Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 19 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Прогресс",
апелляционное производство N 05АП-3700/2017
на решение от 11.04.2017
судьи Л.П. Нестеренко
по делу N А51-30715/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Прогресс" (ИНН 2535000349, ОГРН 1022500513683)
к администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН 2535004343, ОГРН 1062501000320) и администрации Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН 2535000726, ОГРН 1022500509261)
о признании незаконным решения от 21.11.2016 N 726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59,
при участии: стороны не явились, извещены,
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Прогресс" (далее - заявитель, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (далее - администрация сельского поселения) от 21.11.2016 N 726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 и об обязании администрацию Яковлевского муниципального района Приморского края (далее - администрация муниципального района) заключить договор аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет из земель сельскохозяйственного назначения для целей сельскохозяйственного производства (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Определением от 18.01.2017 арбитражный суд произвел замену ненадлежащего ответчика надлежащим и заменил Главу администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края на администрацию сельского поселения, а также привлек к участию в деле в качестве соответчика администрацию муниципального района.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, кооператив обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части изменить и принять новый судебный акт. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об утрате им права на заключение договора аренды в связи с изменениями в земельном законодательстве, согласно которым договор может быть заключен только через процедуру, установленную статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс). По мнению заявителя жалобы, указанный вывод сделан без учета положения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Также полагает, что пункт 1 статьи 16 Закона N 101-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не применим, поскольку регулирует арендные отношения в части оборота земельных долей. Отмечает, что спорный земельный участок предоставлен для выращивания сельскохозяйственных культур, соответственно, он может быть передан в аренду на срок от трех до сорока девяти лет.
Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Принимая во внимание, что решение суда обжалуется только в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемого решения только в указанной части.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" на основании постановления главы администрации муниципального района от 08.02.1993 N 83 совхоз "Прогресс" реорганизован в товарищество с ограниченной ответственностью "Прогресс".
Постановлением администрации муниципального образования Яковлевский район Приморского края от 01.07.1999 N 317 зарегистрирован устав сельскохозяйственного кооператива "Прогресс" и установлено, что кооператив является правопреемником ТОО "Прогресс".
Постановлением администрации Яковлевского района от 25.05.1994 N 267 "О закреплении земель и выдаче Государственного акта на землю ТОО Прогресс" за указанным лицом закреплены земельные угодья:
1) в коллективно-долевую собственность для выращивания сельскохозяйственных культур в количестве 2802 га, в том числе пашни - 2802 га, согласно предоставленному списку собственников;
2) в постоянное пользование земли общего назначения площадью 5103 га, в том числе леса - 2576 га, кустарников - 322 га, под водой - 95 га, болотами - 1288 га, дорогами, прогонами, просеками - 117 га, общими дворами - 46 га, прочих земель - 659 га;
3) в постоянное пользование осушительные системы: "Достоевская" на площади нетто - 462 га, "Прогрессовская" - на площади нетто - 995 га;
4) в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур согласно договорам:
- - на 50 лет - земельные участки общей площадью 1418 га, в том числе сельхозугодий - 1418 га, а именно: пашни - 19 га, сенокосы - 871 га, пастбища - 528 га;
- - на пять лет - 109 га, в том числе сенокосы - 71 га, пастбища - 38 га.
Во исполнение указанного постановления ТОО "Прогресс" выдан государственный акт ПК-25-2 N 199, согласно которому указанному лицу на основании постановления от 25.05.1994 N 267 предоставлено 9432 гектаров земли, в том числе: 1) в коллективно-долевую собственность - 2802 гектаров, из них бесплатно - 2802 гектаров, 2) в бессрочное (постоянное) пользование - 5103 гектаров в границах, указанных в чертеже, для производства сельскохозяйственной продукции.
25.05.1994 земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для выращивания сельскохозяйственных культур" площадью 14180000 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства с присвоением кадастрового номера 25:25:020503:59.
13.09.2016 кооператив обратился в администрацию муниципального района с заявлением вх. N 3390 о заключении договора аренды земельного участка из земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур, площадью 14180000 кв. м.
Рассмотрев указанное заявление, письмом от 22.09.2016 N 3054 администрация муниципального района уведомила кооператив о том, что не является уполномоченным органом по предоставлению испрашиваемого земельного участка, а также указала на то, что границы земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не установлены.
13.10.2016 кооператив обратился в администрацию сельского поселения с целью заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет.
