Судебные решения, арбитраж
Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Беличенко Е.Н. по доверенности от 03.10.2016
N Д-16140254,
от ответчика: представителя Тарасова Д.А. по доверенности от 23.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 апреля 2016 года по делу N А32-30699/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску Государственной компании "Российские автомобильные дороги"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" (ИНН 2330022599, ОГРН 1072311007383)
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "ГЕО Инвест-Информ" (ИНН 2310096151, ОГРН 1042305705551)
о прекращении права собственности ответчика на земельный участок путем его изъятия для федеральных нужд, о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок,
установил:
государственная компания "Российские автомобильные дороги (далее - истец, государственная компания, ГК "Автодор") обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" (далее - ответчик, общество, ООО АФ "Агросервис") с требованиями:
- - о прекращении права собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км 1317 справа, для федеральных нужд, с предварительной выплатой обществу равноценного возмещения государственной компанией в размере 231 426 руб.;
- - о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км. 1317 справа.
Исковые требования мотивированы тем, что государственная компания является заказчиком работ по строительству автомобильных дорог на основании программы деятельности ГК "Росавтодор" на долгосрочный период, утвержденной Правительством Российской Федерации. Согласно документации по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 24.09.2013 N 1440-р, в границы реконструкции объекта "Выполнение комплекса работ по реконструкции М-4 "Дон" - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 1250 - км 1319, км 1373+-36 Краснодарский край" попадает земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553, принадлежащий на праве собственности ООО АФ "Агросервис". 16.04.2015 в адрес общества был направлен проект соглашения о выкупе изымаемого земельного участка и отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015. Общество не вернуло компании подписанное им соглашение о выкупе земельного участка.
Определением суда от 18.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГЕО Инвест-Информ", подготовившее отчет N 07/15-О от 16.01.2015 об оценке земельного участка (л.д. 223 том 3).
Решением суда от 06 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены. Суд прекратил право собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения для федеральных нужд с предварительной выплатой в пользу общества возмещения со стороны компании в размере 231 426 руб.; признал на указанный земельный участок право собственности Российской Федерации. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Суд установил, что расширение автомагистрали, для чего требуется изъятие и выкуп у общества земельного участка площадью 1794 кв. м с кадастровым номером 23:07:1402000:553, предусмотрено проектом реконструкции, получившим положительное заключение ФГУ "Главгосэкспертиза России" от 23.12.2008 N 0503-08/РГЭ-0420/01. Размер возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 определен в соответствии с отчетом от 16.01.2015 N 07/15-0 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, составленным независимым оценщиком ООО "ГЕО Инвест-Информ" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно отчету оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб.
Суд отклонил доводы общества о необходимости включения в выкупную цену изымаемого участка убытков в размере 21 473 289 руб., понесенных обществом и связанных со строительством примыкания к автодороге М-4 "Дон" 1316+900 (справа) по договору N 28-ро на размещение объекта от 27.08.2007, заключенного с предыдущим владельцем автодороги М-4 "Дон" (ФКУ Упдор "Кубань"). Суд указал, что оценщик не установил наличие у общества права на компенсацию убытков, связанных с прекращением деятельности на земельном участке, ввиду не представления достаточных документов.
Суд также указал, что изымаемый участок налагается только на примыкание, которое в связи с реконструкцией дороги не уничтожено, а также не уничтожены переходно-скоростные полосы, которые лишь приведены истцом в соответствие со стандартами в области дорожного строительства.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить полностью и принять новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- в соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена в размере 231 426 руб. на основании отчета от 16.01.2015 N 07/15-О по состоянию на 02.10.2013. В нарушение пункта 8 ФСО N 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, отчет составлен с нарушением трехмесячного срока с даты оценки до даты составления отчета об оценке. В представленном отчете указана дата оценки 02.10.2013, дата составления отчета 16.01.2015,
- согласно пункту 26 ФСО N 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты, прошло не более шести месяцев. С момента составления отчета до допустимого законом срока подписания и предоставления истцом соглашения прошло более шести месяцев,
- отчет от 16.01.2015 N 07/15-О допускает неоднозначное толкование относительно предмета оценки. К отчету отсутствует приложение N 3, на которое имеется ссылка на странице 18 отчета. В отчете имеется указание о непредставлении документов, подтверждающих право требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, в связи с чем, сделан вывод об отсутствии прав у собственника требовать компенсацию убытков,
- судом при принятии решения не учтены рекомендации, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Цена выкупа подлежала определению исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент разрешения спора,
- суд необоснованно отклонил доводы общества о том, что оно является заказчиком строительства подъездной автомобильной дороги к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900. Общая стоимость затрат, понесенных обществом на строительство подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге составила 22 352 531 руб. 52 коп., что является убытками для общества. Согласно отчету N 510-15 от 27.10.2015, подготовленного ООО "Южная оценочная компания "Эксперт", по состоянию на 27.10.2015 рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 234 278 руб., убытки, связанные с изъятием земельного участка, составляют 21 473 289 руб.,
- суд не учел, что подъездная автомобильная дорога к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км. 1316+900 (справа) не является объектом дорожного сервиса.
В отзыве на апелляционную жалобу государственная компания доводы апелляционной жалобы не признала, просила решение оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что ООО АФ "Агросервис" не согласно с представленным истцом отчетом об оценке ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Представитель ответчика просил изменить решение суда в части определенного размера возмещения за изымаемое имущество, в данной части принять новый судебный акт, которым установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, просил расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в полном объеме отнести на ответчика. Процессуальная обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых основаны исковые требования, была выполнена компанией надлежащим образом путем представления отчета об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленного ООО "ГЕО Инвест-Информ". Данный отчет был подготовлен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 20.06.2017 до 27.06.2017.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.02.2011 N 77 "О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти" распоряжением Федерального дорожного агентства от 24.09.2013 N 1440-р была утверждена документация по планировке территории объекта: "Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 "Дон" от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 1119,5 - км 1319, км 1373 - км 1383 (4 этап) Краснодарский край".
Указанная автомобильная дорога, в частности, проходит через семь земельных участков, находящихся в частной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей в спорный период) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
03.10.2013 Федеральным дорожным агентством (Росавтодор) принято распоряжение N 1487-р "Об изъятии путем выкупа для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция автомагистрали М-4 "Дон" от Москвы через Воронеж, Ростов - на - Дону, Краснодар до Новороссийска на участке от км 1250 - км 1265, Краснодарский край", согласно которому подлежит изъятию путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации попадающий в полосу отвода земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м.
Указанный земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 Дон", км 1317 справа, принадлежит на праве собственности ООО АФ "Агросервис".
С 01.04.2015 вступили изменения в законодательные акт Российской Федерации в части определения процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном 10.12.2015, Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что частью 1 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона N 499-ФЗ. Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации должна быть соблюдена в полном объеме.
Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей с 01.04.2015, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 ЗК РФ), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
ООО "ГЕО Инвест-Информ" был подготовлен отчет N 07/15-О "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, а также права требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации", согласно которому рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб.; рыночная стоимость права требования компенсации убытков - отсутствует.
Из материалов дела следует, что 16.04.2015 ГК "Автодор" почтовой связью (опись почтовых вложений - л.д. 184 том 1) направило обществу проект соглашения о выкупе изымаемого земельного участка вместе с кадастровым паспортом земельного участка, а также отчетом об оценке N 07/15-О от 16.01.2015.
21.04.2015 соглашение о выкупе изымаемого земельного участка вместе с кадастровым паспортом земельного участка, а также отчетом об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 получено ответчиком (почтовое уведомление - л.д. 185 том 1).
Согласно пункту 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Поскольку общество соглашение о выкупе изымаемого для федеральных нужд земельного участка не подписало, ГК "Автодор" обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленными в материалы дела документами подтверждается правомерность изъятия ГК "Автодор" у общества спорного земельного участка.
Общество не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащего ему земельного участка.
Между сторонами имеются разногласия относительно размера возмещения, подлежащего выплате обществу за изымаемое у него имущество.
Проверив законность и обоснованность решения суда в данной части, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В качестве обоснования размера подлежащего выплате обществу возмещения за изымаемое имущество истец представил в материалы дела отчет от 16.01.2015 N 07/15-О "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, а также права требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации", подготовленный ООО "ГЕО Инвест-Информ".
Согласно данному отчету рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб. Оценщик установил, что у общества не возникает право требования компенсации убытков, связанных с прекращением деятельности на земельном участке, так как оценщику не представлены документы, подтверждающие право общества требования компенсации убытков.
