Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Средняя Волга" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2016 по делу N А79-387/2016, принятое судьей Васильевым Е.В.,
по иску открытого акционерного общества "Средняя Волга", ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263, Чувашская Республика, Чебоксарский район, д. Толиково, ул. Кукшумская, д. 73, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489, г. Чебоксары, проспект Московский, дом 25, корпус 1, о расторжении договора аренды, о прекращении права аренды, об обязании возвратить земельный участок,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489, г. Чебоксары, проспект Московский, дом 25, корпус 1, к открытому акционерному обществу "Средняя Волга", ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263, Чувашская Республика, Чебоксарский район, д. Толиково, ул. Кукшумская, д. 73, о взыскании 1717000 руб.,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Честр - Инвест", Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, администрация города Чебоксары, Кабинет Министров Чувашской Республики, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, администрация Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики,
- при участии: от заявителя (истца) - открытого акционерного общества "Средняя Волга" - Черепкова В.Н. по доверенности от 01.07.2016 (сроком до 31.12.2016), Тихонова А.В. по доверенности от 01.07.2016 (сроком до 31.12.2016), генерального директора ОАО "Средняя Волга" Александрова И.А. по приказу от 28.12.2014;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Удача" - Романий Ю.И. по доверенности от 16.01.2014 (сроком на 3 года), Свиренкова К.Е. по доверенности от 06.11.2015 (сроком на 3 года),
в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
в рамках дела N А79-387/2016 открытое акционерное общество "Средняя Волга" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" со следующими требованиями: расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2008, заключенный ОАО "Средняя Волга" и ООО "Удача", в части аренды земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114,018 га, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир около д. Типсирмы, почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Синьяльское сельское поселение (Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта), принадлежащего ОАО "Средняя Волга" на праве собственности и находящегося в аренде у ООО "Удача"; прекратить право аренды ООО "Удача" на указанный земельный участок; обязать ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ОАО "Средняя Волга" указанный земельный участок.
В рамках дела N А79-797/2016 ООО "Удача" обратилась в суд с иском к ОАО "Средняя Волга" о взыскании 2575500 руб. 00 коп. убытков, понесенных, в связи с совершением ряда действий, направленных на перевод земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категории земель поселений.
Определением от 21.03.2016 суд объединил дела N А79-387/2016 и N А79-797/2016 в одно производство с присвоением ему номера N А79-387/2016.
Определением суда от 31.03.2016 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято уменьшение ООО "Удача" цены иска до 1717000 руб.
Решением от 20.05.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики в иске открытого акционерного общества "Средняя Волга" отказал, иск общества с ограниченной ответственностью "Удача" удовлетворил частично, взыскал с открытого акционерного общества "Средняя Волга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Удача" 1 433 666 руб. 67 коп. убытков, 25191 руб. 45 коп. расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "Средняя Волга" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Средняя Волга", взыскания 1 433 666 руб. 67 коп. убытков, просит отменить.
Заявитель указывает на ненадлежащее и нерациональное использование ответчиком земельного участка, что влечет за собой причинение значительного ущерба истцу, связанного с оценкой степени возможного воздействия на плодородный пахотный слой возможными химическими средствами, посевом сельскохозяйственных культур, которые впоследствии могут значительно истощить землю, а также невозможности использования верхнего слоя после начала производства ответчиком земляных работ.
Полагает, что результаты работ, произведенных ответчиком, не были необходимы для перевода земель из одной категории в другую.
Пояснил, что судом не было рассмотрено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО "Честр-Инвест" и собственников иных земельных участков, на которых предполагается строительство.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Удача" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения в обжалуемой части, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, открытому акционерному обществу "Средняя Волга" на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0017 назначение - земли сельскохозяйственного назначения, площадью, соответственно, 138863 кв. м, 1140180 кв. м, 216136 кв. м, находящиеся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта.
Между открытым акционерным обществом "Средняя Волга" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" (арендатор) 27.02.2008 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0017, площадями 114,018 га, 13,8863 га, 21,6136 га, месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (п. 1.1 договора).
Факт передачи участков подтверждается актом приема-передачи указанных земельных участков и сторонами не оспаривается.
Срок действия договора сторонами установлен на 15 лет: с февраля 2008 года по 27 февраля 2023 года (раздел 2 договора).
01.04.2008 договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.
По договору купли-продажи от 04.07.2012 открытое акционерное общество "Средняя Волга" продало обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017.
Переход права собственности на указанные земельные участки к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" зарегистрирован 22.08.2012, что следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности серии 21АД N 686376 и N 686377.
Новый собственник земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" наряду с ОАО "Средняя Волга", являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером 21:21:072651:0016, стал арендодателем по договору аренды от 27.02.2008 с момента государственной регистрации права собственности ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" на приобретенные земельные участки, то есть с 22.08.2012.
Данные факты установлены имеющими в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела судебными актами (решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу N А79-6453/2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.2012, и постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А79-14465/2012).
В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114.018 га, также принадлежит ОАО "Средняя Волга" и находится в аренде у ООО "Удача".
Письмами от 06.10.2015 N 146, от 11.11.2015 N 161 ОАО "Средняя Волга" заявило арендатору - ООО "Удача" претензии о необходимости должным образом исполнять условия договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16, в том числе указало на невыполнение установленных земельным законодательством требований, на ухудшение качественных характеристик земельного участка, приводящих к его порче, необходимость устранения указанных нарушений.
Письмом от 04.12.2015 N 172 ОАО "Средняя Волга" предложило ООО "Удача" досрочно расторгнуть договор в связи с неустранением арендатором выявленных нарушений.
