Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй",
апелляционное производство N 05АП-5642/2016
на решение от 14.06.2016
судьи И.С. Чугаевой
по делу N А51-5396/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" (ИНН 2511080507, ОГРН 1122511003922, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.09.2012)
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)
об оспаривании решения,
при участии:
- от ООО "Инвест-Трейд-Строй": представитель Хайрутдинова А.О. по доверенности от 01.03.2016 сроком до 31.12.2016, паспорт;
- от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" (далее - заявитель, общество, ООО "Инвест-Трейд-Строй") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - ответчик, департамент), изложенного письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 об отказе в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, в аренду без проведения торгов.
В качестве способа устранения нарушенных прав заявитель просил обязать департамент принять решение о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и заключить договор аренды на новый срок (продлить договор аренды).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Податель жалобы настаивает на том, что решение департамента изложенное в письме от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 является незаконным, принятым в нарушении пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ущемляющим по мнению общества его права и законные интересы, поскольку препятствует в дальнейшем реализации заявителем права, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, на приобретение прав на земельный участок, а также препятствующим для дальнейшего оформления прав на недвижимое имущество. В связи с чем просит решение суда первой инстанции от 14.07.2016 отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
14.12.2012 между Администрацией Артемовского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" заключен договор аренды земельного участка N 699, в соответствии, с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030103:3943 площадью 28376 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Деповская, д. 2 (участок находится примерно в 29 м по направлению на юго-восток от ориентира восточный угол жилого дома, расположенного за пределами участка), фактическое использование - для строительства торгового комплекса и магазина.
Срок действия договора установлен с 12.12.2012 по 11.12.2015.
18.01.2013 между ООО "Миратур" и ООО "Инвест-Трейд-Строй" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 699 от 14.12.2012. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
06.10.2015 ООО "Инвест-Трейд-Строй" получено разрешение на строительство N RU25-302-063-2015 торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030103:3943.
27.11.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:27:030103:4709).
22.10.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении с обществом нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025.
02.12.2015 общество в дополнение к заявлению от 22.10.2015 представило в департамент кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства.
По результатам рассмотрения обращения общества департамент письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 сообщил обществу об отказе в заключении нового договора аренды, указав на отсутствие в перечне оснований, предусматривающих случаи предоставления земельного участка без проведения торгов (п. п. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ), предоставления земельного участка для целей строительства.
Не согласившись с указанным отказом, посчитав, что он не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, свидетельствующих о возможности реализации преимущественного права на продление договора на новый срок. Указал на то, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения.
Коллегия апелляционного суда, исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 был установлен в соответствии с договором с 12.12.2012 по 11.12.2015.
22.10.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Поскольку общество обратилось в департамент с заявлением от 22.10.2015 о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка после с 01.03.2015, то к данным правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Судом установлено, что спорный договор не соответствует предусмотренным данными нормами критериям заключения договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Объекты незавершенного строительства в указанной статье не поименованы.
В актуальной редакции Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, в аренду однократно для завершения строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).
Между тем общество, сославшееся на то, что оно в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство приступило к возведению объекта капитального строительства и на участке имеется объект незавершенного строительства, не доказало права собственности на объект и не обращалось в департамент в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6.
Поскольку общество не лишено возможности при наличии к тому правовых оснований обратиться за регистрацией права собственности на объект по правилам пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" и обратиться в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного под возведенным Обществом объектом незавершенного строительства, по правилам пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ или пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), коллегия признает, что права общества оспариваемым отказом не нарушены.
Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 305-ЭС16-1050.
По правилам пункта 11 статьи 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, который состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство - специальные нормы регулирования земельных отношений. Специфика разграничения обусловлена публичным характером регулирования земельных отношений.
Исходя из этого, согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ гражданским законодательством регулируются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.
С учетом изложенного имущественные отношения заявителя и департамента по вопросу продления арендных отношений земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 регулируются гражданским законодательством.
Делая указанный вывод, суд первой инстанции учел, что все доводы, приведенные обществом в заявлении, в качестве обоснования нарушения его прав и законных интересов, свидетельствуют о наличии спора в отношении земельного участка, находящегося в аренде у заявителя в соответствии с ранее заключенным договором аренды, возможность рассмотрения которого по правилам главы 24 АПК РФ отсутствует.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с заявлением на основании пункта части 3 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943, из чего следует, что данные правоотношения вытекают из административных правоотношений и подлежат рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.
