Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не исполнил принятые по договору аренды обязательства по освоению земельного участка и по своевременному внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
ответчика - Вознюка И.Е., доверенность от 08.12.2015
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2016 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А49-3136/2015
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (ОГРН 1125838000089, ИНН 5838006384), с участием третьих лиц: администрации города Пензы, муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области", Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, Управления градостроительства и архитектуры администрации города Пензы о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
установил:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее - общество "ЗемСтрой") о расторжении договора от 26.07.2005 N 6837 аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона, ул. Измайлова, и возложении на общество "ЗемСтрой" обязанности возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок свободным от имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пензы, муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Управление просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает на следующее: на момент подачи иска у арендатора имелась задолженность по арендным платежам; основанием для расторжения договора является неосвоение арендатором спорного земельного участка; изначально земельный участок был предоставлен в аренду муниципальному учреждению, что свидетельствует о ничтожности договора аренды; арендатором в нарушение условий договора не выполнялось требование о предоставлении арендодателю платежных поручений с подлинной отметкой банка, что также является основанием для расторжения договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Пензы от 25.10.2004 N 2029/1 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель) и муниципальным казенным учреждением "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области" (арендатор) заключен договор от 26.07.2005 N 6837 аренды земельного участка, предназначенного для строительства, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:0329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02009009:0330, площадью 6232,00 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки (пункт 1.3 договора аренды).
В пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды стороны установили, что договор действует по 25.10.2007, вступает в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 25.10.2004.
Дополнительными соглашениями от 09.10.2007 и от 18.02.2010 срок действия договора продлевался до 09.10.2010 и до 09.10.2013 соответственно.
На основании договора от 27.12.2010 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, права и обязанности арендатора по договору от 26.07.2005 N 6837 муниципальным казенным учреждением "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области" были переданы Фонду жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, а на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16.02.2012 права и обязанности арендатора от Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области перешли к обществу "ЗемСтрой".
Между Управлением и обществом "ЗемСтрой" заключено дополнительное соглашение от 12.08.2013, которым договор аренды земельного участка от 26.07.2005 N 6837 изложен в новой редакции. По условиям договора аренды арендодатель передает арендатору для использования на условиях аренды из земель населенных пунктов земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02009009:330, площадью 6232,00 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона, по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки.
Срок действия договора установлен до 19.07.2018.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.09.2013.
Между Управлением и обществом "ЗемСтрой" было подписано дополнительное соглашение от 18.12.2013 к договору аренды земельного участка от 26.07.2005 N 6837, согласно которому в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 площадью 47 034 кв. м путем объединения земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, из договора аренды исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330 площадью 6232,00 кв. м.
Также в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м, пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 871 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Участок предоставляется под жилую застройку малоэтажную. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13.01.2014.
Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м на основании договора уступки от 20.01.2014 обществом "ЗемСтрой" уступлено Янчуровой Л.В.
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2014, о чем имеется отметка на договоре.
О совершенной переуступке прав и обязанностей по договору аренды 20.01.2014 арендатор направил арендодателю уведомление, которое получено Управлением 20.01.2014 и зарегистрировано за вх. N 373.
На основании определения Железнодорожного районного суда г. Пензы от 25.06.2014 по делу N 2-1321/2014 изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, которая составила 21 300 кв. м.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Претензией от 03.12.2014 Управление сообщило обществу "ЗемСтрой" о наличии по состоянию на 01.12.2014 задолженности по пеням в размере 3228,50 руб.
Также в претензии указано о необходимости в срок до 05.01.2015 погасить указанную задолженность и представить доказательства, подтверждающие освоение земельного участка.
Письмом от 21.01.2015 N 9/168 Управление со ссылкой на то, что доказательств исполнения указанных в претензии требований не представлено, предложило обществу "ЗемСтрой" в срок до 06.02.2015 расторгнуть договор аренды от 26.07.2005 N 6837 и сдать земельный участок по акту приема-передачи.
