Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.08.2015 по делу N А79-10772/2014, принятое судьей Новожениной О.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН", г. Чебоксары, ОГРН 1092130013480, ИНН 2130066140, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194, третье лицо - временный управляющий ООО "МЕРИДИАН" Митрофанов А.А.,
о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды и обязании принять решение о продлении договора,
- при участии: от заявителя (ответчика) - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - не явился, извещен;
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" - Рыбкиной Е.М. по доверенности от 07.12.2015 сроком действия по 17.12.2015;
- от третьего лица - временного управляющего ООО "МЕРИДИАН" Митрофанова А.А. - не явился, извещен,
- общество с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным отказа от заключенного сторонами 01.01.2012 договора аренды земельного участка N 119/5307-М, изложенного в письме администрации N 29/08-5027 от 19.09.2014, и обязании администрации в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о продлении ООО "МЕРИДИАН" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 общей площадью 2797 кв. м для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания, в том числе площадью 454 кв. м, 181 кв. м в охранных зонах теплотрассы, площадью 52 кв. м в охранной зоне кабеля связи, площадью 11 кв. м в охранной зоне электрокабеля, площадью 49 кв. м в охранной зоне газопровода, расположенного в г. Чебоксары по ул. Пирогова;
- подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 общей площадью 2797 кв. м для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания и направить его ООО "МЕРИДИАН" с предложением о заключении договора аренды сроком на 3 года.
Исковые требования обоснованы положениями статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неправомерным отказом ответчика от договора, выраженного письме администрации N 29/08-5027 от 19.09.2014.
Определением от 15.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО "МЕРИДИАН" Митрофанов А.А.
Решением от 26.08.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение отменить.
Заявитель указывает, что им соблюден порядок, предусмотренный для отказа от договора аренды, оснований для продления срока действия договора не имеется.
Пояснил, что договор аренды, заключенный на новый срок, без проведения торгов является ничтожным.
ООО "МЕРИДИАН" в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 14.12.2015 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.12.2015.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 07.12.2015.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, распоряжением администрации N 4404-р от 11.12.2008 утверждены градостроительный план земельного участка N RU21304000-55 от 25.04.2008, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане под проектирование 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова г. Чебоксары согласно приложению; ЧРОО "Чувашрыболовсоюз" предписано разрешить в течение 1 года проектирование 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова на земельном участке площадью 2797 кв. м, выполнить проектную документацию и согласовать ее в установленном порядке (т. 1 л. д. 31 - 42).
На основании указанного распоряжения и письма ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" N 01-11/12 от 30.01.2009 распоряжением администрации N 1419-р от 16.04.2009 ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" из земель населенных пунктов в аренду до 06.03.2012 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 43 - 45).
С согласия администрации 24.05.2011 ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" и ООО "МЕРИДИАН" заключен договор N 2 уступки права аренды земельного участка N 138/4215 от 12.05.2009, заключенному между ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" и администрацией на срок до 06.03.2012 в части земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 46, 51, 52).
На основании распоряжения администрации N 1414-р от 20.04.2012 ООО "Меридиан" (арендатор) и администрацией (арендодатель) 05.05.2012 заключен договор N 119/5307-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 53 - 56).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 06.03.2013.
В соответствии с пунктом 9.2 договора договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления им) указанного уведомления.
27.12.2012 ООО "МЕРИДИАН" обратилось в администрацию с просьбой продлить срок действия договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 для завершения строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова в г. Чебоксары сроком на 2 года (т. 1 л. д. 57).
В письме от 11.02.2013 истец повторно просил продлить срок действия договора (т. 1 л. д. 61).
В ответах на указанное обращение от 26.02.2013 администрация г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом указала, что подготовлен проект постановления о продлении срока аренды земельного участка, от 17.04.2013 - на необходимость проведения общественного обсуждения (т. 1 л. д. 62, 63).
ООО "МЕРИДИАН" 22.05.2013 вновь просило удовлетворить просьбу о продлении срока аренды земельного участка, изложенную в заявлении от 11.02.2013 (т. 1 л. д. 64).
В ответах от 04.06.2013 администрация г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом уведомила истца о том, что проект постановления о продлении срока аренды земельного участка находится на согласовании, от 18.06.2013 - на необходимость проведения повторного общественного обсуждения, от 17.01.2014 - сослалась на то, что договор является заключенным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л. д. 65 - 67).
Уведомлением N 29/08-5027 от 19.09.2014 ответчик уведомил истца о том, что в одностороннем порядке отказывается от договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 и просил в течение 30 дней со дня получения уведомления освободить земельный участок (т. 1 л. д. 78).
