Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель не явился,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2016 г. по делу N А32-15512/2016
по иску Администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к гаражно-строительному кооперативу "Школьный" (ИНН 2311077793, ОГРН 1042306440373)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 162718,48 руб., пени в размере 15805,83 руб., обязании освободить и вернуть земельный участок,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к гаражно-строительному кооперативу "Школьный" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2011 N 4300017225, взыскании арендной платы в размере 162718,48 руб. за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г., пени в размере 15805,83 руб. за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г., обязании освободить и вернуть земельный участок общей площадью 3295 кв. м расположенный по адресу г. Краснодар, ул. Школьная, 11/3, с кадастровым номером 23:43:0145075:826 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края 11.07.2016 г. исковые требования удовлетворены частично. С гаражно-строительного кооператива "Школьный" в пользу администрации муниципального образования Краснодар взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. в размере 162718,48 руб., а также пеня за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г. в размере 15805,83 руб. Расторгнут договор аренды N 4300017225 от 16.03.2011 г. земельного участка для строительства многоярусных капитальных гаражей, площадью 3295 кв. м (кадастровый номер 23:43:0145075:826 (зона 3-30)), расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Школьной, 11/3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С гаражно-строительного кооператива "Школьный" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12356 руб.
Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 11.07.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована несогласием истца с выводами суда об отказе в иске в части требований об обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок. Спорный участок был передан арендатору без расположенных на нем строений. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, постольку на ответчика должна быть возложена обязанность освободить и вернуть земельный участок Администрации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель (истец) и заинтересованное лицо (ответчик) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Заинтересованное лицо (ответчик) отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя (истца) и заинтересованного лица (ответчика).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования города Краснодар от 03.03.2011 N 1395 "О предоставлении ГСК "Школьный" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", между Администрацией муниципального образования город Краснодар (Арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом "Школьный" заключен договор аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г., согласно условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 3295 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0145075:826, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Школьной, 11/3 для строительства многоярусных капитальных гаражей (пункты 1.1., 1.3. договора).
Пунктом 4.1.2 договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов Арендодателем.
Согласно пункту 2.2 договора, сумма ежегодной арендной платы составляет 64252,50 руб. (3295*39* 0,5*1*1*1).
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации для неопределенного круга лиц и является обязательным для арендатора (пункт 2.3. договора).
Согласно пунктам 2.4 и 2.5. договора, арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 03.03.2011 г. по 03.03.2021 г.) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком.
Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что неиспользование участка Арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.
Согласно пункту 4.1.5. договора, Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки. Уплата неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы не освобождает Арендатора от обязанности погасить задолженность по арендной плате (пункт 5.3. договора).
Приложением к договору аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г. стороны согласовали ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.1 договора, срок действия договора установлен с 03.03.2011 г. по 03.03.2021 г.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2011, регистрационная запись N 23-23-01/306/2011-103.
По утверждению истца, ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 162718,48 руб.
Кроме того, актами осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г. установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Истец направлял в адрес ответчика предписание N 23259.26 от 19.05.2014 с предложением в месячный срок устранить выявленные нарушения (л.д. 38), которое оставлено последним без удовлетворения.
19.11.2015 г. в адрес ответчика направлено уведомление о наличии задолженности и расторжении договора аренды с приложением 3 экземпляров соглашения о расторжении и 3 экземпляров актов приема - передачи земельного участка, которое также оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за 2014 г., 2015 г. и первый квартал 2016 г., согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. составляет 162718,48 руб. Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Поскольку ответчиком в материалы дела не были представлены доказательства, свидетельствующие о полном выполнении им взятых на себя обязательств по внесению арендной платы по спорному договору, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и признав его верным, пришел к выводу, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. в размере 162718,48 руб. подлежит взысканию.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 15805,83 руб. за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г.
Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Приложением к договору аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г. предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Поскольку факт наличия задолженности ответчика подтвержден материалами дела, суд первой инстанции, проверив расчет пени и признав его верным, пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании пени за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г. в заявленном размере - 15805,83 руб.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Истцом в материалы дела представлено предписание об устранении нарушений N 23259.26 от 19.05.2014 г. с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени и устранить в месячный срок допущенные ответчиком нарушения. В данном предписании также содержится предупреждение о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, будут предприняты меры к расторжению договора (л.д. 38-39).