Письмом от 21.12.2015 N 169 ООО "Удача" отказалось от досрочного расторжения договора, ссылаясь на необоснованность претензий ОАО "Средняя Волга" по вопросу ненадлежащего исполнения ООО "Удача" своих обязательств по договору аренды.
Обратившись в суд с иском, ОАО "Средняя Волга" просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16, прекратить право аренды ООО "Удача" на указанный земельный участок и обязать ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ОАО "Средняя Волга" указанный земельный участок.
В рамках настоящего дела также рассматриваются самостоятельные требования ООО "Удача" о взыскании с ОАО "Средняя Волга" 1717000 руб. убытков.
Указанный иск мотивирован тем, что согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2008, заключенного ОАО "Средняя Волга" и ООО "Удача", стороны договорились осуществить совместные действия в отношении участка, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений.
В пункте 3.1 договора также указано, что расходы, связанные с переводом земель, стороны несут поровну.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Удача" о взыскании 283 334 руб. убытков.
В данной части решение не обжалуется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Средняя Волга", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения спорного договора аренды.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом указанные обстоятельства не подтверждены.
В пункте 7.5 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор не выполняет условия пункта 3 договора; использует участки не в соответствии с их целевым назначением (при этом целевое назначение определяется исходя из категории земель); использует участки способами, приводящими к его порче; нарушает порядок внесения арендной платы, установленной разделом 3 договора.
Однако из материалов дела не следует факт осуществления ответчиком действий, приводящих к ухудшению качественных, характеристик земельного участка, использования земельного участка способами, приводящими к его порче.
Так, согласно акту проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике от 19.06.2015 N 05/161, который представил сам истец, установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 21:21:076202:16 используется для сельскохозяйственного производства. По договору возмездного оказания услуг от 01.05.2015 с ООО "ТП "Сувар-2" проведена обработка почвы. Нарушения земельного законодательства не выявлены.
В письме Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике от 31.08.2015 N 05-17/262, которое представил сам истец, указано, что в 2015 году при проведении внеплановой проверки по исполнению предписания было выявлено устранение ранее выявленных нарушений, на момент осмотра на земельных участках проведена вспашка почвы и произведен посев многолетней злаковой культуры - костреца безостого.
В письме ФГБУ ГЦАС "Чувашский" от 30.11.2015 N 01/14-194, которое представил сам истец, указано, что на момент проведения агрохимического обследования почв в 2015 году на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:16 выращивалась сельскохозяйственная продукция.
Письмом от 19.10.2015 N 01/17-175 ФГБУ ГЦАС "Чувашский" сообщило, что по результатам обследования, выполненного в 2015 году, ни к уровню 2008 года, ни к уровню 2013 года снижение параметров агрохимических показателей плодородия почв по трем указанным критериям не выявлено.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих существование реальной угрозы причинения значительного ущерба данному земельному участку.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор с арендодателем договорились осуществить совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего арендатор обязуется по доверенности, выданной арендодателем, в срок до 01.08.2008 произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами.
Таким образом, цель заключения спорного договора - перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках.
Из материалов дела следует, что арендатор принятые на себя обязательства, изложенные в разделах 3 и 5 договора аренды, исполняет и заинтересован в изменении разрешенного использования земель и проводит данную работу.
На основании вышеизложенного оснований для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось.
В рамках настоящего дела заявлено требование ООО "Удача" о взыскании с ОАО "Средняя Волга" 1717000 руб. убытков.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.
Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор с арендодателем договорились осуществить совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего арендатор обязуется по доверенности, выданной арендодателем, в срок до 01.08.2008 произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами. Расходы, связанные с переводом земель, стороны несут поровну.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и частной собственности осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в Чувашской Республике - Кабинетом Министров Чувашской Республики путем согласования проекта генерального плана городского округа, проекта внесения изменений в генеральный план городского округа (пункты 2, 4 части 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 2 статьи 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (пункт 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").
Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (пункт 1 части 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1, 4, 5 статьи 18 ГрК РФ).
Проведение указанных процедур возможно, если земельные участки находятся в границах одного муниципального образования.
Если земельные участки находятся на территории другого муниципального образования, потребуется проведение процедур изменения границ муниципальных образований, т.е. включения земельных участков из состава земель одного муниципального образования в другое муниципальное образование (часть 5 статьи 18 ГрК РФ).
Изменение границ муниципальных образований осуществляется законом субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ).
Если изменение границ муниципального образования осуществляется по инициативе органов местного самоуправления, данная инициатива оформляется решениями соответствующих органов местного самоуправления (согласно части 1 статьи 12 Закона N 131-ФЗ).
Изменение границ муниципальных образований, изменение границ населенных пунктов, утверждение или изменение генерального плана поселения, городского округа, отображающего границы населенных пунктов сопровождается проведением публичных слушаний, за исключением случаев установленных законодательством (статья 12 Закона N 131-ФЗ; абзац 3 статьи 8 Закона Чувашской Республики от 19.12.1997 N 28 "Об административно-территориальном устройстве Чувашской Республики", далее - Закон ЧР N 28; части 1, 11 статьи 24, статья 28 ГрК РФ).
Для рассмотрения данных вопросов на публичных слушаниях и для принятия соответствующих решений органами местного самоуправления и органами государственной власти заинтересованным организациям необходимо представить обосновывающие материалы и документы (текстовые и графические), в которых излагаются цели перевода земель, характеристики земельных участков, отмечается соответствие их документам территориального планирования, документации по планировке территории, землеустроительной документации, а также отображаются границы населенных пунктов и границы муниципальных образований (пункт 3 части 3 статьи 2, статья 4 Закона N 172-ФЗ; пункт 1 статьи 20 Закона ЧР N 28; части 6, 7, 8 статьи 23 ГрК РФ).
