Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,
с участием:
от заявителя - Баранова Ю.А., доверенность от 02.03.2010 г. N 9/723, Строкина Н.А., доверенность от 04.08.2009 г. N 9/319,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - не явился, извещен,
от третьего лица - Марынов А.И., паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2010 года по делу N А49-62/2010 (судья Табаченков М.В.)
по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,
третье лицо - автономная некоммерческая организация "Редакция газеты "Наша Пенза", г. Пенза,
о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды,
установил:
Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды от 24.11 2009 г. N 12/8325 и обязании ответчика зарегистрировать договор аренды N 2286 здания (части здания) от 13.06.2008 г. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что обоснованными являются доводы заявителя о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению.
Однако пункт 1.1 договора от 13.06.2008 г. N 2286 так определяет предмет договора: "арендодатель... передает арендатору в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 250, 50 кв. м, расположенный по адресу ул. Пушкина, д. 2, а также часть земельного участка..." без указания площади такового.
Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Ссылка заявителя на расчет арендной платы (л.д. 14), как на доказательство определения земельной составляющей и исключения из числа объектов аренды земельного участка не может быть принята, поскольку отсутствуют доказательства согласования (подписи) этого расчета с арендатором.
На государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка или его части не представлялся.
Таким образом, отказ в государственной регистрации, мотивированный пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. - отказ по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, произведен на законных основаниях.
Не согласившись с выводами суда в части, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2010 г., исключить из мотивировочной части решения суда вывод о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению.
В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды подписан сторонами 13.06.2008 г., срок аренды 10 лет, сдан на государственную регистрацию 28.05.2009 г. и до момента государственной регистрации считается незаключенным.
Права и обязанности возникают из договора, который считается заключенным, а договор аренды на срок более года считается заключенным с момента его регистрации.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из анализа данных норм следует, что стороны обязаны исполнять договор только после его заключения, а в том случае, если он подлежит государственной регистрации - после государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его заключения, то есть до государственной регистрации, является риском сторон договора.
Особенности заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установлены Федеральным законом от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции". Так, в соответствии с п. 1 ст. 17.1 указанного закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Таким образом, договор аренды должен соответствовать действующему законодательству на момент регистрации данного договора в установленном порядке, то есть на него должны распространяться нормы п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
В судебное заседание представитель Управления Росреестра не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.
Представители заявителя и третьего лица считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным апелляционным судом проверена законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, выслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
15.04.2008 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы издан приказ N 281 о передаче АНО "Редакция газеты "Наша Пенза"в арендное пользование части здания, расположенного по адресу: г. Пензы, ул. Пушкина, 2 площадью 250,5 кв. м (л.д. 26).
13.06.2008 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, выступающим в качестве арендодателя, и арендатором АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" подписан договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости за номером 2286 (л.д. 12).
28.05.2009 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды (л.д. 31).
Управление Росреестра по Пензенской области уведомлениями от 22.06.2009 г. и 23.07.2009 г. сообщило о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью доработки документов.
Сообщением от 24.11.2009 г. Управление Росреестра по Пензенской области отказало в государственной регистрации договора аренды (л.д. 6).
Как следует из сообщения от 24.11.2009 г. N 12/8325, заявителю было отказано в регистрации на основании положений абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине несоответствия документов, представленных на регистрацию, и отсутствия документов, необходимых для государственной регистрации, а именно: к договору аренды земельного участка не приложен план земельного участка с указанием его части, передаваемого в аренду.
Кроме этого, сообщение об отказе содержит ссылки на положения пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. и положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
Договор аренды N 2286 подписан сторонами 13 июня 2008 года.
Федеральный закон от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" был дополнен статьей 17.1 Федеральным законом от 30.06.2008 г. N 108, который вступил в силу со дня его официального опубликования, состоявшегося 2 июля 2008 года.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Судом верно отмечено в решении, что действующее гражданское законодательство не устанавливает запрет на государственную регистрацию сделок, совершенных до вступления в силу положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" и что срок для представления на государственную регистрацию документов с момента совершения сделок Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не установлен.
