Судебные решения, арбитраж
Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществу с ограниченной ответственностью "Топограф" о признании договоров аренды N 205-15 от 07.05.2015; N 206-15 от 07.05.2015 недействительными сделками и применении последствий недействительности сделок
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность от 22.09.2017 N 01-05-2653/13, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Топограф" - Сафина А.Н. (доверенность от 13.11.2017 N 1, паспорт);
- Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Мустафин Ф.Р. (доверенность от 14.08.2017 N Д-199, паспорт).
Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Топограф" (далее - ООО "Топограф", ответчик) о признании недействительными и применении последствий недействительности заключенных между Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа и ООО "ТОПОГРАФ" следующих сделок:
- - договора аренды N 205-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085;
- - договора аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 (т. 1 л.д. 11-16).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (далее - Управление земельных отношений, третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 24.08.2017 (резолютивная часть объявлена 22.08.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 147-158).
С вынесенным решением не согласилась Администрация (далее также апеллянт) обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 3 л.д. 3-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом представленных в дело доказательств, противоречие решения нормам материального права.
Суд не дал надлежащей оценки Градостроительного заключения ГЗ-2298/С от 15.08.2013 и не учел, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 полностью расположен в границах красных линий, а земельный участок 02:55:020110:5085 сформирован на территории земельного участка, предназначенного для общего пользования, на территории которого пролегает подземный водопровод 300 мм, подземная кабельная линия связи, подземный электрокабель высокого напряжения, размещена опора воздушной линии электропередач низкого напряжения, а также предусмотрено нахождение зеленых насаждений в соответствии со схемой благоустройства территории, разработанной и утвержденной в составе проекта межевания территории квартала.
Суд не учел, что в обоих договорах аренды указан одинаковый вид разрешенного использования, тогда как на этих участках запланировано строительство разных объектов.
Строительство объектов с нарушением проекта межевания территории квартала, по мнению апеллянта, нарушает публичные интересы, поскольку игнорирует интересы населения и противоречит градостроительным нормам.
Выводы суда о недоказанности расположения земельного участка 02:55:020110:5085 на территории мест общего пользования противоречит обстоятельствам дела, также противоречат выводы о том, что обществом "Топограф" были получены все необходимые согласования согласно Градостроительного заключения по условиям размещения объекта, поскольку имеются возражения МУП "Уфаводоканал" и отклонение согласования администрацией Октябрьского района г. Уфы.
Суд не учел, что при оформлении градостроительных планов ответчик действовал недобросовестно, т.к. данные планы составлены уже после заключения договоров аренды и их содержание повторяет друг друга.
С учетом изложенного апеллянт настаивал на отмене решения арбитражного суда по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции установив, что спор о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки рассмотрен без привлечения второй стороны оспариваемой сделки в качестве ответчика, определением от 15.11.2017 перешел к рассмотрению дела N А07-19518/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Этим же определением Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
В связи с поступлением ходатайства ООО "Топограф" о предоставлении времени для подготовки правовой позиции по возникшим в ходе судебного разбирательства вопросам, рассмотрение спора определением суда от 15.11.2017 отложено на 14.00 час. 29.11.2017.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Представитель Комитета поддержал правовую позицию Администрации. Общество "Топограф" с иском не согласилось, ссылаясь на отсутствие оснований признания оспариваемых сделок недействительными.
Суд апелляционной инстанции, при рассмотрении спора установлены следующие обстоятельства.
15.08.2013 Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа (далее - Управление архитектуры) в адрес общества "Топограф" выдано градостроительное заключение N ГЗ-2298/С по условиям размещения объекта: надземный пешеходный переход с торговыми помещениями (т. 1 л.д. 57-58). В составе Градостроительного заключения Управлением архитектуры выдана схема размещения объекта (т. 1 л.д. 43).
На основании заявления ООО "Топограф" вопрос о возможности предоставления земельного участка для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями вынесен на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке г. Уфы (т. 1 л.д. 35).
Согласно протоколу от 16.05.2014 Комиссией принято решение: "Рекомендовать предоставление земельного участка для проектирования и строительства объекта при условии предварительного согласования МУП "Уфаводоканал" технической возможности выноса инженерных сетей и проведении процедуры публикации информационного сообщения" (т. 1 л.д. 36).
Согласно данным публичной кадастровой карты 19.09.2014 на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м, и 02:55:020110:5085 площадью 2 205 кв. м, разрешенное использование участков - для размещения объектов предпринимательской деятельности (т. 1 л.д. 26-27).
12.12.2014 МУП "Уфаводоканал" согласовало градостроительное заключение N ГЗ-2298/С от 15.08.2013 для размещения объекта надземный пешеходный переход с торговыми помещениями с указанием условий такого согласования (т. 1 л.д. 53).
В газете "Вечерняя Уфа" от 29.01.2015 Управление земельных отношений опубликовало информационное сообщение о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856 (т. 1 л.д. 140).
Согласно составленному Управлением по земельным ресурсам Отчету о результатах публикации, в течение 30 дней с даты публикации, заявлений от других заинтересованных лиц не поступило (т. 1 л.д. 75).
