Судебные решения, арбитраж
Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 05 октября 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахманова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Данченко, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-28164/2016 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к индивидуальному предпринимателю ТОРЛОПОВУ ВЛАДИМИРУ ИВАНОВИЧУ, ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011 (далее - ответчик, ИП Торлопов В.И.)
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР",
о взыскании 487 857 руб. 95 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Шаматонова А.В. - представитель по доверенности от 18.12.2015 г. N 435/05/01-12/0111, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: А.В. Мухин - представитель по доверенности от 18.01.2016 г. N 66 АА 3111018, предъявлен паспорт;
- от третьего лица: не явился, извещен
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ТОРЛОПОВУ ВЛАДИМИРУ ИВАНОВИЧУ о взыскании 487 857 руб. 95 коп., в том числе 474569 руб. 99 коп. долга по договору аренды земельного участка N 5-715 от 25.04.2002 г., 13287 руб. 96 коп. пеней за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
В предварительное судебное заседание ответчик представил отзыв, который приобщен к делу.
Определением от 19.07.2016 г. суд на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО "АСП-СТАР".
В судебное заседание 06.09.2016 г. истец представил возражение на отзыв, акт обследования земельного участка от 22.08.2016 г., информационный расчет с учетом применения срока исковой давности, исковое заявление по делу N А40-157372/2015 с расчетами арендной платы, выписку из ЕГРЮЛ, акт сверки платежей по договору N 5-715, Постановление АС УО от 14.04.2016 г. по делу N А60-22506/2015 г. Указанные документы приобщены к материалам дела.
Ответчик представил дополнение к отзыву, письмо Исх. N 226 от 10.08.2016 г., которое приобщено к делу.
В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях.
Ответчик представил дополнение к отзыву.
Кроме того, ответчик отказался от довода о необходимости применения в расчетах арендной платы положений Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", поскольку на спорный земельный участок право государственной собственности не разграничено.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.
Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 г. N 489-п между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "АСП-СТАР" (ранее - ООО ТД "Чкаловский") был заключен договор аренды от 25.04.2002 г. N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв. м, расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 г. по 31.03.2012 г. (п. п. 1.1, 1.2, 9.1 договора аренды).
Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП, о чем имеется регистрационная запись от 29.12.2014 г. N 66-01/01-249/2004-500.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя возражений не последовало, то договор аренды от 25.04.2002 г. N 5-715 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 г. по разрешению N RU 66302000-150 (1-я очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.
На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположено 6-этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв. м (разрешение на строительство от 21.08.2008 г. N RU 66302000-1185, согласно которому по состоянию на 19.05.2015 г. степень готовности 40%).
Согласно выписке из ЕГРП ИП Торлопову В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 44937/1830380 доли. Права на земельный участок ответчиком не оформлялись.
В связи с тем, что ответчик в период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г. не производил оплату арендной платы, истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик представил отзыв, в котором не согласен с исковыми требованиями.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств, что строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Таким образом, с указанного момента объект недвижимости юридически существует.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится и объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки.
В данном случае ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Названный объект является объектом недвижимого имущества, объектом гражданских прав. Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - 07.11.2011 г., ИП Торлопов В.И. приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды.
Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.
При этом переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.
Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, стал ответчик, иными словами к ИП Торлопову В.И. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.).
При этом режим права собственности (в данном случае - долевая) не влияет на обязанность ответчика осуществлять плату за пользование земельным участком.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок внесения арендной платы определен п. 2.4 договора N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г., составляющая, согласно расчету истца, 474569 руб. 99 коп., за взысканием которой истец и обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по арендной плате.
Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.
В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Истец сослался на необходимость исключения из срока исковой давности периода соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.
Поскольку договором аренды (п. 2.4.) и соответствующими расчетами на 2012 - 2013 г.г. предусмотрена ежемесячная оплата, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 10 числа каждого месяца, подлежащего оплате.
В связи с тем, что истец обратился к ответчику с претензией 27.04.2016 г., а в суд с иском - 19.07.2016 г., с учетом п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ", суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г. в размере 51415 руб. 66 коп. (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу N 301-эс16-537, А43-25051/2014).
Каких-либо иных оснований для перерыва течения срока исковой давности истцом не указано.
Поскольку срок исковой давности по спорному периоду истек и ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 51415 руб. 66 коп. за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г. удовлетворению не подлежит.
Следовательно, истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г.
Ответчик ссылается на то, что арендная плата за весь земельный участок уже взыскана с застройщика - ООО "АСП-СТАР", судебными актами по делам N А40-157372/2015 от 29.02.2016 г., А40-125515/2014 от 20.03.2015 г., А40-112664/2013 от 30.02.2013 г., следовательно, не может быть повторно взыскана с ответчика.
