Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Ластовкиным А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 по делу N А63-2339/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026)
к администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748)
о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь,
ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м расположенного по адресу: г. Ставрополь,
ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, для завершения строительства сроком на три года,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26": представитель Сливчикова Я.В. (по доверенности от 19.03.2017),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации города Ставрополя (далее по тексту - администрация) с требованием о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, для завершения строительства сроком на три года.
Решением суда от 16.08.2016 в удовлетворении заявления отказано.
Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании представитель заявителя озвучил свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителя стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 05.03.2014 на основании постановления администрации г. Ставрополя от 24.02.2014 N 686 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 3256 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:011103:35 площадью 38 756 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, с видом разрешенного использования - "для продолжения строительства жилого комплекса".
Срок договора установлен с 24.02.2014 по 22.02.2015.
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101 площадью застройки 240 кв. м со степенью готовности 8%, принадлежащий обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2015 N 26 АК 247594.
06.08.2015 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства объекта.
13.11.2015 администрация в уведомлении N 08/14-8745с отказала обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду.
Полагая, что решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 в аренду на новый срок является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие 2 условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Суд первой инстанции, рассмотрев и выявив, что договоры аренды земельного участка неоднократно продлевались для окончания строительства, при этом, действия заявителя-арендатора не были направлены на надлежащее использование земельного участка, в пределах срока их действия, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствуют правовые основания для продления срока договоров аренды на испрашиваемый земельный участок на три года.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Поскольку общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка после 01.03.2015, к данным правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 171-ФЗ).
Пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В материалы дела не представлены доказательства о том, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Как установлено судом, общество является арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, что не оспаривается сторонами.
На основании, в том числе, разрешения на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-00509-с, выданного Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, заявителем 03.08.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 240 кв. м, степень готовности 8%, инвентарный номер, по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2015 серии 26 АК N 247594.
При этом, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
Таким образом, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедура торгов по сути приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества.
Оценив, представленные в материалы дела документы, установив, что общество в течение срока действия договора предпринимало меры и совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа администрации от заключения договора.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
То обстоятельство, что обществом право собственности на незавершенное строительство фактически зарегистрировано только 03.08.2015, т.е. после 01.03.2015, не свидетельствует о невозможности продления срока земельного участка без проведения торгов. Как указывалось выше, для предоставления земельного участка без торгов необходимо следующих условий:
1) наличие объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, при этом такой объект должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке до 01.03.2015,
2) наличие объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке и данный земельный участок должен быть предоставлен заинтересованному лицу во владение и/или пользование до 01.03.2015 (в данном случае обязательная регистрация незавершенного объекта строительства до 01.03.2015 не требуется).
Представленными доказательствами в материалы дела подтверждено и сторонами не опровергнут факт того, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном заявителю до 01.03.2015, имелись объекты незавершенного строительства.
Следовательно, совокупность условий, установленных пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), необходимых для предоставления земельного участка без проведения публичных процедур, не нарушена.
В связи с указанными обстоятельствами, заявитель имеет право приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения строительства объекта.
Ссылка администрации на необоснованное предоставление обществу всего земельного участка площадью 38 756 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (240 кв. м), судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.
Во исполнение указаний кассационной инстанции, сторонам было предложено обсудить вопрос о проведении судебной экспертизы по делу.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Определением от 10.07.2017 судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство общества о назначении судебной экспертизы.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Московская Проектная Компания" эксперту Огрузинскому М.С.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- Соответствуют ли параметры объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101, площадь застройки 240 кв. м, степень готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:35, представленной проектной документации в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С?
- Соответствует ли площадь земельного участка с кадастровым номером N 26:12:011103:35 площади необходимой для продолжения строительства объекта на основании представленной документации и разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С?
По результатам экспертизы эксперт пришел к следующим выводам: параметры объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:35 соответствуют представленной проектной документации и разрешению на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С. При этом, согласно проектной документации должен быть установлен ленточный фундамент с подошвой высотой 600 мм и шириной 400 мм. Фактически на обследуемом участке находится железобетонная лента с габаритными размерами подошвы 600 мм на 400 мм. Лента имеет армирование, выполненное из шести стержней арматуры. Протяженность фундаментной ленты L-40,7 м п. Площадь застройки 240 кв. м. Параметры объекта незавершенного строительства смонтированных фундаментов соответствуют полученной проектно-разрешительной документации.
По результатам проведенной экспертизы также установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером N 26:12:011103:35, составляющей 38756 кв. м, соответствует площади, составляющей 38435 кв. м, необходимой для продолжения строительства объекта на основании представленной документации и разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С.
Таким образом, с учетом результатов проведенной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35 (38 756 кв. м) сформирован именно в той площади, которая необходима для строительства объектов, принадлежащих обществу.