Как подтвердило Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары в пояснениях от 22.04.2016 N 5837, как правило, для этого заинтересованными организациями, инициирующими вопросы изменения границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, за счет собственных средств выполняются архитектурные (эскизные) проекты; землеустроительная документация, включающаяся в себя: карты (планы) границ, их координаты и описание для последующей постановки на кадастровый учет; проекты внесения изменений в генеральный план; проекты планировки и проекты межевания территорий (абзац 4 статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"; часть 4 статьи 9, часть 2 статьи 23, часть 16 статьи 24, части 1, 2, 4 статьи 42, части 2, 5 статьи 43, часть 8 статьи 45 ГрК РФ; абзац 3 статьи 1, статья 20 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; пункты 1 - 3, 7, 8 приказа Минэкономразвития РФ от 03.06.2011 N 267 "Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства").
Судом установлено, что во исполнение Перечня поручений по итогам совещания у Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики И.Б. Моторина по вопросу застройки земельного участка по проспекту Тракторостроителей от 18.03.2013 N 02/01-211 (л. д. 45 том 2), "Дорожной карты" по освоению территории микрорайона "Солнечный", утвержденной Председателем Кабинета Министров Чувашской Республики (л. д. 51 - 54 том 2), ООО "Удача" приняла участие в подготовке всех необходимых материалов и проектов по переводу земельных участков из категории земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов и включению земельных участков (предусмотренных под застройку микрорайона "Солнечный") в границы города Чебоксары, которые представила в администрацию г. Чебоксары, а именно: для принятия Закона Чувашской Республики от 09.10.2015 N 54 "О внесении изменений в Закон Чувашской Республики "Об установлении границ муниципальных образований Чувашской Республики и наделении их статусом городского, сельского поселения, муниципального района и городского округа" были подготовлены и представлены:
а) архитектурный (эскизный) проект планировки микрорайона "Солнечный";
б) проекты текстового и координатного описания границ Чебоксарского городского округа, Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района;
в) картографические материалы с отображением участков, предлагаемых к включению в границы Чебоксарского городского округа, а также изменяемых границ Чебоксарского городского округа, Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района.
Данные материалы были представлены на публичные слушания, которые состоялись 04.02.2015 на основании постановления главы города Чебоксары от 29.12.2014 N 156.
В соответствии с постановлением администрации города Чебоксары от 18.07.2014 N 2456 разработан проект планировки микрорайона "Солнечный" (1, 2, 3 очереди строительства), который на основании постановления главы города Чебоксары от 06.02.2015 N 162 рассмотрен на публичных слушаниях 17.03.2015.
Проект планировки и проект межевания 1-ой очереди строительства микрорайона "Солнечный", утверждены постановлением администрации города Чебоксары от 21.04.2015 N 1723.
В соответствии с постановлением администрации города Чебоксары от 26.10.2015 N 3292 были подготовлены материалы к проекту "Внесения изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа, разработанный ОАО "РосНИПИУрбанистики" в 2014 году, утвержденный решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 23 декабря 2014 г N 1787".
В указанном проекте перечислены земельные участки, подлежащие переводу в земли населенного пункта, и даны предложения по изменению границ города Чебоксары.
Данный проект согласован Кабинетом Министров Чувашской Республики 22.01.2016 (сводное заключение N 46), администрацией города Чебоксары (постановление от 06.04.2015 N 785).
Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.04.2016 N 235 в генплан Чебоксарского городского округа были внесены изменения.
Данным решением земельные участки, предусмотренные под застройку микрорайона "Солнечный", переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и включены в границы города Чебоксары с целью использования их для жилищного строительства, а также установлены новые границы города Чебоксары.
Как подтвердило Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, в настоящее время готовится пакет документов для передачи в Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике - Чувашии с целью постановки на кадастровый учет новых границ города Чебоксары.
Кроме того, что в пункте 3 Перечня поручений по итогам совещания у Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики И.Б. Моторина по вопросу застройки земельного участка по проспекту Тракторостроителей от 20.01.2014 ООО "Удача" было рекомендовано приступить к разработке эскизного проекта планировки территории, предусмотренной к включению в границы г. Чебоксары, и представить его на рассмотрение и утверждение в администрацию г. Чебоксары (л. д. 85 том 3).
Согласно "Дорожной карте" по освоению территории микрорайона "Солнечный", утвержденной Председателем Кабинета Министров Чувашской Республики, в разделе "Включение земельных участков в границы г. Чебоксары через внесение изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа" в пункте 11 в качестве ответственных за подготовку и согласование проекта внесения изменения в генеральный план Чебоксарского городского округа (в части изменения границ города Чебоксары) указаны как администрация г. Чебоксары, так и застройщик.
В постановлении администрации г. Чебоксары от 26.10.2015 N 3292 "О подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа, утвержденный решением ЧГСД от 23.12.2014 N 1787" указано о необходимости Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары совместно с ООО "Удача" подготовить соответствующие предложения, предусматривающие отображение новой границы, внесение в карту функциональных зон изменений, изменение границ населенного пункта, землеустроительную документацию, включающую текстовое и графическое описание, а также карту (план) (л. д. 131 том 4).
В приложении к постановлению администрации г. Чебоксары от 06.04.2016 N 785 "О направлении проекта "Внесение изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа на утверждение в Чебоксарское городское Собрание депутатов" указано, что вносимые изменения разработаны Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары совместно с ООО "Удача" (л. д. 128 том 3).
Вышеизложенное подтверждает факт надлежащего исполнения ООО "Удача" условий договора, ООО "Удача" в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 был осуществлен ряд необходимых действий, направленных на перевод вышеуказанных земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категории земель поселений.
