Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гайделенене Любови Александровны и индивидуального предпринимателя Соловьевой Елены Юрьевны на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года по делу N А19-14274/2013 по иску Открытого акционерного общества "Российский железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: г. Москва, ул. Новая Басманная, 2) к индивидуальному предпринимателю Гайделенене Любови Александровне (ОГРНИП 304381219500075, ИНН 381200314848, г. Иркутск,), индивидуальному предпринимателю Соловьевой Елене Юрьевне (ОГРН 304382102100019, ИНН 382104579508, г. Шелехов), третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: г. Иркутск, ул. Ленина, 14), об освобождении земельного участка (суд первой инстанции: Донец Н.А.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Открытое акционерное общество "Российский железные дороги" (далее также- ОАО "РЖД", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальным предпринимателям Гайделенене Любови Александровне, Соловьевой Елене Юрьевне (далее также - ИП Гайделенене Л.А., ИП Соловьева Е.Ю., предприниматели, ответчики), с исковыми требованиями, уточненными в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), об обязании предпринимателей Гайделенене Л.А., Соловьевой Е.Ю. освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:26336, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 21 кв. м со следующими координатами:
от торгового павильона, выполненного из металлопрофиля, окрашенного в изумрудный цвет, карниз, жалюзи белого цвета, в срок течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 09.09.2015 дела N А19-14272/2013, N А19-14274/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером А19-14274/2013.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Иркутска.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 304, 305, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчики самовольно используют часть спорного земельного участка в отсутствие правовых оснований.
Суд установил, что предмет договора аренды земельного участка N 725-ВС от 08.08.2007 при его подписании сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для истца, имеющего право на спорный земельный участок по долгосрочному договору аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, прошедшему государственную регистрацию в установленном законом порядке, незаключенный договор аренды земельного участка не является основанием возникновения у ответчика гражданских прав и обязанностей. Ответчиками не доказано наличие у них на момент заявления настоящего иска законных оснований права пользования земельным участком на привокзальной площади для установки и размещения временного сооружения - киоска.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматели Гайделенене Л.А., Соловьева Е.Ю., обжаловали его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска, указывая на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом не учтено, что арендодатель (Администрация города Иркутска) заключил договор аренды земельного участка с ОАО "РЖД" в срок, менее одного года после прекращения действия договора аренды земельного участка N 725-ВС. В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматели имеют преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, на аналогичных условиях и для той же цели (размещения на данном участке торговых павильонов и платных парковок). При этом не имеет значения то обстоятельство, что арендуемый предпринимателями земельный участок был объединен с другими земельными участками и ему был присвоен новый кадастровый номер. Как следует из пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договора аренды, либо только возмещения таких убытков.
Отзывы на апелляционную жалобу истцом и третьим лицом не представлены.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 31.12.2015.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация города Иркутска (Арендодатель) и ОАО "Российские железные дороги" (Арендатор) 08.09.2011 заключили договор аренды земельного участка N 4593, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Челноков ул., кадастровый N 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м из земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1 Договора). Место исполнения Договора: г. Иркутск, Свердловский район, Челноков ул. (п. 1.2. Договора). Цель использования земельного участка - для организации благоустройства.
Договор действует с 24.08.2011 по 24.08.2016 (п. 1.6. договора).
Договор аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011 зарегистрирован в Росреестре по Иркутской области 28.11.2011, номер регистрационной записи 38-38-01/188/2011-219.
По акту приема-передачи от 24.08.2011 земельный участок был передан Арендодателем и принят Арендатором.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831+10 кв. м, с разрешенным использованием: для благоустройства.
Между ИП Гайделенене Л.А., ИП Соловьевой Е.Ю. (арендаторами) и администрацией города Иркутска (арендодателем) 08 августа 2007 года подписан договор аренды земельного участка N 725 - ВС, согласно которому арендодатель сдает, а арендаторы принимают в срочное возмездное пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 20 кв. м, на привокзальной площади, для установки и размещения временного сооружения -киоска, без права возведения капитальных строений.
Срок действия договора аренды первоначально установлен пунктом 1.5. договора с 01.04.2007 по 01.03.2008.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 01.04.2007.