08.04.2015 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление N 1385 о предоставлении ООО "Топограф" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, общей площадью 2 205 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856, общей площадью 530 кв. м, под предпринимательство для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями, в аренду, сроком на 3 года (т. 1 л.д. 30-31).
07.05.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" заключены договоры аренды N 205-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и N 205-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 (т. 1 л.д. 18-19; 24-25).
01.06.2015 обществу "Топограф" Управлением архитектуры выданы Градостроительный план земельного участка N RU 03308000-15-718 на земельный участок 02:55:020110:5085 и Градостроительный план земельного участка N RU 03308000-15-677 на земельный участок 02:55:000000:37856 (т. 2 л.д. 29-44, 51-65).
Из материалов дела также следует, что постановлением Администрации ГО г. Уфа от 14.06.2011 N 3303 утвержден проект межевания территории квартала "М", ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уф (т. 2 л.д. 23-25).
Из направленного Управлением архитектуры в адрес правового управления Администрации письма N 7-5329/ОПО от 10.08.2017 следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 сформирован на территории земельного участка П-082 площадью 5130 кв. м, предназначенного для общего пользования. Согласно архивной топографической съемке на территории данного земельного участка проложен подземный водопровод 300 мм, подземная кабельная линия связи, подземный электрокабель высокого напряжения (6кВ), размещена опора воздушной линии электропередач низкого напряжения, имеются зеленые насаждения; на территории земельного участка 02:55:000000:37856 проложены подземные кабельные линии связи, подземная магистральная канализация 2d-1000 мм, подземный водопровод d-600 мм, подземная ливневая канализация d-600 мм, подземный газопровод высокого давления d-529 мм, подземный электрокабель низкого напряжения (т. 2 л.д. 15-16).
16.05.2017 в адрес ООО "Топограф" Администрацией направлено Требование о возврате в муниципальную собственность земельных участков 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856 в течение 10 дней по акту приема передачи со ссылкой на недействительность заключенных договоров аренды (т. 1 л.д. 101).
Ссылаясь на то, что при предоставлении земельных участков были нарушены нормы земельного и градостроительного законодательства, в силу чего договоры аренды, заключенные между Управлением по земельным ресурсам и обществом "Топограф" являются недействительными, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Судебная коллегия, исследовав представленные доказательства, полагает исковые требования Администрации ГО г. Уфа подлежащими удовлетворению.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемой сделки) следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ) вступившими в силу с 01.03.2015.
По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (ст. 39.6 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что процедура предоставления спорных земельных участков начата Администрацией ГО г. Уфа до момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Исследовав текст информационного сообщения, суд установил, что предоставление спорных земельных участков осуществлялось без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов, т.е. в порядке, предусмотренном пунктом 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Названной нормой земельного кодекса установлен следующий порядок предоставления земельных участков:
- - проведение работ по формированию земельного участка (выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка);
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- Из материалов дела следует, что до момента публикации информационного сообщения земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет, определено их разрешенное использование. В дальнейшем Администрацией принято решение о предоставлении участков без проведения торгов, опубликовано информационное сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), в котором указаны местоположение, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, объекты, предполагаемые к строительству, а также сведения о возможности обращения с заявлениями от лиц, заинтересованных в использовании данного земельного участка в течение 30 дней с даты публикации.
Поскольку иных заявок о предоставлении участка не поступило, возражений против размещения объекта любыми иными лицами заявлено не было, договоры аренды были заключены с ООО "Топограф" как с лицом, от которого поступила одна заявка.
Вместе с тем в целях оценки действительности оспариваемых сделок аренды, суд обязан проверить соответствие процедуры формирования и предоставления земельного участка требованиям действовавшего земельного и градостроительного законодательства в полном объеме.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, границы территориальных зон, виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
По смыслу п. 1 ст. 41.1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки в части определения таких элементов планировочной структуры как территориальные зоны, выступают основой для подготовки документации по планировке территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса).
При этом в силу части 5 статьи 41 названного Кодекса при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (части 1 и 3 статьи 43 Градостроительного кодекса).
Частью 5 статьи 43 данного Кодекса предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.
Согласно п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).
По смыслу названных норм, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13 по делу N А75-2235/2012.
Из материалов дела следует, что решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 N 7/4 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Правила застройки).
Постановлением Администрации ГО г. Уфа от 14.06.2011 N 3303 утвержден проект межевания территории квартала "М", ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уф (т. 2 л.д. 23-25).
Представленные в материалы дела выкопировки из проекта межевания позволяют установить, что спорные земельные участки расположены на территории, обозначенной в проектах как П-081 - жилая застройка (участок 02:55:020110:5085) и П-082 - территория общего пользования (участок 02:55:000000:37856). Указанные территории, согласно градостроительному регламенту, входят в состав зон ОД-2, ОД-3 - зоны общественно-деловой застройки, предназначенные для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений (ст. 43 Правил застройки).
При этом согласно ст. 45 Правил застройки, устанавливающей предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, минимальная площадь земельных участков в территориальных зон ОД-2 и ОД-3, предназначенных для застройки зданиями средней этажности составляет 1200 кв. м.
