Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно условий договора (в том числе стоимости земельного участка, обязанности продавца устранить нарушение границ участка и удалить с него имущество третьих лиц).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Полуяктова А.С., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2016 по делу N А60-20647/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны - Корниенко В.И. (доверенность от 09.01.2017).
Индивидуальный предприниматель Корниенко Татьяна Игоревна (далее - предприниматель Корниенко Т.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об определении условий договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 29.01.2016 N 1724.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс".
По ходатайству истца судом первой инстанции произведена замена ответчика - Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) на Администрацию города Екатеринбурга (далее - Администрация, ответчик); Департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 30.09.2016 (судья Мезрина Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 (судьи Семенов В.В., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Корниенко Т.И. просит указанные судебные акты отменить, заявитель ссылается на неправильное применение норм материального права, нарушение процессуальных норм, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно доводам заявителя жалобы, судами оставлен без надлежащей оценки факт наличия на спорном земельном участке имущества третьих лиц, которое отгорожено забором. В связи с этим, по мнению заявителя, указанные в договоре границы земельного участка не соответствуют границам фактическим, истцу не доступна площадь около 171 кв. м из 905 кв. м, что свидетельствует о передаче ему имущества с существенным недостатком, который не был оговорен в проекте договора, при этом цена земельного участка указана в договоре без учета указанного существенного недостатка имущества и нарушения прав истца. Кроме того, предприниматель Корниенко Т.И. указала на нарушение судами положений п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4, ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, отказав в удовлетворении иска, суд возникшие при заключении договора разногласия сторон фактически не разрешил, переданные на рассмотрение суда условия договора не определил, резолютивная часть оспариваемого решения не содержит выводов суда по каждому спорному условию договора, отсутствует согласование условий договора, учитывающее интересы обеих сторон, нарушения прав истца не устранены. Заявитель также ссылается на нарушение судом первой инстанции п. 3 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что после замены ответчика судебное разбирательство не было начато сначала.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, с учетом следующего.
При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Корниенко Т.И. 20.08.2016 обратилась в Департамент с запросом о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению недвижимого имущества - отдельно - стоящего здания, литер Ж, площадью 132,5 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а.
Истцом 10.02.2016 получен проект договора купли-продажи от 29.01.2016 N 1724 с условием о рассрочке платежа.
В соответствии с договором в собственность истца подлежало передаче следующее имущество: объект муниципального нежилого фонда - отдельно - стоящее здание с пристроями (литер Ж), площадь общая 132,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Котельникова, д. 5а, кадастровый номер 66:01/01:00:490:05а:04, расположенный на земельном участке, имеющем следующие характеристики: "Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: авторемонтная мастерская. Площадь 905 кв. м. Адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а. Кадастровый (или условный) номер 66:41:0303010:27".
Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий по пунктам 2.1, 2.1.2, 2.2.2, 6.3, 7.6, 7.9 договора.
Истцом предложена следующая редакция пунктов спорного договора:
- - пункт 2.1.: "Цена объекта составляет 4 125 730,45 (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч семьсот тридцать рублей 45 копеек), НДС не облагается, в том числе: 2.1.1. рыночная стоимость отдельно стоящего здания с пристроями составляет 2 220 000 (два миллиона двести двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается; 2.1.2. стоимость земельного участка под передаваемым в собственность покупателя отдельно стоящим зданием определяется в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ и Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 23.10.2015 N 2994 "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Екатеринбург при их продаже без проведения торгов" и составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. 1 905 730,45 один миллион девятьсот пять тысяч семьсот тридцать рублей 45 копеек), НДС не облагается.";
- - пункт 2.2.2.: "Оплата за земельный участок в размере, указанном в п. 2.1.2 настоящего договора, производится покупателем единовременно в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента подписания окончательной редакции настоящего договора. Оплата осуществляется путем внесения денежных средств на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) р/с 401018105000000100100 в Уральском ГУ БР, БИК 046577001, ИНН 6608004472, КПП 667101001, ОКТМО 65701000, КБК 90211406024040000430. Если на момент подписания настоящего договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок для оплаты за земельный участок исчисляется в соответствии с положениями п. 7.9. настоящего договора.";
- - пункт 6.3.: "При расторжении настоящего договора по любым основаниям стороны обязаны будут вернуть все полученное во исполнение условий настоящего договора контрагенту в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента такого расторжения".
