Судебные решения, арбитраж
Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Картакаев Т.К. по доверенности от 12.11.2016, паспорт;
- от ответчиков: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.05.2017 по делу N А32-43227/2014
по иску индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича
- к ответчикам: Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; закрытому акционерному обществу "Адлерская птицефабрика";
- Администрации Краснодарского края
- при участии третьих лиц: Инатаева Вадима Ирмиевича;
- Управления Росреестра по Краснодарскому краю; Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю,
о признании недействительным договора аренды,
принятое в составе судьи Семушина А.В.,
индивидуальный предприниматель Иванов Александр Николаевич (далее - истец, ИП Иванов А.Н.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ЗАО "Адлерская птицефабрика" с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.10.2003 N 0000000480, образовании из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому просит следующее:
- - признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 г. N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого, необходимого земельного участка для здания детского сада согласно координат указанных в экспертном заключении;
- - признать отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) путем погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого, необходимого земельного участка для здания детского сада согласно координат указанных в экспертном заключении.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 признано недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Признано отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18 Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича (ИНН 231700334679) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Взыскано с ЗАО "Адлерская птицефабрика" в пользу индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича (ИНН 231700334679) расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба Департамент имущественных отношений Краснодарского края мотивирована следующим:
- - пропущен срок исковой давности. В отзыве на исковое заявление департамент, относительно пропуска срока исковой давности, сообщал суду. Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности по требованию о признании недействительными ничтожных сделок составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Исполнение оспариваемой истцом сделки началось 14.10.2003, поскольку из п. 1.3 договора аренды от 24.10.2003 следует, что земельный участок фактически передан арендатору 14.10.2003 без каких-либо иных документов по передаче имущества, следовательно, срок исковой давности истек 14.10.2006, что является самостоятельным основанием для отказа в иске;
- - Департамент полагает, что в заключении экспертов N 019/17, подготовленном в рамках проведенной судебной экспертизы, допущены нарушения, ввиду наличия которых такое заключение в качестве допустимого доказательства признать нельзя;
- - уточнив требования, истец изменил и предмет и основания иска.
В судебное заседание ответчики и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От Администрации Краснодарского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому администрация поддерживает доводы департамента, просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Иванов Александр Николаевич является собственником нежилого здания (детский сад N 51), лит. А, общая площадь 463,6 кв. м по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, д. 14, кадастровый номер 23:49:04-2.1.2001-133, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2011 серия 23-АК N 078781.
Указанная недвижимость расположена на земельном участке (кадастровый номер 23:49:0402034:0010, общей площадью 9561,12 кв. м), принадлежащем субъекту Федерации Краснодарский край.
Истец обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края для выделения земельного участка для эксплуатации и проведения реконструкции объекта недвижимости, однако, получал ответы, что по данному участку принимаются меры, направленные на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, и рассмотрение запроса истца станет возможным только после восстановления этих данных.
Земельный участок с кадастровым N 23:49:0402034:0010 13.09.05 был снят с государственного кадастрового учета, что явилось предметом разбирательства по делу N А-32-8764/2011 в арбитражном суде Краснодарского края.
Получив в августе 2014 года информацию, что данные о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 внесены в государственный кадастр недвижимости, и получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец вновь обратился с заявлением к Департаменту об образовании из принадлежащего Краснодарскому краю на праве собственности земельного участка площадью 9561,12 кв. метров с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 земельного участка площадью 932,7 кв. метра с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, необходимых для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества.
Указанная площадь испрашиваемого земельного участка была определена на основании строительных и технических правил и регламентов экспертом Володиной А.В. филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи, что отражено в Техническом заключении N 177/2014.
Письмом Департамента от 08.09.2014 N 52-2322ж/14-11.05 истцу было отказано в рассмотрении заявления о согласовании площади земельного участка по тем же основаниям, что и ранее. Учитывая, что данный ответ необоснован, ввиду того, что в государственный кадастр недвижимости сведения о спорном земельном участке уже были внесены, истец повторно обратился в Департамент с теми же требованиями.
Письмом Департамента от 31.10.2014 N 52-2896-ж/14-12.03 истцу было отказано в согласовании испрашиваемого земельного участка по тем основаниям, что на земельный участок, на котором находится принадлежащее на праве собственности истцу здание, зарегистрировано право аренды третьего лица и рассмотрение обращения возможно только после раздела указанного участка и прекращения ранее возникшего права аренды на вновь образованный земельный участок.
Испрашиваемый земельный участок является частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования.
ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" (на основании постановления администрации г. Сочи от 29.01.1993 N 75 птицефабрике "Адлерская" выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 352 га).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 20.12.1998 N 1834-р принято предложение Мингосимущества России и администрации Краснодарского края о передаче в государственную собственность Краснодарского края находящейся в федеральной собственности птицефабрики "Адлерская" Минсельхозпрода России.
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 16.06.1999 N 432 Комитету по управлению государственным имуществом Краснодарского края поручено провести передачу и регистрацию птицефабрики "Адлерская" из федеральной собственности в краевую.
Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 28.03.2000 N 05/61 утверждена новая редакция устава государственного унитарного предприятия Краснодарского края птицефабрики "Адлерская".
На основании решений Адлерского районного суда г. Сочи и Арбитражного суда Краснодарского края по иску инспекции МНС РФ по Адлерскому району г. Сочи о взыскании с ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" задолженности по налоговым платежам в бюджет, постановлением судебного пристава-исполнителя Адлерского района г. Сочи Пташинского А.К. от 16.06.2000 был наложен арест на имущество птицефабрики, в т.ч. и на здание детского сада с сопутствующими хозяйственными постройками. Впоследствии имущество было выставлено на торги.
08.09.2000 был проведен открытый аукцион по продаже здания детского сада N 51, который выиграл гражданин Борисов Е.Д. (зарегистрированный: г. Сочи, ул. Войкова, 32, кв. 4).
С Борисовым Е.Д. был заключен договор купли-продажи здания детского сада и сопутствующих хозяйственных построек.
Впоследствии 14.04.2004 в отношении ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" в арбитражном суде Краснодарского края была начата процедура банкротства, закончившаяся 15.02.2010.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.10.2003 N 163 "О предоставлении ЗАО "Адлерская птицефабрика" земельных участков в Адлерском районе города Сочи" прекращено право постоянного бессрочного пользования ГУП "Птицефабрика "Адлерская" и предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 9561,12 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402034:0010.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО "Адлерская птицефабрика" ИНН 2317034718 (арендатор) в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.10.2003 N 163-з на срок до 14 октября 2052 года заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 г. N 0000000480 площадью 9561,12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010). 17 ноября 2003 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 г. N 0000000480 (на котором располагались приобретенные Борисовым Е.Д. строения), был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с разрешенным видом использования - для ведения сельскохозяйственного производства.
В 12 октября 2004 земельный участок площадью 9561,12 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, был поставлен на государственный кадастровый учет с местоположением г. Сочи, Адлерский район, ул. Луначарского (почтовый адрес по данным БТИ г. Сочи ул. Гиацинтовая, 14) с правом государственной собственности Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АБ N 733577 от 13.10.2004.
На данном земельном участке располагались здания, строения и сооружения, ранее принадлежащие Краснодарскому краю (ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская") и внесенные в перечень государственного имущества, в том числе здание детского сада N 51 и сопутствующих хозяйственных построек, а также 2-х одноэтажных многоквартирных жилых бараков (почтовый адрес по данным БТИ г. Сочи ул. Гиацинтовая, дома NN 10,12,14).