Впоследствии дополнительными соглашениями срок действия указанного договора аренды продлялся, последний раз продлен до 01.07.2010 дополнительным соглашением (В) (том дела 1, лист дела 142).
Предупреждением N 505-71-8152/10 от 02.06.2010, полученным ответчиками 03.06.2010 и 16.06.2010 соответственно, Администрация города Иркутска сообщила им, что срок действия договора аренды N 725-ВС от 08.08.2007 заканчивается 01.07.2010 и заявила о возражении арендодателя на продление арендных отношений по истечении срока договора, предложив в срок до 06.07.2010 возвратить предмет аренды по акту приема-передачи.
Ответчики в срок, указанный в предупреждении, земельный участок от временного сооружения не освободили, имущество из аренды не возвратили.
Впоследствии администрация повторно обратилась к ответчикам с требованием об освобождении земельного участка от временного сооружения уведомлением N 505-74-11711/11 от 14.06.2011, которое также не исполнено.
В 2012 году администрация вновь обратилась к ответчикам с уведомлениями об отсутствии правовых оснований использования земельного участка, необходимости освободить его, в ответ на которые ответчики указали, что считают договор N 725 - ВС от 08.08.2007 продленным (уведомления N 505-74-6810/12 от 10.04.2012, N 505-74-6811/12 от 10.04.2012, том дела 1, листы дела 131, 133, отзыв на уведомления том дела 1, лист дела 132).
Истцом, с участием иных лиц, 6 марта 2013 года и 26 августа 2013 года произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336.
В результате осмотра установлено наличие работающего павильона на земельном участке N 38:36:000033:26336, о чем датами осмотра составлены акты (том дела 1, листы дела 26, 27).
В результате осмотров ОАО "РЖД" установлены собственники торгового павильона - ИП Гайделенене Л.А. и ИП Соловьева Е.Ю., которым истцом направлены уведомления о необходимости освобождения земельного участка (от 04.03.2013, от 22.08.2013, том дела 1, листы дела 28, 29, 30) и установлены сроки для демонтажа временного сооружения.
Однако до настоящего времени земельный участок ответчиками не освобожден, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении иска подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проанализировав условия договора N 725-ВС от 08.08.2007, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.
Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.
Согласно пунктам 1 - 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действующего в период подписания договора N 572-ВС от 04.05.2007, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;
- земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;
- Подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период подписания договора N 725-ВС от 08.08.2007) установлено, что объектами земельных отношений являются: земельные участки; части земельных участков.
Пунктом 2 названой статьи определено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Из системного толкования указанных норм материального права следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор аренды N 725-ВС от 08.08.2007 не содержит данных о кадастровом учете и о границах спорного земельного участка, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предмет договора аренды земельного участка N 725-ВС от 08.08.2007, при его подписании, сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, незаключенный, но исполненный сторонами, договор становится обязательным для сторон такого договора, но не для третьих лиц.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что для истца, имеющего право на спорный земельный участок по договору аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, незаключенный договор аренды земельного участка N 725 - ВС от 08.08.2007 не является основанием возникновения у ответчика гражданских прав и обязанностей.
В ходе судебного разбирательства установлено, что администрация города Иркутска сообщила ответчикам о возражении против продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора аренды N 725-ВС от 08.08.2007, что в случае его заключенности повлекло прекращение указанного договора для его сторон.
При таких обстоятельствах, ответчиками не доказано наличие у них на момент заявления настоящего иска законных оснований права пользования земельным участком, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 20 кв. м, на привокзальной площади, для установки и размещения временного сооружения - киоска.
Согласно статье 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В соответствии со статьей 43 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено законом.
Право истца на владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м, подтверждено действующим договором аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, зарегистрированным в установленном порядке.
Факт наличия препятствий со стороны ответчика в пользовании земельным участком с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м, заключается в занятии вышеуказанного земельного участка торговым павильоном, выполненным из металлопрофиля, окрашенного в изумрудный цвет, карниз, жалюзи белого цвета, без законных и договорных оснований, что, как следствие, влечет невозможность использования арендатором земельного участка для целей благоустройства.
Наличие сооружения препятствует осуществлению прав ОАО "РЖД" как арендатора земельного участка.
