Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 13.09.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Проценко А.И.,
Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Завтуром Р.О.,
при участии:
представителя истца - не явился,
представителя ответчика - Гончарова Ю.А., доверенность б/н от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 по делу N А83-6515/2015 (судья Колосова А.Г.)
по иску Администрации города Ялта Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАКС"
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАКС" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 05.03.2004 между Ливадийским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАКС" и зарегистрированного 05.03.2004 за N 458, по условиям которого в аренду ответчику был передан земельный участок, площадью 1,6 га, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0029, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе санатория "Нижняя Ореанда", сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса.
Также истец просит обязать ответчика возвратить истцу в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок.
Исковые требования со ссылкой на пункт 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 450, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы невыполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка, которые выразились в не освоении земельного участка по целевому назначению более десяти лет и не проведении строительных работ, что по мнению истца является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения, а поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок, истец также обратился с соответствующим требованием о возврате земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований о расторжении договора по основаниям, изложенным в исковом заявлении, вследствие чего также не подлежали удовлетворению требования о возврате земельного участка.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-6515/2015 отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не исследовал все доказательства, имеющие значение для дела, а именно не учел, что актом обследования Управления земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым установлен факт неиспользования по целевому назначению земельного участка, поверхность которого густо заросла кустарником и деревьями, а территория не ухожена, работы по благоустройству не проводились. Кроме того заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что на протяжении более 10 лет ответчик не выдвигал возражений о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с его плохим состоянием, плохой инфраструктурой и иными негативными факторами и при этом, на протяжении действия договора аренды не получил прошедшего государственную экспертизу проекта строительства, разрешительную документацию на строительство, что указывает на отсутствие у арендатора воли на исполнение спорного договора.
Определением от 21.07.2016 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 23.08.2016.
Протокольным определением от 23.08.2016 судебное разбирательство отложено на 06.09.2016.
В судебное заседание 06.09.2016 явился представитель ответчика. Истец явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителя истца.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, решением 15-ой сессии 24 созыва Ливадийского поселкового совета N 81 от 02.10.2003 "Об утверждении проекта отвода и передаче ООО "ПАКС" земельного участка в долгосрочную аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу: пгт. Ореанда, в районе санатория "Нижняя Ореанда" земельный участок, площадью 1,6000 га по адресу пгт. Ореанда переведен из земель оздоровительного назначения в земли рекреационного назначения, утвержден ООО "ПАКС" проект отвода земельного участка для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу: пгт. Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", и передан указанный земельный участок ООО "ПАКС" в долгосрочную аренду сроком на 49 лет (том 1, л.д. 24-25).
05.03.2004 между Ливадийским поселковым советом (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАКС" заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель в соответствии с решением 15 сессии 24 созыва N 81 от 02.10.2003 и Земельного кодекса Украины, Законов Украины "Об аренде земли", "О плате за землю", предоставляет из земель Ливадийского сельского совета рекреационного назначения, а Арендатор принимает в срочное платное владение и пользование земельный участок, площадью 1,6000 га, который находится по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (том 1, л.д. 17-23).
Данный Договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Темчиной Н.А., государственная регистрация проведена 22.03.2004 N 0013, о чем свидетельствует отметка на Договоре.
В соответствии с пунктом 1.6 Договора земельный участок передается в аренду по акту приема-передачи, который оформляется в срок не позднее 7 (семи) дней с момента вступления в силу данного договора.
В разделе 2 Договора стороны согласовали размер и сроки внесения арендной платы.
Земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (пункт 3.1 Договора).
В соответствии с пунктом 4.2.3. Договора Арендатор земельного участка среди прочего обязан приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; использовать землю по назначению.
Пунктом 8.1 Договора определено, что Договор заключается на срок 49 лет.
Актом приема-передачи от 05.03.2004 подтверждается передача в долгосрочную аренду ООО "ПАКС" земельного участка, площадью 1,6000 га для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу - пгт. Оренада, района санатория "Нижняя Ореанда" (том 1, л.д. 30).
Из представленного ответчиком в материалы дела кадастрового паспорта от 22.01.2015 N 90-02/2015-11059, выданного Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, следует, что 22.01.2015 объект недвижимого имущества - нежилое 1-этажное здание, общей площадью 35,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Без названия, 7а, пгт. Ореанда, г. Ялта, Республика Крым был внесен в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:569 (том 1, л.д. 52).