Письмом от 21.11.2016 N 726 администрация сельского поселения отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м на основании пункта 3 статьи 6 ЗК РФ в связи с тем, что границы испрашиваемого земельного участка не установлены, его местоположение определить на местности невозможно.
Считая отказ администрации сельского поселения в предоставлении заявителю спорного земельного участка в аренду незаконным, нарушающим его права и законные интересы, кооператив обратился с заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем утрачено право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду по правилам Закона N 101-ФЗ, а также посчитал, что для заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо уточнить границы испрашиваемого земельного участка, в том числе определить границы пашен, сенокосов и пастбищ, а также необходимо уточнить срок арендных отношений, так как действующее земельное законодательство ограничивает срок аренды сенокосов и пастбищ 3 годами. Одновременно арбитражный суд установил, что администрация сельского поселения в настоящее время не уполномочена на предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на межселенных территориях.
Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, коллегия апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для изменения решения суда в обжалуемой части в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Так, в силу подпункта 31 пункта 2 названной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Аналогичные положения о возможности приобретения в собственность или заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу в аренду при условии надлежащего использования такого земельного участка, предусмотрены пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Материалами дела подтверждается, что постановлением администрации муниципального района от 25.05.1994 N 267 заявителю в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур сроком на 50 лет предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1418 га.
Между тем во исполнение указанного постановления договор аренды кооперативом с администрацией муниципального района не заключался.
В этой связи суд первой инстанции обоснованно посчитал, что указанное постановление, датированное 1994 годом и фактически не реализованное в договор аренды, не может явиться основанием для заключения в настоящее время договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, минуя процедуру, установленную действующим земельным законодательством.
Довод апелляционной жалобы о том, что такое право сохранилось за кооперативом в силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, признается апелляционной коллегией безосновательным, поскольку в силу буквального прочтения названной нормы право на заключение договора аренды на новый срок предоставлено арендаторам земельного участка, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.
Однако в спорной ситуации заявитель таким лицом не является, поскольку у него отсутствует договор аренды испрашиваемого земельного участка, равно как отсутствуют доказательства надлежащего использования земельного участка в период действия арендных отношений ввиду отсутствия таковых.
Кроме того, следует учитывать, что на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ имеют право только лица, получившие такой земельный участок в аренду без проведения торгов, и только при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4 этой же статьи, включая подачу заявления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, что в спорной ситуации материалами дела не подтверждается.
При таких обстоятельствах несогласие заявителя с выводами арбитражного суда о невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в постановлении от 25.05.1994 N 267, не может быть принято коллегией во внимание как нормативно необоснованное.
Оценивая довод заявителя жалобы о том, что указанным постановлением администрации муниципального района земельный участок всей площадью 1418 га был предоставлен кооперативу в аренду сроком на 50 лет, в связи с чем суд первой инстанции ошибочно посчитал, что часть земельного участка, составляющая сенокосы и пастбища, может быть предоставлена в аренду только сроком на 3 года, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
По правилам подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).
Данные положения Кодекса корреспондируют с нормами статьи 9 Закона N 101-ФЗ, в силу пункта 1 которой в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
На основании пункта 3 этой же статьи договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 1418 га поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.1994 без установления границ в соответствии с требованиями земельного участка, что обоснованно расценено судом первой инстанции, как наличие оснований для уточнения местоположения испрашиваемого земельного участка.
Действительно, в силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
По правилам части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Пунктом 3 части 1 статьи 7 названного Закона предусмотрено, что в числе других сведений в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об описании местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 22 этого же Закона в состав документов необходимых для осуществления государственного кадастрового учета входит межевой план, который составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1 статьи 38 Закона N 221-ФЗ).
В силу части 7 статьи 38 указанного Закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Таким образом, границы земельных участков, в отношении которых процедура межевания не проводилась, не являются определенными в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.
В спорной ситуации отсутствие границ земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 площадью 1418 га свидетельствует о том, что данный земельный участок не может являться объектом земельных отношений, тем более, что в составе данного земельного участка постановлением администрации от 25.05.1994 N 267 были выделены пашни - 19 га, сенокосы - 871 га и пастбища - 528 га, которые по своему характеру имеют различное сельскохозяйственное назначение.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается на срок от 3 до 49 лет, а предельный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота составляет 3 года, что прямо предусмотрено подпунктами 11, 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 9 Закона N 101-ФЗ, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды испрашиваемого земельного участка не может быть заключен сроком на 50 лет, является обоснованным.