Также истцом предложено исключить из договора абз. 2 п. 7.6 и добавить в договор п. 7.9. следующего содержания: "До оплаты покупателем земельного участка, указанного в п. 1.2., продавец обязан устранить нарушения границ земельного участка и удалить с него имущество третьих лиц, находящееся на земельном участке незаконно. В случае, если на момент подписания договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок оплаты за земельный участок, указанный в п. 2.2.2. настоящего договора, продлевается на соответствующее количество дней, которые будут необходимы продавцу для приведения земельного участка в надлежащее состояние.".
Ответчик не согласился с предложенной редакцией, о чем имеются соответствующие отметки на договоре и протоколе разногласий к нему.
Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в добровольном порядке сторонами урегулированы не были, предприниматель Корниенко Т.И. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, определении судом спорных условий договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 29.01.2016 N 1724.
Отклоняя предложенную истцом редакцию п. 2.1, 2.1.2 договора, устанавливающую иную стоимость приобретаемого земельного участка, суды, руководствовались положениями ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), ст. 2, п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), ст. 3, 11, 12, 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2009 N Д05-4051, и исходили из того, что приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте; сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации; Закон о приватизации регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы; в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду; статья 2 Федерального закона N 137-ФЗ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Указанные выводы судов соответствуют правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09, от 03.04.2012 N 14556/11.
Судами установлено, что проект договора предусматривает передачу в собственность покупателя одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено, в редакции продавца (ответчика) рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 4 830 000 руб.
С учетом вышеизложенного, поскольку предприниматель до заключения спорного договора собственником объекта недвижимости, расположенного на выкупаемом земельном участке не являлся, суды правомерно отклонили предложенную покупателем (истцом) редакцию п. 2.1, 2.1.2 договора, предусматривающую стоимость приобретаемого земельного участка в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом суды, основываясь на положениях ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона N 159-ФЗ, п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", также верно отметили, что достоверность величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, истцом не оспаривалась.
Отклоняя предложенную истцом редакцию п. 2.2.2 договора, дополненную фразой "Если на момент подписания настоящего договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок для оплаты за земельный участок исчисляется в соответствии с положениями п. 7.9. настоящего договора", а также предложение истца о включении в договор пункта 7.9, предусматривающего обязанность продавца до оплаты покупателем земельного участка устранить нарушения границ земельного участка и удалить с него имущество третьих лиц, находящееся на земельном участке незаконно, а также условия о продлении срока оплаты за земельный участок, указанного в п. 2.2.2. договора, на соответствующее количество дней, которые будут необходимы продавцу для приведения земельного участка в надлежащее состояние, суды обоснованно исходили из того, что решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга определено местоположение границ земельного участка в соответствии с границами земельного участка, обозначенными в межевом плане; право собственности муниципального образования "город Екатеринбург" зарегистрировано 01.12.2015.
Суды также верно указали, что защита нарушенных прав и законных интересов истца, исходя из характера указанного истцом нарушения, обеспечивается посредством предъявления к нарушителю требований об устранении всяких нарушений прав собственников, не связанных с лишением владения; о возмещении убытков, причиненных ограничением прав собственника земельного участка; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, на основании ст. 12, 15 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 57, 60 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судами также не принята предложенная истцом редакция п. 6.3 договора, предусматривающая, что при расторжении договора по любым основаниям стороны обязаны вернуть все полученное во исполнение условий настоящего договора контрагенту в течение 30 календарных дней с момента такого расторжения.
Установив, что в редакции продавца (ответчика) указанный пункт договора предусматривает условие, согласно которому в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, суд первой инстанции, указав, что истец никак не пояснил предложенную им редакцию, а последствия, предусмотренные п. 6.3, наступят только при наличии вины покупателя при расторжении договора, что, в свою очередь, также является стимулированием покупателя к добросовестному исполнению принятых на себя обязательств, не принял указанную редакцию истца.
Отказывая истцу в исключении из договора пункта 7.6, содержащего условия о том, что уплата пеней не освобождает покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору;. прекращение договора по любым основаниям не освобождает покупателя от уплаты пеней, суды руководствовались положениями ст. 329, 330, 489, 622, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Вместе с тем, установив вышеуказанные обстоятельства, отклонив предложенную истцом редакцию спорных пунктов договора, суд первой инстанции в удовлетворении иска об урегулировании разногласий отказал.
