Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" (400087, г. Волгоград, ул. Невская, д. 16 А, ОГРН 1113444024430, ИНН 3444190038)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года по делу N А12-42761/2016 (судья Зотова Н.П.)
по исковому заявлению Администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, д. 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139)
к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" (400087, г. Волгоград, ул. Невская, д. 16 А, ОГРН 1113444024430, ИНН 3444190038)
третье лицо: Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, ул. Гагарина, д. 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679)
о взыскании задолженности по арендной плате,
без участия представителей сторон,
Администрация Волгограда (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" (далее - ООО "Абсолют", ответчик) о взыскании 787 790 руб. 71 коп., из которых 723 269 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 20.05.2016, 64 521 руб. 13 коп. неустойки за период с 24.02.2016 по 20.05.2016.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил (увеличил) исковые требования и просил взыскать 918 543 руб. 89 коп., из которых 742 723 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 31.10.2016, 175 819 руб. 93 коп. неустойки за период с 24.02.2016 по 19.10.2016.
Судом уточнение принято к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года с ООО "Абсолют" в пользу Администрации Волгограда взыскано 610 702 руб. 89 коп., из которых 494 012 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате, 116 689 руб. 97 коп. неустойки.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Абсолют" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 209 руб.
ООО "Абсолют", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в пользу истца 455 910 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 107 361 руб. 27 коп. неустойки. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на несогласие с расчет суммы долга и пени по причине неверного применения показателя кадастровой стоимости земельного участка. Как указывает апеллянт, в период с 27.11.2015 по 06.06.2016 кадастровая стоимость спорного земельного участка была равна одному рублю. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправомерно отказал в снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.05.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц. участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 22.09.2004 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Иверон" (Арендатор) заключен договор N 5481 аренды земельного участка.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок из земель поселений, учетный номер 4-39-33, общей площадью 2 622 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 16а, для эксплуатации нежилого здания.
На основании постановления Администрации Волгограда от 13.09.2004 N 1315 указанный земельный участок общей площадью 2 622 кв. м предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора - ООО "Иверон" и ООО "Радонеж и К". Площадь земельного участка для ООО "Иверон" определена 1 169 кв. м, для ООО "Радонеж и К" - 1 453 кв. м.
22.09.2004 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Радонеж и К" (Арендатор) заключен договор N 1 присоединения к договору аренды земельного участка от 22.09.2004 N 5481.
Позднее земельному участку общей площадью 2 622 кв. м присвоен кадастровый номер 34:34:040022:44.
Срок аренды сторонами определен на 49 лет с 13.09.2014 по 13.09.2053 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества ООО "Абсолют" с 30.04.2012 по 23.02.2016 являлся собственником нежилого помещения площадью 492 кв. м, находящегося на арендованном земельном участке; с 12.08.2013 ООО "Абсолют" также является собственником нежилого помещения площадью 144, 9 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника, то есть фактически с 30.04.2012 ООО "Абсолют" перешло право аренды по договору N 5481 от 22.09.2004.
Пунктом 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится ежемесячно равным частями до 10-го числа месяца следующего за отчетным, за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.
Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Абсолют" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.04.2012 по 31.10.2016 в сумме 742 723 руб. 96 коп.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 начислены пени в сумме 116 689 руб. 97 коп.
Неоплата обществом в добровольном порядке арендных платежей за исковой период и суммы пени послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной плате, вместе с тем, проверив расчет суммы долга и пени, а также учитывая пропуск истцом срока исковой давности, счел, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 494 012 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате, 116 689 руб. 97 коп. неустойки.
Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.
Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11).
При этом, изменение методики расчета арендной платы связи с принятием в Российской Федерации законодательных актов не является изменением условий Договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011).
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2004 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен на основании постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", постановления Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области", постановления Губернатора Волгоградской обл. от 18.12.2014 N 253 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определение размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", а также приказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", по формуле: А = КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Ки, где
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;
- Ки - коэффициент индексации.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Абсолют" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.04.2012 по 31.10.2016 в сумме 742 723 руб. 96 коп.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию части задолженности по арендной плате.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Основываясь на вышеизложенных нормах права, установив, что исковое заявление поступило в суд 28.07.2016, суд первой инстанции пришел к выводам, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 27.07.2013, задолженность по арендной плате возможно взыскать с 28.07.2013 по 31.10.2016.
