Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.11.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Горбуновой Н.Ю., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" - Сморчков Владимир Владимирович, представитель по доверенности от 09.08.2017 N 91, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, представитель по доверенности от 09.01.2017 N 07, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 (судья Ражков Р.А.),
по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:
- Правительство Севастополя (ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, дата государственной регистрации: 14.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011);
- Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя (299804, г. Севастополь, пгт. Кача, ул. Нестерова, 5)
о расторжении договора, обязании освободить и возвратить земельный участок,
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2010, общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.
Определениями Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 и 08.08.2017, к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца: Правительство Севастополя, Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 исковые требования удовлетворены.
Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.07.2010, общей площадью 2,0 га, расположенный в районе пляжа в селе Орловка.
Обязано Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 2,0 га, расположенный в районе пляжа в селе Орловка.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, зарегистрировано 10.06.1993, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) в доход федерального бюджета 6000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, а именно суд ошибочно применил к спорным правоотношениям статью 416 Гражданского кодекса Украины, положения статьей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3.2 Закона 46-ЗС; необоснованно отклонил довод ответчика о невозможности осуществления строительства в 2010-2012 годах; не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно относительно имевшихся препятствий для осуществления строительства на спорном земельном участке; также ответчик полагает, что вывод суда о том, что Обществом не инициирована процедура продления срока освоения земельного участка, не соответствует доказательствам, имеющимся в материалах дела; судом не применены положения ст. 1, 10 ГК РФ в части установления недобросовестного поведения истца; кроме того, суд первой инстанции также нарушил нормы процессуального права в части рассмотрения, предъявленного ответчиком по делу встречного иска.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" принята к производству суда апелляционной инстанции.
Протокольным Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017, по основаниям, предусмотренным статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебное разбирательство было отложено.
22.11.2017 от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что бездействие арендатора является существенным нарушением условий договора аренды, в результате чего истец в значительной степени был лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
23.11.2017 в судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Представители Правительства Севастополя и Внутригородского муниципального образования города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", идентификационный код 20675415, (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2010 общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (далее - договор от 23.07.2010) (т.д. 1, л.д. 18-21).
В соответствии с пунктом 1.1. договора от 23.07.2010 в аренду передается земельный участок для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения.
Срок действия договора - 50 лет (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.1, 5.2. договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения с целевым назначением для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.
Согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, при этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства - то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Пунктом 10 договора согласована обязанность арендатора по созданию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры сел, поселкового Совета.
Актом приема-передачи земельного участка от 28.07.2010 земельный участок передан арендатору (т.д. 1, л.д. 21).
На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015 (т.д. 1, л.д. 69-70).
Стороны договора от 23.07.2010 обратились в ГУ Госкомзема с заявлениями от 08.08.2012 исх. N 563, от 08.11.2012 N 879 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.08.2012: регистрационный номер 041088600181 общей площадью 2 га, земельный участок, расположенный в с. Орловка, район лагеря "Нахимовец" (т.д. 1, л.д. 71-72).
22.10.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536965300:30:001:0115, расположенного по адресу: в районе пляжа с. Орловка, который предоставлен ответчику на праве аренды, в результате чего составлен Акт обследования земельного участка N ОБ-0198/10-15 от 22.10.2015 (т.д. 1, л.д. 16-17), которым установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент проведения обследования не имеется.
ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" учредительные документы приведены в соответствие с требованиями российского законодательства (т.д. 1, л.д. 42-46, 156-174).
Распоряжением от 17.06.2016 N 1975-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:030001:5 (л.д. 108-121).
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 17.01.2017 N 05-исх. 446/2017 предупредил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о необходимости исполнения условий договора, предложил расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору (т.д. 1, л.д. 22-24).
Севреестр письмом от 15.05.2017 N 91/001/006/2017-2188 уведомил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок (т.д. 1, л.д. 152-154).
Письмом исх. 6 от 17.02.2017 ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" сообщило ДИЗО об отсутствии оснований для расторжения договора (т.д. 1, л.д. 25-33).
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 03.05.2017 N 12962/05-05/21/17 предложил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору (т.д. 1, л.д. 34-37).
Севреестр письмом 14.08.2017 N 91/001/006/2017-2188 отказал в государственной регистрации права в отношении земельного участка КН/УН: 91:01:030001:5 (т.д. 1, л.д. 201).
Полагая, что Обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с данным иском.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Удовлетворяя исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя, суд первой инстанции признал обоснованным доводы ДИЗО о том, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" не исполнило принятые на себя обязательства, предусмотренное пунктом 9.2.2 договора аренды, по освоению земельного участка в установленный срок и в заявленных целях, в связи с тем, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" недобросовестно бездействовало, не приводя договорные отношения, связанные со строительством объекта капитального строительства, в соответствие с требованиями законодательства Севастополя в установленном порядке, не осуществляя строительство в срок, согласованный сторонами договора аренды. Вследствие чего суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, поскольку такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Коллегия судей соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы относительно неправильного применения судом первой инстанции норм ч. 1 ст. 416 ГК Украины, поскольку данная норма материального права Украины регулирует правоотношения сторон, возникающие из вещных прав (право пользования чужим земельным участком для застройки - суперфиций), а не обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды. Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015. При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что законодательство Украины не предусматривало срок, в течение которого арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.
В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земли от 23.07.2010, заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" ввиду существенного нарушения договора.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено. При этом истец считает, что ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем заявленного объекта.
Договор аренды заключен сторонами на срок 50 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 23.07.2010 действует в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2012, которое устанавливает период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015, поскольку отсутствие регистрации дополнительного соглашения от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010, не влияет на его действительность в отношениях между арендатором и арендодателем (статья 386 ГК РФ).
Коллегия судей полагает необходимым также указать о том, что доводы Департамента об отсутствии государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, суд первой инстанции правильно оценил как не состоятельными, поскольку исходя из пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"). Указанная позиция также нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2017 по делу N А84-590/2017.
Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке заявленный объект строительства не построен, ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом до 01.06.2015.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.
Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, коллегия судей полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.
Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, в 2011 году прокурор Нахимовского района города Севастополя обратился в суд в интересах государства в лице Севастопольской городской государственной администрации с административным иском к Качинскому поселковому совету Нахимовского района города Севастополя об отмене решения от 09.04.2010 года N 1790 "О передаче в аренду ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" земельного участка на срок 50 лет для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса". ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Удовлетворение указанного административного искового заявления, предъявленного Прокуратурой Нахимовского района города Севастополя, имело бы своим непосредственным последствием прекращение договора аренды. Указанный спор закончился принятием Севастопольским апелляционным административным судом 17.10.11 определения, которым апелляционная жалоба Прокурора Нахимовского района г. Севастополя оставлена без удовлетворения, определение Окружного административного суда г. Севастополь об отказе в удовлетворении административного иска Прокурора Нахимовского района города Севастополя от 01.06.2011 года по делу 2а-1795/11/2770, оставлено без изменений. (том 1 л.д. 59-64).