В связи с чем, не согласившись с отказом департамента, оформленного письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 о невозможности заключения договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, полагая, что требование о заключении нового договора является способом восстановления нарушенного права, поскольку требование заявлено на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако учитывая установленные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает неприменимыми к спорным правоотношениям положения статьи 39.6 ЗК РФ (в действующей редакции), позволяющие предоставлять земельные участки без проведения торгов, и не находит прав и законных интересов истца, подлежащих судебной защите.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1500 руб. за подачу апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежит возврату из бюджета как излишне уплаченная в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.06.2016 по делу N А51-5396/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12 от 20.06.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.08.2016 N 05АП-5642/2016 ПО ДЕЛУ N А51-5396/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 августа 2016 г. по делу N А51-5396/2016
Резолютивная часть постановления оглашена 09 августа 2016 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 16 августа 2016 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего О.Ю. Еремеевой,
судей А.В. Гончаровой, С.В. Гуцалюк,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Т.Н. Витко,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй",
апелляционное производство N 05АП-5642/2016
на решение от 14.06.2016
судьи И.С. Чугаевой
по делу N А51-5396/2016 Арбитражного суда Приморского края
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" (ИНН 2511080507, ОГРН 1122511003922, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 26.09.2012)
к департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края (ИНН 2538111008, ОГРН 1072540005724, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 21.06.2007)
об оспаривании решения,
при участии:
- от ООО "Инвест-Трейд-Строй": представитель Хайрутдинова А.О. по доверенности от 01.03.2016 сроком до 31.12.2016, паспорт;
- от департамента земельных и имущественных отношений Приморского края - не явились, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" (далее - заявитель, общество, ООО "Инвест-Трейд-Строй") обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным решения департамента земельных и имущественных отношений Приморского края (далее - ответчик, департамент), изложенного письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 об отказе в предоставлении земельного участка, расположенного по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. 1-я Деповская, д. 2, общей площадью 28 376 кв. м с кадастровым номером 25:27:030103:3943, в аренду без проведения торгов.
В качестве способа устранения нарушенных прав заявитель просил обязать департамент принять решение о предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов и заключить договор аренды на новый срок (продлить договор аренды).
Решением Арбитражного суда Приморского края от 14.07.2016 в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Податель жалобы настаивает на том, что решение департамента изложенное в письме от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 является незаконным, принятым в нарушении пункта 2 статьи 39.3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), ущемляющим по мнению общества его права и законные интересы, поскольку препятствует в дальнейшем реализации заявителем права, предусмотренного пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, на приобретение прав на земельный участок, а также препятствующим для дальнейшего оформления прав на недвижимое имущество. В связи с чем просит решение суда первой инстанции от 14.07.2016 отменить и принять новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.
В судебном заседании представитель общества доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Департамент, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явился, в связи с чем судебная коллегия на основании статей 156, 266 АПК РФ рассмотрела апелляционную жалобу по делу в его отсутствие.
Исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции установил следующее.
14.12.2012 между Администрацией Артемовского городского округа и обществом с ограниченной ответственностью "Миратур" заключен договор аренды земельного участка N 699, в соответствии, с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:27:030103:3943 площадью 28376 кв. м из земель населенных пунктов, находящийся по адресу: Приморский край, г. Артем, ул. Деповская, д. 2 (участок находится примерно в 29 м по направлению на юго-восток от ориентира восточный угол жилого дома, расположенного за пределами участка), фактическое использование - для строительства торгового комплекса и магазина.
Срок действия договора установлен с 12.12.2012 по 11.12.2015.
18.01.2013 между ООО "Миратур" и ООО "Инвест-Трейд-Строй" заключено соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 699 от 14.12.2012. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке.
06.10.2015 ООО "Инвест-Трейд-Строй" получено разрешение на строительство N RU25-302-063-2015 торгового центра на земельном участке с кадастровым номером 25:27:030103:3943.
27.11.2015 на кадастровый учет поставлен объект незавершенного строительства (кадастровый номер 25:27:030103:4709).
22.10.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении с обществом нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 для строительства торгового комплекса и магазина без проведения торгов сроком до 11.12.2025.
02.12.2015 общество в дополнение к заявлению от 22.10.2015 представило в департамент кадастровый паспорт на объект незавершенного строительства.
По результатам рассмотрения обращения общества департамент письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 сообщил обществу об отказе в заключении нового договора аренды, указав на отсутствие в перечне оснований, предусматривающих случаи предоставления земельного участка без проведения торгов (п. п. 1 - 30 п. 2 статьи 39.6 ЗК РФ), предоставления земельного участка для целей строительства.
Не согласившись с указанным отказом, посчитав, что он не соответствуют закону и нарушают права и законные интересы общества в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявленных требований, посчитал, что в материалах дела отсутствуют доказательства наличия обстоятельств, свидетельствующих о возможности реализации преимущественного права на продление договора на новый срок. Указал на то, что избранный заявителем способ защиты права не соответствует характеру установленных между сторонами отношений, поскольку отношения арендатора и арендодателя в договоре аренды определяются нормами гражданского законодательства и не имеют признаков власти и подчинения.
Коллегия апелляционного суда, исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 270 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и отзыве на нее, считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения, исходя из следующего.
В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
По положениям пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Договор аренды земельного участка заключается на срок, определенный договором по соглашению сторон (часть 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской).
Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Из материалов дела усматривается, что срок аренды земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 был установлен в соответствии с договором с 12.12.2012 по 11.12.2015.
22.10.2015 общество обратилось в департамент с заявлением о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка.
Согласно пункту 2 статьи 22 ЗК РФ земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до 01.03.2015) и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды.