Указанный отчет ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О был принят судом первой инстанции за основу при разрешении спора по существу.
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в указанной части и возражал против принятия отчета от 16.01.2015 N 07/15-О в качестве надлежащего доказательства по делу. В обоснование данной позиции общество указало следующие доводы:
- отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 составлен с нарушениями требований пункта 8 ФСО N 1 (действовавшего на момент составления отчета оценки). Согласно доводам общества отчет составлен с нарушением трехмесячного срока с даты оценки до даты составления отчета об оценке (в представленном отчете указана дата оценки 02.10.2013, дата составления отчета 16.01.2015),
- отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 составлен с нарушением требований пункта 26 ФСО N 1 (действовавшего на момент составления отчета оценки), так как с момента составления отчета до допустимого законом срока подписания и предоставления истцом соглашения прошло более шести месяцев.
- судом при принятии решения не учтены рекомендации, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Цена выкупа подлежала определению исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент разрешения спора.
В судебном заседании, состоявшемся 19.07.2016, истец представил в качестве доказательства по делу отчет N 148/16-О об оценке рыночной стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для государственных нужд, составленный 18.07.2016 ООО "ГЕО Инвест-Информ". Согласно данному отчету оценка возмещения за изъятие земельного участка произведена по состоянию на 05.04.2016 (дата, предшествующая объявлению резолютивной части решения) и составила 154 284 руб.
В материалы дела также представлен отчет N 510-15 от 27.10.2015, подготовленный ООО "Южная оценочная компания "Эксперт". Оценка согласно указанному отчету произведена по состоянию на 27.10.2015, рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена в размере 234 278 руб., убытки, связанные с изъятием земельного участка, определены в размере 21 473 289 руб.
В связи с тем, что принятый судом первой инстанции за основу отчет об оценке составлен по состоянию на 02.10.2013, а не на дату разрешения спора и в материалы дела представлено несколько отчетов оценки, в которых размер возмещения за изъятие земельного участка отличается в два раза, общество обратилось к суду с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка.
При этом общество настаивало на определении размера возмещения за изымаемое имущество в соответствии с пунктом 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", то есть по состоянию на момент разрешения спора по существу.
Определением от 27.09.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на дату изъятия (02.10.2013) и на дату 05.04.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу), а также определения величины убытков, причиненных ООО "Агропроизводственная фирма "Агросервис" изъятием земельного участка по состоянию на указанные даты. Проведение экспертизы было поручено экспертам научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой" Малышевой Карине Суреновне, Власенко Наталье Алексеевне и Рыкову Евгению Сергеевичу.
По итогам проведения судебной экспертизы в суд поступило заключение судебных экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016.
Эксперты пришли к выводам о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на дату изъятия (02.10.2013) составляет 231 426 руб. и по состоянию на 05.04.2016 составляет 215 280 руб. Величина убытков, причиненных ООО АФ "Агросервис" изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м для федеральных нужд, составила:
- - по состоянию на 02.10.2013-2 788 194 руб. 60 коп. (2 694 796 руб. 09 коп. (рыночная стоимость выполненных собственником изымаемого земельного участка улучшений в виде участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка) 93 398 руб. 51 коп. (рыночная стоимость проектных работ при проектировании части автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка));
- - по состоянию на 05.04.2016-2 606 690 руб. (2 506 232 руб. 92 коп. (рыночная стоимость выполненных собственником изымаемого земельного участка улучшений участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка) 100 457 руб. 36 коп. (рыночная стоимость проектных работ при проектировании части автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка)).
Допрошенная в судебном заседании 10.05.2017 эксперт Малышева К.С. представила письменные пояснения по экспертному заключению (л.д. 108-113 том 8), в которых указала, что по результатам анализа рынка недвижимого имущества Краснодарского края в сегментах объекта оценки по состоянию на октябрь 2013 года и апрель 2016 года экспертами было определено отсутствие предложений к продаже объектов недвижимого имущества - земельного участка с расположенным на нем асфальтовым покрытием (автомобильной дорогой). В связи с этим, стоимость объекта недвижимости была определена с использованием затратного подхода, заключающегося в совершении следующей последовательности действий: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. В данном случае для определения рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем асфальтовым покрытием (автомобильной дорогой) с использованием затратного подхода необходимо суммировать рыночную стоимость земельного участка и стоимость расположенного на нем асфальтового покрытия.
Ответчик с заключением экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 согласился и в судебном заседании, состоявшемся 27.06.2017 (протокол судебного заседания и аудиозапись судебного заседания), представитель ответчика просил решение суда отменить в полном объеме, установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
Истец, напротив, не согласился с указанным заключением экспертов. В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу, поступивших в суд 13.03.2017, компания указала, что заключение экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 является недопустимым доказательством по делу. Поскольку ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о назначении экспертизы, судебная экспертиза была назначена судом апелляционной инстанции вопреки положениям статей 64 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, заключение экспертов как доказательство, полученное с нарушением положений действующего законодательства, не может быть принято в качестве достоверного. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 05.04.2016 была определена экспертами исходя из порочных объектов сравнения с датами: 22.06.2016, 17.07.2016, 20.07.2016. Следовательно, выводы экспертов в данной части сделаны с нарушением методики проведения оценки.
Оценив данные возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
В письменных пояснениях по возражениям истца, представленных с сопроводительным письмом от 14.03.2017 N 149/16.1/17, экспертная организация указала, что в тексте исследовательской части заключения судебной экспертизы по первому вопросу в подразделе 2.3 "Определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 05.04.2016" раздела 2 "Определение рыночной стоимости объекта оценки" приведены таблица 4 "Информация об объектах-аналогах/исходные данные для расчета" и таблица 5 "Внесение корректировок к ценам аналогов". После таблицы 5 приведено обоснование корректировок, примененных к ценам предложений объектов-аналогов, из текста которого следует, что корректировка по элементу сравнения "Дата предложения/сделки" не вносится в связи с тем, что данная корректировка обычно связана с темпами инфляции, а период предложения аналогов и дата оценки не превышает 4 месяца, что позволяет не корректировать цены предложений. Кроме того, в соответствии с данными об уровне индекса потребительских цен (базовой инфляции) в % к предыдущему месяцу индекс составлял: апрель 2016 года - 100,4; май 2016 года - 100,4; июнь 2016 года - 100,4; июль 2016 года - 100,5. Таким образом, наблюдается тенденция стабильности в отношении изменений данного показателя, с которым связана необходимость применения корректировки на разницу в дате оценки объекта оценки и датах предложений объектов-аналогов. Применение объектов-аналогов после даты оценки в данном случае не противоречит требованиям ФСО N 1, так как подтверждается тенденция отсутствия каких-либо значительных изменений на рынке предложений объектов, аналогичных объекту оценки, после даты оценки, и использованная информация в виде отобранных экспертами объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Данные пояснения экспертной организации истец нормативно не опроверг и не указал какие-либо иные пороки, наличие которых могло привести к неправильному определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка.
Назначение экспертизы на стадии апелляционного пересмотра решения суда не порочит экспертное заключение. Заключение эксперта в полной мере соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять заключение экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 в качестве надлежащего доказательства по делу.
При определении суммы возмещения апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пункту 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном 10.12.2015, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации изложена аналогичная правовая позиция. Так, согласно пункту 7 Обзора в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Данное толкование корреспондирует общим положениям обязательственного права, а именно положениям пункта 3 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при удовлетворении требования о взыскании убытков в судебном порядке принимаются во внимание цены, существующие в день предъявления иска либо в день вынесения решения.
Следовательно, при определении размера убытков решением суда данный размер по общему правилу должен быть приближен к моменту его возмещения решением суда. При изъятии участка судебным решением (когда он фактически еще не изъят) данное толкование также приближает момент, на который определяется подлежащая возмещению денежная сумма, к моменту прекращения права в отношении участка.
Представленный истцом и принятый судом первой инстанции за основу отчет об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленный ООО "ГЕО Инвест-Информ", не соответствует указанным разъяснениям, поскольку рыночная стоимость изымаемого земельного участка была определения оценочной организацией по состоянию на 02.10.2013, то есть на дату, предшествующую принятию уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка.
Суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, какова рыночная стоимость изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.
Вместе с тем, ответчик сослался на нарушение его прав разрешением спора без учетом указанных разъяснений высших судебных инстанций.