В материалы дела истцом представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому двенадцать торговых павильонов, в том числе, павильон, принадлежащий ответчикам, размещаются в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336.
Указанное обстоятельство по существу ответчиками не оспаривается.
Таким образом, ответчики, использующие часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336 в отсутствие законных оснований, обязаны освободить эту часть земельного участка по требованию лица - истца по настоящему делу, использующего его на законном основании.
Поскольку судом установлен факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:26336 временного сооружения ответчиков, требование о его освобождении является правомерным.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции по результатам исследования имеющихся в материалах дела доказательств пришел к правильному выводу, что ответчики занимают спорный земельный участок без установленных законом или договором оснований, что влечет удовлетворение требования истца об обязании освободить самовольно занятый земельный участок.
Позиция заявителей апелляционной жалобы о нарушении их преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не влияет на выводы суда по настоящему делу об отсутствии правовых оснований для занятия предпринимателями части спорного земельного участка, требования о переводе на предпринимателей прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ними договор аренды, не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что при рассмотрении дела N А19-17056/2013 судами установлено, что договор аренды N 725-ВС от 08.08.2007 прекращен по окончании срока действия. При этом, ссылка соистцов на то, что арендные отношения между соистцами, третьими лицами и администрацией города Иркутска были возобновлены, т.к. арендодатель продолжал согласование арендных платежей с арендаторами, отклонена судами, поскольку не соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Согласно части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Ответчики в ходе судебного разбирательства не возразили, что срок для демонтажа временного сооружения, составляющий один месяца, как заявлено истцом, является разумным и достаточным для проведения советующего демонтажа. Суд, с учетом мнения истца, посчитал возможным установить ответчикам срок исполнения решения - один месяц с момента вступления решения законную в силу.
Возражений относительно данных выводов суда заявителями апелляционной жалобы не приведено, судом апелляционной инстанции оснований для признания их необоснованными не установлено.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года по делу N А19-14274/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТВЕРТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 10.02.2016 N 04АП-7490/2015 ПО ДЕЛУ N А19-14274/2013
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 10 февраля 2016 г. по делу N А19-14274/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 3 февраля 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 10 февраля 2016 года.
Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ткаченко Э.В.,
судей: Никифорюк Е.О., Басаева Д.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Васильевым И.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Гайделенене Любови Александровны и индивидуального предпринимателя Соловьевой Елены Юрьевны на не вступившее в законную силу решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года по делу N А19-14274/2013 по иску Открытого акционерного общества "Российский железные дороги" (ОГРН 1037739877295, ИНН 7708503727, место нахождения: г. Москва, ул. Новая Басманная, 2) к индивидуальному предпринимателю Гайделенене Любови Александровне (ОГРНИП 304381219500075, ИНН 381200314848, г. Иркутск,), индивидуальному предпринимателю Соловьевой Елене Юрьевне (ОГРН 304382102100019, ИНН 382104579508, г. Шелехов), третье лицо - Администрация города Иркутска (ОГРН 1053808211610, ИНН 3808131271, место нахождения: г. Иркутск, ул. Ленина, 14), об освобождении земельного участка (суд первой инстанции: Донец Н.А.),
в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,
установил:
Открытое акционерное общество "Российский железные дороги" (далее также- ОАО "РЖД", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области к индивидуальным предпринимателям Гайделенене Любови Александровне, Соловьевой Елене Юрьевне (далее также - ИП Гайделенене Л.А., ИП Соловьева Е.Ю., предприниматели, ответчики), с исковыми требованиями, уточненными в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), об обязании предпринимателей Гайделенене Л.А., Соловьевой Е.Ю. освободить земельный участок с кадастровым номером 38:36:000033:26336, расположенный по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 21 кв. м со следующими координатами:
Название
от торгового павильона, выполненного из металлопрофиля, окрашенного в изумрудный цвет, карниз, жалюзи белого цвета, в срок течении одного месяца со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением Арбитражного суда Иркутской области от 09.09.2015 дела N А19-14272/2013, N А19-14274/2013 объединены в одно производство для совместного рассмотрения под общим номером А19-14274/2013.
К участию в деле, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация города Иркутска.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года исковые требования удовлетворены.