При этом, суд апелляционной инстанции, оценивая заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), перед производством судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственность по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Обследование объекта осуществлено экспертом непосредственно, путем сплошного визуального обследования и выборочного детального с применением измерительных приборов и контрольных методов, а также при осуществлении фотосъемки.
Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.
Заключение эксперта по настоящему делу получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Суд апелляционной инстанции непосредственно исследовал представленную в материалы дела проектную документацию и приходит к выводу о том, что исходя из технических характеристик объекта незавершенного строительства, его возведение соответствует разрешению на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С и представленной суду проектной документации.
Более того, оценивая ранее заключенный договор аренды земельного участка, проектную документацию, положительное разрешение экспертизы проектной документации и разрешения на строительство, заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что у общества возникло право на заключение нового договора аренды всего земельного участка 38 756 кв. м (площадь земельного участка ранее предоставленного администрацией и ею же признанной необходимой для осуществления строительства) на неконкурентных началах.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды N 3256 от 05.03.2014, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м, предоставлен в аренду обществу для продолжения строительства жилого комплекса.
С учетом указанного обстоятельства, до 01.03.2015 между обществом и администрацией существовали правоотношения по поводу предоставления обществу земельного участка площадью 38 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:35, для возведения жилого комплекса в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С, выданного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании представленной в изначально в администрацию, а впоследствии в суд апелляционной инстанции проектной документации с положительным заключением экспертизы проектной документации.
В силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.
Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.
С учетом того, что общество представило в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок с приложением всех необходимых документов, способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет являться возложение на администрацию обязанности в срок, установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, сроком на 3 года, для завершения строительства жилого комплекса.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 по делу N А63-2339/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации города Ставрополя в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с.
Обязать администрации города Ставрополя в срок, установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, сроком на 3 года, для завершения строительства жилого комплекса.
Взыскать с администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026) 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявленным требованиям в суде первой инстанции и 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Московская Проектная Компания" (ИНН 7733831009, ОГРН 1137746094090) 40000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ШЕСТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.11.2017 N 16АП-4214/2016 ПО ДЕЛУ N А63-2339/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ШЕСТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 ноября 2017 г. по делу N А63-2339/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 ноября 2017 года.
Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Марченко О.В.,
судей: Егорченко И.Н., Луговой Ю.Б.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
Ластовкиным А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда по адресу:
ул. Вокзальная, 2, г. Ессентуки, Ставропольский край, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 по делу N А63-2339/2016
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026)
к администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748)
о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь,
ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м расположенного по адресу: г. Ставрополь,
ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, для завершения строительства сроком на три года,
с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Ставрополя,
при участии в судебном заседании:
от общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26": представитель Сливчикова Я.В. (по доверенности от 19.03.2017),
в отсутствие иных участвующих в деле лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте проведения судебного заседания,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (далее по тексту - общество) обратилось в Арбитражный суд Ставропольского края к администрации города Ставрополя (далее по тексту - администрация) с требованием о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с; об обязании заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, для завершения строительства сроком на три года.
Решением суда от 16.08.2016 в удовлетворении заявления отказано.
Общество не согласилось с решением суда первой инстанции и подало апелляционную жалобу, в которой просит его отменить, ссылаясь на неправильное применение норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
В судебном заседании представитель заявителя озвучил свои правовые позиции по рассматриваемой жалобе.
Изучив материалы дела, оценив доводы жалобы, выслушав мнение представителя стороны, проверив законность обжалуемого судебного акта в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к следующему выводу.
Из материалов дела следует, что 05.03.2014 на основании постановления администрации г. Ставрополя от 24.02.2014 N 686 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ставрополя (арендодатель) и обществом (арендатор) заключен договор аренды N 3256 земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 26:12:011103:35 площадью 38 756 кв. м, расположенный по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, с видом разрешенного использования - "для продолжения строительства жилого комплекса".
Срок договора установлен с 24.02.2014 по 22.02.2015.
На указанном земельном участке расположен объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101 площадью застройки 240 кв. м со степенью готовности 8%, принадлежащий обществу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2015 N 26 АК 247594.
06.08.2015 общество обратилось в администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка без проведения торгов, для завершения строительства объекта.
13.11.2015 администрация в уведомлении N 08/14-8745с отказала обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду.
Полагая, что решение об отказе в предоставлении земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35 в аренду на новый срок является незаконным, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 6/8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие 2 условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Суд первой инстанции, рассмотрев и выявив, что договоры аренды земельного участка неоднократно продлевались для окончания строительства, при этом, действия заявителя-арендатора не были направлены на надлежащее использование земельного участка, в пределах срока их действия, пришел к выводу о том, что у заявителя отсутствуют правовые основания для продления срока договоров аренды на испрашиваемый земельный участок на три года.