Учитывая специфику спорных правоотношений, состоящую в том, что рыночная оценка изымаемого имущества проводится в целях определения размера возмещения, подлежащего выплате истцом ответчику, а не наоборот, как в ординарных имущественных спорах, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении N 149/16.1 от 30.12.2016, меньше размера рыночной стоимости участка, определенного в представленном истцом отчете об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, суд апелляционной инстанции неоднократно уточнял у ответчика, в какой части общество не согласно с решением суда, и просит ли общество пересмотреть решение в части размера возмещения, подлежащего выплате за изымаемый земельный участок.
В судебных заседаниях, состоявшихся 06.06.2017 и 27.06.2017, представитель ответчика пояснял, что ООО АФ "Агросервис" не согласно с представленным истцом отчетом об оценке ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Представитель ответчика просил изменить решение суда в части определенного размера возмещения за изымаемое имущество, в данной части принять новый судебный акт, которым установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
С учетом изложенного, учитывая позицию ответчика, толкования норм закона, данное высшими судебными инстанциями, а также то, что отчет об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О составлен по состоянию на 02.10.2013, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение суда в части определения размера равноценного возмещения за изымаемый земельный участок. Равноценное возмещение подлежит установлению в размере 215 280 руб.
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в части отклонения доводов общества о том, что ООО АФ "Агросервис" являлось заказчиком строительства подъездной автомобильной дороги к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900. Общая стоимость затрат, понесенных обществом на строительство подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге составила 22 352 531 руб. 52 коп., что является убытками для общества. Данные убытки также подлежат возмещению в связи с изъятием принадлежащего обществу земельного участка.
После проведения по делу судебной экспертизы общество настаивало на необходимости включения в состав суммы возмещения 2 606 690 руб. убытков, представляющих собой затраты общества на укладку асфальтового покрытия, исходя из того, что асфальтовое покрытие занимало всю площадь изымаемого земельного участка.
Рассмотрев данные доводы ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).
В качестве доказательства несения расходов на строительство подъездной автомобильной дороги к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла" с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900 общество представило в материалы дела:
- - договор подряда от 31.07.2007 N 120.07.25 на выполнение проектных и изыскательских работ, заключенный с ОАО "Южный инженерный центр энергетики", а также справку формы КС-3 к нему;
- - договор от 16.05.2007 N 665-35 на выполнение проектных работ, заключенный с ООО "Юг-Проект", а также акты к нему;
- - договор подряда от 22.10.2007 N 27 на выполнение работ по наружному освещению подъездной дороги к объекту, заключенный с ООО "НЭК Кубани", а также справку формы КС-3 к нему;
- - договор подряда от 10.09.2007 N 12-1/2007 на выполнение работ по реконструкции существующего съезда с устройством переходно-скоростных полос, заключенный с ФГУ дорожным эксплуатационным предприятием N 108, а также акты формы КС-2 и справки формы КС-3 к нему;
- - договор подряда от 01.09.2007 N 12/2007 на выполнение работ по строительству подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге "М-4", заключенный с ФГУ дорожным эксплуатационным предприятием N 108, а также акты формы КС-2 и справки формы КС-3 к нему.
Вместе с тем, данные документы не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств возникновения на стороне общества убытков, которые подлежат возмещению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации в связи с изъятием принадлежащего обществу земельного участка.
Во-первых, из заключения N 149/16.1 от 30.12.2016 следует, что для определения стоимости объекта капитального строительства в виде участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка экспертом в области строительно-технической экспертизы были выполнены сметные расчеты методом пересчета цифрового значения единичной расценки ЕРЕР, указанной в представленном рабочем проекте 665-35.С (том 2), а также в актах выполненных работ по договорам подряда NN 12/207, 2-1/2007 путем набора в программный комплекс "ГрандСмета" версии "7.2.1 prof", базисно-индексным методом по сборникам ТЕРр-2001 (ТССЦ) с учетом применения индексов изменения сметной стоимости на 4 кв. 2013 и 2 кв. 2016 года. Для определения величины затрат на выполненные проектные работ по всему объекту на дату изъятия 02.10.2013 и на дату 05.04.2016 экспертом в области строительно-технической экспертизы были выполнены расчеты стоимости проектных работ методом индексации цен на аналогичные работы и услуги. В части проектирования в границах территории земельного участка площадью 1794 кв. м стоимость проектных работ в уровне цен на исследуемый период экспертом определена пропорционально площади территории изымаемого земельного участка.
Определение экспертами стоимости асфальтового покрытия исходя из того, что данное покрытие расположено на всей территории участка, было осуществлено ввиду демонтажа асфальтового покрытия, уложенного обществом, и отсутствия достоверных данных о том, какую площадь участка данное покрытие фактически занимало.
Однако указанный подход, носящий предположительный и документально не подтвержденный характер, не может быть признан верным при определении размера убытков, подлежащих взысканию в виновной стороны.
При определении размера убытков, представляющих собой стоимость асфальтового покрытия, подлежит установлению площадь земельного участка, на котором данное покрытие располагалось. При этом указанная площадь участка подлежит установлению с разумной степенью достоверности. Применение при разрешении данного вопроса презумпции того, что если не доказана площадь, на которой асфальтовое покрытие располагалось, следует исходить из того, что данного покрытие располагалось на всей территории участка, не отвечает компенсаторной функции взыскания убытков и может привести к необоснованному обогащению одной стороны за счет другой.
Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ответчику представить достоверные доказательства того, что асфальтовое покрытие располагалось на всей территории изымаемого участка.
В подтверждение данного обстоятельства общество представило в материалы дела заключение кадастрового инженера от 29.05.2017 (л.д. 142-143 том 8).
В дополнительном отзыве N 2 истец не согласился с доводом истца, указал, что на момент изъятия земельного участка асфальтовое покрытие располагалось не на всей его территории. Факт незастроенности изымаемого земельного участка по состоянию до начала процедуры изъятия и до начала реконструкции автодороги М-4 "Дон" подтверждается общедоступными сведениями Google map (гугл карта) и сведениями GIS IndorRoad. Из данных графических материалов следует, что изымаемый земельный участок незначительно и частично налагался на ранее существовавший съезд и переходно-скоростные полосы на автодороге М-4 "Дон", ранее используемые ООО АФ "Агросервис" на км 1316 900 (справа).
Оценив указанные доводы сторон и представленные в их обоснование документы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера до реконструкции федеральной автомобильной дороги М-4 "Дон" земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 не примыкал к дорожному полотну автодороги; в границы земельного участка попадали элементы инфраструктуры, столбы линий электропередач, элементы систем мелиорации и водоотведения, часть подъездной дороги к территории ООО АФ "Агросервис". При неизменности местоположения координат и границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для сельскохозяйственного использования по ориентиру: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон" км 1317 справа, данный участок полностью имел асфальтовое покрытие на момент выполнения топографической съемки 26.11.2015.
Однако из указанного заключения кадастрового инженера следует, что до реконструкции федеральной автомобильной дороги на спорном земельном участке асфальтовое покрытие располагалось только в части подъездной дороги к территории общества. Укладка асфальтового покрытия на всей площади участка было осуществлено после реконструкции федеральной автомобильной дороги.
Обстоятельство того, что до реконструкции федеральной автомобильной дороги не вся площадь спорного земельного участка была покрыта асфальтовым покрытием подтверждается представленными в материалы дела сведениям Google map (гугл карта) и сведениями GIS IndorRoad, согласно которым земельный участок был покрыт растительностью и лишь незначительно и частично налагался на ранее существовавший съезд и переходно-скоростные полосы на автодороге М-4 "Дон".
Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило достаточные доказательства того, что на момент изъятия земельного участка на всей его территории имелось асфальтовое покрытие (за исключением части участка, на котором располагалась подъездная дорога к предприятию общества).
Во-вторых, согласно пояснениям истца основанием для разработки разрешительной документации на осуществление реконструкции съезда с федеральной автомагистрали М-4 "Дон" км 1316 900 справа к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла" послужило заключение с ответчиком договора N 28-ро от 29.08.2007.
В подтверждение данного довода истец представил в материалы дела договор N 28-ро от 29.08.2007 (л.д. 7-8 том 9), по условиям которого ФГУ "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" предоставило обществу право произвести реконструкцию примыкания (съезд) для организации доступа к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла", размещаемого в пределах придорожной полосы федеральной автомобильной дороги - автомагистраль "Дон" на участке км 1316 900 справа (далее - инженерное сооружение).