Судебный акт принят со ссылкой на статьи 304, 305, 432, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статью 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре" и мотивирован наличием оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку ответчики самовольно используют часть спорного земельного участка в отсутствие правовых оснований.
Суд установил, что предмет договора аренды земельного участка N 725-ВС от 08.08.2007 при его подписании сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. Для истца, имеющего право на спорный земельный участок по долгосрочному договору аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, прошедшему государственную регистрацию в установленном законом порядке, незаключенный договор аренды земельного участка не является основанием возникновения у ответчика гражданских прав и обязанностей. Ответчиками не доказано наличие у них на момент заявления настоящего иска законных оснований права пользования земельным участком на привокзальной площади для установки и размещения временного сооружения - киоска.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, предприниматели Гайделенене Л.А., Соловьева Е.Ю., обжаловали его в апелляционном порядке, поставив вопрос об отмене решения суда первой инстанции с принятием нового судебного акта об отказе в удовлетворении иска, указывая на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Судом не учтено, что арендодатель (Администрация города Иркутска) заключил договор аренды земельного участка с ОАО "РЖД" в срок, менее одного года после прекращения действия договора аренды земельного участка N 725-ВС. В силу пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации предприниматели имеют преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок, на аналогичных условиях и для той же цели (размещения на данном участке торговых павильонов и платных парковок). При этом не имеет значения то обстоятельство, что арендуемый предпринимателями земельный участок был объединен с другими земельными участками и ему был присвоен новый кадастровый номер. Как следует из пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключит договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договора аренды, либо только возмещения таких убытков.
Отзывы на апелляционную жалобу истцом и третьим лицом не представлены.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке, предусмотренном главой 12 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Информация о времени и месте судебного заседания размещена на официальном сайте апелляционного суда в сети "Интернет" 31.12.2015.
Стороны и третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте слушания дела, своих представителей для участия в судебном заседании не направили.
В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Администрация города Иркутска (Арендодатель) и ОАО "Российские железные дороги" (Арендатор) 08.09.2011 заключили договор аренды земельного участка N 4593, согласно которому Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, Челноков ул., кадастровый N 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м из земель населенных пунктов, именуемый в дальнейшем "Объект" (п. 1.1 Договора). Место исполнения Договора: г. Иркутск, Свердловский район, Челноков ул. (п. 1.2. Договора). Цель использования земельного участка - для организации благоустройства.
Договор действует с 24.08.2011 по 24.08.2016 (п. 1.6. договора).
Договор аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011 зарегистрирован в Росреестре по Иркутской области 28.11.2011, номер регистрационной записи 38-38-01/188/2011-219.
По акту приема-передачи от 24.08.2011 земельный участок был передан Арендодателем и принят Арендатором.
В материалы дела представлен кадастровый паспорт земельного участка (выписка из государственного кадастра недвижимости) с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831+10 кв. м, с разрешенным использованием: для благоустройства.
Между ИП Гайделенене Л.А., ИП Соловьевой Е.Ю. (арендаторами) и администрацией города Иркутска (арендодателем) 08 августа 2007 года подписан договор аренды земельного участка N 725 - ВС, согласно которому арендодатель сдает, а арендаторы принимают в срочное возмездное пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 20 кв. м, на привокзальной площади, для установки и размещения временного сооружения -киоска, без права возведения капитальных строений.
Срок действия договора аренды первоначально установлен пунктом 1.5. договора с 01.04.2007 по 01.03.2008.
Имущество передано в аренду по передаточному акту от 01.04.2007.
Впоследствии дополнительными соглашениями срок действия указанного договора аренды продлялся, последний раз продлен до 01.07.2010 дополнительным соглашением (В) (том дела 1, лист дела 142).
Предупреждением N 505-71-8152/10 от 02.06.2010, полученным ответчиками 03.06.2010 и 16.06.2010 соответственно, Администрация города Иркутска сообщила им, что срок действия договора аренды N 725-ВС от 08.08.2007 заканчивается 01.07.2010 и заявила о возражении арендодателя на продление арендных отношений по истечении срока договора, предложив в срок до 06.07.2010 возвратить предмет аренды по акту приема-передачи.