Согласно Акта обследования земельного участка по адресу: г. Ялта, пгт. Нижняя Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", площадью 1,6000 га от 28.10.2015 N 02-21-06/505, составленного должностными лицами Управления земельного и градостроительного муниципального контроля, в результате обследования земельного участка установлено наличие ограждения по периметру участка, поверхность участка густо заросла кустарником и деревьями порослевого происхождения. Территория не ухожена, работы по благоустройству не проводились. Также в Акте указано, что в ходе обследования выявлено завершенное строительством одноэтажное каменное здание, ориентировочными размерами 5х10 метров, а к освоению земельного участка - строительству рекреационного комплекса ООО "ПАКС" не приступало (том 1, л.д. 34).
Претензией от 03.11.2015 в адрес ООО "ПАКС" Департамент по имущественным и земельным отношениям Администрации города Ялты Республики Крым потребовал представить документы, подтверждающие обоснованность не использования земельного участка длительное время для целей, указанных в пункте 3.1 Договора, а также направить своего представителя с надлежащими полномочиями для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, а в случае не предоставления вышеуказанных документов и отказа от подписания соглашения о расторжении этого договора, Департамент будет вынужден обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка (том 1, л.д. 31-32).
По мнению истца, ответчик не выполняет условий договора аренды земельного участка в части освоения земельного участка на протяжении 10 лет и проведения строительства рекреационного комплекса, что является существенным нарушением его условий и основанием для его расторжения, а поскольку ответчик не ответил на предложение истца о досрочном расторжении договора, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции в обжалуемой части норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
Договор аренды земельного участка был заключен сторонами в 2003 году в период пребывания Республики Крым в составе Украины.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен и спорные правоотношения возникли в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины. К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), Закона Украины "Об аренде земли". При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского и земельного законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
Обязательный досудебный порядок по исковому требованию о расторжении договоров закреплен в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При повторном рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции коллегия судей установила, что обязательный досудебный порядок соблюден истцом при обращении в суд с настоящим иском. В материалах дела имеется претензия с предложением досрочно расторгнуть договор, а ответчик в свою очередь не оспаривает о получении данной претензии.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Статьей 2 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Согласно статье 1 Закона Украины "Об аренде земли" аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской деятельности и других видов деятельности.
Статьей 25 Закона Украины "Об аренде земли" определено, что арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; выполнять установленные в отношении объекта аренды ограничения (обременения), в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу доходов и сборов.
При этом в силу части 1 статьи 24 Закона Украины "Об аренде земли" к правам арендодателя относится, в частности, право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды.
Согласно статье 35 Закона Украины "Об охране земель" землепользователи, в том числе арендаторы при осуществлении хозяйственной деятельности, обязаны: обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и придерживаться установленных ограничений (обременений) на земельный участок.
Согласно части 2 статьи 25 Закона Украины "Об аренде земли" арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Земельный участок по спорному Договору передан обществу для строительства и обслуживания рекреационного комплекса сроком на 49 лет.
Как уже указывалось, согласно пункту 4.2.3. Договора арендатор обязался приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Так, истец утверждает, что ответчик настоящие условия Договора не выполняет, в согласованный сторонами срок к освоению указанного земельного участка не приступил, о чем свидетельствует Акт обследования земельного участка должностными лицами Управления земельного и градостроительного муниципального контроля, в связи с чем просит Договор досрочно расторгнуть.
Согласно части 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Так, в силу части 1 статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли", по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, в частности, в случае невыполнения сторонами обязательств, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, а именно использование земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Согласно части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
В пункте 2.21 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Украины N 6 от 17.05.2011 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений" даны разъяснения о том, что основанием для расторжения договора аренды земли является именно факт использования земли не по целевому назначению, а не, к примеру, не использование земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
Суд первой инстанции посчитал недоказанным факт использования ответчиком арендованного земельного участка не по целевому назначению и факт неисполнения ответчиком обязанностей по началу освоения земельного участка для строительства.