Согласно копии конверта, названное предписание направлено по адресу ответчика (г. Краснодар, ул. Школьная, 11-13) и возвращено отправителю, в связи с истечением срока хранения (л.д. 40).
Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление N 15978/01 от 19.11.2015 г. о прекращении договора аренды земельного участка, содержащее также требование оплаты задолженности по арендной плате и пени, а также предложение расторгнуть спорный договор аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема - передачи земельного участка (л.д. 42-45).
Согласно копии конверта, названное уведомление направлено ответчику по адресу: г. Краснодар, ул. Школьная, 11-13 и не была вручена ответчику (л.д. 46-47).
С учетом вышеприведенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на то, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 1.3 спорного договора аренды, спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоярусных капитальных гаражей (2.1. ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц). Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.
Актами осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г. подтверждается, что земельный участок не огорожен, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Доказательства выдачи (получения) разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на спорном земельном участке в материалах дела отсутствует и сторонами не представлены.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.
В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Российской Федерации. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пунктом 3.2.5. договора аренды предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим причинам:
- - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 и т.д.
Таким образом, факт использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования является безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании пункта 3.2.5 договора.
Вместе с тем, в условиях договора аренды не предусмотрен срок, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при не использовании участка.
По смыслу приведенных норм права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Из материалов дела не усматривается, что ответчиком предпринимались меры по освоению земельного участка с целью его дальнейшей застройки. Период освоения земельного участка согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации учитывается при определении начала течения трехлетнего срока, установленного для строительства на земельном участке, и не включается в указанный трехлетний срок. В то же время названное условие, в отсутствие каких-либо доказательств освоения земельного участка со стороны арендатора не предполагает возможность защиты недобросовестного арендатора на протяжении срока действия договора.
Строительство гаражей невозможно без предварительных мероприятий по освоению земельного участка. С момента заключения договора к моменту рассмотрения спора по существу прошло более 5 лет, однако материалами дела не подтверждается совершение кооперативом действий, направленных на такое освоение.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды по причине не использования земельного участка.
Кроме того, в качестве самостоятельного основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды является неисполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы за длительный период - с 01.01.2011 г. по 31.03.2016 г.
С учетом изложенного, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда первой инстанции в части взысканных суммы задолженности, пени, а также расторжения договора аренды не обжалуется, в связи с чем апелляционным судом не проверяется.
Рассмотрев требования истца об обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок общей площадью 3 295 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Школьная, 11/3, с кадастровым номером 23:43:0145075:826, путем подписания акта приема - передачи земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в данной части по следующим основаниям.
Согласно актам осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г., земельный участок не огорожен, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Доказательств того, что названные гаражи возведены ответчиком, истцом в дело не представлено, как и не представлено в дело доказательств того, что на момент заключения договора земельный участок был свободен от объектов, от которых истец просит суд обязать ответчика освободить земельный участок.
Из содержания п. 1.3 договора аренды от 16.03.2011 г., акта приема-передачи земельного участка следует, что участок предоставляется для строительства многоярусных капитальных гаражей (2.1 ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц). Из представленного Администрацией списка членов ГСК "Школьный" из землеустроительного дела также следует, что в 2011 году владельцами металлических гаражей являлось 147 физических лиц.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что гаражно-строительный кооператив "Школьный" не может быть признан лицом, обязанным осуществить снос имеющихся на спорном земельном участке объектов.