Суд апелляционной инстанции считает, что исходя из условий пункта 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, требование истца о взыскании долга по арендной плате с учетом применения срока исковой давности подлежит удовлетворению за период не с 28.07.2013, а с 01.07.2013 по 31.10.2016, поскольку обязанность по уплате арендных платежей за июль наступает у арендодателя до 10 августа, а потому с учетом даты подачи иска в суд (28.07.2016) срок исковой давности по требованию о взыскании долга по арендной плате за июль 2013 года не пропущен.
Проверяя расчет истца, суд первой инстанции установил, что общая площадь земельного участка составляет 2 622 кв. м, общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке - 2 131, 3 кв. м. Отношение 1 кв. м земельного участка к 1 кв. м объекта недвижимости составляет 1, 230235068 (2 622: 2 131, 3). Площадь земельного участка, приходящегося на долю ООО "Абсолют", для расчета арендной платы составляет: с 30.04.2012 - 605,28 кв. м (1, 230235068 х 492 кв. м), с 12.08.2013 - 783, 54 кв. м (1, 230235068 х (492 кв. м + 144, 9 кв. м), с 24.02.2016 - 178, 26 кв. м (1,230235068 х 144,9 кв. м).
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, апелляционная жалоба доводов о несогласии с площадью земельного участка, приходящегося в исковой период на долю ООО "Абсолют", не содержит.
Кадастровая стоимость земельного участка установлена судом первой инстанции на основании действовавших нормативно-правовых актах и сведений от 20.02.2017 за N НБ-1282/2017, представленных Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области, согласно которым за период 2013-2016 гг. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 общей площадью 2 6221 кв. м изменялась в связи со следующим (т. 2, л.д. 44-45):
- с 10.12.2012-38 271 865 руб. 68 коп. в соответствии с действовавшим на данный период постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", с учетом вида разрешенного использования "нежилое здание";
- с 27.11.2015-1 руб. за весь земельный участок на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:44 имеет индивидуальную оценку по Приложению N 1;
- с 07.06.2016-38 153 403 руб. 72 коп. установлена по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования с "нежилое здание" на "для размещения объектов торговли";
- с 20.01.2017-16 424 000 руб. согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 16/3259 от 29.12.2016. В случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В данном случае дата применения 07.06.2016.
Таким образом, кадастровая стоимость составила:
- на 01.01.2013, 01.01.2014, 01.01.2015 - 38 271 865 руб. 68 коп.;
- с 27.11.2015 - 1 руб. за весь земельный участок (т. 2, л.д. 52,53);
- с 07.06.2016 по настоящее время - 16 424 000 руб.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы составляет: с 28.07.2013 - 149 619 руб. 59 коп. в год (12 468 руб. 30 коп. в месяц), с 01.12.2013 - 193 683 руб. 81 коп. в год (16 140 руб. 32 коп. в месяц), с 01.01.2014 - 203 290 руб. 80 коп. в год (16 940 руб. 90 коп. в месяц), на 2015 год - 214 441 руб. 77 коп. в год (17 870 руб. 15 коп. в месяц), с 07.06.2016 - 20 098 руб. 92 коп. в год (1 674 руб. 91 коп.), в связи с чем, счел, что за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 задолженность по арендной плате составляет 494 012 руб. 92 коп.
Не соглашаясь с произведенным истцом расчетом долга за исковой период и исчисленной ко взысканию судом первой инстанции суммой долга, апеллянт, указывает на то, что в период с 27.11.2015 по 06.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка была равна одному рублю, что не было учтено истцом при расчете долга и не принято во внимание судом первой инстанции.
Проверяя довод апеллянта, судом апелляционной инстанции установлено, что приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44, который согласно Приложению N 1 имеет индивидуальную оценку, кадастровая стоимость данного земельного участка равна одному рублю.
В материалы дела представлена кадастровая справка от 23.05.2016, согласно которой 27.11.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 равной одному рублю (т. 2, л.д. 52).
Данное обстоятельство также подтверждается официальным ответом Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 20.02.2017 (т. 2, л.д. 44-45).
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 01.01.2017 (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости).
Следовательно, руководствуясь приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н и выше названной нормой Федерального закона N 135-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает, что с 27.11.2015, а именно с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44, установленной приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, при расчете суммы долга по арендной плате следует применять кадастровую стоимость спорного земельного участка, равную одному рублю.
Указание судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, что на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 рубль за весь земельный участок, не является верным, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка равная 1 рублю является таковой с 27.11.2015.