ООО "МЕРИДИАН", считая, что отказ администрации от договора аренды является незаконным, нарушает права арендатора, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности факта принятия обществом мер и совершения им необходимых действий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, в течение срока действия договора, посчитав действия администрации по отказу от договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 неправомерными.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренных настоящей статьей.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания.
Однако из материалов дела усматривается, что с момента переуступки прав и обязанностей по договору аренды (24.05.2011) и до настоящего времени истец не приступил к строительству объекта, разрешение на строительство отсутствует. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком создавались какие-либо препятствия арендатору для надлежащего пользования земельным участком и достижения договорных целей.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 8985/08 от 23.12.2008, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вместе с тем в настоящем споре истец строительство объекта не начинал. Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра земельного участка N 366-Е от 13.11.2014 и истцом не оспаривается.
По смыслу вышеприведенных положений законодательства обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижении цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Вместе с тем представленные в дело истцом документы: договор N 1 на формирование пакета исходно-разрешительной документации от 25.05.2011; договор N 226 от 08.02.2013 на создание (передачу) научно-технической продукции; договоры N 92 на разработку эскизного проекта и проектной документации от 24.05.2012, N 161 от 29.05.2014; технический отчет об инженерно-геологических условиях на объекте; технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения N 429/19 от 06.08.2014; технические условия на отвод поверхностных стоков с территории проектируемого объекта от 13.08.2014; технические условия для присоединения к электрическим сетям от 13.08.2014; договор N 111 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, не свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом обязанности по использованию арендованного земельного участка, выполнении каких-либо работ по строительству объекта.
При этом в письмах N 685 от 26.02.2013, N 039/з 118 от 12.01.2014 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом неоднократно указывал на невыполнении арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
Из материалов дела следует, что 05.09.2014 и 24.09.2014 истец обращался в администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство.
Уведомлением N 276 от 12.09.2014 администрация уведомила ООО "МЕРИДИАН" об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Доказательств неправомерности данного отказа материалы дела не содержат.
Заявление о выдаче разрешения на строительство от 24.09.2014 было рассмотрено администрацией уже после направления и получения истцом уведомления от 19.09.2014 об отказе от договора аренды земельного участка.
Материалы дела не содержат доказательств того, что истец имеет намерения и возможность достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду.
Напротив, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.09.2015 по делу N А79-7121/2014 истец признан банкротом, в отношении него открыта процедура банкротства конкурсное производство.
При таких обстоятельствах у ответчика имелись основания для прекращения договора аренды земельного участка. Порядок расторжения договора аренды, предусмотренный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком соблюден.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" по заявленным основаниям.
Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба администрации города Чебоксары Чувашской Республики - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.08.2015 по делу N А79-10772/2014 отменить, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 28.12.2015 ПО ДЕЛУ N А79-10772/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 декабря 2015 г. по делу N А79-10772/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 21 декабря 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 28 декабря 2015 года.
Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Наумовой Е.Н., судей Максимовой М.А., Мальковой Д.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Кочуевой К.Э.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.08.2015 по делу N А79-10772/2014, принятое судьей Новожениной О.А.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН", г. Чебоксары, ОГРН 1092130013480, ИНН 2130066140, к администрации города Чебоксары Чувашской Республики, г. Чебоксары, ОГРН 1022101150037, ИНН 2126003194, третье лицо - временный управляющий ООО "МЕРИДИАН" Митрофанов А.А.,
о признании недействительным одностороннего отказа от исполнения договора аренды и обязании принять решение о продлении договора,
- при участии: от заявителя (ответчика) - администрации города Чебоксары Чувашской Республики - не явился, извещен;
- от истца - общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" - Рыбкиной Е.М. по доверенности от 07.12.2015 сроком действия по 17.12.2015;
- от третьего лица - временного управляющего ООО "МЕРИДИАН" Митрофанова А.А. - не явился, извещен,
установил:
- общество с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города Чебоксары Чувашской Республики о признании недействительным отказа от заключенного сторонами 01.01.2012 договора аренды земельного участка N 119/5307-М, изложенного в письме администрации N 29/08-5027 от 19.09.2014, и обязании администрации в 10-дневный срок с момента вступления решения в законную силу принять решение о продлении ООО "МЕРИДИАН" срока аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 общей площадью 2797 кв. м для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания, в том числе площадью 454 кв. м, 181 кв. м в охранных зонах теплотрассы, площадью 52 кв. м в охранной зоне кабеля связи, площадью 11 кв. м в охранной зоне электрокабеля, площадью 49 кв. м в охранной зоне газопровода, расположенного в г. Чебоксары по ул. Пирогова;
- подготовить проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 общей площадью 2797 кв. м для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания и направить его ООО "МЕРИДИАН" с предложением о заключении договора аренды сроком на 3 года.