Указание кооператива на то, что постановлением от 25.05.1994 N 267 весь земельный участок площадью 1418 га был предоставлен ему в аренду сроком на 50 лет для выращивания сельскохозяйственных культур, и данный вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения нашел отражение в кадастровом паспорте спорного земельного участка, не может быть принято судебной коллегией во внимание, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не отменяет дифференциацию сельскохозяйственных угодий на пашни, сенокосы и пастбища, установленную названным выше постановлением администрации муниципального района.
В этой связи нельзя согласиться с заявителем апелляционной жалобы в части того, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не предоставлялась ему для сенокошения и выпаса скота, ввиду чего установленные действующим законодательством предельные сроки аренды таких земельных участков не могут быть применены к спорным правоотношениям.
Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения администрации муниципального района, которая в ходе судебного разбирательства настаивала на том, что из земельного участка площадью 1418 га, предоставленного в аренду постановлением от 25.05.1994 N 267, только 19 га относятся к пашням, 871 га является сенокосами, а 528 га - пастбищами, что предполагает различный характер их сельскохозяйственного использования.
Данные доводы администрации муниципального района заявителем жалобы мотивированно не опровергнуты.
Что касается ссылок кооператива на необоснованное применение судом первой инстанции в спорной ситуации пункта 1 статьи 16 Закона N 101-ФЗ, регулирующего особенности заключения договора аренды земельных долей, то, действительно, из имеющихся в материалах дела документов не усматривается, что вопрос аренды земельного участка площадью 1418 га касается аренды земельных долей.
Вместе с тем данная ошибочная ссылка арбитражного суда не привела к принятию неправильного судебного акта и не может служить основанием для его отмены или изменения, исходя из положений пункта 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для изменения решения суда в обжалуемой мотивировочной части.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не установлено.
Соответственно оснований для изменения решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся судом на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 по делу N А51-30715/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.06.2017 N 05АП-3700/2017 ПО ДЕЛУ N А51-30715/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 июня 2017 г. по делу N А51-30715/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 19 июня 2017 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 26 июня 2017 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Н.Н. Анисимовой,
судей С.В. Гуцалюк, О.Ю. Еремеевой,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.А. Елесиной,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива "Прогресс",
апелляционное производство N 05АП-3700/2017
на решение от 11.04.2017
судьи Л.П. Нестеренко
по делу N А51-30715/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению сельскохозяйственного производственного кооператива "Прогресс" (ИНН 2535000349, ОГРН 1022500513683)
к администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН 2535004343, ОГРН 1062501000320) и администрации Яковлевского муниципального района Приморского края (ИНН 2535000726, ОГРН 1022500509261)
о признании незаконным решения от 21.11.2016 N 726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59,
при участии: стороны не явились, извещены,
установил:
Сельскохозяйственный производственный кооператив "Прогресс" (далее - заявитель, кооператив) обратился в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края (далее - администрация сельского поселения) от 21.11.2016 N 726 об отказе в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 и об обязании администрацию Яковлевского муниципального района Приморского края (далее - администрация муниципального района) заключить договор аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет из земель сельскохозяйственного назначения для целей сельскохозяйственного производства (с учетом уточнений, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ)).
Определением от 18.01.2017 арбитражный суд произвел замену ненадлежащего ответчика надлежащим и заменил Главу администрации Варфоломеевского сельского поселения Яковлевского муниципального района Приморского края на администрацию сельского поселения, а также привлек к участию в деле в качестве соответчика администрацию муниципального района.
Решением Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с решением суда первой инстанции в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, кооператив обратился в Пятый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда в обжалуемой части изменить и принять новый судебный акт. Выражает несогласие с выводом суда первой инстанции об утрате им права на заключение договора аренды в связи с изменениями в земельном законодательстве, согласно которым договор может быть заключен только через процедуру, установленную статьей 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ, Кодекс). По мнению заявителя жалобы, указанный вывод сделан без учета положения пункта 4 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ). Также полагает, что пункт 1 статьи 16 Закона N 101-ФЗ к рассматриваемым правоотношениям не применим, поскольку регулирует арендные отношения в части оборота земельных долей. Отмечает, что спорный земельный участок предоставлен для выращивания сельскохозяйственных культур, соответственно, он может быть передан в аренду на срок от трех до сорока девяти лет.