Далее, из ответа Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 20.02.2017 (т. 2, л.д. 44-45) следует, что с 07.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 составила 16 424 000 руб.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств, при расчете арендной платы за период с 27.11.2015 по 06.06.2016 следует исходить из кадастровой стоимости равной 1 рублю, а с 07.06.2016 по 31.10.2016 из кадастровой стоимости равной 16 424 000 руб.
Учитывая площадь земельного участка, приходящегося на долю ООО "Абсолют" (с 30.04.2012 - 605, 28 кв. м, с 12.08.2013 - 783,54 кв. м, с 24.02.2016 - 178,26 кв. м), основываясь на формуле = КСЗУ * Кви (0,015) * Кдп(1) * Ккан(1) * Ки(1), суд апелляционной инстанции путем математического подсчета приходит к выводу, что за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 сумма арендной платы, подлежащая внесению арендатором составила 478 986 руб., в том числе:
472 289,52 руб. за период 28.07.2013 по 26.11.2015 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 8 834 933,20 руб. руб. (с 01.01.2013 по 11.08.2013), 11 436 894,6 руб. (с 12.08.2013 по 26.11.2015), показатели рассчитаны, исходя из КСЗУ равной 38 271 865 руб. 68 коп., установленной за весь земельный участок),
за период с 27.11.2015 по 06.06.2016 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 0,004 руб. (с 27.11.2015 по 23.02.2016), 0,067 руб. (с 24.02.2016 по 06.06.2016), показатели рассчитаны, исходя из КСЗУ равной 1 руб., установленной за весь земельный участок),
6 696,48 руб. за период с 07.06.2016 по 31.10.2016 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 1 116 606,49 руб., показатель рассчитан, исходя из КСЗУ 16 424 000 руб., установленной за весь земельный участок).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.
На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 в сумме 478 986 руб. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по оплате арендных платежей.
Данные обстоятельства апеллянтом не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 в сумме 478 986 руб.
Наличие долга в ином (большем) размере истцом не доказано, в связи с чем, решение суда первой инстанции основано не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта в части взыскания с ответчика долга в сумме 494 012 руб. 92 коп.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 начислены пени в сумме 116 689 руб. 97 коп.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Контррасчет ответчиком не представлен.
Вместе с тем, принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга за исковой период, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета с учетом суммы задолженности (478 986 руб.), периода просрочки исполнения встречного обязательства, размера договорной ставки пени за каждый день просрочки исполнения обязательства, пришел к выводу, что размер пени за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 составляет 113 360 руб. 04 коп.
Ссылка апеллянта на то, что суд первой инстанции неправомерно отказал в снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, исходя из следующего.
Законодатель во избежание злоупотребления сторонами изложенным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора при определении размера договорной неустойки предусмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против неупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
При этом, согласно пункту 73 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку указание в апелляционной жалобе на установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме N 17от 14.07.1997 само по себе не является основанием для уменьшения взыскиваемой суммы неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таких доказательств ответчиком в суд первой инстанции не представлено, к апелляционной жалобе не приложено.
Из искового заявления и материалов дела следует, что ответчик систематически не исполнял встречную обязанность по оплате арендной платы.
Доказательств принятия ответчиком всех необходимых и достаточных мер в целях надлежащего исполнения договорной обязанности не представлено.
Доказательства, безусловно свидетельствующие о явной несоразмерности неустойки последствиям систематического нарушения обязательства, подателем жалобы не представлены, в материалах дела отсутствуют, к апелляционной жалобе не приложены.
Исходя из того, что каких-либо доказательств, подтверждающих обоснованность позиции ответчика относительно несоразмерности подлежащих взысканию штрафных санкций последствиям нарушения им обязательства не представлено, обстоятельств, свидетельствующих об исключительности случая, не приведено, доказательства принятия ответчиком всех необходимых и достаточных мер, направленных на своевременное исполнение взятых на себя договорных обязательств, в материалах дела отсутствуют, учитывая, что размер неустойки согласован сторонами в Договоре, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для уменьшения размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года по делу N А12-42761/2016 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в пользу Администрации Волгограда 592 346 руб. 04 коп., из которых 478 986 руб. задолженности по арендной плате, 113 360 руб. 04 коп. неустойки.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 847 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1935 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВЕНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2017 ПО ДЕЛУ N А12-42761/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВЕНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2017 г. по делу N А12-42761/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 14 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2017 года.
Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе
председательствующего судьи Борисовой Т.С.,
судей Никольского С.В., Шалкина В.Б.