Данный довод ответчика судом отклоняются как необоснованный, поскольку из представленных в материалы дела искового заявления о взыскании арендной платы по делу N А40-157372/2015, а также расчетов арендной платы для ООО "АСП-Стар" за 2013 - 2015 г.г. следует, что арендная плата для него рассчитывалась не за весь земельный участок общей площадью 19 550 кв. м, а за часть земельного участка площадью 6 585,93 кв. м. При этом из расчетов арендной платы на 2013, 2014 и январь - июнь 2015 следует, что сумма арендной платы соответствует суммам, взысканным решениями суда по делу N А40-125515/2014 и N А40-157372/2015.
Взыскание арендной платы с ООО "АСП-Стар" решениями Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2015 по делу N А40-125515/14, от 29.02.2016 по делу N А40-157372/2015 само по себе не прекращает указанного обязательства ответчика, возникшего у него в силу закона с момента государственной регистрации его права общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (с 04.08.2011 г. в размере 320/183038 доли).
Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств исполнения ООО "АСП-СТАР" вышеназванных судебных актов, а наличие судебного акта о взыскании арендной платы не является достаточным основанием для вывода о прекращении обязательства его исполнением (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 14.04.2016 по делу N А60-22506/2015).
Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Далее ответчик ссылается на то, что истцом при расчете арендной платы неверно применена площадь земельного участка, в связи с чем неправильно произведен расчет арендной платы.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, из которой необходимо исходить при определении размера арендной платы: истец при расчете арендной платы исходит из того, что договор аренды заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 площадью 19550 кв. м. Ответчик ссылается на то, что действительная примерная площадь земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, составляет 3532 кв. м.
Суд, изучив доводы сторон, приходит к следующим выводам.
Ответчик предлагает исходить из площади земельного участка 3532 кв. м, поскольку, как утверждает ответчик, именно такая площадь необходима для эксплуатации здания. Однако в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации объекта незавершенного строительства, необходима площадь земельного участка в размере 3532 кв. м, ответчиком в материалы дела не представлено, площадь земельного участка 3532 кв. м. не подтверждена документально, соответствующими расчетами и т.д. (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каких-либо надлежащих доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, ответчик не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимого для использования объекта незавершенного строительства не заявил (ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах в отсутствие у него специальных познаний, в отсутствие доказательств выделения из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 земельного участка, необходимого для строительства объекта незавершенного строительства, в отсутствие доказательств изменения предмета договора аренды и доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, полагает, что при расчете арендной платы надлежит исходить из площади земельного участка, являющегося предметом рассматриваемого договора аренды - 19550 кв. м.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с п. 2 договора N 5-715 от 25.04.2002 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 18.04.2003 г., N 1 от 01.06.2004 г., N 2 от 28.12.2004 г., N 4 от 24.10.2008 г., N 5 от 28.01.2011 г.) размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "Город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, которая является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение N 1).
В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений, суд
Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.
Согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:
КС x Д x СтАП x Ку x ПК
АП = -----------------------,
100
где: Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.07.2015 г. N 66/301/15-473988 представленному в материалы дела, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, составляет 19550 кв. м.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости общей площадью 59824,4 кв. м, в том числе 6-этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв. м (кадастровый паспорт здания от 21.07.2015 г. N 66/301/15-474059) и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв. м (разрешение на строительство от 21.08.2008 г. N RU 66302000-150, согласно которому по состоянию на 19.05.2015 г. степень готовности 40%).
Согласно выписке из ЕГРП Торлопову В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 44937/1830380 доли.
При этом истец при определении доли для ответчика исходит из площади помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности - 39864,4 кв. м.
Однако, поскольку согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, довод истца о необходимости применения в расчетах площади помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности - 39864,4 кв. м, является несостоятельным, поскольку прямо противоречит п. 5 Положения.
В связи с тем, что общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, составляет 59824,4 кв. м, именно указанная площадь должна использоваться при определении размера доли.
Иные площади объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, лицами, участвующими в деле, не доказаны, из материалов дела не следуют.
При таких обстоятельствах суд, произведя перерасчет, приходит к выводу о том, что принадлежащей ответчику доле соответствует часть земельного участка в размере 150,54 кв. м (44937 / 1830380 * 18855,6) / 59824,4 кв. м * 19550 кв. м)
Далее ответчик ссылается на то, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы исходя из разрешенного использования - земельные участки для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено.