Таким образом, ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД", осознавая, что поскольку государством, в лице уполномоченных органов, инициирован спор, непосредственным результатом которого может быть прекращение пользования и изъятие земельного участка, Общество действовало разумно и осмотрительно, воздерживаясь от освоения земельного участка на время рассмотрения спора в суде.
Кроме того, в материалах дела содержаться доказательства проведения Прокуратурой Нахимовского района города Севастополя проверки в отношении должностных лиц Главного управления госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового Совета Нахимовского района города Севастополя относительно наличия в действиях указанных должностных лиц состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 Уголовного кодекса Украины, при принятии решений о предоставлении ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в платное пользование земельных участков площадью 2 и 3,5 га. Постановлением помощника прокурора Нахимовского района г. Севастополя от 21.05.2012 года отказано в возбуждении уголовного дела по факту совершения должностными лицами Главного управления Госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового совета преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 УК Украины, за отсутствием события указанного преступления, то есть по реабилитирующим основаниям. (т.д. 1, л.д. 65-68).
Указанные обстоятельства стали причиной заключения 28.07.2012 дополнительного соглашения и внесения изменений в договор аренды в части сроков осуществления строительства (освоения) заявленного объекта на основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета - до 01.06.2015.
Коллегия судей полагает, что суд первой инстанции данным обстоятельствам не дал надлежащей оценки и пришел к ошибочному выводу о том, что инициирование судебного спора и уголовного дела, правовым последствием которых могло стать прекращение договора аренды, не является препятствием для осуществления строительства (освоения) на спорном земельном участке.
Кроме того, суд первой инстанции не учел, что ответчиком были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (рег. N ГУО-96 от 27.02.2012 года) относительно строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе лагеря "Нахимовец" в с. Орловка Нахимовского района города Севастополя. (л.д. 75-78 том 1).
Кроме того, как установлено судами ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" (заказчик) заключил договор подряда от 28.07.2014 на проведение работ по оборудованию пляжа в районе с. Орловка, сторонами договора согласована стоимость выполненных работ, подписаны соответствующие акты (т.д. 1, л.д. 79-88), на выполнение работ (внутриплощадочные сети 0,4 кВ и 6 кВ), стоимость выполненных работ также сторонами согласована (т.д. 1, л.д. 89-93), заказана и получена рабочая документация Детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа Орловка, Нахимовского района, г. Севастополь. (Крытые и открытые спортивные сооружения. Комплекс должен был включать в себя: плавательный бассейн с 25-метровой ванной; кассовый павильон с залом из четырех дорожек для боулинга (кегельбана), зала для настольного тенниса и кофейни; веревочный парк; скалодром; очистные сооружения дождевых вод; канализационно-насосная станция; кафе, площадка твердых бытовых отходов) (т.д. 1, л.д. 94-98).
Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
Судами установлено, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" по состоянию на 18.03.2014 года разрешения на строительство и проектной документации на строительство не имело.
Вместе с тем, коллегия судей не может согласиться с выводом суда первой инстанции относительно того, что ответчик в период с 18.04.2014 года по 28.04.2015 года имел возможность получить разрешение на строительство в г. Севастополе и осуществить строительство заявленного объекта, при этом полагает необходимым указать следующее.
Так, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" (л.д. 122), осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Так, суд первой инстанции ссылается на Указ Губернатора города Севастополя N 19 "Об образовании комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе" от 04.06.2014 года (утратил силу в связи с изданием Указа Губернатора города Севастополя от 30.11.2016 N 88-УГ).
Вместе с тем, как следует из раздела 2 Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 N 19 года (в редакции от 04.06.2014 года) основными задачами и функциями Комиссии являются:
2.2. Рассмотрение материалов по размещению и реконструкции объектов капитального строительства в части их соответствия документам территориального планирования города Севастополя.
2.3. Информирование Правительства Севастополя о нарушениях градостроительного законодательства при размещении объектов нового строительства и реконструкции зданий, сооружений и их комплексов на территории города, а также в иных случаях.
2.4. Осуществление проверки соблюдения установленных требований по использованию земель, в том числе целевого использования земель, на которых ведется капитальное строительство в административных границах города федерального значения Севастополя.
2.5. Осуществление проверки соблюдения установленных требований по использованию земель, в том числе целевого использования земель, на которых не ведется какая-либо деятельность.
2.6. Выявление и пресечение допущенных застройщиком (заказчиком), а также лицом, осуществляющим строительство (на основании договора с застройщиком), нарушений градостроительного законодательства Российской Федерации в виде:
- 2.6.1. ведения строительных работ без соответствующей разрешительной документации;
- 2.6.2. нарушения требований к осуществлению подготовки земельных участков для проведения земляных работ либо с другими нарушениями.
1.7. Создание и ведение реестра объектов незавершенного капитального строительства.
1.8. Учет земельных участков, выданных юридическим и физическим лицам для осуществления коммерческой деятельности.
Согласно п. 3.17. Указа Губернатора от 04.06.2014 года N 19 на рассмотрение комиссии представляются следующие документы:
- - материалы предварительной градостроительной проработки, обосновывающие возможность размещения объекта (объектов) строительства и реконструкции зданий, сооружений и их комплексов и отображающие мероприятия по территориальному планированию, предусмотренные документами: территориального планирования города Севастополя;
- - схема размещения объекта (объектов) строительства и: реконструкции: в планируемой структуре градостроительного развития территории в соответствии с Генеральным планом развития города Севастополя;
- - документы, подтверждающие право собственности/пользования земельным участком(ми), техническая документация на земельный участок;
- - проектная документация;
- - иные дополнительные документы, подтверждающие правомерность и: обоснованность производства строительных работ либо использования (неиспользования) земельного участка.
Таким образом, из содержания Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 года N 19 следует, что действие данного указа распространялось на лиц, имевших на 18.03.2014 года разработанный проект строительства и документы, разрешающие строительство. Данным Указом комиссия не наделялась полномочиями по рассмотрению вопросов о выдаче разрешений на строительство.
При таких обстоятельствах, обращение в комиссию по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе не имело правового значения.
Судебная коллегия отмечает, что п. 2.1.7. Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 N 19, в соответствии с которым одной из основных задач комиссии является анализ материалов (документов), представленных заказчиком, либо застройщиком, либо заявителем на получение разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства либо ввод в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства, в случае возникновения каких-либо несоответствий (разногласий) в таких материалах (документах) либо отклонения от требований, указанных в таких материалах (документах), выданных органами государственной власти Украины, и направление соответствующих рекомендаций в исполнительные органы государственной власти города Севастополя по этим вопросам, а также в адрес лиц, осуществляющих строительство (на основании договора с заказчиком и/или застройщиком), был внесен лишь в редакцию указа Губернатора Севастополя от 23.10.2015 N 105-УГ.