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Зиновьевой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" (400087, г. Волгоград, ул. Невская, д. 16 А, ОГРН 1113444024430, ИНН 3444190038)
на решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года по делу N А12-42761/2016 (судья Зотова Н.П.)
по исковому заявлению Администрации Волгограда (400131, г. Волгоград, ул. Володарского, д. 5, ОГРН 1023403433822, ИНН 3444059139)
к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" (400087, г. Волгоград, ул. Невская, д. 16 А, ОГРН 1113444024430, ИНН 3444190038)
третье лицо: Департамент земельных ресурсов администрации Волгограда (400066, г. Волгоград, ул. Гагарина, д. 12, ОГРН 1043400321744, ИНН 3444114679)
о взыскании задолженности по арендной плате,
без участия представителей сторон,
установил:
Администрация Волгограда (далее - истец) обратилась в Арбитражный суд Волгоградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Абсолют" (далее - ООО "Абсолют", ответчик) о взыскании 787 790 руб. 71 коп., из которых 723 269 руб. 58 коп. задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 20.05.2016, 64 521 руб. 13 коп. неустойки за период с 24.02.2016 по 20.05.2016.
Впоследствии истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил (увеличил) исковые требования и просил взыскать 918 543 руб. 89 коп., из которых 742 723 руб. 96 коп. задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 31.10.2016, 175 819 руб. 93 коп. неустойки за период с 24.02.2016 по 19.10.2016.
Судом уточнение принято к рассмотрению.
Решением Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года с ООО "Абсолют" в пользу Администрации Волгограда взыскано 610 702 руб. 89 коп., из которых 494 012 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате, 116 689 руб. 97 коп. неустойки.
В остальной части исковых требований отказано.
С ООО "Абсолют" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 14 209 руб.
ООО "Абсолют", не согласившись с решением суда первой инстанции, обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, которым взыскать с ответчика в пользу истца 455 910 руб. 03 коп. задолженности по арендной плате, 107 361 руб. 27 коп. неустойки. В обоснование доводов жалобы апеллянт указывает на несогласие с расчет суммы долга и пени по причине неверного применения показателя кадастровой стоимости земельного участка. Как указывает апеллянт, в период с 27.11.2015 по 06.06.2016 кадастровая стоимость спорного земельного участка была равна одному рублю. Кроме того, по мнению заявителя жалобы, суд первой инстанции неправомерно отказал в снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Письменные отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлены.
Представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились. О месте и времени судебного заседания лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Публикация судебного акта в сети Интернет произведена 16.05.2017.
Принимая во внимание наличие сведений о надлежащем извещении лиц. участвующих в деле, о месте и времени судебного заседания, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело без участия их представителей.
Законность и обоснованность принятого решения проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке и по основаниям, установленным статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив и исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом норм материального и соблюдение норм процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как видно из материалов дела, 22.09.2004 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Иверон" (Арендатор) заключен договор N 5481 аренды земельного участка.
По условиям договора Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в пользование на условиях долгосрочной аренды на 49 лет земельный участок из земель поселений, учетный номер 4-39-33, общей площадью 2 622 кв. м, расположенный по адресу: Волгоград, Центральный район, ул. Невская, 16а, для эксплуатации нежилого здания.
На основании постановления Администрации Волгограда от 13.09.2004 N 1315 указанный земельный участок общей площадью 2 622 кв. м предоставлен в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора - ООО "Иверон" и ООО "Радонеж и К". Площадь земельного участка для ООО "Иверон" определена 1 169 кв. м, для ООО "Радонеж и К" - 1 453 кв. м.
22.09.2004 между Администрацией Волгограда (Арендодатель) и ООО "Радонеж и К" (Арендатор) заключен договор N 1 присоединения к договору аренды земельного участка от 22.09.2004 N 5481.
Позднее земельному участку общей площадью 2 622 кв. м присвоен кадастровый номер 34:34:040022:44.
Срок аренды сторонами определен на 49 лет с 13.09.2014 по 13.09.2053 (пункты 1. 1. и 2. 1. договора).
Согласно представленным выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества ООО "Абсолют" с 30.04.2012 по 23.02.2016 являлся собственником нежилого помещения площадью 492 кв. м, находящегося на арендованном земельном участке; с 12.08.2013 ООО "Абсолют" также является собственником нежилого помещения площадью 144, 9 кв. м.