При данных обстоятельствах у Администрации не имелось оснований для формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м.
Из проекта межевания следует, что размещение объектов капитального строительства на территориях, обозначенных как П-081 (участок 02:55:020110:5085) и П-082 (участок 02:55:000000:37856) документацией по планировке территории не предусмотрено.
Более того, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 полностью расположен в границах красных линий, ограничивающих территорию общего пользования - дорогу по ул. Рихарда Зорге.
Таким образом, названной документацией на месте расположения земельного участка 02:55:000000:37856 предусмотрено нахождение иного объекта - дороги, представляющей из себя территорию общего пользования.
Ссылка ООО "Топограф" на то, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 находится в зоне транспортной инфраструктуры, в границах которой возможно строительство надземного пешеходного перехода, как объекта транспортной инфраструктуры, подлежит отклонению на основании следующего.
Планируемый к строительству объект недвижимости поименован как "надземный пешеходный переход с торговыми помещениями".
При этом из материалов дела также следует, что основная часть земельного участка 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м приходится на территорию, занятую проезжей частью дороги по ул. Рихарда Зорге.
Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами относятся к территории общего пользования.
Указанная территория предназначена для пользования неопределенным кругом лиц.
Вместе с тем названный земельный участок согласно договору аренды, предоставлен для возведения, объекта торговли, предназначенного для коммерческого использования (надземный пешеходный переход с торговыми помещениями).
Помимо того, что предоставление земельных участков для строительства объектов, не предусмотренных Проектом планировки, нарушает требования п. 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка общего пользования под строительство указанного выше объекта противоречит правовому режиму земель общего пользования, установленному нормой ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Более того, такое предоставление следует расценивать как нарушающее основополагающий принцип земельного законодательства, а именно закрепленный в норме п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В настоящем случае земельный участок, сформированный в границах земель общего пользования, предоставлен для строительства подлежащего передаче в частную собственность капитального объекта коммерческого назначения.
Оценивая действительность договора аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, судебная коллегия считает необходимым отметить также следующее.
Одним из необходимых этапов процедуры предоставления земельного участка из состава публичных земель для строительства в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации является публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
По смыслу положений указанного пункта, публикация о предстоящем предоставлении земельного участка призвана обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. При этом публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Согласно тексту Информационного сообщения от 29.01.2015 оба земельных участка предоставляются под строительство объекта - "надземный пешеходный переход с торговыми помещениями". Данная цель предоставления участка указана в каждом из оспариваемых договоров аренды, т.е. оба участка предоставлены под строительство одного объекта.
Из смысла положений п. 10 ст. 1, п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект капитального строительства не может быть построен на двух разных земельных участках территориальные зоны и виды разрешенного использования которых не совпадают.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что строительство надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:37856, тогда как на участке 02:55:020110:5085 фактически предусмотрено строительство торгового здания, вход в которое осуществляется через лестничную клетку, ведущую, в том числе, в надземный переход.
Довод ответчика о строительстве единого технологически сложного объекта, под возведение которого возможно предоставление двух земельных участков имеющих различный правовой режим подлежат отклонению.
Запроектированные обществом "Топограф" к возведению объекты не могут быть отнесены к объектам недвижимости, составляющим единый технологический комплекс, в силу отсутствия у каждого из планируемых объектов какого-либо технологического назначения по отношению к другому.
Следует также отметить, что информационное сообщение от 29.01.2015 не содержало указания на возможность возведения торговых зданий на предлагаемых к передаче в аренду земельных участках.
Несоответствие изложенной в опубликованном сообщении информации не позволила неопределенному кругу лиц выразить действительную волю относительно участия в торгах либо относительно наличия возражений против строительства такого здания.
В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о несоблюдении при заключении договоров также требований п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в части публикации сообщения о предоставлении земельных участков в силу несоответствия изложенной в сообщении информации действительной цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договоров аренды земельного участка N 205-15 от 07.05.2015 и N 206-15 от 07.05.2015 в силу противоречия их существу законодательного регулирования, установленного нормами п. 5 ст. 1, п. 12 ст. 85, п. 4, 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет нарушение интересов неопределенного круга лиц, т.е. публичных интересов.
Довод ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 в соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией (Схемы планировочной организации рельефа 15.07.064.01-ПЗУ (том 2)) предназначен для возведения надземной пешеходной части перехода на высоте более 4,5 м, и по существу к площади застройки не относится, в связи с чем препятствий в пользовании территорией автомобильной дороги по ул. Р. Зорге не создается, подлежит отклонению как не влияющий на правовой вывод о недействительности договора аренды.
Конкретные параметры планируемого к возведению объекта действительно устанавливаются в проектной документации.
Предоставление такой документации является необходимым для получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), тогда как заключение договора аренды не обусловлено предоставлением такой документации, в силу чего конкретные характеристики предполагаемого к строительству объекта не имеют юридического значения для оценки соответствия договора аренды земельного участка требованиям действующего на момент его заключения законодательства.
