Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 по делу N А47-11/2016 (судья Калашникова А.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Ринг" (далее - общество "Ринг", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 между обществом "Ринг" и Администрацией заключенным (с учетом уточнения ответчика по делу - т. 1 л.д. 63 и исковых требований - т. 2 л.д. 57).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в лице Ясненского отдела (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 (резолютивная часть от 30.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Ринг" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить, признать договор аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным.
Ссылаясь на нормы ст. ст. 432, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), факт исполнения договора аренды как в части использования земельного участка, так и в части оплаты арендных платежей, податель апелляционной жалобы полагает, что договор является заключенным. Указывает, что, несмотря на действующий договор аренды, Администрацией совершаются действия по выставлению земельного участка на торги, чем нарушаются права истца. Судом при рассмотрении спора необоснованно установлен материально-правовой интерес истца как направленный на осуществление государственной регистрации договора аренды, поскольку целью обращения истца в суд являлось сохранение права пользования земельным участком до окончания согласованного в договоре срока аренды, и не дана оценка обстоятельству согласования предмета договора и добросовестного исполнения арендатором обязательства. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, по мнению апеллянта, не связано с виновными действиями арендатора.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлена копия письма Администрации муниципального образования город Ясный Ясненского района Оренбургской области от 08.10.2015 N 03/22-1341 и копия публикации из газеты "Ясненский вестник" N 74 (4709) от 25.09.2015.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате и времени судебного разбирательства по настоящему делу (т. 1 л.д. 62, 151), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "Ринг" обратилось в Администрацию муниципального образования Ясненский район Оренбургской области с письмами от 07.06.2013 исх. N 184 и от 06.12.2013 исх. N 358 о предоставлении в аренду на срок 5 лет с последующим выкупом земельного участка общей площадью 500 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира здание магазина "Ринг", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Ясный, ул. Ленина, д. 24, с кадастровым номером 563:46:0101011:1771, для размещения автостоянки (т. 1 л.д. 46, 47).
Постановлением Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 06.11.2013 N 1414-п утвержден акт выбора земельного участка примерной площадью 500 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Ясный, земельный участок расположен в 15 м по направлению на юг от ориентира ул. Ленина, д. 24 (т. 2 л.д. 30, 34).
Постановлением Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 10.01.2014 N 16-п "О предоставлении в аренду земельного участка" обществу "Ринг" в аренду сроком на 5 лет, с 01.01.2014 по 01.01.2019, на основании ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставлен земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3), общей площадью 768 кв. м, с местоположением: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011 (т. 1 л.д. 87).
На основании указанного постановления между Администрацией муниципального образования Ясненский район Оренбургской области (арендодатель) и обществом "Ринг" (арендатор) подписан договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 1 л.д. 41-43), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, расположенный на землях населенных пунктов. Местоположение: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011, площадью 768 кв. м, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3). Публичных сервитутов нет.
Срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2014 по 01.01.2019 независимо от даты подписания договора (п. 2.1. договора аренды).
Согласно п. 3.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 12 095,51 руб. (п. 3.2. договора аренды).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем индексирования ставки арендной платы на коэффициент инфляции, устанавливаемый Правительством Оренбургской области, не чаще одного раза в год (п. 3.3. договора аренды).
По акту приема-передачи земельного участка от 10.01.2014 указанный земельный участок передан арендатору в пользование (т. 1 л.д. 44).
25.02.2014 Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 2 л.д. 33).
Сообщением от 09.04.2014 N 12/001/2014-159 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на нарушение порядка предоставления земельного участка в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, а также на превышение площади предоставленного в аренду земельного участка против испрашиваемого обществом (т. 1 л.д. 88-89).
Отказ в государственной регистрации сделки сторонами не обжалован.