Постановлением Главы г. Сочи от 23.03.2004 N 419 Борисову Е.Д. из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 6765 кв. м, фактически занимаемый строениями по ул. Гиацинтовой, 14 в Адлерском районе г. Сочи для использования под детский спортивный комплекс.
Данная часть земельного участка 27.04.2004 была поставлена на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0402034:0016.
На оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 на площади 2796,12 кв. м были расположены два эксплуатируемых одноэтажных многоквартирных жилых барака, ранее также принадлежавшие ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская", а также территория общего пользования (дорога общего пользования) свободная от застройки.
Впоследствии земельный участок, из земель населенных пунктов, с присвоенным кадастровым номером 23:49:0402034:285, площадью 645 кв. м, с местоположением: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 10, использовался для размещения многоквартирного жилого барака (1964 года постройки), в котором проживали 9 семей.
После признания ГУП КК "Птицефабрика Адлерская" банкротом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2005, здание находится в ведении департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи. Обслуживание осуществляется ООО "УКЖФ "Альпик-Сити". Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок не оформлены.
Земельный участок, из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 700 кв. м, с местоположением: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 12, использовался для размещения многоквартирного жилого барака (1964 года постройки), в котором проживают 7 семей. После признания ГУП КК "Птицефабрика Адлерская" банкротом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2005, здание по результатам проведенных торгов на основании договора купли-продажи от 23.04.2009 и решения Адлерского районного суда г. Сочи от 8.06.2009 было приобретено Макаровым А.Е.
Впоследствии квартиры в жилом бараке были проданы в индивидуальном порядке физическим лицам.
Земельный участок площадью 6765 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0016), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, д. 14, был зарегистрирован на праве собственности за муниципальным образованием город-курорт Сочи, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 307627 от 27.04.2010.
Основанием для государственной регистрации послужили распоряжение Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.03.2010 N 850-р и выписка из реестра объектов муниципальной собственности от 19.03.2010 N 02-05/2010-174.
Из кадастрового паспорта от 19.02.2010 N 49М/10-03-3427 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 имел предыдущий кадастровый номер 23:49:0402034:0010.
12.10.2004 на основании постановления главы администрации г. Сочи от 29.01.1993 N 75 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок площадью 9561, 12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2004 серии 23-АБ N 733577.
Администрация г. Сочи заключила с Борисовым Е.Д. договор аренды земельного участка от 07.04.2004 N 4900003094 сроком на 49 лет (до 01.04.2053) для использования его в целях санаторно-курортной деятельности.
Земельный участок, предоставленный в аренду Борисову Е.Д. постановлением Главы г. Сочи, полностью налагался на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, являющегося государственной собственностью Краснодарского края. 13.09.05 земельный участок с кадастровым N 23:49:0402034:0010 был снят с государственного кадастрового учета.
В последующем по договору купли продажи от 17.03.2006 Борисов Е. Д продал здание детского сада и сопутствующие хозяйственные постройки гражданину Инатаеву В.И.
Сделка зарегистрирована в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 13.04.2006 и правообладателю были выданы свидетельства о государственной регистрации права: 23АА N 635973 от 14.04.2006 на здание детского сада (лит. А); 23 АА N 635971 от 14.04.2006 на здание хозблока (лит. Б); 23 АА N 635969 от 14.04.2006 г. на здание столовой (лит. В); 23 АА N 635972 от 14.04.2006 г. на здание склада (лит. Д); 23 АА N 635970 от 14.04.2006 на здание склада (лит. Е).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 был передан правообладателю недвижимого имущества по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.03.2006, зарегистрированного в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 13.04.2006 г. N 23-23-22/006У2006-094.
Земельный участок, предоставленный Инатаееву В.И., с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 постановлением Администрации города Сочи от 08.02.2012 N 175 размежеван на две территории с присвоением новых кадастровых номеров 23:49:0402034:1009 (площадью 3730 кв. м) и 23:49:0402034:1010 (площадью 3035 кв. м).
Указанная информация отражена в Пояснительной записке начальника Сочинского ОЗК ГКУ КК "Кубаньземконтроль" 18.01.2012 составленной в соответствии с распоряжением директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" Шаблыги А.М. от 16.01.2012 N 5 и поручением Департамента имущественных отношений краснодарского края от 13.01.2012 N 52-198/12-37.
Инатаев В.И. по договору купли продажи от 05.08.2011 продал здание детского сада и сопутствующие хозяйственные постройки истцу.
С указанными объектами недвижимости к истцу должен был перейти и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:1009 (площадью 3730 кв. м) по договору аренды с Администрацией г. Сочи, но в виду вступления в законную силу решения по делу А-32-8764/2011, которым признавалось право собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 и отсутствующим зарегистрированного права собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6765 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 14, что повлекло недействительность заключенных ранее договоров аренды с Администрацией г. Сочи и всех распоряжений Администрации г. Сочи в отношении данного земельного участка.
Истец полагает то, что вышеуказанные сведения, позволяют утверждать, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО "Адлерская птицефабрика" ИНН 2317034718 (арендатор) заключив договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 N 0000000480 площадью 9561,12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010) нарушили исключительное право истца на заключение договора аренды этого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу.
ЗАО "Адлерская птицефабрика" не являлась собственником расположенных на данном участке объектов недвижимости на момент заключения договора, а также не является собственником таких объектов в настоящий момент, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного истец обратился в суд в целях восстановления нарушенного права.
Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Судом установлено, что истец стороной оспариваемого договора аренды земельного участка не является.
В обоснование заинтересованности в оспаривании сделки истец ссылается на наличие установленного преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность или аренду для эксплуатации недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в момент обращений заявителя за предоставлением в аренду земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с частью 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры предоставляемых земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В силу статьи 36 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1, определявшей нормы предоставления земельных участков в собственность и пользование в период выдачи градостроительного заключения от 22.06.2001 N 00032/027-4, размеры земельных участков, предоставляемых для предпринимательской деятельности, а также для иных несельскохозяйственных целей устанавливались по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с проектно - технической документацией.
В целях установления площади земельного участка необходимого для объекта недвижимого имущества истца и координат его местонахождения была назначена экспертиза.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2017 по делу назначена судебная экспертиза.
На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:
Определить площадь и границы земельного участка для эксплуатации нежилого здания - детский сад N 51, литер "А", общей 463,6 кв. м (в техническом паспорте 482,6 кв. м), этажность 2, с кадастровым номером 23:49:0402034:1364, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Гиацинтовая, 14 (ответ должен содержать точные координаты земельного участка, детальную схему с указанием в границах какого земельного участка располагается).
Согласно экспертному заключению от 30.03.2016 N 019/17 необходимая площадь земельного участка для эксплуатации здания детского сада N 51, литер "А", с кадастровым номером 23:49:0402034:1364, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гиацинтовая, 14 в соответствии с СП 118.13330.2012, СП 42.13330, п. 5.5 СНиП 2.07.01, Пособием к СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.07.01-89, СНиП П-12-77, Согласно МГСН 4.07-05 2006 г. должна составлять 6763 м2.
На вопрос 2 эксперты предложили два варианта уточнения местоположения границ и площади земельного участка для эксплуатации детского сада N 51.
Вариант 1:
Участок площадью 6250 м2, без учета площади занятой под строениями N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б), газовой трубы с соответствующими отступами. Координаты и конфигурация участка приведена в исследовательской части экспертизы.
