Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21 января 2016 года по делу N А32-31839/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест"
о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (далее - ответчик, общество, ООО "Салют-Инвест") о взыскании 856 403 руб. 54 коп. задолженности по договору N 4900009094 от 01.07.2013 и 151 874 руб. 60 коп. неустойки за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 площадью 316 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная.
Решением суда от 21 января 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "Салют-Инвест" в пользу администрации взыскано 856 403 руб. 54 коп. задолженности и 151 874 руб. 60 коп. неустойки. С ООО "Салют-Инвест" в доход федерального бюджета взыскано 23 083 руб. государственной пошлины.
Суд установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению платы за пользование спорным земельным участком и, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, признал требования администрации в данной части заявленными правомерно.
Суд проверил представленный истцом расчет неустойки и признал его произведенным арифметически верно.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшив сумму основного долга до 297 411 руб.
17 коп. за период с 01.07.2013 по 31.07.2015, и снизить размер неустойки до 34 212 руб. 23 коп., начисленной исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25% годовых. Ответчик также просил признать пункт 3.1 договора ничтожным и уменьшить размер государственной пошлины, взыскиваемой с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с уменьшением суммы основного долга.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - договор аренды не прошел государственную регистрацию в связи с отсутствием согласия арендатора с редакцией пункта 3.1 договора, предусматривающего исчисление арендной платы с 17.08.2010, то есть с даты принятия постановления о предоставлении спорного участка обществу, а не с момента фактической передачи земельного участка. Договор является незаключенным;
- - истец вправе требовать от ответчика внесения арендной платы только за период фактического использования земельного участка. Фактически ООО "Салют-Инвест" получило право и возможность использовать спорный земельный участок с 01.07.2013.
В пояснениях к апелляционной жалобе ООО "Салют-Инвест" указало, что договор N 4900009094 от 01.07.2013 был подписан директором общества с одобрения общего собрания учредителей, однако текст договора при подписании директор не изучил и не обратил внимания, что администрация незаконно понуждает общество оплатить арендную плату с 2010 года при фактическом предоставлении земельного участка только 01.07.2013, то есть с даты подписания договора, поскольку без договора использование земельного участка невозможно. Доказательством получения возможности использования земельного участка только с 01.07.2013 является непосредственно сам договор (без наличия оснований, то есть договора, владеть земельным участком и его использовать невозможно), а также тот факт, что непосредственное выполнение строительных работ на объекте общество начало в июле 2013 года. Указанное обстоятельство подтверждается актами выполненных работ формы КС-2 от 31.10.2013 на проведение земляных работ и устройство основания под фундамент.
В ходатайстве администрация указала, что в приложенном к исковому заявлению расчете арендной платы была допущена техническая опечатка в части указания реквизитов нормативного акта, на основании которого был произведен расчет арендной платы за спорный период, а именно: вместо постановления главы города Сочи от 30.06.2010 N 210 ошибочно указано постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. Администрация также заявила ходатайство об уточнении исковых требований, просила взыскать с общества: 425 272 руб. 08 коп. задолженности, 146 735 руб. 33 коп. неустойки по состоянию на 31.07.2015, 279 256 руб. 86 коп. задолженности за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Стороны представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства. От общества поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, согласно постановлению главы города Сочи от 17.08.2010 N 1247 ООО "Салют-Инвест" обратилось в администрацию города Сочи по вопросу предоставления земельного участка для размещения паркинга по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи.
Для размещения многоквартирного дома и встроенной автостоянки выполнен и согласован управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 13.06.2007 N Ц/111г-07 предпроектный материал размещения данных объектов на земельном участке общей площадью 1510 кв. м.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 04.05.2008 N 515 "О предварительном согласовании места размещения встроенной автостоянки по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи" сформирован земельный участок площадью 316 кв. м и поставлен на кадастровый учет за номером 23:49:0202003:621.
20.06.2009 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:621 площадью 316 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная (выписка из ЕГРП от 16.12.2013 N 50/374/2013-288 - л.д. 13).
17.08.2010 глава города Сочи принял постановление N 1247 (л.д. 20) о предоставлении ООО "Салют-Инвест" в аренду сроком на три года указанного земельного участка для строительства паркинга.
01.07.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Салют-Инвест" (арендатор) подписали договор N 4900009094, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях данного договора земельный участок площадью 316 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:621, расположенный по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, с видом разрешенного использования - "паркинг" (категории земель - земли населенных пунктов).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В разделе 2 договора стороны согласовали, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 17.08.2013, а также распространили условия договора на правоотношения сторон, возникшие с 17.08.2010.