На основании Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3027/832-V-ОЗ "О преобразовании муниципальных образований, расположенных на территории Ясненского района Оренбургской области" муниципальные образования городское поселение город Ясный и сельские поселения Акжарский сельсовет, Веселовский сельсовет, Еленовский сельсовет, Комаровский сельсовет, Кумакский сельсовет, Новосельский сельсовет Ясненского района Оренбургской области преобразованы путем их объединения, влекущего за собой образование нового муниципального образования - городской округ "Ясненский городской округ".
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10.02.2016 (т. 1 л.д. 64-77) Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области ликвидирована с 18.01.2016, создана Администрация муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области.
Ссылаясь на согласование арендодателем и арендатором всех существенных условий договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014, фактическое исполнение его условий, включая владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 56:46:0101011:1771 арендатором и внесение арендной платы, полагая, что общество "Ринг" является арендатором по действующему договору аренды, в то время как Администрацией совершаются действия по выставлению земельного участка на торги, общество "Ринг" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела и материально-правового интереса истца, квалифицировал заявленный иск как направленный на осуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды земли и пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку возможность защиты прав лица в таком случае предусмотрена нормой ст. 165 ГК РФ, а доказательства уклонения арендодателя от государственной регистрации договора аренды по материалам дела не установлено. Кроме того, судом установлено, что арендодатель обращался в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды, в регистрации было отказано, и оснований для оценки обоснованности указанного отказа с учетом существа заявленных требований и круга ответчиков не имеется. С заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа общество "Ринг" не обращалось. Доказательств нарушения его прав при обращении в суд истцом не доказано, фактическое пользование земельным участком осуществляется истцом. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что целью обращения истца в суд фактически является уклонение от установленной законом административной процедуры государственной регистрации договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 10.01.2014 N 16-п "О предоставлении в аренду земельного участка" (т. 1 л.д. 87) между Администрацией муниципального образования Ясненский район Оренбургской области (арендодатель) и обществом "Ринг" (арендатор) был оформлен договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 1 л.д. 41-43), по условиям которого истцу в аренду на срок с 01.01.2014 по 01.01.2019 за плату, годовой размер которой составляет 12 095,51 руб., был передан земельный участок с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, расположенный на землях населенных пунктов. Местоположение: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011, площадью 768 кв. м, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3).
На основании п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 предусматривает пятилетний срок использования обществом переданного ему в аренду земельного участка, в силу чего на основании вышеизложенных правовых норм подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и до момента такой регистрации не может считаться заключенным в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
25.02.2014 Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области обращалась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 2 л.д. 33).
Сообщением от 09.04.2014 N 12/001/2014-159 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на нарушение порядка предоставления земельного участка в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, а также на превышение площади предоставленного в аренду земельного участка против испрашиваемого обществом (т. 1 л.д. 88-89).
Из материалов дела не следует и лицами, участвующими в деле, не представлено иных доказательств совершения сторонами договора аренды действий по обращению в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанного договора аренды и совершения третьим лицом такой регистрации.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правильным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленного обществом "Ринг" иска о признании договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным, поскольку в отсутствие его государственной регистрации договор не может быть признан заключенным.
Доводы подателя апелляционной жалобы о согласовании арендодателем и арендатором существенных условий договора аренды земельного участка - объекта аренды и размера арендной платы отклоняются судебной коллегией, поскольку указанные действия сторон не отменяют установленной п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ обязанности по государственной регистрации названной сделки, с фактом совершения которой закон связывает заключенность такой сделки.
Ссылки апеллянта на разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не могут быть признаны обоснованными, поскольку сделаны без учета разъяснений, изложенных в п. абз. 5 того же пункта, по смыслу которого права арендатора по договору аренды, не зарегистрированному в установленном порядке, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет достигнутых арендодателем и арендатором взаимных договоренностей, однако не свидетельствует о заключенности договора и подтверждении статуса арендатора перед третьими лицами.
Арбитражный апелляционный суд также находит необоснованными доводы апеллянта о неверной квалификации материально-правового интереса истца при заявлении рассматриваемого иска.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.
Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, выраженным в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012 и в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
В данном случае из фактических обстоятельств дела следует, что договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован в силу отказа регистрирующего органа в совершении регистрационного действия (т. 2 л.д. 7), который не был обжалован ни арендатором, ни арендодателем.
Согласно правовой Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Таким образом, государственная регистрация долгосрочного договора аренды является установленным законом способом легализации прав арендатора земельного участка, и в отсутствие таковой арендатор не может считаться титульным владельцем имущества.
При таких обстоятельствах единственно возможным защищаемым интересом в рамках заявленного обществом "Ринг" иска, как верно установлено судом первой инстанции, является признание договора аренды заключенным в обход требуемой в таком случае государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 17373/08 от 12.05.2009, инициирование судебного спора при возможности его законного разрешения во внесудебном порядке влечет подмену законных функций публичных органов и противоречит публичному порядку.
На основании изложенных правовых норм и разъяснений апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку государственная регистрация договора аренды как необходимое условие для признания договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным осуществляется в административном, а не судебном порядке, и арбитражный суд не вправе подменить собой компетенцию регистрирующего органа.
Доказательств реализации истцом права на обжалование отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды в порядке главы 24 АПК РФ, в дело не представлено, в силу чего суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, действуя в переделах заявленных исковых требований, обоснованно отказал в их удовлетворении.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 по делу N А47-11/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2016 N 18АП-9328/2016 ПО ДЕЛУ N А47-11/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2016 г. N 18АП-9328/2016
Дело N А47-11/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 08 августа 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,
судей Соколовой И.Ю., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Хуторным М.О., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 по делу N А47-11/2016 (судья Калашникова А.В.).
Общество с ограниченной ответственностью "Ринг" (далее - общество "Ринг", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с исковым заявлением к Администрации муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области (далее - Администрация, ответчик) о признании договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 между обществом "Ринг" и Администрацией заключенным (с учетом уточнения ответчика по делу - т. 1 л.д. 63 и исковых требований - т. 2 л.д. 57).
На основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области в лице Ясненского отдела (далее - Управление Росреестра, регистрирующий орган).
Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 (резолютивная часть от 30.05.2016) в удовлетворении исковых требований отказано.
С указанным решением суда не согласилось общество "Ринг" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции изменить, признать договор аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным.
Ссылаясь на нормы ст. ст. 432, 607, 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), факт исполнения договора аренды как в части использования земельного участка, так и в части оплаты арендных платежей, податель апелляционной жалобы полагает, что договор является заключенным. Указывает, что, несмотря на действующий договор аренды, Администрацией совершаются действия по выставлению земельного участка на торги, чем нарушаются права истца. Судом при рассмотрении спора необоснованно установлен материально-правовой интерес истца как направленный на осуществление государственной регистрации договора аренды, поскольку целью обращения истца в суд являлось сохранение права пользования земельным участком до окончания согласованного в договоре срока аренды, и не дана оценка обстоятельству согласования предмета договора и добросовестного исполнения арендатором обязательства. Отсутствие государственной регистрации договора аренды, по мнению апеллянта, не связано с виновными действиями арендатора.
В подтверждение своей правовой позиции апеллянтом с апелляционной жалобой представлена копия письма Администрации муниципального образования город Ясный Ясненского района Оренбургской области от 08.10.2015 N 03/22-1341 и копия публикации из газеты "Ясненский вестник" N 74 (4709) от 25.09.2015.
Руководствуясь ч. 2 ст. 268 АПК РФ, п. 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", учитывая, что апеллянт не обосновал невозможность представления дополнительных доказательств в суд первой инстанции по уважительным причинам, при этом был надлежаще и своевременно извещен о дате и времени судебного разбирательства по настоящему делу (т. 1 л.д. 62, 151), располагал достаточным количеством времени для подготовки к судебному разбирательству, суд апелляционной инстанции определил отказать апеллянту в принятии указанных дополнительных доказательств.
