Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неряхиной К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 по делу N А43-23874/2015, принятое судьей Игнатьевой О.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый город" (ИНН 5263098740, ОГРН 1135263002192) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494) об оспаривании действий Управления Росреестра по Нижегородской области о погашении регистрационных записей об ограничении (обременении) права, третьи лица: администрация города Балахны, администрация Балахнинского муниципального района, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
Общество с ограниченной ответственностью "Новый город" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) по погашению регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-261, в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; аннулировании регистрационной записи 52/104/111/2015-064 о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-261, в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; обязании Управления восстановить регистрационную запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; признании незаконными действий Управления по погашению регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-260 в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178; аннулировании регистрационной записи 52/104/111/2015-065 о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-260 в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178; обязании Управления восстановить регистрационную запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Балахны, администрация Балахнинского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы ссылается на то, что решение принято с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя, у регистрирующего органа имелись все основания для погашения вышеуказанных записей.
Истец и третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.11.2014 года по делу N А43-18567/2015, по итогам проведенного аукциона 15.08.2013 между администрацией города Балахны (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: с кадастровым номером 52:16:0050103:1177 общей площадью 1920 кв. м по адресу: г. Балахна, ул. Ветлянская, д. 5; с кадастровым номером 52:16:0050103:1178 общей площадью 1920 кв. м по адресу: г. Балахна, ул. Ветлянская, д. 6, на срок с 15.08.2013 по 14.08.2016 (пункт 2.1 договора).
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке и по актам приема-передачи от 15.08.2013 переданы ответчику.
Договоры аренды заключены под строительство жилых домов.
29.08.2013 договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним, записи регистрации 52-52-04/024/2013-260 и 52-52-04/024/2013-261.
05.03.2014 арендодателем проведена проверка использования арендуемых ответчиком земельных участков, в ходе которой установлено, что подготовительные и строительные работы на участках не ведутся.
01.04.2014, 29.04.2014 арендодателем вновь проведена проверка использования участков, которой выявлено, что на земельных участка установлено металлическое ограждение, участки покрыты порослью, строительные работы не ведутся.
15.06.2015 администрация города Балахны приняла распоряжение N 196-р о расторжении договоров аренды от 15.08.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Ссылаясь на пункты 6.3.3 договоров аренды, согласно которым арендодатель вправе отказаться от договоров, если арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более 2-х месяцев, администрация города Балахны уведомила Общество об отказе от договора и необходимости возврата земельных участков (уведомления от 15.06.2015).
25.06.2015 представитель администрации города Балахны обратился в Управление с заявлениями о прекращении ограничения (обременения) на земельные участки кадастровые номера 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Заявителем на государственную регистрацию были представлены, в том числе, уведомления об отказе от исполнения договоров аренды названных земельных участков и их расторжении в одностороннем порядке, распоряжение администрации города Балахны от 15.06.2015 N 196-р.
03.07.2015 ответчик прекратил записи ограничения (обременения) на земельные участки кадастровые номера 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Полагая данные действия Управления незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
В качестве оснований для прекращения обременения земельных участков администрация города Балахны представила в регистрирующий орган уведомления от 15.06.2015 N 2491/02-08 и N 2492/02-08, а также распоряжение администрации города Балахны Нижегородской области от 15.06.2015 N 196-р.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 6.3.3 договоров арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор в случае когда арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более двух месяцев.
Договор аренды заключен для целей осуществления строительства на земельных участках многоквартирных домов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является, в том числе его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Вышеуказанная норма предусматривает возможность прекращения договорных отношений по аренде земельного участка для жилищного строительства при его неиспользовании в течение трех лет. Договором аренды соответствующий срок может быть увеличен. Возможность уменьшения срока статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации по соглашению сторон не предусмотрена.
Таким образом, положения пунктов 6.3.3 договоров противоречат подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) являются недействительными.
Действия арендодателя, направленные на досрочное расторжение договоров аренды земельных участков в нарушение статей 35, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, свидетельствуют о наличии в них признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные выводы, имеющие в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, содержатся в решении Арбитражного суда Нижегородской области от 19.11.2014 года по делу N А43-18567/2015.