В соответствии с пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Следовательно, с момента государственной регистрации права собственности на объект недвижимости, новому собственнику переходит право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и у предыдущего собственника, то есть фактически с 30.04.2012 ООО "Абсолют" перешло право аренды по договору N 5481 от 22.09.2004.
Пунктом 2.4 договора стороны согласовали, что арендная плата вносится ежемесячно равным частями до 10-го числа месяца следующего за отчетным, за последний месяц года вносится не позднее 25 декабря текущего года.
Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Абсолют" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.04.2012 по 31.10.2016 в сумме 742 723 руб. 96 коп.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 начислены пени в сумме 116 689 руб. 97 коп.
Неоплата обществом в добровольном порядке арендных платежей за исковой период и суммы пени послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с вышеуказанными исковыми требованиями.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком обязательств по оплате арендной плате, вместе с тем, проверив расчет суммы долга и пени, а также учитывая пропуск истцом срока исковой давности, счел, что с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 494 012 руб. 92 коп. задолженности по арендной плате, 116 689 руб. 97 коп. неустойки.
Суд апелляционной инстанции в ходе судебного разбирательства пришел к следующим выводам.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Заключенный сторонами Договор по своей правовой природе является договором аренды и регулируется Земельным кодекса Российской Федерации, общими положениями гражданского законодательства и нормами для отдельных видов обязательств, содержащимися в главе 34 "Аренда" Гражданского кодекса Российской Федерации.
Статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным.
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с нормами статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды и устанавливаются, в том числе, в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.
Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 10 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", в силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
Как установлено судом первой инстанции и не опровергнуто ответчиком, объект аренды находится у арендатора во временном владении и пользовании. Данные обстоятельства не оспариваются сторонами.
Следовательно, у арендатора возникла встречная обязанность по внесению в установленные Договором сроки и порядке арендных платежей за пользование этим имуществом.
Согласно статьям 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.
В рассматриваемом случае, арендуемый земельный участок относится к категории земель - земли населенных пунктов.
В соответствии с подпунктом 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Следовательно, стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен. В связи с принятием уполномоченными органами нормативно-правовых актов, на основании которых изменяется размер арендной платы, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.02.2010 N 12404/09, от 06.12.2011 N 9069/11).
При этом, изменение методики расчета арендной платы связи с принятием в Российской Федерации законодательных актов не является изменением условий Договора, подлежащим государственной регистрации, а является исполнением условий действующего договора (пункт 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.12.2011 N 9069/2011).
В рассматриваемом случае Договор заключен в 2004 году, то есть после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы (25.10.2001, Земельный кодекс Российской Федерации, статья 65), в связи с чем, при определении размера арендной платы, надлежит руководствоваться порядком определения размера арендной платы, устанавливаемым уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом и новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Расчет арендной платы за пользование земельным участком произведен на основании постановления Администрации Волгоградской обл. от 22.08.2011 N 469-п "Об утверждении Порядка расчета арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", постановления Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", распоряжения министерства по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 14.02.2013 N 281-р "Об утверждении значений коэффициента категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов и значений коэффициента дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов, применяемых при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в городе Волгограде - административном центре Волгоградской области", постановления Губернатора Волгоградской обл. от 18.12.2014 N 253 "Об установлении коэффициента индексации, применяемого при определение размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, и земельные участки, находящиеся в собственности Волгоградской области", а также приказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", по формуле: А = КСЗУ * Кви * Кдп * Ккан * Ки, где
- А - величина арендной платы, рассчитываемая за 12 месяцев;
- КСЗУ - кадастровая стоимость земельного участка;
- Кви - коэффициент вида функционального использования земельного участка;
- Кдп - коэффициент дифференциации в зависимости от назначения объектов, расположенных на земельном участке из категории земель населенных пунктов;
- Ккан - коэффициент категории арендатора земельного участка из земель населенных пунктов;
- Ки - коэффициент индексации.
По расчету истца в результате ненадлежащего исполнения ООО "Абсолют" своих обязательств по договору аренды у ответчика образовалась задолженность по уплате арендной платы за период с 30.04.2012 по 31.10.2016 в сумме 742 723 руб. 96 коп.
Ответчиком заявлено о пропуске истцом срока исковой давности по взысканию части задолженности по арендной плате.
В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Согласно статье 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года.
В силу пункта 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Основываясь на вышеизложенных нормах права, установив, что исковое заявление поступило в суд 28.07.2016, суд первой инстанции пришел к выводам, что истцом пропущен срок исковой давности по взысканию задолженности по арендной плате за период с 30.04.2012 по 27.07.2013, задолженность по арендной плате возможно взыскать с 28.07.2013 по 31.10.2016.