К дате судебного заседания отзывы на апелляционную жалобу истца в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.
В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156, 159 АПК РФ дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
Как следует из письменных материалов дела и установлено судом первой инстанции, общество "Ринг" обратилось в Администрацию муниципального образования Ясненский район Оренбургской области с письмами от 07.06.2013 исх. N 184 и от 06.12.2013 исх. N 358 о предоставлении в аренду на срок 5 лет с последующим выкупом земельного участка общей площадью 500 кв. м, местоположение: участок находится примерно в 15 м по направлению на юг от ориентира здание магазина "Ринг", расположенного за пределами участка, адрес ориентира: г. Ясный, ул. Ленина, д. 24, с кадастровым номером 563:46:0101011:1771, для размещения автостоянки (т. 1 л.д. 46, 47).
Постановлением Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 06.11.2013 N 1414-п утвержден акт выбора земельного участка примерной площадью 500 кв. м, местоположение: Оренбургская область, г. Ясный, земельный участок расположен в 15 м по направлению на юг от ориентира ул. Ленина, д. 24 (т. 2 л.д. 30, 34).
Постановлением Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 10.01.2014 N 16-п "О предоставлении в аренду земельного участка" обществу "Ринг" в аренду сроком на 5 лет, с 01.01.2014 по 01.01.2019, на основании ст. 34 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставлен земельный участок, расположенный на землях населенных пунктов, с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3), общей площадью 768 кв. м, с местоположением: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011 (т. 1 л.д. 87).
На основании указанного постановления между Администрацией муниципального образования Ясненский район Оренбургской области (арендодатель) и обществом "Ринг" (арендатор) подписан договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 1 л.д. 41-43), в соответствии с п. 1.1. которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, расположенный на землях населенных пунктов. Местоположение: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011, площадью 768 кв. м, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3). Публичных сервитутов нет.
Срок аренды земельного участка установлен с 01.01.2014 по 01.01.2019 независимо от даты подписания договора (п. 2.1. договора аренды).
Согласно п. 3.1. договора аренды арендная плата вносится арендатором ежемесячно до 10 числа текущего месяца.
Размер годовой арендной платы за земельный участок составляет 12 095,51 руб. (п. 3.2. договора аренды).
Размер арендной платы изменяется ежегодно путем индексирования ставки арендной платы на коэффициент инфляции, устанавливаемый Правительством Оренбургской области, не чаще одного раза в год (п. 3.3. договора аренды).
По акту приема-передачи земельного участка от 10.01.2014 указанный земельный участок передан арендатору в пользование (т. 1 л.д. 44).
25.02.2014 Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 2 л.д. 33).
Сообщением от 09.04.2014 N 12/001/2014-159 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на нарушение порядка предоставления земельного участка в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, а также на превышение площади предоставленного в аренду земельного участка против испрашиваемого обществом (т. 1 л.д. 88-89).
Отказ в государственной регистрации сделки сторонами не обжалован.
На основании Закона Оренбургской области от 06.03.2015 N 3027/832-V-ОЗ "О преобразовании муниципальных образований, расположенных на территории Ясненского района Оренбургской области" муниципальные образования городское поселение город Ясный и сельские поселения Акжарский сельсовет, Веселовский сельсовет, Еленовский сельсовет, Комаровский сельсовет, Кумакский сельсовет, Новосельский сельсовет Ясненского района Оренбургской области преобразованы путем их объединения, влекущего за собой образование нового муниципального образования - городской округ "Ясненский городской округ".
Согласно сведениям из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 10.02.2016 (т. 1 л.д. 64-77) Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области ликвидирована с 18.01.2016, создана Администрация муниципального образования Ясненский городской округ Оренбургской области.
