
Отзыв вручен обществом судебной коллегии и представителю администрации района непосредственно в судебном заседании. Доказательства заблаговременного направления копий отзыва органам местного самоуправления окружному суду не представлены. Такое поведение ответчика лишает иных участников процесса возможности изложить свою правовую позицию по доводам отзыва (своевременно подготовить мотивированные возражения). С учетом изложенного, отзыв общества во внимание окружным судом не принимается и при рассмотрении кассационной жалобы администрации района не учитывается.
Иные участники спора, извещенные о времени и месте судебного заседания, явку представителей в окружной суд не обеспечили.
Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителей администрации района и общества, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не находит достаточных правовых оснований для ее удовлетворения.
Как видно из материалов дела и установили судебные инстанции, 08.10.2007 администрация района (арендодатель) и ООО "ЭдилгринРус" (арендатор) по итогам публичных процедур (торгов) заключили договор N 0700001453 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной собственности, площадью 378072 кв. м с кадастровым номером 23:07:0201252:0010. Участок, расположенный по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон" предоставлен в аренду сроком на десять лет для строительства жилого комплекса.
Администрация района (арендодатель) и ООО "ЭдилгинРус" (арендатор) 08.10.2007 заключили (по итогам торгов) договор N 0700001454 аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения общей площадью 2 280 117 кв. м с кадастровым номером 23:07:0000000:0052. Участок расположен по адресу: Динской район, ст. Новотитаровская, "Северный микрорайон", предоставлен арендатору для строительства и эксплуатации жилого комплекса сроком на 10 лет. Договор зарегистрирован 30.10.2008 в ЕГРП.
По итогам торгов по продаже имущества ООО "ЭдилгринРус", в отношении которого введена процедура конкурсного производства (дело N А32-12667/2009-37/378Б), право аренды в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 перешло к обществу "Правовая практика". Договоры купли-продажи права аренды зарегистрированы 24.01.2012 в ЕГРП.
ООО "Правовая практика" по договорам цессии (уступки прав и обязанностей) в 2012 году передало обществу "Теплый дом" в полном объеме права и обязанности по договорам аренды земельных участков. Договоры перенайма также зарегистрированы в ЕГРП.
Общество стало арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 23:07:0201252:0010 и 23:07:0000000:0052 на основании договоров уступки права (цессии) от 04.04.2013 N 0010 и N 0052, заключенных с ООО "Теплый дом" Договоры цессии 17.04.2013 зарегистрированы в ЕГРП.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.03.2014 по делу N А32-10186/2013 иск администрации района в части требований о расторжении договоров аренды от 08.10.2007 N 0700001453 и N 0700001454 оставлен без рассмотрения. В удовлетворении исковых требований к ООО "Теплый дом" и обществу о взыскании задолженности по арендной плате по названным договорам отказано.
По результатам комиссионного обследования земельного участка (акт обследования от 01.09.2016, фотоматериал) администрации поселения установлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:07:0000000:0052 не используется обществом, на нем произрастает сорная растительность, участок свободен от строений. Арендатору направлено предупреждение от 08.04.2016 о необходимости исполнения обязательств и устранения нарушений, выявленных в ходе проверки, которое возвращено с отметкой органа почтовой связи с указанием на истечение срока хранения почтового отправления.
Обществу 12.05.2016 направлено предложение о расторжении договора аренды, которое также не доставлено адресату (возвращено с отметкой "истек срок хранения").
Ссылаясь на существенное нарушение обществом договорных обязательств (длительное неосвоение земельного участка по целевому назначению), администрация поселения и администрация района обратились в арбитражный суд с требованиями о расторжении договора аренды.
В силу части 1 статьи 4 Кодекса заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом.
Защита гражданских прав осуществляется способами, установленными статьей 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права истца (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статья 619 Гражданского кодекса предусматривает, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 46 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
На основании пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса аренда земельного участка прекращается, в том числе при неиспользовании земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом.
Земельным кодексом (пункт 9 статьи 22) закреплено, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, допускается по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора арендатором, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено следующее. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В силу статьи 42 Земельного кодекса собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту. Такие лица обязаны своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
По смыслу приведенных норм время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Исследовав представленные в дело доказательства, оценив их по правилам статьи 71 Кодекса, судебные инстанции пришли к выводу об отсутствии (недоказанности органами местного самоуправления) оснований для расторжения договора в связи с неосвоением земельного участка на протяжении длительного периода времени по причинам, обусловленным неправомерными действиями (бездействием) со стороны арендатора.
В силу части 1 статьи 286 Кодекса суд кассационной инстанции проверяет законность судебных актов, принятых судами первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального и процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в жалобе и возражениях на нее.
В кассационной жалобе администрация района приводит доводы, свидетельствующие, по мнению заявителя, о наличии оснований для расторжения договора аренды в связи с существенным нарушением обществом его условий (доказанности органами местного самоуправления факта длительного неосвоения арендатором земельного участка). Данные доводы окружным судом отклоняются. Обстоятельства, на которые ссылается податель жалобы, были проверены и отвергнуты судебными инстанциями, которые по результатам исследования имеющихся в деле доказательств, их правовой оценки, пришли к противоположным выводам. Суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судами первой или апелляционной инстанций (часть 2 статьи 287 Кодекса).
Довод жалобы о том, что спорный договор не является договором о комплексном освоении территории (такой договор сторонами не заключался) не принимается. Нормы, регулирующие комплексное освоение территории, введены в действие Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, не влияют на правомерность вывода судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований. Эти доводы не опровергают обоснованность выводов судов первой и апелляционной инстанций по существу спора, которые при правильном применении норм материального права полно, всесторонне исследовали и оценили представленные сторонами доказательства.
Иное толкование заявителем жалобы положений действующего законодательства, а также иная оценка им обстоятельств спора не свидетельствуют о неправильном применении судами норм права. Поэтому Арбитражный суд Северо-Кавказского округа не усматривает оснований для отмены решения и апелляционного постановления. Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебных актов в любом случае (часть 4 статьи 288 Кодекса), не установлено.
Заявитель (орган местного самоуправления) освобожден от уплаты государственной пошлины за подачу кассационной жалобы (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.04.2017 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.07.2017 по делу N А32-39079/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
В.Е.ЕПИФАНОВ
В.Е.ЕПИФАНОВ
Судьи
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
Я.Е.ВОЛКОВ
Н.С.МАЗУРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)