Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-23484/2015 (судья Мрез И.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ" (далее - общество "Диагональ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрация, ответчик), в котором просило:
-признать незаконным бездействие Администрации, выразившееся в уклонении от подготовки и заключения нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0056, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Молодогвардейцев,
-обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и заключения соответствующего договора аренды не позднее одного месяца с даты принятия арбитражным судом решения по настоящему делу (л.д. 2-4).
Определением от 23.09.2015 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, третье лицо) (л.д. 1).
Решением от 16.12.2015 (резолютивная часть объявлена 09.12.2015) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу "Диагональ" отказал (л.д. 99-102).
С таким решением общество "Диагональ" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления (л.д. 114-115).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
По мнению подателя жалобы, отказывая в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на подписание между Комитетом и обществом "Диагональ" дополнительного соглашения от 13.08.2015 о продлении договора аренды земли г. Челябинска от 26.12.2007 УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018, суд первой инстанции не принял во внимание, что все экземпляры данного соглашения находятся у Администрации, в связи с чем заявитель фактически лишен возможности зарегистрировать указанное соглашение в установленном законом порядке. Более того, при таких обстоятельствах в любой момент арендодатель вправе потребовать у заявителя возвращения арендованного земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрацию податель жалобы считает надлежащим заинтересованным лицом по настоящему делу.
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Администрации и Комитета в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Предприниматель Полякова Р.Н. представила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие (т. 2, л.д. 10).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Распоряжением Администрации от 22.08.2007 N 2951-д (л.д. 8) обществу "Диагональ" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона) площадью 0,0194 га в аренду сроком на два года для строительства пристроя магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска.
На основании обозначенного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом "Диагональ" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 26.12.2007 УЗ N 009219-к-2007 (далее - договор УЗ N 009219-к-2007, л.д. 11-16) в отношении земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 по адресу: г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Молодогвардейцев, - для строительства пристроя магазина к жилому дому N 66 на срок до 22.08.2009.
Дополнительным соглашением от 15.12.2009 N 1 (л.д. 19-20) срок договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2011.
Дополнительным соглашением от 02.12.2011 N 2 (л.д. 17-18) срок договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2013.
Дополнительным соглашением от 01.04.2014 N 3 (л.д. 21-22) срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2015.
Договор УЗ N 009219-к-2007 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
05 июня 2015 г общество "Диагональ" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 на 3 года по 22.08.2018 включительно, а в случае невозможности продления действия договора УЗ N 009219-к-2007 от 26.12.2007 - о заключении нового договора аренды (л.д. 7).
Посчитав бездействие Администрации, выразившееся в уклонении от подготовки и заключения нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 незаконным, общество "Диагональ" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В качестве доказательства освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 общество "Диагональ" представило в материалы дела положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства "Пристрой магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска", утвержденное 26.10.2012 (л.д. 23-33).
В процессе рассмотрения дела в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 13.08.2015 (л.д. 85), подписанное Комитетом и обществом "Диагональ", которым срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2018.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на факт заключения с обществом "Диагональ" дополнительного соглашение от 13.08.2015 о продлении договора УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018, а также на отсутствие нарушения прав общества "Диагональ" ввиду того, что спорный земельный участок у него истребован не был, государственная регистрация аренды не была прекращена.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
На основании части 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия в отношении спорного земельного участка были реализованы Администрацией с вынесением распоряжения от 22.08.2007 N 2951-д.
После подписания договора УЗ N 009219-к-2007 стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
В рассматриваемом случае материально-правовой интерес общества "Диагональ" заключается в сохранении либо приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 путем понуждения Администрации к продлению договора УЗ N 009219-к-2007 либо к заключению нового гражданско-правового договора соответственно.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным земельным законодательством Российской Федерации, то есть не в связи с истечением срока действия договора УЗ N 009219-к-2007, общество "Диагональ" в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Иного из материалов дела не следует.
При таких обстоятельствах вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции рассмотрел возникший спор по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на представление в материалы дела дополнительного соглашения от 13.08.2015 о продлении срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018.
Рассмотрение судом первой инстанции заявленных обществом "Диагональ" требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку право на продление договора УЗ N 009219-к-2007 либо на заключение нового договора аренды в отношении спорного земельного участка обществом "Диагональ" не доказано.
К указанному выводу суд апелляционной инстанции приходит в силу следующего.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2014 N 3) установлен до 22.08.2015.
То есть, срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 истек в августе 2015 г.
Общество "Диагональ" настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды, стремясь получить законное право осуществить строительство объекта - пристроя магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска.
В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако данные нормы применению к отношениям Администрации и общества "Диагональ" не подлежат, поскольку из материалов дела не следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 имеется объект незавершенного строительства (в том числе фундамент).