Ответчики в срок, указанный в предупреждении, земельный участок от временного сооружения не освободили, имущество из аренды не возвратили.
Впоследствии администрация повторно обратилась к ответчикам с требованием об освобождении земельного участка от временного сооружения уведомлением N 505-74-11711/11 от 14.06.2011, которое также не исполнено.
В 2012 году администрация вновь обратилась к ответчикам с уведомлениями об отсутствии правовых оснований использования земельного участка, необходимости освободить его, в ответ на которые ответчики указали, что считают договор N 725 - ВС от 08.08.2007 продленным (уведомления N 505-74-6810/12 от 10.04.2012, N 505-74-6811/12 от 10.04.2012, том дела 1, листы дела 131, 133, отзыв на уведомления том дела 1, лист дела 132).
Истцом, с участием иных лиц, 6 марта 2013 года и 26 августа 2013 года произведен осмотр земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336.
В результате осмотра установлено наличие работающего павильона на земельном участке N 38:36:000033:26336, о чем датами осмотра составлены акты (том дела 1, листы дела 26, 27).
В результате осмотров ОАО "РЖД" установлены собственники торгового павильона - ИП Гайделенене Л.А. и ИП Соловьева Е.Ю., которым истцом направлены уведомления о необходимости освобождения земельного участка (от 04.03.2013, от 22.08.2013, том дела 1, листы дела 28, 29, 30) и установлены сроки для демонтажа временного сооружения.
Однако до настоящего времени земельный участок ответчиками не освобожден, что послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
По результатам рассмотрения суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции об удовлетворении иска подлежащим оставлению без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Судом первой инстанции правильно установлены фактические обстоятельства по делу, верно применены нормы материального и процессуального права.
Согласно части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проанализировав условия договора N 725-ВС от 08.08.2007, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что по своей правовой природе указанный договор является договором аренды земельного участка.
Следовательно, правоотношения сторон в рассматриваемом случае регулируются положениями параграфа 1 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, главой 4 Земельного кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Применительно к договору аренды земельного участка существенными являются условия о предмете договора и размере арендной платы.
Согласно пунктам 1 - 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным. Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов.
- В соответствии со статьей 1 Федерального закона от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре", действующего в период подписания договора N 572-ВС от 04.05.2007, государственный кадастровый учет земельных участков - описание и индивидуализация в Едином государственном реестре земель земельных участков, в результате чего каждый земельный участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера;
- земельный участок - часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами;
- Подпунктами 2, 3 пункта 1 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей в период подписания договора N 725-ВС от 08.08.2007) установлено, что объектами земельных отношений являются: земельные участки; части земельных участков.
Пунктом 2 названой статьи определено, что земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Из системного толкования указанных норм материального права следует, что индивидуализация земельного участка осуществляется посредством его государственного кадастрового учета, поэтому до тех пор, пока земельный участок не прошел государственный кадастровый учет, он не может являться объектом гражданско-правовых отношений, то есть быть предметом сделок.
Пунктом 9 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что заключение договора аренды находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, предусматривающего, что арендатору будет предоставлена в пользование только часть земельного участка, без предварительного проведения кадастрового учета названной части участка не допускается.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, договор аренды N 725-ВС от 08.08.2007 не содержит данных о кадастровом учете и о границах спорного земельного участка, доказательства постановки земельного участка на государственный кадастровый учет не представлены.
При таких обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что предмет договора аренды земельного участка N 725-ВС от 08.08.2007, при его подписании, сторонами не согласован, поскольку договор не содержит данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Пунктом 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.
Таким образом, незаключенный, но исполненный сторонами, договор становится обязательным для сторон такого договора, но не для третьих лиц.
Суд апелляционной инстанции соглашается с судом первой инстанции в том, что для истца, имеющего право на спорный земельный участок по договору аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, незаключенный договор аренды земельного участка N 725 - ВС от 08.08.2007 не является основанием возникновения у ответчика гражданских прав и обязанностей.
В ходе судебного разбирательства установлено, что администрация города Иркутска сообщила ответчикам о возражении против продолжения арендных отношений по истечении срока действия договора аренды N 725-ВС от 08.08.2007, что в случае его заключенности повлекло прекращение указанного договора для его сторон.
