Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор сослался на преимущественное право заключения нового договора аренды. Арендодатель указал на необходимость проведения торгов и уведомил о прекращении действия предыдущего договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (истца) на решение от 05.08.2015 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 13.11.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-7254/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (625514, Тюменская обл., Тюменский р-он, с. Созоново, ул. Дорожная, 12, ОГРН 1117232014316, ИНН 7224045000) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30/1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) об обязании заключить договор аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (истца) - Бондарь А.Ю. по доверенности от 24.04.2015 N 3;
- от департамента имущественных отношений Тюменской области (ответчика) - Гайсина Ю.В. по доверенности от 15.09.2015 N 228/08-ЗД.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская - Ткацкий проезд, под размещение платной автомобильной стоянки, общей площадью 4860,0 м{\super 2 (кадастровый номер 72:23:04 30 004:0037) на условиях договора от 18.09.2003 N 23-20-301 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 2234) (далее - договор аренды N 23-20-301).
Исковые требования со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы преимущественным правом истца на заключение нового договора аренды.
Решением от 05.08.2015 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 13.11.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами статьи 621 ГК РФ, на неприменение подлежащего применению пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и на необоснованное применение не подлежащих применению письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указывает, что судами не выяснены имеющие существенное значение для дела обстоятельства, касающиеся пользования обществом земельным участком, внесения арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности приведенных в жалобе аргументов.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, удовлетворить исковое заявление, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке в предусмотренном статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно договору аренды N 23-20-301, заключенному между департаментом (арендодателем) и государственным унитарным предприятием Тюменской области "Архитектурно-градостроительный центр" (далее - предприятие) (арендатором) сроком действия с 19.12.2002 по 18.12.2004, арендодатель передал в пользование арендатора земельный участок площадью 4860,0 м{\super 2, с кадастровым номером 72:23:04 30 004:0037, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская - Ткацкий проезд, для размещения платной автомобильной стоянки.
Дополнительными соглашениями от 29.11.2004, от 01.02.2007, от 22.10.2008, от 27.11.2008, от 27.10.2009, от 21.09.2010, от 21.06.2011, 15.08.2012 договор аренды N 23-20-301 на основании пункта 3.1.6, предусматривающего заключение нового договора аренды по истечении срока действующего договора, продлевался соответственно до 18.12.2006, до 18.11.2007, до 18.10.2008, до 18.09.2009, до 18.08.2010, до 18.07.2011, до 18.06.2012 и до 18.06.2015.
Предприятие (прежний арендатор) с согласия департамента (арендодателя) по договору от 08.10.2012 N 40 переуступки прав и обязанностей уступило обществу (новому арендатору), а общество приняло права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 23-20-301.
Общество 12.03.2015 обратилось в департамент с заявлением (исходящий N 17) о продлении договора аренды N 23-20-301 на три года для размещения платной автостоянки.
Департамент письмом от 09.04.2015 N 23518-23-20/301-2 со ссылкой на пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ сообщил об отказе в продлении договора аренды N 23-20-301, указав, что испрашиваемое основание использования земельного участка (для размещения платной автостоянки) не подпадает под перечень оснований, предусматривающих предоставление земельного участка без проведения торгов, и уведомил истца о прекращении действия договора с 19.06.2015.
В связи с отказом департамента в заключении договора аренды на новый срок истец предъявил в суд настоящий иск.
Не усматривая оснований для удовлетворения заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в соответствии с действующим законодательством арендатор не имеет преимущественное право на продление договора аренды.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержаться переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 17.03.2016 N Ф04-140/2016 ПО ДЕЛУ N А70-7254/2015
Требование: Об обязании заключить договор аренды земельного участка под размещение платной автомобильной стоянки.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Арендатор сослался на преимущественное право заключения нового договора аренды. Арендодатель указал на необходимость проведения торгов и уведомил о прекращении действия предыдущего договора.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 17 марта 2016 г. по делу N А70-7254/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 17 марта 2016 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Сириной В.В.,
Тихомирова В.В.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (истца) на решение от 05.08.2015 Арбитражного суда Тюменской области (судья Щанкина А.В.) и постановление от 13.11.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Еникеева Л.И., Веревкин А.В., Глухих А.Н.) по делу N А70-7254/2015 по иску общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (625514, Тюменская обл., Тюменский р-он, с. Созоново, ул. Дорожная, 12, ОГРН 1117232014316, ИНН 7224045000) к департаменту имущественных отношений Тюменской области (625004, г. Тюмень, ул. Сакко, 30/1, ОГРН 1057200738792, ИНН 7202138460) об обязании заключить договор аренды земельного участка.
В заседании приняли участие представители:
- от общества с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (истца) - Бондарь А.Ю. по доверенности от 24.04.2015 N 3;
- от департамента имущественных отношений Тюменской области (ответчика) - Гайсина Ю.В. по доверенности от 15.09.2015 N 228/08-ЗД.