Суд апелляционной инстанции считает, что исходя из условий пункта 2.4. договора аренды, согласно которому арендная плата вносится ежемесячно равными частями до 10-го числа месяца, следующего за отчетным, требование истца о взыскании долга по арендной плате с учетом применения срока исковой давности подлежит удовлетворению за период не с 28.07.2013, а с 01.07.2013 по 31.10.2016, поскольку обязанность по уплате арендных платежей за июль наступает у арендодателя до 10 августа, а потому с учетом даты подачи иска в суд (28.07.2016) срок исковой давности по требованию о взыскании долга по арендной плате за июль 2013 года не пропущен.
Проверяя расчет истца, суд первой инстанции установил, что общая площадь земельного участка составляет 2 622 кв. м, общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке - 2 131, 3 кв. м. Отношение 1 кв. м земельного участка к 1 кв. м объекта недвижимости составляет 1, 230235068 (2 622: 2 131, 3). Площадь земельного участка, приходящегося на долю ООО "Абсолют", для расчета арендной платы составляет: с 30.04.2012 - 605,28 кв. м (1, 230235068 х 492 кв. м), с 12.08.2013 - 783, 54 кв. м (1, 230235068 х (492 кв. м + 144, 9 кв. м), с 24.02.2016 - 178, 26 кв. м (1,230235068 х 144,9 кв. м).
Данные обстоятельства сторонами не оспариваются, апелляционная жалоба доводов о несогласии с площадью земельного участка, приходящегося в исковой период на долю ООО "Абсолют", не содержит.
Кадастровая стоимость земельного участка установлена судом первой инстанции на основании действовавших нормативно-правовых актах и сведений от 20.02.2017 за N НБ-1282/2017, представленных Филиалом Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" по Волгоградской области, согласно которым за период 2013-2016 гг. кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 общей площадью 2 6221 кв. м изменялась в связи со следующим (т. 2, л.д. 44-45):
- с 10.12.2012-38 271 865 руб. 68 коп. в соответствии с действовавшим на данный период постановлением Губернатора Волгоградской области от 20.11.2012 N 1130 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", с учетом вида разрешенного использования "нежилое здание";
- с 27.11.2015-1 руб. за весь земельный участок на основании приказа Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", согласно которому земельный участок с кадастровым номером 34:34:040022:44 имеет индивидуальную оценку по Приложению N 1;
- с 07.06.2016-38 153 403 руб. 72 коп. установлена по заявлению о государственном кадастровом учете изменений объекта недвижимости в связи с изменением вида разрешенного использования с "нежилое здание" на "для размещения объектов торговли";
- с 20.01.2017-16 424 000 руб. согласно решению комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости N 16/3259 от 29.12.2016. В случае изменения кадастровой стоимости по решению Комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", сведения о кадастровой стоимости, установленной решением Комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания. В данном случае дата применения 07.06.2016.
Таким образом, кадастровая стоимость составила:
- на 01.01.2013, 01.01.2014, 01.01.2015 - 38 271 865 руб. 68 коп.;
- с 27.11.2015 - 1 руб. за весь земельный участок (т. 2, л.д. 52,53);
- с 07.06.2016 по настоящее время - 16 424 000 руб.
С учетом вышеизложенного, суд первой инстанции пришел к выводу, что размер арендной платы составляет: с 28.07.2013 - 149 619 руб. 59 коп. в год (12 468 руб. 30 коп. в месяц), с 01.12.2013 - 193 683 руб. 81 коп. в год (16 140 руб. 32 коп. в месяц), с 01.01.2014 - 203 290 руб. 80 коп. в год (16 940 руб. 90 коп. в месяц), на 2015 год - 214 441 руб. 77 коп. в год (17 870 руб. 15 коп. в месяц), с 07.06.2016 - 20 098 руб. 92 коп. в год (1 674 руб. 91 коп.), в связи с чем, счел, что за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 задолженность по арендной плате составляет 494 012 руб. 92 коп.
Не соглашаясь с произведенным истцом расчетом долга за исковой период и исчисленной ко взысканию судом первой инстанции суммой долга, апеллянт, указывает на то, что в период с 27.11.2015 по 06.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка была равна одному рублю, что не было учтено истцом при расчете долга и не принято во внимание судом первой инстанции.