Требование администрации об обязании освободить и вернуть земельный участок, не что иное, как требование о сносе находящихся на спорном земельном участке сооружений.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по сносу незаконно возведенных строений и сооружений может быть возложена на виновных лиц, осуществивших строительство, каковым ответчик не является.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок является верным.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку Администрация муниципального образования город Краснодар в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена, постольку основания для ее взыскания отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2016 года по делу N А32-15512/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.10.2016 N 15АП-12698/2016 ПО ДЕЛУ N А32-15512/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 октября 2016 г. N 15АП-12698/2016
Дело N А32-15512/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 28 сентября 2016 года
Полный текст постановления изготовлен 04 октября 2016 года
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Маштаковой Е.А.,
судей Барановой Ю.И., Величко М.Г.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Коноплевым И.А.,
при участии:
от заявителя (истца): представитель не явился,
от заинтересованного лица (ответчика): представитель не явился,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2016 г. по делу N А32-15512/2016
по иску Администрация муниципального образования город Краснодар (ИНН 2310032246, ОГРН 1022301606799)
к гаражно-строительному кооперативу "Школьный" (ИНН 2311077793, ОГРН 1042306440373)
о расторжении договора аренды, взыскании задолженности в размере 162718,48 руб., пени в размере 15805,83 руб., обязании освободить и вернуть земельный участок,
принятое в составе судьи Сумина Д.П.,
установил:
Администрация муниципального образования город Краснодар (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к гаражно-строительному кооперативу "Школьный" (далее - ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка от 16.03.2011 N 4300017225, взыскании арендной платы в размере 162718,48 руб. за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г., пени в размере 15805,83 руб. за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г., обязании освободить и вернуть земельный участок общей площадью 3295 кв. м расположенный по адресу г. Краснодар, ул. Школьная, 11/3, с кадастровым номером 23:43:0145075:826 путем подписания акта приема - передачи земельного участка.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края 11.07.2016 г. исковые требования удовлетворены частично. С гаражно-строительного кооператива "Школьный" в пользу администрации муниципального образования Краснодар взыскана задолженность по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. в размере 162718,48 руб., а также пеня за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г. в размере 15805,83 руб. Расторгнут договор аренды N 4300017225 от 16.03.2011 г. земельного участка для строительства многоярусных капитальных гаражей, площадью 3295 кв. м (кадастровый номер 23:43:0145075:826 (зона 3-30)), расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Школьной, 11/3. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. С гаражно-строительного кооператива "Школьный" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 12356 руб.
Администрация муниципального образования город Краснодар обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просила решение суда от 11.07.2016 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована несогласием истца с выводами суда об отказе в иске в части требований об обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок. Спорный участок был передан арендатору без расположенных на нем строений. Поскольку договор аренды прекратил свое действие, постольку на ответчика должна быть возложена обязанность освободить и вернуть земельный участок Администрации.
В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку стороны не представили возражений в отношении проверки законности и обоснованности решения в обжалуемой части, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд проверяет законность и обоснованность судебного акта только в обжалуемой части в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Заявитель (истец) и заинтересованное лицо (ответчик) явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте его проведения извещены надлежащим образом. Заинтересованное лицо (ответчик) отзыв на апелляционную жалобу не представил.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие заявителя (истца) и заинтересованного лица (ответчика).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, в соответствии с постановлением администрации муниципального образования города Краснодар от 03.03.2011 N 1395 "О предоставлении ГСК "Школьный" земельного участка в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара", между Администрацией муниципального образования город Краснодар (Арендодатель) и Гаражно-строительным кооперативом "Школьный" заключен договор аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г., согласно условиям которого Арендодатель обязался передать Арендатору за плату во временное владение и пользование из земель населенных пунктов земельный участок общей площадью 3295 кв. м, с кадастровым номером 23:43:0145075:826, расположенный в Прикубанском внутригородском округе города Краснодара по ул. Школьной, 11/3 для строительства многоярусных капитальных гаражей (пункты 1.1., 1.3. договора).
Пунктом 4.1.2 договора Арендатор обязался своевременно вносить арендную плату в полном размере за участок в соответствии с пунктом 2 договора без выставления счетов Арендодателем.
Согласно пункту 2.2 договора, сумма ежегодной арендной платы составляет 64252,50 руб. (3295*39* 0,5*1*1*1).
Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего договора, в дальнейшем может изменяться арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, Краснодарского края и муниципального образования город Краснодар не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий договор. Об изменении арендной платы арендодатель уведомляет арендатора через средства массовой информации для неопределенного круга лиц и является обязательным для арендатора (пункт 2.3. договора).
