Судебные решения, арбитраж
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемшиленко А.А.
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 21.12.2015, Ковтун В.А., удостоверение;
- от публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ": представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.07.2016 по делу N А32-42458/2015, принятое судьей Назыковым А.Л.,
по заявлению публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом,
установил:
публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом литер А, назначение жилое, общая площадь 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, а также на земельный участок категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации жилого дома", площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:1107027:11, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 18;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) зарегистрировать за банком право собственности на жилой дом литер А, назначение жилое, общая площадь 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003353, а также на земельный участок категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации жилого дома", площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:1107027:11, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 18;
- - считать государственную пошлину, уплаченную банком за регистрацию права в размере 44 000 рублей (по платежным поручениям N 33219891, N 33208722 от 27.07.2015) не погашенной;
- - погасить все записи о запрете регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- - взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решением суда от 29.07.2016 признан незаконным, выраженный в сообщении от 25.09.2015 N 23/044/038/2015-369,368 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в регистрации права собственности публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11, а также на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11, а также на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118, в соответствии с заявлениями публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" от 18.08.2015 о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить. Полагает, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов было невозможно по причине того, что на спорные объекты недвижимого имущества наложены аресты и заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
ПАО "БАНК УРАЛСИБ" представителя в судебное заседание не направило о месте его и времени извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя ПОА "БАНК УРАЛСИБ".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как видно из материалов дела, Управлением Росреестра, между Хачатуровым А.А. и Пузием А.Н. был заключен договор купли-продажи от 14.09.2007 индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118. Оплата земельного участка с кадастровым номером 23:30:11 07 027:0011 и жилого дома, расположенного на этом участке, производилась за счет средств, предоставленных ОАО "УРАЛСИБ-ЮГ БАНК", указанные объекты поступали в залог банку в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору на сумму 1 700 000 рублей.
Права банка как залогодержателя были удостоверены закладной, копия которой представлена в материалах регистрационного дела. Кредитный договор от 14.09.2007 N 5436368 между банком и Хачатуровым А.А. подтверждает предоставление кредита в сумме 1 700 000 рублей для целевого использования на приобретение Хачатуровым А.А. в собственность индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118.
Вступившим в законную силу решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 26.10.2009 по иску ОАО АКБ "УРАЛСИБ-ЮГ БАНК" к Хачатурову А.А. взыскана задолженность по кредитному договору от 14.09.2007 N 5436368 в сумме 1 889 780,36 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельный участок для обслуживания и эксплуатации жилого дома площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:11 07 027:0011 по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118. Определен способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества.
В соответствии с протоколом от 07.05.2015 за период с 21.04.2015 по 06.05.2015 заявки на приобретение недвижимого имущества должника Хачатурова А.А. зарегистрированы организатором торгов не были, в связи с чем, торги по продаже арестованного имущества должника Хачатурова А.А. признаны несостоявшимися.
В связи с отсутствием заявок на приобретение недвижимого имущества должника Хачатурова А.А. за период с 25.05.2015 по 08.06.2015 признаны несостоявшимися вторичные торги по продаже арестованного имущества (протокол от 09.06.2015).
Банк, рассмотрев поступившее 17.06.2015 от судебного пристава-исполнителя Темрюкского РОСП УФССП по Краснодарскому краю предложение взыскателю оставить нереализованное имущество за собой, выразил такое согласие в отношении жилого дома литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельного участка площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:3011 07 027:0011 по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118, по цене на 25% ниже стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.
Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 26.06.2015 о передаче взыскателю - банку "УРАЛСИБ" не реализованного в принудительном порядке имущества должника по цене на 10 процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно жилого дома литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельного участка общей площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:3011 07 027:0011 по адресу: г. Темрюк, ул. Пролетарская, 1 18.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Темрюкского РОСП УФССП Краснодарского края от 26.06.2015 снят арест с указанных жилого дома и земельного участка в связи с признанием торгов несостоявшимися.
Банк обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) с заявлениями от 18.08.2015 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11 и на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118. Состав представленных документов указан в расписках от 18.08.2015 в получении документов на государственную регистрацию, выданных Темрюкским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
В уведомлениях от 26.08.2015 N 23/044/038/2015-369, N 23/044/038/2015-368 о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о наличии в ЕГРП записи о запрете регистрационных действий в отношении жилого дома и земельного участка.
В сообщении от 25.09.2015 N 23/044/038/2015-369,368 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации права собственности, мотивировав отказ наличием в ЕГРП записи о запрете регистрационных действий.
Не согласившись с указанным отказом, банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункт 4, 5 статьи 58) в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
В соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункты 10 - 14 статьи 87), если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Как следует из материалов дела, постановление судебного пристава-исполнителя от 26.06.2015 о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю утверждено старшим судебным приставом 26.06.2015. Банком и судебным приставом-исполнителем подписан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 26.06.2015.