Проверяя довод апеллянта, судом апелляционной инстанции установлено, что приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов Волгоградской области", утверждены результаты государственной кадастровой оценки земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44, который согласно Приложению N 1 имеет индивидуальную оценку, кадастровая стоимость данного земельного участка равна одному рублю.
В материалы дела представлена кадастровая справка от 23.05.2016, согласно которой 27.11.2015 в государственный кадастр недвижимости внесены сведения о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 равной одному рублю (т. 2, л.д. 52).
Данное обстоятельство также подтверждается официальным ответом Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 20.02.2017 (т. 2, л.д. 44-45).
В соответствии с третьим абзацем статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в редакции до 01.01.2017 (далее - Федеральный закон N 135-ФЗ) сведения о кадастровой стоимости используются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с даты их внесения в государственный кадастр недвижимости (в настоящее время Единый государственный реестр недвижимости).
Следовательно, руководствуясь приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н и выше названной нормой Федерального закона N 135-ФЗ, суд апелляционной инстанции считает, что с 27.11.2015, а именно с даты внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44, установленной приказом Комитета по управлению государственным имуществом Волгоградской области от 27.10.2015 N 46-н, при расчете суммы долга по арендной плате следует применять кадастровую стоимость спорного земельного участка, равную одному рублю.
Указание судом первой инстанции в обжалуемом судебном акте, что на 01.01.2016 кадастровая стоимость земельного участка составляет 1 рубль за весь земельный участок, не является верным, поскольку кадастровая стоимость спорного земельного участка равная 1 рублю является таковой с 27.11.2015.
Далее, из ответа Федеральной кадастровой палаты Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Волгоградской области от 20.02.2017 (т. 2, л.д. 44-45) следует, что с 07.06.2016 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 34:34:040022:44 составила 16 424 000 руб.
При таких обстоятельствах, суд апелляционной инстанции считает, что с учетом вышеизложенных обстоятельств, при расчете арендной платы за период с 27.11.2015 по 06.06.2016 следует исходить из кадастровой стоимости равной 1 рублю, а с 07.06.2016 по 31.10.2016 из кадастровой стоимости равной 16 424 000 руб.
Учитывая площадь земельного участка, приходящегося на долю ООО "Абсолют" (с 30.04.2012 - 605, 28 кв. м, с 12.08.2013 - 783,54 кв. м, с 24.02.2016 - 178,26 кв. м), основываясь на формуле = КСЗУ * Кви (0,015) * Кдп(1) * Ккан(1) * Ки(1), суд апелляционной инстанции путем математического подсчета приходит к выводу, что за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 сумма арендной платы, подлежащая внесению арендатором составила 478 986 руб., в том числе:
472 289,52 руб. за период 28.07.2013 по 26.11.2015 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 8 834 933,20 руб. руб. (с 01.01.2013 по 11.08.2013), 11 436 894,6 руб. (с 12.08.2013 по 26.11.2015), показатели рассчитаны, исходя из КСЗУ равной 38 271 865 руб. 68 коп., установленной за весь земельный участок),
за период с 27.11.2015 по 06.06.2016 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 0,004 руб. (с 27.11.2015 по 23.02.2016), 0,067 руб. (с 24.02.2016 по 06.06.2016), показатели рассчитаны, исходя из КСЗУ равной 1 руб., установленной за весь земельный участок),
6 696,48 руб. за период с 07.06.2016 по 31.10.2016 (КЗСУ на долю ООО "Абсолют" - 1 116 606,49 руб., показатель рассчитан, исходя из КСЗУ 16 424 000 руб., установленной за весь земельный участок).
В силу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны доказать обстоятельства, на которые они ссылаются как на основании своих требований и возражений.
На момент рассмотрения спора ответчиком не представлено доказательств погашения задолженности по арендной плате за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 в сумме 478 986 руб. Таким образом, ответчик в одностороннем порядке уклонился от исполнения обязательств по оплате арендных платежей.
Данные обстоятельства апеллянтом не опровергнуты. Доказательства обратного в материалы дела не представлены.
При таких обстоятельствах с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с 28.07.2013 по 31.10.2016 в сумме 478 986 руб.
Наличие долга в ином (большем) размере истцом не доказано, в связи с чем, решение суда первой инстанции основано не полном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, что в силу положений статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации является основанием для изменения судебного акта в части взыскания с ответчика долга в сумме 494 012 руб. 92 коп.
В соответствии со статьями 329 и 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойка является способом исполнения обязательства и признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства.