Довод ответчика о том, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В сложившейся правоприменительной практике, в том числе, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, был сформирован следующий правовой подход. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать об обременении переданного в аренду имущества правами иного субъекта. В то же время при разрешении спора, возникшего между сторонами договора (в том числе по поводу внесения арендной платы), следует исходить из того, что, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора (даже не прошедшего государственную регистрацию), стороны приняли на себя соответствующее обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. В данном случае воля сторон выражена в надлежащей форме и не может быть не учтена при разрешении возникшего между ними конфликта.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" С 01.06.2015 указанная правовая позиция Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплена в пункте 3 статьи 433 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор N 4900009094 от 01.07.2013 был подписан сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный муниципальными правовыми актами города-курорта Сочи.
К спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210).
В ходатайстве (л.д. 119) администрация указала, что в приложенном к исковому заявлению расчете суммы долга была допущена техническая опечатка в части указания реквизитов нормативного акта, на основании которого был произведен расчет арендной платы за спорный период, а именно: вместо постановления главы города Сочи от 30.06.2010 N 210 ошибочно указано постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.
Согласно письму департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 26.05.2016 N 12992/0205-13 (л.д. 122-123) расчет платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 в спорный период был произведен согласно подпункту "д" пункта 5.2 постановления N 210 в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная методика расчета платы была согласована сторонами в приложении к договору аренды N 4900009094 от 01.07.2013.
Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом применена правильная методика определения размера арендной платы.
Проверив представленный истцом расчет суммы долга, суд первой инстанции признал его произведенным верно.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Во-первых, из материалов дела следует, что расчет задолженности произведен истцом исходя из фактического количества дней в соответствующем календарном году и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 137 868 руб. 04 коп.
Вместе с тем, в определении от 12 апреля 2016 года суд апелляционной инстанции предложил истцу подтвердить документально кадастровую стоимость земельного участка в период с 17.08.2010 по 31.07.2015.
Во исполнение указанного определения истец представил в материалы дела кадастровые справки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:621, согласно которым кадастровая стоимость участка в размере 7 137 868 руб. 04 коп. была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" от 22.11.2011 N 1756, который вступил в силу с 01.01.2012.
Таким образом, указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежала применению при расчете арендной платы за пользование участком за период с 01.01.2012 по 31.07.2015. В данной части расчет истца произведен верно.
Однако истец неверно произвел расчет арендной платы исходя из указанной кадастровой стоимости за период с 17.08.2010 по 31.12.2011. В названный период кадастровая стоимость участка составляла 7 071 612 руб. 32 коп.
Во-вторых, из приложенного к исковому заявлению расчета цены иска (л.д. 11-12) следует, что за спорный период истец произвел начисление арендной платы следующим образом:
- - за период с 17.08.2010 по 16.08.2013 - в размере 425 272 руб. 08 коп. (указанная сумма долга была определена истцом с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты);
- - за период с 17.08.2013 по 31.07.2015 - в размере 279 256 руб. 86 коп.
Согласно расчету истца (л.д. 11) задолженность в размере 856 403 руб.
54 коп. долга представляет собой сумму двух слагаемых: 577 146 руб. 68 коп. (в том числе неустойки в размере 151 874 руб. 60 коп.) и 279 256 руб. 86 коп.
Вместе с тем, в просительной части искового заявления администрация просила взыскать с общества 856 403 руб. 54 коп. долга и 151 874 руб. 60 коп. неустойки, то есть, по сути, неустойка в размере 151 874 руб. 60 коп. была заявлена администрацией ко взысканию дважды: в составе долга в размере 856 403 руб.
54 коп. и как самостоятельная сумма.
Суд первой инстанции не проверил представленный истцом расчет цены иска и необоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в двойном размере.
Заявленное администрацией в суде апелляционной инстанции ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе увеличить или уменьшить размер исковых требований только при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
Отказ от иска в соответствующей части администрацией в суде апелляционной инстанции заявлен не был.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате следующим образом:
- за период с 17.08.2010 по 31.12.2010:
(7 071 612 руб. 32 коп. х 2% / 100) / 365 дней х 137 дней = 53 085 руб. 53 коп.
- за период с 01.01.2011 по 31.12.2011:
7 071 612 руб. 32 коп. х 2% / 100 = 141 432 руб. 25 коп.
- за период с 01.01.2012 по 31.12.2012:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2013 по 31.12.2013:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2014 по 31.12.2014:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2015 по 31.07.2015:
(7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100) / 365 дней х 212 дней = 82 916 руб. 60 коп.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно расчету истца при начислении арендной платы им не производилась индексация ее размера путем умножения на индекс инфляции.
Поскольку в расчете цены иска администрация указала конкретный размер арендной платы за каждый из периодов пользования земельным участком, тем самым, определив размер исковых требований по каждому периоду, и суд не вправе выходить за пределы цены иска, перерасчет суммы долга произведен судом апелляционной инстанции с учетом формулы, примененной истцом при определении размера исковых требований по настоящему делу.