Оценивая доводы ООО "Топограф" о наличии в действиях истца, выступавшего по существу стороной договора аренды и принимавшего арендные платежи, признаков злоупотребления правом, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Судебная коллегия соглашается с тем, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа, выступавшее арендодателем по договору аренды, являясь функциональным органом Администрации, представляет ее интересы и по существу выполняет лишь те действия, на которые его уполномочила Администрация как орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельными участками. Действия Управления по заключению договора, не соответствующего требованиям федерального закона, также являются незаконными.
Вместе с тем, общество "Топограф", являясь юридическим лицом, осуществляющим коммерческое строительство и выступая второй стороной договора аренды, не могло не знать о требованиях земельного законодательства, касающихся правового режима земель общего пользования, правил предоставления земельных участков, урегулированных нормой п. 4, п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего судебная коллегия усматривает признаки недобросовестного поведения обоих сторон оспариваемой сделки.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Последствием признания недействительной сделки аренды является возврат земельного участка арендодателю.
Требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о государственной регистрации договоров аренды не подлежат оценке в качестве самостоятельного требования, поскольку не подпадают под действие нормы п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
С учетом указанного разъяснения, принятия судом отдельного решения о погашении записи о государственной регистрации договоров аренды, не требуется.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи удовлетворением апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
решение Арбитражного Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-19518/2017 отменить.
Признать договор аренды N 205-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" недействительным.
Признать договор аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" недействительным.
Применить последствия недействительности сделок в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью "Топограф" обязанности возвратить земельные участки с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и 02:55:020110:5085 Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в течение 15 дней с момента принятия настоящего постановления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топограф" (ОГРН 1050204307504; ИНН 0276094246) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 000 руб. и государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 01.12.2017 N 18АП-13420/2017 ПО ДЕЛУ N А07-19518/2017
Разделы:Предоставление земли; Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 декабря 2017 г. N 18АП-13420/2017
Дело N А07-19518/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 декабря 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Пирской О.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании дело по иску Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и обществу с ограниченной ответственностью "Топограф" о признании договоров аренды N 205-15 от 07.05.2015; N 206-15 от 07.05.2015 недействительными сделками и применении последствий недействительности сделок
В судебном заседании приняли участие представители:
- Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Байбулатов И.Р. (доверенность от 22.09.2017 N 01-05-2653/13, паспорт);
- общества с ограниченной ответственностью "Топограф" - Сафина А.Н. (доверенность от 13.11.2017 N 1, паспорт);
- Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - Мустафин Ф.Р. (доверенность от 14.08.2017 N Д-199, паспорт).
Администрация городского округа г. Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Топограф" (далее - ООО "Топограф", ответчик) о признании недействительными и применении последствий недействительности заключенных между Управлением земельных и имущественных отношений администрации ГО г. Уфа и ООО "ТОПОГРАФ" следующих сделок:
- - договора аренды N 205-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085;
- - договора аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 (т. 1 л.д. 11-16).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа РБ (далее - Управление земельных отношений, третье лицо).
Решением суда первой инстанции от 24.08.2017 (резолютивная часть объявлена 22.08.2017) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 2 л.д. 147-158).
С вынесенным решением не согласилась Администрация (далее также апеллянт) обжаловала его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать (т. 3 л.д. 3-5).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель, ссылаясь на ненадлежащую оценку судом представленных в дело доказательств, противоречие решения нормам материального права.
Суд не дал надлежащей оценки Градостроительного заключения ГЗ-2298/С от 15.08.2013 и не учел, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 полностью расположен в границах красных линий, а земельный участок 02:55:020110:5085 сформирован на территории земельного участка, предназначенного для общего пользования, на территории которого пролегает подземный водопровод 300 мм, подземная кабельная линия связи, подземный электрокабель высокого напряжения, размещена опора воздушной линии электропередач низкого напряжения, а также предусмотрено нахождение зеленых насаждений в соответствии со схемой благоустройства территории, разработанной и утвержденной в составе проекта межевания территории квартала.
Суд не учел, что в обоих договорах аренды указан одинаковый вид разрешенного использования, тогда как на этих участках запланировано строительство разных объектов.
Строительство объектов с нарушением проекта межевания территории квартала, по мнению апеллянта, нарушает публичные интересы, поскольку игнорирует интересы населения и противоречит градостроительным нормам.
Выводы суда о недоказанности расположения земельного участка 02:55:020110:5085 на территории мест общего пользования противоречит обстоятельствам дела, также противоречат выводы о том, что обществом "Топограф" были получены все необходимые согласования согласно Градостроительного заключения по условиям размещения объекта, поскольку имеются возражения МУП "Уфаводоканал" и отклонение согласования администрацией Октябрьского района г. Уфы.
Суд не учел, что при оформлении градостроительных планов ответчик действовал недобросовестно, т.к. данные планы составлены уже после заключения договоров аренды и их содержание повторяет друг друга.
С учетом изложенного апеллянт настаивал на отмене решения арбитражного суда по настоящему делу.
Суд апелляционной инстанции установив, что спор о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки рассмотрен без привлечения второй стороны оспариваемой сделки в качестве ответчика, определением от 15.11.2017 перешел к рассмотрению дела N А07-19518/2017 Арбитражного суда Республики Башкортостан по правилам, установленным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации для рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции.