Кроме того, следует учитывать, что на момент подписания сторонами договора аренды у АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" имелось в соответствии с действующим на тот момент законодательством право на получение имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона и Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы выразило свое волеизъявление на заключение с ним договора. Правоотношения сторон по заключению договора аренды возникли с момента подписания сторонами договора.
На этот момент договор соответствовал действующему законодательству.
Последующее дополнение Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" статьей 17.1 фактически лишило АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" права на заключение договора аренды без проведения конкурса или аукциона.
Однако гражданское правоотношение между сторонами по поводу заключенного договора аренды, урегулированное нормами действующего на тот момент законодательства, уже возникло.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что обоснованными являются доводы заявителя о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению, оснований для изменения решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2010 года по делу N А49-62/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ОДИННАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 25.06.2010 N 11АП-5103/2010 ПО ДЕЛУ N А49-62/2010
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОДИННАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2010 г. по делу N А49-62/2010
Резолютивная часть постановления объявлена 21 июня 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 25 июня 2010 года
Одиннадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Рогалевой Е.М.,
судей Бажана П.В., Кузнецова В.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Усановой М.П.,
с участием:
от заявителя - Баранова Ю.А., доверенность от 02.03.2010 г. N 9/723, Строкина Н.А., доверенность от 04.08.2009 г. N 9/319,
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области - не явился, извещен,
от третьего лица - Марынов А.И., паспорт <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда, в зале N 7, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области
на решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2010 года по делу N А49-62/2010 (судья Табаченков М.В.)
по заявлению Управления по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы, г. Пенза,
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области, г. Пенза,
третье лицо - автономная некоммерческая организация "Редакция газеты "Наша Пенза", г. Пенза,
о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды,
установил:
Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы (далее - заявитель) обратилось в Арбитражный суд Пензенской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области (далее - Управление Росреестра по Пензенской области) о признании незаконным отказа в регистрации договора аренды от 24.11 2009 г. N 12/8325 и обязании ответчика зарегистрировать договор аренды N 2286 здания (части здания) от 13.06.2008 г. Решением Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2010 г. в удовлетворении заявленных требований отказано.
При принятии судебного акта суд первой инстанции исходил из того, что обоснованными являются доводы заявителя о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению.
Однако пункт 1.1 договора от 13.06.2008 г. N 2286 так определяет предмет договора: "арендодатель... передает арендатору в арендное пользование объект недвижимости, представляющий собой часть здания площадью 250, 50 кв. м, расположенный по адресу ул. Пушкина, д. 2, а также часть земельного участка..." без указания площади такового.
Согласно части 1 статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Ссылка заявителя на расчет арендной платы (л.д. 14), как на доказательство определения земельной составляющей и исключения из числа объектов аренды земельного участка не может быть принята, поскольку отсутствуют доказательства согласования (подписи) этого расчета с арендатором.
На государственную регистрацию кадастровый паспорт земельного участка или его части не представлялся.
Таким образом, отказ в государственной регистрации, мотивированный пунктом 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. - отказ по причине непредставления документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, произведен на законных основаниях.
Не согласившись с выводами суда в части, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Пензенской области обратилось в суд с апелляционной жалобой, в которой просит изменить решение Арбитражного суда Пензенской области от 26.03.2010 г., исключить из мотивировочной части решения суда вывод о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. N 135-ФЗ "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению.
В апелляционной жалобе указывает, что в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Договор аренды подписан сторонами 13.06.2008 г., срок аренды 10 лет, сдан на государственную регистрацию 28.05.2009 г. и до момента государственной регистрации считается незаключенным.
Права и обязанности возникают из договора, который считается заключенным, а договор аренды на срок более года считается заключенным с момента его регистрации.
В соответствии с п. 1 и п. 2 ст. 425 ГК договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.
Из анализа данных норм следует, что стороны обязаны исполнять договор только после его заключения, а в том случае, если он подлежит государственной регистрации - после государственной регистрации. Исполнение сторонами условий договора до его заключения, то есть до государственной регистрации, является риском сторон договора.