Таким образом, за период с 17.08.2010 по 31.07.2015 плата за пользование спорным земельным участком составила 705 706 руб. 46 коп.
Согласно расчету истца (л.д. 12) при определении цены иска администрацией была учтена произведенная обществом 20.09.2013 оплата в размере 3 000 руб.
Доказательства внесения платы за пользование земельным участком в спорный период в остальной части ответчик в материалы дела не представил. Ссылаясь в апелляционной жалобе на отсутствие обязанности уплачивать арендную плату за период с 17.08.2010 по 30.06.2013, ответчик, тем самым, признал, что соответствующие платежи не вносил.
При таких обстоятельствах, решение суда в части взыскания суммы задолженности подлежит изменению, взысканная с ответчика в пользу истца сумма долга подлежит уменьшению с 856 403 руб. 54 коп. до 702 706 руб. 46 коп. В удовлетворении требования о взыскании суммы долга в остальной части надлежит отказать.
Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:621 фактически был передан обществу только 17.08.2013, в связи с чем, за период до указанной даты у общества не возникла обязанность по оплате арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как указывалось выше, в силу статьи 425 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть условие о возложении на арендатора обязанности по внесению арендной платы за имущество, использовавшееся последним в период до его заключения. Это подтверждает согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Подписав договор N 4900009094 от 01.07.2013, ООО "Салют-Инвест" в добровольном порядке приняло на себя обязательство по уплате арендной платы за использование земельного участка за период с 17.08.2010 по 17.08.2013, тем самым, признав факт пользования данным участком в названный период.
Ссылка общества на то, что при подписании договора директор общества не изучил его текст и не обратил внимания, что администрация незаконно понуждает общество оплатить арендную плату с 2010 года, является несостоятельным. Предварительное ознакомление с условиями договора до его подписания является обязанностью стороны сделки. Подписав договор, общество, тем самым, выразило свое согласие со всеми его условиями. Халатное отношение директора общества к условиям подписываемых им от имени общества сделок не является основанием для освобождения общества от исполнения добровольно принятых на себя обязательств.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод ответчика о том, что доказательством получения возможности использования земельного участка только с 01.07.2013 является непосредственно сам договор (без наличия оснований, то есть договора, владеть земельным участком и его использовать невозможно), а также тот факт, что непосредственное выполнение строительных работ на объекте общество начало в июле 2013 года.
Во-первых, из представленных в материалы дела актов формы КС-2 и справок формы КС-3 следует, что общество начало осуществление работ на спорном участке до подписания договора N 4900009094 от 01.07.2013.
Во-вторых, неосуществление обществом на земельном участке подрядных работ не свидетельствует о том, что данный участок им не использовался по другому назначению. То обстоятельство, что общество приступило к непосредственному осуществлению работ на участке только в 2013 году, не подтверждает отсутствие у него фактического владения участком до указанного периода.
В связи с нарушением обществом своих обязательств по внесению арендных платежей истец произвел начисление неустойки по договору N 4900009094 от 01.07.2013 в размере 151 874 руб. 60 коп. за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 6.2 договора стороны установили, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Названный договор подписан обоими представителями сторон, следовательно, письменная форма соглашения о неустойки соблюдена.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендных платежей за спорный период в полном объеме, администрация правомерно произвела начисление имущественных санкций на основании пункта 6.2 договора.
Из приложенного к исковому заявлению расчета (л.д. 12) следует, что начисление неустойки произведено администрацией только на сумму долга по арендной плате, образовавшегося за период с 17.08.2010 по 16.08.2013, то есть за период, на который стороны распространили действие договора N 4900009094 от 01.07.2013, а именно:
- - в размере 428 272 руб. 08 коп. (до оплаты обществом 3 000 руб.) - за период с 17.08.2013 по 20.09.2013;
- - в размере 425 272 руб. 08 коп. (после перечисления обществом 3 000 руб. в счет оплаты долга) - за период с 21.09.2013 по 31.07.2015.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его произведенные верно.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
Во-первых, в пункте 3.1 стороны согласовали, что исчисление арендной платы устанавливается с 17.08.2010 и по 17.08.2013. Однако условие о том, до какого числа должна была быть внесена плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествовавший подписанию договора аренды, стороны в договоре не указали. Следовательно, соответствующая оплата должна была быть внесена обществом в срок, в который должен быть произведен первый платеж по договору.
В пункте 3.3 договора стороны достигли соглашения о том, что внесение арендной платы в бюджет по договору осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.
Гражданско-правовую ответственность в виде начисления неустойки в размере 0,05% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, предусмотренную пунктом 6.2 договора, стороны установили за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, указанных в пункте 3.3 договора.