Управление, ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора судами установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды Управлением соблюден.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пунктам 3.3, 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013), размер арендной платы за земельный участок составляет 102 346 руб. 42 коп. в год, 8528 руб. 87 коп. в месяц и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.
Пунктом 6.3.4 договора аренды от 26.07.2005 N 6837 (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными нарушениях договора, независимо от их последующего устранения, в том числе: при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что у общества "ЗемСтрой" в период с декабря 2012 года по апрель 2015 года ежемесячно имелась переплата по арендным платежам, сумма которой по состоянию на апрель 2015 года составляла 34 286 руб. 98 коп.
Платежные поручения об оплате арендной платы за период с декабря 2012 года по апрель 2015 года представлены обществом "ЗемСтрой" в материалы дела.
Таким образом, как на момент направления Управлением письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, так и на момент направления предложения о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате у общества "ЗемСтрой" отсутствовала.
Более того, об отсутствии долга по арендной плате свидетельствует и сама претензия Управления от 03.12.2014 N 9/6604, в которой указано лишь на наличие задолженности по пеням в размере 3228 руб. 50 коп.
Согласно представленному расчету Управления по состоянию на 16.04.2015 пени в размере 3228 руб. 50 коп. начислены обществу "ЗемСтрой" за просрочку внесения арендной платы за период с 10.03.2012 по 26.12.2012.
Однако Управлением иск предъявлен 24.03.2015, то есть спустя более двух лет с момента уплаты арендатором просроченных арендных платежей.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Срок, прошедший с момента уплаты обществом "ЗемСтрой" долга до момента предъявления иска в суд, правильно не признан судами разумным, в связи с чем в спорном случае Управление лишено права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Кроме того, платежным поручением от 05.03.2015 N 11 (до обращения Управления в суд с настоящим иском) общество "ЗемСтрой" оплатило задолженность по неустойке в размере 3228 руб. 50 коп.
Судами правильно отмечено, что наличие задолженности по неустойке ни законом, ни договором аренды не отнесено к основаниям, влекущим за собой расторжение договора аренды.
При разрешении спора судом первой инстанции также были отклонены доводы Управления о неосвоении арендатором земельного участка.
В пункте 6.3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (строительство малоэтажной жилой застройки), в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Пунктом 4.2.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее, чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Стороны согласовали продление срока действия договора до 18.07.2013 (дополнительное соглашение от 12.08.2013).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
В данном случае спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 предоставлен для строительства малоэтажной жилой застройки в составе застройки микрорайона, ограниченного Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная. Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.
В пункте 6.3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как установлено судами, в подтверждение освоения спорного земельного участка предыдущим арендатором - Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, представлен договор на выполнение проектно-изыскательских работ от 12.11.2010 и акт приема-передачи к нему.
В результате проведенных обществом с ограниченной ответственностью "Вектор УгиА" работ по указанному договору Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план города Пензы и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях в части изменения установленной в месте нахождения спорного земельного участка функциональной зоны - малоэтажной жилой застройки в г. Пенза в районе Дегтярного затона на зону малоэтажной многоквартирной застройки 2-5 этажей.
По заявлению Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области публичные слушания состоялись 11.03.2011, на которых предложение фонда было одобрено.
Решением Пензенской городской Думы от 27.05.2011 N 619-28/5 были утверждены изменения в Генеральный план, в том числе и в отношении заявляемой Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области зоны, а именно произошло изменение функциональной зоны (малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа и природно-рекреационной) на функциональную зону малоэтажной жилой застройки 2 - 5 этажей.
Между тем, изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы, изменяющие функциональные зоны в целях приведения их в соответствие с Генеральным планом города Пензы, в отношении спорного земельного участка внесены не были.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в период его использования обществом "ЗемСтрой" на правах аренды в соответствии с Генеральным планом г. Пензы относился к зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажей), а в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Пензы к зоне Ж-1 (малоэтажная застройка 1-3 этажа).