Истец же считает, при определении размера арендной платы по отношению к спорным периодам подлежит применению процентные ставки с ноября 2012 г. по 11.01.2014 г. в размере 3,5%, за период с 11.01.2014 г. по 31.12.2014 г. в размере 4,5%, за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенные п. 66 раздела ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "г. Екатеринбург" Постановления Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30 декабря 2011 г., исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в п. 67), поскольку ставка, 1% (до 2014 г.), 1,5% (с 2014 г.) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.
Суд, изучив доводы сторон, соглашается с ответчиком в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Вследствие указанного под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство.
Для строительства спорного объекта было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости от 21.08.2008 г. N RU 66302000-1185 на строительство объекта капитального строительства по проекту "Торговый центр по ул. 8 Марта, 149 в Чкаловском районе г. Екатеринбурга. Административное здание (вторая очередь строительства)" на срок до 31.03.2012 г.
В то же время в указанный выше срок строительство объекта не завершено.
Согласно представленному в материалы дела письму ООО "Композит" Исх. N 226 от 10.08.2016 г. фактическая возможность эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 86 находится на стадии завершенности не более 70%.
Вместе с тем нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом.
Понятия строительства дано в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).
Доказательств окончания строительства и введения объектов недвижимости в эксплуатацию в период заявленный истцом, других документов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Кроме того, судом учтено, что разрешенное использование земельного участка до настоящего времени не изменено: согласно представленному кадастровому паспорту в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 от 21.07.2015 г. его разрешенным использованием является строительство торгового центра.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие оснований для применения ставок арендной платы за период с ноября 2012 г. по 10.01.2014 г. в размере 3,5%, за период с 11.01.2014 г. по 31.12.2014 г. в размере 4,5% и за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенных по условиям п. 66 раздела "Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "г. Екатеринбург", в отношении земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки с момента окончания действия разрешения на строительство.
При указанных обстоятельствах суд, применив указанную ставку и формулу, указанную в расчетах арендной платы истца, с учетом истечения срока исковой давности и определенной судом доли в праве аренды на земельный участок - 150,54 кв. м, приходит к выводу о том, что за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г. размер подлежащей уплате арендной платы составляет 133602 руб. 03 коп.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты полученного товара либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению частично в размере 133602 руб. 03 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 6.2 договора начислил ответчику пени в размере 13287 руб. 96 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
Однако, поскольку в связи с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность, возникшую за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г., в размере 1439 руб. 69 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г., удовлетворению не подлежит, поскольку срок исковой давности по нему истек одновременно с истечением срока исковой давности по основному требованию.
Таким образом, истец вправе требовать уплаты пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся с мая 2013 г.
При этом, поскольку судом произведен перерасчет суммы арендной платы, судом также произведен перерасчет суммы пеней, в результате чего размер процентов, начисленных на задолженность за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г., составляет 3389 руб. 65 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
При таких обстоятельствах, поскольку со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено и судом не установлено оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств уплаты пеней, требование истца о взыскании пеней подлежит частичному удовлетворению в размере 3389 руб. 65 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г. на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом истцом не доказано и судом не установлено наличие в действиях истца по предъявлению требований о внесении арендной платы за продолжительный период злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем ссылка ответчика на злоупотребление правом со стороны истца подлежит отклонению.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ТОРЛОПОВА ВЛАДИМИРА ИВАНОВИЧА (ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 133602 (сто тридцать три тысячи шестьсот два) руб. 03 коп. долга, 3389 (три тысячи триста восемьдесят девять) руб. 65 коп. пеней, начисленных за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ТОРЛОПОВА ВЛАДИМИРА ИВАНОВИЧА (ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011) в доход федерального бюджета 5110 (пять тысяч сто десять) руб. госпошлины.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 05.10.2016 ПО ДЕЛУ N А60-28164/2016
Разделы:Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 5 октября 2016 г. по делу N А60-28164/2016
Резолютивная часть решения объявлена 04 октября 2016 года
Полный текст решения изготовлен 05 октября 2016 года.
Арбитражный суд Свердловской области в составе судьи Е.Ю. Абдрахманова при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Данченко, рассмотрел в судебном заседании дело N А60-28164/2016 по иску АДМИНИСТРАЦИИ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА, ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800 (далее - истец)
к индивидуальному предпринимателю ТОРЛОПОВУ ВЛАДИМИРУ ИВАНОВИЧУ, ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011 (далее - ответчик, ИП Торлопов В.И.)