Таким образом, поскольку в соответствии с пунктом 3.3 договора первый срок исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы наступил 10.09.2013, ООО "Салют-Инвест" должно было произвести оплату арендной платы за пользование участком в период с 17.08.2010 по 16.08.2013 в названный срок. Общество считается просрочившим исполнение данной обязанности с 11.09.2013. В связи с этим, начисление администрацией неустойки за период с 17.08.2013 по 10.09.2013 на сумму долга, образовавшуюся с 17.08.2010 по 16.08.2013, произведено неправомерно.
Во-вторых, как указывалось выше, истцом неправильно был определен размер платы за пользование земельным участком за период с 17.08.2010 по 31.12.2011, чем были нарушены права ответчика. Как указывалось выше, за период с 17.08.2010 по 16.08.2013 размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 составил 426 449 руб. 60 коп. (53 085 руб. 53 коп. (с 17.08.2010 по 31.12.2010) + 141 432 руб. 25 коп. (2011 год) + 142 757 руб. 36 коп. (2012 год) + 89 174 руб. 46 коп. (с 01.01.2013 по 16.08.2013)).
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки за заявленный истцом период следующим образом:
- за период с 11.09.2013 по 20.09.2013 (10 дней просрочки):
426 449 руб. 60 коп. х 0,05% / 100 х 10 = 2 132 руб. 25 коп.
- за период с 21.09.2013 по 31.07.2015 (679 дней просрочки):
423 449 руб. 60 коп. х 0,05% / 100 х 679 = 143 761 руб. 14 коп.
Таким образом, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, взысканный с ответчика в пользу истца размер неустойки подлежит уменьшению до 145 893 руб. 39 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки в остальной части надлежит отказать.
В связи с изменением решения суда в части взыскания задолженности и неустойки, решение суда также подлежит изменению в части распределения судебных расходов по иску.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При подаче искового заявления в суд администрация не уплачивала государственную пошлину, поскольку в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.
При подаче апелляционной жалобы Зборовская Н.П. за ООО "Салют-Инвест" уплатила в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 19.02.2016.
Учитывая вышеизложенное, поскольку исковые требования администрации удовлетворены на 84,17% и в удовлетворении исковых требований отказано на 15,83%, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 427 руб. по иску и с администрации в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 475 руб.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 января 2016 года по делу N А32-31839/2015 изменить.
Абзацы второй и третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) в пользу администрации города Сочи 702 706 руб. 46 коп. задолженности за период с 17.08.2010 по 31.07.2015, 145 893 руб. 39 коп. неустойки за период с 11.09.2013 по 31.07.2015.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) в доход федерального бюджета 19 427 руб. государственной пошлины".
Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
"В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) 475 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 13.06.2016 N 15АП-3701/2016 ПО ДЕЛУ N А32-31839/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 13 июня 2016 г. N 15АП-3701/2016
Дело N А32-31839/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 07 июня 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 13 июня 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 21 января 2016 года по делу N А32-31839/2015 (судья Савин Р.Ю.)
по иску администрации города Сочи
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест"
о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (далее - ответчик, общество, ООО "Салют-Инвест") о взыскании 856 403 руб. 54 коп. задолженности по договору N 4900009094 от 01.07.2013 и 151 874 руб. 60 коп. неустойки за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком своего обязательства по внесению арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 площадью 316 кв. м, расположенным по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная.
Решением суда от 21 января 2016 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ООО "Салют-Инвест" в пользу администрации взыскано 856 403 руб. 54 коп. задолженности и 151 874 руб. 60 коп. неустойки. С ООО "Салют-Инвест" в доход федерального бюджета взыскано 23 083 руб. государственной пошлины.
Суд установил факт ненадлежащего исполнения ответчиком своих обязательств по внесению платы за пользование спорным земельным участком и, ввиду отсутствия в материалах дела доказательств погашения задолженности, признал требования администрации в данной части заявленными правомерно.
Суд проверил представленный истцом расчет неустойки и признал его произведенным арифметически верно.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просило решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт, уменьшив сумму основного долга до 297 411 руб.
17 коп. за период с 01.07.2013 по 31.07.2015, и снизить размер неустойки до 34 212 руб. 23 коп., начисленной исходя из ставки рефинансирования в размере 8,25% годовых. Ответчик также просил признать пункт 3.1 договора ничтожным и уменьшить размер государственной пошлины, взыскиваемой с ответчика в доход федерального бюджета, в связи с уменьшением суммы основного долга.
Апелляционная жалоба мотивирована следующими доводами:
- - договор аренды не прошел государственную регистрацию в связи с отсутствием согласия арендатора с редакцией пункта 3.1 договора, предусматривающего исчисление арендной платы с 17.08.2010, то есть с даты принятия постановления о предоставлении спорного участка обществу, а не с момента фактической передачи земельного участка. Договор является незаключенным;
- - истец вправе требовать от ответчика внесения арендной платы только за период фактического использования земельного участка. Фактически ООО "Салют-Инвест" получило право и возможность использовать спорный земельный участок с 01.07.2013.