Администрацией города Пензы издано постановление от 12.12.2012 N 1512 "О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина и Живописная", в котором постановлено подготовить проект планировки территории.
Общество "ЗемСтрой" в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключило договор на разработку проекта планировки территории, согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам, а также разработало проект планировки территории.
В соответствии с проектом планировки территории предполагалось дальнейшее освоение земельных участков, ограниченных Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в том числе спорного земельного участка, путем застройки комплексом домов переменной этажности 3-4-5 этажей.
Обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014 исх. N 31403/4, адресованное Управлению, с просьбой утвердить проект планировки территории, на который Управлением ответ до настоящего времени не дан.
Также обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение от 18.08.2014 по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22.08.2014 N 42).
В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения.
Постановлением администрации города Пензы от 14.10.2014 N 1194 проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, был отклонен и направлен на доработку.
При этом данное постановление было получено обществом "ЗемСтрой" лишь в ходе рассмотрения спора в рамках дела N А49-3135/2015, копия которого была представлена в материалы настоящего дела.
Также обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение по итогам публичных слушаний от 13.04.2015 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4", опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17.04.2015 N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и в части, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон").
Пензенской городской Думой принято решение от 26.06.2015 N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4", которым утверждены изменения в Генеральный план города в части установления функциональной зоны малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в кадастровом квартале 58:29:2009009.
Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03.07.2015 в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 (218).
Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Пензы от 27.04.2016, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 визуально расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа (Ж-1).
Изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы в отношении спорного земельного участка с 2009 года и по настоящее время не вносились.
В соответствии со статьей 3 Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, Правила землепользования и застройки разработаны на основе Генерального плана города Пензы и не должны ему противоречить.
В случае внесения изменений в Генеральный план города Пензы, соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.
Документация по планировке территории разрабатывается на основе Генерального плана города Пензы, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить с учетом положений статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая наличие противоречий между Генеральным планом города Пензы и Правилами землепользования и застройки города Пензы общество "ЗемСтрой" было лишено возможности доработать отклоненный администрацией города Пензы проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в которую входит, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312, и привести его в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а, соответственно, и продолжить его дальнейшее освоение.
Лишь только с 04.07.2015 (следующий день после дня официального опубликования - пункт 3 Решения от 26.06.2015 N 200-10/6), т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела и после предъявления настоящего иска в суд, противоречия между Генеральным планом г. Пензы и Правилами землепользования и застройки г. Пензы были устранены.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к законному и обоснованному выводу о наличии на протяжении всего срока действия договора аренды объективных препятствий, исключающих использование спорного земельного участка по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа.
Неполучение разрешения на строительство, как установлено судами, обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия со стороны арендатора.
Установив, что общество "ЗемСтрой" и предыдущие арендаторы представили в материалы дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка, само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по мотиву неосвоения земельного участка.
Факт совершения обществом "ЗемСтрой" надлежащих действий по освоению земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232,00 кв. м, переданного в аренду по договору от 26.07.2005 N 6837, и вошедшего в состав земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, площадью 2000,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, площадью 45 034,00 кв. м, также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3135/2015.
Также судами правомерно отклонен довод Управления о том, что обществом "ЗемСтрой" допущены нарушения условий договора аренды, выразившиеся в невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы.
В силу части третьей статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако основанием для обращения с иском в суд о расторжении договора аренды послужили нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и длительное неосвоение земельного участка, то есть иные основания, нежели заявленные Управлением дополнительно в рамках рассмотрения настоящего спора.
Требование об исполнении обязательства по представлению арендодателю оригинала платежного документа с отметкой Банка Управлением в адрес общества "ЗемСтрой" не направлялось, неисполнение данного обязательства не являлось основанием для направления предложения о расторжении договора аренды.