В пункте 2.3.7 договора N 28-ро от 29.08.2007 общество приняло на себя обязательство осуществить за свой счет снос и перенос инженерного сооружения (примыкания с дорогой) в случае, если это сооружение создаст препятствия для нормальной эксплуатации федеральной автомобильной дороги при ее реконструкции и будет ухудшать условия движения по ней, а также обязалось компенсировать затраты, связанные со сносом или переносом инженерного сооружения при реконструкции федеральной автомобильной дороги, и затраты, связанные с ликвидацией самовольно возведенных инженерных сооружений, не предусмотренных проектно-сметной документацией на инженерное сооружение.
Будучи информированным о принятии решения об изъятии спорного земельного участка и о том, что размещенное инженерное сооружение препятствует реконструкции федеральной автомобильной дороги, общество имело возможность и должно было в самостоятельном порядке демонтировать размещенное им инженерное сооружение.
Более того, подписав договор N 28-ро от 29.08.2007 с условием, изложенным в пункте 2.3.7, общество согласилось компенсировать затраты, связанные со сносом инженерного сооружения при реконструкции федеральной автомобильной дороги.
Из пункта 2.3.7 договора N 28-ро от 29.08.2007 не следует, что в случае демонтажа обществу подлежит передаче расходный материал, из которого было уложено инженерное сооружение. Общество документально не обосновало, что снятое асфальтовое покрытие имеет самостоятельную имущественную ценность.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что автомобильная дорога (асфальтовое покрытие) не является самостоятельным объектом экономического оборота, а представляет собой улучшение земельного участка, обслуживающее только участок, на котором расположено, являющееся его частью и не имеющее самостоятельного функционального назначения.
Осуществляя затраты на укладку спорного асфальтового покрытия, общество преследовало цель обеспечить доступный проезд к принадлежащему ему предприятию.
Таким образом, в данном случае права общества не были нарушены. Общество не имело возможности распоряжаться асфальтовым покрытием отдельно от земельного участка, на котором оно было расположено, поскольку данное асфальтовое покрытие не является самостоятельным объектом экономического оборота и не представляет имущественную ценность без земельного участка, на котором оно расположено. Данное асфальтовое покрытие не является самостоятельным имущественным активом. В связи с этим, изъятием земельного участка вместе с асфальтовым покрытием на стороне общества не могли образовать убытки в виде стоимости асфальтового покрытия. Понесенные обществом финансовые затраты на укладку дороги являются его предпринимательским риском. Интерес, который общество преследовало путем осуществления финансовых вложений в укладку асфальтового покрытия, в данном случае был обеспечен за счет федеральных средств путем укладки новой автомобильной дороги на данном отрезке пути.
Решение суда в части отклонения довода общества о необходимости включения в состав суммы возмещения размера убытков, определенных с учетом выполненных на земельном участке улучшений, подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции учитывает, что обжалование обществом решения суда было связано с его несогласием с определенным судом первой инстанции размером возмещения за изымаемый земельный участок. Общество полагало, что в данном случае размер возмещения существенно занижен.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы решение в части определенного судом первой инстанции размера компенсации в сторону увеличения изменено не было. Таким образом, процессуальная цель, на которую было направлено обращение общества с апелляционной жалобой, не была достигнута.
В данной ситуации возложение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на истца, не обращавшегося с жалобой, не может быть признано правомерным.
Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о необходимости отнесения расходов по проведению судебной экспертизы на общество.
Судебная экспертиза была назначена по ходатайству общества, не согласившегося с представленным истцом в материалы дела отчетом об оценке. Данное ходатайство было заявлено обществом в целях подтверждения доводов, изложенных в апелляционной жалобе и доказывания правомерности своей позиции по делу. Поскольку апелляционная жалоба общества фактически не удовлетворена, процессуальные расходы, понесенные на стадии апелляционного пересмотра решения суда, подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 апреля 2016 года по делу N А32-30699/2015 в части определения размера возмещения за изымаемый земельный участок изменить.
Абзац первый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (категория земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км 1317 справа, для федеральных нужд с предварительной выплатой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" равноценного возмещения со стороны государственной компании "Российские автомобильные дороги" в размере 215 280 руб. (НДС не облагается)".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 04.07.2017 N 15АП-9522/2016 ПО ДЕЛУ N А32-30699/2015
Разделы:Изъятие земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 июля 2017 г. N 15АП-9522/2016
Дело N А32-30699/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 27 июня 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
при участии:
от истца: представителя Беличенко Е.Н. по доверенности от 03.10.2016
N Д-16140254,
от ответчика: представителя Тарасова Д.А. по доверенности от 23.03.2015,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 06 апреля 2016 года по делу N А32-30699/2015 (судья Боровик А.М.)
по иску Государственной компании "Российские автомобильные дороги"
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" (ИНН 2330022599, ОГРН 1072311007383)
при участии третьего лица: общества с ограниченной ответственностью "ГЕО Инвест-Информ" (ИНН 2310096151, ОГРН 1042305705551)
о прекращении права собственности ответчика на земельный участок путем его изъятия для федеральных нужд, о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок,
установил:
государственная компания "Российские автомобильные дороги (далее - истец, государственная компания, ГК "Автодор") обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края к обществу с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" (далее - ответчик, общество, ООО АФ "Агросервис") с требованиями:
- - о прекращении права собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км 1317 справа, для федеральных нужд, с предварительной выплатой обществу равноценного возмещения государственной компанией в размере 231 426 руб.;
- - о признании права собственности Российской Федерации на земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км. 1317 справа.
Исковые требования мотивированы тем, что государственная компания является заказчиком работ по строительству автомобильных дорог на основании программы деятельности ГК "Росавтодор" на долгосрочный период, утвержденной Правительством Российской Федерации. Согласно документации по планировке территории, утвержденной распоряжением Федерального дорожного агентства от 24.09.2013 N 1440-р, в границы реконструкции объекта "Выполнение комплекса работ по реконструкции М-4 "Дон" - от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 1250 - км 1319, км 1373+-36 Краснодарский край" попадает земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553, принадлежащий на праве собственности ООО АФ "Агросервис". 16.04.2015 в адрес общества был направлен проект соглашения о выкупе изымаемого земельного участка и отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015. Общество не вернуло компании подписанное им соглашение о выкупе земельного участка.
Определением суда от 18.11.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "ГЕО Инвест-Информ", подготовившее отчет N 07/15-О от 16.01.2015 об оценке земельного участка (л.д. 223 том 3).
Решением суда от 06 апреля 2016 года исковые требования удовлетворены. Суд прекратил право собственности общества путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м из категории земель сельскохозяйственного назначения для федеральных нужд с предварительной выплатой в пользу общества возмещения со стороны компании в размере 231 426 руб.; признал на указанный земельный участок право собственности Российской Федерации. С общества в доход федерального бюджета взыскано 6 000 руб. государственной пошлины.
Суд установил, что расширение автомагистрали, для чего требуется изъятие и выкуп у общества земельного участка площадью 1794 кв. м с кадастровым номером 23:07:1402000:553, предусмотрено проектом реконструкции, получившим положительное заключение ФГУ "Главгосэкспертиза России" от 23.12.2008 N 0503-08/РГЭ-0420/01. Размер возмещения за изымаемый для государственных нужд земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 определен в соответствии с отчетом от 16.01.2015 N 07/15-0 "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, составленным независимым оценщиком ООО "ГЕО Инвест-Информ" в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно отчету оценки рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб.
Суд отклонил доводы общества о необходимости включения в выкупную цену изымаемого участка убытков в размере 21 473 289 руб., понесенных обществом и связанных со строительством примыкания к автодороге М-4 "Дон" 1316+900 (справа) по договору N 28-ро на размещение объекта от 27.08.2007, заключенного с предыдущим владельцем автодороги М-4 "Дон" (ФКУ Упдор "Кубань"). Суд указал, что оценщик не установил наличие у общества права на компенсацию убытков, связанных с прекращением деятельности на земельном участке, ввиду не представления достаточных документов.
Суд также указал, что изымаемый участок налагается только на примыкание, которое в связи с реконструкцией дороги не уничтожено, а также не уничтожены переходно-скоростные полосы, которые лишь приведены истцом в соответствие со стандартами в области дорожного строительства.
