Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Забутыриной Л.В., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 по делу N А07-342/2017 (судья Сафиуллина Р.Н.).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2017 Губайдуллина Альфия Минихановна, СНИЛС 012-168-679-30, ИНН 026812496308 (далее - Губайдуллина А.М., должник) признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Коновалова Динара Асгатовна, являющаяся членом Ассоциации Ведущих Арбитражных Управляющих "Достояние".
14.07.2017 финансовый управляющий Коновалова Д.А. обратилась в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - Банк ВТБ 24 (ПАО), Банк), а именно:
- лот N 1 - здание, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42;
- лот N 2 - право аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42.
Начальная стоимость имущества первого лота (здание нежилое) определена финансовым управляющим в размере 12 560 000 руб., второго лота (право аренды на земельный участок) - в размере 2 500 000 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 ходатайство финансового управляющего Коноваловой Д.А. об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО) (далее - Положение) удовлетворено.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Банк ВТБ 24 (ПАО) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить в части определения первоначальной продажной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, и разделения предмета залога на два отдельных лота, разрешить вопрос по существу.
По мнению Банка, начальная продажная цена предметов залога, предложенная финансовым управляющим, является завышенной, в связи с чем кредитором была инициирована независимая оценка, согласно которой рыночная стоимость залогового имущества составила 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка 2 529 000 руб. (отчет об оценке от 21.06.2017 N 30кн-17). Вместе с тем, суд первой инстанции необоснованно отклонил возражения Банка и не утвердил предложенный Банком ВТБ 24 (ПАО) проект Положения с учетом изменения рыночной стоимости предмета залога.
Кроме того, кредитор полагает, что разделение объекта недвижимости на два лота с отдельным указанием нежилого помещения и права аренды земельного участка нарушает права залогодержателя и остальных кредиторов должника в связи с тем, что недвижимое имущество является зданием автосервиса (гаража) с нежилыми помещениями офисного типа, а земельный участок обеспечивает его функционирование. Предполагаемый выкуп нежилого помещения без одновременной покупки права аренды будет нарушать права кредиторов на получение максимальной выгоды от продажи объектов недвижимости, поскольку покупка права аренды земельного участка отдельно от расположенных на нем жилых помещений не будет представлять интереса для потенциального покупателя. Аналогично покупка предполагаемым участником торгов отдельно от нежилого помещения права аренды земельного участка затруднит дальнейшую продажу объекта недвижимости, поскольку в связи с специфическим видом деятельности (автосервис), прилегающий к нежилому помещению земельный участок обеспечивает стоянку и временное хранение находящихся на обслуживании транспортных средств.
До начала судебного заседания от Банка поступила уточненная апелляционная жалоба, в принятии к рассмотрению которой судом отказано в порядке статей 260, 261 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку кредитором не представлены доказательства направления уточненной апелляционной жалобы в адрес лиц, участвующих в деле.
Финансовый управляющий должника Коновалова Д.А. в отзыве на апелляционную жалобу против доводов Банка возражает, указав, что начальная цена залогового имущества должника определена на основании отчета оценщика от 29.05.2017 N 156/01-17. Более того, согласно решению Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N 2-8937/2015 по иску Банка ВТБ 24 (ПАО) к обществу с ограниченной ответственностью "Горжилстрой", Губайдуллину Ф.А., Губайдуллиной А.М. рыночная стоимость спорного заложенного имущества определена в размере 13 500 000 руб. По мнению финансового управляющего, установление начальной продажной цены залогового имущества в размере меньше его рыночной стоимости противоречило бы целям процедуры банкротства, а именно - цели соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Финансовый управляющий также указала, что Банк при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял возражений относительно разделения объекта недвижимости и права аренды на земельный участок на отдельные лоты. Кроме того, во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 финансовый управляющий сообщила, что Губайдуллиной А.М. на праве собственности также принадлежит объект незавершенный строительством общей площадью застройки 189 кв. м, со степенью готовности 85%, с кадастровым (условным) номером 02:56:050302:778, обремененный ипотекой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015. Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью 1392 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, право аренды которого предложено финансовым управляющим к реализации (лот N 2). Вместе с тем, в ходе проведения процедуры реализации имущества ни в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан, ни в адрес финансового управляющего не поступали заявления о включении в реестр требований кредиторов должника требований, как обеспеченных залогом названного выше объекта незавершенного строительства. Поскольку залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, финансовый управляющий на основании пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации указанного имущества должника, которое было утверждено определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017, вступившим в законную силу.
В составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов РФ произведена замена судьи Калиной И.В. в связи с нахождением ее в ежегодном отпуске судьей Фединой Г.А. После замены в составе суд начал рассмотрение апелляционной жалобы сначала.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2017 в реестр требований кредиторов должника включено требование Банка ВТБ 24 по кредитному соглашению от 17.10.2014 N 721/1062-0000471 в размере 9 642 240 рублей 10 коп., в том числе: 8 748 577 руб. 30 коп. - остаток ссудной задолженности, 839 552 руб. 66 коп. - задолженность по процентам, 54 110 руб. 14 коп. - неустойка, как обеспеченные залогом недвижимого имущества, а именно: здания, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, права аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42.
Как следует из материалов дела, должнику на праве собственности принадлежат: здание нежилое (гараж), двухэтажное, литер А, общая площадь: 651,1 кв. м (л.д. 118 т. 1), объект незавершенный строительством общей площадью застройки 189 кв. м, со степенью готовности 85%, с кадастровым (условным) номером 02:56:050302:778 (л.д. 149 т. 1).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1392 кв. м, кадастровый номер 02:56:050302:37, по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, в отношении которого на основании договора от 20.06.2011 N 380-11-59зем должнику принадлежит право аренды сроком по 18.05.2063 (л.д. 178-185 т. 1).
Согласно отчету от 29.05.2017 N 156/01-17, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" (л.д. 22-247 т. 1), рыночная стоимость заложенного в пользу Банка имущества должника составляет:
- здание нежилое (гараж), двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42 - с учетом НДС 14 500 000 руб., без учета земельного участка - 12 560 000 руб.
- право аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42-2 500 000 руб.
05.06.2017 финансовый управляющий Коновалова Д.А. направила в адрес Банка Положение с приложением отчета оценщика от 29.05.2017 N 156/01-17 с просьбой установить начальную цену продажи имущества и направить утвержденный экземпляр Положения в адрес финансового управляющего (л.д. 21 т. 1). Ответ на обращение финансовым управляющим не получен.
Ссылаясь на положения пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, полагая, что разумные сроки предоставления залоговым кредитором Положения о порядке, условиях и сроках реализации и об установлении начальной цены продажи имущества Губайдуллиной А.М. с установлением начальной цены продажи имущества истекли, и бездействие Банка ВТБ 24 (ПАО) приводит к затягиванию процедуры реализации имущества гражданина, финансовый управляющий должника Коновалова Д.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением об утверждении указанного Положения, в редакции финансового управляющего (л.д. 4-7 т. 1).
Банк ВТБ 24 (ПАО) просил отклонить проект Положения в редакции финансового управляющего, ссылаясь на необходимость установления начальной цены продажи имущества должника с учетом результатов оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория оценки" (отчет от 21.06.2017 N 30кн-17), в размере 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка - 2 529 000 руб. (л.д. 21-130 т. 2).
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что Положение о порядке, условиях и сроках реализации и об установлении начальной цены продажи имущества Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банк ВТБ 24 (ПАО), в редакции финансового управляющего должника не нарушает законные интересы лиц, участвующих в деле, не противоречит нормам действующего законодательства, является обоснованным, направленным на реализацию целей процедуры реализации имущества гражданина и удовлетворение требований кредиторов, суд первой инстанции утвердил Положение в редакции финансового управляющего.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.
Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.
Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Как следует из материалов дела, рыночная стоимость залогового имущества определена финансовым управляющим на основании отчета от 29.05.2017 N 156/01-17, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки", и составила 12 560 000 руб. - нежилое здание (лот N 1) и 2 500 000 - право аренды земельного участка (лот N 2).
Предложенный Банком ВТБ 24 (ПАО) расчет начальной цены имущества должника с учетом результатов оценки, проведенной 21.06.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория оценки", в размере 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка - 2 529 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции.