Таким образом, указанное нарушение не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА ОТ 19.10.2016 N Ф06-13796/2016 ПО ДЕЛУ N А49-3136/2015
Требование: О расторжении договора аренды земельного участка, обязании возвратить земельный участок.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендодатель указал, что арендатор не исполнил принятые по договору аренды обязательства по освоению земельного участка и по своевременному внесению арендной платы.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ПОВОЛЖСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 октября 2016 г. N Ф06-13796/2016
Дело N А49-3136/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 октября 2016 года.
Арбитражный суд Поволжского округа в составе:
председательствующего судьи Коноплевой М.В.,
судей Муравьева С.Ю., Хайруллиной Ф.В.,
при участии представителя:
ответчика - Вознюка И.Е., доверенность от 08.12.2015
в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, извещенных надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления муниципального имущества администрации города Пензы
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2016 (судья Каденкова Е.Г.) и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016 (председательствующий судья Николаева С.Ю., судьи Пышкина Н.Ю., Терентьев Е.А.)
по делу N А49-3136/2015
по иску Управления муниципального имущества администрации города Пензы (ОГРН 1095836002481, ИНН 5836013675) к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (ОГРН 1125838000089, ИНН 5838006384), с участием третьих лиц: администрации города Пензы, муниципального казенного учреждения "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области", Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, Управления градостроительства и архитектуры администрации города Пензы о расторжении договора аренды и возврате земельного участка,
установил:
Управление муниципального имущества администрации города Пензы (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ЗемСтрой" (далее - общество "ЗемСтрой") о расторжении договора от 26.07.2005 N 6837 аренды земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 300 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона, ул. Измайлова, и возложении на общество "ЗемСтрой" обязанности возвратить Управлению по акту приема-передачи земельный участок свободным от имущества.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация города Пензы, муниципальное казенное учреждение "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области", Фонд жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, Управление градостроительства и архитектуры администрации города Пензы.
Решением Арбитражного суда Пензенской области от 12.05.2016, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2016, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе Управление просит принятые по делу судебные акты отменить, заявленные требования удовлетворить, мотивируя неправильным применением судами норм материального и процессуального права, несоответствием выводов фактическим обстоятельствам дела и представленным доказательствам. Заявитель жалобы указывает на следующее: на момент подачи иска у арендатора имелась задолженность по арендным платежам; основанием для расторжения договора является неосвоение арендатором спорного земельного участка; изначально земельный участок был предоставлен в аренду муниципальному учреждению, что свидетельствует о ничтожности договора аренды; арендатором в нарушение условий договора не выполнялось требование о предоставлении арендодателю платежных поручений с подлинной отметкой банка, что также является основанием для расторжения договора.
Проверив законность обжалуемых судебных актов в порядке статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), суд кассационной инстанции оснований для их отмены не находит.
Как установлено судами и следует из материалов дела, на основании постановления главы администрации города Пензы от 25.10.2004 N 2029/1 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Пензы (арендодатель) и муниципальным казенным учреждением "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области" (арендатор) заключен договор от 26.07.2005 N 6837 аренды земельного участка, предназначенного для строительства, по условиям которого арендодатель предоставил, а арендатор принял для использования на условиях аренды земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:0329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02009009:0330, площадью 6232,00 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки (пункт 1.3 договора аренды).
В пунктах 3.1 и 3.2 договора аренды стороны установили, что договор действует по 25.10.2007, вступает в силу с момента его государственной регистрации, и его условия распространяются на правоотношения сторон, возникшие с 25.10.2004.
Дополнительными соглашениями от 09.10.2007 и от 18.02.2010 срок действия договора продлевался до 09.10.2010 и до 09.10.2013 соответственно.
На основании договора от 27.12.2010 о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, права и обязанности арендатора по договору от 26.07.2005 N 6837 муниципальным казенным учреждением "Управление капитального строительства города Заречного Пензенской области" были переданы Фонду жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, а на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от 16.02.2012 права и обязанности арендатора от Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области перешли к обществу "ЗемСтрой".