Суд апелляционной инстанции данный вывод суда первой инстанции оставил без проверки и оценки.
При этом судами не было учтено следующее.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Как установлено ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 13.06.2017 N Ф09-2732/17 ПО ДЕЛУ N А60-20647/2016
Требование: Об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи муниципального имущества (здания и земельного участка) с условием о рассрочке платежа.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Между сторонами возникли разногласия относительно условий договора (в том числе стоимости земельного участка, обязанности продавца устранить нарушение границ участка и удалить с него имущество третьих лиц).
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2017 г. N Ф09-2732/17
Дело N А60-20647/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2017 г.
Постановление изготовлено в полном объеме 13 июня 2017 г.
Арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Тороповой М.В.,
судей Полуяктова А.С., Семеновой З.Г.
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны на решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.09.2016 по делу N А60-20647/2016 и постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании принял участие представитель индивидуального предпринимателя Корниенко Татьяны Игоревны - Корниенко В.И. (доверенность от 09.01.2017).
Индивидуальный предприниматель Корниенко Татьяна Игоревна (далее - предприниматель Корниенко Т.И., истец) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Департаменту по управлению муниципальным имуществом об определении условий договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 29.01.2016 N 1724.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Департамент архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений администрации города Екатеринбурга, общество с ограниченной ответственностью "Трансэнергоресурс".
По ходатайству истца судом первой инстанции произведена замена ответчика - Департамента по управлению муниципальным имуществом (далее - Департамент) на Администрацию города Екатеринбурга (далее - Администрация, ответчик); Департамент привлечен к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 30.09.2016 (судья Мезрина Е.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 02.02.2017 (судьи Семенов В.В., Макаров Т.В., Полякова М.А.) решение суда оставлено без изменения.
В кассационной жалобе предприниматель Корниенко Т.И. просит указанные судебные акты отменить, заявитель ссылается на неправильное применение норм материального права, нарушение процессуальных норм, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Согласно доводам заявителя жалобы, судами оставлен без надлежащей оценки факт наличия на спорном земельном участке имущества третьих лиц, которое отгорожено забором. В связи с этим, по мнению заявителя, указанные в договоре границы земельного участка не соответствуют границам фактическим, истцу не доступна площадь около 171 кв. м из 905 кв. м, что свидетельствует о передаче ему имущества с существенным недостатком, который не был оговорен в проекте договора, при этом цена земельного участка указана в договоре без учета указанного существенного недостатка имущества и нарушения прав истца. Кроме того, предприниматель Корниенко Т.И. указала на нарушение судами положений п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, п. 1 ч. 1 ст. 2, ч. 1 ст. 4, ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку, отказав в удовлетворении иска, суд возникшие при заключении договора разногласия сторон фактически не разрешил, переданные на рассмотрение суда условия договора не определил, резолютивная часть оспариваемого решения не содержит выводов суда по каждому спорному условию договора, отсутствует согласование условий договора, учитывающее интересы обеих сторон, нарушения прав истца не устранены. Заявитель также ссылается на нарушение судом первой инстанции п. 3 ст. 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, полагая, что после замены ответчика судебное разбирательство не было начато сначала.
В отзыве на кассационную жалобу Администрация просит оставить оспариваемые судебные акты без изменения.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке, предусмотренном ст. 274, 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд кассационной инстанции полагает их подлежащими отмене, с учетом следующего.
При рассмотрении спора судами установлено, что предприниматель Корниенко Т.И. 20.08.2016 обратилась в Департамент с запросом о предоставлении муниципальной услуги по отчуждению недвижимого имущества - отдельно - стоящего здания, литер Ж, площадью 132,5 кв. м, по адресу: г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а.
Истцом 10.02.2016 получен проект договора купли-продажи от 29.01.2016 N 1724 с условием о рассрочке платежа.
В соответствии с договором в собственность истца подлежало передаче следующее имущество: объект муниципального нежилого фонда - отдельно - стоящее здание с пристроями (литер Ж), площадь общая 132,5 кв. м, назначение: нежилое, адрес: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Котельникова, д. 5а, кадастровый номер 66:01/01:00:490:05а:04, расположенный на земельном участке, имеющем следующие характеристики: "Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов. Разрешенное использование: авторемонтная мастерская. Площадь 905 кв. м. Адрес (местоположение): Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Котельникова, 5а. Кадастровый (или условный) номер 66:41:0303010:27".