третье лицо: Общество с ограниченной ответственностью "АСП-СТАР",
о взыскании 487 857 руб. 95 коп.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: Шаматонова А.В. - представитель по доверенности от 18.12.2015 г. N 435/05/01-12/0111, предъявлено удостоверение;
- от ответчика: А.В. Мухин - представитель по доверенности от 18.01.2016 г. N 66 АА 3111018, предъявлен паспорт;
- от третьего лица: не явился, извещен
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Лицам, участвующим в деле, процессуальные права и обязанности разъяснены. Отводов суду не заявлено.
АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА ЕКАТЕРИНБУРГА обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с иском к индивидуальному предпринимателю ТОРЛОПОВУ ВЛАДИМИРУ ИВАНОВИЧУ о взыскании 487 857 руб. 95 коп., в том числе 474569 руб. 99 коп. долга по договору аренды земельного участка N 5-715 от 25.04.2002 г., 13287 руб. 96 коп. пеней за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
В предварительное судебное заседание ответчик представил отзыв, который приобщен к делу.
Определением от 19.07.2016 г. суд на основании ст. 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора ООО "АСП-СТАР".
В судебное заседание 06.09.2016 г. истец представил возражение на отзыв, акт обследования земельного участка от 22.08.2016 г., информационный расчет с учетом применения срока исковой давности, исковое заявление по делу N А40-157372/2015 с расчетами арендной платы, выписку из ЕГРЮЛ, акт сверки платежей по договору N 5-715, Постановление АС УО от 14.04.2016 г. по делу N А60-22506/2015 г. Указанные документы приобщены к материалам дела.
Ответчик представил дополнение к отзыву, письмо Исх. N 226 от 10.08.2016 г., которое приобщено к делу.
В настоящем судебном заседании истец настаивает на исковых требованиях.
Ответчик представил дополнение к отзыву.
Кроме того, ответчик отказался от довода о необходимости применения в расчетах арендной платы положений Постановления Правительства РФ от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации", поскольку на спорный земельный участок право государственной собственности не разграничено.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, отзыв не представило.
Каких-либо дополнительных документов и возражений сторонами не представлено, в связи с чем суд рассматривает дело по имеющимся в нем документам.
Рассмотрев материалы дела, заслушав представителей сторон, арбитражный суд
установил:
на основании постановления Главы города Екатеринбурга от 18.05.2000 г. N 489-п между Администрацией города Екатеринбурга и ООО "АСП-СТАР" (ранее - ООО ТД "Чкаловский") был заключен договор аренды от 25.04.2002 г. N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.) земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, площадью 19550 кв. м, расположенного по улице 8 Марта, 149 в городе Екатеринбурге, для строительства торгового центра 1-ой и 2-ой очереди на срок с 01.06.2000 г. по 31.03.2012 г. (п. п. 1.1, 1.2, 9.1 договора аренды).
Договор прошел предусмотренную законодательством Российской Федерации процедуру государственной регистрации в ЕГРП, о чем имеется регистрационная запись от 29.12.2014 г. N 66-01/01-249/2004-500.
Поскольку по истечении срока действия договора арендатор продолжал пользоваться арендованным имуществом и со стороны арендодателя возражений не последовало, то договор аренды от 25.04.2002 г. N 5-715 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В связи с вводом объекта в эксплуатацию от 10.06.2008 г. по разрешению N RU 66302000-150 (1-я очередь торгового центра) и государственной регистрацией права собственности на нежилые помещения, договор аренды заключен со множественностью лиц на стороне арендатора.
На земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 расположено 6-этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв. м и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв. м (разрешение на строительство от 21.08.2008 г. N RU 66302000-1185, согласно которому по состоянию на 19.05.2015 г. степень готовности 40%).
Согласно выписке из ЕГРП ИП Торлопову В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 44937/1830380 доли. Права на земельный участок ответчиком не оформлялись.
В связи с тем, что ответчик в период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г. не производил оплату арендной платы, истец, не получив удовлетворения претензии, обратился с настоящим иском в суд.
Ответчик представил отзыв, в котором не согласен с исковыми требованиями.
Рассмотрев материалы дела, оценив представленные доказательства по правилам ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд удовлетворяет исковые требования частично в связи со следующим.
Статьей 130 Гражданского кодекса Российской Федерации законодатель относит объекты незавершенного строительства к недвижимым вещам. В пункте 38 постановления от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" Пленум Верховного Суда Российской Федерации разъяснил, что вещь может быть недвижимой в силу своих природных свойств, что строящийся объект может быть признан недвижимостью, если по крайней мере полностью сооружен фундамент или завершены аналогичные работы. Таким образом, с указанного момента объект недвижимости юридически существует.
Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней (п. 1 ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).
С момента государственной регистрации прав на объект незавершенного строительства он становится и объектом гражданского права, что позволяет совершать с ним различные гражданско-правовые сделки.
В данном случае ответчиком зарегистрировано право общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.