Стороны, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в судебное заседание не явились, заявлений, ходатайств не представили, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу без их участия.
В силу части 5 статьи 268 АПК РФ в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Принимая во внимание, что решение суда обжалуется только в части установления факта невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в решении 1994 года, и в части вывода о том, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 предоставлена для сенокошения и выпаса скота, что предполагает срок их аренды не более 3 лет, возражений по проверке судебного акта только в обжалуемой части от лиц, участвующих в деле, не поступило, суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяет законность и обоснованность обжалуемого решения только в указанной части.
Исследовав материалы дела, судебная коллегия установила следующее.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.12.1991 N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" на основании постановления главы администрации муниципального района от 08.02.1993 N 83 совхоз "Прогресс" реорганизован в товарищество с ограниченной ответственностью "Прогресс".
Постановлением администрации муниципального образования Яковлевский район Приморского края от 01.07.1999 N 317 зарегистрирован устав сельскохозяйственного кооператива "Прогресс" и установлено, что кооператив является правопреемником ТОО "Прогресс".
Постановлением администрации Яковлевского района от 25.05.1994 N 267 "О закреплении земель и выдаче Государственного акта на землю ТОО Прогресс" за указанным лицом закреплены земельные угодья:
1) в коллективно-долевую собственность для выращивания сельскохозяйственных культур в количестве 2802 га, в том числе пашни - 2802 га, согласно предоставленному списку собственников;
2) в постоянное пользование земли общего назначения площадью 5103 га, в том числе леса - 2576 га, кустарников - 322 га, под водой - 95 га, болотами - 1288 га, дорогами, прогонами, просеками - 117 га, общими дворами - 46 га, прочих земель - 659 га;
3) в постоянное пользование осушительные системы: "Достоевская" на площади нетто - 462 га, "Прогрессовская" - на площади нетто - 995 га;
4) в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур согласно договорам:
- - на 50 лет - земельные участки общей площадью 1418 га, в том числе сельхозугодий - 1418 га, а именно: пашни - 19 га, сенокосы - 871 га, пастбища - 528 га;
- - на пять лет - 109 га, в том числе сенокосы - 71 га, пастбища - 38 га.
Во исполнение указанного постановления ТОО "Прогресс" выдан государственный акт ПК-25-2 N 199, согласно которому указанному лицу на основании постановления от 25.05.1994 N 267 предоставлено 9432 гектаров земли, в том числе: 1) в коллективно-долевую собственность - 2802 гектаров, из них бесплатно - 2802 гектаров, 2) в бессрочное (постоянное) пользование - 5103 гектаров в границах, указанных в чертеже, для производства сельскохозяйственной продукции.
25.05.1994 земельный участок из земель категории "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для выращивания сельскохозяйственных культур" площадью 14180000 кв. м поставлен на государственный кадастровый учет без установления границ в соответствии с требованиями земельного законодательства с присвоением кадастрового номера 25:25:020503:59.
13.09.2016 кооператив обратился в администрацию муниципального района с заявлением вх. N 3390 о заключении договора аренды земельного участка из земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур, площадью 14180000 кв. м.
Рассмотрев указанное заявление, письмом от 22.09.2016 N 3054 администрация муниципального района уведомила кооператив о том, что не является уполномоченным органом по предоставлению испрашиваемого земельного участка, а также указала на то, что границы земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не установлены.
13.10.2016 кооператив обратился в администрацию сельского поселения с целью заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для выращивания сельскохозяйственных культур площадью 14180000 кв. м с кадастровым номером 25:25:020503:59 сроком на 50 лет.
Письмом от 21.11.2016 N 726 администрация сельского поселения отказала заявителю в заключении договора аренды земельного участка площадью 14180000 кв. м на основании пункта 3 статьи 6 ЗК РФ в связи с тем, что границы испрашиваемого земельного участка не установлены, его местоположение определить на местности невозможно.
Считая отказ администрации сельского поселения в предоставлении заявителю спорного земельного участка в аренду незаконным, нарушающим его права и законные интересы, кооператив обратился с заявлением в арбитражный суд.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что заявителем утрачено право на предоставление испрашиваемого земельного участка в аренду по правилам Закона N 101-ФЗ, а также посчитал, что для заключения договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения необходимо уточнить границы испрашиваемого земельного участка, в том числе определить границы пашен, сенокосов и пастбищ, а также необходимо уточнить срок арендных отношений, так как действующее земельное законодательство ограничивает срок аренды сенокосов и пастбищ 3 годами. Одновременно арбитражный суд установил, что администрация сельского поселения в настоящее время не уполномочена на предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены на межселенных территориях.
Оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, проверив правильность применения арбитражным судом норм материального и процессуального права, коллегия апелляционной инстанции не усматривает правовых оснований для изменения решения суда в обжалуемой части в силу следующего.
Пунктом 2 статьи 22 ЗК РФ установлено, что земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 10 Закона N 101-ФЗ (в редакции, действующей с 01.03.2015) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке, установленном Земельным кодексом Российской Федерации.
По правилам пункта 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Так, в силу подпункта 31 пункта 2 названной статьи договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, предназначенного для ведения сельскохозяйственного производства, арендатору, в отношении которого у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, при условии, что заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим арендатором до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды такого земельного участка.
Аналогичные положения о возможности приобретения в собственность или заключения нового договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного гражданину или юридическому лицу в аренду при условии надлежащего использования такого земельного участка, предусмотрены пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 названного Кодекса, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона.
Материалами дела подтверждается, что постановлением администрации муниципального района от 25.05.1994 N 267 заявителю в аренду для выращивания сельскохозяйственных культур сроком на 50 лет предоставлен в аренду земельный участок общей площадью 1418 га.
Между тем во исполнение указанного постановления договор аренды кооперативом с администрацией муниципального района не заключался.
В этой связи суд первой инстанции обоснованно посчитал, что указанное постановление, датированное 1994 годом и фактически не реализованное в договор аренды, не может явиться основанием для заключения в настоящее время договора аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, минуя процедуру, установленную действующим земельным законодательством.
Довод апелляционной жалобы о том, что такое право сохранилось за кооперативом в силу пункта 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ, признается апелляционной коллегией безосновательным, поскольку в силу буквального прочтения названной нормы право на заключение договора аренды на новый срок предоставлено арендаторам земельного участка, надлежащим образом исполнявшим свои обязанности по ранее заключенному договору аренды.
Однако в спорной ситуации заявитель таким лицом не является, поскольку у него отсутствует договор аренды испрашиваемого земельного участка, равно как отсутствуют доказательства надлежащего использования земельного участка в период действия арендных отношений ввиду отсутствия таковых.
Кроме того, следует учитывать, что на заключение нового договора аренды без проведения торгов в силу пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ имеют право только лица, получившие такой земельный участок в аренду без проведения торгов, и только при соблюдении условий, предусмотренных пунктом 4 этой же статьи, включая подачу заявления до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, что в спорной ситуации материалами дела не подтверждается.
При таких обстоятельствах несогласие заявителя с выводами арбитражного суда о невозможности заключения договора аренды по основаниям, изложенным в постановлении от 25.05.1994 N 267, не может быть принято коллегией во внимание как нормативно необоснованное.
Оценивая довод заявителя жалобы о том, что указанным постановлением администрации муниципального района земельный участок всей площадью 1418 га был предоставлен кооперативу в аренду сроком на 50 лет, в связи с чем суд первой инстанции ошибочно посчитал, что часть земельного участка, составляющая сенокосы и пастбища, может быть предоставлена в аренду только сроком на 3 года, суд апелляционной инстанции установил следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.
В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, лесными насаждениями, предназначенными для обеспечения защиты земель от негативного воздействия, водными объектами, а также зданиями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (пункт 2 статьи 77 Кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 79 ЗК РФ сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими), - в составе земель сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране.
По правилам подпункта 11 пункта 8 статьи 39.8 Кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет в случае предоставления земельного участка для сельскохозяйственного производства, за исключением случаев, предусмотренных подпунктом 12 настоящего пункта
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок не более чем три года в случае предоставления земельного участка гражданину для сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных, ведения огородничества (подпункт 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ).
Данные положения Кодекса корреспондируют с нормами статьи 9 Закона N 101-ФЗ, в силу пункта 1 которой в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
На основании пункта 3 этой же статьи договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок от трех до сорока девяти лет, за исключением случаев, установленных настоящим Федеральным законом.
Для сенокошения и выпаса скота договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет.
Из материалов дела усматривается, что земельный участок площадью 1418 га поставлен на государственный кадастровый учет 25.05.1994 без установления границ в соответствии с требованиями земельного участка, что обоснованно расценено судом первой инстанции, как наличие оснований для уточнения местоположения испрашиваемого земельного участка.