В пояснениях к апелляционной жалобе ООО "Салют-Инвест" указало, что договор N 4900009094 от 01.07.2013 был подписан директором общества с одобрения общего собрания учредителей, однако текст договора при подписании директор не изучил и не обратил внимания, что администрация незаконно понуждает общество оплатить арендную плату с 2010 года при фактическом предоставлении земельного участка только 01.07.2013, то есть с даты подписания договора, поскольку без договора использование земельного участка невозможно. Доказательством получения возможности использования земельного участка только с 01.07.2013 является непосредственно сам договор (без наличия оснований, то есть договора, владеть земельным участком и его использовать невозможно), а также тот факт, что непосредственное выполнение строительных работ на объекте общество начало в июле 2013 года. Указанное обстоятельство подтверждается актами выполненных работ формы КС-2 от 31.10.2013 на проведение земляных работ и устройство основания под фундамент.
В ходатайстве администрация указала, что в приложенном к исковому заявлению расчете арендной платы была допущена техническая опечатка в части указания реквизитов нормативного акта, на основании которого был произведен расчет арендной платы за спорный период, а именно: вместо постановления главы города Сочи от 30.06.2010 N 210 ошибочно указано постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791. Администрация также заявила ходатайство об уточнении исковых требований, просила взыскать с общества: 425 272 руб. 08 коп. задолженности, 146 735 руб. 33 коп. неустойки по состоянию на 31.07.2015, 279 256 руб. 86 коп. задолженности за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Стороны представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства. От общества поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела, согласно постановлению главы города Сочи от 17.08.2010 N 1247 ООО "Салют-Инвест" обратилось в администрацию города Сочи по вопросу предоставления земельного участка для размещения паркинга по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи.
Для размещения многоквартирного дома и встроенной автостоянки выполнен и согласован управлением архитектуры и градостроительства администрации города Сочи от 13.06.2007 N Ц/111г-07 предпроектный материал размещения данных объектов на земельном участке общей площадью 1510 кв. м.
В соответствии с постановлением главы города Сочи от 04.05.2008 N 515 "О предварительном согласовании места размещения встроенной автостоянки по ул. Санаторной в Центральном районе города Сочи" сформирован земельный участок площадью 316 кв. м и поставлен на кадастровый учет за номером 23:49:0202003:621.
20.06.2009 в ЕГРП внесена запись о праве собственности муниципального образования города-курорта Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:621 площадью 316 кв. м, расположенный по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная (выписка из ЕГРП от 16.12.2013 N 50/374/2013-288 - л.д. 13).
17.08.2010 глава города Сочи принял постановление N 1247 (л.д. 20) о предоставлении ООО "Салют-Инвест" в аренду сроком на три года указанного земельного участка для строительства паркинга.
01.07.2013 муниципальное образование город-курорт Сочи (арендодатель) и ООО "Салют-Инвест" (арендатор) подписали договор N 4900009094, по условиям которого арендодатель предоставил во временное владение и пользование, а арендатор принял на условиях данного договора земельный участок площадью 316 кв. м с кадастровым номером 23:49:0202003:621, расположенный по адресу:
г. Сочи, Центральный район, ул. Санаторная, с видом разрешенного использования - "паркинг" (категории земель - земли населенных пунктов).
Согласно пунктам 1 и 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
В разделе 2 договора стороны согласовали, что срок действия договора устанавливается с момента его государственной регистрации до 17.08.2013, а также распространили условия договора на правоотношения сторон, возникшие с 17.08.2010.
Довод ответчика о том, что договор аренды не был зарегистрирован в установленном законом порядке, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
В сложившейся правоприменительной практике, в том числе, Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, был сформирован следующий правовой подход. По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать об обременении переданного в аренду имущества правами иного субъекта. В то же время при разрешении спора, возникшего между сторонами договора (в том числе по поводу внесения арендной платы), следует исходить из того, что, предоставив (приняв) объект в пользование на условиях подписанного сторонами договора (даже не прошедшего государственную регистрацию), стороны приняли на себя соответствующее обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. В данном случае воля сторон выражена в надлежащей форме и не может быть не учтена при разрешении возникшего между ними конфликта.
Аналогичные разъяснения изложены в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" С 01.06.2015 указанная правовая позиция Федеральным законом от 08.03.2015 N 42-ФЗ "О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации" закреплена в пункте 3 статьи 433 ГК РФ.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.
Арендная плата за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, в силу пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой (регулируемой) уполномоченными на то органами и применяется с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в спорный период) порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
В пунктах 16 и 19 постановления от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления от 25.01.2013 N 13) Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что к договору аренды, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, пункт 3 статьи 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Поскольку договор N 4900009094 от 01.07.2013 был подписан сторонами после введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации, к правоотношениям сторон подлежит применению порядок определения размера арендной платы, установленный муниципальными правовыми актами города-курорта Сочи.