Таким образом, вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя", а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и Общество было лишено возможности осуществлять застройку участка, а потому коллегия судей полагает вывод суда первой инстанции о возможности обращения ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в комиссию при Правительстве Севастополя, созданную согласно указам Губернатора от 04.06.2014 года N 19 и Указу Губернатора Севастополя от 30.11.2016 года N 88-УГ, не состоятельным.
При таких обстоятельствах, действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено в материалы дела доказательств соблюдения процедур, предусмотренных законом N 46-ЗС в целях приведения в соответствие договорных обязательств, а также обращения с иском в суд с целью понуждения второй стороны к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке. С таким выводом также не может согласится судебная коллегия.
В соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Часть 12 ст. 3 Закона 46-ЗС возлагает обязанность на стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута до 01 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года утвержден постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года N 1250-ПП (далее - Порядок).
Согласно п. 2 Порядка переоформление права постоянного пользования земельным участком, права аренды, права сервитута осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя.
Согласно п. п. 9 п. 7 Порядка отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ испрашиваемого земельного участка является основанием для отказа уполномоченным органом в предоставлении земельного участка.
Для занесения в государственный кадастр недвижимости характерных точек границ испрашиваемого земельного участка необходимо разработать и согласовать в установленном порядке план границ земельного участка, который является документом, содержащим сведения о местоположении границ земельного участка.
Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка необходимо сформировать пакет документов, который будет включать план границ земельного участка, межевой план.
Порядок подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержден постановлением правительства Севастополя от 10 апреля 2015 N 277-ПП "Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка".
Для приведения Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, Обществом был разработан План границ земельного участка и 16.11.2015 Общество обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям с заявлением об утверждении плана границ земельного участка на кадастровом плане территории (вх. N 5282 от 16.12.2015 года) (т.д. 1, л.д. 108).
Согласно п. п. 3.3. - 3.5. Порядка предельный срок рассмотрения плана границ составляет 60 дней. С учетом данного срока решение об утверждении плана границ или об отказе в его утверждении должно было быть принято не позднее 16 февраля 2016 года. Однако в отведенный законом срок план границ рассмотрен не был.
План границ принадлежащего Обществу земельного участка с кадастровым номером расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе пляжа с. Орловка, площадью 20000 кв. м, был утвержден лишь 17.06.2016 года - то есть через шесть месяцев после подачи документов в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Разработав межевой план земельного участка, 20.04.2017 Общество обратилось в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества (межевание).
30.05.2017 Обществом была получена кадастровая выписка о земельном участке. Кадастровая выписка о земельном участке была единственным недостающим документом, отсутствие которого не позволяло Обществу обратиться в Департамент с заявлением о приведении Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что Обществом была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка.
Суд первой инстанции указанные доводы и доказательства оставил без внимания и не дал им правовой оценки.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в срок до 01.01.2017, как то предписывал пункт 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Таким образом, в материалы дела ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период (2010-2016 гг.) объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка уже в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ.
Коллегия судей пришла к выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя. В связи с изложенным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке следует признать ошибочным.
Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.
При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.
Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.
Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.
Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для досрочного прекращения договора аренды земли от 23.07.2010, заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" у суда первой инстанции отсутствовали.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм права в части возвращения, предъявленного ответчиком по делу встречного иска, судебная коллегия отклоняет, поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, в том числе и по части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.
В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Таким образом, государственная пошлина, уплаченная Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции по платежному поручению от 26.09.2017 N 809 в размере 3000,00 рубля подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 - отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) - отказать.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.11.2017 N 21АП-2192/2017 ПО ДЕЛУ N А84-2856/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 ноября 2017 г. по делу N А84-2856/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23.11.2017
Постановление изготовлено в полном объеме 30.11.2017
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего Сикорской Н.И., судей Горбуновой Н.Ю., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Глазуновой М.М.,
при участии:
- от Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" - Сморчков Владимир Владимирович, представитель по доверенности от 09.08.2017 N 91, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации;
- от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя - Карпухин Алексей Леонтьевич, представитель по доверенности от 09.01.2017 N 07, личность установлена по паспорту гражданина Российской Федерации,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" на решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 (судья Ражков Р.А.),
по исковому заявлению Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009)
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора на стороне истца:
- Правительство Севастополя (ИНН 9204001231, ОГРН 1149204002166, дата государственной регистрации: 14.05.2014, место нахождения: ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011);
- Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя (299804, г. Севастополь, пгт. Кача, ул. Нестерова, 5)
о расторжении договора, обязании освободить и возвратить земельный участок,
установил:
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя (далее - истец, ДИЗО) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (далее - ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 23.07.2010, общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка, а также об обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить ДИЗО по акту приема-передачи указанный земельный участок.
Определениями Арбитражного суда города Севастополя от 17.07.2017 и 08.08.2017, к участию в деле привлечены третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета иска, на стороне истца: Правительство Севастополя, Внутригородское муниципальное образование города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 исковые требования удовлетворены.
Расторгнут договор аренды земельного участка от 23.07.2010, общей площадью 2,0 га, расположенный в районе пляжа в селе Орловка.
Обязано Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" в течение 30 календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить и возвратить Департаменту имущественных и земельных отношений города Севастополя по акту приема-передачи земельный участок общей площадью 2,0 га, расположенный в районе пляжа в селе Орловка.
Взыскано с Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, зарегистрировано 10.06.1993, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) в доход федерального бюджета 6000 (шесть тысяч) рублей государственной пошлины.
Не согласившись с указанным решением суда первой инстанции, Общество с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" обратилось в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым в удовлетворении исковых требований отказать.
В обоснование апелляционной жалобы ответчик указывает на то, что суд первой инстанции применил закон, не подлежащий применению, а именно суд ошибочно применил к спорным правоотношениям статью 416 Гражданского кодекса Украины, положения статьей 45 и 46 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьи 3.2 Закона 46-ЗС; необоснованно отклонил довод ответчика о невозможности осуществления строительства в 2010-2012 годах; не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела, а именно относительно имевшихся препятствий для осуществления строительства на спорном земельном участке; также ответчик полагает, что вывод суда о том, что Обществом не инициирована процедура продления срока освоения земельного участка, не соответствует доказательствам, имеющимся в материалах дела; судом не применены положения ст. 1, 10 ГК РФ в части установления недобросовестного поведения истца; кроме того, суд первой инстанции также нарушил нормы процессуального права в части рассмотрения, предъявленного ответчиком по делу встречного иска.
Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 11.10.2017 апелляционная жалоба Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" принята к производству суда апелляционной инстанции.
Протокольным Определением Двадцать первого арбитражного апелляционного суда от 09.11.2017, по основаниям, предусмотренным статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), судебное разбирательство было отложено.
