Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 июня 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Павловой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Захаренко С.Г. без использования средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчиков: без участия (извещены);
- от третьих лиц: без участия (извещены);
- рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации Алтайского района Алтайского края (N 07АП-4095/17) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года по делу N А03-10389/2016 (судья Зверева В.А.)
по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива "Поселения Объединенных Родов Алтая" (ОГРН 1102225004001, ИНН 2221178035), г. Барнаул, Павловский тракт, 215 кв. 177
к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края (ОГРН 1022201906737, ИНН 2232002315), с. Куяган Алтайского района Алтайского края, ул. Октябрьская, 7; Администрации Алтайского района Алтайского края, с. Алтайское, ул. Советская, 97 А
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ОАО "МРСК Сибири" - "Алтайэнерго", г. Барнаул, Блохиной Елены Александровны, г. Барнаул
о заключении договора аренды земельного участка,
Жилищно-строительный кооператив "Поселения Объединенных Родов Алтая" (далее - ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая") обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края, Администрации Алтайского района Алтайского края (уполномоченный орган на момент решения Арбитражного суда Алтайского края) об обязании заключить с ЖСК "ПОРА" без проведения торгов договор аренды на срок десять лет на земельный участок с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А для комплексного освоения в целях жилищного строительства на условиях "Предложений по планировке, межеванию и застройке", утвержденных на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015 постановлением Администрации Алтайского района Алтайского края N 1065 от 25 ноября 2015 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "МРСК Сибири" - "Алтайэнерго", Блохина Елена Александровна.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края заключить с ЖСК "ПОРА" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А без проведения торгов сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства на условиях "Предложения по планировке, межеванию и застройке", утвержденных на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015 и постановления Администрации Алтайского района Алтайского края N 1065 от 25 ноября 2015 года. В удовлетворении исковых требований к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация Алтайского района Алтайского края обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" получило земельный участок в аренду по результатам торгов и заключение нового договора аренды возможно только по результатам торгов. Ответчик с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не обращался.
ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.
Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании результатов проведенных торгов о продаже права аренды земельных участков, 05 мая 2011 года администрацией Алтайского района с ЖСК "ПОРА" заключен договор аренды земельного участка площадью 8,0 га с кадастровым номером: 22:02:150001:0027, находящегося по ул. Центральная, 16 "а" в п. Казанка Алтайского района, для использования в целях комплексного освоения и жилищного строительства сроком на 5 лет.
Согласно пункта 5.4.1 данного договора ЖСК "ПОРА" обязано в срок до 01 мая 2012 года подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
20 июля 2012 года почтовой корреспонденцией в администрацию района из ЖСК "ПОРА" поступило предложение по планировке, межеванию и застройке пос. Казанка.
14 марта 2014 года администрацией принято решение об отклонении предложения ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" по планировке, межеванию территории пос. Казанка в связи с несоблюдением требований статей 42, 43, 44 пункта 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации и направлении данной документации на доработку.
Полагая, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы кооператива, заявитель обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14 марта 2014 года N 493 и обязании утвердить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в том виде, как это предложено ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая".
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года N 07АП-9224/2015 требования ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу утвердить предложение по планировки, межеванию и застройки территории земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Казанка, ул. Центральная, 16 "А", предоставленное 20 декабря 2012 года.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что администрация не предпринимала действий по согласованию предложения планировки, межеванию и застройки спорного земельного участка (около двух лет), что привело к нарушению прав кооператива, связанных с невозможностью использования земельного участка для жилищного строительства.
До истечения срока договора аренды 30 марта 2016 года ЖСК "ПОРА" обратился в Администрацию Куяганского сельсовета с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, срок действия которого истекает 05 мая 2016 года (т. 1 л.д. 62).
Заявление поступило в Администрацию 13 апреля 2016 года, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции за N 33.
Письмом N 25 от 20 апреля 2016 года Администрация Куяганского сельсовета уведомила о прекращении права аренды на спорный земельный участок с 05 мая 2016 года, указав, что истец лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов и может быть предоставлен только на торгах, проводимых в форме аукциона (т. 1 л.д. 63).
Полагая, что отказ Администрации противоречит действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статьей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года установлено, что администрация не предпринимала действий по согласованию предложения планировки, межеванию и застройки спорного земельного участка (около двух лет), что привело к нарушению прав кооператива, связанных с невозможностью использования земельного участка для жилищного строительства.
Учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, участок предоставлен истцу сроком на 5 лет (до 05 мая 2016 года), отказ ответчика от заключения договора аренды для завершения строительства обоснованно признан судом незаконным.
Проанализировав и оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства, представленные в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в период действия спорного договора аренды истцом были осуществлены необходимые подготовительные работы для начала строительства и осуществлено частичное возведение жилого дома (объект незавершенного строительства), что свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Доказательств обратного подателем жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было.
При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 23 декабря 2008 года N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции установил, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном истцу, имелись объекты незавершенного строительства.