Общество обжаловало решение в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение отменить полностью и принять новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- в соответствии со статьей 8 Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки объектов является обязательным в случае изъятия имущества для государственных или муниципальных нужд. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена в размере 231 426 руб. на основании отчета от 16.01.2015 N 07/15-О по состоянию на 02.10.2013. В нарушение пункта 8 ФСО N 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, отчет составлен с нарушением трехмесячного срока с даты оценки до даты составления отчета об оценке. В представленном отчете указана дата оценки 02.10.2013, дата составления отчета 16.01.2015,
- согласно пункту 26 ФСО N 1, действовавшего на момент составления отчета оценки, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета до даты совершения сделки с объектом оценки или даты предоставления публичной оферты, прошло не более шести месяцев. С момента составления отчета до допустимого законом срока подписания и предоставления истцом соглашения прошло более шести месяцев,
- отчет от 16.01.2015 N 07/15-О допускает неоднозначное толкование относительно предмета оценки. К отчету отсутствует приложение N 3, на которое имеется ссылка на странице 18 отчета. В отчете имеется указание о непредставлении документов, подтверждающих право требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка, в связи с чем, сделан вывод об отсутствии прав у собственника требовать компенсацию убытков,
- судом при принятии решения не учтены рекомендации, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Цена выкупа подлежала определению исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент разрешения спора,
- суд необоснованно отклонил доводы общества о том, что оно является заказчиком строительства подъездной автомобильной дороги к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900. Общая стоимость затрат, понесенных обществом на строительство подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге составила 22 352 531 руб. 52 коп., что является убытками для общества. Согласно отчету N 510-15 от 27.10.2015, подготовленного ООО "Южная оценочная компания "Эксперт", по состоянию на 27.10.2015 рыночная стоимость изымаемого земельного участка составляет 234 278 руб., убытки, связанные с изъятием земельного участка, составляют 21 473 289 руб.,
- суд не учел, что подъездная автомобильная дорога к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км. 1316+900 (справа) не является объектом дорожного сервиса.
В отзыве на апелляционную жалобу государственная компания доводы апелляционной жалобы не признала, просила решение оставить без изменения.
В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель общества поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, пояснил, что ООО АФ "Агросервис" не согласно с представленным истцом отчетом об оценке ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Представитель ответчика просил изменить решение суда в части определенного размера возмещения за изымаемое имущество, в данной части принять новый судебный акт, которым установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
Представитель истца возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, просил расходы по оплате стоимости судебной экспертизы в полном объеме отнести на ответчика. Процессуальная обязанность по доказыванию обстоятельств, на которых основаны исковые требования, была выполнена компанией надлежащим образом путем представления отчета об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленного ООО "ГЕО Инвест-Информ". Данный отчет был подготовлен в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В судебном заседании был объявлен перерыв с 20.06.2017 до 27.06.2017.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, в соответствии с постановлением Правительства Российской Федерации от 15.02.2011 N 77 "О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти" распоряжением Федерального дорожного агентства от 24.09.2013 N 1440-р была утверждена документация по планировке территории объекта: "Строительство с последующей эксплуатацией на платной основе автомобильной дороги М-4 "Дон" от Москвы через Воронеж, Ростов-на-Дону, Краснодар до Новороссийска на участках км 1119,5 - км 1319, км 1373 - км 1383 (4 этап) Краснодарский край".
Указанная автомобильная дорога, в частности, проходит через семь земельных участков, находящихся в частной собственности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) (в редакции, действовавшей в спорный период) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд осуществляется в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.
Согласно пункту 2 статьи 279 ГК РФ (в редакции, действовавшей в спорный период) решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления.
03.10.2013 Федеральным дорожным агентством (Росавтодор) принято распоряжение N 1487-р "Об изъятии путем выкупа для нужд Российской Федерации земельных участков в целях обеспечения реализации проекта "Реконструкция автомагистрали М-4 "Дон" от Москвы через Воронеж, Ростов - на - Дону, Краснодар до Новороссийска на участке от км 1250 - км 1265, Краснодарский край", согласно которому подлежит изъятию путем выкупа в установленном порядке для нужд Российской Федерации попадающий в полосу отвода земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м.
Указанный земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (из категории земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенный по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 Дон", км 1317 справа, принадлежит на праве собственности ООО АФ "Агросервис".
С 01.04.2015 вступили изменения в законодательные акт Российской Федерации в части определения процедуры изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд, внесенные Федеральным законом от 31.12.2014 N 499-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 499-ФЗ).
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном 10.12.2015, Президиум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что частью 1 статьи 26 Федерального закона N 499-ФЗ установлено, что, если решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принято до дня вступления его в силу, подготовка и заключение соглашения об изъятии такого земельного участка осуществляются в порядке, установленном ГК РФ и ЗК РФ в редакции Федерального закона N 499-ФЗ. Таким образом, независимо от того, какие действия по подготовке к заключению соглашения о выкупе земельного участка были произведены до 01.04.2015, после указанной даты процедура подготовки и заключения такого соглашения, предусмотренная положениями главы VII.1 Земельного кодекса Российской Федерации должна быть соблюдена в полном объеме.
Согласно пункту 1 статьи 56.10 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), действующей с 01.04.2015, соглашение об изъятии недвижимости заключается в письменной форме между правообладателем изымаемой недвижимости и уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 56.2 ЗК РФ (за исключением случая, предусмотренного пунктом 12 ЗК РФ), а в случае, если изъятие земельных участков осуществляется на основании ходатайства об изъятии, также организацией, подавшей такое ходатайство.
В силу пунктов 3 и 4 статьи 56.10 ЗК РФ проект соглашения об изъятии недвижимости, подписанный уполномоченным органом исполнительной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение об изъятии, а также организацией, подавшей ходатайство об изъятии, на основании которого было принято такое решение, направляется для подписания лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества. Одновременно с проектом соглашения об изъятии недвижимости правообладателю изымаемой недвижимости направляется отчет об оценке рыночной стоимости изымаемых земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества или об оценке рыночной стоимости прав на земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, подлежащих прекращению в связи с изъятием, а также отчет об оценке размера убытков, причиняемых изъятием земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества.
ООО "ГЕО Инвест-Информ" был подготовлен отчет N 07/15-О "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, а также права требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации", согласно которому рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб.; рыночная стоимость права требования компенсации убытков - отсутствует.
Из материалов дела следует, что 16.04.2015 ГК "Автодор" почтовой связью (опись почтовых вложений - л.д. 184 том 1) направило обществу проект соглашения о выкупе изымаемого земельного участка вместе с кадастровым паспортом земельного участка, а также отчетом об оценке N 07/15-О от 16.01.2015.
21.04.2015 соглашение о выкупе изымаемого земельного участка вместе с кадастровым паспортом земельного участка, а также отчетом об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 получено ответчиком (почтовое уведомление - л.д. 185 том 1).
Согласно пункту 10 статьи 56.10 ЗК РФ в случае, если по истечении девяноста дней со дня получения правообладателем изымаемой недвижимости проекта соглашения об изъятии недвижимости правообладателем изымаемой недвижимости не представлено подписанное соглашение об изъятии недвижимости, уполномоченный орган исполнительной власти или орган местного самоуправления, принявшие решение об изъятии, либо организация, на основании ходатайства которой принято решение об изъятии, имеют право обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и (или) расположенных на нем объектов недвижимости.
Поскольку общество соглашение о выкупе изымаемого для федеральных нужд земельного участка не подписало, ГК "Автодор" обратилась в суд с иском по настоящему делу.
Как правильно указал суд первой инстанции, представленными в материалы дела документами подтверждается правомерность изъятия ГК "Автодор" у общества спорного земельного участка.
Общество не оспаривает наличие предусмотренных законом оснований для изъятия принадлежащего ему земельного участка.
Между сторонами имеются разногласия относительно размера возмещения, подлежащего выплате обществу за изымаемое у него имущество.
Проверив законность и обоснованность решения суда в данной части, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В силу пунктов 1 и 2 статьи 281 ГК РФ за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, его правообладателю предоставляется возмещение. При определении размера возмещения при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в него включаются рыночная стоимость земельного участка, право собственности на который подлежит прекращению, или рыночная стоимость иных прав на земельный участок, подлежащих прекращению, и убытки, причиненные изъятием такого земельного участка, в том числе упущенная выгода, и определяемые в соответствии с федеральным законодательством.
Согласно пункту 1 статьи 56.8 ЗК РФ размер возмещения за земельные участки, изымаемые для государственных или муниципальных нужд, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В качестве обоснования размера подлежащего выплате обществу возмещения за изымаемое имущество истец представил в материалы дела отчет от 16.01.2015 N 07/15-О "Об определении рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553, а также права требования компенсации убытков, возникающих в связи с изъятием для государственных нужд Российской Федерации", подготовленный ООО "ГЕО Инвест-Информ".