Судебная коллегия считает такие выводы суда обоснованными, поскольку, вышеуказанный Акт обследования земельного участка, на который истец ссылается как на доказательство не использования спорного земельного участка по целевому назначению, свидетельствует лишь о том, что ответчик не приступил к строительству рекреационного комплекса на земельном участке. Использование земельного участка не по целевому назначению материалами дела не подтверждено, поскольку такое использование должно выражаться в каких-либо действиях, а из Акта усматривается, что территория огорожена по периметру и строительство не начато.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска о расторжении договора правильно не применены положения статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка предназначенного для строительства в указанных целях течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Как указывалось выше, к спорным договорным правоотношениям подлежат применению нормы земельного и гражданского законодательства Украины.
Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
Кроме того, по мнению судебной коллегии приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Спорный земельный участок предоставлен ООО "ПАКС" для строительства и обслуживания рекреационного комплекса сроком на 49 лет.
Как установил суд первой инстанции, согласно свидетельству о праве собственности, выданному Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 11.02.2016, ООО "ПАКС" на праве собственности принадлежит нежилое здание - проходная, литер А, общей площадью 35,20 кв. м, расположенное по адресу: ул. Без названия, 7а, пгт. Ореанда, г. Ялта, Республика Крым (том 2, л.д. 12).
Таким образом суд первой инстанции принял во внимание факт расположения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ответчику.
В силу положений статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 29.12.2015) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе, подтверждающие, право собственности, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации.
В части 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу положений статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Следовательно, по мнению судебной коллегии земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору аренды, поскольку на нем имеется определенный объект недвижимого имущества, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.
Судом первой инстанции установлено и нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что с 2005 года имели место судебные разбирательства по делам о признании недействительными решения Ливадийского поселкового совета N 81 от 02.10.2003 и договора аренды земельного участка, возврате земельного участка, а также по искам общества в защиту своих прав и интересов.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчиком были представлены различные судебные акты по спорам, в том числе между ответчиком и правопредшественником истца, связанным с указанным земельным участком, начиная с 2005 года, на которые ответчик ссылался в суде первой инстанции, что по его мнению также являлось препятствием в освоении и использовании этого земельного участка.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции, ответчиком были составлены эскизные проекты, проведены сейсморазведочные работы и специальные инженерные изыскания, т.е. проведена работа по получению разрешительных документов для начала строительства. В материалы дела ответчиком представлены заключение- отчет Украинской академии аграрных работ, материалы эскизного проекта рекреационного комплекса, Отчет о сейсморазведочных работах, Отчет о специальных инженерных изысканиях.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что неиспользование спорного земельного участка по целевому назначению имело место ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, основываясь на нормах материального права Украины и на его официальном толковании, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ООО "ПАКС" по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сам по себе факт отсутствия на спорном земельном участке промежуточного результата строительной работ в течение вышеуказанного периода после передачи участка под застройку не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок 49 лет.
Аналогичный правовой подход при рассмотрении исков о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, в т.ч. неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора, истцом не заявлено.
Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Администрацией города Ялты Республики Крым в данном случае не разрешается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 по делу N А83-6515/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации города Ялта Республики Крым, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.09.2016 N 21АП-1378/2016 ПО ДЕЛУ N А83-6515/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 сентября 2016 г. по делу N А83-6515/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 06.09.2016
В полном объеме постановление изготовлено 13.09.2016
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Остаповой Е.А.,
судей Проценко А.И.,
Калашниковой К.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем с/з Завтуром Р.О.,
при участии:
представителя истца - не явился,
представителя ответчика - Гончарова Ю.А., доверенность б/н от 11.01.2016,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Ялта Республики Крым на решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 по делу N А83-6515/2015 (судья Колосова А.Г.)
по иску Администрации города Ялта Республики Крым
к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАКС"
о расторжении договора аренды земельного участка,
установил:
Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в Арбитражный суд Республики Крым с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "ПАКС" о расторжении договора аренды земельного участка, заключенного 05.03.2004 между Ливадийским поселковым советом и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАКС" и зарегистрированного 05.03.2004 за N 458, по условиям которого в аренду ответчику был передан земельный участок, площадью 1,6 га, кадастровый номер: 0111947900:07:001:0029, расположенный по адресу: Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, в районе санатория "Нижняя Ореанда", сроком на 49 лет для строительства и эксплуатации рекреационного комплекса.
Также истец просит обязать ответчика возвратить истцу в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу по акту приема-передачи вышеуказанный земельный участок.