Оценив материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что расходы ООО "Удача" составили 4301000 руб., в том числе: подготовка описания юго-восточной части границы городского округа г. Чебоксары (договор от 24.06.2013 N 85-3 на выполнение землеустроительных работ с ООО "ЗЕМЛЯ", акт выполненных работ от 27.09.2013 N 001399, проект и описание) - 305000 руб. (л. д. 55 - 62 том 2, л. д. 176 - 183 том 4); разработка проекта "Планировка территории мкр. Солнечный" в НЮР по пр. Тракторостроителей в г. Чебоксары" (договор от 06.08.2014 N 205 подряда на разработку проекта с ООО "АКБ "Полиспроект", акт выполненных работ от 10.12.2014 N 186, проект) - 2450000 руб. (л. д. 63 - 79 том 2, л. д. 134 - 159 том 4, л. д. 6 - 10 Том 5); выполнение эскизного проекта "Планировка территории мкр. Солнечный" в НЮР по пр. Тракторостроителей в г. Чебоксары" (договор от 23.04.2014 N 078 подряда на разработку эскизного проекта с ИП Старцевым А.А., акт N 4 от 02.06.2014 сдачи-приемки выполненных работ, эскизный проект) - 900000 руб. (л. д. 80 - 92 том 2, л. д. 160 - 175 том 4); выполнение работ по подготовке карты-плана с описанием границ Чебоксарского городского округа и Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района (агентский договор от 02.10.2015 с ООО "СМУ-5", договор от 02.10.2015 N 21/10-2015 по подготовке карты-плана с описанием границ с ООО "СТК-Стройгамма", акт выполненных работ от 18.12.2015 N 27, карта (план) - 348000 руб. (л. д. 113 - 128 том 2, л. д. 1 - 130 том 4), договор от 27.01.2016 N 01/01-2016 по подготовке карты-плана с описанием границ с ООО "Кадастр", карта (план) - 298000 руб. (л. д. 90 - 94 том 3, л. д. 136 - 207 том 3).
Исходя из условий договора, учитывая множественность лиц на стороне арендодателя, обоснованно подлежат взысканию убытки в сумме 1433666,67 руб. (1/3 * 4301000 руб.).
Доказательств отсутствия необходимости указанных работ, произведенных ответчиком, для перевода земель из одной категории в другую, в нарушение требование статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлено.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не нашедшие своего подтверждения в материалах дела.
Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка ОАО "Средняя Волга" на наличие собственников иных земельных участков, в отношении которых также был осуществлен перевод, и на второго собственника спорного земельного участка.
Собственники иных земельных участков не являются стороной по договору аренды земельного участка от 27.02.2008, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), в связи с чем оснований для привлечения их в качестве соответчиков не имелось.
Вопрос о возмещении расходов, связанных с переводом спорных земельных участков из одной категории в другую, ООО "Честр-Инвест" может быть разрешен в самостоятельном порядке.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2016 по делу N А79-387/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Средняя Волга" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.08.2016 ПО ДЕЛУ N А79-387/2016
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 августа 2016 г. по делу N А79-387/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 15 августа 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 22 августа 2016 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Устиновой Н.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гусейновой М.М.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Средняя Волга" на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2016 по делу N А79-387/2016, принятое судьей Васильевым Е.В.,
по иску открытого акционерного общества "Средняя Волга", ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263, Чувашская Республика, Чебоксарский район, д. Толиково, ул. Кукшумская, д. 73, к обществу с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489, г. Чебоксары, проспект Московский, дом 25, корпус 1, о расторжении договора аренды, о прекращении права аренды, об обязании возвратить земельный участок,
по иску общества с ограниченной ответственностью "Удача", ОГРН 1042129000286, ИНН 2129052489, г. Чебоксары, проспект Московский, дом 25, корпус 1, к открытому акционерному обществу "Средняя Волга", ОГРН 1022102429546, ИНН 2116470263, Чувашская Республика, Чебоксарский район, д. Толиково, ул. Кукшумская, д. 73, о взыскании 1717000 руб.,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований, относительно предмета спора, - общество с ограниченной ответственностью "Честр - Инвест", Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, администрация города Чебоксары, Кабинет Министров Чувашской Республики, администрация Чебоксарского района Чувашской Республики, администрация Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района Чувашской Республики,
- при участии: от заявителя (истца) - открытого акционерного общества "Средняя Волга" - Черепкова В.Н. по доверенности от 01.07.2016 (сроком до 31.12.2016), Тихонова А.В. по доверенности от 01.07.2016 (сроком до 31.12.2016), генерального директора ОАО "Средняя Волга" Александрова И.А. по приказу от 28.12.2014;
- от ответчика - общества с ограниченной ответственностью "Удача" - Романий Ю.И. по доверенности от 16.01.2014 (сроком на 3 года), Свиренкова К.Е. по доверенности от 06.11.2015 (сроком на 3 года),
в отсутствие представителей третьих лиц, извещенных о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом,
установил:
в рамках дела N А79-387/2016 открытое акционерное общество "Средняя Волга" обратилось в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Удача" со следующими требованиями: расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2008, заключенный ОАО "Средняя Волга" и ООО "Удача", в части аренды земельного участка, категория земель: земли сельскохозяйственного назначения, разрешенное использование: для сельскохозяйственного производства, с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114,018 га, адрес (местонахождение) объекта: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, ориентир около д. Типсирмы, почтовый адрес ориентира: Чувашская Республика, Чебоксарский район, Синьяльское сельское поселение (Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта), принадлежащего ОАО "Средняя Волга" на праве собственности и находящегося в аренде у ООО "Удача"; прекратить право аренды ООО "Удача" на указанный земельный участок; обязать ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ОАО "Средняя Волга" указанный земельный участок.
В рамках дела N А79-797/2016 ООО "Удача" обратилась в суд с иском к ОАО "Средняя Волга" о взыскании 2575500 руб. 00 коп. убытков, понесенных, в связи с совершением ряда действий, направленных на перевод земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категории земель поселений.