22.11.2017 от Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором истец указывает на то, что бездействие арендатора является существенным нарушением условий договора аренды, в результате чего истец в значительной степени был лишен того, на что мог рассчитывать при заключении договора. На основании изложенного, полагает, что решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и просит решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
23.11.2017 в судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Представитель истца, относительно удовлетворения апелляционной жалобы возражал, по основаниям, изложенным в отзыве на апелляционную жалобу.
Представители Правительства Севастополя и Внутригородского муниципального образования города Севастополя Качинский муниципальный округ в лице Совета Качинского муниципального округа города Севастополя, в судебное заседание не явились, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе, путем опубликования указанной информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", с учетом положений части 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обязывающих участников арбитражного процесса после получения первого судебного акта по рассматриваемому делу самостоятельно предпринимать меры по получению информации о движении дела с использованием любых источников такой информации и любых средств связи, в связи с чем, суд на основании ст. ст. 121, 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции считает возможным рассмотрение апелляционной жалобы в отсутствие третьих лиц, участвующих в деле.
Повторно рассмотрев дело по правилам статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", идентификационный код 20675415, (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 23.07.2010 общей площадью 2,0 га, расположенного в районе пляжа в с. Орловка (далее - договор от 23.07.2010) (т.д. 1, л.д. 18-21).
В соответствии с пунктом 1.1. договора от 23.07.2010 в аренду передается земельный участок для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа с. Орловка, с отнесением этих земель к категории земель рекреационного назначения.
Срок действия договора - 50 лет (пункт 3.1 договора).
В соответствии с пунктом 5.1, 5.2. договора земельный участок передается в аренду для использования на землях рекреационного назначения с целевым назначением для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.
Согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка, при этом если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства - то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока.
Пунктом 10 договора согласована обязанность арендатора по созданию социальной и инженерно-транспортной инфраструктуры сел, поселкового Совета.
Актом приема-передачи земельного участка от 28.07.2010 земельный участок передан арендатору (т.д. 1, л.д. 21).
На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015 (т.д. 1, л.д. 69-70).
Стороны договора от 23.07.2010 обратились в ГУ Госкомзема с заявлениями от 08.08.2012 исх. N 563, от 08.11.2012 N 879 о регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 12.08.2012: регистрационный номер 041088600181 общей площадью 2 га, земельный участок, расположенный в с. Орловка, район лагеря "Нахимовец" (т.д. 1, л.д. 71-72).
22.10.2015 Управлением земельного контроля города Севастополя проведено обследование земельного участка, согласно ранее присвоенному кадастровому номеру 8536965300:30:001:0115, расположенного по адресу: в районе пляжа с. Орловка, который предоставлен ответчику на праве аренды, в результате чего составлен Акт обследования земельного участка N ОБ-0198/10-15 от 22.10.2015 (т.д. 1, л.д. 16-17), которым установлено, что на земельном участке объекты капитального строительства отсутствуют, признаков осуществления строительных, земляных, подготовительных работ на момент проведения обследования не имеется.
ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" учредительные документы приведены в соответствие с требованиями российского законодательства (т.д. 1, л.д. 42-46, 156-174).
Распоряжением от 17.06.2016 N 1975-РДЗ утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:04:030001:5 (л.д. 108-121).
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 17.01.2017 N 05-исх. 446/2017 предупредил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о необходимости исполнения условий договора, предложил расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору (т.д. 1, л.д. 22-24).
Севреестр письмом от 15.05.2017 N 91/001/006/2017-2188 уведомил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" о приостановлении государственной регистрации права на земельный участок (т.д. 1, л.д. 152-154).
Письмом исх. 6 от 17.02.2017 ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" сообщило ДИЗО об отсутствии оснований для расторжения договора (т.д. 1, л.д. 25-33).
Департамент имущественных и земельных отношений города Севастополя письмом от 03.05.2017 N 12962/05-05/21/17 предложил ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" расторгнуть договор в случае неисполнения арендатором обязанностей по договору (т.д. 1, л.д. 34-37).
Севреестр письмом 14.08.2017 N 91/001/006/2017-2188 отказал в государственной регистрации права в отношении земельного участка КН/УН: 91:01:030001:5 (т.д. 1, л.д. 201).
Полагая, что Обществом допущены существенные нарушения условий договора аренды земельного участка, Департамент обратился в арбитражный суд с данным иском.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Удовлетворяя исковое заявление Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя, суд первой инстанции признал обоснованным доводы ДИЗО о том, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" не исполнило принятые на себя обязательства, предусмотренное пунктом 9.2.2 договора аренды, по освоению земельного участка в установленный срок и в заявленных целях, в связи с тем, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" недобросовестно бездействовало, не приводя договорные отношения, связанные со строительством объекта капитального строительства, в соответствие с требованиями законодательства Севастополя в установленном порядке, не осуществляя строительство в срок, согласованный сторонами договора аренды. Вследствие чего суд пришел к выводу, что материалами дела подтверждается порок поведения арендатора и, как следствие, наличие оснований для расторжения спорного договора по требованию арендодателя в связи с существенным нарушением арендатором условий договора аренды (подпункт 1 пункта 2 статьи 450 ГК РФ).
Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителей сторон, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и соответствие выводов суда обстоятельствам дела, коллегия судей апелляционного суда полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене.
Судебная коллегия суда апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выше выводами суда первой инстанции, по следующим основаниям.
18 марта 2014 года между Российской Федерацией и Республикой Крым подписан Договор о принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, ратифицированный Федеральным законом от 21.03.2014 N 36-ФЗ.
21 марта 2014 года принят Федеральный конституционный закон N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Частью 1 статьи 12.1 названного Закона предусмотрено, что до 01.01.2019 на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя особенности регулирования имущественных, градостроительных, земельных и лесных отношений, а также отношений в сфере кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним могут быть установлены нормативными правовыми актами Республики Крым и нормативными правовыми актами города федерального значения Севастополя по согласованию с федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным на осуществление нормативно-правового регулирования в соответствующей сфере.
Статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (далее - Закон N 46-ЗС) определено, что данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Согласно частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Согласно положений части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - Закон N 6-ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ, при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
К спорным правоотношениям сторон подлежат применению нормы Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины), Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины).
При этом коллегия судей учитывает, что нормы гражданского законодательства Украины, регулирующие спорные отношения, не должны входить в прямое противоречие с нормами права Российской Федерации в данном вопросе.
Вышеуказанный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и законодательством Российской Федерации, в частности Гражданским кодексом Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды недвижимого имущества являются длящимися, поскольку такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального закона N 6-ФКЗ.
Частью 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХК Украины) установлено, что изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором.
Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГК Украины).
Частями 2, 3 статьи 188 ХК Украины предусмотрен обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора.