Особенности заключения договоров аренды недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, установлены Федеральным законом от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции". Так, в соответствии с п. 1 ст. 17.1 указанного закона заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
Таким образом, договор аренды должен соответствовать действующему законодательству на момент регистрации данного договора в установленном порядке, то есть на него должны распространяться нормы п. 1 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
В судебное заседание представитель Управления Росреестра не явился, о дне и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) рассмотрение дела проводится в отсутствие его представителя.
Представители заявителя и третьего лица считают решение суда законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзывах.
При отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, арбитражным апелляционным судом проверена законность и обоснованность решения только в обжалуемой части.
Проверив материалы дела, выслушав представителей заявителя и третьего лица, оценив в совокупности имеющиеся в деле доказательства, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.
15.04.2008 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы издан приказ N 281 о передаче АНО "Редакция газеты "Наша Пенза"в арендное пользование части здания, расположенного по адресу: г. Пензы, ул. Пушкина, 2 площадью 250,5 кв. м (л.д. 26).
13.06.2008 г. Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Пензы, выступающим в качестве арендодателя, и арендатором АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" подписан договор аренды здания (части здания), другого объекта недвижимости за номером 2286 (л.д. 12).
28.05.2009 г. Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пензы обратился в Управление Росреестра по Пензенской области с заявлением о государственной регистрации договора аренды (л.д. 31).
Управление Росреестра по Пензенской области уведомлениями от 22.06.2009 г. и 23.07.2009 г. сообщило о приостановлении государственной регистрации в связи с необходимостью доработки документов.
Сообщением от 24.11.2009 г. Управление Росреестра по Пензенской области отказало в государственной регистрации договора аренды (л.д. 6).
Как следует из сообщения от 24.11.2009 г. N 12/8325, заявителю было отказано в регистрации на основании положений абзацев 4, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по причине несоответствия документов, представленных на регистрацию, и отсутствия документов, необходимых для государственной регистрации, а именно: к договору аренды земельного участка не приложен план земельного участка с указанием его части, передаваемого в аренду.
Кроме этого, сообщение об отказе содержит ссылки на положения пункта 4 статьи 18 Федерального закона N 122-ФЗ от 21.07.1997 г. и положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции".
Договор аренды N 2286 подписан сторонами 13 июня 2008 года.
Федеральный закон от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" был дополнен статьей 17.1 Федеральным законом от 30.06.2008 г. N 108, который вступил в силу со дня его официального опубликования, состоявшегося 2 июля 2008 года.
В силу статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Судом верно отмечено в решении, что действующее гражданское законодательство не устанавливает запрет на государственную регистрацию сделок, совершенных до вступления в силу положения статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" и что срок для представления на государственную регистрацию документов с момента совершения сделок Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" также не установлен.
Кроме того, следует учитывать, что на момент подписания сторонами договора аренды у АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" имелось в соответствии с действующим на тот момент законодательством право на получение имущества в аренду без проведения конкурса или аукциона и Управление по имущественным и градостроительным отношениям администрации г. Пензы выразило свое волеизъявление на заключение с ним договора. Правоотношения сторон по заключению договора аренды возникли с момента подписания сторонами договора.
На этот момент договор соответствовал действующему законодательству.
Последующее дополнение Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" статьей 17.1 фактически лишило АНО "Редакция газеты "Наша Пенза" права на заключение договора аренды без проведения конкурса или аукциона.
Однако гражданское правоотношение между сторонами по поводу заключенного договора аренды, урегулированное нормами действующего на тот момент законодательства, уже возникло.
С учетом изложенного суд сделал правильный вывод о том, что обоснованными являются доводы заявителя о неприменении статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 г. "О защите конкуренции" к спорному гражданскому правоотношению, оснований для изменения решения суда не имеется.
Расходы по госпошлине распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии со ст. 110 АПК РФ.
Руководствуясь ст. ст. 101, 110, 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Пензенской области от 26 марта 2010 года по делу N А49-62/2010 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в двухмесячный срок в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа через суд первой инстанции.
Председательствующий
Е.М.РОГАЛЕВА
Судьи
П.В.БАЖАН
В.В.КУЗНЕЦОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)