Как указано в статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу;
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Таким образом, на основании заявлений банка от 18.08.2015 и представленных документов Управление Росреестра должно было зарегистрировать переход к банку права собственности на земельный участок и жилой дом.
Апелляционной коллегией отклоняется довод Управления о том, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов было невозможно по причине того, что на спорные объекты недвижимого имущества наложены аресты и заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о запретах на совершение регистрационных действий не являются препятствием для реализации банком права на оставление нереализованного предмета ипотеки за собой и для внесения в ЕГРП записи о праве собственности банка на указанные объекты.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что наличие в ЕГРП сведений о запрете совершения регистрационных действий не может быть противопоставлено праву банка на регистрацию за ним права собственности на нереализованный на повторных торгах предмет ипотеки.
По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал незаконным ограничение права залогодержателя оставить предмет залога за собой в случае его повторной нереализации на публичных торгах наличием в ЕГРП сведений о запретах на регистрацию перехода прав на данное имущество или о его арестах в интересах иных лиц. В связи с чем, требования банка о регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом судом первой инстанции правомерно удовлетворены.
Банком также заявлено требование о погашении в ЕГРП всех записей о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.
В удовлетворении требований о погашении всех записей о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов суд первой инстанции правомерно отказал, поскольку данное требование заявлено до регистрации перехода к банку права собственности и возникновения у банка как реестрового собственника права требовать освобождения его имущества от любых ограничений в распоряжении.
Требование банка "считать госпошлину, уплаченную ПАО БАНК УРАЛСИБ за регистрацию права в размере 44 000 рублей, не погашенной" не является требованием об оспаривании настоящего отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации права собственности на предмет залога и не направлено на разрешение спора по существу.
Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 по делу N А32-42458/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.10.2016 N 15АП-14715/2016 ПО ДЕЛУ N А32-42458/2015
Разделы:Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения; Ипотечный кредит; Банковские операции
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 октября 2016 г. N 15АП-14715/2016
Дело N А32-42458/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 05 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 11 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Сурмаляна Г.А., Филимоновой С.С.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Шемшиленко А.А.
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю: представитель по доверенности от 21.12.2015, Ковтун В.А., удостоверение;
- от публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ": представитель не явился, о судебном заседании извещен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29.07.2016 по делу N А32-42458/2015, принятое судьей Назыковым А.Л.,
по заявлению публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю
о признании незаконным отказа в государственной регистрации права собственности на земельный участок, жилой дом,
установил:
публичное акционерное общество "БАНК УРАЛСИБ" (далее - банк) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) со следующими требованиями:
- - признать незаконным решение Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) об отказе в государственной регистрации права собственности на жилой дом литер А, назначение жилое, общая площадь 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, а также на земельный участок категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации жилого дома", площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:1107027:11, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 18;
- - обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) зарегистрировать за банком право собственности на жилой дом литер А, назначение жилое, общая площадь 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003353, а также на земельный участок категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования "для обслуживания и эксплуатации жилого дома", площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:1107027:11, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 18;
- - считать государственную пошлину, уплаченную банком за регистрацию права в размере 44 000 рублей (по платежным поручениям N 33219891, N 33208722 от 27.07.2015) не погашенной;
- - погасить все записи о запрете регистрационных действий в отношении указанного объекта недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество;
- - взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) государственную пошлину в размере 3 000 рублей.
Решением суда от 29.07.2016 признан незаконным, выраженный в сообщении от 25.09.2015 N 23/044/038/2015-369,368 отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю в регистрации права собственности публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11, а также на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю зарегистрировать право собственности публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11, а также на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118, в соответствии с заявлениями публичного акционерного общества "БАНК УРАЛСИБ" от 18.08.2015 о регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости. В удовлетворении остальной части заявленных требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю подало в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд апелляционную жалобу, в которой просит решение суда первой инстанции по делу отменить. Полагает, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов было невозможно по причине того, что на спорные объекты недвижимого имущества наложены аресты и заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с гл. 34 АПК РФ.
Представитель Управления доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
ПАО "БАНК УРАЛСИБ" представителя в судебное заседание не направило о месте его и времени извещено надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает жалобу в отсутствие представителя ПОА "БАНК УРАЛСИБ".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как видно из материалов дела, Управлением Росреестра, между Хачатуровым А.А. и Пузием А.Н. был заключен договор купли-продажи от 14.09.2007 индивидуального жилого дома и земельного участка, на котором этот дом расположен, по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118. Оплата земельного участка с кадастровым номером 23:30:11 07 027:0011 и жилого дома, расположенного на этом участке, производилась за счет средств, предоставленных ОАО "УРАЛСИБ-ЮГ БАНК", указанные объекты поступали в залог банку в счет обеспечения исполнения обязательств по кредитному договору на сумму 1 700 000 рублей.