Исковые требования со ссылкой на пункт 2 статьи 45, пункт 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 450, 619 и 622 Гражданского кодекса Российской Федерации мотивированы невыполнением ответчиком условий договора аренды земельного участка, которые выразились в не освоении земельного участка по целевому назначению более десяти лет и не проведении строительных работ, что по мнению истца является существенным нарушением условий договора и основанием для его расторжения, а поскольку при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть земельный участок, истец также обратился с соответствующим требованием о возврате земельного участка.
Решением Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 в удовлетворении исковых требований отказано.
Решение суда первой инстанции мотивировано отсутствием надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований о расторжении договора по основаниям, изложенным в исковом заявлении, вследствие чего также не подлежали удовлетворению требования о возврате земельного участка.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация города Ялта Республики Крым обратилась в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд через суд первой инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Республики Крым по делу N А83-6515/2015 отменить и принять новое решение об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
В обоснование апелляционной жалобы заявитель указывает на то, что суд первой инстанции не исследовал все доказательства, имеющие значение для дела, а именно не учел, что актом обследования Управления земельного и градостроительного муниципального контроля администрации города Ялта Республики Крым установлен факт неиспользования по целевому назначению земельного участка, поверхность которого густо заросла кустарником и деревьями, а территория не ухожена, работы по благоустройству не проводились. Кроме того заявитель апелляционной жалобы указывает на то, что на протяжении более 10 лет ответчик не выдвигал возражений о невозможности использования земельного участка по целевому назначению в связи с его плохим состоянием, плохой инфраструктурой и иными негативными факторами и при этом, на протяжении действия договора аренды не получил прошедшего государственную экспертизу проекта строительства, разрешительную документацию на строительство, что указывает на отсутствие у арендатора воли на исполнение спорного договора.
Определением от 21.07.2016 апелляционная жалоба принята к производству Двадцать первого арбитражного апелляционного суда, назначено судебное разбирательство на 23.08.2016.
Протокольным определением от 23.08.2016 судебное разбирательство отложено на 06.09.2016.
В судебное заседание 06.09.2016 явился представитель ответчика. Истец явку своего представителя не обеспечил, о времени и месте судебного заседания уведомлен надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомил.
Поскольку лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомлены о времени и месте судебного разбирательства, и их неявка не препятствует рассмотрению дела по имеющимся доказательствам, суд апелляционной инстанции в порядке статьи 156 АПК РФ считает возможным продолжить рассмотрение дела в отсутствие представителя истца.
При рассмотрении дела судом апелляционной инстанции в порядке и пределах, предусмотренных статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), установлено следующее.
Как усматривается из материалов дела, решением 15-ой сессии 24 созыва Ливадийского поселкового совета N 81 от 02.10.2003 "Об утверждении проекта отвода и передаче ООО "ПАКС" земельного участка в долгосрочную аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу: пгт. Ореанда, в районе санатория "Нижняя Ореанда" земельный участок, площадью 1,6000 га по адресу пгт. Ореанда переведен из земель оздоровительного назначения в земли рекреационного назначения, утвержден ООО "ПАКС" проект отвода земельного участка для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу: пгт. Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", и передан указанный земельный участок ООО "ПАКС" в долгосрочную аренду сроком на 49 лет (том 1, л.д. 24-25).
05.03.2004 между Ливадийским поселковым советом (Арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "ПАКС" заключен договор аренды земельного участка (далее - Договор), в соответствии с пунктом 1.1. которого Арендодатель в соответствии с решением 15 сессии 24 созыва N 81 от 02.10.2003 и Земельного кодекса Украины, Законов Украины "Об аренде земли", "О плате за землю", предоставляет из земель Ливадийского сельского совета рекреационного назначения, а Арендатор принимает в срочное платное владение и пользование земельный участок, площадью 1,6000 га, который находится по адресу: Автономная Республика Крым, г. Ялта, пгт. Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (том 1, л.д. 17-23).
Данный Договор удостоверен частным нотариусом Ялтинского городского нотариального округа Темчиной Н.А., государственная регистрация проведена 22.03.2004 N 0013, о чем свидетельствует отметка на Договоре.
В соответствии с пунктом 1.6 Договора земельный участок передается в аренду по акту приема-передачи, который оформляется в срок не позднее 7 (семи) дней с момента вступления в силу данного договора.
В разделе 2 Договора стороны согласовали размер и сроки внесения арендной платы.
