Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.09.2017 по делу N А32-7378/2017
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда"
о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Куликова О.Б.,
администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда" о расторжении договора аренды от 13.08.2014 N 4900009552 о предоставлении земельного участка 175 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:50, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморской, 3, стр. 9 и взыскании 26 354,49 руб. неустойки (с учетом частичного отказа от исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендных платежей за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, в результате чего истец обратился с требованием о взыскании неустойки за период с 31.08.2015 по 07.09.2016 и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что ненадлежащее исполнении обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, в процессе судебного разбирательства долг по арендной плате погашен, ввиду чего истец отказался от первоначально заявленного требования о его взыскании. В связи с указанным суд пришел к выводу, что истцом требование о начислении пени заявлено правомерно, однако, ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, которыми полностью заявленная сумма неустойки погашена (также в процессе судебного разбирательства). В связи с устранением ответчиком нарушений в исполнении договорных обязательств в расторжении договора отказано.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить требование о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Также истец отмечает, что неустойка, начисленная арендодателем, ответчиком не оплачена.
Отзыв на апелляционную жалобу от ответчика не поступил.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВиД" (арендатор) заключен договор от 13.08.2014 N 4900009552 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:50 общей площадью 175 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, стр. 9, с видом разрешенного использования центр - "центр курортного отдыха", в территориальной зоне РК, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно пункту 2.1 срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации до 17.06.2019. Условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 17.06.2014 (пункт 2.3 договора).
В силу пункта 3.1 исчисление арендной платы устанавливается с 03.04.2013 по 17.06.2019. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.07.2014 N 6С/ОЗ-2014 и составляет 173 840 руб. (пункт 3.2 договора).
Как следует из пункта 3.3 договора, внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).
29.12.2014 между ООО "ВиД" и ООО "Морская звезда" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользования на условиях аренды (договору аренды), согласно пункту 1 которого все права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.08.2014 N 4900009552 перешли ООО "Морская звезда".
В нарушение принятых по договору аренды обязательств ответчик арендную плату с 01.07.2015 по 30.06.2016 не вносил, в результате чего образовалась задолженность.
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.12.2015 N 34571/02-05-16 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.
Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено, что претензионный порядок истцом соблюден надлежащим образом, в материалы дела предоставлена претензия от 18.12.2015 N 34571/02-05-16 с требованием к арендатору погасить образовавшуюся задолженность. В последующем письмом от 11.01.2016 N 041/02-05-16 в адрес ответчика направлена претензия с требованием к арендатору явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В данном случае договор аренды от 13.08.2014 N 4900009552 заключен на срок более 5 лет (до 2019 года). Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен был прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.
Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно наличие задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 в размере 189 464,35 руб., 26 354,49 руб. неустойки (то есть о наличии долга за 4 квартала).
Согласно условиям заключенного сторонами договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.6 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком представлены платежные поручения N 48 от 28.03.2017 на сумму 215 818,84 руб., N 59 от 06.04.2017 на сумму 60 000 руб. и N 99 от 19.05.2017 на сумму 66 000 руб., которым общество оплатило все арендные платежи по состоянию на 10.06.2017.
Истец с указанными обстоятельствами не спорит, заявил о частичном отказе от исковых требований в части задолженности в размере 189 464,35 руб.
В последующем обществом в материалы дело представлено платежное поручение N 232 от 10.08.2017 на сумму 51 786,43 руб., в основании платежа указано: "пеня за аренду земельного участка по договору от 13.08.2014 N 4900009552".
То есть пеня погашена не только в размере, указанном в иске и рассчитанном по 07.09.2016, но и до момента ее оплаты, то есть до 10.08.2017, как видно из расчета главного специалиста отдела аренды земли ДИО г. Сочи по состоянию на 18.08.2017.
Таким образом, нарушение условий договора, явившееся основанием к заявлению о его расторжении, было устранено ответчиком до момента вынесения решения. Нарушенные права администрации восстановлены в том числе путем выплаты пени.