Поскольку совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлена, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что наличие у истца права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является подтвержденным, соответственно отказ ответчика в предоставлении истцу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая", поскольку не позволяет ему завершить строительство возводимого объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца и обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края заключить с ЖСК "ПОРА" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А без проведения торгов сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Довод апелляционной жалобы о том, что предоставление спорного земельного участка возможно только по результатам торгов, отклоняется как основанный не ошибочном толковании норм материального права.
Доводов в отношении отказа в удовлетворении исковых требований к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года по делу N А03-10389/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ СЕДЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 14.06.2017 N 07АП-4095/2017 ПО ДЕЛУ N А03-10389/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; ЖСК (жилищно-строительный кооператив)
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СЕДЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 14 июня 2017 г. по делу N А03-10389/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 14 июня 2017 года
Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Шатохиной Е.Г.,
судей Ждановой Л.И., Павловой Ю.И.,
при ведении протокола судебного заседания помощником Захаренко С.Г. без использования средств аудиозаписи
при участии:
- от истца: без участия (извещен);
- от ответчиков: без участия (извещены);
- от третьих лиц: без участия (извещены);
- рассмотрев в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Администрации Алтайского района Алтайского края (N 07АП-4095/17) на решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года по делу N А03-10389/2016 (судья Зверева В.А.)
по исковому заявлению Жилищно-строительного кооператива "Поселения Объединенных Родов Алтая" (ОГРН 1102225004001, ИНН 2221178035), г. Барнаул, Павловский тракт, 215 кв. 177
к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края (ОГРН 1022201906737, ИНН 2232002315), с. Куяган Алтайского района Алтайского края, ул. Октябрьская, 7; Администрации Алтайского района Алтайского края, с. Алтайское, ул. Советская, 97 А
с привлечением к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора - ОАО "МРСК Сибири" - "Алтайэнерго", г. Барнаул, Блохиной Елены Александровны, г. Барнаул
о заключении договора аренды земельного участка,
установил:
Жилищно-строительный кооператив "Поселения Объединенных Родов Алтая" (далее - ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая") обратился в арбитражный суд с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края, Администрации Алтайского района Алтайского края (уполномоченный орган на момент решения Арбитражного суда Алтайского края) об обязании заключить с ЖСК "ПОРА" без проведения торгов договор аренды на срок десять лет на земельный участок с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Российская Федерация, Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А для комплексного освоения в целях жилищного строительства на условиях "Предложений по планировке, межеванию и застройке", утвержденных на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015 постановлением Администрации Алтайского района Алтайского края N 1065 от 25 ноября 2015 года.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ОАО "МРСК Сибири" - "Алтайэнерго", Блохина Елена Александровна.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года исковые требования удовлетворены частично. Суд обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края заключить с ЖСК "ПОРА" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А без проведения торгов сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства на условиях "Предложения по планировке, межеванию и застройке", утвержденных на основании решения Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015 и постановления Администрации Алтайского района Алтайского края N 1065 от 25 ноября 2015 года. В удовлетворении исковых требований к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края отказано.
Не согласившись с принятым по делу решением, Администрация Алтайского района Алтайского края обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
В обоснование к отмене судебного акта апеллянт указывает на то, что ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" получило земельный участок в аренду по результатам торгов и заключение нового договора аренды возможно только по результатам торгов. Ответчик с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка без проведения торгов не обращался.
ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" в отзыве на апелляционную жалобу просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Решение считает законным и обоснованным.
Третьи лица отзывов на апелляционную жалобу не представили.
Лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание апелляционной инстанции не обеспечили.
Арбитражный суд апелляционной инстанции считает возможным на основании статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителей сторон.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, проверив в соответствии со статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность и обоснованность решения, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании результатов проведенных торгов о продаже права аренды земельных участков, 05 мая 2011 года администрацией Алтайского района с ЖСК "ПОРА" заключен договор аренды земельного участка площадью 8,0 га с кадастровым номером: 22:02:150001:0027, находящегося по ул. Центральная, 16 "а" в п. Казанка Алтайского района, для использования в целях комплексного освоения и жилищного строительства сроком на 5 лет.
Согласно пункта 5.4.1 данного договора ЖСК "ПОРА" обязано в срок до 01 мая 2012 года подготовить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
20 июля 2012 года почтовой корреспонденцией в администрацию района из ЖСК "ПОРА" поступило предложение по планировке, межеванию и застройке пос. Казанка.
14 марта 2014 года администрацией принято решение об отклонении предложения ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" по планировке, межеванию территории пос. Казанка в связи с несоблюдением требований статей 42, 43, 44 пункта 10 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации и направлении данной документации на доработку.
Полагая, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает права и законные интересы кооператива, заявитель обратился в арбитражный суд с иском о признании незаконным решения, оформленного письмом от 14 марта 2014 года N 493 и обязании утвердить проект планировки территории и проект межевания территории в границах земельного участка в том виде, как это предложено ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая".
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года N 07АП-9224/2015 требования ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая" удовлетворены в полном объеме. Суд обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края в течение 10 дней с даты вступления решения суда в законную силу утвердить предложение по планировки, межеванию и застройки территории земельного участка, расположенного по адресу: Алтайский край, Алтайский район, п. Казанка, ул. Центральная, 16 "А", предоставленное 20 декабря 2012 года.