Этим же определением Управление земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Комитет) привлечено к участию в деле в качестве второго ответчика.
В связи с поступлением ходатайства ООО "Топограф" о предоставлении времени для подготовки правовой позиции по возникшим в ходе судебного разбирательства вопросам, рассмотрение спора определением суда от 15.11.2017 отложено на 14.00 час. 29.11.2017.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом.
В судебном заседании представитель истца поддержал исковые требования, настаивал на их удовлетворении. Представитель Комитета поддержал правовую позицию Администрации. Общество "Топограф" с иском не согласилось, ссылаясь на отсутствие оснований признания оспариваемых сделок недействительными.
Суд апелляционной инстанции, при рассмотрении спора установлены следующие обстоятельства.
15.08.2013 Главным управлением архитектуры и градостроительства Администрации ГО г. Уфа (далее - Управление архитектуры) в адрес общества "Топограф" выдано градостроительное заключение N ГЗ-2298/С по условиям размещения объекта: надземный пешеходный переход с торговыми помещениями (т. 1 л.д. 57-58). В составе Градостроительного заключения Управлением архитектуры выдана схема размещения объекта (т. 1 л.д. 43).
На основании заявления ООО "Топограф" вопрос о возможности предоставления земельного участка для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями вынесен на рассмотрение Комиссии по землепользованию и застройке г. Уфы (т. 1 л.д. 35).
Согласно протоколу от 16.05.2014 Комиссией принято решение: "Рекомендовать предоставление земельного участка для проектирования и строительства объекта при условии предварительного согласования МУП "Уфаводоканал" технической возможности выноса инженерных сетей и проведении процедуры публикации информационного сообщения" (т. 1 л.д. 36).
Согласно данным публичной кадастровой карты 19.09.2014 на кадастровый учет поставлены земельные участки с кадастровыми номерами 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м, и 02:55:020110:5085 площадью 2 205 кв. м, разрешенное использование участков - для размещения объектов предпринимательской деятельности (т. 1 л.д. 26-27).
12.12.2014 МУП "Уфаводоканал" согласовало градостроительное заключение N ГЗ-2298/С от 15.08.2013 для размещения объекта надземный пешеходный переход с торговыми помещениями с указанием условий такого согласования (т. 1 л.д. 53).
В газете "Вечерняя Уфа" от 29.01.2015 Управление земельных отношений опубликовало информационное сообщение о предоставлении в аренду сроком на 3 года земельных участков с кадастровыми номерами 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856 (т. 1 л.д. 140).
Согласно составленному Управлением по земельным ресурсам Отчету о результатах публикации, в течение 30 дней с даты публикации, заявлений от других заинтересованных лиц не поступило (т. 1 л.д. 75).
08.04.2015 Администрацией городского округа город Уфа Республики Башкортостан принято постановление N 1385 о предоставлении ООО "Топограф" земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, общей площадью 2 205 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856, общей площадью 530 кв. м, под предпринимательство для проектирования и строительства надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями, в аренду, сроком на 3 года (т. 1 л.д. 30-31).
07.05.2015 между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" заключены договоры аренды N 205-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и N 205-15 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856 (т. 1 л.д. 18-19; 24-25).
01.06.2015 обществу "Топограф" Управлением архитектуры выданы Градостроительный план земельного участка N RU 03308000-15-718 на земельный участок 02:55:020110:5085 и Градостроительный план земельного участка N RU 03308000-15-677 на земельный участок 02:55:000000:37856 (т. 2 л.д. 29-44, 51-65).
Из материалов дела также следует, что постановлением Администрации ГО г. Уфа от 14.06.2011 N 3303 утвержден проект межевания территории квартала "М", ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уф (т. 2 л.д. 23-25).
Из направленного Управлением архитектуры в адрес правового управления Администрации письма N 7-5329/ОПО от 10.08.2017 следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:020110:5085 сформирован на территории земельного участка П-082 площадью 5130 кв. м, предназначенного для общего пользования. Согласно архивной топографической съемке на территории данного земельного участка проложен подземный водопровод 300 мм, подземная кабельная линия связи, подземный электрокабель высокого напряжения (6кВ), размещена опора воздушной линии электропередач низкого напряжения, имеются зеленые насаждения; на территории земельного участка 02:55:000000:37856 проложены подземные кабельные линии связи, подземная магистральная канализация 2d-1000 мм, подземный водопровод d-600 мм, подземная ливневая канализация d-600 мм, подземный газопровод высокого давления d-529 мм, подземный электрокабель низкого напряжения (т. 2 л.д. 15-16).
16.05.2017 в адрес ООО "Топограф" Администрацией направлено Требование о возврате в муниципальную собственность земельных участков 02:55:020110:5085 и 02:55:00000037856 в течение 10 дней по акту приема передачи со ссылкой на недействительность заключенных договоров аренды (т. 1 л.д. 101).
Ссылаясь на то, что при предоставлении земельных участков были нарушены нормы земельного и градостроительного законодательства, в силу чего договоры аренды, заключенные между Управлением по земельным ресурсам и обществом "Топограф" являются недействительными, Администрация обратилась в суд с настоящим иском.