Согласно пункту 2.9 договора в случае невнесения арендной платы в установленный договором срок, Арендатор уплачивает Арендодателю неустойку в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей, подлежащих перечислению Арендодателю.
За просрочку исполнения обязательства истцом ответчику за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 начислены пени в сумме 116 689 руб. 97 коп.
Факт несвоевременного выполнения Арендатором договорных обязательств подтвержден материалами дела и не опровергнут последним.
Контррасчет ответчиком не представлен.
Вместе с тем, принимая во внимание, что истцом неверно исчислена сумма долга за исковой период, суд апелляционной инстанции путем математического подсчета с учетом суммы задолженности (478 986 руб.), периода просрочки исполнения встречного обязательства, размера договорной ставки пени за каждый день просрочки исполнения обязательства, пришел к выводу, что размер пени за период с 24.02.2016 по 19.10.2016 составляет 113 360 руб. 04 коп.
Ссылка апеллянта на то, что суд первой инстанции неправомерно отказал в снижении неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению, исходя из следующего.
Законодатель во избежание злоупотребления сторонами изложенным в статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации принципом свободы договора при определении размера договорной неустойки предусмотрел возможность применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательства является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против неупотребления указанным правом, то есть, по существу - на реализацию требования части 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Таким образом, гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения размера неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возложение на суд решения вопроса об уменьшении размера неустойки при ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательств вытекает из конституционных прерогатив правосудия, которое само по своей сути может признаваться таковым лишь при условии, что оно отвечает требованиям справедливости (статья 14 Международного пакта о гражданских и политических правах 1966 года).
Признание несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства является правом суда, принимающего решение.
К выводу о наличии оснований для снижения суммы неустойки суд при рассмотрении конкретного дела приходит в каждом конкретном случае.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 69 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" (далее - Постановление N 7) подлежащая уплате неустойка, установленная законом или договором, в случае ее явной несоразмерности последствиям нарушения обязательства, может быть уменьшена в судебном порядке (пункт 1 статьи 333 ГК РФ).
При этом, согласно пункту 73 Постановления N 7 бремя доказывания несоразмерности неустойки и необоснованности выгоды кредитора возлагается на ответчика.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для уменьшения размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для переоценки выводов суда первой инстанции, поскольку указание в апелляционной жалобе на установление сторонами в договоре более высокого размера неустойки по отношению к размеру неустойки, установленной законом, как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Информационном письме N 17от 14.07.1997 само по себе не является основанием для уменьшения взыскиваемой суммы неустойки в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно правовой позиции, изложенной в абзаце 2 пункта 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", согласно которой, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период.
Таких доказательств ответчиком в суд первой инстанции не представлено, к апелляционной жалобе не приложено.
Из искового заявления и материалов дела следует, что ответчик систематически не исполнял встречную обязанность по оплате арендной платы.
Доказательств принятия ответчиком всех необходимых и достаточных мер в целях надлежащего исполнения договорной обязанности не представлено.
Доказательства, безусловно свидетельствующие о явной несоразмерности неустойки последствиям систематического нарушения обязательства, подателем жалобы не представлены, в материалах дела отсутствуют, к апелляционной жалобе не приложены.
Исходя из того, что каких-либо доказательств, подтверждающих обоснованность позиции ответчика относительно несоразмерности подлежащих взысканию штрафных санкций последствиям нарушения им обязательства не представлено, обстоятельств, свидетельствующих об исключительности случая, не приведено, доказательства принятия ответчиком всех необходимых и достаточных мер, направленных на своевременное исполнение взятых на себя договорных обязательств, в материалах дела отсутствуют, учитывая, что размер неустойки согласован сторонами в Договоре, суд апелляционной инстанции не находит правовых оснований для уменьшения размера пени на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по настоящему делу, суд апелляционной инстанции, руководствуется положениями статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со сторон пропорционально удовлетворенным требованиям.
Руководствуясь статьями 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Волгоградской области от 28 марта 2017 года по делу N А12-42761/2016 изменить.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в пользу Администрации Волгограда 592 346 руб. 04 коп., из которых 478 986 руб. задолженности по арендной плате, 113 360 руб. 04 коп. неустойки.
В остальной части исковых требований отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 14 847 руб.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Абсолют" в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1935 руб.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Т.С.БОРИСОВА
Т.С.БОРИСОВА
Судьи
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
В.Б.ШАЛКИН
С.В.НИКОЛЬСКИЙ
В.Б.ШАЛКИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)