В соответствии с частями 2, 3 статьи 651 ГК Украины, договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
Статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона. Арендодатель вправе требовать от арендатора использование земельного участка по целевому назначению согласно договору аренды.
По требованию арендодателя, согласно статье 619 ГК РФ, договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
В соответствии с пунктом 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Коллегия судей соглашается с доводами подателя апелляционной жалобы относительно неправильного применения судом первой инстанции норм ч. 1 ст. 416 ГК Украины, поскольку данная норма материального права Украины регулирует правоотношения сторон, возникающие из вещных прав (право пользования чужим земельным участком для застройки - суперфиций), а не обязательственные правоотношения, вытекающие из договора аренды. Аналогичная позиция изложена в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 19.01.2016 по делу N А83-1183/2015. При этом судебная коллегия обращает внимание на то, что законодательство Украины не предусматривало срок, в течение которого арендатор обязан приступить к строительству на арендуемом земельном участке.
Как установлено судом апелляционной инстанции, предметом данного спора являются материально-правовые требования о расторжении договора аренды земельного участка.
В предмет доказывания по данному делу входит установление наличие или отсутствие оснований для расторжения договора аренды земли от 23.07.2010, заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" ввиду существенного нарушения договора.
Обращаясь в суд с иском, Департамент указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в том, что освоение земельного участка ответчиком не начато, соответственно строительство заявленного объекта на земельном участке в сроки, определенные договором, не завершено. При этом истец считает, что ответчиком не представлено доказательств существования объективных причин, которые бы исключили возможность начала использования земельного участка, а также строительства на нем заявленного объекта.
Договор аренды заключен сторонами на срок 50 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса.
Как установлено судом первой и апелляционной инстанции, согласно пункту 9.2.2. арендатор обязан приступать к использованию земельного участка, начать освоение земельного участка и завершить застройку в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
На основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета дополнительным соглашением от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010 стороны согласовали период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015.
Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор от 23.07.2010 действует в редакции дополнительного соглашения от 28.07.2012, которое устанавливает период строительства (освоения) земельного участка - до 01.06.2015, поскольку отсутствие регистрации дополнительного соглашения от 28.07.2012 к договору аренды земельного участка от 12.08.2010, не влияет на его действительность в отношениях между арендатором и арендодателем (статья 386 ГК РФ).
Коллегия судей полагает необходимым также указать о том, что доводы Департамента об отсутствии государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, суд первой инстанции правильно оценил как не состоятельными, поскольку исходя из пункта 3 статьи 433, части 2 статьи 609, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ следует, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, причем сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность (пункт 3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными"). Указанная позиция также нашла свое отражение в постановлении Арбитражного суда Центрального округа от 01.11.2017 по делу N А84-590/2017.
Как указано выше, актом обследования земельного участка установлено, что на арендованном земельном участке заявленный объект строительства не построен, ответчиком не выполнен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдача объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом до 01.06.2015.
Ответчик не оспаривает факт нарушения срока окончания строительства оговоренного объекта на указанном земельном участке, однако не считает это нарушение существенным, поскольку, по его мнению, имели место обстоятельства, препятствовавшие своевременному окончанию строительства, по не зависящим от его воли обстоятельствам.
Решая вопрос о расторжении договора аренды спорного земельного участка по инициативе арендодателя, коллегия судей полагает, что приоритетным является разрешение вопроса о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока договора аренды.
Оценивая вопрос о добросовестности действий арендатора, направленных на достижение цели договора, в установленные сроки, судебная коллегия исходит из следующего.
Как следует из материалов дела, в 2011 году прокурор Нахимовского района города Севастополя обратился в суд в интересах государства в лице Севастопольской городской государственной администрации с административным иском к Качинскому поселковому совету Нахимовского района города Севастополя об отмене решения от 09.04.2010 года N 1790 "О передаче в аренду ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" земельного участка на срок 50 лет для строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса". ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" было привлечено к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора. Удовлетворение указанного административного искового заявления, предъявленного Прокуратурой Нахимовского района города Севастополя, имело бы своим непосредственным последствием прекращение договора аренды. Указанный спор закончился принятием Севастопольским апелляционным административным судом 17.10.11 определения, которым апелляционная жалоба Прокурора Нахимовского района г. Севастополя оставлена без удовлетворения, определение Окружного административного суда г. Севастополь об отказе в удовлетворении административного иска Прокурора Нахимовского района города Севастополя от 01.06.2011 года по делу 2а-1795/11/2770, оставлено без изменений. (том 1 л.д. 59-64).
Таким образом, ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД", осознавая, что поскольку государством, в лице уполномоченных органов, инициирован спор, непосредственным результатом которого может быть прекращение пользования и изъятие земельного участка, Общество действовало разумно и осмотрительно, воздерживаясь от освоения земельного участка на время рассмотрения спора в суде.
Кроме того, в материалах дела содержаться доказательства проведения Прокуратурой Нахимовского района города Севастополя проверки в отношении должностных лиц Главного управления госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового Совета Нахимовского района города Севастополя относительно наличия в действиях указанных должностных лиц состава преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 Уголовного кодекса Украины, при принятии решений о предоставлении ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в платное пользование земельных участков площадью 2 и 3,5 га. Постановлением помощника прокурора Нахимовского района г. Севастополя от 21.05.2012 года отказано в возбуждении уголовного дела по факту совершения должностными лицами Главного управления Госкомзема в г. Севастополе и Качинского поселкового совета преступления, предусмотренного ч. 2 ст. 367 УК Украины, за отсутствием события указанного преступления, то есть по реабилитирующим основаниям. (т.д. 1, л.д. 65-68).
Указанные обстоятельства стали причиной заключения 28.07.2012 дополнительного соглашения и внесения изменений в договор аренды в части сроков осуществления строительства (освоения) заявленного объекта на основании решения N 535 от 17.07.2012 Качинского поселкового совета - до 01.06.2015.
Коллегия судей полагает, что суд первой инстанции данным обстоятельствам не дал надлежащей оценки и пришел к ошибочному выводу о том, что инициирование судебного спора и уголовного дела, правовым последствием которых могло стать прекращение договора аренды, не является препятствием для осуществления строительства (освоения) на спорном земельном участке.
Кроме того, суд первой инстанции не учел, что ответчиком были получены градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка (рег. N ГУО-96 от 27.02.2012 года) относительно строительства и обслуживания детского туристическо-рекреационного комплекса в районе лагеря "Нахимовец" в с. Орловка Нахимовского района города Севастополя. (л.д. 75-78 том 1).