Судебная коллегия, исследовав представленные доказательства, полагает исковые требования Администрации ГО г. Уфа подлежащими удовлетворению.
Из положений ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ, действующей на момент заключения оспариваемой сделки) следует, что сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.
Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, урегулирован нормами главы V.I Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), в редакции Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ) вступившими в силу с 01.03.2015.
По общему правилу договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах (ст. 39.6 ЗК РФ).
Из материалов дела следует, что процедура предоставления спорных земельных участков начата Администрацией ГО г. Уфа до момента вступления в силу Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ.
Согласно п. 2 ст. 34 Федерального закона от 23.06.2014 г. N 171-ФЗ, в случае, если до дня вступления в силу настоящего Федерального закона органом государственной власти или органом местного самоуправления в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона) опубликовано извещение о проведении торгов (конкурса, аукциона) по продаже земельного участка или торгов (конкурса, аукциона) по продаже права на заключение договора аренды земельного участка либо сообщение о наличии предлагаемых для передачи в аренду и находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, предоставление таких земельных участков осуществляется в соответствии со статьями 30, 38, 38.1 и 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
Исследовав текст информационного сообщения, суд установил, что предоставление спорных земельных участков осуществлялось без предварительного согласования места размещения объекта и без проведения торгов, т.е. в порядке, предусмотренном пунктом 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации.
Названной нормой земельного кодекса установлен следующий порядок предоставления земельных участков:
- - проведение работ по формированию земельного участка (выполнение в отношении земельного участка работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком земельном участке (далее - кадастровые работы), осуществление государственного кадастрового учета такого земельного участка);
- - определение разрешенного использования земельного участка;
- - определение технических условий подключения (технологического присоединения) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение (технологическое присоединение) объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее - плата за подключение (технологическое присоединение));
- - принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);
- - проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;
- Из материалов дела следует, что до момента публикации информационного сообщения земельные участки были сформированы и поставлены на кадастровый учет, определено их разрешенное использование. В дальнейшем Администрацией принято решение о предоставлении участков без проведения торгов, опубликовано информационное сообщение о приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов), в котором указаны местоположение, вид разрешенного использования, площадь земельных участков, объекты, предполагаемые к строительству, а также сведения о возможности обращения с заявлениями от лиц, заинтересованных в использовании данного земельного участка в течение 30 дней с даты публикации.
Поскольку иных заявок о предоставлении участка не поступило, возражений против размещения объекта любыми иными лицами заявлено не было, договоры аренды были заключены с ООО "Топограф" как с лицом, от которого поступила одна заявка.
Вместе с тем в целях оценки действительности оспариваемых сделок аренды, суд обязан проверить соответствие процедуры формирования и предоставления земельного участка требованиям действовавшего земельного и градостроительного законодательства в полном объеме.
В силу статьи 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Градостроительный кодекс) Правилами землепользования и застройки устанавливаются градостроительные регламенты, границы территориальных зон, виды разрешенного использования в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующих территориальных зон, предельные параметры разрешенного строительства объектов и ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.
По смыслу п. 1 ст. 41.1 Градостроительного кодекса правила землепользования и застройки в части определения таких элементов планировочной структуры как территориальные зоны, выступают основой для подготовки документации по планировке территории.
Подготовка документации по планировке территории осуществляется в целях обеспечения устойчивого развития территорий, в том числе выделения элементов планировочной структуры, установления границ земельных участков, установления границ зон планируемого размещения объектов капитального строительства (ч. 1 ст. 41 Градостроительного кодекса).
При этом в силу части 5 статьи 41 названного Кодекса при подготовке документации по планировке территории может осуществляться разработка проектов планировки территории, проектов межевания территории и градостроительных планов земельных участков.
Проекты межевания территорий (квартала, микрорайона) могут быть подготовлены как в составе проектов планировки территорий, так и в виде отдельного документа применительно к застроенным и подлежащим застройке территориям, расположенным в границах элементов планировочной структуры (квартала, микрорайона), установленных проектами планировки территорий (части 1 и 3 статьи 43 Градостроительного кодекса).
Частью 5 статьи 43 данного Кодекса предусмотрено, что проект межевания территории включает в себя чертежи межевания территории, на которых отображаются: красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории; линии отступа от красных линий в целях определения места допустимого размещения зданий, строений, сооружений; границы застроенных земельных участков, в том числе границы земельных участков, на которых расположены линейные объекты; границы формируемых земельных участков, планируемых для предоставления физическим и юридическим лицам для строительства; границы земельных участков, предназначенных для размещения объектов капитального строительства федерального, регионального или местного значения; границы территорий объектов культурного наследия; границы зон с особыми условиями использования территорий; границы зон действия публичных сервитутов.
Согласно п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий).