В силу пункта 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ), пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
Земельный кодекс Российской Федерации дополнен главой V.1 "Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности" (пункт 21 статьи 1 Закона N 171-ФЗ).
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Поскольку общество обратилось в департамент с заявлением от 22.10.2015 о заключении на новый срок договора аренды спорного земельного участка после с 01.03.2015, то к данным правоотношениям применяются нормы ЗК РФ в редакции Закона N 171-ФЗ.
С 01.03.2015 случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, предусмотрены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В соответствии с пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктами 13, 14 или 20 статьи 39.12 ЗК РФ);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
На основании пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 статьи 39.6 ЗК РФ случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Таким образом, в целях приобретения гражданами и юридическими лицами, являющимися арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, права на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов требуется комплексное применение норм, предусмотренных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
При отсутствии в совокупности условий пункта 3 и пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендатор земельного участка не имеет права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 ЗК РФ).
Судом установлено, что спорный договор не соответствует предусмотренным данными нормами критериям заключения договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Объекты незавершенного строительства в указанной статье не поименованы.
В актуальной редакции Земельного кодекса Российской Федерации земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, на котором расположен объект незавершенного строительства, может быть предоставлен собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи, в аренду однократно для завершения строительства (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6).
Между тем общество, сославшееся на то, что оно в период действия договора аренды земельного участка и разрешения на строительство приступило к возведению объекта капитального строительства и на участке имеется объект незавершенного строительства, не доказало права собственности на объект и не обращалось в департамент в порядке подпункта 10 пункта 2 статьи 39.6.
Поскольку общество не лишено возможности при наличии к тому правовых оснований обратиться за регистрацией права собственности на объект по правилам пункта 2 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав собственности на недвижимое имущество и сделок с ним" и обратиться в департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка, расположенного под возведенным Обществом объектом незавершенного строительства, по правилам пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ или пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ), коллегия признает, что права общества оспариваемым отказом не нарушены.
Указанная правовая позиция соответствует правовой позиции, изложенной в Определении Верховного Суда Российской Федерации от 28.04.2016 N 305-ЭС16-1050.
По правилам пункта 11 статьи 1 ЗК РФ при регулировании земельных отношений применяется принцип разграничения действия норм гражданского законодательства и норм земельного законодательства в части регулирования отношений по использованию земель, который состоит в том, что гражданское законодательство устанавливает общие нормы регулирования имущественных отношений, в том числе и земельных, а земельное законодательство - специальные нормы регулирования земельных отношений. Специфика разграничения обусловлена публичным характером регулирования земельных отношений.
Исходя из этого, согласно пункту 3 статьи 3 ЗК РФ гражданским законодательством регулируются имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.
С учетом изложенного имущественные отношения заявителя и департамента по вопросу продления арендных отношений земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943 регулируются гражданским законодательством.
Делая указанный вывод, суд первой инстанции учел, что все доводы, приведенные обществом в заявлении, в качестве обоснования нарушения его прав и законных интересов, свидетельствуют о наличии спора в отношении земельного участка, находящегося в аренде у заявителя в соответствии с ранее заключенным договором аренды, возможность рассмотрения которого по правилам главы 24 АПК РФ отсутствует.
Вместе с тем, как следует из материалов дела, общество обратилось в департамент с заявлением на основании пункта части 3 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 25:27:030103:3943, из чего следует, что данные правоотношения вытекают из административных правоотношений и подлежат рассмотрению в порядке главы 24 АПК РФ.
В связи с чем, не согласившись с отказом департамента, оформленного письмом от 11.12.2015 N 20/03/02-06/42639 о невозможности заключения договора аренды земельного участка, общество обратилось в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением, полагая, что требование о заключении нового договора является способом восстановления нарушенного права, поскольку требование заявлено на основании статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.
Однако учитывая установленные обстоятельства по делу, апелляционный суд считает неприменимыми к спорным правоотношениям положения статьи 39.6 ЗК РФ (в действующей редакции), позволяющие предоставлять земельные участки без проведения торгов, и не находит прав и законных интересов истца, подлежащих судебной защите.
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены, но не могут быть учтены, как не влияющие на законность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого судебного акта, судебной коллегией не установлено.
По результатам рассмотрения апелляционной жалобы государственная пошлина в сумме 1500 руб. за подачу апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ относится судебной коллегией на заявителя, а в оставшейся части подлежит возврату из бюджета как излишне уплаченная в порядке подпункта 1 пункта 1 статьи 333.40 Налогового кодекса РФ.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 14.06.2016 по делу N А51-5396/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Инвест-Трейд-Строй" из федерального бюджета государственную пошлину в размере 1500 (одна тысяча пятьсот) рублей, излишне уплаченную при подаче апелляционной жалобы по платежному поручению N 12 от 20.06.2016.
Выдать справку на возврат государственной пошлины.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
О.Ю.ЕРЕМЕЕВА
Судьи
А.В.ГОНЧАРОВА
С.В.ГУЦАЛЮК
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)