Кроме того, как установлено судами ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" (заказчик) заключил договор подряда от 28.07.2014 на проведение работ по оборудованию пляжа в районе с. Орловка, сторонами договора согласована стоимость выполненных работ, подписаны соответствующие акты (т.д. 1, л.д. 79-88), на выполнение работ (внутриплощадочные сети 0,4 кВ и 6 кВ), стоимость выполненных работ также сторонами согласована (т.д. 1, л.д. 89-93), заказана и получена рабочая документация Детского туристическо-рекреационного комплекса в районе пляжа Орловка, Нахимовского района, г. Севастополь. (Крытые и открытые спортивные сооружения. Комплекс должен был включать в себя: плавательный бассейн с 25-метровой ванной; кассовый павильон с залом из четырех дорожек для боулинга (кегельбана), зала для настольного тенниса и кофейни; веревочный парк; скалодром; очистные сооружения дождевых вод; канализационно-насосная станция; кафе, площадка твердых бытовых отходов) (т.д. 1, л.д. 94-98).
Согласно ч. 1 ст. 48, ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт осуществляются на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории.
Аналогичный порядок был предусмотрен и законодательством Украины, в частности ст. 9 Закона Украины N 687-XIV "Об архитектурной деятельности" и ч. 5 ст. 26 Закона Украины от 17.02.2011 N 3038-VI "О регулировании градостроительной деятельности", в соответствии с которыми проектирование и строительство объектов осуществляется владельцами или пользователями земельных участков в следующем порядке: 1) получение заказчиком или проектировщиком исходных данных; 2) разработка проектной документации и проведение в случаях, предусмотренных статьей 31 настоящего Закона, ее экспертизы; 3) утверждение проектной документации; 4) выполнение подготовительных и строительных работ; 5) принятие в эксплуатацию законченных строительством объектов; 6) регистрация права собственности на объект градостроительства.
При этом, судебная коллегия считает необходимым отметить, что действовавшее на тот момент законодательство Украины в отличие от законодательства Российской Федерации не разделяет понятия "освоение земельного участка" и "использование земельного участка". Таким образом, понятие "использование земельного участка" в законодательстве Украины включает в себя и "освоение земельного участка", которое предшествует началу проведения строительства строительных работ, а именно: подготовку необходимой документации, без которой осуществить строительство не представляется возможным, в том числе градостроительного плана земельного участка, проектной документации, получения положительного заключения экспертизы проектной документации объекта капитального строительства. Освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство.
Судами установлено, что ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" по состоянию на 18.03.2014 года разрешения на строительство и проектной документации на строительство не имело.
Вместе с тем, коллегия судей не может согласиться с выводом суда первой инстанции относительно того, что ответчик в период с 18.04.2014 года по 28.04.2015 года имел возможность получить разрешение на строительство в г. Севастополе и осуществить строительство заявленного объекта, при этом полагает необходимым указать следующее.
Так, Распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 года N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя" (л.д. 122), осуществление любого капитального строительства на территории города Севастополя было запрещено вплоть до особого распоряжения.
Определяя критерий добросовестности истца, степень заботливости и осмотрительности, которая требовалась от него по характеру договора и условиям оборота для устранения возникших непредвиденных обстоятельств, необходимо учитывать, что эти обстоятельства возникли в результате действий арендодателя, выразившиеся в ограничении прав истца на осуществление строительных работ путем издания распоряжения через свой уполномоченный орган о запрете капитального строительства на территории города Севастополя.
Соответственно на арендатора не должна возлагаться обязанность совершать действия по устранению непредвиденного обстоятельства невозможности осуществления строительства, вызванного причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота.
Так, суд первой инстанции ссылается на Указ Губернатора города Севастополя N 19 "Об образовании комиссии при Правительстве Севастополя по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе" от 04.06.2014 года (утратил силу в связи с изданием Указа Губернатора города Севастополя от 30.11.2016 N 88-УГ).
Вместе с тем, как следует из раздела 2 Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 N 19 года (в редакции от 04.06.2014 года) основными задачами и функциями Комиссии являются:
2.2. Рассмотрение материалов по размещению и реконструкции объектов капитального строительства в части их соответствия документам территориального планирования города Севастополя.
2.3. Информирование Правительства Севастополя о нарушениях градостроительного законодательства при размещении объектов нового строительства и реконструкции зданий, сооружений и их комплексов на территории города, а также в иных случаях.
2.4. Осуществление проверки соблюдения установленных требований по использованию земель, в том числе целевого использования земель, на которых ведется капитальное строительство в административных границах города федерального значения Севастополя.
2.5. Осуществление проверки соблюдения установленных требований по использованию земель, в том числе целевого использования земель, на которых не ведется какая-либо деятельность.
2.6. Выявление и пресечение допущенных застройщиком (заказчиком), а также лицом, осуществляющим строительство (на основании договора с застройщиком), нарушений градостроительного законодательства Российской Федерации в виде:
- 2.6.1. ведения строительных работ без соответствующей разрешительной документации;
- 2.6.2. нарушения требований к осуществлению подготовки земельных участков для проведения земляных работ либо с другими нарушениями.
1.7. Создание и ведение реестра объектов незавершенного капитального строительства.
1.8. Учет земельных участков, выданных юридическим и физическим лицам для осуществления коммерческой деятельности.
Согласно п. 3.17. Указа Губернатора от 04.06.2014 года N 19 на рассмотрение комиссии представляются следующие документы:
- - материалы предварительной градостроительной проработки, обосновывающие возможность размещения объекта (объектов) строительства и реконструкции зданий, сооружений и их комплексов и отображающие мероприятия по территориальному планированию, предусмотренные документами: территориального планирования города Севастополя;
- - схема размещения объекта (объектов) строительства и: реконструкции: в планируемой структуре градостроительного развития территории в соответствии с Генеральным планом развития города Севастополя;
- - документы, подтверждающие право собственности/пользования земельным участком(ми), техническая документация на земельный участок;
- - проектная документация;
- - иные дополнительные документы, подтверждающие правомерность и: обоснованность производства строительных работ либо использования (неиспользования) земельного участка.
Таким образом, из содержания Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 года N 19 следует, что действие данного указа распространялось на лиц, имевших на 18.03.2014 года разработанный проект строительства и документы, разрешающие строительство. Данным Указом комиссия не наделялась полномочиями по рассмотрению вопросов о выдаче разрешений на строительство.
При таких обстоятельствах, обращение в комиссию по мониторингу соблюдения градостроительного законодательства при осуществлении строительства в городе Севастополе не имело правового значения.
Судебная коллегия отмечает, что п. 2.1.7. Указа Губернатора Севастополя от 04.06.2014 N 19, в соответствии с которым одной из основных задач комиссии является анализ материалов (документов), представленных заказчиком, либо застройщиком, либо заявителем на получение разрешительной документации на строительство (реконструкцию) объектов капитального строительства либо ввод в эксплуатацию построенных (реконструированных) объектов капитального строительства, в случае возникновения каких-либо несоответствий (разногласий) в таких материалах (документах) либо отклонения от требований, указанных в таких материалах (документах), выданных органами государственной власти Украины, и направление соответствующих рекомендаций в исполнительные органы государственной власти города Севастополя по этим вопросам, а также в адрес лиц, осуществляющих строительство (на основании договора с заказчиком и/или застройщиком), был внесен лишь в редакцию указа Губернатора Севастополя от 23.10.2015 N 105-УГ.