Согласно пунктам 2.4 и 2.5. договора, арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактического принятия участка (с 03.03.2011 г. по 03.03.2021 г.) за каждый день фактического использования или владения и вносится арендатором с момента государственной регистрации договора ежемесячно, не позднее 10 числа начала каждого месяца. Первый платеж вносится не позднее 10 календарных дней с момента государственной регистрации договора. При этом расчет арендной платы производится по ставкам, действующим в период фактического использования или владения земельным участком.
Пунктом 2.7 договора предусмотрено, что неиспользование участка Арендатором не освобождает его от обязанности по внесению арендной платы.
Согласно пункту 4.1.5. договора, Арендатор обязан использовать земельный участок в соответствии с целевым назначением и видом разрешенного использования.
В соответствии с пунктом 5.2. договора, в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатору начисляется пеня в размере 0,1% в день за каждый день просрочки. Уплата неустойки в связи с нарушением срока внесения арендной платы не освобождает Арендатора от обязанности погасить задолженность по арендной плате (пункт 5.3. договора).
Приложением к договору аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г. стороны согласовали ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Согласно пункту 6.1 договора, срок действия договора установлен с 03.03.2011 г. по 03.03.2021 г.
Договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.04.2011, регистрационная запись N 23-23-01/306/2011-103.
По утверждению истца, ответчик обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. не исполнял, в связи с чем за ним образовалась задолженность в размере 162718,48 руб.
Кроме того, актами осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г. установлено, что земельный участок не огражден, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Истец направлял в адрес ответчика предписание N 23259.26 от 19.05.2014 с предложением в месячный срок устранить выявленные нарушения (л.д. 38), которое оставлено последним без удовлетворения.
19.11.2015 г. в адрес ответчика направлено уведомление о наличии задолженности и расторжении договора аренды с приложением 3 экземпляров соглашения о расторжении и 3 экземпляров актов приема - передачи земельного участка, которое также оставлено ответчиком без удовлетворения.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с настоящим исковым заявлением.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
По смыслу пункта 5 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, с учетом положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.
Стороны договора обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы.
С учетом изложенного, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором, новый размер арендной платы за пользование земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности (а также государственная собственность на которые не разграничена), подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта или с указанной в данном акте даты.
Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Истцом в материалы дела представлен расчет арендной платы за 2014 г., 2015 г. и первый квартал 2016 г., согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за пользование спорным земельным участком за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. составляет 162718,48 руб. Расчет арендной платы произведен истцом в соответствии с постановлением главы администрации Краснодарского края от 27.01.2011 N 50 "О Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Краснодарского края и государственная собственность на которые не разграничена на территории Краснодарского края.
Поскольку ответчиком в материалы дела не были представлены доказательства, свидетельствующие о полном выполнении им взятых на себя обязательств по внесению арендной платы по спорному договору, суд первой инстанции, оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив расчет истца и признав его верным, пришел к выводу, что задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.01.2014 г. по 31.03.2016 г. в размере 162718,48 руб. подлежит взысканию.
Кроме того, истцом заявлено требование о взыскании с ответчика пени в размере 15805,83 руб. за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г.
Взыскание неустойки как способ защиты гражданских прав, прямо предусмотренный статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, по своей сути является реализацией одной из мер ответственности за нарушение обязательства.
В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В соответствии со статьей 330 Гражданского Кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Приложением к договору аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г. предусмотрена ответственность арендатора за нарушение сроков внесения арендной платы в установленный договором срок в виде пени в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день просрочки.
Поскольку факт наличия задолженности ответчика подтвержден материалами дела, суд первой инстанции, проверив расчет пени и признав его верным, пришел к выводу об удовлетворении требований о взыскании пени за период с 12.04.2011 г. по 01.04.2016 г. в заявленном размере - 15805,83 руб.
Истцом заявлены требования о расторжении договора аренды аренды земельного участка N 4300017225 от 16.03.2011 г.