Вариант 2:
Участок площадью 6763 м2, в соответствии с СП 118.13330.2012, СП 42.13330, п. 5.5 СНиП 2.07.01, Пособием к СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.07.01-89, СНиП П-12-77, Согласно МГСН 4.07-05 2006 г.
Границы и конфигурация земельного участка в данном варианте соответствуют границам и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:16 сведения об индивидуальных характеристиках земельного участка имеются в государственном кадастре недвижимости.
Истец, уточняя заявленные требования, просил признать недействительной сделку в соответствии с координатами и площадью указанную в варианте 1.
При анализе материалов дела и спорной ситуации эксперты в мотивировочной части пришли к следующим выводам.
Согласно СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства":
6.2.1 В соответствии с классификацией территорий малоэтажное строительство размещается в виде отдельных жилых образований в структуре городов - от больших до крупнейших, а также в жилых образованиях малых, средних и больших городов, пригородных и сельских поселений, что определяет различия в организации обслуживания их населения.
В городах и пригородных поселениях перечень учреждений повседневного обслуживания территорий малоэтажной жилой застройки, как правило, должен включать следующие объекты: дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивно-досуговый комплекс, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптечные киоски, объекты торгово-бытового назначения, отделение связи, отделение Сбербанка, опорный пункт охраны порядка, центр административного самоуправления, а также площадки (спорт, отдых, выездные услуги, детские игры). При этом в условиях пригородной зоны необходимо учитывать сезонное расширение стационарных объектов.
6.3.5 Для организации обслуживания на территориях малоэтажного жилищного строительства разрешается размещение учреждений и предприятий с использованием индивидуальной формы деятельности - детского сада, магазина, кафе, физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса, парикмахерской, фотоателье и т.п., встроенными в малоэтажные жилые дома, с размещением преимущественно в 1-м и цокольном этажах. При этом общая площадь встроенных учреждений не должна превышать 150 м. Упомянутые учреждения и предприятия могут иметь центроформирующее значение и размещаться в центральной части поселения или жилого образования. При устройстве встроенных мастерских по ремонту и прокату автомобилей, ремонту бытовой техники, а также помещений ритуальных услуг такие объекты следует размещать на окраине поселения.
Устройство встроенных предприятий, вредных для здоровья населения (рентгеноустановок, магазинов стройматериалов, москательно-химических и т.п.), в условиях малоэтажной застройки не допускается. Встроенные учреждения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Участок встроенного учреждения должен быть подразделен на жилую и общественную части с размещением в последней зоны для посетителей и хозяйственного двора. Перед входом в здание необходимо предусмотреть стоянку транспортных средств.
6.3.6 Потребности населения в обслуживании должны обеспечиваться путем как нового строительства, так и реконструкции существующего фонда, особенно в сельской местности и в пригородных поселениях.
6.2.4 Расстояния от зданий и границ земельных участков в части детских дошкольных учреждений и школ следует принимать по п. 5.5 СНиП 2.07.01.
При ответа на поставленные вопросы о необходимой площади земельного участка для эксплуатации детского сада, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 14 эксперты производили расчет в соответствии с Пособием к СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" 2.6. Размеры земельных участков дошкольных учреждений общего типа, размещаемых в жилой застройке, рекомендуется принимать согласно прил. 7 (рекомендуемому) СНиП 2.07.01-89: "При вместимости яслей-садов, м2 на одно место: до 100 мест - 40; свыше 100 мест - 35; в комплексе яслей-садов свыше 500 мест - 30.
2.7. На земельных участках детских дошкольных учреждений следует размещать площадки: групповые; для занятий физкультурой; для выращивания овощных и ягодных культур; для содержания животных и птиц (в сельской местности); хозяйственную.
2.8. Озеленение является важным компонентом благоустройства и средством формирования благоприятных оздоровительных условий на участке, оказывает непосредственное влияние на температуру воздуха, его влажность, солнечную радиацию, способствует ослаблению отрицательных факторов окружающей городской среды. В связи с этим основное требование к участку дошкольного учреждения - озеленение должно составлять не менее 50% его территории. При строительстве новых зданий необходимо максимально сохранить существующие зеленые насаждения.
В площадь озеленения участка включается площадь зеленых насаждений, газонов, цветников, огорода-ягодника и травяное покрытие групповых и физкультурных площадок. Площадь озеленения участков дошкольных учреждений должна составлять не менее 16 м2 на одно место, в том числе зеленых насаждений, газонов и цветников - не менее 7 м2, в комплексах детских яслей-садов - не менее 14 м2. 12. По периметру участка рекомендуется устраивать зеленую защитную полосу из деревьев и кустарников шириной не менее 1,5 м, а со стороны улицы - не менее 6 м. Во избежание излишнего затенения помещений кустарник рекомендуется высаживать не ближе 5 м от здания, а деревья - не ближе 10 м. При озеленении допускается посадка фруктового сада. Не разрешаются деревья и кустарники с ядовитыми плодами, колючками или засоряющие территорию при цветении, а также привлекающие большое количество насекомых.
Основными элементами участка являются групповые площадки, предназначенные для проведения игр и занятий на свежем воздухе. Они могут проектироваться как изолированными друг от друга, так и объединяться по 2-3 в игровые пространства. Их оборудование должно учитывать возрастные особенности деятельности детей.
При размещении групповых площадок должна обеспечиваться их удобная связь с выходами из соответствующих групповых ячеек и с общей физкультурной площадкой, должны исключаться пересечения путей движения различных групп.
Площадь групповых площадок в расчет на одно место в детских дошкольных учреждениях общего типа рекомендуется принимать не менее, м2: в ясельных группах - 7,5, в дошкольных - 7,2; в специализированных дошкольных учреждениях - 10. В детских дошкольных учреждениях общего типа игровые площадки для детей дошкольного возраста допускается размещать за пределами участка.
2.22. На групповых площадках по местным климатическим условиям могут устраиваться навесы площадью 40 м для укрытия детей от атмосферных осадков или излишней солнечной радиации.
Площадь навеса не входит в площадь групповой площадки.
Навесы не должны мешать детям бегать, играть и проводить занятия, поэтому их рекомендуется ставить на границе групповой площадки в окружении зелени. Рекомендуется применять блокировку навесов, а также располагать их по периметру участка, используя как ограждение.
2.25. На земельных участках детских дошкольных учреждений вместимостью до 150 мест может быть одна физкультурная площадка площадью 250 м, свыше 150 мест - две площадью 250 ми 150 м. Одна площадью 250 м может оборудоваться как мини-стадион, другая площадью 150 м - как спортивный комплекс.
При вместимости менее 250 человек дошкольного учреждения на территории участка следует устраивать плескательные ванны для игр на воде и с целью приучить детей к плаванию. Плескательные бассейны должны иметь свободную форму площадью 20-25 м2 и переменную глубину 0,1-0,5 м2. 34. На земельных участках детских дошкольных учреждений всех типов следует размещать хозяйственную площадку. Площадь хозяйственной площадки следует принимать для детских учреждений вместимостью, м2: до 50 мест - 70; свыше 50 до 150 мест - 100; свыше 150 мест - 150.
Хозяйственную площадку рекомендуется размещать у границы участка со стороны входа в кухню и постирочную. Она не должна примыкать к групповым и физкультурным площадкам.
Площадь земельного участка согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости - 6 765 м2 кадастровая выписка на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:16 Фактически, огороженная забором из металлического профильного листа, площадь земельного участка по результатам проведенных измерений составила 6 670 м2.