Таким образом, вопросы выдачи разрешения на строительства в переходный период были урегулированы лишь 28.04.2015 года в связи с изданием Правительством Севастополя постановления N 339-ПП "Об утверждении положения об особенностях регулирования градостроительных отношений на территории города Федерального значения Севастополя", а до этого момента возможность получения разрешения на строительство отсутствовала, так как отсутствовало правовое регулирование выдачи разрешения на строительство и не были определены уполномоченные на это органы.
Таким образом, коллегия судей приходит к выводу о том, что с 18.03.2014 года по 28.04.2015 у Общества возможность получения разрешения на строительство в городе Севастополе отсутствовала и Общество было лишено возможности осуществлять застройку участка, а потому коллегия судей полагает вывод суда первой инстанции о возможности обращения ООО "ПКФ "Ларанд ЛТД" в комиссию при Правительстве Севастополя, созданную согласно указам Губернатора от 04.06.2014 года N 19 и Указу Губернатора Севастополя от 30.11.2016 года N 88-УГ, не состоятельным.
При таких обстоятельствах, действие указанных актов признается апелляционным судом объективной причиной, препятствовавшей осуществлению ответчиком строительства заявленного объекта на спорном земельном участке в указанный период.
Удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции указал, что ответчиком не представлено в материалы дела доказательств соблюдения процедур, предусмотренных законом N 46-ЗС в целях приведения в соответствие договорных обязательств, а также обращения с иском в суд с целью понуждения второй стороны к заключению соответствующих соглашений в судебном порядке. С таким выводом также не может согласится судебная коллегия.
В соответствии с ч. 8 ст. 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Закона 6-ФКЗ, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации.
Часть 12 ст. 3 Закона 46-ЗС возлагает обязанность на стороны по договору аренды или залога земельных участков и иных объектов недвижимости, стороны по договору об установлении сервитута до 01 января 2017 внести изменения в соответствующий договор, если не истек срок действия такого договора, в целях его приведения в соответствие с требованиями законодательства Российской Федерации.
Порядок переоформления права постоянного пользования земельными участками, заключения договоров аренды, сервитута в отношении земельных участков, предоставленных в пользование юридическим и физическим лицам до 18 марта 2014 года утвержден постановлением Правительства Севастополя от 21.12.2015 года N 1250-ПП (далее - Порядок).
Согласно п. 2 Порядка переоформление права постоянного пользования земельным участком, права аренды, права сервитута осуществляется на основании заявления, которое заинтересованное лицо подает в исполнительный орган государственной власти города Севастополя, уполномоченный распоряжаться земельными участками, находящимися в собственности города Севастополя.
Согласно п. п. 9 п. 7 Порядка отсутствие в государственном кадастре недвижимости сведений о координатах характерных точек границ испрашиваемого земельного участка является основанием для отказа уполномоченным органом в предоставлении земельного участка.
Для занесения в государственный кадастр недвижимости характерных точек границ испрашиваемого земельного участка необходимо разработать и согласовать в установленном порядке план границ земельного участка, который является документом, содержащим сведения о местоположении границ земельного участка.
Таким образом, для заключения договора аренды земельного участка необходимо сформировать пакет документов, который будет включать план границ земельного участка, межевой план.
Порядок подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка, утвержден постановлением правительства Севастополя от 10 апреля 2015 N 277-ПП "Об утверждении порядка подготовки, согласования и утверждения плана границ земельного участка".
Для приведения Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации с установлением нового объективно необходимого срока освоения земельного участка, Обществом был разработан План границ земельного участка и 16.11.2015 Общество обратилось в Департамент по имущественным и земельным отношениям с заявлением об утверждении плана границ земельного участка на кадастровом плане территории (вх. N 5282 от 16.12.2015 года) (т.д. 1, л.д. 108).
Согласно п. п. 3.3. - 3.5. Порядка предельный срок рассмотрения плана границ составляет 60 дней. С учетом данного срока решение об утверждении плана границ или об отказе в его утверждении должно было быть принято не позднее 16 февраля 2016 года. Однако в отведенный законом срок план границ рассмотрен не был.
План границ принадлежащего Обществу земельного участка с кадастровым номером расположенного по адресу: Российская Федерация, г. Севастополь, в районе пляжа с. Орловка, площадью 20000 кв. м, был утвержден лишь 17.06.2016 года - то есть через шесть месяцев после подачи документов в Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя.
Разработав межевой план земельного участка, 20.04.2017 Общество обратилось в Управление государственной регистрации права и кадастра города Севастополя с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета недвижимого имущества (межевание).
30.05.2017 Обществом была получена кадастровая выписка о земельном участке. Кадастровая выписка о земельном участке была единственным недостающим документом, отсутствие которого не позволяло Обществу обратиться в Департамент с заявлением о приведении Договора аренды в соответствие с законодательством Российской Федерации.
Указанные обстоятельства достоверно свидетельствуют о том, что Обществом была своевременно инициирована процедура приведения договора в соответствие с законодательством Российской Федерации, в том числе с целью продления срока освоения земельного участка.
Суд первой инстанции указанные доводы и доказательства оставил без внимания и не дал им правовой оценки.
Учитывая представленные в материалы дела доказательства, судебная коллегия приходит к выводу, что ответчик не мог реализовать свое право на заключение нового договора аренды земельного участка в срок до 01.01.2017, как то предписывал пункт 13 статьи 3 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (в соответствующей редакции) по объективным причинам, а именно ввиду отсутствия содействия со стороны государственного органа. При этом данные действия Департамента не могут свидетельствовать о добросовестности сильной стороны заключенного договора, что в последующем лишило Общество реальной возможности осуществления прав и обязанностей по договору, в том числе, в части освоения земельного участка, проведения соответствующих работ по капитальному строительству.
Таким образом, в материалы дела ответчиком представлены как доказательства, которые указывают на наличие в вышеуказанный период (2010-2016 гг.) объективных причин, препятствовавших совершению действий по освоению и реальному строительству заявленного объекта на спорном земельном участке, так и доказательства, подтверждающие совершение ответчиком необходимых действий по освоению арендованного земельного участка уже в период действия на территории города Севастополя законодательства РФ.
Коллегия судей пришла к выводу о том, что ответчик, действуя разумно и добросовестно, предпринял все возможные действия для оформления документов в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ, для надлежащего оформления землепользования и получения градостроительной документации с целью получения разрешения на строительство для возможности осуществить строительство указанного в договоре объекта, однако указанные действия и обращения ответчика были оставлены без внимания со стороны арендодателя. В связи с изложенным вывод суда первой инстанции об отсутствии доказательств объективной невозможности осуществления строительных работ на земельном участке следует признать ошибочным.