Согласно данному отчету рыночная стоимость изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на 02.10.2013 составила 231 426 руб. Оценщик установил, что у общества не возникает право требования компенсации убытков, связанных с прекращением деятельности на земельном участке, так как оценщику не представлены документы, подтверждающие право общества требования компенсации убытков.
Указанный отчет ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О был принят судом первой инстанции за основу при разрешении спора по существу.
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в указанной части и возражал против принятия отчета от 16.01.2015 N 07/15-О в качестве надлежащего доказательства по делу. В обоснование данной позиции общество указало следующие доводы:
- отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 составлен с нарушениями требований пункта 8 ФСО N 1 (действовавшего на момент составления отчета оценки). Согласно доводам общества отчет составлен с нарушением трехмесячного срока с даты оценки до даты составления отчета об оценке (в представленном отчете указана дата оценки 02.10.2013, дата составления отчета 16.01.2015),
- отчет об оценке N 07/15-О от 16.01.2015 составлен с нарушением требований пункта 26 ФСО N 1 (действовавшего на момент составления отчета оценки), так как с момента составления отчета до допустимого законом срока подписания и предоставления истцом соглашения прошло более шести месяцев.
- судом при принятии решения не учтены рекомендации, изложенные в пункте 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства". Цена выкупа подлежала определению исходя из рыночной стоимости земельного участка на момент разрешения спора.
В судебном заседании, состоявшемся 19.07.2016, истец представил в качестве доказательства по делу отчет N 148/16-О об оценке рыночной стоимости размера возмещения при изъятии земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для государственных нужд, составленный 18.07.2016 ООО "ГЕО Инвест-Информ". Согласно данному отчету оценка возмещения за изъятие земельного участка произведена по состоянию на 05.04.2016 (дата, предшествующая объявлению резолютивной части решения) и составила 154 284 руб.
В материалы дела также представлен отчет N 510-15 от 27.10.2015, подготовленный ООО "Южная оценочная компания "Эксперт". Оценка согласно указанному отчету произведена по состоянию на 27.10.2015, рыночная стоимость изымаемого земельного участка определена в размере 234 278 руб., убытки, связанные с изъятием земельного участка, определены в размере 21 473 289 руб.
В связи с тем, что принятый судом первой инстанции за основу отчет об оценке составлен по состоянию на 02.10.2013, а не на дату разрешения спора и в материалы дела представлено несколько отчетов оценки, в которых размер возмещения за изъятие земельного участка отличается в два раза, общество обратилось к суду с ходатайством о назначении по делу судебной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка и убытков, возникающих в связи с изъятием земельного участка.
При этом общество настаивало на определении размера возмещения за изымаемое имущество в соответствии с пунктом 28 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2015 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", то есть по состоянию на момент разрешения спора по существу.
Определением от 27.09.2016 суд апелляционной инстанции назначил по делу судебную экспертизу на предмет определения рыночной стоимости изымаемого земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 по состоянию на дату изъятия (02.10.2013) и на дату 05.04.2016 (на дату, предшествующую принятию решения по делу), а также определения величины убытков, причиненных ООО "Агропроизводственная фирма "Агросервис" изъятием земельного участка по состоянию на указанные даты. Проведение экспертизы было поручено экспертам научно-производственного предприятия общества с ограниченной ответственностью "ЮрИнСтрой" Малышевой Карине Суреновне, Власенко Наталье Алексеевне и Рыкову Евгению Сергеевичу.
По итогам проведения судебной экспертизы в суд поступило заключение судебных экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016.
Эксперты пришли к выводам о том, что рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м, изымаемого для федеральных нужд, по состоянию на дату изъятия (02.10.2013) составляет 231 426 руб. и по состоянию на 05.04.2016 составляет 215 280 руб. Величина убытков, причиненных ООО АФ "Агросервис" изъятием земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м для федеральных нужд, составила:
- - по состоянию на 02.10.2013-2 788 194 руб. 60 коп. (2 694 796 руб. 09 коп. (рыночная стоимость выполненных собственником изымаемого земельного участка улучшений в виде участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка) 93 398 руб. 51 коп. (рыночная стоимость проектных работ при проектировании части автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка));
- - по состоянию на 05.04.2016-2 606 690 руб. (2 506 232 руб. 92 коп. (рыночная стоимость выполненных собственником изымаемого земельного участка улучшений участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка) 100 457 руб. 36 коп. (рыночная стоимость проектных работ при проектировании части автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка)).
Допрошенная в судебном заседании 10.05.2017 эксперт Малышева К.С. представила письменные пояснения по экспертному заключению (л.д. 108-113 том 8), в которых указала, что по результатам анализа рынка недвижимого имущества Краснодарского края в сегментах объекта оценки по состоянию на октябрь 2013 года и апрель 2016 года экспертами было определено отсутствие предложений к продаже объектов недвижимого имущества - земельного участка с расположенным на нем асфальтовым покрытием (автомобильной дорогой). В связи с этим, стоимость объекта недвижимости была определена с использованием затратного подхода, заключающегося в совершении следующей последовательности действий: определение стоимости прав на земельный участок как незастроенный; расчет затрат на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства; определение износа и устареваний; определение стоимости объектов капитального строительства путем суммирования затрат на создание этих объектов и прибыли предпринимателя и вычитания их физического износа и устареваний; определение стоимости объекта недвижимости как суммы стоимости прав на земельный участок и стоимости объектов капитального строительства. В данном случае для определения рыночной стоимости земельного участка с расположенным на нем асфальтовым покрытием (автомобильной дорогой) с использованием затратного подхода необходимо суммировать рыночную стоимость земельного участка и стоимость расположенного на нем асфальтового покрытия.
Ответчик с заключением экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 согласился и в судебном заседании, состоявшемся 27.06.2017 (протокол судебного заседания и аудиозапись судебного заседания), представитель ответчика просил решение суда отменить в полном объеме, установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
Истец, напротив, не согласился с указанным заключением экспертов. В дополнениях к отзыву на апелляционную жалобу, поступивших в суд 13.03.2017, компания указала, что заключение экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 является недопустимым доказательством по делу. Поскольку ответчик в суде первой инстанции не заявлял ходатайство о назначении экспертизы, судебная экспертиза была назначена судом апелляционной инстанции вопреки положениям статей 64 и 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, заключение экспертов как доказательство, полученное с нарушением положений действующего законодательства, не может быть принято в качестве достоверного. Рыночная стоимость изымаемого земельного участка по состоянию на 05.04.2016 была определена экспертами исходя из порочных объектов сравнения с датами: 22.06.2016, 17.07.2016, 20.07.2016. Следовательно, выводы экспертов в данной части сделаны с нарушением методики проведения оценки.
Оценив данные возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
В письменных пояснениях по возражениям истца, представленных с сопроводительным письмом от 14.03.2017 N 149/16.1/17, экспертная организация указала, что в тексте исследовательской части заключения судебной экспертизы по первому вопросу в подразделе 2.3 "Определение рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 05.04.2016" раздела 2 "Определение рыночной стоимости объекта оценки" приведены таблица 4 "Информация об объектах-аналогах/исходные данные для расчета" и таблица 5 "Внесение корректировок к ценам аналогов". После таблицы 5 приведено обоснование корректировок, примененных к ценам предложений объектов-аналогов, из текста которого следует, что корректировка по элементу сравнения "Дата предложения/сделки" не вносится в связи с тем, что данная корректировка обычно связана с темпами инфляции, а период предложения аналогов и дата оценки не превышает 4 месяца, что позволяет не корректировать цены предложений. Кроме того, в соответствии с данными об уровне индекса потребительских цен (базовой инфляции) в % к предыдущему месяцу индекс составлял: апрель 2016 года - 100,4; май 2016 года - 100,4; июнь 2016 года - 100,4; июль 2016 года - 100,5. Таким образом, наблюдается тенденция стабильности в отношении изменений данного показателя, с которым связана необходимость применения корректировки на разницу в дате оценки объекта оценки и датах предложений объектов-аналогов. Применение объектов-аналогов после даты оценки в данном случае не противоречит требованиям ФСО N 1, так как подтверждается тенденция отсутствия каких-либо значительных изменений на рынке предложений объектов, аналогичных объекту оценки, после даты оценки, и использованная информация в виде отобранных экспертами объектов-аналогов для определения рыночной стоимости объекта оценки соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки.