Согласно статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ч. 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 29 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 г. N 66). В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Истцом в материалы дела представлено предписание об устранении нарушений N 23259.26 от 19.05.2014 г. с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени и устранить в месячный срок допущенные ответчиком нарушения. В данном предписании также содержится предупреждение о том, что в случае неоплаты задолженности по арендной плате и пени, будут предприняты меры к расторжению договора (л.д. 38-39).
Согласно копии конверта, названное предписание направлено по адресу ответчика (г. Краснодар, ул. Школьная, 11-13) и возвращено отправителю, в связи с истечением срока хранения (л.д. 40).
Истцом в адрес ответчика направлялось уведомление N 15978/01 от 19.11.2015 г. о прекращении договора аренды земельного участка, содержащее также требование оплаты задолженности по арендной плате и пени, а также предложение расторгнуть спорный договор аренды с приложением соглашения о расторжении договора аренды и акта приема - передачи земельного участка (л.д. 42-45).
Согласно копии конверта, названное уведомление направлено ответчику по адресу: г. Краснодар, ул. Школьная, 11-13 и не была вручена ответчику (л.д. 46-47).
С учетом вышеприведенных обстоятельств суд первой инстанции пришел к выводу, что со стороны истца не было допущено нарушений пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации. В указанных нормах не содержится указаний на то, что письменное предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок не может быть изложено в одном письме с предложением о расторжении договора.
Претензионный порядок урегулирования спора подразумевает особую (письменную) примирительную процедуру - процедуру урегулирования спора самими спорящими сторонами, осуществляемую посредством предъявления претензии и направления ответа на нее.
Под претензией следует понимать требование заинтересованного лица, направленное непосредственно контрагенту, об урегулировании спора между ними путем добровольного применения способа защиты нарушенного права, предусмотренного законодательством. Указанное требование (претензия) облекается в форму письменного документа, содержащего четко сформулированные требования (например, изменить или расторгнуть договор, исполнить обязанность, уплатить задолженность или выплатить проценты и т.д.); обстоятельства, на которых основываются требования; доказательства, подтверждающие их (со ссылкой на соответствующее законодательство); сумму претензии и ее расчет (если она подлежит денежной оценке) и иные сведения, необходимые для урегулирования спора.
В обоснование требований о расторжении договора истец указывает на то, что ответчиком допущены нарушения в виде использования спорного земельного участка не по целевому назначению в соответствие с договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях, перечисленных в пункте 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением.
Пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 1.3 спорного договора аренды, спорный земельный участок предоставлен ответчику для строительства многоярусных капитальных гаражей (2.1. ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц). Возведение (новых) строений, а также реконструкция и изменение функционального назначения существующих зданий и сооружений без получения соответствующей разрешительной документации не допускается.
Актами осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г. подтверждается, что земельный участок не огорожен, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Доказательства выдачи (получения) разрешения на строительство (реконструкцию) объекта капитального строительства на спорном земельном участке в материалах дела отсутствует и сторонами не представлены.
В силу статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием, своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами.
Сроки освоения земельных участков могут быть установлены в договоре и в законе. Если в соответствующем договоре срок не установлен, то применяются сроки, предусмотренные законом.
В силу пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, наряду с основаниями, предусмотренными гражданским законодательством, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 Российской Федерации. Одним из таких оснований является ненадлежащее использование земельного участка, а именно неиспользование земельного участка, предназначенного для строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Пунктом 3.2.5. договора аренды предусмотрено, что договор, может быть расторгнут по инициативе арендодателя по следующим причинам:
- - использование участка не по целевому назначению и разрешенному использованию, указанному в подпункте 1.1 договора;
- - использование участка способами, ухудшающими его качественные характеристики и экологическую обстановку;
- - неисполнение обязанностей, возложенных на арендатора подпунктами 3.2.3, 4.1.2, 4.1.4, 4.1.5, 4.1.6, 4.1.7 и т.д.
Таким образом, факт использования земельного участка не по целевому назначению и виду разрешенного использования является безусловным основанием для расторжения договора аренды на основании пункта 3.2.5 договора.
Вместе с тем, в условиях договора аренды не предусмотрен срок, в соответствии с которым арендодатель вправе в одностороннем порядке принимать решение о прекращении права пользования участком и досрочном расторжении договора при не использовании участка.