Также, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, который учитывает права и законные интересы другой стороны, содействует ей, в том числе в получении необходимой информации.
При этом суд обращает внимание, что одной из составляющих принципа добросовестности является недопустимость злоупотребления правом. Добросовестность же предполагает использование своих прав, их применения не только не нарушая закон, но добросовестно применять его не во вред иному лицу.
Иными словами субъект гражданских правоотношений должен учитывать не только свои интересы, но и законные интересы других субъектов, вступающих с ним в правоотношения, т.е. добросовестный субъект должен действовать таким образом, чтобы его поведение не только не нарушало требования действующего законодательства, но и учитывало права и законные интересы других лиц в той мере, в которой указанные лица вправе рассчитывать на это исходя из общепринятых правил.
По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участником гражданских правоотношений и разумность действий предполагаются, пока не доказано иное.
При оценке поведения ответчика на предмет добросовестности, судом учитывается, что у Общества отсутствовала возможность осуществлять строительные работы в период действия законодательства Украины именно ввиду объективных причин, а в период действия законодательства Российской Федерации - по причинам, не зависящих от арендатора, в силу издания указов субъекта, а также в связи с необходимостью получения земельной документации по законодательству РФ, а также законам и нормативным правовым актам субъекта РФ, которая, получалась ответчиком в соответствующих органах с превышением установленного срока для их выдачи, поэтому несмотря на наличие права у истца на иск о расторжении договора аренды по мотивам нарушения срока завершения строительства при установленных выше судом обстоятельствах, истец, как лицо, наделенное властными полномочиями, должен был учесть права и законные интересы ответчика в той мере, в которой Общество вправе было рассчитывать при исполнении договорных отношений с целью стабильности указанных отношений между сторонами и соблюдения баланса публичных и частных интересов при возведении объектов капитального строительства.
В то же время истец - публичный участник земельных правоотношений, при осуществлении правомочий собственника земельного участка, связанных с обращением в суд с иском о расторжении договора аренды земли по мотивам нарушения Обществом установленного договором срока строительства, при том, что эти обстоятельства возникли в силу объективных причин и в том числе в результате действий истца, злоупотребил своим правом, что в силу пункта 1 статьи 10 ГК РФ не допускается.
Судебная коллегия также обращает внимание, что положения ГК РФ, которые также нашли отражение в пункте 66 Информационного письма Президиума ВАС РФ 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" предписывают обязанность стороны до обращения в суд с требованием о расторжении договора направить другой стороне письменное предупреждение о необходимости исполнения ею обязательства в разумный срок. Цель этого положения заключается в обеспечении защиты экономически более слабой стороны договора - арендатора, ему предоставляется дополнительная возможность устранить допущенные нарушения до расторжения договора, т.е. предупреждение о необходимости устранения таких нарушений предполагает возможность сохранения договорных отношений при выполнении арендатором претензий арендодателя и соответственно расторжение договора аренды при установлении факта устранения допущенных арендатором нарушений будет противоречить смыслу требований статьи 619 ГК РФ и не соответствовать разъяснениям, изложенным в пункте 8 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 5 мая 1997 года N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров".
Однако ответчик в силу сложившихся обстоятельств, связанных как с объективными причинами невозможности освоения земельного участка в период действия законодательства Украины на территории Севастополя, так и с действиями уполномоченных органов истца по несвоевременной выдаче соответствующих документов по законодательству РФ в связи со сменой правового поля, не мог реализовать представленную ему дополнительную возможность устранить допущенные нарушения условий договора в определенный в претензии срок.
Таким образом, судебной коллегией установлено, что имеющимися в деле доказательствами подтверждается отсутствие вины арендатора и наличие обстоятельств, исключающих возможность использования земельного участка ответчиком в указанные в договоре сроки по строительству объекта.
Судебная коллегия полагает, что расторжение договора аренды земельного участка представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка, поскольку государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Однако в силу установленных обстоятельств, судебная коллегия приходит к выводу о том, что материалами дела не подтверждается порок поведения арендатора и, соответственно, наличие оснований для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, а также то, что расторжение договора аренды земельного участка не достигает социально значимых целей, определенных при заключении договора, и, исходя из конкретных обстоятельств дела, не соответствует балансу интересов сторон.
С учетом вышеизложенного выводы суда первой инстанции о допущенных ответчиком существенных нарушениях условий договора аренды, выразившихся в неосуществлении строительства объекта в установленные сроки, что привело к тому, что истец в значительной степени лишен того, на что был вправе рассчитывать при заключении спорного договора, а также в не предоставлении достаточных доказательств, подтверждающих совершение необходимых действий для строительства объекта, являются ошибочными.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу, что основания для досрочного прекращения договора аренды земли от 23.07.2010, заключенного между Качинским поселковым Советом Нахимовского района г. Севастополя и Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" у суда первой инстанции отсутствовали.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции процессуальных норм права в части возвращения, предъявленного ответчиком по делу встречного иска, судебная коллегия отклоняет, поскольку нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, в том числе и по части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии с пунктом 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2014 N 46 "О применении законодательства о государственной пошлине при рассмотрении дел в арбитражных судах" законодательством не предусмотрены возврат заявителю уплаченной государственной пошлины из бюджета в случае, если судебный акт принят в его пользу, а также освобождение государственных органов, органов местного самоуправления от процессуальной обязанности по возмещению судебных расходов.
В связи с этим, если судебный акт принят не в пользу государственного органа (органа местного самоуправления), должностного лица такого органа, за исключением прокурора, Уполномоченного по правам человека в Российской Федерации, расходы заявителя по уплате государственной пошлины подлежат возмещению соответствующим органом в составе судебных расходов (часть 1 статьи 110 АПК РФ).
В силу положений статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Согласно части 5 вышеуказанной статьи судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей.
Таким образом, государственная пошлина, уплаченная Обществом с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД", за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции по платежному поручению от 26.09.2017 N 809 в размере 3000,00 рубля подлежит взысканию с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя.
Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда города Севастополя от 31 августа 2017 года по делу N А84-2856/2017 - отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
В удовлетворении искового заявления Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) к Обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) - отказать.
Взыскать с Департамента имущественных и земельных отношений города Севастополя (ИНН 9204005268, ОГРН 1149204009932, зарегистрировано 23.07.2014, место нахождения: ул. Ленина, дом 2, г. Севастополь, 299011) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Ларанд ЛТД" (ИНН 9203006621, ОГРН 1149204044440, место нахождения: ул. Охотская, дом 8, г. Севастополь, 299009) государственную пошлину в размере 3000 (три тысячи) рублей за подачу апелляционной жалобы.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.И.СИКОРСКАЯ
Н.И.СИКОРСКАЯ
Судьи
Н.Ю.ГОРБУНОВА
А.А.ТАРАСЕНКО
Н.Ю.ГОРБУНОВА
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)