Между Управлением и обществом "ЗемСтрой" заключено дополнительное соглашение от 12.08.2013, которым договор аренды земельного участка от 26.07.2005 N 6837 изложен в новой редакции. По условиям договора аренды арендодатель передает арендатору для использования на условиях аренды из земель населенных пунктов земельные участки: с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:02009009:330, площадью 6232,00 кв. м, расположенные по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона, по ул. Измайлова, под строительство малоэтажной жилой застройки.
Срок действия договора установлен до 19.07.2018.
Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 18.09.2013.
Между Управлением и обществом "ЗемСтрой" было подписано дополнительное соглашение от 18.12.2013 к договору аренды земельного участка от 26.07.2005 N 6837, согласно которому в связи с образованием земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1310 площадью 47 034 кв. м путем объединения земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:326 площадью 40 802 кв. м, расположенного по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова, из договора аренды исключен земельный участок с кадастровым номером 58:29:02 009 009:330 площадью 6232,00 кв. м.
Также в связи с образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером 58:29:02009009:329, площадью 22 471,00 кв. м, пункт 1.1 договора аренды изложен в новой редакции, в соответствии с которой арендодатель передает, а арендатор принимает по акту приема-передачи в пользование на условиях аренды земельные участки с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м, с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 площадью 21 871 кв. м, находящиеся по адресу: г. Пенза, район Дегтярного затона по ул. Измайлова.
Участок предоставляется под жилую застройку малоэтажную. Дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 13.01.2014.
Право аренды на земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1311 площадью 600 кв. м на основании договора уступки от 20.01.2014 обществом "ЗемСтрой" уступлено Янчуровой Л.В.
Договор уступки зарегистрирован в установленном законом порядке 05.02.2014, о чем имеется отметка на договоре.
О совершенной переуступке прав и обязанностей по договору аренды 20.01.2014 арендатор направил арендодателю уведомление, которое получено Управлением 20.01.2014 и зарегистрировано за вх. N 373.
На основании определения Железнодорожного районного суда г. Пензы от 25.06.2014 по делу N 2-1321/2014 изменена площадь земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312, которая составила 21 300 кв. м.
Данное обстоятельство сторонами не оспаривается.
Претензией от 03.12.2014 Управление сообщило обществу "ЗемСтрой" о наличии по состоянию на 01.12.2014 задолженности по пеням в размере 3228,50 руб.
Также в претензии указано о необходимости в срок до 05.01.2015 погасить указанную задолженность и представить доказательства, подтверждающие освоение земельного участка.
Письмом от 21.01.2015 N 9/168 Управление со ссылкой на то, что доказательств исполнения указанных в претензии требований не представлено, предложило обществу "ЗемСтрой" в срок до 06.02.2015 расторгнуть договор аренды от 26.07.2005 N 6837 и сдать земельный участок по акту приема-передачи.
Управление, ссылаясь на то, что неиспользование земельного участка и несвоевременное внесение платы за его использование является существенным нарушением договора и основанием к его расторжению, обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
При разрешении спора судами установлено, что досудебный порядок расторжения договора аренды Управлением соблюден.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды, судебные инстанции правомерно исходили из следующего.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ.
В силу пункта 3 статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Согласно пунктам 3.3, 3.5 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 18.12.2013), размер арендной платы за земельный участок составляет 102 346 руб. 42 коп. в год, 8528 руб. 87 коп. в месяц и вносится арендатором ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, за который производится платеж.
Пунктом 6.3.4 договора аренды от 26.07.2005 N 6837 (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при следующих, признаваемых сторонами существенными нарушениях договора, независимо от их последующего устранения, в том числе: при невнесении арендной платы в течение четырех и более месяцев независимо от ее последующего внесения. Расторжение договора не освобождает арендатора от необходимости погашения задолженности по арендной плате и выплате неустойки.