Названный объект является объектом недвижимого имущества, объектом гражданских прав. Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 N 11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
Переход такого права при отчуждении одного или нескольких объектов недвижимости из принадлежащего продавцу множества таких объектов означает возникновение множественности лиц в правоотношении, которым связан продавец таких объектов с собственником земельного участка.
В силу правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.10.2009 N 8611/09, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.
Из изложенного следует, что покупатель объекта недвижимости, находящегося на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на эту недвижимость приобретает право пользования земельным участком в силу прямого указания закона.
Переход прав и обязанностей по договору аренды земельного участка к покупателю объекта недвижимости означает, что договор продолжает регулировать отношения по пользованию земельным участком уже с новым собственником недвижимости.
Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю, а также к иному приобретателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.
Таким образом, с даты регистрации права общей долевой собственности на объект незавершенного строительства - 07.11.2011 г., ИП Торлопов В.И. приобрел право пользования земельным участком, занятым приобретенным им объектом и необходимым для его использования на праве аренды.
Из изложенного следует, что к ответчику перешли права и обязанности по договору аренды на тех же условиях и в том же объеме, какие были предусмотрены для арендатора по рассматриваемому договору аренды.
При этом переход к приобретателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно ст. ст. 35, 36 ЗК РФ, ст. 552 ГК РФ, пункту 13 постановления Пленума от 24.03.2005 N 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.
В связи с этим истец не обязан заявлять требования в Арбитражный суд Свердловской области по изменению/дополнению договора аренды. Заключить дополнительное соглашение - это обязанность ответчика.
Таким образом, арендатором земельного участка в связи с регистрацией права общей долевой собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, стал ответчик, иными словами к ИП Торлопову В.И. перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка от 25.04.2002 г. N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.).
При этом режим права собственности (в данном случае - долевая) не влияет на обязанность ответчика осуществлять плату за пользование земельным участком.
В соответствии с пунктом 7 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации использование земли в Российской Федерации является платным. Согласно пункту 1 статьи 65 формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Порядок внесения арендной платы определен п. 2.4 договора N 5-715 (в редакции дополнительных соглашений NN 1 от 18.04.2003 г., 1 от 01.06.2004 г., 2 от 22.12.2004 г., 4 от 24.10.2008 г., 5 от 28.01.2011 г.) арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 10 числа текущего месяца.
Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору аренды земельного участка у ответчика образовалась задолженность по арендным платежам за период с ноября 2012 г. по апрель 2016 г., составляющая, согласно расчету истца, 474569 руб. 99 коп., за взысканием которой истец и обратился с настоящим иском в суд, одновременно начислив ответчику пени.
Ответчик заявил о пропуске истцом срока исковой давности по арендной плате.
Согласно ст. 195 Гражданского кодекса Российской Федерации под исковой давностью понимается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
Таким образом, исковая давность устанавливается для защиты нарушенного субъективного права.
В соответствии со ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со ст. 200 названного Кодекса.
В п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Факт истечения срока исковой давности служит самостоятельным основанием для отказа в иске, применение судом срока исковой давности исключает саму необходимость исследования доказательств по делу (п. 15 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Общий срок исковой давности составляет три года (ст. 196 Гражданского кодекса Российской Федерации). При этом течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При этом по смыслу пункта 3 статьи 202 Гражданского кодекса Российской Федерации соблюдение сторонами предусмотренного законом претензионного порядка в срок исковой давности не засчитывается, фактически продлевая его на этот период времени (п. 16 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").
Истец сослался на необходимость исключения из срока исковой давности периода соблюдения претензионного порядка урегулирования спора.
Поскольку договором аренды (п. 2.4.) и соответствующими расчетами на 2012 - 2013 г.г. предусмотрена ежемесячная оплата, истец мог и должен был узнать о нарушении своего права не позднее 10 числа каждого месяца, подлежащего оплате.
В связи с тем, что истец обратился к ответчику с претензией 27.04.2016 г., а в суд с иском - 19.07.2016 г., с учетом п. 9 ст. 3 Федерального закона от 07.05.2013 г. N 100-ФЗ "О внесении изменений в подразделы 4 и 5 части первой и статью 1153 части третьей ГК РФ", суд полагает, что исковое заявление подано с пропуском срока исковой давности в отношении требования о взыскании задолженности за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г. в размере 51415 руб. 66 коп. (Определение Верховного Суда РФ от 06.06.2016 по делу N 301-эс16-537, А43-25051/2014).
Каких-либо иных оснований для перерыва течения срока исковой давности истцом не указано.