По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правовой оценке подлежат действия общества "Диагональ", направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды. В свою очередь, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца, свидетельствующие об обоснованности отказа в заключении нового договора, о не использовании земельного участка по назначению.
В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 первоначально предоставлялся обществу "Диагональ" для строительства пристроя магазина на срок до 22.08.2009, впоследствии дополнительным соглашением от 15.12.2009 N 1 срок аренды продлен до 22.08.2011, дополнительным соглашением от 02.12.2011 N 2 - до 22.08.2013, дополнительным соглашением от 01.04.2014 N 3 - до 22.08.2015.
Доказательства осуществления в указанный значительный период времени (с декабря 2007 г. по август 2015 г.) каких-либо строительных работ на земельном участке в материалах дела отсутствуют, равно как отсутствуют доказательства получения обществом "Диагональ" разрешения на строительство объекта.
Доказательств того, что органы местного самоуправления препятствовали обществу "Диагональ" в реализации его прав и законных интересов как застройщика спорного земельного участка, в материалах дела также не имеется.
Более того, в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
На момент истечения срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2014 N 3), оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления обществу "Диагональ" без проведения торгов земельного участка для строительства пристроя к магазина в рассматриваемом случае не имеется.
Также следует отметить, что для реализации преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора предусмотрен специальный способ защиты.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных обществом "Диагональ" требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-23484/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 18.03.2016 N 18АП-49/2016 ПО ДЕЛУ N А76-23484/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 18 марта 2016 г. N 18АП-49/2016
Дело N А76-23484/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Суспициной Л.А.,
судей Ермолаевой Л.П., Пивоваровой Л.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-23484/2015 (судья Мрез И.В.).
В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились.
Общество с ограниченной ответственностью "Диагональ" (далее - общество "Диагональ", истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с заявлением к Администрации города Челябинска (далее - Администрация, ответчик), в котором просило:
-признать незаконным бездействие Администрации, выразившееся в уклонении от подготовки и заключения нового договора аренды на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0056, расположенный по адресу: г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Молодогвардейцев,
-обязать Администрацию устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем подготовки и заключения соответствующего договора аренды не позднее одного месяца с даты принятия арбитражным судом решения по настоящему делу (л.д. 2-4).
Определением от 23.09.2015 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, третье лицо) (л.д. 1).
Решением от 16.12.2015 (резолютивная часть объявлена 09.12.2015) суд первой инстанции в удовлетворении заявленных требований обществу "Диагональ" отказал (л.д. 99-102).
С таким решением общество "Диагональ" (далее также - податель жалобы) не согласилось, обратилось в Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит данное решение отменить по основаниям, предусмотренным в части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявления (л.д. 114-115).
Доводы апелляционной жалобы сводятся, по существу, к следующему.
По мнению подателя жалобы, отказывая в удовлетворении заявленных требований со ссылкой на подписание между Комитетом и обществом "Диагональ" дополнительного соглашения от 13.08.2015 о продлении договора аренды земли г. Челябинска от 26.12.2007 УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018, суд первой инстанции не принял во внимание, что все экземпляры данного соглашения находятся у Администрации, в связи с чем заявитель фактически лишен возможности зарегистрировать указанное соглашение в установленном законом порядке. Более того, при таких обстоятельствах в любой момент арендодатель вправе потребовать у заявителя возвращения арендованного земельного участка на основании статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации. Администрацию податель жалобы считает надлежащим заинтересованным лицом по настоящему делу.
Отзывы на апелляционную жалобу в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации от Администрации и Комитета в суд апелляционной инстанции не поступили.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет". Предприниматель Полякова Р.Н. представила ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие (т. 2, л.д. 10).
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон и третьего лица.
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Из материалов дела усматриваются следующие обстоятельства.
Распоряжением Администрации от 22.08.2007 N 2951-д (л.д. 8) обществу "Диагональ" предоставлен земельный участок из земель населенных пунктов (жилая зона) площадью 0,0194 га в аренду сроком на два года для строительства пристроя магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска.
На основании обозначенного распоряжения между Комитетом (арендодатель) и обществом "Диагональ" (арендатор) заключен договор аренды земли г. Челябинска от 26.12.2007 УЗ N 009219-к-2007 (далее - договор УЗ N 009219-к-2007, л.д. 11-16) в отношении земельного участка площадью 194 кв. м с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 по адресу: г. Челябинск, р-н Калининский, ул. Молодогвардейцев, - для строительства пристроя магазина к жилому дому N 66 на срок до 22.08.2009.
Дополнительным соглашением от 15.12.2009 N 1 (л.д. 19-20) срок договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2011.