По смыслу приведенных норм права время, необходимое для освоения земельного участка, определяется в каждом случае индивидуально, с учетом, в том числе фактического состояния переданного арендатору участка, параметров планируемого к возведению объекта и условий договора аренды.
Из материалов дела не усматривается, что ответчиком предпринимались меры по освоению земельного участка с целью его дальнейшей застройки. Период освоения земельного участка согласно статье 46 Земельного кодекса Российской Федерации учитывается при определении начала течения трехлетнего срока, установленного для строительства на земельном участке, и не включается в указанный трехлетний срок. В то же время названное условие, в отсутствие каких-либо доказательств освоения земельного участка со стороны арендатора не предполагает возможность защиты недобросовестного арендатора на протяжении срока действия договора.
Строительство гаражей невозможно без предварительных мероприятий по освоению земельного участка. С момента заключения договора к моменту рассмотрения спора по существу прошло более 5 лет, однако материалами дела не подтверждается совершение кооперативом действий, направленных на такое освоение.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о наличии оснований для расторжения спорного договора аренды по причине не использования земельного участка.
Кроме того, в качестве самостоятельного основания для удовлетворения требования о расторжении договора аренды является неисполнение Арендатором обязательств по внесению арендной платы за длительный период - с 01.01.2011 г. по 31.03.2016 г.
С учетом изложенного, Арбитражный суд Краснодарского края удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды в соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решение суда первой инстанции в части взысканных суммы задолженности, пени, а также расторжения договора аренды не обжалуется, в связи с чем апелляционным судом не проверяется.
Рассмотрев требования истца об обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок общей площадью 3 295 кв. м, расположенный по адресу: г. Краснодар, ул. Школьная, 11/3, с кадастровым номером 23:43:0145075:826, путем подписания акта приема - передачи земельного участка, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении иска в данной части по следующим основаниям.
Согласно актам осмотра земельного участка N 1309 от 05.05.2014 г. и N 1888 от 21.08.2015 г., земельный участок не огорожен, на нем расположены металлические гаражи (л.д. 52-55).
Доказательств того, что названные гаражи возведены ответчиком, истцом в дело не представлено, как и не представлено в дело доказательств того, что на момент заключения договора земельный участок был свободен от объектов, от которых истец просит суд обязать ответчика освободить земельный участок.
Из содержания п. 1.3 договора аренды от 16.03.2011 г., акта приема-передачи земельного участка следует, что участок предоставляется для строительства многоярусных капитальных гаражей (2.1 ГСК, ПГСК, отдельно стоящие гаражи физических лиц). Из представленного Администрацией списка членов ГСК "Школьный" из землеустроительного дела также следует, что в 2011 году владельцами металлических гаражей являлось 147 физических лиц.
При таких обстоятельствах апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что гаражно-строительный кооператив "Школьный" не может быть признан лицом, обязанным осуществить снос имеющихся на спорном земельном участке объектов.
Требование администрации об обязании освободить и вернуть земельный участок, не что иное, как требование о сносе находящихся на спорном земельном участке сооружений.
В соответствии с положениями статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 2 статьи 62 Земельного кодекса Российской Федерации обязанность по сносу незаконно возведенных строений и сооружений может быть возложена на виновных лиц, осуществивших строительство, каковым ответчик не является.
Следовательно, вывод суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в части обязании ответчика освободить и вернуть земельный участок является верным.
Выводы суда соответствуют обстоятельствам дела. Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов решения суда и не содержат указаний на новые имеющие значение для дела обстоятельства, не исследованные судом первой инстанции, в связи с чем оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
Расходы по уплате государственной пошлины в размере 3000 руб., по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отнесению на заявителя жалобы.
Поскольку Администрация муниципального образования город Краснодар в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации от уплаты государственной пошлины освобождена, постольку основания для ее взыскания отсутствуют.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 11.07.2016 года по делу N А32-15512/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке и сроки, установленные главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
Е.А.МАШТАКОВА
Судьи
Ю.И.БАРАНОВА
М.Г.ВЕЛИЧКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)