Определением от 21.03.2016 суд объединил дела N А79-387/2016 и N А79-797/2016 в одно производство с присвоением ему номера N А79-387/2016.
Определением суда от 31.03.2016 на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было принято уменьшение ООО "Удача" цены иска до 1717000 руб.
Решением от 20.05.2016 Арбитражный суд Чувашской Республики в иске открытого акционерного общества "Средняя Волга" отказал, иск общества с ограниченной ответственностью "Удача" удовлетворил частично, взыскал с открытого акционерного общества "Средняя Волга" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Удача" 1 433 666 руб. 67 коп. убытков, 25191 руб. 45 коп. расходов по оплате государственной пошлины, в удовлетворении остальной части иска отказал.
Не согласившись с принятым по делу решением, ОАО "Средняя Волга" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой обжалует решение в части отказа в удовлетворении исковых требований ОАО "Средняя Волга", взыскания 1 433 666 руб. 67 коп. убытков, просит отменить.
Заявитель указывает на ненадлежащее и нерациональное использование ответчиком земельного участка, что влечет за собой причинение значительного ущерба истцу, связанного с оценкой степени возможного воздействия на плодородный пахотный слой возможными химическими средствами, посевом сельскохозяйственных культур, которые впоследствии могут значительно истощить землю, а также невозможности использования верхнего слоя после начала производства ответчиком земляных работ.
Полагает, что результаты работ, произведенных ответчиком, не были необходимы для перевода земель из одной категории в другую.
Пояснил, что судом не было рассмотрено ходатайство истца о привлечении к участию в деле в качестве соответчика ООО "Честр-Инвест" и собственников иных земельных участков, на которых предполагается строительство.
Представитель заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, решение в обжалуемой части считает незаконным и необоснованным, просит его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Представитель ООО "Удача" в судебном заседании и в отзыве на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность решения в обжалуемой части, просил оставить решение без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Третьи лица, извещенные о времени и месте судебного разбирательства надлежащим образом, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей третьих лиц по имеющимся в нем материалам.
Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, стороны в суде апелляционной инстанции не заявили возражений относительно проверки только части судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции в силу требований части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, открытому акционерному обществу "Средняя Волга" на праве собственности принадлежали земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0017 назначение - земли сельскохозяйственного назначения, площадью, соответственно, 138863 кв. м, 1140180 кв. м, 216136 кв. м, находящиеся по адресу: Чувашская Республика, Чебоксарский район, район аэропорта.
Между открытым акционерным обществом "Средняя Волга" (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Удача" (арендатор) 27.02.2008 заключен договор аренды земельного участка, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровыми номерами 21:21:072651:0016, 21:21:072651:0015, 21:21:072651:0017, площадями 114,018 га, 13,8863 га, 21,6136 га, месторасположение участков: Чебоксарский район, район аэропорта (п. 1.1 договора).
Факт передачи участков подтверждается актом приема-передачи указанных земельных участков и сторонами не оспаривается.
Срок действия договора сторонами установлен на 15 лет: с февраля 2008 года по 27 февраля 2023 года (раздел 2 договора).
01.04.2008 договор зарегистрирован в установленном законодательством порядке.
По договору купли-продажи от 04.07.2012 открытое акционерное общество "Средняя Волга" продало обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" земельные участки с кадастровыми номерами 21:21:076202:0015 и 21:21:076202:0017.
Переход права собственности на указанные земельные участки к обществу с ограниченной ответственностью "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" зарегистрирован 22.08.2012, что следует из свидетельств о государственной регистрации права собственности серии 21АД N 686376 и N 686377.
Новый собственник земельных участков с кадастровыми номерами 21:21:076202:15, 21:21:076202:17 - ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" наряду с ОАО "Средняя Волга", являющимся собственником земельного участка с кадастровым номером 21:21:072651:0016, стал арендодателем по договору аренды от 27.02.2008 с момента государственной регистрации права собственности ООО "ЧЕСТР-ИНВЕСТ" на приобретенные земельные участки, то есть с 22.08.2012.
Данные факты установлены имеющими в силу статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации преюдициальное значение для настоящего дела судебными актами (решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 25.11.2011 по делу N А79-6453/2011, оставленным без изменения постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 22.02.2012 и постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 05.05.2012, и постановлением Первого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу N А79-14465/2012).
В настоящее время земельный участок с кадастровым номером 21:21:076202:16 (старый номер 21:21:072651:0016), общей площадью 114.018 га, также принадлежит ОАО "Средняя Волга" и находится в аренде у ООО "Удача".
Письмами от 06.10.2015 N 146, от 11.11.2015 N 161 ОАО "Средняя Волга" заявило арендатору - ООО "Удача" претензии о необходимости должным образом исполнять условия договора аренды в части земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16, в том числе указало на невыполнение установленных земельным законодательством требований, на ухудшение качественных характеристик земельного участка, приводящих к его порче, необходимость устранения указанных нарушений.
Письмом от 04.12.2015 N 172 ОАО "Средняя Волга" предложило ООО "Удача" досрочно расторгнуть договор в связи с неустранением арендатором выявленных нарушений.
Письмом от 21.12.2015 N 169 ООО "Удача" отказалось от досрочного расторжения договора, ссылаясь на необоснованность претензий ОАО "Средняя Волга" по вопросу ненадлежащего исполнения ООО "Удача" своих обязательств по договору аренды.
Обратившись в суд с иском, ОАО "Средняя Волга" просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 27.02.2008 в части аренды земельного участка с кадастровым номером 21:21:076202:16, прекратить право аренды ООО "Удача" на указанный земельный участок и обязать ООО "Удача" в течение семи дней с момента вступления решения в законную силу возвратить ОАО "Средняя Волга" указанный земельный участок.