Истец направил в адрес ответчика протокол разногласий по пунктам 2.1, 2.1.2, 2.2.2, 6.3, 7.6, 7.9 договора.
Истцом предложена следующая редакция пунктов спорного договора:
- - пункт 2.1.: "Цена объекта составляет 4 125 730,45 (четыре миллиона сто двадцать пять тысяч семьсот тридцать рублей 45 копеек), НДС не облагается, в том числе: 2.1.1. рыночная стоимость отдельно стоящего здания с пристроями составляет 2 220 000 (два миллиона двести двадцать тысяч) рублей, НДС не облагается; 2.1.2. стоимость земельного участка под передаваемым в собственность покупателя отдельно стоящим зданием определяется в соответствии со ст. 39.4 ЗК РФ и Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 23.10.2015 N 2994 "Об утверждении Порядка определения цены и оплаты земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования город Екатеринбург при их продаже без проведения торгов" и составляет 15% от кадастровой стоимости земельного участка, т.е. 1 905 730,45 один миллион девятьсот пять тысяч семьсот тридцать рублей 45 копеек), НДС не облагается.";
- - пункт 2.2.2.: "Оплата за земельный участок в размере, указанном в п. 2.1.2 настоящего договора, производится покупателем единовременно в течение 20 (двадцати) календарных дней с момента подписания окончательной редакции настоящего договора. Оплата осуществляется путем внесения денежных средств на единый счет Управления Федерального казначейства по Свердловской области (ДУМИ) р/с 401018105000000100100 в Уральском ГУ БР, БИК 046577001, ИНН 6608004472, КПП 667101001, ОКТМО 65701000, КБК 90211406024040000430. Если на момент подписания настоящего договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок для оплаты за земельный участок исчисляется в соответствии с положениями п. 7.9. настоящего договора.";
- - пункт 6.3.: "При расторжении настоящего договора по любым основаниям стороны обязаны будут вернуть все полученное во исполнение условий настоящего договора контрагенту в течение 30 (тридцати) календарных дней с момента такого расторжения".
Также истцом предложено исключить из договора абз. 2 п. 7.6 и добавить в договор п. 7.9. следующего содержания: "До оплаты покупателем земельного участка, указанного в п. 1.2., продавец обязан устранить нарушения границ земельного участка и удалить с него имущество третьих лиц, находящееся на земельном участке незаконно. В случае, если на момент подписания договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок оплаты за земельный участок, указанный в п. 2.2.2. настоящего договора, продлевается на соответствующее количество дней, которые будут необходимы продавцу для приведения земельного участка в надлежащее состояние.".
Ответчик не согласился с предложенной редакцией, о чем имеются соответствующие отметки на договоре и протоколе разногласий к нему.
Поскольку разногласия, возникшие при заключении договора, в добровольном порядке сторонами урегулированы не были, предприниматель Корниенко Т.И. обратилась в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий, определении судом спорных условий договора купли-продажи муниципального имущества с условием о рассрочке платежа от 29.01.2016 N 1724.
Отклоняя предложенную истцом редакцию п. 2.1, 2.1.2 договора, устанавливающую иную стоимость приобретаемого земельного участка, суды, руководствовались положениями ст. 3, 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), ст. 2, п. 7 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ), ст. 3, 11, 12, 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), письмом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.08.2009 N Д05-4051, и исходили из того, что приватизация зданий без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте; сделка по приобретению объекта недвижимости без земельного участка является ничтожной; действие Федерального закона N 159-ФЗ не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации; Закон о приватизации регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом, его действие распространяется также на отношения, возникающие в связи с отчуждением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы; в случае одновременного отчуждения из государственной собственности земельного участка и объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, реализация такого земельного участка производится по рыночной стоимости, определяемой в соответствии со ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ, в случае если земельный участок также был предоставлен в аренду; статья 2 Федерального закона N 137-ФЗ, устанавливающая льготную цену выкупа земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, применяется только к правоотношениям по отчуждению земельных участков лицам, уже являющимся собственниками строений, зданий, сооружений, находившихся ранее в государственной или муниципальной собственности.