Земельный участок передается в аренду для строительства и обслуживания рекреационного комплекса (пункт 3.1 Договора).
В соответствии с пунктом 4.2.3. Договора Арендатор земельного участка среди прочего обязан приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; использовать землю по назначению.
Пунктом 8.1 Договора определено, что Договор заключается на срок 49 лет.
Актом приема-передачи от 05.03.2004 подтверждается передача в долгосрочную аренду ООО "ПАКС" земельного участка, площадью 1,6000 га для строительства и обслуживания рекреационного комплекса по адресу - пгт. Оренада, района санатория "Нижняя Ореанда" (том 1, л.д. 30).
Из представленного ответчиком в материалы дела кадастрового паспорта от 22.01.2015 N 90-02/2015-11059, выданного Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым, следует, что 22.01.2015 объект недвижимого имущества - нежилое 1-этажное здание, общей площадью 35,2 кв. м, расположенное по адресу: ул. Без названия, 7а, пгт. Ореанда, г. Ялта, Республика Крым был внесен в государственный кадастр недвижимости с присвоением кадастрового номера 90:25:050701:569 (том 1, л.д. 52).
Согласно Акта обследования земельного участка по адресу: г. Ялта, пгт. Нижняя Ореанда, район санатория "Нижняя Ореанда", площадью 1,6000 га от 28.10.2015 N 02-21-06/505, составленного должностными лицами Управления земельного и градостроительного муниципального контроля, в результате обследования земельного участка установлено наличие ограждения по периметру участка, поверхность участка густо заросла кустарником и деревьями порослевого происхождения. Территория не ухожена, работы по благоустройству не проводились. Также в Акте указано, что в ходе обследования выявлено завершенное строительством одноэтажное каменное здание, ориентировочными размерами 5х10 метров, а к освоению земельного участка - строительству рекреационного комплекса ООО "ПАКС" не приступало (том 1, л.д. 34).
Претензией от 03.11.2015 в адрес ООО "ПАКС" Департамент по имущественным и земельным отношениям Администрации города Ялты Республики Крым потребовал представить документы, подтверждающие обоснованность не использования земельного участка длительное время для целей, указанных в пункте 3.1 Договора, а также направить своего представителя с надлежащими полномочиями для заключения соглашения о расторжении договора аренды земельного участка и подписания акта приема-передачи земельного участка, а в случае не предоставления вышеуказанных документов и отказа от подписания соглашения о расторжении этого договора, Департамент будет вынужден обратиться с иском в суд о расторжении договора аренды земельного участка, возврате земельного участка (том 1, л.д. 31-32).
По мнению истца, ответчик не выполняет условий договора аренды земельного участка в части освоения земельного участка на протяжении 10 лет и проведения строительства рекреационного комплекса, что является существенным нарушением его условий и основанием для его расторжения, а поскольку ответчик не ответил на предложение истца о досрочном расторжении договора, истец обратился в арбитражный суд с данным иском.
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив правильность применения судом первой инстанции в обжалуемой части норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей Двадцать первого арбитражного апелляционного суда пришла к следующему.
Договор аренды земельного участка был заключен сторонами в 2003 году в период пребывания Республики Крым в составе Украины.
Судебная коллегия исходит из того, что правоотношения сторон по настоящему делу, вытекающие из договора аренды земельного участка, регулируются нормами материального права Украины, поскольку спорный договор был заключен и спорные правоотношения возникли в период действия на территории Республики Крым законодательства Украины. К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Земельного кодекса Украины, Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины), Закона Украины "Об аренде земли". При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского и земельного законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Согласно части 1 статьи 188 ХК Украины изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 ГК Украины. Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХК Украины.
Обязательный досудебный порядок по исковому требованию о расторжении договоров закреплен в статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
При повторном рассмотрении настоящего спора в суде апелляционной инстанции коллегия судей установила, что обязательный досудебный порядок соблюден истцом при обращении в суд с настоящим иском. В материалах дела имеется претензия с предложением досрочно расторгнуть договор, а ответчик в свою очередь не оспаривает о получении данной претензии.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГК Украины договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, если вследствие причиненного этим вреда вторая сторона в значительной степени лишается того, на что она рассчитывала при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины "Об аренде земли" по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
Статьей 2 Закона Украины "Об аренде земли" предусмотрено, что отношения, связанные с арендой земли, регулируются Земельным кодексом Украины, Гражданским кодексом Украины, настоящим Законом, законами Украины, другими нормативно-правовыми актами, принятыми в соответствии с ними, а также договором аренды земли.