При таких обстоятельствах, ответчиками не доказано наличие у них на момент заявления настоящего иска законных оснований права пользования земельным участком, расположенный по адресу: г. Иркутск, Свердловский район, ул. Челнокова, площадью 20 кв. м, на привокзальной площади, для установки и размещения временного сооружения - киоска.
Согласно статье 60 Земельного кодекса РФ нарушенное право на земельный участок подлежит восстановлению в случае самовольного занятия земельного участка путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.
В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.
Согласно статье 305 Гражданского кодекса Российской Федерации права, предусмотренные статьями 301 - 304 настоящего Кодекса, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.
В соответствии со статьей 43 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено законом.
Право истца на владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м, подтверждено действующим договором аренды земельного участка N 4593 от 08.09.2011, зарегистрированным в установленном порядке.
Факт наличия препятствий со стороны ответчика в пользовании земельным участком с кадастровым номером 38:36:000033:26336, площадью 831 кв. м, заключается в занятии вышеуказанного земельного участка торговым павильоном, выполненным из металлопрофиля, окрашенного в изумрудный цвет, карниз, жалюзи белого цвета, без законных и договорных оснований, что, как следствие, влечет невозможность использования арендатором земельного участка для целей благоустройства.
Наличие сооружения препятствует осуществлению прав ОАО "РЖД" как арендатора земельного участка.
В материалы дела истцом представлено заключение кадастрового инженера, согласно которому двенадцать торговых павильонов, в том числе, павильон, принадлежащий ответчикам, размещаются в границах земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336.
Указанное обстоятельство по существу ответчиками не оспаривается.
Таким образом, ответчики, использующие часть земельного участка с кадастровым номером 38:36:000033:26336 в отсутствие законных оснований, обязаны освободить эту часть земельного участка по требованию лица - истца по настоящему делу, использующего его на законном основании.
Поскольку судом установлен факт нахождения на земельном участке с кадастровым номером 38:36:000033:26336 временного сооружения ответчиков, требование о его освобождении является правомерным.
По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции по результатам исследования имеющихся в материалах дела доказательств пришел к правильному выводу, что ответчики занимают спорный земельный участок без установленных законом или договором оснований, что влечет удовлетворение требования истца об обязании освободить самовольно занятый земельный участок.
Позиция заявителей апелляционной жалобы о нарушении их преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок не влияет на выводы суда по настоящему делу об отсутствии правовых оснований для занятия предпринимателями части спорного земельного участка, требования о переводе на предпринимателей прав и обязанностей по заключенному договору аренды и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ними договор аренды, не являются предметом рассмотрения по настоящему делу.
Кроме того, апелляционный суд учитывает, что при рассмотрении дела N А19-17056/2013 судами установлено, что договор аренды N 725-ВС от 08.08.2007 прекращен по окончании срока действия. При этом, ссылка соистцов на то, что арендные отношения между соистцами, третьими лицами и администрацией города Иркутска были возобновлены, т.к. арендодатель продолжал согласование арендных платежей с арендаторами, отклонена судами, поскольку не соответствует положениям пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме, но правильных выводов суда первой инстанции не опровергают и не могут быть учтены как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Согласно части 1 статьи 174 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Ответчики в ходе судебного разбирательства не возразили, что срок для демонтажа временного сооружения, составляющий один месяца, как заявлено истцом, является разумным и достаточным для проведения советующего демонтажа. Суд, с учетом мнения истца, посчитал возможным установить ответчикам срок исполнения решения - один месяц с момента вступления решения законную в силу.
Возражений относительно данных выводов суда заявителями апелляционной жалобы не приведено, судом апелляционной инстанции оснований для признания их необоснованными не установлено.
Основания, предусмотренные статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ, для отмены или изменения решения суда первой инстанции отсутствуют.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, руководствуясь статьями 258, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 17 ноября 2015 года по делу N А19-14274/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение 2-х месяцев с даты принятия.
Кассационная жалоба подается через Арбитражный суд Иркутской области.
Председательствующий
Э.В.ТКАЧЕНКО
Судьи
Е.О.НИКИФОРЮК
Д.В.БАСАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)