Между тем, арбитражный суд первой инстанции не учел следующее.
Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Таким образом, нормы Земельного кодекса Российской Федерации имеют приоритет по сравнению с другими федеральными законами, содержащими нормы земельного права.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, в определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
В статье 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
При этом в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Поскольку общество обратилось в администрацию с заявлением о продлении срока действия договора аренды спорного земельного участка после 01.03.2015, к данным правоотношениям применяются нормы Земельного кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту - Закон N 171-ФЗ).
Пунктом 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности".
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 главы V.1 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 названной статьи.
Согласно подпункту 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 настоящего пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
В материалы дела не представлены доказательства о том, что уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен спорный объект, в суд заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.
Как установлено судом, общество является арендатором земельного участка, на основании договора, заключенного до 01.03.2015, на котором расположен принадлежащий обществу на праве собственности объект незавершенного строительства, что не оспаривается сторонами.
На основании, в том числе, разрешения на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-00509-с, выданного Комитетом градостроительства администрации города Ставрополя, заявителем 03.08.2015 зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства, площадь застройки 240 кв. м, степень готовности 8%, инвентарный номер, по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 03.08.2015 серии 26 АК N 247594.
При этом, в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам.
Таким образом, при наличии на земельном участке объекта незавершенного строительства, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, процедура торгов по сути приведет к разрыву титула на земельный участок и реестровый объект недвижимого имущества.
Оценив, представленные в материалы дела документы, установив, что общество в течение срока действия договора предпринимало меры и совершало необходимые действия, направленные на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований для отказа администрации от заключения договора.
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации. Положения настоящего пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с настоящим пунктом.
То обстоятельство, что обществом право собственности на незавершенное строительство фактически зарегистрировано только 03.08.2015, т.е. после 01.03.2015, не свидетельствует о невозможности продления срока земельного участка без проведения торгов. Как указывалось выше, для предоставления земельного участка без торгов необходимо следующих условий:
1) наличие объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке, при этом такой объект должен быть зарегистрирован в установленном законом порядке до 01.03.2015,
2) наличие объекта незавершенного строительства на испрашиваемом земельном участке и данный земельный участок должен быть предоставлен заинтересованному лицу во владение и/или пользование до 01.03.2015 (в данном случае обязательная регистрация незавершенного объекта строительства до 01.03.2015 не требуется).
Представленными доказательствами в материалы дела подтверждено и сторонами не опровергнут факт того, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном заявителю до 01.03.2015, имелись объекты незавершенного строительства.
Следовательно, совокупность условий, установленных пунктом 21 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), необходимых для предоставления земельного участка без проведения публичных процедур, не нарушена.
В связи с указанными обстоятельствами, заявитель имеет право приобрести земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства в аренду без проведения торгов сроком на три года однократно для завершения строительства объекта.
Ссылка администрации на необоснованное предоставление обществу всего земельного участка площадью 38 756 кв. м, при значительно меньшей площади застройки (240 кв. м), судом апелляционной инстанции отклоняется ввиду следующего.
Во исполнение указаний кассационной инстанции, сторонам было предложено обсудить вопрос о проведении судебной экспертизы по делу.
В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения, возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле.
Определением от 10.07.2017 судом апелляционной инстанции удовлетворено ходатайство общества о назначении судебной экспертизы.
Проведение судебной экспертизы поручено обществу с ограниченной ответственностью "Московская Проектная Компания" эксперту Огрузинскому М.С.
На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
- Соответствуют ли параметры объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101, площадь застройки 240 кв. м, степень готовности 8%, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:35, представленной проектной документации в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С?
- Соответствует ли площадь земельного участка с кадастровым номером N 26:12:011103:35 площади необходимой для продолжения строительства объекта на основании представленной документации и разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С?
По результатам экспертизы эксперт пришел к следующим выводам: параметры объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:011103:1101, возведенного на земельном участке с кадастровым номером 26:12:011103:35 соответствуют представленной проектной документации и разрешению на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С. При этом, согласно проектной документации должен быть установлен ленточный фундамент с подошвой высотой 600 мм и шириной 400 мм. Фактически на обследуемом участке находится железобетонная лента с габаритными размерами подошвы 600 мм на 400 мм. Лента имеет армирование, выполненное из шести стержней арматуры. Протяженность фундаментной ленты L-40,7 м п. Площадь застройки 240 кв. м. Параметры объекта незавершенного строительства смонтированных фундаментов соответствуют полученной проектно-разрешительной документации.