Согласно статье 1 Закона Украины "Об аренде земли" аренда земли - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для проведения предпринимательской деятельности и других видов деятельности.
Статьей 25 Закона Украины "Об аренде земли" определено, что арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке; выполнять установленные в отношении объекта аренды ограничения (обременения), в объеме, предусмотренном законом или договором аренды земли; соблюдать режим использования земель природно-заповедного и другого природоохранного назначения, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения; в пятидневный срок после государственной регистрации договора аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности предоставить копию договора соответствующему органу доходов и сборов.
При этом в силу части 1 статьи 24 Закона Украины "Об аренде земли" к правам арендодателя относится, в частности, право требовать от арендатора использования земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды.
Согласно статье 35 Закона Украины "Об охране земель" землепользователи, в том числе арендаторы при осуществлении хозяйственной деятельности, обязаны: обеспечивать использование земельных участков по целевому назначению и придерживаться установленных ограничений (обременений) на земельный участок.
Согласно части 2 статьи 25 Закона Украины "Об аренде земли" арендатор земельного участка обязан приступать к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Земельный участок по спорному Договору передан обществу для строительства и обслуживания рекреационного комплекса сроком на 49 лет.
Как уже указывалось, согласно пункту 4.2.3. Договора арендатор обязался приступить к использованию земельного участка в сроки, установленные договором аренды земли, зарегистрированным в установленном законом порядке.
Так, истец утверждает, что ответчик настоящие условия Договора не выполняет, в согласованный сторонами срок к освоению указанного земельного участка не приступил, о чем свидетельствует Акт обследования земельного участка должностными лицами Управления земельного и градостроительного муниципального контроля, в связи с чем просит Договор досрочно расторгнуть.
Согласно части 3 статьи 31 Закона Украины "Об аренде земли" договор аренды земли может быть расторгнут по соглашению сторон; по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда в порядке, установленном законом.
Так, в силу части 1 статьи 32 Закона Украины "Об аренде земли", по требованию одной из сторон договор аренды может быть досрочно расторгнут по решению суда, в частности, в случае невыполнения сторонами обязательств, предусмотренных статьями 24 и 25 настоящего Закона и условиями договора, а именно использование земельного участка по целевому назначению в соответствии с договором аренды, а также на основаниях, определенных Земельным кодексом Украины и другими законами Украины.
Согласно части 1 статьи 14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при применении норм иностранного права арбитражный суд устанавливает содержание этих норм в соответствии с их официальным толкованием, практикой применения и доктриной в соответствующем иностранном государстве.
В пункте 2.21 Постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Украины N 6 от 17.05.2011 "О некоторых вопросах практики рассмотрения дел по спорам, возникающим из земельных правоотношений" даны разъяснения о том, что основанием для расторжения договора аренды земли является именно факт использования земли не по целевому назначению, а не, к примеру, не использование земельного участка для застройки на протяжении трех лет подряд.
Суд первой инстанции посчитал недоказанным факт использования ответчиком арендованного земельного участка не по целевому назначению и факт неисполнения ответчиком обязанностей по началу освоения земельного участка для строительства.
Судебная коллегия считает такие выводы суда обоснованными, поскольку, вышеуказанный Акт обследования земельного участка, на который истец ссылается как на доказательство не использования спорного земельного участка по целевому назначению, свидетельствует лишь о том, что ответчик не приступил к строительству рекреационного комплекса на земельном участке. Использование земельного участка не по целевому назначению материалами дела не подтверждено, поскольку такое использование должно выражаться в каких-либо действиях, а из Акта усматривается, что территория огорожена по периметру и строительство не начато.
Кроме того, судом первой инстанции при рассмотрении настоящего иска о расторжении договора правильно не применены положения статей 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации, закрепляющие право арендодателя ставить вопрос о прекращении арендных отношений в связи с неиспользованием земельного участка предназначенного для строительства в указанных целях течении трех лет (в этот период не включается время, необходимое для освоения земельного участка).
Как указывалось выше, к спорным договорным правоотношениям подлежат применению нормы земельного и гражданского законодательства Украины.
Аналогичный подход отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 18.08.2016 по делу N А83-5267/2015.