Судами установлено и материалами дела подтверждается, что у общества "ЗемСтрой" в период с декабря 2012 года по апрель 2015 года ежемесячно имелась переплата по арендным платежам, сумма которой по состоянию на апрель 2015 года составляла 34 286 руб. 98 коп.
Платежные поручения об оплате арендной платы за период с декабря 2012 года по апрель 2015 года представлены обществом "ЗемСтрой" в материалы дела.
Таким образом, как на момент направления Управлением письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок, так и на момент направления предложения о расторжении договора аренды задолженность по арендной плате у общества "ЗемСтрой" отсутствовала.
Более того, об отсутствии долга по арендной плате свидетельствует и сама претензия Управления от 03.12.2014 N 9/6604, в которой указано лишь на наличие задолженности по пеням в размере 3228 руб. 50 коп.
Согласно представленному расчету Управления по состоянию на 16.04.2015 пени в размере 3228 руб. 50 коп. начислены обществу "ЗемСтрой" за просрочку внесения арендной платы за период с 10.03.2012 по 26.12.2012.
Однако Управлением иск предъявлен 24.03.2015, то есть спустя более двух лет с момента уплаты арендатором просроченных арендных платежей.
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров" разъяснил, что требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
Таким образом, право требовать расторжения договора аренды возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Срок, прошедший с момента уплаты обществом "ЗемСтрой" долга до момента предъявления иска в суд, правильно не признан судами разумным, в связи с чем в спорном случае Управление лишено права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Кроме того, платежным поручением от 05.03.2015 N 11 (до обращения Управления в суд с настоящим иском) общество "ЗемСтрой" оплатило задолженность по неустойке в размере 3228 руб. 50 коп.
Судами правильно отмечено, что наличие задолженности по неустойке ни законом, ни договором аренды не отнесено к основаниям, влекущим за собой расторжение договора аренды.
При разрешении спора судом первой инстанции также были отклонены доводы Управления о неосвоении арендатором земельного участка.
В пункте 6.3.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут по требованию арендодателя по решению суда, в том числе при неиспользовании арендатором участка в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора (строительство малоэтажной жилой застройки), в течение одного года с даты вступления договора в силу.
Пунктом 4.2.7 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) на арендатора возложена обязанность по предоставлению подтверждения освоения земельного участка не позднее, чем за три месяца до даты истечения срока прекращения аренды.
Стороны согласовали продление срока действия договора до 18.07.2013 (дополнительное соглашение от 12.08.2013).
Согласно пунктам 1, 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса.
В силу пункта 2 статьи 45 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользовании земельного участка, предназначенного для жилищного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Из смысла статей 45, 46 ЗК РФ, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации освоение земельного участка, предоставленного для целей строительства, заканчивается выдачей разрешения на строительство, так как именно с этого момента начинает исчисляться трехлетний срок неиспользования земельного участка, предоставленного для целей строительства, служащий основанием для прекращения арендных отношений.
В данном случае спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312 предоставлен для строительства малоэтажной жилой застройки в составе застройки микрорайона, ограниченного Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная. Обязательным этапом, связанным с подготовкой к строительству, является подготовка всей необходимой документации, без которой осуществить строительство не предоставляется возможным.
В пункте 6.3.1 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения от 12.08.2013) стороны согласовали, что договор может быть расторгнут в случае начала строительства без оформленного в установленном порядке разрешения на строительство.
В силу части 1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Как установлено судами, в подтверждение освоения спорного земельного участка предыдущим арендатором - Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области, представлен договор на выполнение проектно-изыскательских работ от 12.11.2010 и акт приема-передачи к нему.
В результате проведенных обществом с ограниченной ответственностью "Вектор УгиА" работ по указанному договору Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области было подготовлено заявление о внесении изменений в Генеральный план города Пензы и Правила землепользования и застройки города Пензы с пакетом обосновывающих документов для рассмотрения на публичных слушаниях в части изменения установленной в месте нахождения спорного земельного участка функциональной зоны - малоэтажной жилой застройки в г. Пенза в районе Дегтярного затона на зону малоэтажной многоквартирной застройки 2-5 этажей.