Права банка как залогодержателя были удостоверены закладной, копия которой представлена в материалах регистрационного дела. Кредитный договор от 14.09.2007 N 5436368 между банком и Хачатуровым А.А. подтверждает предоставление кредита в сумме 1 700 000 рублей для целевого использования на приобретение Хачатуровым А.А. в собственность индивидуального жилого дома и земельного участка по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118.
Вступившим в законную силу решением Темрюкского районного суда Краснодарского края от 26.10.2009 по иску ОАО АКБ "УРАЛСИБ-ЮГ БАНК" к Хачатурову А.А. взыскана задолженность по кредитному договору от 14.09.2007 N 5436368 в сумме 1 889 780,36 рублей, а также обращено взыскание на заложенное имущество - жилой дом литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельный участок для обслуживания и эксплуатации жилого дома площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:30:11 07 027:0011 по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118. Определен способ продажи заложенного имущества - с публичных торгов, установлена начальная продажная цена заложенного имущества.
В соответствии с протоколом от 07.05.2015 за период с 21.04.2015 по 06.05.2015 заявки на приобретение недвижимого имущества должника Хачатурова А.А. зарегистрированы организатором торгов не были, в связи с чем, торги по продаже арестованного имущества должника Хачатурова А.А. признаны несостоявшимися.
В связи с отсутствием заявок на приобретение недвижимого имущества должника Хачатурова А.А. за период с 25.05.2015 по 08.06.2015 признаны несостоявшимися вторичные торги по продаже арестованного имущества (протокол от 09.06.2015).
Банк, рассмотрев поступившее 17.06.2015 от судебного пристава-исполнителя Темрюкского РОСП УФССП по Краснодарскому краю предложение взыскателю оставить нереализованное имущество за собой, выразил такое согласие в отношении жилого дома литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельного участка площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:3011 07 027:0011 по адресу: Краснодарский край, г. Темрюк, ул. Пролетарская, 118, по цене на 25% ниже стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника.
Судебным приставом-исполнителем вынесено постановление от 26.06.2015 о передаче взыскателю - банку "УРАЛСИБ" не реализованного в принудительном порядке имущества должника по цене на 10 процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении об оценке, а именно жилого дома литер А общей площадью 42,5 кв. м, условный номер 23-01.44-2.6.2003-353, и земельного участка общей площадью 912 кв. м с кадастровым номером 23:3011 07 027:0011 по адресу: г. Темрюк, ул. Пролетарская, 1 18.
Постановлением судебного пристава-исполнителя Темрюкского РОСП УФССП Краснодарского края от 26.06.2015 снят арест с указанных жилого дома и земельного участка в связи с признанием торгов несостоявшимися.
Банк обратился в Управление Росреестра по Краснодарскому краю (Темрюкский отдел) с заявлениями от 18.08.2015 о государственной регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:30:1107027:11 и на жилой дом с кадастровым номером 23:30:1107027:297, расположенные по адресу: г. Темрюк, ул. Пролетарская, дом N 118. Состав представленных документов указан в расписках от 18.08.2015 в получении документов на государственную регистрацию, выданных Темрюкским отделом Управления Росреестра по Краснодарскому краю.
В уведомлениях от 26.08.2015 N 23/044/038/2015-369, N 23/044/038/2015-368 о приостановлении государственной регистрации Управление Росреестра по Краснодарскому краю сообщило о наличии в ЕГРП записи о запрете регистрационных действий в отношении жилого дома и земельного участка.
В сообщении от 25.09.2015 N 23/044/038/2015-369,368 Управление Росреестра по Краснодарскому краю отказало в государственной регистрации права собственности, мотивировав отказ наличием в ЕГРП записи о запрете регистрационных действий.
Не согласившись с указанным отказом, банк обратился в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (пункт 4, 5 статьи 58) в случае объявления повторных публичных торгов несостоявшимися по причинам, указанным в пункте 1 настоящей статьи, залогодержатель вправе приобрести (оставить за собой) заложенное имущество по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах, и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества. Залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой. Протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий направление заявления организатору торгов, являются достаточными основаниями для регистрации права собственности залогодержателя на предмет ипотеки.