Дополнительным соглашением от 02.12.2011 N 2 (л.д. 17-18) срок договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2013.
Дополнительным соглашением от 01.04.2014 N 3 (л.д. 21-22) срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2015.
Договор УЗ N 009219-к-2007 и дополнительные соглашения к нему зарегистрированы в установленном законом порядке.
05 июня 2015 г общество "Диагональ" обратилось в Администрацию с заявлением о продлении срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 на 3 года по 22.08.2018 включительно, а в случае невозможности продления действия договора УЗ N 009219-к-2007 от 26.12.2007 - о заключении нового договора аренды (л.д. 7).
Посчитав бездействие Администрации, выразившееся в уклонении от подготовки и заключения нового договора аренды в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 незаконным, общество "Диагональ" обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В качестве доказательства освоения земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 общество "Диагональ" представило в материалы дела положительное заключение государственной экспертизы на объект капитального строительства "Пристрой магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска", утвержденное 26.10.2012 (л.д. 23-33).
В процессе рассмотрения дела в материалы дела представлено дополнительное соглашение от 13.08.2015 (л.д. 85), подписанное Комитетом и обществом "Диагональ", которым срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 продлен до 22.08.2018.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции указал на факт заключения с обществом "Диагональ" дополнительного соглашение от 13.08.2015 о продлении договора УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018, а также на отсутствие нарушения прав общества "Диагональ" ввиду того, что спорный земельный участок у него истребован не был, государственная регистрация аренды не была прекращена.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующего.
Согласно пункту 1 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пункту 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации основной задачей судопроизводства в арбитражных судах является защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права.
На основании части 1 статьи 197 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы лиц в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями (далее - органы, осуществляющие публичные полномочия), должностных лиц, в том числе судебных приставов - исполнителей, рассматриваются арбитражным судом по общим правилам искового производства, предусмотренным настоящим Кодексом, с особенностями, установленными в настоящей главе.
Правовой оценке в рамках административного судопроизводства подлежит законность действий (правового акта) совершенных (вынесенного) публичными органами при осуществлении властно-распорядительных функций (то есть в рамках отношений "власти и подчинения"), но не материальные права участников хозяйственных, гражданско-правовых отношений.
Властно-распорядительные полномочия в отношении спорного земельного участка были реализованы Администрацией с вынесением распоряжения от 22.08.2007 N 2951-д.
После подписания договора УЗ N 009219-к-2007 стороны вступили в гражданско-правовые отношения, основанные на равенстве и автономии воли каждой из сторон сделки и подлежащие регулированию соответствующими нормами гражданского и земельного законодательства Российской Федерации.
В рассматриваемом случае материально-правовой интерес общества "Диагональ" заключается в сохранении либо приобретении права аренды земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 путем понуждения Администрации к продлению договора УЗ N 009219-к-2007 либо к заключению нового гражданско-правового договора соответственно.
С заявлением о предоставлении земельного участка по иным основаниям, предусмотренным земельным законодательством Российской Федерации, то есть не в связи с истечением срока действия договора УЗ N 009219-к-2007, общество "Диагональ" в орган местного самоуправления не обращалось, на наличие такого рода заявлений не ссылается.
Иного из материалов дела не следует.
При таких обстоятельствах вопрос о наличии (отсутствии) оснований для понуждения ответчика к заключению договора аренды подлежит рассмотрению в порядке искового производства.
В рассматриваемом случае суд первой инстанции рассмотрел возникший спор по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и отказал в удовлетворении заявленных требований, сославшись на представление в материалы дела дополнительного соглашения от 13.08.2015 о продлении срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 до 22.08.2018.
Рассмотрение судом первой инстанции заявленных обществом "Диагональ" требований по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не привело к принятию неправильного решения об отказе в удовлетворении заявленных требований, поскольку право на продление договора УЗ N 009219-к-2007 либо на заключение нового договора аренды в отношении спорного земельного участка обществом "Диагональ" не доказано.
К указанному выводу суд апелляционной инстанции приходит в силу следующего.
Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).
Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего кодекса (в том числе аренда), возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами (пункт 2 статьи 22, пункт 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации).
По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2014 N 3) установлен до 22.08.2015.
То есть, срок действия договора УЗ N 009219-к-2007 истек в августе 2015 г.
Общество "Диагональ" настаивает на наличии оснований для понуждения Администрации к заключению нового договора аренды, стремясь получить законное право осуществить строительство объекта - пристроя магазина к жилому дому N 66 по ул. Молодогвардейцев в Калининском районе г. Челябинска.
В соответствии с положениями пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.