Из обстоятельств дела следует, что при рассмотрении дела по иску Банка ВТБ 24 (ПАО) к обществу с ограниченной ответственностью "Горжилстрой", Губайдуллину Ф.А., Губайдуллиной А.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22.12.2016 по делу N 2-8937/2016, л.д. 6-11 т. 2) начальная продажная цена предмета залога установлена судом на основании заключения эксперта от 27.10.2016 N 671 в размере 10 800 000 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости имущества (13 500 000 руб.), что соотносится с предложенной финансовым управляющим ценой. Решение суда кредитором не обжаловано. С даты определения судебным экспертом величины рыночной стоимости имущества (27.10.2016) прошел незначительный период времени. Объективные основания для значительного снижения по прошествии полугода установленной судом рыночной цены имущества Банком не названы.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для утверждения начальной цены продажи в размере, предложенном Банком.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое определение суда первой инстанции подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 4 названной нормы отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанного в статье перечня случаев, неотносимых к рассматриваемым правоотношениям.
Также пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
С учетом изложенного, продажа права аренды земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости отдельными лотами, что допускает возможность приобретения имущества разными лицами, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, и может негативно повлиять на возможность получения максимальной выгоды от продажи имущества должника.
Вывод суда первой инстанции о соответствии предложенного финансовым управляющим должника проекта Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М. нормам действующего законодательства и общим правовым принципам противоречит материалам дела и вышеуказанным правовым нормам.
Поскольку формирование лотов находится в компетенции организатора торгов, предложенный финансовым управляющим Коноваловой Д.А. проект Положения в целом противоречит действующему законодательству, что не может быть исправлено на стадии апелляционного пересмотра дела, в удовлетворении заявления финансового управляющего об утверждении Положения в представленной редакции следует отказать.
Определение суда первой инстанции от 07.09.2017 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 по делу N А07-342/2017 отменить.
В удовлетворении ходатайства финансового управляющего Коноваловой Динары Асгатовны об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной Альфии Минихановны отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.12.2017 N 18АП-12144/2017 ПО ДЕЛУ N А07-342/2017
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 декабря 2017 г. N 18АП-12144/2017
Дело N А07-342/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 06 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ершовой С.Д.,
судей Забутыриной Л.В., Фединой Г.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаринцевой В.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) на определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 по делу N А07-342/2017 (судья Сафиуллина Р.Н.).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 27.02.2017 Губайдуллина Альфия Минихановна, СНИЛС 012-168-679-30, ИНН 026812496308 (далее - Губайдуллина А.М., должник) признана несостоятельным (банкротом), введена процедура реализации имущества гражданина, финансовым управляющим утверждена Коновалова Динара Асгатовна, являющаяся членом Ассоциации Ведущих Арбитражных Управляющих "Достояние".
14.07.2017 финансовый управляющий Коновалова Д.А. обратилась в арбитражный суд с ходатайством об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банка ВТБ 24 (публичное акционерное общество) (далее - Банк ВТБ 24 (ПАО), Банк), а именно:
- лот N 1 - здание, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42;
- лот N 2 - право аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенный по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42.
Начальная стоимость имущества первого лота (здание нежилое) определена финансовым управляющим в размере 12 560 000 руб., второго лота (право аренды на земельный участок) - в размере 2 500 000 руб.
Определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 ходатайство финансового управляющего Коноваловой Д.А. об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банка ВТБ 24 (ПАО) (далее - Положение) удовлетворено.
Не согласившись с определением суда первой инстанции, Банк ВТБ 24 (ПАО) обратился в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит определение суда отменить в части определения первоначальной продажной стоимости объектов недвижимости, расположенных по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, и разделения предмета залога на два отдельных лота, разрешить вопрос по существу.
По мнению Банка, начальная продажная цена предметов залога, предложенная финансовым управляющим, является завышенной, в связи с чем кредитором была инициирована независимая оценка, согласно которой рыночная стоимость залогового имущества составила 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка 2 529 000 руб. (отчет об оценке от 21.06.2017 N 30кн-17). Вместе с тем, суд первой инстанции необоснованно отклонил возражения Банка и не утвердил предложенный Банком ВТБ 24 (ПАО) проект Положения с учетом изменения рыночной стоимости предмета залога.