Площадь земельного участка по результатам проведенных измерений с учетом отступов от строений N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б) (в соответствии с градостроительными нормами) составила 6250 м2.
Каталог координат границ земельного участка по ул. Гиацинтовая, 14 без учета площади занятой под строениями N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б) с отступами 6250 м2.
На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации строения составила 6250 м2.
Следовательно, сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ в части указанной выше площади в границах приведенных координат.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом положений статьей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой в части земельного участка, необходимого для эксплуатации строения истца в координатах, указанных экспертом в заключении судебной экспертизы.
Такой подход согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11. В данном постановлении указано, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (площадь и текстовое описание местоположения границ земельных участков, вновь образуемых в результате раздела (выдела)), а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Если кадастровые работы не проводились, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Кодекса.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что следует признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Кроме того истец просил признать отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Приведенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Соответствующие разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
В пункте 3 названного Информационного письма сформулирован следующий правовой подход. Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредовано).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суды пришли к выводу, что земельный участок необходимый для эксплуатации строения истца не выбывал из его владения.
Требование о признании арендной сделки недействительной истец соединил с требованием о признании отсутствующим обременения вещного права на земельный участок арендой в пользу птицефабрики.
В соответствии с положениями постановления Пленумов N 10/22 возможность признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности является обстоятельством, исключающим возможность обращения в порядке пункта 52 названного постановления с иском о признании права отсутствующим.
Истцом требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлено, судом таких последствий по собственной инициативе не применено.
Соответственно, суд считает, что в данном случае истец избрал надлежащий способ защиты своего нарушенного права.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2015 N Ф08-2689/2015 по делу N А32-14463/2012.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о признании отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Довод Департамента имущественных отношений о применении сроков исковой давности, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N 456-О-О разъяснено, что согласно ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Исчисляя начало течения срока исковой давности с момента заключения оспариваемого договора аренды от 24.10.2003, департамент не учел указанных положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с эти оставил без внимания то, что договор между сторонами в самом деле не исполнен - земельный участок не передан от департамента к обществу.
Истец до настоящего времени продолжает фактически владеть и господствовать над спорным земельным участком, что подтверждается преюдициальными судебными актами по арбитражному делу А32-7314/2015, где удовлетворен встречный иск Иванова А.Н. к обществу об устранении препятствия для доступа к нежилому зданию детского сада.
В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.
Возражения департамента по существу вынесенного заключения эксперта само по себе не может являться основанием для признания этой экспертизы недопустимым доказательством, то есть полученного с нарушением закона.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для проведения повторной судебной экспертизы на стадии апелляционного пересмотра дела.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 по делу N А32-43227/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.08.2017 N 15АП-10528/2017 ПО ДЕЛУ N А32-43227/2014
Разделы:Формирование и государственная регистрация земельного участка и сделок с ним; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 августа 2017 г. N 15АП-10528/2017
Дело N А32-43227/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 августа 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ковалевой Н.В.,
судей Маштаковой Е.А., Нарышкиной Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Сурженко Т.М.,
при участии:
- от истца: представитель Картакаев Т.К. по доверенности от 12.11.2016, паспорт;
- от ответчиков: представитель не явился, извещен надлежащим образом;
- от третьих лиц: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 22.05.2017 по делу N А32-43227/2014
по иску индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича
- к ответчикам: Департаменту имущественных отношений Краснодарского края; закрытому акционерному обществу "Адлерская птицефабрика";
- Администрации Краснодарского края
- при участии третьих лиц: Инатаева Вадима Ирмиевича;
- Управления Росреестра по Краснодарскому краю; Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Краснодарскому краю,
о признании недействительным договора аренды,
принятое в составе судьи Семушина А.В.,
установил:
индивидуальный предприниматель Иванов Александр Николаевич (далее - истец, ИП Иванов А.Н.) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края, ЗАО "Адлерская птицефабрика" с требованием о признании недействительным договора аренды земельного участка от 24.10.2003 N 0000000480, образовании из земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, признать право собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 18.04.2017 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, согласно которому просит следующее:
- - признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 г. N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенного между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого, необходимого земельного участка для здания детского сада согласно координат указанных в экспертном заключении;
- - признать отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) путем погашения (аннулирования) в Едином государственном реестре недвижимости сведений о праве аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого, необходимого земельного участка для здания детского сада согласно координат указанных в экспертном заключении.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 признано недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Признано отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18 Взыскать с департамента имущественных отношений Краснодарского края в пользу индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича (ИНН 231700334679) расходы по оплате государственной пошлины в размере 3 000 руб.
Взыскано с ЗАО "Адлерская птицефабрика" в пользу индивидуального предпринимателя Иванова Александра Николаевича (ИНН 231700334679) расходы по оплате государственной пошлины в размере 9 000 руб.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обратился с апелляционной жалобой на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017, просил отменить решение суда первой инстанции, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба Департамент имущественных отношений Краснодарского края мотивирована следующим:
- - пропущен срок исковой давности. В отзыве на исковое заявление департамент, относительно пропуска срока исковой давности, сообщал суду. Согласно пункту 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" срок исковой давности по требованию о признании недействительными ничтожных сделок составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Исполнение оспариваемой истцом сделки началось 14.10.2003, поскольку из п. 1.3 договора аренды от 24.10.2003 следует, что земельный участок фактически передан арендатору 14.10.2003 без каких-либо иных документов по передаче имущества, следовательно, срок исковой давности истек 14.10.2006, что является самостоятельным основанием для отказа в иске;
- - Департамент полагает, что в заключении экспертов N 019/17, подготовленном в рамках проведенной судебной экспертизы, допущены нарушения, ввиду наличия которых такое заключение в качестве допустимого доказательства признать нельзя;
- - уточнив требования, истец изменил и предмет и основания иска.
В судебное заседание ответчики и третьи лица, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку представителей не обеспечили. В связи с изложенным, апелляционная жалоба рассматривается в их отсутствие, в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
От Администрации Краснодарского края поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому администрация поддерживает доводы департамента, просит решение суда отменить, жалобу - удовлетворить.
Председательствующий в судебном заседании огласил доводы апелляционной жалобы.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Иванов Александр Николаевич является собственником нежилого здания (детский сад N 51), лит. А, общая площадь 463,6 кв. м по адресу г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, д. 14, кадастровый номер 23:49:04-2.1.2001-133, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 27.08.2011 серия 23-АК N 078781.
Указанная недвижимость расположена на земельном участке (кадастровый номер 23:49:0402034:0010, общей площадью 9561,12 кв. м), принадлежащем субъекту Федерации Краснодарский край.
Истец обратился в Департамент имущественных отношений Краснодарского края для выделения земельного участка для эксплуатации и проведения реконструкции объекта недвижимости, однако, получал ответы, что по данному участку принимаются меры, направленные на восстановление в государственном кадастре недвижимости сведений о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, и рассмотрение запроса истца станет возможным только после восстановления этих данных.
Земельный участок с кадастровым N 23:49:0402034:0010 13.09.05 был снят с государственного кадастрового учета, что явилось предметом разбирательства по делу N А-32-8764/2011 в арбитражном суде Краснодарского края.