Удовлетворяя заявленные требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из того, что администрация не предпринимала действий по согласованию предложения планировки, межеванию и застройки спорного земельного участка (около двух лет), что привело к нарушению прав кооператива, связанных с невозможностью использования земельного участка для жилищного строительства.
До истечения срока договора аренды 30 марта 2016 года ЖСК "ПОРА" обратился в Администрацию Куяганского сельсовета с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, срок действия которого истекает 05 мая 2016 года (т. 1 л.д. 62).
Заявление поступило в Администрацию 13 апреля 2016 года, о чем свидетельствует штамп входящей корреспонденции за N 33.
Письмом N 25 от 20 апреля 2016 года Администрация Куяганского сельсовета уведомила о прекращении права аренды на спорный земельный участок с 05 мая 2016 года, указав, что истец лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов и может быть предоставлен только на торгах, проводимых в форме аукциона (т. 1 л.д. 63).
Полагая, что отказ Администрации противоречит действующему законодательству, истец обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу.
Частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что отказ в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов противоречит положениям Земельного кодекса Российской Федерации.
Выводы суда первой инстанции соответствуют представленным в материалы дела доказательствам.
В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В силу статьей 307, 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства возникают из договоров и иных оснований, предусмотренных законом, и должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 и частью 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснениями, изложенными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 июля 1996 года N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", ненормативный правовой акт может быть признан недействительным, а решения и действия незаконными при одновременном их несоответствии закону и нарушении прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В силу пункта 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в случае, если земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу подпункта 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии условия, что на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 данной статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
В соответствии с подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации установлены случаи заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов.
В частности, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
Решением Арбитражного суда Алтайского края от 31 июля 2015 года по делу N А03-5672/2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 15 октября 2015 года установлено, что администрация не предпринимала действий по согласованию предложения планировки, межеванию и застройки спорного земельного участка (около двух лет), что привело к нарушению прав кооператива, связанных с невозможностью использования земельного участка для жилищного строительства.
Учитывая, что на спорном земельном участке расположены объекты незавершенного строительства, участок предоставлен истцу сроком на 5 лет (до 05 мая 2016 года), отказ ответчика от заключения договора аренды для завершения строительства обоснованно признан судом незаконным.
Проанализировав и оценив в совокупности и взаимосвязи доказательства, представленные в материалах дела, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что в период действия спорного договора аренды истцом были осуществлены необходимые подготовительные работы для начала строительства и осуществлено частичное возведение жилого дома (объект незавершенного строительства), что свидетельствуют о наличии оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления земельного участка без проведения торгов (подпункт 4 пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
Доказательств обратного подателем жалобы в материалы дела в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представлено не было.
При этом согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума от 23 декабря 2008 года N 8985/08, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Таким образом, право на продление договора аренды связано с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При исследовании фактических обстоятельств настоящего дела суд первой инстанции установил, что на момент вынесения оспариваемого отказа на испрашиваемом земельном участке, предоставленном истцу, имелись объекты незавершенного строительства.
Поскольку совокупность условий, предусмотренных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, установлена, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что наличие у истца права на заключение нового договора аренды земельного участка без проведения торгов является подтвержденным, соответственно отказ ответчика в предоставлении истцу земельного участка в аренду на новый срок без проведения торгов, не соответствует требованиям земельного законодательства и нарушает права и законные интересы ЖСК "Поселения Объединенных Родов Алтая", поскольку не позволяет ему завершить строительство возводимого объекта.
Доказательств того, что цель, в соответствии с которой истцу предоставлен в аренду земельный участок, достигнута, материалы дела не содержат. Ответчик данное обстоятельство не оспаривает.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования истца и обязал Администрацию Алтайского района Алтайского края заключить с ЖСК "ПОРА" договор аренды земельного участка с кадастровым номером 22:02:150001:27 по адресу: Алтайский край, Алтайский район, пос. Казанка, ул. Центральная, 16 А без проведения торгов сроком на пять лет для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Довод апелляционной жалобы о том, что предоставление спорного земельного участка возможно только по результатам торгов, отклоняется как основанный не ошибочном толковании норм материального права.
Доводов в отношении отказа в удовлетворении исковых требований к Администрации Куяганского сельсовета Алтайского района Алтайского края апелляционная жалоба не содержит.
Доводы апелляционной жалобы не содержат каких-либо доводов, которые опровергали бы выводы судебного решения, направлены на иную оценку собранных по делу доказательств, не влияют на правильность принятого судом решения, в связи с чем, не могут служить основанием к отмене или изменению решения суда.
При принятии обжалуемого решения арбитражным судом первой инстанции не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, а, следовательно, оснований для переоценки выводов суда первой инстанции и отмены решения не имеется.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Седьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Алтайского края от 27 марта 2017 года по делу N А03-10389/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в установленном порядке в Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Е.Г.ШАТОХИНА
Е.Г.ШАТОХИНА
Судьи
Л.И.ЖДАНОВА
Ю.И.ПАВЛОВА
Л.И.ЖДАНОВА
Ю.И.ПАВЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)