Кроме того, кредитор полагает, что разделение объекта недвижимости на два лота с отдельным указанием нежилого помещения и права аренды земельного участка нарушает права залогодержателя и остальных кредиторов должника в связи с тем, что недвижимое имущество является зданием автосервиса (гаража) с нежилыми помещениями офисного типа, а земельный участок обеспечивает его функционирование. Предполагаемый выкуп нежилого помещения без одновременной покупки права аренды будет нарушать права кредиторов на получение максимальной выгоды от продажи объектов недвижимости, поскольку покупка права аренды земельного участка отдельно от расположенных на нем жилых помещений не будет представлять интереса для потенциального покупателя. Аналогично покупка предполагаемым участником торгов отдельно от нежилого помещения права аренды земельного участка затруднит дальнейшую продажу объекта недвижимости, поскольку в связи с специфическим видом деятельности (автосервис), прилегающий к нежилому помещению земельный участок обеспечивает стоянку и временное хранение находящихся на обслуживании транспортных средств.
До начала судебного заседания от Банка поступила уточненная апелляционная жалоба, в принятии к рассмотрению которой судом отказано в порядке статей 260, 261 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку кредитором не представлены доказательства направления уточненной апелляционной жалобы в адрес лиц, участвующих в деле.
Финансовый управляющий должника Коновалова Д.А. в отзыве на апелляционную жалобу против доводов Банка возражает, указав, что начальная цена залогового имущества должника определена на основании отчета оценщика от 29.05.2017 N 156/01-17. Более того, согласно решению Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22.12.2015 по делу N 2-8937/2015 по иску Банка ВТБ 24 (ПАО) к обществу с ограниченной ответственностью "Горжилстрой", Губайдуллину Ф.А., Губайдуллиной А.М. рыночная стоимость спорного заложенного имущества определена в размере 13 500 000 руб. По мнению финансового управляющего, установление начальной продажной цены залогового имущества в размере меньше его рыночной стоимости противоречило бы целям процедуры банкротства, а именно - цели соразмерного удовлетворения требований кредиторов. Финансовый управляющий также указала, что Банк при рассмотрении дела в суде первой инстанции не заявлял возражений относительно разделения объекта недвижимости и права аренды на земельный участок на отдельные лоты. Кроме того, во исполнение определения Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.10.2017 финансовый управляющий сообщила, что Губайдуллиной А.М. на праве собственности также принадлежит объект незавершенный строительством общей площадью застройки 189 кв. м, со степенью готовности 85%, с кадастровым (условным) номером 02:56:050302:778, обремененный ипотекой, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 18.08.2015. Указанный объект расположен на земельном участке общей площадью 1392 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, право аренды которого предложено финансовым управляющим к реализации (лот N 2). Вместе с тем, в ходе проведения процедуры реализации имущества ни в адрес Арбитражного суда Республики Башкортостан, ни в адрес финансового управляющего не поступали заявления о включении в реестр требований кредиторов должника требований, как обеспеченных залогом названного выше объекта незавершенного строительства. Поскольку залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, финансовый управляющий на основании пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя" обратился в арбитражный суд с заявлением об утверждении Положения о порядке, условиях и сроках реализации указанного имущества должника, которое было утверждено определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017, вступившим в законную силу.
В составе суда, рассматривающего дело, на основании статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункта 37 Регламента арбитражных судов РФ произведена замена судьи Калиной И.В. в связи с нахождением ее в ежегодном отпуске судьей Фединой Г.А. После замены в составе суд начал рассмотрение апелляционной жалобы сначала.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом уведомленные о времени и месте судебного разбирательства посредством почтовых отправлений, а также размещения информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие указанных лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом первой инстанции установлено, что определением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.05.2017 в реестр требований кредиторов должника включено требование Банка ВТБ 24 по кредитному соглашению от 17.10.2014 N 721/1062-0000471 в размере 9 642 240 рублей 10 коп., в том числе: 8 748 577 руб. 30 коп. - остаток ссудной задолженности, 839 552 руб. 66 коп. - задолженность по процентам, 54 110 руб. 14 коп. - неустойка, как обеспеченные залогом недвижимого имущества, а именно: здания, назначение: нежилое, двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, права аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42.