Суд
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Твоя недвижимость" (далее - общество) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с иском к департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее - департамент) об обязании заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская - Ткацкий проезд, под размещение платной автомобильной стоянки, общей площадью 4860,0 м{\super 2 (кадастровый номер 72:23:04 30 004:0037) на условиях договора от 18.09.2003 N 23-20-301 аренды земельного участка (землеустроительное дело N 2234) (далее - договор аренды N 23-20-301).
Исковые требования со ссылкой на статью 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статью 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы преимущественным правом истца на заключение нового договора аренды.
Решением от 05.08.2015 Арбитражного суда Тюменской области, оставленным без изменения постановлением от 13.11.2015 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе общество просит отменить вынесенные судебные акты, принять новый судебный акт об удовлетворении иска.
В обоснование жалобы заявитель ссылается на неправильное применение судами статьи 621 ГК РФ, на неприменение подлежащего применению пункта 3 статьи 22 ЗК РФ и на необоснованное применение не подлежащих применению письма Минэкономразвития России от 24.03.2015 N 6786-ПК/Д23 и пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ.
Указывает, что судами не выяснены имеющие существенное значение для дела обстоятельства, касающиеся пользования обществом земельным участком, внесения арендной платы.
В отзыве на кассационную жалобу департамент просит оставить без изменения оспариваемые судебные акты ввиду несостоятельности приведенных в жалобе аргументов.
В судебном заседании представитель общества поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, удовлетворить исковое заявление, а представитель общества возражал против удовлетворения жалобы.
Выслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке в предусмотренном статей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и следует из материалов дела, согласно договору аренды N 23-20-301, заключенному между департаментом (арендодателем) и государственным унитарным предприятием Тюменской области "Архитектурно-градостроительный центр" (далее - предприятие) (арендатором) сроком действия с 19.12.2002 по 18.12.2004, арендодатель передал в пользование арендатора земельный участок площадью 4860,0 м{\super 2, с кадастровым номером 72:23:04 30 004:0037, расположенный по адресу: г. Тюмень, ул. Олимпийская - Ткацкий проезд, для размещения платной автомобильной стоянки.
Дополнительными соглашениями от 29.11.2004, от 01.02.2007, от 22.10.2008, от 27.11.2008, от 27.10.2009, от 21.09.2010, от 21.06.2011, 15.08.2012 договор аренды N 23-20-301 на основании пункта 3.1.6, предусматривающего заключение нового договора аренды по истечении срока действующего договора, продлевался соответственно до 18.12.2006, до 18.11.2007, до 18.10.2008, до 18.09.2009, до 18.08.2010, до 18.07.2011, до 18.06.2012 и до 18.06.2015.
Предприятие (прежний арендатор) с согласия департамента (арендодателя) по договору от 08.10.2012 N 40 переуступки прав и обязанностей уступило обществу (новому арендатору), а общество приняло права и обязанности, предусмотренные договором аренды N 23-20-301.
Общество 12.03.2015 обратилось в департамент с заявлением (исходящий N 17) о продлении договора аренды N 23-20-301 на три года для размещения платной автостоянки.
Департамент письмом от 09.04.2015 N 23518-23-20/301-2 со ссылкой на пункт 4 статьи 39.6 ЗК РФ сообщил об отказе в продлении договора аренды N 23-20-301, указав, что испрашиваемое основание использования земельного участка (для размещения платной автостоянки) не подпадает под перечень оснований, предусматривающих предоставление земельного участка без проведения торгов, и уведомил истца о прекращении действия договора с 19.06.2015.
В связи с отказом департамента в заключении договора аренды на новый срок истец предъявил в суд настоящий иск.
Не усматривая оснований для удовлетворения заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что в соответствии с действующим законодательством арендатор не имеет преимущественное право на продление договора аренды.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 621 ГК РФ, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.
Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок может быть реализовано им только в случае передачи арендодателем спорного имущества третьему лицу в аренду (пункт 35 информационного письма от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Согласно пункту 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и статьей 46 настоящего Кодекса.
В пунктах 1, 2, 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 ЗК РФ, статьей 74 Лесного кодекса Российской Федерации), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов. Арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 ГК РФ преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.
В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 171-ФЗ) пункт 3 статьи 22 ЗК РФ утратил силу с 01.03.2015.
В статье 34 Закона N 171-ФЗ содержаться переходные положения, для тех, кто начал процедуру получения публичного земельного участка в аренду до 01.03.2015. В частности, пунктом 1 названной статьи предусмотрено, что до 01.03.2018 земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется лицу в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или безвозмездное пользование в соответствии со статьями 31 и 32 ЗК РФ (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Закона) на основании заявления без проведения торгов, если предоставление такого земельного участка лицу предусмотрено решением о предварительном согласовании места размещения объекта, принятым до 01.03.2015, но не ранее чем за три года до предоставления земельного участка. Однако случай, когда лицо, получившее право аренды до 01.03.2015, пожелает заключить договор аренды на новый срок по старым правилам (пункт 3 статьи 22 ЗК РФ в редакции, действовавшей до 01.03.2015), в переходных положениях отсутствует.
Согласно пункту 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, с 01.03.2015 не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях:
1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 настоящего Кодекса);
2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства (пункт 3 статьи 39.6 ЗК РФ).
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)