Исковые требования обоснованы положениями статей 450, 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 35, 42, 46 Земельного кодекса Российской Федерации и мотивированы неправомерным отказом ответчика от договора, выраженного письме администрации N 29/08-5027 от 19.09.2014.
Определением от 15.04.2015 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен временный управляющий ООО "МЕРИДИАН" Митрофанов А.А.
Решением от 26.08.2015 Арбитражный суд Чувашской Республики удовлетворил исковые требования в полном объеме.
Не согласившись с принятым по делу решением, администрация города Чебоксары Чувашской Республики обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, дополнением к ней, в которых просит решение отменить.
Заявитель указывает, что им соблюден порядок, предусмотренный для отказа от договора аренды, оснований для продления срока действия договора не имеется.
Пояснил, что договор аренды, заключенный на новый срок, без проведения торгов является ничтожным.
ООО "МЕРИДИАН" в отзыве на апелляционную жалобу и в дополнении к нему указало на законность и обоснованность обжалуемого решения, просило оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Представитель истца в судебном заседании указал на законность и обоснованность обжалуемого решения, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
В судебном заседании 14.12.2015 судом в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 21.12.2015.
В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, по имеющимся в нем материалам.
Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определением суда от 07.12.2015.
Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, распоряжением администрации N 4404-р от 11.12.2008 утверждены градостроительный план земельного участка N RU21304000-55 от 25.04.2008, а также схема расположения земельного участка на кадастровом плане под проектирование 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова г. Чебоксары согласно приложению; ЧРОО "Чувашрыболовсоюз" предписано разрешить в течение 1 года проектирование 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова на земельном участке площадью 2797 кв. м, выполнить проектную документацию и согласовать ее в установленном порядке (т. 1 л. д. 31 - 42).
На основании указанного распоряжения и письма ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" N 01-11/12 от 30.01.2009 распоряжением администрации N 1419-р от 16.04.2009 ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" из земель населенных пунктов в аренду до 06.03.2012 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 43 - 45).
С согласия администрации 24.05.2011 ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" и ООО "МЕРИДИАН" заключен договор N 2 уступки права аренды земельного участка N 138/4215 от 12.05.2009, заключенному между ЧРОО "Чувашохотрыболовсоюз" и администрацией на срок до 06.03.2012 в части земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 46, 51, 52).
На основании распоряжения администрации N 1414-р от 20.04.2012 ООО "Меридиан" (арендатор) и администрацией (арендодатель) 05.05.2012 заключен договор N 119/5307-М аренды земельного участка с кадастровым номером 21:01:010208:140 площадью 2797 кв. м по ул. Пирогова для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания (т. 1 л. д. 53 - 56).
Согласно пункту 2.1 договора срок аренды земельного участка установлен до 06.03.2013.
В соответствии с пунктом 9.2 договора договор с истекшим сроком аренды считается заключенным на неопределенный срок и действующим со всеми его условиями. При этом для прекращения его действия (расторжения) достаточно уведомления арендодателя или арендатора сторонам по договору. Арендатор обязан возвратить земельный участок арендодателю в месячный срок со дня получения (или отправления им) указанного уведомления.
27.12.2012 ООО "МЕРИДИАН" обратилось в администрацию с просьбой продлить срок действия договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 для завершения строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания по ул. Пирогова в г. Чебоксары сроком на 2 года (т. 1 л. д. 57).
В письме от 11.02.2013 истец повторно просил продлить срок действия договора (т. 1 л. д. 61).
В ответах на указанное обращение от 26.02.2013 администрация г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом указала, что подготовлен проект постановления о продлении срока аренды земельного участка, от 17.04.2013 - на необходимость проведения общественного обсуждения (т. 1 л. д. 62, 63).
ООО "МЕРИДИАН" 22.05.2013 вновь просило удовлетворить просьбу о продлении срока аренды земельного участка, изложенную в заявлении от 11.02.2013 (т. 1 л. д. 64).
В ответах от 04.06.2013 администрация г. Чебоксары в лице Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом уведомила истца о том, что проект постановления о продлении срока аренды земельного участка находится на согласовании, от 18.06.2013 - на необходимость проведения повторного общественного обсуждения, от 17.01.2014 - сослалась на то, что договор является заключенным на тех же условиях на неопределенный срок (т. 1 л. д. 65 - 67).
Уведомлением N 29/08-5027 от 19.09.2014 ответчик уведомил истца о том, что в одностороннем порядке отказывается от договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 и просил в течение 30 дней со дня получения уведомления освободить земельный участок (т. 1 л. д. 78).