Ссылаясь на согласование арендодателем и арендатором всех существенных условий договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014, фактическое исполнение его условий, включая владение и пользование земельным участком с кадастровым номером 56:46:0101011:1771 арендатором и внесение арендной платы, полагая, что общество "Ринг" является арендатором по действующему договору аренды, в то время как Администрацией совершаются действия по выставлению земельного участка на торги, общество "Ринг" обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, исходя из фактических обстоятельств дела и материально-правового интереса истца, квалифицировал заявленный иск как направленный на осуществление государственной регистрации долгосрочного договора аренды земли и пришел к выводу об избрании истцом ненадлежащего способа защиты, поскольку возможность защиты прав лица в таком случае предусмотрена нормой ст. 165 ГК РФ, а доказательства уклонения арендодателя от государственной регистрации договора аренды по материалам дела не установлено. Кроме того, судом установлено, что арендодатель обращался в регистрирующий орган за государственной регистрацией договора аренды, в регистрации было отказано, и оснований для оценки обоснованности указанного отказа с учетом существа заявленных требований и круга ответчиков не имеется. С заявлением о признании незаконным отказа регистрирующего органа общество "Ринг" не обращалось. Доказательств нарушения его прав при обращении в суд истцом не доказано, фактическое пользование земельным участком осуществляется истцом. Таким образом, суд пришел к выводу о том, что целью обращения истца в суд фактически является уклонение от установленной законом административной процедуры государственной регистрации договора аренды.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, оценив доводы апелляционной жалобы истца, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.
На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Из материалов дела следует, что на основании постановления Администрации муниципального образования Ясненский район Оренбургской области от 10.01.2014 N 16-п "О предоставлении в аренду земельного участка" (т. 1 л.д. 87) между Администрацией муниципального образования Ясненский район Оренбургской области (арендодатель) и обществом "Ринг" (арендатор) был оформлен договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 1 л.д. 41-43), по условиям которого истцу в аренду на срок с 01.01.2014 по 01.01.2019 за плату, годовой размер которой составляет 12 095,51 руб., был передан земельный участок с кадастровым номером 56:46:0101011:1771, расположенный на землях населенных пунктов. Местоположение: Оренбургская область, Ясненский район, г. Ясный, земельный участок расположен в северной части кадастрового квартала 56:46:0101011, площадью 768 кв. м, разрешенное использование: для размещения автостоянки (группа N 3).
На основании п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно п. 2 ст. 26 ЗК РФ договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Договор на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 предусматривает пятилетний срок использования обществом переданного ему в аренду земельного участка, в силу чего на основании вышеизложенных правовых норм подлежит государственной регистрации в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и до момента такой регистрации не может считаться заключенным в силу прямого указания закона (п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ).
25.02.2014 Администрация муниципального образования Ясненский район Оренбургской области обращалась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 (т. 2 л.д. 33).
Сообщением от 09.04.2014 N 12/001/2014-159 регистрирующим органом отказано в государственной регистрации договора аренды со ссылкой на нарушение порядка предоставления земельного участка в соответствии со ст. 34 ЗК РФ, а также на превышение площади предоставленного в аренду земельного участка против испрашиваемого обществом (т. 1 л.д. 88-89).
Из материалов дела не следует и лицами, участвующими в деле, не представлено иных доказательств совершения сторонами договора аренды действий по обращению в регистрирующий орган за государственной регистрацией указанного договора аренды и совершения третьим лицом такой регистрации.
При таких обстоятельствах апелляционный суд находит правильным отказ суда первой инстанции в удовлетворении заявленного обществом "Ринг" иска о признании договора на аренду земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным, поскольку в отсутствие его государственной регистрации договор не может быть признан заключенным.
Доводы подателя апелляционной жалобы о согласовании арендодателем и арендатором существенных условий договора аренды земельного участка - объекта аренды и размера арендной платы отклоняются судебной коллегией, поскольку указанные действия сторон не отменяют установленной п. 1 ст. 164, п. 2 ст. 651 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ обязанности по государственной регистрации названной сделки, с фактом совершения которой закон связывает заключенность такой сделки.