Указанным решением суд отказал администрации города Балахны Нижегородской области в удовлетворении иска о признании расторгнутыми договоров аренды с 15.06.2015 и обязании Общества освободить земельные участки.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Между тем, соответствующие заявления Общества в регистрирующий орган представлены не были, решение суда о признании договоров аренды прекратившимися отсутствует.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Управление не осуществило надлежащую правовую экспертизу представленных администрацией города Балахны документов на предмет соблюдения требований действующего законодательства, а именно положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 по делу N А43-23874/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.09.2016 ПО ДЕЛУ N А43-23874/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 сентября 2016 г. по делу N А43-23874/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 25 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 01 сентября 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Устиновой Н.В., судей Бухтояровой Л.В., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Неряхиной К.Э., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 по делу N А43-23874/2015, принятое судьей Игнатьевой О.В., по иску общества с ограниченной ответственностью "Новый город" (ИНН 5263098740, ОГРН 1135263002192) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (ИНН 5262133455, ОГРН 1045207492494) об оспаривании действий Управления Росреестра по Нижегородской области о погашении регистрационных записей об ограничении (обременении) права, третьи лица: администрация города Балахны, администрация Балахнинского муниципального района, в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Новый город" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее - Управление) по погашению регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-261, в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; аннулировании регистрационной записи 52/104/111/2015-064 о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-261, в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; обязании Управления восстановить регистрационную запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1177; признании незаконными действий Управления по погашению регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-260 в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178; аннулировании регистрационной записи 52/104/111/2015-065 о погашении регистрационной записи об ограничении (обременении) права: аренда 52-52-04/024/2013-260 в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178; обязании Управления восстановить регистрационную запись об ограничении (обременении) права аренды в отношении земельного участка кадастровый номер 52:16:0050103:1178.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Балахны, администрация Балахнинского муниципального района.
Решением Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 исковые требования удовлетворены в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, Управление обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Заявитель жалобы ссылается на то, что решение принято с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.
По мнению заявителя, у регистрирующего органа имелись все основания для погашения вышеуказанных записей.
Истец и третьи лица отзывы по существу апелляционной жалобы не представили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, извещенных о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, по имеющимся материалам.
Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.
Как усматривается из материалов дела и установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Нижегородской области от 19.11.2014 года по делу N А43-18567/2015, по итогам проведенного аукциона 15.08.2013 между администрацией города Балахны (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключены договоры аренды земельных участков: с кадастровым номером 52:16:0050103:1177 общей площадью 1920 кв. м по адресу: г. Балахна, ул. Ветлянская, д. 5; с кадастровым номером 52:16:0050103:1178 общей площадью 1920 кв. м по адресу: г. Балахна, ул. Ветлянская, д. 6, на срок с 15.08.2013 по 14.08.2016 (пункт 2.1 договора).
Договоры зарегистрированы в установленном законом порядке и по актам приема-передачи от 15.08.2013 переданы ответчику.
Договоры аренды заключены под строительство жилых домов.
29.08.2013 договоры зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на объекты недвижимости и сделок с ним, записи регистрации 52-52-04/024/2013-260 и 52-52-04/024/2013-261.
05.03.2014 арендодателем проведена проверка использования арендуемых ответчиком земельных участков, в ходе которой установлено, что подготовительные и строительные работы на участках не ведутся.
01.04.2014, 29.04.2014 арендодателем вновь проведена проверка использования участков, которой выявлено, что на земельных участка установлено металлическое ограждение, участки покрыты порослью, строительные работы не ведутся.
15.06.2015 администрация города Балахны приняла распоряжение N 196-р о расторжении договоров аренды от 15.08.2013 в отношении земельных участков с кадастровыми номерами 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Ссылаясь на пункты 6.3.3 договоров аренды, согласно которым арендодатель вправе отказаться от договоров, если арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более 2-х месяцев, администрация города Балахны уведомила Общество об отказе от договора и необходимости возврата земельных участков (уведомления от 15.06.2015).