Получив в августе 2014 года информацию, что данные о земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 внесены в государственный кадастр недвижимости, и получив выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец вновь обратился с заявлением к Департаменту об образовании из принадлежащего Краснодарскому краю на праве собственности земельного участка площадью 9561,12 кв. метров с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 земельного участка площадью 932,7 кв. метра с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, необходимых для эксплуатации принадлежащего истцу объекта недвижимого имущества.
Указанная площадь испрашиваемого земельного участка была определена на основании строительных и технических правил и регламентов экспертом Володиной А.В. филиала ГУП КК "Крайтехинвентаризация - Краевое БТИ" по г. Сочи, что отражено в Техническом заключении N 177/2014.
Письмом Департамента от 08.09.2014 N 52-2322ж/14-11.05 истцу было отказано в рассмотрении заявления о согласовании площади земельного участка по тем же основаниям, что и ранее. Учитывая, что данный ответ необоснован, ввиду того, что в государственный кадастр недвижимости сведения о спорном земельном участке уже были внесены, истец повторно обратился в Департамент с теми же требованиями.
Письмом Департамента от 31.10.2014 N 52-2896-ж/14-12.03 истцу было отказано в согласовании испрашиваемого земельного участка по тем основаниям, что на земельный участок, на котором находится принадлежащее на праве собственности истцу здание, зарегистрировано право аренды третьего лица и рассмотрение обращения возможно только после раздела указанного участка и прекращения ранее возникшего права аренды на вновь образованный земельный участок.
Испрашиваемый земельный участок является частью земельного участка, ранее предоставленного на праве постоянного (бессрочного) пользования.
ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" (на основании постановления администрации г. Сочи от 29.01.1993 N 75 птицефабрике "Адлерская" выдано свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования землей площадью 352 га).
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 20.12.1998 N 1834-р принято предложение Мингосимущества России и администрации Краснодарского края о передаче в государственную собственность Краснодарского края находящейся в федеральной собственности птицефабрики "Адлерская" Минсельхозпрода России.
Постановлением главы администрации Краснодарского края от 16.06.1999 N 432 Комитету по управлению государственным имуществом Краснодарского края поручено провести передачу и регистрацию птицефабрики "Адлерская" из федеральной собственности в краевую.
Распоряжением Комитета по управлению государственным имуществом Краснодарского края от 28.03.2000 N 05/61 утверждена новая редакция устава государственного унитарного предприятия Краснодарского края птицефабрики "Адлерская".
На основании решений Адлерского районного суда г. Сочи и Арбитражного суда Краснодарского края по иску инспекции МНС РФ по Адлерскому району г. Сочи о взыскании с ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" задолженности по налоговым платежам в бюджет, постановлением судебного пристава-исполнителя Адлерского района г. Сочи Пташинского А.К. от 16.06.2000 был наложен арест на имущество птицефабрики, в т.ч. и на здание детского сада с сопутствующими хозяйственными постройками. Впоследствии имущество было выставлено на торги.
08.09.2000 был проведен открытый аукцион по продаже здания детского сада N 51, который выиграл гражданин Борисов Е.Д. (зарегистрированный: г. Сочи, ул. Войкова, 32, кв. 4).
С Борисовым Е.Д. был заключен договор купли-продажи здания детского сада и сопутствующих хозяйственных построек.
Впоследствии 14.04.2004 в отношении ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская" в арбитражном суде Краснодарского края была начата процедура банкротства, закончившаяся 15.02.2010.
Приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.10.2003 N 163 "О предоставлении ЗАО "Адлерская птицефабрика" земельных участков в Адлерском районе города Сочи" прекращено право постоянного бессрочного пользования ГУП "Птицефабрика "Адлерская" и предоставлен в аренду сроком на 49 лет земельный участок площадью 9561,12 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402034:0010.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО "Адлерская птицефабрика" ИНН 2317034718 (арендатор) в соответствии с приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края от 14.10.2003 N 163-з на срок до 14 октября 2052 года заключили договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 г. N 0000000480 площадью 9561,12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010). 17 ноября 2003 договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 г. N 0000000480 (на котором располагались приобретенные Борисовым Е.Д. строения), был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с разрешенным видом использования - для ведения сельскохозяйственного производства.
В 12 октября 2004 земельный участок площадью 9561,12 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, был поставлен на государственный кадастровый учет с местоположением г. Сочи, Адлерский район, ул. Луначарского (почтовый адрес по данным БТИ г. Сочи ул. Гиацинтовая, 14) с правом государственной собственности Краснодарского края, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 23-АБ N 733577 от 13.10.2004.
На данном земельном участке располагались здания, строения и сооружения, ранее принадлежащие Краснодарскому краю (ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская") и внесенные в перечень государственного имущества, в том числе здание детского сада N 51 и сопутствующих хозяйственных построек, а также 2-х одноэтажных многоквартирных жилых бараков (почтовый адрес по данным БТИ г. Сочи ул. Гиацинтовая, дома NN 10,12,14).
Постановлением Главы г. Сочи от 23.03.2004 N 419 Борисову Е.Д. из общей площади земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 был предоставлен в аренду земельный участок площадью 6765 кв. м, фактически занимаемый строениями по ул. Гиацинтовой, 14 в Адлерском районе г. Сочи для использования под детский спортивный комплекс.
Данная часть земельного участка 27.04.2004 была поставлена на государственный кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:49:0402034:0016.
На оставшейся части земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 на площади 2796,12 кв. м были расположены два эксплуатируемых одноэтажных многоквартирных жилых барака, ранее также принадлежавшие ГУП КК "Птицефабрика "Адлерская", а также территория общего пользования (дорога общего пользования) свободная от застройки.
Впоследствии земельный участок, из земель населенных пунктов, с присвоенным кадастровым номером 23:49:0402034:285, площадью 645 кв. м, с местоположением: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 10, использовался для размещения многоквартирного жилого барака (1964 года постройки), в котором проживали 9 семей.
После признания ГУП КК "Птицефабрика Адлерская" банкротом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2005, здание находится в ведении департамента имущественных отношений Администрации г. Сочи. Обслуживание осуществляется ООО "УКЖФ "Альпик-Сити". Правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок не оформлены.
Земельный участок, из земель населенных пунктов, ориентировочной площадью 700 кв. м, с местоположением: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 12, использовался для размещения многоквартирного жилого барака (1964 года постройки), в котором проживают 7 семей. После признания ГУП КК "Птицефабрика Адлерская" банкротом на основании решения Арбитражного суда Краснодарского края от 28.04.2005, здание по результатам проведенных торгов на основании договора купли-продажи от 23.04.2009 и решения Адлерского районного суда г. Сочи от 8.06.2009 было приобретено Макаровым А.Е.
Впоследствии квартиры в жилом бараке были проданы в индивидуальном порядке физическим лицам.
Земельный участок площадью 6765 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0016), расположенный по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, д. 14, был зарегистрирован на праве собственности за муниципальным образованием город-курорт Сочи, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 307627 от 27.04.2010.
Основанием для государственной регистрации послужили распоряжение Департамента имущественных отношений администрации г. Сочи от 18.03.2010 N 850-р и выписка из реестра объектов муниципальной собственности от 19.03.2010 N 02-05/2010-174.
Из кадастрового паспорта от 19.02.2010 N 49М/10-03-3427 следует, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 имел предыдущий кадастровый номер 23:49:0402034:0010.
12.10.2004 на основании постановления главы администрации г. Сочи от 29.01.1993 N 75 произведена государственная регистрация права собственности Краснодарского края на земельный участок площадью 9561, 12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 12.10.2004 серии 23-АБ N 733577.