Данные пояснения экспертной организации истец нормативно не опроверг и не указал какие-либо иные пороки, наличие которых могло привести к неправильному определению рыночной стоимости изымаемого земельного участка.
Назначение экспертизы на стадии апелляционного пересмотра решения суда не порочит экспертное заключение. Заключение эксперта в полной мере соответствует общим требованиям к содержанию отчета об оценке, установленным статьей 11 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции полагает возможным принять заключение экспертов N 149/16.1 от 30.12.2016 в качестве надлежащего доказательства по делу.
При определении суммы возмещения апелляционный суд исходит из следующего.
Согласно пункту 28 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии, или когда выкупная цена в нем не указана и сторонами после принятия решения об изъятии не достигнуто соглашение о выкупной цене, арбитражный суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
В Обзоре судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденном 10.12.2015, Президиумом Верховного Суда Российской Федерации изложена аналогичная правовая позиция. Так, согласно пункту 7 Обзора в тех случаях, когда собственник не согласен со стоимостью объекта, установленной в решении уполномоченного органа об изъятии земельного участка, суд определяет стоимость объекта, исходя из его рыночной стоимости на момент рассмотрения спора.
Данное толкование корреспондирует общим положениям обязательственного права, а именно положениям пункта 3 статьи 393 ГК РФ, согласно которому при удовлетворении требования о взыскании убытков в судебном порядке принимаются во внимание цены, существующие в день предъявления иска либо в день вынесения решения.
Следовательно, при определении размера убытков решением суда данный размер по общему правилу должен быть приближен к моменту его возмещения решением суда. При изъятии участка судебным решением (когда он фактически еще не изъят) данное толкование также приближает момент, на который определяется подлежащая возмещению денежная сумма, к моменту прекращения права в отношении участка.
Представленный истцом и принятый судом первой инстанции за основу отчет об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленный ООО "ГЕО Инвест-Информ", не соответствует указанным разъяснениям, поскольку рыночная стоимость изымаемого земельного участка была определения оценочной организацией по состоянию на 02.10.2013, то есть на дату, предшествующую принятию уполномоченным органом решения об изъятии земельного участка.
Суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, какова рыночная стоимость изымаемого имущества на момент рассмотрения спора.
Вместе с тем, ответчик сослался на нарушение его прав разрешением спора без учетом указанных разъяснений высших судебных инстанций.
Учитывая специфику спорных правоотношений, состоящую в том, что рыночная оценка изымаемого имущества проводится в целях определения размера возмещения, подлежащего выплате истцом ответчику, а не наоборот, как в ординарных имущественных спорах, а также принимая во внимание, что размер рыночной стоимости земельного участка, определенный в заключении N 149/16.1 от 30.12.2016, меньше размера рыночной стоимости участка, определенного в представленном истцом отчете об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О, суд апелляционной инстанции неоднократно уточнял у ответчика, в какой части общество не согласно с решением суда, и просит ли общество пересмотреть решение в части размера возмещения, подлежащего выплате за изымаемый земельный участок.
В судебных заседаниях, состоявшихся 06.06.2017 и 27.06.2017, представитель ответчика пояснял, что ООО АФ "Агросервис" не согласно с представленным истцом отчетом об оценке ООО "ГЕО Инвест-Информ" от 16.01.2015 N 07/15-О, подготовленным с нарушением требований законодательства об оценочной деятельности. Представитель ответчика просил изменить решение суда в части определенного размера возмещения за изымаемое имущество, в данной части принять новый судебный акт, которым установить размер возмещения за изымаемый земельный участок в сумме 215 280 руб. и размер убытков в сумме 2 606 690 руб.
С учетом изложенного, учитывая позицию ответчика, толкования норм закона, данное высшими судебными инстанциями, а также то, что отчет об оценке от 16.01.2015 N 07/15-О составлен по состоянию на 02.10.2013, суд апелляционной инстанции полагает необходимым изменить решение суда в части определения размера равноценного возмещения за изымаемый земельный участок. Равноценное возмещение подлежит установлению в размере 215 280 руб.
В апелляционной жалобе ответчик не согласился с решением суда в части отклонения доводов общества о том, что ООО АФ "Агросервис" являлось заказчиком строительства подъездной автомобильной дороги к Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900. Общая стоимость затрат, понесенных обществом на строительство подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге составила 22 352 531 руб. 52 коп., что является убытками для общества. Данные убытки также подлежат возмещению в связи с изъятием принадлежащего обществу земельного участка.
После проведения по делу судебной экспертизы общество настаивало на необходимости включения в состав суммы возмещения 2 606 690 руб. убытков, представляющих собой затраты общества на укладку асфальтового покрытия, исходя из того, что асфальтовое покрытие занимало всю площадь изымаемого земельного участка.
Рассмотрев данные доводы ответчика, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о необходимости их отклонения по следующим основаниям.
Выкупная цена изымаемого для государственных или муниципальных нужд земельного участка определяется по правилам, установленным пунктом 2 статьи 281 ГК РФ, и включает в себя рыночную стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с невозможностью исполнения своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду (пункт 6 Обзора судебной практики по делам, связанным с изъятием для государственных или муниципальных нужд земельных участков в целях размещения объектов транспорта, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 10.12.2015).
В качестве доказательства несения расходов на строительство подъездной автомобильной дороги к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла" с устройством переходно-скоростных полос и примыкания к федеральной автомобильной дороге "Дон" км 1316+900 общество представило в материалы дела:
- - договор подряда от 31.07.2007 N 120.07.25 на выполнение проектных и изыскательских работ, заключенный с ОАО "Южный инженерный центр энергетики", а также справку формы КС-3 к нему;
- - договор от 16.05.2007 N 665-35 на выполнение проектных работ, заключенный с ООО "Юг-Проект", а также акты к нему;
- - договор подряда от 22.10.2007 N 27 на выполнение работ по наружному освещению подъездной дороги к объекту, заключенный с ООО "НЭК Кубани", а также справку формы КС-3 к нему;
- - договор подряда от 10.09.2007 N 12-1/2007 на выполнение работ по реконструкции существующего съезда с устройством переходно-скоростных полос, заключенный с ФГУ дорожным эксплуатационным предприятием N 108, а также акты формы КС-2 и справки формы КС-3 к нему;
- - договор подряда от 01.09.2007 N 12/2007 на выполнение работ по строительству подъездной дороги и примыкания к федеральной автомобильной дороге "М-4", заключенный с ФГУ дорожным эксплуатационным предприятием N 108, а также акты формы КС-2 и справки формы КС-3 к нему.
Вместе с тем, данные документы не могут быть приняты в качестве достаточных доказательств возникновения на стороне общества убытков, которые подлежат возмещению в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации в связи с изъятием принадлежащего обществу земельного участка.
Во-первых, из заключения N 149/16.1 от 30.12.2016 следует, что для определения стоимости объекта капитального строительства в виде участка автомобильной дороги в границах изымаемого земельного участка экспертом в области строительно-технической экспертизы были выполнены сметные расчеты методом пересчета цифрового значения единичной расценки ЕРЕР, указанной в представленном рабочем проекте 665-35.С (том 2), а также в актах выполненных работ по договорам подряда NN 12/207, 2-1/2007 путем набора в программный комплекс "ГрандСмета" версии "7.2.1 prof", базисно-индексным методом по сборникам ТЕРр-2001 (ТССЦ) с учетом применения индексов изменения сметной стоимости на 4 кв. 2013 и 2 кв. 2016 года. Для определения величины затрат на выполненные проектные работ по всему объекту на дату изъятия 02.10.2013 и на дату 05.04.2016 экспертом в области строительно-технической экспертизы были выполнены расчеты стоимости проектных работ методом индексации цен на аналогичные работы и услуги. В части проектирования в границах территории земельного участка площадью 1794 кв. м стоимость проектных работ в уровне цен на исследуемый период экспертом определена пропорционально площади территории изымаемого земельного участка.
Определение экспертами стоимости асфальтового покрытия исходя из того, что данное покрытие расположено на всей территории участка, было осуществлено ввиду демонтажа асфальтового покрытия, уложенного обществом, и отсутствия достоверных данных о том, какую площадь участка данное покрытие фактически занимало.
Однако указанный подход, носящий предположительный и документально не подтвержденный характер, не может быть признан верным при определении размера убытков, подлежащих взысканию в виновной стороны.