Если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор (пункт 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Гражданским кодексом Российской Федерации, иными нормативными правовыми актами, регулирующими арендные правоотношения, отношения по поводу предоставления государственных (муниципальных) земель в аренду частным лицам, не предусмотрено обязанности органа местного самоуправления заключить с бывшим арендатором земельного участка договор аренды на новый срок либо соглашение о продлении срока действия договора.
Исключение из этого общего правила составляют пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", подпункт 10 пункта 2, подпункт 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации. Однако данные нормы применению к отношениям Администрации и общества "Диагональ" не подлежат, поскольку из материалов дела не следует, что в границах земельного участка с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 имеется объект незавершенного строительства (в том числе фундамент).
По смыслу статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.
Приведенная правовая позиция направлена на защиту добросовестных застройщиков, лишенных возможности завершить строительство объекта в пределах первоначального срока действия договора аренды земельного участка по объективным, не зависящим от арендатора обстоятельствам. Соответствующий правовой механизм подлежит применению арбитражным судом вне зависимости от специальных правил прекращения арендных правоотношений, регламентированных статьями 45, 46 Земельного кодекса Российской Федерации.
Таким образом, правовой оценке подлежат действия общества "Диагональ", направленные на освоение земельного участка и достижение цели предоставления недвижимого имущества в аренду.
Доказательства представляются лицами, участвующими в деле. Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или не совершения ими процессуальных действий. Неисполнение процессуальных обязанностей лицами, участвующими в деле, влечет за собой для этих лиц предусмотренные настоящим кодексом последствия (часть 2 статьи 9, часть 3 статьи 41, часть 1 статьи 65, часть 1 статьи 66 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
В силу этого истец по требованию о понуждении ответчика к заключению договора аренды на новый срок обязан представить доказательства, подтверждающие наличие объективных препятствий, в силу действия которых арендатор был лишен возможности осуществить работы по подготовке проектной документации, получению разрешения на строительство и непосредственному возведению капитального объекта в пределах срока аренды. В свою очередь, поскольку по смыслу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации отказ от продления арендных правоотношений - право арендодателя, ответчик вправе представить доказательства, опровергающие доводы истца, свидетельствующие об обоснованности отказа в заключении нового договора, о не использовании земельного участка по назначению.
В рассматриваемом случае земельный участок с кадастровым номером 74:36:0602003:0056 первоначально предоставлялся обществу "Диагональ" для строительства пристроя магазина на срок до 22.08.2009, впоследствии дополнительным соглашением от 15.12.2009 N 1 срок аренды продлен до 22.08.2011, дополнительным соглашением от 02.12.2011 N 2 - до 22.08.2013, дополнительным соглашением от 01.04.2014 N 3 - до 22.08.2015.
Доказательства осуществления в указанный значительный период времени (с декабря 2007 г. по август 2015 г.) каких-либо строительных работ на земельном участке в материалах дела отсутствуют, равно как отсутствуют доказательства получения обществом "Диагональ" разрешения на строительство объекта.
Доказательств того, что органы местного самоуправления препятствовали обществу "Диагональ" в реализации его прав и законных интересов как застройщика спорного земельного участка, в материалах дела также не имеется.
Более того, в соответствии с действующей с 01.03.2015 редакцией статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации из нее исключен пункт 3 о преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации, введенной Федеральным законом от 23.06.2014 N 171-ФЗ и вступившей в действие с 01.03.2015, арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
В свою очередь случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды без проведения торгов, с 01.03.2015 урегулированы пунктом 3 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, а условия реализации такого права - пунктом 4 данной статьи.
В силу пункта 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации Земельного кодекса Российской Федерации гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий: 1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка; 2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо; 3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 настоящего Кодекса; 4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1 - 30 пункта 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
При отсутствии в совокупности вышеперечисленных условий арендатор земельного участка лишается права на заключение нового договора аренды без проведения торгов, в связи с чем земельный участок, являющийся предметом такого договора аренды, может быть предоставлен данному лицу по истечении срока действия договора аренды только на торгах, проводимых в форме аукциона (пункт 1 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации).
На момент истечения срока действия договора УЗ N 009219-к-2007 (в редакции дополнительного соглашения от 01.04.2014 N 3), оснований, предусмотренных подпунктами 1 - 30 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, для предоставления обществу "Диагональ" без проведения торгов земельного участка для строительства пристроя к магазина в рассматриваемом случае не имеется.
Также следует отметить, что для реализации преимущественного права добросовестного арендатора на заключение договора предусмотрен специальный способ защиты.
С учетом изложенного, оснований для удовлетворения заявленных обществом "Диагональ" требований и отмены решения суда по доводам, приведенным в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в любом случае на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 16.12.2015 по делу N А76-23484/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Диагональ" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.А.СУСПИЦИНА
Судьи
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.В.ПИВОВАРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)