Как следует из материалов дела, должнику на праве собственности принадлежат: здание нежилое (гараж), двухэтажное, литер А, общая площадь: 651,1 кв. м (л.д. 118 т. 1), объект незавершенный строительством общей площадью застройки 189 кв. м, со степенью готовности 85%, с кадастровым (условным) номером 02:56:050302:778 (л.д. 149 т. 1).
Указанные объекты недвижимости расположены на земельном участке общей площадью 1392 кв. м, кадастровый номер 02:56:050302:37, по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42, в отношении которого на основании договора от 20.06.2011 N 380-11-59зем должнику принадлежит право аренды сроком по 18.05.2063 (л.д. 178-185 т. 1).
Согласно отчету от 29.05.2017 N 156/01-17, выполненному обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки" (л.д. 22-247 т. 1), рыночная стоимость заложенного в пользу Банка имущества должника составляет:
- здание нежилое (гараж), двухэтажное, общая площадь: 651,1 кв. м, расположенное по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42 - с учетом НДС 14 500 000 руб., без учета земельного участка - 12 560 000 руб.
- право аренды на земельный участок общей площадью 1392 кв. м, расположенные по адресу: г. Стерлитамак, ул. Новая, д. 42-2 500 000 руб.
05.06.2017 финансовый управляющий Коновалова Д.А. направила в адрес Банка Положение с приложением отчета оценщика от 29.05.2017 N 156/01-17 с просьбой установить начальную цену продажи имущества и направить утвержденный экземпляр Положения в адрес финансового управляющего (л.д. 21 т. 1). Ответ на обращение финансовым управляющим не получен.
Ссылаясь на положения пункта 4 статьи 138 Закона о банкротстве, полагая, что разумные сроки предоставления залоговым кредитором Положения о порядке, условиях и сроках реализации и об установлении начальной цены продажи имущества Губайдуллиной А.М. с установлением начальной цены продажи имущества истекли, и бездействие Банка ВТБ 24 (ПАО) приводит к затягиванию процедуры реализации имущества гражданина, финансовый управляющий должника Коновалова Д.А. обратилась в арбитражный суд с заявлением об утверждении указанного Положения, в редакции финансового управляющего (л.д. 4-7 т. 1).
Банк ВТБ 24 (ПАО) просил отклонить проект Положения в редакции финансового управляющего, ссылаясь на необходимость установления начальной цены продажи имущества должника с учетом результатов оценки, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория оценки" (отчет от 21.06.2017 N 30кн-17), в размере 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка - 2 529 000 руб. (л.д. 21-130 т. 2).
Исследовав по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что Положение о порядке, условиях и сроках реализации и об установлении начальной цены продажи имущества Губайдуллиной А.М., находящегося в залоге у Банк ВТБ 24 (ПАО), в редакции финансового управляющего должника не нарушает законные интересы лиц, участвующих в деле, не противоречит нормам действующего законодательства, является обоснованным, направленным на реализацию целей процедуры реализации имущества гражданина и удовлетворение требований кредиторов, суд первой инстанции утвердил Положение в редакции финансового управляющего.
Исследовав представленные в материалы дела доказательства, проверив доводы жалобы и отзывов на нее, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя).
В соответствии с пунктом 1 статьи 213.26 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) в течение одного месяца с даты окончания проведения описи и оценки имущества гражданина финансовый управляющий обязан представить в арбитражный суд положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества. Данное положение утверждается арбитражным судом и должно соответствовать правилам продажи имущества должника, установленным статьями 110, 111, 112, 139 настоящего Федерального закона.
Об утверждении положения о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина и об установлении начальной цены продажи имущества выносится определение. Указанное определение может быть обжаловано.
Согласно пункту 4 статьи 213.26 Закона о банкротстве продажа предмета залога осуществляется в порядке, установленном пунктами 4, 5, 8 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом положений статьи 138 настоящего Федерального закона с особенностями, установленными настоящим пунктом.
Начальная продажная цена предмета залога, порядок и условия проведения торгов определяются конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом реализуемого имущества.