При определении размера убытков, представляющих собой стоимость асфальтового покрытия, подлежит установлению площадь земельного участка, на котором данное покрытие располагалось. При этом указанная площадь участка подлежит установлению с разумной степенью достоверности. Применение при разрешении данного вопроса презумпции того, что если не доказана площадь, на которой асфальтовое покрытие располагалось, следует исходить из того, что данного покрытие располагалось на всей территории участка, не отвечает компенсаторной функции взыскания убытков и может привести к необоснованному обогащению одной стороны за счет другой.
Суд апелляционной инстанции неоднократно предлагал ответчику представить достоверные доказательства того, что асфальтовое покрытие располагалось на всей территории изымаемого участка.
В подтверждение данного обстоятельства общество представило в материалы дела заключение кадастрового инженера от 29.05.2017 (л.д. 142-143 том 8).
В дополнительном отзыве N 2 истец не согласился с доводом истца, указал, что на момент изъятия земельного участка асфальтовое покрытие располагалось не на всей его территории. Факт незастроенности изымаемого земельного участка по состоянию до начала процедуры изъятия и до начала реконструкции автодороги М-4 "Дон" подтверждается общедоступными сведениями Google map (гугл карта) и сведениями GIS IndorRoad. Из данных графических материалов следует, что изымаемый земельный участок незначительно и частично налагался на ранее существовавший съезд и переходно-скоростные полосы на автодороге М-4 "Дон", ранее используемые ООО АФ "Агросервис" на км 1316 900 (справа).
Оценив указанные доводы сторон и представленные в их обоснование документы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно представленному ответчиком заключению кадастрового инженера до реконструкции федеральной автомобильной дороги М-4 "Дон" земельный участок с кадастровым номером 23:07:1402000:553 не примыкал к дорожному полотну автодороги; в границы земельного участка попадали элементы инфраструктуры, столбы линий электропередач, элементы систем мелиорации и водоотведения, часть подъездной дороги к территории ООО АФ "Агросервис". При неизменности местоположения координат и границ земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 для сельскохозяйственного использования по ориентиру: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон" км 1317 справа, данный участок полностью имел асфальтовое покрытие на момент выполнения топографической съемки 26.11.2015.
Однако из указанного заключения кадастрового инженера следует, что до реконструкции федеральной автомобильной дороги на спорном земельном участке асфальтовое покрытие располагалось только в части подъездной дороги к территории общества. Укладка асфальтового покрытия на всей площади участка было осуществлено после реконструкции федеральной автомобильной дороги.
Обстоятельство того, что до реконструкции федеральной автомобильной дороги не вся площадь спорного земельного участка была покрыта асфальтовым покрытием подтверждается представленными в материалы дела сведениям Google map (гугл карта) и сведениями GIS IndorRoad, согласно которым земельный участок был покрыт растительностью и лишь незначительно и частично налагался на ранее существовавший съезд и переходно-скоростные полосы на автодороге М-4 "Дон".
Общество в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представило достаточные доказательства того, что на момент изъятия земельного участка на всей его территории имелось асфальтовое покрытие (за исключением части участка, на котором располагалась подъездная дорога к предприятию общества).
Во-вторых, согласно пояснениям истца основанием для разработки разрешительной документации на осуществление реконструкции съезда с федеральной автомагистрали М-4 "Дон" км 1316 900 справа к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла" послужило заключение с ответчиком договора N 28-ро от 29.08.2007.
В подтверждение данного довода истец представил в материалы дела договор N 28-ро от 29.08.2007 (л.д. 7-8 том 9), по условиям которого ФГУ "Управление федеральных автомобильных дорог по Краснодарскому краю Федерального дорожного агентства" предоставило обществу право произвести реконструкцию примыкания (съезд) для организации доступа к "Центру промышленной переработки и дистрибуции стекла", размещаемого в пределах придорожной полосы федеральной автомобильной дороги - автомагистраль "Дон" на участке км 1316 900 справа (далее - инженерное сооружение).
В пункте 2.3.7 договора N 28-ро от 29.08.2007 общество приняло на себя обязательство осуществить за свой счет снос и перенос инженерного сооружения (примыкания с дорогой) в случае, если это сооружение создаст препятствия для нормальной эксплуатации федеральной автомобильной дороги при ее реконструкции и будет ухудшать условия движения по ней, а также обязалось компенсировать затраты, связанные со сносом или переносом инженерного сооружения при реконструкции федеральной автомобильной дороги, и затраты, связанные с ликвидацией самовольно возведенных инженерных сооружений, не предусмотренных проектно-сметной документацией на инженерное сооружение.
Будучи информированным о принятии решения об изъятии спорного земельного участка и о том, что размещенное инженерное сооружение препятствует реконструкции федеральной автомобильной дороги, общество имело возможность и должно было в самостоятельном порядке демонтировать размещенное им инженерное сооружение.
Более того, подписав договор N 28-ро от 29.08.2007 с условием, изложенным в пункте 2.3.7, общество согласилось компенсировать затраты, связанные со сносом инженерного сооружения при реконструкции федеральной автомобильной дороги.
Из пункта 2.3.7 договора N 28-ро от 29.08.2007 не следует, что в случае демонтажа обществу подлежит передаче расходный материал, из которого было уложено инженерное сооружение. Общество документально не обосновало, что снятое асфальтовое покрытие имеет самостоятельную имущественную ценность.
Суд апелляционной инстанции учитывает, что автомобильная дорога (асфальтовое покрытие) не является самостоятельным объектом экономического оборота, а представляет собой улучшение земельного участка, обслуживающее только участок, на котором расположено, являющееся его частью и не имеющее самостоятельного функционального назначения.
Осуществляя затраты на укладку спорного асфальтового покрытия, общество преследовало цель обеспечить доступный проезд к принадлежащему ему предприятию.
Таким образом, в данном случае права общества не были нарушены. Общество не имело возможности распоряжаться асфальтовым покрытием отдельно от земельного участка, на котором оно было расположено, поскольку данное асфальтовое покрытие не является самостоятельным объектом экономического оборота и не представляет имущественную ценность без земельного участка, на котором оно расположено. Данное асфальтовое покрытие не является самостоятельным имущественным активом. В связи с этим, изъятием земельного участка вместе с асфальтовым покрытием на стороне общества не могли образовать убытки в виде стоимости асфальтового покрытия. Понесенные обществом финансовые затраты на укладку дороги являются его предпринимательским риском. Интерес, который общество преследовало путем осуществления финансовых вложений в укладку асфальтового покрытия, в данном случае был обеспечен за счет федеральных средств путем укладки новой автомобильной дороги на данном отрезке пути.
Решение суда в части отклонения довода общества о необходимости включения в состав суммы возмещения размера убытков, определенных с учетом выполненных на земельном участке улучшений, подлежит оставлению без изменения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на заявителя жалобы.
При распределении судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе суд апелляционной инстанции учитывает, что обжалование обществом решения суда было связано с его несогласием с определенным судом первой инстанции размером возмещения за изымаемый земельный участок. Общество полагало, что в данном случае размер возмещения существенно занижен.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы решение в части определенного судом первой инстанции размера компенсации в сторону увеличения изменено не было. Таким образом, процессуальная цель, на которую было направлено обращение общества с апелляционной жалобой, не была достигнута.
В данной ситуации возложение судебных расходов по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе на истца, не обращавшегося с жалобой, не может быть признано правомерным.
Суд апелляционной инстанции также пришел к выводу о необходимости отнесения расходов по проведению судебной экспертизы на общество.
Судебная экспертиза была назначена по ходатайству общества, не согласившегося с представленным истцом в материалы дела отчетом об оценке. Данное ходатайство было заявлено обществом в целях подтверждения доводов, изложенных в апелляционной жалобе и доказывания правомерности своей позиции по делу. Поскольку апелляционная жалоба общества фактически не удовлетворена, процессуальные расходы, понесенные на стадии апелляционного пересмотра решения суда, подлежат отнесению на ответчика как на проигравшую сторону.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06 апреля 2016 года по делу N А32-30699/2015 в части определения размера возмещения за изымаемый земельный участок изменить.
Абзац первый резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Прекратить право собственности общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" путем изъятия земельного участка с кадастровым номером 23:07:1402000:553 площадью 1794 кв. м (категория земель сельскохозяйственного назначения - для сельскохозяйственного использования), расположенного по адресу: Краснодарский край, Динской район, автомагистраль М-4 "Дон", км 1317 справа, для федеральных нужд с предварительной выплатой в пользу общества с ограниченной ответственностью "Агропроизводственная фирма "Агросервис" равноценного возмещения со стороны государственной компании "Российские автомобильные дороги" в размере 215 280 руб. (НДС не облагается)".
В остальной части решение оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)