В рамках настоящего дела также рассматриваются самостоятельные требования ООО "Удача" о взыскании с ОАО "Средняя Волга" 1717000 руб. убытков.
Указанный иск мотивирован тем, что согласно пункту 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2008, заключенного ОАО "Средняя Волга" и ООО "Удача", стороны договорились осуществить совместные действия в отношении участка, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений.
В пункте 3.1 договора также указано, что расходы, связанные с переводом земель, стороны несут поровну.
Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции отказал в удовлетворении исковых требований ООО "Удача" о взыскании 283 334 руб. убытков.
В данной части решение не обжалуется.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта в обжалуемой части.
Отказывая в удовлетворении исковых требований ОАО "Средняя Волга", суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, для расторжения спорного договора аренды.
В соответствии со статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством. Наряду с этим аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество.
В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом указанные обстоятельства не подтверждены.
В пункте 7.5 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 предусмотрено, что договор может быть досрочно прекращен (расторгнут) по инициативе арендодателя в случаях, когда арендатор не выполняет условия пункта 3 договора; использует участки не в соответствии с их целевым назначением (при этом целевое назначение определяется исходя из категории земель); использует участки способами, приводящими к его порче; нарушает порядок внесения арендной платы, установленной разделом 3 договора.
Однако из материалов дела не следует факт осуществления ответчиком действий, приводящих к ухудшению качественных, характеристик земельного участка, использования земельного участка способами, приводящими к его порче.
Так, согласно акту проверки Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике от 19.06.2015 N 05/161, который представил сам истец, установлено, что земельный участок сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 21:21:076202:16 используется для сельскохозяйственного производства. По договору возмездного оказания услуг от 01.05.2015 с ООО "ТП "Сувар-2" проведена обработка почвы. Нарушения земельного законодательства не выявлены.
В письме Управления Россельхознадзора по Чувашской Республике от 31.08.2015 N 05-17/262, которое представил сам истец, указано, что в 2015 году при проведении внеплановой проверки по исполнению предписания было выявлено устранение ранее выявленных нарушений, на момент осмотра на земельных участках проведена вспашка почвы и произведен посев многолетней злаковой культуры - костреца безостого.
В письме ФГБУ ГЦАС "Чувашский" от 30.11.2015 N 01/14-194, которое представил сам истец, указано, что на момент проведения агрохимического обследования почв в 2015 году на земельном участке с кадастровым номером 21:21:076202:16 выращивалась сельскохозяйственная продукция.
Письмом от 19.10.2015 N 01/17-175 ФГБУ ГЦАС "Чувашский" сообщило, что по результатам обследования, выполненного в 2015 году, ни к уровню 2008 года, ни к уровню 2013 года снижение параметров агрохимических показателей плодородия почв по трем указанным критериям не выявлено.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих существование реальной угрозы причинения значительного ущерба данному земельному участку.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор с арендодателем договорились осуществить совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего арендатор обязуется по доверенности, выданной арендодателем, в срок до 01.08.2008 произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами.
Таким образом, цель заключения спорного договора - перевод земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов для возможности жилищного строительства на спорных земельных участках.
Из материалов дела следует, что арендатор принятые на себя обязательства, изложенные в разделах 3 и 5 договора аренды, исполняет и заинтересован в изменении разрешенного использования земель и проводит данную работу.
На основании вышеизложенного оснований для расторжения договора аренды по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, у суда первой инстанции не имелось.
В рамках настоящего дела заявлено требование ООО "Удача" о взыскании с ОАО "Средняя Волга" 1717000 руб. убытков.
Согласно статье 393 Гражданского кодекса Российской Федерации должник обязан возместить кредитору убытки, причиненные неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства. Убытки определяются в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 15 настоящего Кодекса.
В силу статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.
Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).
Из содержания приведенных норм права следует, что при обращении с настоящим иском истец должен доказать факт причинения убытков, их размер, вину лица, обязанного к возмещению вреда, противоправность поведения ответчика, причинную связь между поведением ответчика и наступившим вредом.
Отсутствие одного из вышеперечисленных элементов состава правонарушения влечет за собой отказ в удовлетворении иска.
Согласно пункту 3.1 договора арендатор с арендодателем договорились осуществить совместные действия в отношении участков, направленные на перевод из категории земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель поселений, для чего арендатор обязуется по доверенности, выданной арендодателем, в срок до 01.08.2008 произвести перевод участков. Указанный срок не является окончательным и подлежит продлению без дополнительного согласования сторонами. Расходы, связанные с переводом земель, стороны несут поровну.
Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности и частной собственности осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации, в Чувашской Республике - Кабинетом Министров Чувашской Республики путем согласования проекта генерального плана городского округа, проекта внесения изменений в генеральный план городского округа (пункты 2, 4 части 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 2 части 2 статьи 25 Градостроительного кодекса Российской Федерации).
Перевод земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами (пункт 1 статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации).
Установление или изменение границ населенных пунктов, а также включение земельных участков в границы населенных пунктов является переводом земель или земельных участков в составе таких земель из других категорий в земли населенных пунктов (часть 1 статьи 8 Федерального закона от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую").
Установлением или изменением границ населенных пунктов является утверждение или изменение генерального плана городского округа, отображающего границы населенных пунктов, расположенных в границах соответствующего муниципального образования (пункт 1 части 1 статьи 84 Земельного кодекса Российской Федерации, части 1, 4, 5 статьи 18 ГрК РФ).
Проведение указанных процедур возможно, если земельные участки находятся в границах одного муниципального образования.