В соответствии с Федеральным законом от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве" (пункты 10 - 14 статьи 87), если имущество должника, за исключением переданного для реализации на торгах, не было реализовано в течение одного месяца со дня передачи на реализацию, то судебный пристав-исполнитель выносит постановление о снижении цены на пятнадцать процентов. Если имущество должника не было реализовано в течение одного месяца после снижения цены, то судебный пристав-исполнитель направляет взыскателю предложение оставить это имущество за собой. Нереализованное имущество должника передается взыскателю по цене на двадцать пять процентов ниже его стоимости, указанной в постановлении судебного пристава-исполнителя об оценке имущества должника. О передаче нереализованного имущества должника взыскателю судебный пристав-исполнитель выносит постановление, которое утверждается старшим судебным приставом или его заместителем. Передача судебным приставом-исполнителем имущества должника взыскателю оформляется актом приема-передачи.
Как следует из материалов дела, постановление судебного пристава-исполнителя от 26.06.2015 о передаче нереализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю утверждено старшим судебным приставом 26.06.2015. Банком и судебным приставом-исполнителем подписан акт передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 26.06.2015.
Как указано в статье 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация права проводится без заявления правообладателя при переходе права собственности на недвижимое имущество, права аренды недвижимого имущества или права участника долевого строительства в результате обращения залогодержателем взыскания на недвижимое имущество или указанные права либо в результате оставления залогодержателем за собой недвижимого имущества или указанных прав в связи с признанием повторных торгов несостоявшимися.
В соответствии с пунктом 1 статьи 25.4 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация права при переходе права собственности на недвижимое имущество в результате обращения взыскания на него проводится на основании совместного заявления приобретателя и залогодержателя или заявления залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой, и представления следующих документов:
1) при обращении взыскания на заложенное имущество по решению суда: копия решения суда об обращении взыскания на заложенное имущество, надлежащим образом заверенная и скрепленная печатью суда, с отметкой о вступлении этого решения в силу;
2) документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества на торгах (протокол о результатах публичных торгов, договор купли-продажи, заключенный с лицом, выигравшим торги), или в случае признания торгов несостоявшимися соглашение с залогодержателем о приобретении заложенного имущества либо документы, подтверждающие оставление залогодержателем заложенного имущества за собой (протокол о признании повторных публичных торгов несостоявшимися, заявление залогодержателя об оставлении предмета ипотеки за собой и документ, подтверждающий получение указанного заявления организатором торгов).
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество в результате обращения залогодержателем взыскания на него проводится не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня приема заявления и документов, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.
Таким образом, на основании заявлений банка от 18.08.2015 и представленных документов Управление Росреестра должно было зарегистрировать переход к банку права собственности на земельный участок и жилой дом.
Апелляционной коллегией отклоняется довод Управления о том, что осуществить процедуру государственной регистрации на основании представленных документов было невозможно по причине того, что на спорные объекты недвижимого имущества наложены аресты и заявителем не представлены документы, необходимые для государственной регистрации.
Наличие в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записей о запретах на совершение регистрационных действий не являются препятствием для реализации банком права на оставление нереализованного предмета ипотеки за собой и для внесения в ЕГРП записи о праве собственности банка на указанные объекты.
Суд первой инстанции правомерно посчитал, что наличие в ЕГРП сведений о запрете совершения регистрационных действий не может быть противопоставлено праву банка на регистрацию за ним права собственности на нереализованный на повторных торгах предмет ипотеки.
По смыслу статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно посчитал незаконным ограничение права залогодержателя оставить предмет залога за собой в случае его повторной нереализации на публичных торгах наличием в ЕГРП сведений о запретах на регистрацию перехода прав на данное имущество или о его арестах в интересах иных лиц. В связи с чем, требования банка о регистрации перехода права собственности на земельный участок и жилой дом судом первой инстанции правомерно удовлетворены.
Банком также заявлено требование о погашении в ЕГРП всех записей о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов недвижимости.
В удовлетворении требований о погашении всех записей о запрете регистрационных действий в отношении спорных объектов суд первой инстанции правомерно отказал, поскольку данное требование заявлено до регистрации перехода к банку права собственности и возникновения у банка как реестрового собственника права требовать освобождения его имущества от любых ограничений в распоряжении.
Требование банка "считать госпошлину, уплаченную ПАО БАНК УРАЛСИБ за регистрацию права в размере 44 000 рублей, не погашенной" не является требованием об оспаривании настоящего отказа Управления Росреестра по Краснодарскому краю в регистрации права собственности на предмет залога и не направлено на разрешение спора по существу.
Доводы подателя апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу или влияли бы на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали бы выводы суда первой инстанции.
Оснований для переоценки выводов и доказательств, которые при рассмотрении дела были исследованы и оценены судом первой инстанции с соблюдением требований статьи 71 АПК РФ, не имеется.
Нарушений или неправильного применения норм материального или процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ основанием к отмене или изменению обжалуемого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.07.2016 по делу N А32-42458/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Г.А.СУРМАЛЯН
С.С.ФИЛИМОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)