По смыслу названных норм, если для территории городского или сельского поселения утверждены правила землепользования и застройки, включая градостроительные регламенты, а также проекты планировки и межевания территории соответствующего элемента планировочной структуры, то подлежит применению пункт 11 статьи 30 Земельного кодекса и предоставление земельного участка по процедуре предварительного согласования места размещения объекта не производится. Такие участки подлежат предоставлению без предварительного согласования места размещения объекта, то есть исключительно на торгах и только для строительства объекта, предусмотренного проектами планировки и межевания.
Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 02.07.2013 N 1633/13 по делу N А75-2235/2012.
Из материалов дела следует, что решением Совета городского округа г. Уфа РБ от 22.08.2008 N 7/4 утверждены Правила землепользования и застройки городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Правила застройки).
Постановлением Администрации ГО г. Уфа от 14.06.2011 N 3303 утвержден проект межевания территории квартала "М", ограниченного улицами Рихарда Зорге, Шафиева, проспектом Октября, 50 лет СССР в Октябрьском районе г. Уф (т. 2 л.д. 23-25).
Представленные в материалы дела выкопировки из проекта межевания позволяют установить, что спорные земельные участки расположены на территории, обозначенной в проектах как П-081 - жилая застройка (участок 02:55:020110:5085) и П-082 - территория общего пользования (участок 02:55:000000:37856). Указанные территории, согласно градостроительному регламенту, входят в состав зон ОД-2, ОД-3 - зоны общественно-деловой застройки, предназначенные для широкого спектра коммерческих и обслуживающих функций застройки, формирующей общественно-деловой центр городского округа, включающий объекты социального, культурного, спортивного назначений (ст. 43 Правил застройки).
При этом согласно ст. 45 Правил застройки, устанавливающей предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, минимальная площадь земельных участков в территориальных зон ОД-2 и ОД-3, предназначенных для застройки зданиями средней этажности составляет 1200 кв. м.
При данных обстоятельствах у Администрации не имелось оснований для формирования и постановки на кадастровый учет земельного участка 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м.
Из проекта межевания следует, что размещение объектов капитального строительства на территориях, обозначенных как П-081 (участок 02:55:020110:5085) и П-082 (участок 02:55:000000:37856) документацией по планировке территории не предусмотрено.
Более того, из материалов дела следует, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 полностью расположен в границах красных линий, ограничивающих территорию общего пользования - дорогу по ул. Рихарда Зорге.
Таким образом, названной документацией на месте расположения земельного участка 02:55:000000:37856 предусмотрено нахождение иного объекта - дороги, представляющей из себя территорию общего пользования.
Ссылка ООО "Топограф" на то, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 находится в зоне транспортной инфраструктуры, в границах которой возможно строительство надземного пешеходного перехода, как объекта транспортной инфраструктуры, подлежит отклонению на основании следующего.
Планируемый к строительству объект недвижимости поименован как "надземный пешеходный переход с торговыми помещениями".
При этом из материалов дела также следует, что основная часть земельного участка 02:55:000000:37856 площадью 530 кв. м приходится на территорию, занятую проезжей частью дороги по ул. Рихарда Зорге.
Согласно п. 12 ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами относятся к территории общего пользования.
Указанная территория предназначена для пользования неопределенным кругом лиц.
Вместе с тем названный земельный участок согласно договору аренды, предоставлен для возведения, объекта торговли, предназначенного для коммерческого использования (надземный пешеходный переход с торговыми помещениями).
Помимо того, что предоставление земельных участков для строительства объектов, не предусмотренных Проектом планировки, нарушает требования п. 11 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации, предоставление земельного участка общего пользования под строительство указанного выше объекта противоречит правовому режиму земель общего пользования, установленному нормой ст. 85 Земельного кодекса Российской Федерации.
Более того, такое предоставление следует расценивать как нарушающее основополагающий принцип земельного законодательства, а именно закрепленный в норме п. 5 ст. 1 Земельного кодекса принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В настоящем случае земельный участок, сформированный в границах земель общего пользования, предоставлен для строительства подлежащего передаче в частную собственность капитального объекта коммерческого назначения.
Оценивая действительность договора аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, судебная коллегия считает необходимым отметить также следующее.
Одним из необходимых этапов процедуры предоставления земельного участка из состава публичных земель для строительства в соответствии с п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации является публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
По смыслу положений указанного пункта, публикация о предстоящем предоставлении земельного участка призвана обеспечить реализацию гражданами в разумный срок принципов участия в решении вопросов, касающихся прав на землю, а также сочетания интересов общества и отдельных граждан. При этом публичное информирование направлено не только на защиту интересов населения в целом, но и конкретных лиц, в том числе возможных претендентов на земельный участок.
Согласно тексту Информационного сообщения от 29.01.2015 оба земельных участка предоставляются под строительство объекта - "надземный пешеходный переход с торговыми помещениями". Данная цель предоставления участка указана в каждом из оспариваемых договоров аренды, т.е. оба участка предоставлены под строительство одного объекта.
Из смысла положений п. 10 ст. 1, п. 4 ст. 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации и п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации объект капитального строительства не может быть построен на двух разных земельных участках территориальные зоны и виды разрешенного использования которых не совпадают.