Указанные выводы судов соответствуют правовым позициям, изложенным в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 14831/09, от 03.04.2012 N 14556/11.
Судами установлено, что проект договора предусматривает передачу в собственность покупателя одновременно здания и земельного участка, на котором оно расположено, в редакции продавца (ответчика) рыночная стоимость права собственности на земельный участок составляет 4 830 000 руб.
С учетом вышеизложенного, поскольку предприниматель до заключения спорного договора собственником объекта недвижимости, расположенного на выкупаемом земельном участке не являлся, суды правомерно отклонили предложенную покупателем (истцом) редакцию п. 2.1, 2.1.2 договора, предусматривающую стоимость приобретаемого земельного участка в размере 15% от кадастровой стоимости земельного участка.
При этом суды, основываясь на положениях ст. 10 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" и Федерального закона N 159-ФЗ, п. 1 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", также верно отметили, что достоверность величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, истцом не оспаривалась.
Отклоняя предложенную истцом редакцию п. 2.2.2 договора, дополненную фразой "Если на момент подписания настоящего договора на земельном участке будет находиться имущество третьих лиц, то срок для оплаты за земельный участок исчисляется в соответствии с положениями п. 7.9. настоящего договора", а также предложение истца о включении в договор пункта 7.9, предусматривающего обязанность продавца до оплаты покупателем земельного участка устранить нарушения границ земельного участка и удалить с него имущество третьих лиц, находящееся на земельном участке незаконно, а также условия о продлении срока оплаты за земельный участок, указанного в п. 2.2.2. договора, на соответствующее количество дней, которые будут необходимы продавцу для приведения земельного участка в надлежащее состояние, суды обоснованно исходили из того, что решением Верх-Исетского районного суда г. Екатеринбурга определено местоположение границ земельного участка в соответствии с границами земельного участка, обозначенными в межевом плане; право собственности муниципального образования "город Екатеринбург" зарегистрировано 01.12.2015.
Суды также верно указали, что защита нарушенных прав и законных интересов истца, исходя из характера указанного истцом нарушения, обеспечивается посредством предъявления к нарушителю требований об устранении всяких нарушений прав собственников, не связанных с лишением владения; о возмещении убытков, причиненных ограничением прав собственника земельного участка; о восстановлении положения, существовавшего до нарушения права, на основании ст. 12, 15 и 304 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 57, 60 и 62 Земельного кодекса Российской Федерации.
Судами также не принята предложенная истцом редакция п. 6.3 договора, предусматривающая, что при расторжении договора по любым основаниям стороны обязаны вернуть все полученное во исполнение условий настоящего договора контрагенту в течение 30 календарных дней с момента такого расторжения.
Установив, что в редакции продавца (ответчика) указанный пункт договора предусматривает условие, согласно которому в случае расторжения настоящего договора по вине покупателя уплаченная покупателем сумма денежных средств продавцом не возмещается, суд первой инстанции, указав, что истец никак не пояснил предложенную им редакцию, а последствия, предусмотренные п. 6.3, наступят только при наличии вины покупателя при расторжении договора, что, в свою очередь, также является стимулированием покупателя к добросовестному исполнению принятых на себя обязательств, не принял указанную редакцию истца.
Отказывая истцу в исключении из договора пункта 7.6, содержащего условия о том, что уплата пеней не освобождает покупателя от исполнения обязательств по настоящему договору;. прекращение договора по любым основаниям не освобождает покупателя от уплаты пеней, суды руководствовались положениями ст. 329, 330, 489, 622, 811 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что, по общему правилу, если при расторжении договора основное обязательство прекращается, неустойка начисляется до момента прекращения этого обязательства, если при расторжении договора основное обязательство не прекращается и сохраняется обязанность должника по возврату полученного имущества кредитору и по внесению соответствующей платы за пользование имуществом, то взысканию подлежат не только установленные договором платежи за пользование имуществом, но и неустойка за просрочку их уплаты.
Вместе с тем, установив вышеуказанные обстоятельства, отклонив предложенную истцом редакцию спорных пунктов договора, суд первой инстанции в удовлетворении иска об урегулировании разногласий отказал.
Суд апелляционной инстанции данный вывод суда первой инстанции оставил без проверки и оценки.
При этом судами не было учтено следующее.
В силу п. 2 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
Как установлено ст. 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании ст. 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
Согласно ст. 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему, в частности, при заключении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)