ООО "МЕРИДИАН", считая, что отказ администрации от договора аренды является незаконным, нарушает права арендатора, обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Удовлетворяя исковые требования в полном объеме, суд первой инстанции исходил из доказанности факта принятия обществом мер и совершения им необходимых действий, направленных на освоение земельного участка в соответствии с целью его предоставления в аренду, в течение срока действия договора, посчитав действия администрации по отказу от договора аренды земельного участка N 119/5307-М от 05.05.2012 неправомерными.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права.
Общие основания отказа от договора аренды и расторжения данного договора предусмотрены нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, в том числе статьей 610 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В силу части 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно части 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, предусмотренных настоящей статьей.
Статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В силу пункта 2 статьи 46, пункта 2 статьи 45 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, в том числе при неиспользование земельного участка в целях строительства в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
В рассматриваемом случае спорный земельный участок предоставлен в аренду для строительства 1-этажного комплекса бытового обслуживания.
Однако из материалов дела усматривается, что с момента переуступки прав и обязанностей по договору аренды (24.05.2011) и до настоящего времени истец не приступил к строительству объекта, разрешение на строительство отсутствует. Истец не представил доказательств, свидетельствующих о том, что ответчиком создавались какие-либо препятствия арендатору для надлежащего пользования земельным участком и достижения договорных целей.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды, которые распространяются и на период, предоставленный для освоения земельного участка.
В соответствии с правовой позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 8985/08 от 23.12.2008, в силу положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Вместе с тем в настоящем споре истец строительство объекта не начинал. Данное обстоятельство подтверждается актом осмотра земельного участка N 366-Е от 13.11.2014 и истцом не оспаривается.
По смыслу вышеприведенных положений законодательства обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижении цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.
Вместе с тем представленные в дело истцом документы: договор N 1 на формирование пакета исходно-разрешительной документации от 25.05.2011; договор N 226 от 08.02.2013 на создание (передачу) научно-технической продукции; договоры N 92 на разработку эскизного проекта и проектной документации от 24.05.2012, N 161 от 29.05.2014; технический отчет об инженерно-геологических условиях на объекте; технические условия на подключение к сетям водоснабжения и водоотведения N 429/19 от 06.08.2014; технические условия на отвод поверхностных стоков с территории проектируемого объекта от 13.08.2014; технические условия для присоединения к электрическим сетям от 13.08.2014; договор N 111 об осуществлении технологического присоединения к электрическим сетям, не свидетельствуют о надлежащем исполнении истцом обязанности по использованию арендованного земельного участка, выполнении каких-либо работ по строительству объекта.
При этом в письмах N 685 от 26.02.2013, N 039/з 118 от 12.01.2014 Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом неоднократно указывал на невыполнении арендатором своих обязательств по своевременному внесению арендных платежей за пользование земельным участком.
Из материалов дела следует, что 05.09.2014 и 24.09.2014 истец обращался в администрацию с заявлениями о выдаче разрешения на строительство.
Уведомлением N 276 от 12.09.2014 администрация уведомила ООО "МЕРИДИАН" об отказе в выдаче разрешения на строительство в связи с отсутствием документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Доказательств неправомерности данного отказа материалы дела не содержат.
Заявление о выдаче разрешения на строительство от 24.09.2014 было рассмотрено администрацией уже после направления и получения истцом уведомления от 19.09.2014 об отказе от договора аренды земельного участка.
Материалы дела не содержат доказательств того, что истец имеет намерения и возможность достигнуть цель, в соответствии с которой земельный участок был предоставлен в аренду.
Напротив, решением Арбитражного суда Чувашской Республики от 07.09.2015 по делу N А79-7121/2014 истец признан банкротом, в отношении него открыта процедура банкротства конкурсное производство.
При таких обстоятельствах у ответчика имелись основания для прекращения договора аренды земельного участка. Порядок расторжения договора аренды, предусмотренный частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, ответчиком соблюден.
С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для удовлетворения исковых требований общества с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" по заявленным основаниям.
Таким образом, принятое по делу решение подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением норм материального права, апелляционная жалоба администрации города Чебоксары Чувашской Республики - удовлетворению.
Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине по иску относятся на истца.
Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 26.08.2015 по делу N А79-10772/2014 отменить, апелляционную жалобу администрации города Чебоксары Чувашской Республики удовлетворить.
В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "МЕРИДИАН" отказать.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий судья
Е.Н.НАУМОВА
Е.Н.НАУМОВА
Судьи
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
М.А.МАКСИМОВА
Д.Г.МАЛЬКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)