По результатам проведенной экспертизы также установлено, что площадь земельного участка с кадастровым номером N 26:12:011103:35, составляющей 38756 кв. м, соответствует площади, составляющей 38435 кв. м, необходимой для продолжения строительства объекта на основании представленной документации и разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С.
Таким образом, с учетом результатов проведенной экспертизы, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35 (38 756 кв. м) сформирован именно в той площади, которая необходима для строительства объектов, принадлежащих обществу.
При этом, суд апелляционной инстанции, оценивая заключение эксперта, приходит к выводу о том, что оно соответствует требованиям, предъявляемым к доказательствам данного вида (статья 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), перед производством судебной экспертизы эксперт был предупрежден об уголовной ответственность по статье 307 Уголовного кодекса Российской Федерации за дачу заведомо ложного заключения. Обследование объекта осуществлено экспертом непосредственно, путем сплошного визуального обследования и выборочного детального с применением измерительных приборов и контрольных методов, а также при осуществлении фотосъемки.
Надлежащих доказательств, опровергающих выводы эксперта, ответчиком не представлено.
Заключение эксперта по настоящему делу получено судом в соответствии с законом, на основании определения о назначении судебной экспертизы по делу, при этом правовой статус заключения судебной экспертизы определен законом в качестве доказательства, которое не имеет заранее установленной силы, не носит обязательного характера и в силу статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке судом наравне с другими представленными доказательствами.
Суд апелляционной инстанции непосредственно исследовал представленную в материалы дела проектную документацию и приходит к выводу о том, что исходя из технических характеристик объекта незавершенного строительства, его возведение соответствует разрешению на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С и представленной суду проектной документации.
Более того, оценивая ранее заключенный договор аренды земельного участка, проектную документацию, положительное разрешение экспертизы проектной документации и разрешения на строительство, заключение эксперта, суд приходит к выводу о том, что у общества возникло право на заключение нового договора аренды всего земельного участка 38 756 кв. м (площадь земельного участка ранее предоставленного администрацией и ею же признанной необходимой для осуществления строительства) на неконкурентных началах.
Согласно представленному в материалы дела договору аренды N 3256 от 05.03.2014, земельный участок с кадастровым номером 26:12:011103:35, площадью 38 756 кв. м, предоставлен в аренду обществу для продолжения строительства жилого комплекса.
С учетом указанного обстоятельства, до 01.03.2015 между обществом и администрацией существовали правоотношения по поводу предоставления обществу земельного участка площадью 38 756 кв. м с кадастровым номером 26:12:011103:35, для возведения жилого комплекса в соответствии с разрешением на строительство от 26.07.2012 N RU 26309000-0059-С, выданного в соответствии со статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации на основании представленной в изначально в администрацию, а впоследствии в суд апелляционной инстанции проектной документации с положительным заключением экспертизы проектной документации.
В силу положений части 5 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, об отказе в совершении действий, в принятии решений должно содержаться, в том числе, указание на обязанность соответствующих органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
Указание на способ защиты права в случае признания ненормативного акта недействительным, решения, действия (бездействия) соответствующего органа - незаконным является обязательным требованием к резолютивной части решения, без чего оно не может считаться полным.
Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.
С учетом того, что общество представило в уполномоченный орган заявление о предоставлении земельного участка в аренду на новый срок с приложением всех необходимых документов, способом устранения нарушения прав и законных интересов заявителя в порядке статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации будет являться возложение на администрацию обязанности в срок, установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить и направить обществу проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу:
г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, сроком на 3 года, для завершения строительства жилого комплекса.
В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 16.08.2016 по делу N А63-2339/2016 отменить, принять по делу новый судебный акт.
Заявленные требования удовлетворить.
Признать незаконным отказ администрации города Ставрополя в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, выраженного в письме от 13.11.2015 N 08/14-8745с.
Обязать администрации города Ставрополя в срок, установленный подпунктом 1 пункта 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, подготовить и направить обществу с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026) проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:011103:35, расположенного по адресу: г. Ставрополь, ул. Доваторцев, 2, в квартале 108, сроком на 3 года, для завершения строительства жилого комплекса.
Взыскать с администрации города Ставрополя (г. Ставрополь, ОГРН 1022601931901, ИНН 2636019748) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Метрополия26" (г. Москва, ОГРН 1037727049711, ИНН 7727262026) 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по заявленным требованиям в суде первой инстанции и 3 000 рублей расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе, 40 000 руб. расходов по оплате судебной экспертизы.
Перечислить с депозитного счета Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда обществу с ограниченной ответственностью "Московская Проектная Компания" (ИНН 7733831009, ОГРН 1137746094090) 40000 руб. за проведение судебной экспертизы.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.
Председательствующий
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
О.В.МАРЧЕНКО
Судьи
И.Н.ЕГОРЧЕНКО
Ю.Б.ЛУГОВАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)