К спорным правоотношениям сторон подлежит применению постановление главы города Сочи от 30.06.2009 N 210 "О поэтапном переходе на рыночную оценку размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города-курорта Сочи" (далее - постановление N 210).
В ходатайстве (л.д. 119) администрация указала, что в приложенном к исковому заявлению расчете суммы долга была допущена техническая опечатка в части указания реквизитов нормативного акта, на основании которого был произведен расчет арендной платы за спорный период, а именно: вместо постановления главы города Сочи от 30.06.2010 N 210 ошибочно указано постановление главы города Сочи от 15.06.2007 N 791.
Согласно письму департамента имущественных отношений администрации города Сочи от 26.05.2016 N 12992/0205-13 (л.д. 122-123) расчет платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 в спорный период был произведен согласно подпункту "д" пункта 5.2 постановления N 210 в виде 2% от кадастровой стоимости земельного участка.
Аналогичная методика расчета платы была согласована сторонами в приложении к договору аренды N 4900009094 от 01.07.2013.
Суд апелляционной инстанции полагает, что истцом применена правильная методика определения размера арендной платы.
Проверив представленный истцом расчет суммы долга, суд первой инстанции признал его произведенным верно.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Во-первых, из материалов дела следует, что расчет задолженности произведен истцом исходя из фактического количества дней в соответствующем календарном году и исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 137 868 руб. 04 коп.
Вместе с тем, в определении от 12 апреля 2016 года суд апелляционной инстанции предложил истцу подтвердить документально кадастровую стоимость земельного участка в период с 17.08.2010 по 31.07.2015.
Во исполнение указанного определения истец представил в материалы дела кадастровые справки в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:49:0202003:621, согласно которым кадастровая стоимость участка в размере 7 137 868 руб. 04 коп. была утверждена приказом департамента имущественных отношений Краснодарского края "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков из земель населенных пунктов Краснодарского края" от 22.11.2011 N 1756, который вступил в силу с 01.01.2012.
Таким образом, указанная кадастровая стоимость земельного участка подлежала применению при расчете арендной платы за пользование участком за период с 01.01.2012 по 31.07.2015. В данной части расчет истца произведен верно.
Однако истец неверно произвел расчет арендной платы исходя из указанной кадастровой стоимости за период с 17.08.2010 по 31.12.2011. В названный период кадастровая стоимость участка составляла 7 071 612 руб. 32 коп.
Во-вторых, из приложенного к исковому заявлению расчета цены иска (л.д. 11-12) следует, что за спорный период истец произвел начисление арендной платы следующим образом:
- - за период с 17.08.2010 по 16.08.2013 - в размере 425 272 руб. 08 коп. (указанная сумма долга была определена истцом с учетом произведенной ответчиком частичной оплаты);
- - за период с 17.08.2013 по 31.07.2015 - в размере 279 256 руб. 86 коп.
Согласно расчету истца (л.д. 11) задолженность в размере 856 403 руб.
54 коп. долга представляет собой сумму двух слагаемых: 577 146 руб. 68 коп. (в том числе неустойки в размере 151 874 руб. 60 коп.) и 279 256 руб. 86 коп.
Вместе с тем, в просительной части искового заявления администрация просила взыскать с общества 856 403 руб. 54 коп. долга и 151 874 руб. 60 коп. неустойки, то есть, по сути, неустойка в размере 151 874 руб. 60 коп. была заявлена администрацией ко взысканию дважды: в составе долга в размере 856 403 руб.
54 коп. и как самостоятельная сумма.
Суд первой инстанции не проверил представленный истцом расчет цены иска и необоснованно взыскал с ответчика в пользу истца неустойку в двойном размере.
Заявленное администрацией в суде апелляционной инстанции ходатайство об уточнении исковых требований удовлетворению не подлежит.
Согласно части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец вправе увеличить или уменьшить размер исковых требований только при рассмотрении дела в арбитражном суде первой инстанции до принятия судебного акта, которым заканчивается рассмотрение дела по существу.
Отказ от иска в соответствующей части администрацией в суде апелляционной инстанции заявлен не был.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет суммы задолженности по арендной плате следующим образом:
- за период с 17.08.2010 по 31.12.2010:
(7 071 612 руб. 32 коп. х 2% / 100) / 365 дней х 137 дней = 53 085 руб. 53 коп.
- за период с 01.01.2011 по 31.12.2011:
7 071 612 руб. 32 коп. х 2% / 100 = 141 432 руб. 25 коп.
- за период с 01.01.2012 по 31.12.2012:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2013 по 31.12.2013:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2014 по 31.12.2014:
7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100 = 142 757 руб. 36 коп.
- за период с 01.01.2015 по 31.07.2015:
(7 137 868 руб. 04 коп. х 2% / 100) / 365 дней х 212 дней = 82 916 руб. 60 коп.