Ссылки апеллянта на разъяснения, изложенные в п. 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", не могут быть признаны обоснованными, поскольку сделаны без учета разъяснений, изложенных в п. абз. 5 того же пункта, по смыслу которого права арендатора по договору аренды, не зарегистрированному в установленном порядке, не могут быть противопоставлены третьим лицам. Таким образом, отсутствие государственной регистрации договора аренды не отменяет достигнутых арендодателем и арендатором взаимных договоренностей, однако не свидетельствует о заключенности договора и подтверждении статуса арендатора перед третьими лицами.
Арбитражный апелляционный суд также находит необоснованными доводы апеллянта о неверной квалификации материально-правового интереса истца при заявлении рассматриваемого иска.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.
Защита гражданских прав осуществляется перечисленными в статье 12 ГК РФ способами, а также иными способами, предусмотренными законом.
Выбор способа защиты нарушенного права осуществляется истцом, однако избранный истцом способ защиты должен соответствовать закону, характеру спорных правоотношений, а также привести к действительному восстановлению нарушенного материального права или реальной защите законного интереса истца.
Согласно правовым позициям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и Верховного Суда Российской Федерации, выраженным в постановлениях N 2665/12 от 19.06.2012, N 5761/12 от 24.07.2012 и в п. 9 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", в случае ненадлежащего формулирования истцом способа защиты при очевидности преследуемого им материально-правового интереса суд не должен отказывать в иске ввиду неправильного указания норм права, а обязан сам определить, из какого правоотношения спор возник и какие нормы подлежат применению.
В данном случае из фактических обстоятельств дела следует, что договор аренды в установленном законом порядке не был зарегистрирован в силу отказа регистрирующего органа в совершении регистрационного действия (т. 2 л.д. 7), который не был обжалован ни арендатором, ни арендодателем.
Согласно правовой Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в Определении от 05.07.2001 N 154-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы закрытого акционерного общества "СЭВЭНТ" на нарушение конституционных прав и свобод положениями пункта 1 статьи 165, пункта 3 статьи 433 и пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации", государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.
Таким образом, государственная регистрация долгосрочного договора аренды является установленным законом способом легализации прав арендатора земельного участка, и в отсутствие таковой арендатор не может считаться титульным владельцем имущества.
При таких обстоятельствах единственно возможным защищаемым интересом в рамках заявленного обществом "Ринг" иска, как верно установлено судом первой инстанции, является признание договора аренды заключенным в обход требуемой в таком случае государственной регистрации.
Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
Применительно к правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении N 17373/08 от 12.05.2009, инициирование судебного спора при возможности его законного разрешения во внесудебном порядке влечет подмену законных функций публичных органов и противоречит публичному порядку.
На основании изложенных правовых норм и разъяснений апелляционный суд соглашается с выводами суда первой инстанции об избрании истцом ненадлежащего способа защиты права, поскольку государственная регистрация договора аренды как необходимое условие для признания договора аренды земельного участка N 103 от 10.01.2014 заключенным осуществляется в административном, а не судебном порядке, и арбитражный суд не вправе подменить собой компетенцию регистрирующего органа.
Доказательств реализации истцом права на обжалование отказа регистрирующего органа в государственной регистрации договора аренды в порядке главы 24 АПК РФ, в дело не представлено, в силу чего суд первой инстанции при рассмотрении настоящего спора, действуя в переделах заявленных исковых требований, обоснованно отказал в их удовлетворении.
Решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, отмене не подлежит. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы истца не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат распределению в соответствии с ч. 1 ст. 110 АПК РФ и в силу оставления апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на апеллянта.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Оренбургской области от 07.06.2016 по делу N А47-11/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ринг" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Судьи
И.Ю.СОКОЛОВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)