Поскольку срок исковой давности по спорному периоду истек и ответчиком заявлено о пропуске срока исковой давности, требование о взыскании задолженности по арендной плате в размере 51415 руб. 66 коп. за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г. удовлетворению не подлежит.
Следовательно, истец вправе требовать взыскания задолженности по арендной плате за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г.
Ответчик ссылается на то, что арендная плата за весь земельный участок уже взыскана с застройщика - ООО "АСП-СТАР", судебными актами по делам N А40-157372/2015 от 29.02.2016 г., А40-125515/2014 от 20.03.2015 г., А40-112664/2013 от 30.02.2013 г., следовательно, не может быть повторно взыскана с ответчика.
Данный довод ответчика судом отклоняются как необоснованный, поскольку из представленных в материалы дела искового заявления о взыскании арендной платы по делу N А40-157372/2015, а также расчетов арендной платы для ООО "АСП-Стар" за 2013 - 2015 г.г. следует, что арендная плата для него рассчитывалась не за весь земельный участок общей площадью 19 550 кв. м, а за часть земельного участка площадью 6 585,93 кв. м. При этом из расчетов арендной платы на 2013, 2014 и январь - июнь 2015 следует, что сумма арендной платы соответствует суммам, взысканным решениями суда по делу N А40-125515/2014 и N А40-157372/2015.
Взыскание арендной платы с ООО "АСП-Стар" решениями Арбитражного суда города Москвы от 20.03.2015 по делу N А40-125515/14, от 29.02.2016 по делу N А40-157372/2015 само по себе не прекращает указанного обязательства ответчика, возникшего у него в силу закона с момента государственной регистрации его права общей долевой собственности на недвижимое имущество, расположенное на спорном земельном участке (с 04.08.2011 г. в размере 320/183038 доли).
Кроме того, в материалы дела не представлено доказательств исполнения ООО "АСП-СТАР" вышеназванных судебных актов, а наличие судебного акта о взыскании арендной платы не является достаточным основанием для вывода о прекращении обязательства его исполнением (Аналогичная правовая позиция изложена в Постановлении Арбитражного суда Уральского округа от 14.04.2016 по делу N А60-22506/2015).
Иного ответчиком не доказано, из материалов дела не следует.
Далее ответчик ссылается на то, что истцом при расчете арендной платы неверно применена площадь земельного участка, в связи с чем неправильно произведен расчет арендной платы.
Таким образом, между сторонами возникли разногласия относительно площади земельного участка, из которой необходимо исходить при определении размера арендной платы: истец при расчете арендной платы исходит из того, что договор аренды заключен в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 площадью 19550 кв. м. Ответчик ссылается на то, что действительная примерная площадь земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, составляет 3532 кв. м.
Суд, изучив доводы сторон, приходит к следующим выводам.
Ответчик предлагает исходить из площади земельного участка 3532 кв. м, поскольку, как утверждает ответчик, именно такая площадь необходима для эксплуатации здания. Однако в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каких-либо доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации объекта незавершенного строительства, необходима площадь земельного участка в размере 3532 кв. м, ответчиком в материалы дела не представлено, площадь земельного участка 3532 кв. м. не подтверждена документально, соответствующими расчетами и т.д. (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Каких-либо надлежащих доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, ответчик не представил, ходатайство о назначении по делу судебной экспертизы в целях определения площади земельного участка, необходимого для использования объекта незавершенного строительства не заявил (ст. 9, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
При таких обстоятельствах в отсутствие у него специальных познаний, в отсутствие доказательств выделения из земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 земельного участка, необходимого для строительства объекта незавершенного строительства, в отсутствие доказательств изменения предмета договора аренды и доказательств иного размера площади земельного участка, необходимой для эксплуатации объекта незавершенного строительства, полагает, что при расчете арендной платы надлежит исходить из площади земельного участка, являющегося предметом рассматриваемого договора аренды - 19550 кв. м.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.
В соответствии с п. 2 договора N 5-715 от 25.04.2002 г. (в редакции дополнительных соглашений N 1 от 18.04.2003 г., N 1 от 01.06.2004 г., N 2 от 28.12.2004 г., N 4 от 24.10.2008 г., N 5 от 28.01.2011 г.) размер арендной платы определяется арендодателем в соответствии с нормативно правовыми актами Российской Федерации, Свердловской области и Муниципального образования "Город Екатеринбург" и указывается в расчете арендной платы, которая является неотъемлемой частью договора аренды (Приложение N 1).
В данном случае расчет платы за землю должен производиться в соответствии с Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП "Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы и ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории Свердловской области", пропорционально площади используемого земельного участка и площади арендуемых ответчиком нежилых помещений, суд
Размер арендной платы определяется для каждого арендатора пропорционально соотношению площади помещений, находящихся в их собственности к общей площади объектов недвижимости, расположенных на участке.
Согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, если земельный участок предоставлен в аренду со множественностью лиц на стороне арендатора, размер арендной платы определяется по формуле:
КС x Д x СтАП x Ку x ПК
АП = -----------------------,
100
где: Д - размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке.
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.07.2015 г. N 66/301/15-473988 представленному в материалы дела, общая площадь земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, ул. 8 Марта, 149, составляет 19550 кв. м.
На указанном земельном участке расположены объекты недвижимости общей площадью 59824,4 кв. м, в том числе 6-этажное здание торгового центра 1-й очереди общей площадью 40968,8 кв. м (кадастровый паспорт здания от 21.07.2015 г. N 66/301/15-474059) и объект незавершенного строительства торгового центра 2-й очереди общей площадью 18855,6 кв. м (разрешение на строительство от 21.08.2008 г. N RU 66302000-150, согласно которому по состоянию на 19.05.2015 г. степень готовности 40%).
Согласно выписке из ЕГРП Торлопову В.И. на праве общей долевой собственности принадлежит объект незавершенного строительства, а именно 44937/1830380 доли.
При этом истец при определении доли для ответчика исходит из площади помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности - 39864,4 кв. м.
Однако, поскольку согласно п. 5 Положения, утвержденного Постановлением Правительства Свердловской области от 30.12.2011 N 1855-ПП, размер доли принадлежащих арендатору объектов недвижимого имущества, расположенных на неделимом земельном участке, к общей площади объектов недвижимого имущества, расположенных на таком земельном участке, который определяется как частное от деления площади объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности или пользовании арендатора, и общей площади всех объектов недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, довод истца о необходимости применения в расчетах площади помещений, в отношении которых зарегистрировано право собственности - 39864,4 кв. м, является несостоятельным, поскольку прямо противоречит п. 5 Положения.
В связи с тем, что общая площадь объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0501005:0016, составляет 59824,4 кв. м, именно указанная площадь должна использоваться при определении размера доли.
Иные площади объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, лицами, участвующими в деле, не доказаны, из материалов дела не следуют.
При таких обстоятельствах суд, произведя перерасчет, приходит к выводу о том, что принадлежащей ответчику доле соответствует часть земельного участка в размере 150,54 кв. м (44937 / 1830380 * 18855,6) / 59824,4 кв. м * 19550 кв. м)
Далее ответчик ссылается на то, что при расчете арендной платы истцом неверно применяется ставка платы исходя из разрешенного использования - земельные участки для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки, поскольку строительство спорного объекта не завершено.
Истец же считает, при определении размера арендной платы по отношению к спорным периодам подлежит применению процентные ставки с ноября 2012 г. по 11.01.2014 г. в размере 3,5%, за период с 11.01.2014 г. по 31.12.2014 г. в размере 4,5%, за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенные п. 66 раздела ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "г. Екатеринбург" Постановления Правительства Свердловской области N 1855-ПП от 30 декабря 2011 г., исходя из категории земель и вида разрешенного использования земельного участка, как земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки (за исключением земельных участков, указанных в п. 67), поскольку ставка, 1% (до 2014 г.), 1,5% (с 2014 г.) может применяться лишь до окончания срока действия разрешения на строительство.
Суд, изучив доводы сторон, соглашается с ответчиком в связи со следующим.
В соответствии с п. 1 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства (п. 19 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).
Вследствие указанного под нормативным сроком строительства понимается срок, определенный в разрешении на строительство.
Для строительства спорного объекта было выдано разрешение на строительство объекта недвижимости от 21.08.2008 г. N RU 66302000-1185 на строительство объекта капитального строительства по проекту "Торговый центр по ул. 8 Марта, 149 в Чкаловском районе г. Екатеринбурга. Административное здание (вторая очередь строительства)" на срок до 31.03.2012 г.
В то же время в указанный выше срок строительство объекта не завершено.
Согласно представленному в материалы дела письму ООО "Композит" Исх. N 226 от 10.08.2016 г. фактическая возможность эксплуатации объекта незавершенного строительства, расположенный по адресу: г. Екатеринбург, ул. Степана Разина, д. 86 находится на стадии завершенности не более 70%.
Вместе с тем нахождение на арендуемом земельном участке незавершенного строительством объекта означает, что этот участок не может использоваться иным образом, чем для строительства, поскольку лишь окончание строительства и ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию является основанием для изменения правового режима земель, занятого соответствующим объектом.
Понятия строительства дано в пункте 13 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, в соответствии с которыми строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).
Документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации, является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ).
Доказательств окончания строительства и введения объектов недвижимости в эксплуатацию в период заявленный истцом, других документов в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса Российской Федерации, истцом не представлено (ст. 65 АПК РФ).
Кроме того, судом учтено, что разрешенное использование земельного участка до настоящего времени не изменено: согласно представленному кадастровому паспорту в отношении земельного участка с кадастровым номером 66:41:0501005:0016 от 21.07.2015 г. его разрешенным использованием является строительство торгового центра.
На основании изложенного суд приходит к выводу о том, что истцом не доказано наличие оснований для применения ставок арендной платы за период с ноября 2012 г. по 10.01.2014 г. в размере 3,5%, за период с 11.01.2014 г. по 31.12.2014 г. в размере 4,5% и за период с 2015 г. в размере 5,5%, определенных по условиям п. 66 раздела "Ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, право государственной собственности на которые не разграничено, расположенные на территории муниципального образования "г. Екатеринбург", в отношении земельного участка, предназначенного для размещения административных, офисных зданий и иных объектов общественно-деловой застройки с момента окончания действия разрешения на строительство.
При указанных обстоятельствах суд, применив указанную ставку и формулу, указанную в расчетах арендной платы истца, с учетом истечения срока исковой давности и определенной судом доли в праве аренды на земельный участок - 150,54 кв. м, приходит к выводу о том, что за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г. размер подлежащей уплате арендной платы составляет 133602 руб. 03 коп.
Наличие задолженности ответчиком не оспорено; доказательств оплаты полученного товара либо наличия обстоятельств, служащих основанием для уменьшения размера долга, контррасчет ответчиком не представлены (ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что землепользование в Российской Федерации является платным суд полагает, что требование истца о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате заявлено обоснованно, однако подлежит удовлетворению частично в размере 133602 руб. 03 коп. на основании ст. 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации.
В связи с тем, что ответчик нарушил установленные договором сроки внесения арендных платежей, истец на основании п. 6.2 договора начислил ответчику пени в размере 13287 руб. 96 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
Однако, поскольку в связи с истечением срока исковой давности по главному требованию истекает срок исковой давности и по дополнительным требованиям (неустойка, залог, поручительство и т.п.) (статья 207 ГК РФ, п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.2015 N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности"), требование о взыскании пеней, начисленных на задолженность, возникшую за период с ноября 2012 г. по апрель 2013 г., в размере 1439 руб. 69 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г., удовлетворению не подлежит, поскольку срок исковой давности по нему истек одновременно с истечением срока исковой давности по основному требованию.
Таким образом, истец вправе требовать уплаты пеней, начисленных на задолженность, образовавшуюся с мая 2013 г.
При этом, поскольку судом произведен перерасчет суммы арендной платы, судом также произведен перерасчет суммы пеней, в результате чего размер процентов, начисленных на задолженность за период с мая 2013 г. по апрель 2016 г., составляет 3389 руб. 65 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
При таких обстоятельствах, поскольку со стороны ответчика имело место нарушение исполнения обязательства, о применении ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ответчиком не заявлено и судом не установлено оснований для применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отсутствие доказательств уплаты пеней, требование истца о взыскании пеней подлежит частичному удовлетворению в размере 3389 руб. 65 коп. за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г. на основании ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При этом истцом не доказано и судом не установлено наличие в действиях истца по предъявлению требований о внесении арендной платы за продолжительный период злоупотребления правом (ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации), в связи с чем ссылка ответчика на злоупотребление правом со стороны истца подлежит отклонению.
При таких обстоятельствах исковые требования подлежат частичному удовлетворению.
Поскольку истец освобожден от уплаты государственной пошлины в силу подп. 1.1 п. 1 ст. 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, в соответствии с ч. 3 ст. 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина по иску взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Руководствуясь ст. 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ТОРЛОПОВА ВЛАДИМИРА ИВАНОВИЧА (ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011) в пользу Администрации города Екатеринбурга (ИНН 6661004661, ОГРН 1046603983800) 133602 (сто тридцать три тысячи шестьсот два) руб. 03 коп. долга, 3389 (три тысячи триста восемьдесят девять) руб. 65 коп. пеней, начисленных за период с 12.04.2016 г. по 09.05.2016 г.
В остальной части в иске отказать.
3. Взыскать с Индивидуального предпринимателя ТОРЛОПОВА ВЛАДИМИРА ИВАНОВИЧА (ИНН 666203123444, ОГРН 309667225400011) в доход федерального бюджета 5110 (пять тысяч сто десять) руб. госпошлины.
4. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
Е.Ю.АБДРАХМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)