Суд апелляционной инстанции отмечает, что согласно расчету истца при начислении арендной платы им не производилась индексация ее размера путем умножения на индекс инфляции.
Поскольку в расчете цены иска администрация указала конкретный размер арендной платы за каждый из периодов пользования земельным участком, тем самым, определив размер исковых требований по каждому периоду, и суд не вправе выходить за пределы цены иска, перерасчет суммы долга произведен судом апелляционной инстанции с учетом формулы, примененной истцом при определении размера исковых требований по настоящему делу.
Таким образом, за период с 17.08.2010 по 31.07.2015 плата за пользование спорным земельным участком составила 705 706 руб. 46 коп.
Согласно расчету истца (л.д. 12) при определении цены иска администрацией была учтена произведенная обществом 20.09.2013 оплата в размере 3 000 руб.
Доказательства внесения платы за пользование земельным участком в спорный период в остальной части ответчик в материалы дела не представил. Ссылаясь в апелляционной жалобе на отсутствие обязанности уплачивать арендную плату за период с 17.08.2010 по 30.06.2013, ответчик, тем самым, признал, что соответствующие платежи не вносил.
При таких обстоятельствах, решение суда в части взыскания суммы задолженности подлежит изменению, взысканная с ответчика в пользу истца сумма долга подлежит уменьшению с 856 403 руб. 54 коп. до 702 706 руб. 46 коп. В удовлетворении требования о взыскании суммы долга в остальной части надлежит отказать.
Довод апелляционной жалобы о том, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0202003:621 фактически был передан обществу только 17.08.2013, в связи с чем, за период до указанной даты у общества не возникла обязанность по оплате арендной платы, отклоняется судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.
Как указывалось выше, в силу статьи 425 ГК РФ стороны договора аренды могут предусмотреть условие о возложении на арендатора обязанности по внесению арендной платы за имущество, использовавшееся последним в период до его заключения. Это подтверждает согласие арендатора оплатить фактическое использование имущества на условиях, предусмотренных договором аренды.
Подписав договор N 4900009094 от 01.07.2013, ООО "Салют-Инвест" в добровольном порядке приняло на себя обязательство по уплате арендной платы за использование земельного участка за период с 17.08.2010 по 17.08.2013, тем самым, признав факт пользования данным участком в названный период.
Ссылка общества на то, что при подписании договора директор общества не изучил его текст и не обратил внимания, что администрация незаконно понуждает общество оплатить арендную плату с 2010 года, является несостоятельным. Предварительное ознакомление с условиями договора до его подписания является обязанностью стороны сделки. Подписав договор, общество, тем самым, выразило свое согласие со всеми его условиями. Халатное отношение директора общества к условиям подписываемых им от имени общества сделок не является основанием для освобождения общества от исполнения добровольно принятых на себя обязательств.
Суд апелляционной инстанции также отклоняет довод ответчика о том, что доказательством получения возможности использования земельного участка только с 01.07.2013 является непосредственно сам договор (без наличия оснований, то есть договора, владеть земельным участком и его использовать невозможно), а также тот факт, что непосредственное выполнение строительных работ на объекте общество начало в июле 2013 года.
Во-первых, из представленных в материалы дела актов формы КС-2 и справок формы КС-3 следует, что общество начало осуществление работ на спорном участке до подписания договора N 4900009094 от 01.07.2013.
Во-вторых, неосуществление обществом на земельном участке подрядных работ не свидетельствует о том, что данный участок им не использовался по другому назначению. То обстоятельство, что общество приступило к непосредственному осуществлению работ на участке только в 2013 году, не подтверждает отсутствие у него фактического владения участком до указанного периода.
В связи с нарушением обществом своих обязательств по внесению арендных платежей истец произвел начисление неустойки по договору N 4900009094 от 01.07.2013 в размере 151 874 руб. 60 коп. за период с 17.08.2013 по 31.07.2015.
Согласно пункту 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Согласно статье 331 ГК РФ соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
В пункте 6.2 договора стороны установили, что за нарушение сроков внесения арендной платы по договору, установленных в пункте 3.3, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.
Названный договор подписан обоими представителями сторон, следовательно, письменная форма соглашения о неустойки соблюдена.
Аналогичная правовая позиция изложена в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если названным соглашением установлена неустойка за нарушение условий пользования имуществом, она подлежит взысканию с должника.
Ввиду отсутствия в материалах дела доказательств внесения ответчиком арендных платежей за спорный период в полном объеме, администрация правомерно произвела начисление имущественных санкций на основании пункта 6.2 договора.