Администрация г. Сочи заключила с Борисовым Е.Д. договор аренды земельного участка от 07.04.2004 N 4900003094 сроком на 49 лет (до 01.04.2053) для использования его в целях санаторно-курортной деятельности.
Земельный участок, предоставленный в аренду Борисову Е.Д. постановлением Главы г. Сочи, полностью налагался на часть земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:0010, являющегося государственной собственностью Краснодарского края. 13.09.05 земельный участок с кадастровым N 23:49:0402034:0010 был снят с государственного кадастрового учета.
В последующем по договору купли продажи от 17.03.2006 Борисов Е. Д продал здание детского сада и сопутствующие хозяйственные постройки гражданину Инатаеву В.И.
Сделка зарегистрирована в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 13.04.2006 и правообладателю были выданы свидетельства о государственной регистрации права: 23АА N 635973 от 14.04.2006 на здание детского сада (лит. А); 23 АА N 635971 от 14.04.2006 на здание хозблока (лит. Б); 23 АА N 635969 от 14.04.2006 г. на здание столовой (лит. В); 23 АА N 635972 от 14.04.2006 г. на здание склада (лит. Д); 23 АА N 635970 от 14.04.2006 на здание склада (лит. Е).
Земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 был передан правообладателю недвижимого имущества по договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 17.03.2006, зарегистрированного в ГУ ФРС по Краснодарскому краю 13.04.2006 г. N 23-23-22/006У2006-094.
Земельный участок, предоставленный Инатаееву В.И., с кадастровым номером 23:49:0402034:0016 постановлением Администрации города Сочи от 08.02.2012 N 175 размежеван на две территории с присвоением новых кадастровых номеров 23:49:0402034:1009 (площадью 3730 кв. м) и 23:49:0402034:1010 (площадью 3035 кв. м).
Указанная информация отражена в Пояснительной записке начальника Сочинского ОЗК ГКУ КК "Кубаньземконтроль" 18.01.2012 составленной в соответствии с распоряжением директора ГКУ КК "Кубаньземконтроль" Шаблыги А.М. от 16.01.2012 N 5 и поручением Департамента имущественных отношений краснодарского края от 13.01.2012 N 52-198/12-37.
Инатаев В.И. по договору купли продажи от 05.08.2011 продал здание детского сада и сопутствующие хозяйственные постройки истцу.
С указанными объектами недвижимости к истцу должен был перейти и земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:1009 (площадью 3730 кв. м) по договору аренды с Администрацией г. Сочи, но в виду вступления в законную силу решения по делу А-32-8764/2011, которым признавалось право собственности Краснодарского края на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:0010 и отсутствующим зарегистрированного права собственности муниципального образования город Сочи на земельный участок из земель населенных пунктов площадью 6765 кв. м с кадастровым номером 23:49:0402034:0016, расположенный по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 14, что повлекло недействительность заключенных ранее договоров аренды с Администрацией г. Сочи и всех распоряжений Администрации г. Сочи в отношении данного земельного участка.
Истец полагает то, что вышеуказанные сведения, позволяют утверждать, что Департамент имущественных отношений Краснодарского края (арендодатель) и ЗАО "Адлерская птицефабрика" ИНН 2317034718 (арендатор) заключив договор аренды земельного участка несельскохозяйственного назначения от 24.10.2003 N 0000000480 площадью 9561,12 кв. м (кадастровый номер 23:49:0402034:0010) нарушили исключительное право истца на заключение договора аренды этого земельного участка, перешедшее в порядке материального правопреемства к истцу.
ЗАО "Адлерская птицефабрика" не являлась собственником расположенных на данном участке объектов недвижимости на момент заключения договора, а также не является собственником таких объектов в настоящий момент, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
На основании изложенного истец обратился в суд в целях восстановления нарушенного права.
Исследовав и оценив материалы дела в совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном и непосредственном исследовании всех представленных в дело доказательств по правилам статей 71, 162 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно статье 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В силу статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 78 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" абзацем первым пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.
Исходя из системного толкования пункта 1 статьи 1, пункта 3 статьи 166 и пункта 2 статьи 168 ГК РФ иск лица, не являющегося стороной ничтожной сделки, о применении последствий ее недействительности может также быть удовлетворен, если гражданским законодательством не установлен иной способ защиты права этого лица и его защита возможна лишь путем применения последствий недействительности ничтожной сделки.
В исковом заявлении такого лица должно быть указано право (законный интерес), защита которого будет обеспечена в результате возврата каждой из сторон всего полученного по сделке.
Судом установлено, что истец стороной оспариваемого договора аренды земельного участка не является.
В обоснование заинтересованности в оспаривании сделки истец ссылается на наличие установленного преимущественного права на приобретение земельного участка в собственность или аренду для эксплуатации недвижимого имущества.
В соответствии с частью 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (действующей в момент обращений заявителя за предоставлением в аренду земельного участка) граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
Согласно части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
В соответствии с частью 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации предельные размеры предоставляемых земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.
В силу статьи 36 Земельного кодекса РСФСР от 25.04.1991 N 1103-1, определявшей нормы предоставления земельных участков в собственность и пользование в период выдачи градостроительного заключения от 22.06.2001 N 00032/027-4, размеры земельных участков, предоставляемых для предпринимательской деятельности, а также для иных несельскохозяйственных целей устанавливались по утвержденным в установленном порядке нормам отвода земель для этих видов деятельности либо в соответствии с проектно - технической документацией.
В целях установления площади земельного участка необходимого для объекта недвижимого имущества истца и координат его местонахождения была назначена экспертиза.
Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 08.02.2017 по делу назначена судебная экспертиза.
На разрешение экспертов был поставлен следующий вопрос:
Определить площадь и границы земельного участка для эксплуатации нежилого здания - детский сад N 51, литер "А", общей 463,6 кв. м (в техническом паспорте 482,6 кв. м), этажность 2, с кадастровым номером 23:49:0402034:1364, расположенного по адресу г. Сочи, ул. Гиацинтовая, 14 (ответ должен содержать точные координаты земельного участка, детальную схему с указанием в границах какого земельного участка располагается).
Согласно экспертному заключению от 30.03.2016 N 019/17 необходимая площадь земельного участка для эксплуатации здания детского сада N 51, литер "А", с кадастровым номером 23:49:0402034:1364, расположенного по адресу: г. Сочи, ул. Гиацинтовая, 14 в соответствии с СП 118.13330.2012, СП 42.13330, п. 5.5 СНиП 2.07.01, Пособием к СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.07.01-89, СНиП П-12-77, Согласно МГСН 4.07-05 2006 г. должна составлять 6763 м2.
На вопрос 2 эксперты предложили два варианта уточнения местоположения границ и площади земельного участка для эксплуатации детского сада N 51.
Вариант 1:
Участок площадью 6250 м2, без учета площади занятой под строениями N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б), газовой трубы с соответствующими отступами. Координаты и конфигурация участка приведена в исследовательской части экспертизы.
Вариант 2:
Участок площадью 6763 м2, в соответствии с СП 118.13330.2012, СП 42.13330, п. 5.5 СНиП 2.07.01, Пособием к СНиП 2.08.02-89, СНиП 2.07.01-89, СНиП П-12-77, Согласно МГСН 4.07-05 2006 г.
Границы и конфигурация земельного участка в данном варианте соответствуют границам и конфигурации земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:16 сведения об индивидуальных характеристиках земельного участка имеются в государственном кадастре недвижимости.