Кроме того, по мнению судебной коллегии приведенные выше нормы российского законодательства указывают на то, что из названного трехлетнего срока следует исключать период времени, который необходимо затратить на освоение земельного участка (проектно-изыскательские работы, подготовка проекта и его государственная экспертиза и т.д.).
Спорный земельный участок предоставлен ООО "ПАКС" для строительства и обслуживания рекреационного комплекса сроком на 49 лет.
Как установил суд первой инстанции, согласно свидетельству о праве собственности, выданному Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым от 11.02.2016, ООО "ПАКС" на праве собственности принадлежит нежилое здание - проходная, литер А, общей площадью 35,20 кв. м, расположенное по адресу: ул. Без названия, 7а, пгт. Ореанда, г. Ялта, Республика Крым (том 2, л.д. 12).
Таким образом суд первой инстанции принял во внимание факт расположения на спорном земельном участке недвижимого имущества, принадлежащего ответчику.
В силу положений статьи 12 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (ред. от 29.12.2015) "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя действуют документы, в том числе, подтверждающие, право собственности, без ограничения срока их действия и какого-либо подтверждения со стороны государственных органов Российской Федерации.
В части 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу положений статьи 271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Следовательно, по мнению судебной коллегии земельный участок не может быть возвращен в том состоянии, в котором был передан по договору аренды, поскольку на нем имеется определенный объект недвижимого имущества, правовой статус которого не является предметом настоящего иска.
Судом первой инстанции установлено и нашло свое подтверждение в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции то обстоятельство, что с 2005 года имели место судебные разбирательства по делам о признании недействительными решения Ливадийского поселкового совета N 81 от 02.10.2003 и договора аренды земельного участка, возврате земельного участка, а также по искам общества в защиту своих прав и интересов.
В ходе рассмотрения дела судом апелляционной инстанции ответчиком были представлены различные судебные акты по спорам, в том числе между ответчиком и правопредшественником истца, связанным с указанным земельным участком, начиная с 2005 года, на которые ответчик ссылался в суде первой инстанции, что по его мнению также являлось препятствием в освоении и использовании этого земельного участка.
Кроме того, как установлено судом первой инстанции, ответчиком были составлены эскизные проекты, проведены сейсморазведочные работы и специальные инженерные изыскания, т.е. проведена работа по получению разрешительных документов для начала строительства. В материалы дела ответчиком представлены заключение- отчет Украинской академии аграрных работ, материалы эскизного проекта рекреационного комплекса, Отчет о сейсморазведочных работах, Отчет о специальных инженерных изысканиях.
Таким образом, судом первой инстанции верно установлено, что неиспользование спорного земельного участка по целевому назначению имело место ввиду обстоятельств, исключающих такое использование.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия, основываясь на нормах материального права Украины и на его официальном толковании, соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии надлежащих доказательств, подтверждающих обоснованность заявленных требований к ООО "ПАКС" по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Сам по себе факт отсутствия на спорном земельном участке промежуточного результата строительной работ в течение вышеуказанного периода после передачи участка под застройку не может являться основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка, заключенного на срок 49 лет.
Аналогичный правовой подход при рассмотрении исков о досрочном расторжении договоров аренды земельных участков отражен в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015.
С учетом изложенного, судом первой инстанции правомерно отказано в удовлетворении заявленных требований, при этом учитывая, что других оснований для расторжения договора, в т.ч. неоплата арендной платы или иные нарушения условий договора, истцом не заявлено.
Кроме того, поскольку спорный договор аренды не расторгнут судом, а требование истца о возвращении земельного участка на основании статьи 622 ГК РФ является производным требованием, суд первой инстанции обосновано отказал в его удовлетворении.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, оснований для отмены судебного решения не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Учитывая то, что органы местного самоуправления освобождены от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, вопрос о распределении судебных расходов за подачу апелляционной жалобы Администрацией города Ялты Республики Крым в данном случае не разрешается.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Республики Крым от 07.06.2016 по делу N А83-6515/2015 оставить без изменений, апелляционную жалобу Администрации города Ялта Республики Крым, - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Центрального округа в порядке главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
А.И.ПРОЦЕНКО
К.Г.КАЛАШНИКОВА
Е.А.ОСТАПОВА
Судьи
А.И.ПРОЦЕНКО
К.Г.КАЛАШНИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)