По заявлению Фонда жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области публичные слушания состоялись 11.03.2011, на которых предложение фонда было одобрено.
Решением Пензенской городской Думы от 27.05.2011 N 619-28/5 были утверждены изменения в Генеральный план, в том числе и в отношении заявляемой Фондом жилья и ипотеки города Заречного Пензенской области зоны, а именно произошло изменение функциональной зоны (малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа и природно-рекреационной) на функциональную зону малоэтажной жилой застройки 2 - 5 этажей.
Между тем, изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы, изменяющие функциональные зоны в целях приведения их в соответствие с Генеральным планом города Пензы, в отношении спорного земельного участка внесены не были.
Таким образом, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в период его использования обществом "ЗемСтрой" на правах аренды в соответствии с Генеральным планом г. Пензы относился к зоне Ж-2 (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажей), а в соответствии с Правилами землепользования и застройки г. Пензы к зоне Ж-1 (малоэтажная застройка 1-3 этажа).
Администрацией города Пензы издано постановление от 12.12.2012 N 1512 "О подготовке проекта планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина и Живописная", в котором постановлено подготовить проект планировки территории.
Общество "ЗемСтрой" в целях подготовки документации, необходимой для получения разрешения на строительство, произвело первичные действия по подготовке земельного участка к строительству, а именно: осуществило подготовку эскизного проекта застройки земельного участка, заключило договор на разработку проекта планировки территории, согласовало с государственными и муниципальными органами технико-геодезические параметры застройки, заключило договор с подрядной организацией по подготовке земельного участка к строительным работам, а также разработало проект планировки территории.
В соответствии с проектом планировки территории предполагалось дальнейшее освоение земельных участков, ограниченных Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в том числе спорного земельного участка, путем застройки комплексом домов переменной этажности 3-4-5 этажей.
Обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заявление от 19.03.2014 исх. N 31403/4, адресованное Управлению, с просьбой утвердить проект планировки территории, на который Управлением ответ до настоящего времени не дан.
Также обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение от 18.08.2014 по итогам публичных слушаний о проекте планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 22.08.2014 N 42).
В данном заключении указано, что результаты проведения публичных слушаний будут направлены главе администрации города Пензы для принятия решения.
Постановлением администрации города Пензы от 14.10.2014 N 1194 проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, был отклонен и направлен на доработку.
При этом данное постановление было получено обществом "ЗемСтрой" лишь в ходе рассмотрения спора в рамках дела N А49-3135/2015, копия которого была представлена в материалы настоящего дела.
Также обществом "ЗемСтрой" в материалы дела представлено заключение по итогам публичных слушаний от 13.04.2015 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4", опубликованное в СМИ (Муниципальные ведомости от 17.04.2015 N 21 (201)), согласно пункту 41 изменения в Генеральный план города Пензы будут внесены и в части, касающейся застройки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами: Крымская, Бунина, Живописная - изменения жилой функциональной зоны (малоэтажная жилая застройка 2-5 этажа) на жилую функциональную зону (малоэтажная жилая застройка 1-3 этажа) (на основании предложения уличного комитета "Дегтярный затон").
Пензенской городской Думой принято решение от 26.06.2015 N 200-10/6 "О внесении изменений в Генеральный план города Пензы, утвержденный решением Пензенской городской Думы от 28.03.2008 N 916-44/4", которым утверждены изменения в Генеральный план города в части установления функциональной зоны малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа, в том числе в отношении земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 в кадастровом квартале 58:29:2009009.
Решение Пензенской городской Думы опубликовано 03.07.2015 в СМИ "Муниципальные ведомости" N 38 (218).