Истец, уточняя заявленные требования, просил признать недействительной сделку в соответствии с координатами и площадью указанную в варианте 1.
При анализе материалов дела и спорной ситуации эксперты в мотивировочной части пришли к следующим выводам.
Согласно СП 30-102-99 "Планировка и застройка территорий малоэтажного строительства":
6.2.1 В соответствии с классификацией территорий малоэтажное строительство размещается в виде отдельных жилых образований в структуре городов - от больших до крупнейших, а также в жилых образованиях малых, средних и больших городов, пригородных и сельских поселений, что определяет различия в организации обслуживания их населения.
В городах и пригородных поселениях перечень учреждений повседневного обслуживания территорий малоэтажной жилой застройки, как правило, должен включать следующие объекты: дошкольные учреждения, общеобразовательные школы, спортивно-досуговый комплекс, амбулаторно-поликлинические учреждения, аптечные киоски, объекты торгово-бытового назначения, отделение связи, отделение Сбербанка, опорный пункт охраны порядка, центр административного самоуправления, а также площадки (спорт, отдых, выездные услуги, детские игры). При этом в условиях пригородной зоны необходимо учитывать сезонное расширение стационарных объектов.
6.3.5 Для организации обслуживания на территориях малоэтажного жилищного строительства разрешается размещение учреждений и предприятий с использованием индивидуальной формы деятельности - детского сада, магазина, кафе, физкультурно-оздоровительного и досугового комплекса, парикмахерской, фотоателье и т.п., встроенными в малоэтажные жилые дома, с размещением преимущественно в 1-м и цокольном этажах. При этом общая площадь встроенных учреждений не должна превышать 150 м. Упомянутые учреждения и предприятия могут иметь центроформирующее значение и размещаться в центральной части поселения или жилого образования. При устройстве встроенных мастерских по ремонту и прокату автомобилей, ремонту бытовой техники, а также помещений ритуальных услуг такие объекты следует размещать на окраине поселения.
Устройство встроенных предприятий, вредных для здоровья населения (рентгеноустановок, магазинов стройматериалов, москательно-химических и т.п.), в условиях малоэтажной застройки не допускается. Встроенные учреждения общественного назначения должны иметь входы, изолированные от жилой части здания. Участок встроенного учреждения должен быть подразделен на жилую и общественную части с размещением в последней зоны для посетителей и хозяйственного двора. Перед входом в здание необходимо предусмотреть стоянку транспортных средств.
6.3.6 Потребности населения в обслуживании должны обеспечиваться путем как нового строительства, так и реконструкции существующего фонда, особенно в сельской местности и в пригородных поселениях.
6.2.4 Расстояния от зданий и границ земельных участков в части детских дошкольных учреждений и школ следует принимать по п. 5.5 СНиП 2.07.01.
При ответа на поставленные вопросы о необходимой площади земельного участка для эксплуатации детского сада, расположенного по адресу: г. Сочи, Адлерский район, ул. Гиацинтовая, 14 эксперты производили расчет в соответствии с Пособием к СНиП 2.08.02-89* "Общественные здания и сооружения" 2.6. Размеры земельных участков дошкольных учреждений общего типа, размещаемых в жилой застройке, рекомендуется принимать согласно прил. 7 (рекомендуемому) СНиП 2.07.01-89: "При вместимости яслей-садов, м2 на одно место: до 100 мест - 40; свыше 100 мест - 35; в комплексе яслей-садов свыше 500 мест - 30.
2.7. На земельных участках детских дошкольных учреждений следует размещать площадки: групповые; для занятий физкультурой; для выращивания овощных и ягодных культур; для содержания животных и птиц (в сельской местности); хозяйственную.
2.8. Озеленение является важным компонентом благоустройства и средством формирования благоприятных оздоровительных условий на участке, оказывает непосредственное влияние на температуру воздуха, его влажность, солнечную радиацию, способствует ослаблению отрицательных факторов окружающей городской среды. В связи с этим основное требование к участку дошкольного учреждения - озеленение должно составлять не менее 50% его территории. При строительстве новых зданий необходимо максимально сохранить существующие зеленые насаждения.
В площадь озеленения участка включается площадь зеленых насаждений, газонов, цветников, огорода-ягодника и травяное покрытие групповых и физкультурных площадок. Площадь озеленения участков дошкольных учреждений должна составлять не менее 16 м2 на одно место, в том числе зеленых насаждений, газонов и цветников - не менее 7 м2, в комплексах детских яслей-садов - не менее 14 м2. 12. По периметру участка рекомендуется устраивать зеленую защитную полосу из деревьев и кустарников шириной не менее 1,5 м, а со стороны улицы - не менее 6 м. Во избежание излишнего затенения помещений кустарник рекомендуется высаживать не ближе 5 м от здания, а деревья - не ближе 10 м. При озеленении допускается посадка фруктового сада. Не разрешаются деревья и кустарники с ядовитыми плодами, колючками или засоряющие территорию при цветении, а также привлекающие большое количество насекомых.
Основными элементами участка являются групповые площадки, предназначенные для проведения игр и занятий на свежем воздухе. Они могут проектироваться как изолированными друг от друга, так и объединяться по 2-3 в игровые пространства. Их оборудование должно учитывать возрастные особенности деятельности детей.
При размещении групповых площадок должна обеспечиваться их удобная связь с выходами из соответствующих групповых ячеек и с общей физкультурной площадкой, должны исключаться пересечения путей движения различных групп.
Площадь групповых площадок в расчет на одно место в детских дошкольных учреждениях общего типа рекомендуется принимать не менее, м2: в ясельных группах - 7,5, в дошкольных - 7,2; в специализированных дошкольных учреждениях - 10. В детских дошкольных учреждениях общего типа игровые площадки для детей дошкольного возраста допускается размещать за пределами участка.
2.22. На групповых площадках по местным климатическим условиям могут устраиваться навесы площадью 40 м для укрытия детей от атмосферных осадков или излишней солнечной радиации.
Площадь навеса не входит в площадь групповой площадки.
Навесы не должны мешать детям бегать, играть и проводить занятия, поэтому их рекомендуется ставить на границе групповой площадки в окружении зелени. Рекомендуется применять блокировку навесов, а также располагать их по периметру участка, используя как ограждение.
2.25. На земельных участках детских дошкольных учреждений вместимостью до 150 мест может быть одна физкультурная площадка площадью 250 м, свыше 150 мест - две площадью 250 ми 150 м. Одна площадью 250 м может оборудоваться как мини-стадион, другая площадью 150 м - как спортивный комплекс.
При вместимости менее 250 человек дошкольного учреждения на территории участка следует устраивать плескательные ванны для игр на воде и с целью приучить детей к плаванию. Плескательные бассейны должны иметь свободную форму площадью 20-25 м2 и переменную глубину 0,1-0,5 м2. 34. На земельных участках детских дошкольных учреждений всех типов следует размещать хозяйственную площадку. Площадь хозяйственной площадки следует принимать для детских учреждений вместимостью, м2: до 50 мест - 70; свыше 50 до 150 мест - 100; свыше 150 мест - 150.
Хозяйственную площадку рекомендуется размещать у границы участка со стороны входа в кухню и постирочную. Она не должна примыкать к групповым и физкультурным площадкам.
Площадь земельного участка согласно сведениям, содержащимся в государственном кадастре недвижимости - 6 765 м2 кадастровая выписка на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402034:16 Фактически, огороженная забором из металлического профильного листа, площадь земельного участка по результатам проведенных измерений составила 6 670 м2.