Если земельные участки находятся на территории другого муниципального образования, потребуется проведение процедур изменения границ муниципальных образований, т.е. включения земельных участков из состава земель одного муниципального образования в другое муниципальное образование (часть 5 статьи 18 ГрК РФ).
Изменение границ муниципальных образований осуществляется законом субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 12 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (далее - Закон N 131-ФЗ).
Если изменение границ муниципального образования осуществляется по инициативе органов местного самоуправления, данная инициатива оформляется решениями соответствующих органов местного самоуправления (согласно части 1 статьи 12 Закона N 131-ФЗ).
Изменение границ муниципальных образований, изменение границ населенных пунктов, утверждение или изменение генерального плана поселения, городского округа, отображающего границы населенных пунктов сопровождается проведением публичных слушаний, за исключением случаев установленных законодательством (статья 12 Закона N 131-ФЗ; абзац 3 статьи 8 Закона Чувашской Республики от 19.12.1997 N 28 "Об административно-территориальном устройстве Чувашской Республики", далее - Закон ЧР N 28; части 1, 11 статьи 24, статья 28 ГрК РФ).
Для рассмотрения данных вопросов на публичных слушаниях и для принятия соответствующих решений органами местного самоуправления и органами государственной власти заинтересованным организациям необходимо представить обосновывающие материалы и документы (текстовые и графические), в которых излагаются цели перевода земель, характеристики земельных участков, отмечается соответствие их документам территориального планирования, документации по планировке территории, землеустроительной документации, а также отображаются границы населенных пунктов и границы муниципальных образований (пункт 3 части 3 статьи 2, статья 4 Закона N 172-ФЗ; пункт 1 статьи 20 Закона ЧР N 28; части 6, 7, 8 статьи 23 ГрК РФ).
Как подтвердило Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары в пояснениях от 22.04.2016 N 5837, как правило, для этого заинтересованными организациями, инициирующими вопросы изменения границ муниципальных образований, границ населенных пунктов, за счет собственных средств выполняются архитектурные (эскизные) проекты; землеустроительная документация, включающаяся в себя: карты (планы) границ, их координаты и описание для последующей постановки на кадастровый учет; проекты внесения изменений в генеральный план; проекты планировки и проекты межевания территорий (абзац 4 статьи 2 Федерального закона от 17.11.1995 г. N 169 "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации"; часть 4 статьи 9, часть 2 статьи 23, часть 16 статьи 24, части 1, 2, 4 статьи 42, части 2, 5 статьи 43, часть 8 статьи 45 ГрК РФ; абзац 3 статьи 1, статья 20 Федерального закона от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве"; пункты 1 - 3, 7, 8 приказа Минэкономразвития РФ от 03.06.2011 N 267 "Об утверждении порядка описания местоположения границ объектов землеустройства").
Судом установлено, что во исполнение Перечня поручений по итогам совещания у Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики И.Б. Моторина по вопросу застройки земельного участка по проспекту Тракторостроителей от 18.03.2013 N 02/01-211 (л. д. 45 том 2), "Дорожной карты" по освоению территории микрорайона "Солнечный", утвержденной Председателем Кабинета Министров Чувашской Республики (л. д. 51 - 54 том 2), ООО "Удача" приняла участие в подготовке всех необходимых материалов и проектов по переводу земельных участков из категории земель сельхозназначения в категорию земель населенных пунктов и включению земельных участков (предусмотренных под застройку микрорайона "Солнечный") в границы города Чебоксары, которые представила в администрацию г. Чебоксары, а именно: для принятия Закона Чувашской Республики от 09.10.2015 N 54 "О внесении изменений в Закон Чувашской Республики "Об установлении границ муниципальных образований Чувашской Республики и наделении их статусом городского, сельского поселения, муниципального района и городского округа" были подготовлены и представлены:
а) архитектурный (эскизный) проект планировки микрорайона "Солнечный";
б) проекты текстового и координатного описания границ Чебоксарского городского округа, Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района;
в) картографические материалы с отображением участков, предлагаемых к включению в границы Чебоксарского городского округа, а также изменяемых границ Чебоксарского городского округа, Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района.
Данные материалы были представлены на публичные слушания, которые состоялись 04.02.2015 на основании постановления главы города Чебоксары от 29.12.2014 N 156.
В соответствии с постановлением администрации города Чебоксары от 18.07.2014 N 2456 разработан проект планировки микрорайона "Солнечный" (1, 2, 3 очереди строительства), который на основании постановления главы города Чебоксары от 06.02.2015 N 162 рассмотрен на публичных слушаниях 17.03.2015.
Проект планировки и проект межевания 1-ой очереди строительства микрорайона "Солнечный", утверждены постановлением администрации города Чебоксары от 21.04.2015 N 1723.
В соответствии с постановлением администрации города Чебоксары от 26.10.2015 N 3292 были подготовлены материалы к проекту "Внесения изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа, разработанный ОАО "РосНИПИУрбанистики" в 2014 году, утвержденный решением Чебоксарского городского Собрания депутатов Чувашской Республики от 23 декабря 2014 г N 1787".
В указанном проекте перечислены земельные участки, подлежащие переводу в земли населенного пункта, и даны предложения по изменению границ города Чебоксары.
Данный проект согласован Кабинетом Министров Чувашской Республики 22.01.2016 (сводное заключение N 46), администрацией города Чебоксары (постановление от 06.04.2015 N 785).
Решением Чебоксарского городского Собрания депутатов от 14.04.2016 N 235 в генплан Чебоксарского городского округа были внесены изменения.
Данным решением земельные участки, предусмотренные под застройку микрорайона "Солнечный", переведены из категории земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов и включены в границы города Чебоксары с целью использования их для жилищного строительства, а также установлены новые границы города Чебоксары.