25.06.2015 представитель администрации города Балахны обратился в Управление с заявлениями о прекращении ограничения (обременения) на земельные участки кадастровые номера 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Заявителем на государственную регистрацию были представлены, в том числе, уведомления об отказе от исполнения договоров аренды названных земельных участков и их расторжении в одностороннем порядке, распоряжение администрации города Балахны от 15.06.2015 N 196-р.
03.07.2015 ответчик прекратил записи ограничения (обременения) на земельные участки кадастровые номера 52:16:0050103:1177 и 52:16:0050103:1178.
Полагая данные действия Управления незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с иском.
Разрешая спор по существу, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.
В соответствии с пунктом 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В силу статьи 13 Федерального закона N 122-ФЗ одним из этапов государственной регистрации является проведение правовой экспертизы.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверка законности сделки проводятся органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
Требования к документам, устанавливающим наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемым на государственную регистрацию прав, определены в статье 18 Федерального закона N 122-ФЗ.
На основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе в случае, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав.
В качестве оснований для прекращения обременения земельных участков администрация города Балахны представила в регистрирующий орган уведомления от 15.06.2015 N 2491/02-08 и N 2492/02-08, а также распоряжение администрации города Балахны Нижегородской области от 15.06.2015 N 196-р.
В соответствии с пунктами 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
Согласно пункту 6.3.3 договоров арендодатель имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и досрочно расторгнуть договор в случае когда арендатор не использует переданный в аренду земельный участок более двух месяцев.
Договор аренды заключен для целей осуществления строительства на земельных участках многоквартирных домов.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является, в том числе его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Вышеуказанная норма предусматривает возможность прекращения договорных отношений по аренде земельного участка для жилищного строительства при его неиспользовании в течение трех лет. Договором аренды соответствующий срок может быть увеличен. Возможность уменьшения срока статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации по соглашению сторон не предусмотрена.
Таким образом, положения пунктов 6.3.3 договоров противоречат подпункту 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, и в силу статей 168, 180 Гражданского кодекса Российской Федерации (в ранее действовавшей редакции) являются недействительными.
Действия арендодателя, направленные на досрочное расторжение договоров аренды земельных участков в нарушение статей 35, пункта 4 части 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации, в редакции, действовавшей на момент заключения договора, свидетельствуют о наличии в них признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Данные выводы, имеющие в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для рассмотрения настоящего дела, содержатся в решении Арбитражного суда Нижегородской области от 19.11.2014 года по делу N А43-18567/2015.
Указанным решением суд отказал администрации города Балахны Нижегородской области в удовлетворении иска о признании расторгнутыми договоров аренды с 15.06.2015 и обязании Общества освободить земельные участки.
Кроме того, как верно отметил суд первой инстанции, в абзаце третьем пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" разъяснено, что в том случае, если односторонний отказ от исполнения договора связан с действиями одной из сторон, например с нарушением, допущенным другой стороной, или иными обстоятельствами, подлежащими проверке, то в орган, зарегистрировавший договор, должны быть представлены заявления обеих сторон договора. В случае отказа другой стороны договора от обращения с указанным заявлением, сторона, заявившая об отказе от исполнения договора, вправе обратиться в суд с иском к другой стороне о признании договора прекратившимся. Решение суда об удовлетворении указанного иска служит основанием для внесения регистрирующим органом соответствующей записи в реестр.
Между тем, соответствующие заявления Общества в регистрирующий орган представлены не были, решение суда о признании договоров аренды прекратившимися отсутствует.
При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что Управление не осуществило надлежащую правовую экспертизу представленных администрацией города Балахны документов на предмет соблюдения требований действующего законодательства, а именно положений Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества.
Принимая во внимание вышеизложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, поскольку оно принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующего законодательства.
Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного акта либо опровергали выводы суда первой инстанции, то признаются апелляционным судом несостоятельными, в связи с чем не могут служить основанием для отмены обжалуемого решения.
С учетом изложенного оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.05.2016 по делу N А43-23874/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Н.В.УСТИНОВА
Н.В.УСТИНОВА
Судьи
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
Л.В.БУХТОЯРОВА
Е.Н.НАУМОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)