Из приложенного к исковому заявлению расчета (л.д. 12) следует, что начисление неустойки произведено администрацией только на сумму долга по арендной плате, образовавшегося за период с 17.08.2010 по 16.08.2013, то есть за период, на который стороны распространили действие договора N 4900009094 от 01.07.2013, а именно:
- - в размере 428 272 руб. 08 коп. (до оплаты обществом 3 000 руб.) - за период с 17.08.2013 по 20.09.2013;
- - в размере 425 272 руб. 08 коп. (после перечисления обществом 3 000 руб. в счет оплаты долга) - за период с 21.09.2013 по 31.07.2015.
Проверив представленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции признал его произведенные верно.
Однако суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.
Во-первых, в пункте 3.1 стороны согласовали, что исчисление арендной платы устанавливается с 17.08.2010 и по 17.08.2013. Однако условие о том, до какого числа должна была быть внесена плата за фактическое пользование земельным участком за период, предшествовавший подписанию договора аренды, стороны в договоре не указали. Следовательно, соответствующая оплата должна была быть внесена обществом в срок, в который должен быть произведен первый платеж по договору.
В пункте 3.3 договора стороны достигли соглашения о том, что внесение арендной платы в бюджет по договору осуществляется отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения десятого числа последнего месяца квартала.
Гражданско-правовую ответственность в виде начисления неустойки в размере 0,05% от суммы невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, предусмотренную пунктом 6.2 договора, стороны установили за нарушение арендатором сроков внесения арендной платы, указанных в пункте 3.3 договора.
Таким образом, поскольку в соответствии с пунктом 3.3 договора первый срок исполнения обязанности арендатора по внесению арендной платы наступил 10.09.2013, ООО "Салют-Инвест" должно было произвести оплату арендной платы за пользование участком в период с 17.08.2010 по 16.08.2013 в названный срок. Общество считается просрочившим исполнение данной обязанности с 11.09.2013. В связи с этим, начисление администрацией неустойки за период с 17.08.2013 по 10.09.2013 на сумму долга, образовавшуюся с 17.08.2010 по 16.08.2013, произведено неправомерно.
Во-вторых, как указывалось выше, истцом неправильно был определен размер платы за пользование земельным участком за период с 17.08.2010 по 31.12.2011, чем были нарушены права ответчика. Как указывалось выше, за период с 17.08.2010 по 16.08.2013 размер арендной платы за пользование земельным участком с кадастровым номером 23:49:0202003:621 составил 426 449 руб. 60 коп. (53 085 руб. 53 коп. (с 17.08.2010 по 31.12.2010) + 141 432 руб. 25 коп. (2011 год) + 142 757 руб. 36 коп. (2012 год) + 89 174 руб. 46 коп. (с 01.01.2013 по 16.08.2013)).
С учетом вышеизложенного, суд апелляционной инстанции произвел перерасчет неустойки за заявленный истцом период следующим образом:
- за период с 11.09.2013 по 20.09.2013 (10 дней просрочки):
426 449 руб. 60 коп. х 0,05% / 100 х 10 = 2 132 руб. 25 коп.
- за период с 21.09.2013 по 31.07.2015 (679 дней просрочки):
423 449 руб. 60 коп. х 0,05% / 100 х 679 = 143 761 руб. 14 коп.
Таким образом, решение суда в части взыскания неустойки подлежит изменению, взысканный с ответчика в пользу истца размер неустойки подлежит уменьшению до 145 893 руб. 39 коп. В удовлетворении требования о взыскании неустойки в остальной части надлежит отказать.
В связи с изменением решения суда в части взыскания задолженности и неустойки, решение суда также подлежит изменению в части распределения судебных расходов по иску.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе подлежат отнесению на сторон пропорционально удовлетворенным исковым требованиям.
При подаче искового заявления в суд администрация не уплачивала государственную пошлину, поскольку в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождена от ее уплаты.
При подаче апелляционной жалобы Зборовская Н.П. за ООО "Салют-Инвест" уплатила в федеральный бюджет государственную пошлину в размере 3 000 руб. по чеку-ордеру от 19.02.2016.
Учитывая вышеизложенное, поскольку исковые требования администрации удовлетворены на 84,17% и в удовлетворении исковых требований отказано на 15,83%, с ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 19 427 руб. по иску и с администрации в пользу общества подлежат взысканию судебные расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в размере 475 руб.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 21 января 2016 года по делу N А32-31839/2015 изменить.
Абзацы второй и третий резолютивной части решения изложить в следующей редакции:
"Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) в пользу администрации города Сочи 702 706 руб. 46 коп. задолженности за период с 17.08.2010 по 31.07.2015, 145 893 руб. 39 коп. неустойки за период с 11.09.2013 по 31.07.2015.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) в доход федерального бюджета 19 427 руб. государственной пошлины".
Дополнить резолютивную часть решения абзацем следующего содержания:
"В удовлетворении исковых требований в остальной части отказать".
Взыскать с администрации города Сочи в пользу общества с ограниченной ответственностью "Салют-Инвест" (ИНН 2320145016, ОГРН 1062320044489) 475 руб. судебных расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)