Площадь земельного участка по результатам проведенных измерений с учетом отступов от строений N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б) (в соответствии с градостроительными нормами) составила 6250 м2.
Каталог координат границ земельного участка по ул. Гиацинтовая, 14 без учета площади занятой под строениями N 1 (по техпаспорту литер В) и N 2 (по техпаспорту литер Б) с отступами 6250 м2.
На основании изложенного эксперт пришел к выводу о том, что площадь земельного участка необходимого для эксплуатации строения составила 6250 м2.
Следовательно, сделка является недействительной (ничтожной) в силу ст. 168 ГК РФ в части указанной выше площади в границах приведенных координат.
В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
С учетом положений статьей 168 и 180 Гражданского кодекса Российской Федерации суд считает возможным признать договор аренды недействительной (ничтожной) сделкой в части земельного участка, необходимого для эксплуатации строения истца в координатах, указанных экспертом в заключении судебной экспертизы.
Такой подход согласуется с правовой позицией, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 N 4275/11. В данном постановлении указано, что резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и/или изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу части 1 статьи 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (площадь и текстовое описание местоположения границ земельных участков, вновь образуемых в результате раздела (выдела)), а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения. Если кадастровые работы не проводились, суд вправе сам назначить проведение кадастровых работ применительно к правилам, предусмотренным статьей 82 Кодекса.
На основании изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу, что следует признать недействительным (ничтожным) договор аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14), заключенный между департаментом имущественных отношений Краснодарского края и ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Кроме того истец просил признать отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
В пункте 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения, оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Предъявление иска о признании права или обременения отсутствующими является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством (признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения). Приведенная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 12576/11.
Выбор способа защиты вещного права, квалификация спорного отношения судом и разрешение вещно-правового конфликта зависит от того, в чьем фактическом владении находится спорное имущество. Иск о признании права отсутствующим является разновидностью негаторного иска и может быть удовлетворен арбитражным судом в случае, если истец является владеющим собственником недвижимости, право которого зарегистрировано в ЕГРП. Соответствующие разъяснения изложены в пунктах 1 и 12 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.2013 N 153 "Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения".
В пункте 3 названного Информационного письма сформулирован следующий правовой подход. Собственник утрачивает владение в том случае, когда имущество находится у незаконного владельца. Когда имущество находится у законного владельца, оно из владения собственника не выбывает, так как собственник сохраняет контроль над ним и имеет возможность получить обратно без обращения в суд; в этом случае собственник владеет имуществом через законного владельца (опосредовано).
Учитывая вышеизложенные обстоятельства, суды пришли к выводу, что земельный участок необходимый для эксплуатации строения истца не выбывал из его владения.
Требование о признании арендной сделки недействительной истец соединил с требованием о признании отсутствующим обременения вещного права на земельный участок арендой в пользу птицефабрики.
В соответствии с положениями постановления Пленумов N 10/22 возможность признания сделки недействительной и применения последствий ее недействительности является обстоятельством, исключающим возможность обращения в порядке пункта 52 названного постановления с иском о признании права отсутствующим.
Истцом требований о применении последствий недействительности ничтожной сделки не заявлено, судом таких последствий по собственной инициативе не применено.
Соответственно, суд считает, что в данном случае истец избрал надлежащий способ защиты своего нарушенного права.
Аналогичная правовая позиция высказана в Постановление Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 20.05.2015 N Ф08-2689/2015 по делу N А32-14463/2012.
С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно пришел к выводу о признании отсутствующим право аренды ЗАО "Адлерская птицефабрика" (ИНН 2317034718), зарегистрированное в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора аренды от 24.10.2003 N 0000000480 земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402034:10 площадью 9561 кв. м, расположенного по адресу: Краснодарский край, город Сочи, Адлерский район, район улицы Луначарского (фактически улица Гиацинтовая, 14) за N 23-01.22-18.2003-335 от 17.11.2003, в том числе существующие сведения об иных объектах недвижимости в кадастре недвижимости, в части координат границ фактического используемого (необходимого для использования, эксплуатации) земельного участка для здания детского сада согласно следующим координат:
Y X 1 2215247.99 299239.54 2 2215246.80 299237.78 3 2215217.49 299194.23 4 2215204.78 299175.34 5 2215191.35 299184.08 6 2215191.66 299184.61 7 2215197.82 299193.72 8 2215187.70 299200.26 9 2215191.98 299207.19 10 2215183.74 299212.08 11 2215182.92 299212.55 12 2215173.40 299196.71 13 2215183.19 299190.15 14 2215182.76 299189.64 15 2215180.54 299186.85 16 2215176.17 299182.87 17 2215174.78 299183.67 18 2215172.09 299185.20 19 2215166.25 299189.04 20 2215163.83 299190.81 21 2215155.45 299196.83 22 2215139.51 299207.36 23 2215135.34 299210.23 24 2215136.04 299211.15 25 2215130.44 299215.18 26 2215154.95 299254.25 27 2215153.57 299255.01 28 2215153.05 299255.28 29 2215161.39 299268.32 30 2215166.44 299276.18.
Довод Департамента имущественных отношений о применении сроков исковой давности, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В соответствии с п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
В пункте 32 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" указано, что ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ). Вследствие того, что названный Кодекс не исключает возможности предъявления исков о признании недействительной ничтожной сделки, споры по таким требованиям подлежат разрешению судом в общем порядке по заявлению любого заинтересованного лица. При этом следует учитывать, что такие требования могут быть предъявлены в суд в срок, установленный п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.
В Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2011 N 456-О-О разъяснено, что согласно ГК РФ исковая давность устанавливает временные границы для судебной защиты нарушенного права лица по его иску и составляет три года (статьи 195 и 196); течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права; изъятия из этого правила устанавливаются данным Кодексом и иными законами (п. 1 ст. 200 ГК РФ).
В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором - осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, - а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц.
Исчисляя начало течения срока исковой давности с момента заключения оспариваемого договора аренды от 24.10.2003, департамент не учел указанных положений пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и в связи с эти оставил без внимания то, что договор между сторонами в самом деле не исполнен - земельный участок не передан от департамента к обществу.
Истец до настоящего времени продолжает фактически владеть и господствовать над спорным земельным участком, что подтверждается преюдициальными судебными актами по арбитражному делу А32-7314/2015, где удовлетворен встречный иск Иванова А.Н. к обществу об устранении препятствия для доступа к нежилому зданию детского сада.
В пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что для требований сторон ничтожной сделки о применении последствий ее недействительности и о признании такой сделки недействительной установлен трехлетний срок исковой давности, который исчисляется со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, то есть одна из сторон приступила к фактическому исполнению сделки, а другая - к принятию такого исполнения (пункт 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации). По смыслу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет.
Возражения департамента по существу вынесенного заключения эксперта само по себе не может являться основанием для признания этой экспертизы недопустимым доказательством, то есть полученного с нарушением закона.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для проведения повторной судебной экспертизы на стадии апелляционного пересмотра дела.
Судом первой инстанции верно установлены фактические обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, дана правильная оценка доказательствам и доводам участвующих в деле лиц.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене или изменению решения, апелляционной инстанцией не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 22.05.2017 по делу N А32-43227/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.В.КОВАЛЕВА
Н.В.КОВАЛЕВА
Судьи
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
Е.А.МАШТАКОВА
Н.В.НАРЫШКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)