В случае наличия разногласий между конкурсным кредитором по обязательствам, обеспеченным залогом имущества гражданина, и финансовым управляющим в вопросах о порядке и об условиях проведения торгов по реализации предмета залога каждый из них вправе обратиться с заявлением о разрешении таких разногласий в арбитражный суд, рассматривающий дело о банкротстве гражданина, по результатам рассмотрения которого арбитражный суд выносит определение об утверждении порядка и условий проведения торгов по реализации предмета залога, которое может быть обжаловано.
Как следует из материалов дела, рыночная стоимость залогового имущества определена финансовым управляющим на основании отчета от 29.05.2017 N 156/01-17, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Бюро независимой оценки", и составила 12 560 000 руб. - нежилое здание (лот N 1) и 2 500 000 - право аренды земельного участка (лот N 2).
Предложенный Банком ВТБ 24 (ПАО) расчет начальной цены имущества должника с учетом результатов оценки, проведенной 21.06.2017 обществом с ограниченной ответственностью "Лаборатория оценки", в размере 8 790 000 руб., в том числе стоимость права аренды земельного участка - 2 529 000 руб., правомерно отклонен судом первой инстанции.
Из обстоятельств дела следует, что при рассмотрении дела по иску Банка ВТБ 24 (ПАО) к обществу с ограниченной ответственностью "Горжилстрой", Губайдуллину Ф.А., Губайдуллиной А.М. о расторжении кредитного договора, взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество (решение Советского районного суда г. Уфы Республики Башкортостан от 22.12.2016 по делу N 2-8937/2016, л.д. 6-11 т. 2) начальная продажная цена предмета залога установлена судом на основании заключения эксперта от 27.10.2016 N 671 в размере 10 800 000 руб., что составляет 80% от рыночной стоимости имущества (13 500 000 руб.), что соотносится с предложенной финансовым управляющим ценой. Решение суда кредитором не обжаловано. С даты определения судебным экспертом величины рыночной стоимости имущества (27.10.2016) прошел незначительный период времени. Объективные основания для значительного снижения по прошествии полугода установленной судом рыночной цены имущества Банком не названы.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно не усмотрел оснований для утверждения начальной цены продажи в размере, предложенном Банком.
Вместе с тем, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое определение суда первой инстанции подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии со статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации земельные отношения строятся на принципе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Названный принцип имеет характер межотраслевого, действие которого распространяется как на земельное право, так и на другие отрасли, прежде всего гражданское законодательство, в том числе законодательство о банкротстве.
Согласно пункту 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу (пункт 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 4 названной нормы отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением указанного в статье перечня случаев, неотносимых к рассматриваемым правоотношениям.
Также пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации установлен запрет на отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
С учетом изложенного, продажа права аренды земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости отдельными лотами, что допускает возможность приобретения имущества разными лицами, противоречит принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, установленному статьей 1 Земельного кодекса Российской Федерации, и может негативно повлиять на возможность получения максимальной выгоды от продажи имущества должника.
Вывод суда первой инстанции о соответствии предложенного финансовым управляющим должника проекта Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной А.М. нормам действующего законодательства и общим правовым принципам противоречит материалам дела и вышеуказанным правовым нормам.
Поскольку формирование лотов находится в компетенции организатора торгов, предложенный финансовым управляющим Коноваловой Д.А. проект Положения в целом противоречит действующему законодательству, что не может быть исправлено на стадии апелляционного пересмотра дела, в удовлетворении заявления финансового управляющего об утверждении Положения в представленной редакции следует отказать.
Определение суда первой инстанции от 07.09.2017 подлежит отмене на основании пунктов 3, 4 части 1, части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
В соответствии с подпунктом 12 пункта 1 статьи 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации по настоящей апелляционной жалобе уплата государственной пошлины не предусмотрена.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
определение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 07.09.2017 по делу N А07-342/2017 отменить.
В удовлетворении ходатайства финансового управляющего Коноваловой Динары Асгатовны об утверждении Положения о порядке, об условиях и сроках реализации имущества должника Губайдуллиной Альфии Минихановны отказать.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение одного месяца со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
С.Д.ЕРШОВА
С.Д.ЕРШОВА
Судьи
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
Г.А.ФЕДИНА
Л.В.ЗАБУТЫРИНА
Г.А.ФЕДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)