Как подтвердило Управление архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары, в настоящее время готовится пакет документов для передачи в Филиал ФГБУ "ФКП Росреестра" по Чувашской Республике - Чувашии с целью постановки на кадастровый учет новых границ города Чебоксары.
Кроме того, что в пункте 3 Перечня поручений по итогам совещания у Председателя Кабинета Министров Чувашской Республики И.Б. Моторина по вопросу застройки земельного участка по проспекту Тракторостроителей от 20.01.2014 ООО "Удача" было рекомендовано приступить к разработке эскизного проекта планировки территории, предусмотренной к включению в границы г. Чебоксары, и представить его на рассмотрение и утверждение в администрацию г. Чебоксары (л. д. 85 том 3).
Согласно "Дорожной карте" по освоению территории микрорайона "Солнечный", утвержденной Председателем Кабинета Министров Чувашской Республики, в разделе "Включение земельных участков в границы г. Чебоксары через внесение изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа" в пункте 11 в качестве ответственных за подготовку и согласование проекта внесения изменения в генеральный план Чебоксарского городского округа (в части изменения границ города Чебоксары) указаны как администрация г. Чебоксары, так и застройщик.
В постановлении администрации г. Чебоксары от 26.10.2015 N 3292 "О подготовке предложений о внесении изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа, утвержденный решением ЧГСД от 23.12.2014 N 1787" указано о необходимости Управлению архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары совместно с ООО "Удача" подготовить соответствующие предложения, предусматривающие отображение новой границы, внесение в карту функциональных зон изменений, изменение границ населенного пункта, землеустроительную документацию, включающую текстовое и графическое описание, а также карту (план) (л. д. 131 том 4).
В приложении к постановлению администрации г. Чебоксары от 06.04.2016 N 785 "О направлении проекта "Внесение изменений в генеральный план Чебоксарского городского округа на утверждение в Чебоксарское городское Собрание депутатов" указано, что вносимые изменения разработаны Управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Чебоксары совместно с ООО "Удача" (л. д. 128 том 3).
Вышеизложенное подтверждает факт надлежащего исполнения ООО "Удача" условий договора, ООО "Удача" в соответствии с пунктом 3.1 договора аренды земельного участка от 27.02.2008 был осуществлен ряд необходимых действий, направленных на перевод вышеуказанных земельных участков из категории земель сельскохозяйственного назначения в категории земель поселений.
Оценив материалы дела, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что расходы ООО "Удача" составили 4301000 руб., в том числе: подготовка описания юго-восточной части границы городского округа г. Чебоксары (договор от 24.06.2013 N 85-3 на выполнение землеустроительных работ с ООО "ЗЕМЛЯ", акт выполненных работ от 27.09.2013 N 001399, проект и описание) - 305000 руб. (л. д. 55 - 62 том 2, л. д. 176 - 183 том 4); разработка проекта "Планировка территории мкр. Солнечный" в НЮР по пр. Тракторостроителей в г. Чебоксары" (договор от 06.08.2014 N 205 подряда на разработку проекта с ООО "АКБ "Полиспроект", акт выполненных работ от 10.12.2014 N 186, проект) - 2450000 руб. (л. д. 63 - 79 том 2, л. д. 134 - 159 том 4, л. д. 6 - 10 Том 5); выполнение эскизного проекта "Планировка территории мкр. Солнечный" в НЮР по пр. Тракторостроителей в г. Чебоксары" (договор от 23.04.2014 N 078 подряда на разработку эскизного проекта с ИП Старцевым А.А., акт N 4 от 02.06.2014 сдачи-приемки выполненных работ, эскизный проект) - 900000 руб. (л. д. 80 - 92 том 2, л. д. 160 - 175 том 4); выполнение работ по подготовке карты-плана с описанием границ Чебоксарского городского округа и Синьяльского сельского поселения Чебоксарского района (агентский договор от 02.10.2015 с ООО "СМУ-5", договор от 02.10.2015 N 21/10-2015 по подготовке карты-плана с описанием границ с ООО "СТК-Стройгамма", акт выполненных работ от 18.12.2015 N 27, карта (план) - 348000 руб. (л. д. 113 - 128 том 2, л. д. 1 - 130 том 4), договор от 27.01.2016 N 01/01-2016 по подготовке карты-плана с описанием границ с ООО "Кадастр", карта (план) - 298000 руб. (л. д. 90 - 94 том 3, л. д. 136 - 207 том 3).
Исходя из условий договора, учитывая множественность лиц на стороне арендодателя, обоснованно подлежат взысканию убытки в сумме 1433666,67 руб. (1/3 * 4301000 руб.).
Доказательств отсутствия необходимости указанных работ, произведенных ответчиком, для перевода земель из одной категории в другую, в нарушение требование статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заявителем не представлено.
Исходя из изложенного, решение суда первой инстанции в обжалуемой части является законным и обоснованным, соответствующим нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.
Доводы апелляционной жалобы проверены и отклонены как не нашедшие своего подтверждения в материалах дела.
Судом первой инстанции обоснованно отклонена ссылка ОАО "Средняя Волга" на наличие собственников иных земельных участков, в отношении которых также был осуществлен перевод, и на второго собственника спорного земельного участка.
Собственники иных земельных участков не являются стороной по договору аренды земельного участка от 27.02.2008, в силу пункта 3 статьи 308 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц), в связи с чем оснований для привлечения их в качестве соответчиков не имелось.
Вопрос о возмещении расходов, связанных с переводом спорных земельных участков из одной категории в другую, ООО "Честр-Инвест" может быть разрешен в самостоятельном порядке.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 20.05.2016 по делу N А79-387/2016 в обжалуемой части оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Средняя Волга" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Н.В.УСТИНОВА
М.А.МАКСИМОВА
Н.В.УСТИНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)