Действительно, в силу пункта 3 статьи 6 ЗК РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных настоящим Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.
По правилам части 3 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) в редакции, действующей до 01.01.2017, государственным кадастровым учетом недвижимого имущества признаются действия уполномоченного органа по внесению в государственный кадастр недвижимости сведений о недвижимом имуществе, которые подтверждают существование такого недвижимого имущества с характеристиками, позволяющими определить такое недвижимое имущество в качестве индивидуально-определенной вещи.
Пунктом 3 части 1 статьи 7 названного Закона предусмотрено, что в числе других сведений в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения об описании местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земельный участок.
Согласно пункту 2 части 1 статьи 22 этого же Закона в состав документов необходимых для осуществления государственного кадастрового учета входит межевой план, который составляется на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках (часть 1 статьи 38 Закона N 221-ФЗ).
В силу части 7 статьи 38 указанного Закона местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.
Таким образом, границы земельных участков, в отношении которых процедура межевания не проводилась, не являются определенными в соответствии с требованиями действующего земельного законодательства.
В спорной ситуации отсутствие границ земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 площадью 1418 га свидетельствует о том, что данный земельный участок не может являться объектом земельных отношений, тем более, что в составе данного земельного участка постановлением администрации от 25.05.1994 N 267 были выделены пашни - 19 га, сенокосы - 871 га и пастбища - 528 га, которые по своему характеру имеют различное сельскохозяйственное назначение.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения заключается на срок от 3 до 49 лет, а предельный срок аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения для сенокошения и выпаса скота составляет 3 года, что прямо предусмотрено подпунктами 11, 12 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ и пунктом 3 статьи 9 Закона N 101-ФЗ, вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды испрашиваемого земельного участка не может быть заключен сроком на 50 лет, является обоснованным.
Указание кооператива на то, что постановлением от 25.05.1994 N 267 весь земельный участок площадью 1418 га был предоставлен ему в аренду сроком на 50 лет для выращивания сельскохозяйственных культур, и данный вид разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения нашел отражение в кадастровом паспорте спорного земельного участка, не может быть принято судебной коллегией во внимание, поскольку вид разрешенного использования земельного участка не отменяет дифференциацию сельскохозяйственных угодий на пашни, сенокосы и пастбища, установленную названным выше постановлением администрации муниципального района.
В этой связи нельзя согласиться с заявителем апелляционной жалобы в части того, что часть земельного участка с кадастровым номером 25:25:020503:59 не предоставлялась ему для сенокошения и выпаса скота, ввиду чего установленные действующим законодательством предельные сроки аренды таких земельных участков не могут быть применены к спорным правоотношениям.
Делая указанный вывод, суд апелляционной инстанции принимает во внимание пояснения администрации муниципального района, которая в ходе судебного разбирательства настаивала на том, что из земельного участка площадью 1418 га, предоставленного в аренду постановлением от 25.05.1994 N 267, только 19 га относятся к пашням, 871 га является сенокосами, а 528 га - пастбищами, что предполагает различный характер их сельскохозяйственного использования.
Данные доводы администрации муниципального района заявителем жалобы мотивированно не опровергнуты.
Что касается ссылок кооператива на необоснованное применение судом первой инстанции в спорной ситуации пункта 1 статьи 16 Закона N 101-ФЗ, регулирующего особенности заключения договора аренды земельных долей, то, действительно, из имеющихся в материалах дела документов не усматривается, что вопрос аренды земельного участка площадью 1418 га касается аренды земельных долей.
Вместе с тем данная ошибочная ссылка арбитражного суда не привела к принятию неправильного судебного акта и не может служить основанием для его отмены или изменения, исходя из положений пункта 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции".
Таким образом, доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда, положенные в основу принятого судебного акта, направлены на переоценку фактических обстоятельств дела и представленных доказательств по нему, и не могут служить основанием для изменения решения суда в обжалуемой мотивировочной части.
Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в обжалуемой части, апелляционной инстанцией не установлено.
Соответственно оснований для изменения решения суда в обжалуемой части и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
На основании статьи 110 АПК РФ судебные расходы по уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы относятся судом на заявителя.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 11.04.2017 по делу N А51-30715/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Н.Н.АНИСИМОВА
Судьи
С.В.ГУЦАЛЮК
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)