Вместе с тем, из материалов дела следует, что строительство надземного пешеходного перехода с торговыми помещениями предусмотрено на земельном участке с кадастровым номером 02:55:000000:37856, тогда как на участке 02:55:020110:5085 фактически предусмотрено строительство торгового здания, вход в которое осуществляется через лестничную клетку, ведущую, в том числе, в надземный переход.
Довод ответчика о строительстве единого технологически сложного объекта, под возведение которого возможно предоставление двух земельных участков имеющих различный правовой режим подлежат отклонению.
Запроектированные обществом "Топограф" к возведению объекты не могут быть отнесены к объектам недвижимости, составляющим единый технологический комплекс, в силу отсутствия у каждого из планируемых объектов какого-либо технологического назначения по отношению к другому.
Следует также отметить, что информационное сообщение от 29.01.2015 не содержало указания на возможность возведения торговых зданий на предлагаемых к передаче в аренду земельных участках.
Несоответствие изложенной в опубликованном сообщении информации не позволила неопределенному кругу лиц выразить действительную волю относительно участия в торгах либо относительно наличия возражений против строительства такого здания.
В силу изложенного судебная коллегия приходит к выводу о несоблюдении при заключении договоров также требований п. 4 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации в части публикации сообщения о предоставлении земельных участков в силу несоответствия изложенной в сообщении информации действительной цели предоставления земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
Судебная коллегия приходит к выводу о ничтожности договоров аренды земельного участка N 205-15 от 07.05.2015 и N 206-15 от 07.05.2015 в силу противоречия их существу законодательного регулирования, установленного нормами п. 5 ст. 1, п. 12 ст. 85, п. 4, 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, что влечет нарушение интересов неопределенного круга лиц, т.е. публичных интересов.
Довод ответчика о том, что земельный участок с кадастровым номером 02:55:000000:37856 в соответствии с разработанной и согласованной проектной документацией (Схемы планировочной организации рельефа 15.07.064.01-ПЗУ (том 2)) предназначен для возведения надземной пешеходной части перехода на высоте более 4,5 м, и по существу к площади застройки не относится, в связи с чем препятствий в пользовании территорией автомобильной дороги по ул. Р. Зорге не создается, подлежит отклонению как не влияющий на правовой вывод о недействительности договора аренды.
Конкретные параметры планируемого к возведению объекта действительно устанавливаются в проектной документации.
Предоставление такой документации является необходимым для получения разрешения на строительство (п. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации), тогда как заключение договора аренды не обусловлено предоставлением такой документации, в силу чего конкретные характеристики предполагаемого к строительству объекта не имеют юридического значения для оценки соответствия договора аренды земельного участка требованиям действующего на момент его заключения законодательства.
Оценивая доводы ООО "Топограф" о наличии в действиях истца, выступавшего по существу стороной договора аренды и принимавшего арендные платежи, признаков злоупотребления правом, судебная коллегия полагает необходимым отметить следующее.
В силу п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Судебная коллегия соглашается с тем, что Управление земельных и имущественных отношений Администрации ГО г. Уфа, выступавшее арендодателем по договору аренды, являясь функциональным органом Администрации, представляет ее интересы и по существу выполняет лишь те действия, на которые его уполномочила Администрация как орган местного самоуправления, обладающий полномочиями по распоряжению земельными участками. Действия Управления по заключению договора, не соответствующего требованиям федерального закона, также являются незаконными.
Вместе с тем, общество "Топограф", являясь юридическим лицом, осуществляющим коммерческое строительство и выступая второй стороной договора аренды, не могло не знать о требованиях земельного законодательства, касающихся правового режима земель общего пользования, правил предоставления земельных участков, урегулированных нормой п. 4, п. 11 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу чего судебная коллегия усматривает признаки недобросовестного поведения обоих сторон оспариваемой сделки.
В силу п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Последствием признания недействительной сделки аренды является возврат земельного участка арендодателю.
Требования истца о применении последствий недействительности сделки в виде погашения записи о государственной регистрации договоров аренды не подлежат оценке в качестве самостоятельного требования, поскольку не подпадают под действие нормы п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса.
Если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (пункт 52 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав".
С учетом указанного разъяснения, принятия судом отдельного решения о погашении записи о государственной регистрации договоров аренды, не требуется.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в связи удовлетворением апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного Республики Башкортостан от 24.08.2017 по делу N А07-19518/2017 отменить.
Признать договор аренды N 205-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:000000:37856, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" недействительным.
Признать договор аренды N 206-15 от 07.05.2015 земельного участка с кадастровым номером 02:55:020110:5085, заключенный между Управлением по земельным ресурсам Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан и обществом с ограниченной ответственностью "Топограф" недействительным.
Применить последствия недействительности сделок в виде возложения на общество с ограниченной ответственностью "Топограф" обязанности возвратить земельные участки с кадастровым номером 02:55:000000:37856 и 02:55:020110:5085 Администрации городского округа г. Уфа Республики Башкортостан в течение 15 дней с момента принятия настоящего постановления.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Топограф" (ОГРН 1050204307504; ИНН 0276094246) в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в сумме 6 000 руб. и государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 1 500 руб.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
М.И.КАРПАЧЕВА
О.Н.ПИРСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)