Согласно письму Управления градостроительства и архитектуры администрации г. Пензы от 27.04.2016, в соответствии с картой градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки г. Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, земельный участок с кадастровым номером 58:29:2009009:1312 визуально расположен в территориальной зоне малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа (Ж-1).
Изменения в Правила землепользования и застройки города Пензы в отношении спорного земельного участка с 2009 года и по настоящее время не вносились.
В соответствии со статьей 3 Правил землепользования и застройки города Пензы, утвержденных решением Пензенской городской Думы от 22.12.2009 N 229-13/5, Правила землепользования и застройки разработаны на основе Генерального плана города Пензы и не должны ему противоречить.
В случае внесения изменений в Генеральный план города Пензы, соответствующие изменения должны быть внесены в Правила землепользования и застройки.
Документация по планировке территории разрабатывается на основе Генерального плана города Пензы, Правил землепользования и застройки и не должна им противоречить с учетом положений статьи 46 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, учитывая наличие противоречий между Генеральным планом города Пензы и Правилами землепользования и застройки города Пензы общество "ЗемСтрой" было лишено возможности доработать отклоненный администрацией города Пензы проект планировки территории, ограниченной Детской железной дорогой, улицами Крымская, Бунина, Живописная, в которую входит, в том числе, и спорный земельный участок с кадастровым номером 58:29:200909:1312, и привести его в соответствие с требованиями земельного и градостроительного законодательства, а, соответственно, и продолжить его дальнейшее освоение.
Лишь только с 04.07.2015 (следующий день после дня официального опубликования - пункт 3 Решения от 26.06.2015 N 200-10/6), т.е. в ходе рассмотрения настоящего дела и после предъявления настоящего иска в суд, противоречия между Генеральным планом г. Пензы и Правилами землепользования и застройки г. Пензы были устранены.
При таких обстоятельствах судебные инстанции пришли к законному и обоснованному выводу о наличии на протяжении всего срока действия договора аренды объективных препятствий, исключающих использование спорного земельного участка по его назначению - для малоэтажной жилой застройки 1-3 этажа.
Неполучение разрешения на строительство, как установлено судами, обусловлено объективными обстоятельствами и не является результатом бездействия со стороны арендатора.
Установив, что общество "ЗемСтрой" и предыдущие арендаторы представили в материалы дела достаточно доказательств того, что на протяжении всего периода действия договора аренды осуществляли и осуществляют мероприятия, направленные на освоение земельного участка, само по себе отсутствие на земельном участке материального объекта не является основанием для расторжения договора аренды, суды пришли к выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения иска по мотиву неосвоения земельного участка.
Факт совершения обществом "ЗемСтрой" надлежащих действий по освоению земельного участка с кадастровым номером 58:29:2009009:330 площадью 6232,00 кв. м, переданного в аренду по договору от 26.07.2005 N 6837, и вошедшего в состав земельных участков с кадастровым номером 58:29:2009009:1429, площадью 2000,00 кв. м и с кадастровым номером 58:29:2009009:1430, площадью 45 034,00 кв. м, также установлен вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Пензенской области по делу N А49-3135/2015.
Также судами правомерно отклонен довод Управления о том, что обществом "ЗемСтрой" допущены нарушения условий договора аренды, выразившиеся в невыполнении обязанности по представлению арендодателю оригинала документа с отметкой Банка об исполнении перечисления арендной платы.
В силу части третьей статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Однако основанием для обращения с иском в суд о расторжении договора аренды послужили нарушения арендатором сроков внесения арендной платы и длительное неосвоение земельного участка, то есть иные основания, нежели заявленные Управлением дополнительно в рамках рассмотрения настоящего спора.
Требование об исполнении обязательства по представлению арендодателю оригинала платежного документа с отметкой Банка Управлением в адрес общества "ЗемСтрой" не направлялось, неисполнение данного обязательства не являлось основанием для направления предложения о расторжении договора аренды.
Таким образом, указанное нарушение не может служить основанием для досрочного расторжения договора, без направления арендатору нового письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)