Приведенные апеллянтом разъяснения, содержащиеся в пункте 73 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приняты во внимание судом.
Согласно данным разъяснениям, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как видно, иск заявлен о взыскании арендной платы по второй квартал 2016 года. При этом, по состоянию на 05.08.2015 у истца была переплата, а уже с 21.11.2016 ответчик своевременно производил текущие платежи и с 28.03.2017 начал производить также погашение долга, которое завершил в течение полутора месяцев. При этом иск подан администрацией в марте 2017 года, то есть в период, когда ответчик уже возобновил платежи по договору.
Учитывая баланс интересов сторон, поведение ответчика, нацеленное на скорейшее и полное погашение не только долга, но и выплату договорных санкций, незначительность периода просрочки, суд первой инстанции не усмотрел оснований к расторжению договора.
По смыслу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы оценивается как существенное в силу чего и влечет право арендодателя заявить о расторжении договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая, что ответчик не получил претензию администрации (к ответчику применима фикция надлежащего вручения претензии ввиду истечения срока хранения надлежаще направленной корреспонденции), однако по получении иска в достаточно короткий срок погасил не только весь долг, но и пеню, в том числе сверх заявленной в иске, на момент вынесения решения арендодатель не может считаться лицом претерпевающим такой ущерб, который позволяет его считать в значительной степени лишенным того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Приведенные апеллянтом разъяснения, содержащиеся в пункте 73 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не свидетельствуют об отсутствии оснований для оценки существенности нарушения, вменяемого арендатору, при рассмотрении подобных споров, и не нацелены на безусловное удовлетворение подобных исков, но отражают лишь необходимость оценки того, насколько можно считать права арендодателя нарушенными вне зависимости от устранения нарушения в период рассмотрения спора.
По указанной причине апелляционный суд не видит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2017 по делу N А32-7378/2017 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 21.11.2017 N 15АП-16944/2017 ПО ДЕЛУ N А32-7378/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 21 ноября 2017 г. N 15АП-16944/2017
Дело N А32-7378/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 16 ноября 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 21 ноября 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Малыхиной М.Н.,
судей Галова В.В., Попова А.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Соколовой А.О.,
в отсутствие представителей сторон,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 12.09.2017 по делу N А32-7378/2017
по иску администрации города Сочи
к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда"
о взыскании задолженности, о расторжении договора аренды,
принятое в составе судьи Куликова О.Б.,
установил:
администрация города Сочи обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Морская звезда" о расторжении договора аренды от 13.08.2014 N 4900009552 о предоставлении земельного участка 175 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0204029:50, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморской, 3, стр. 9 и взыскании 26 354,49 руб. неустойки (с учетом частичного отказа от исковых требований в порядке статьи 49 АПК РФ).
Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка в части внесения арендных платежей за период с 01.07.2015 по 30.06.2016, в результате чего истец обратился с требованием о взыскании неустойки за период с 31.08.2015 по 07.09.2016 и расторжении договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2017 в удовлетворении исковых требований отказано.
Суд указал, что ненадлежащее исполнении обязательств по внесению арендной платы подтверждается материалами дела, в процессе судебного разбирательства долг по арендной плате погашен, ввиду чего истец отказался от первоначально заявленного требования о его взыскании. В связи с указанным суд пришел к выводу, что истцом требование о начислении пени заявлено правомерно, однако, ответчиком в материалы дела представлены платежные документы, которыми полностью заявленная сумма неустойки погашена (также в процессе судебного разбирательства). В связи с устранением ответчиком нарушений в исполнении договорных обязательств в расторжении договора отказано.
Администрация города Сочи обжаловала решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просила решение суда отменить, исковые требования удовлетворить.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить требование о расторжении договора аренды (пункт 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73). Также истец отмечает, что неустойка, начисленная арендодателем, ответчиком не оплачена.
Отзыв на апелляционную жалобу от ответчика не поступил.
В судебное заседание стороны, надлежащим образом уведомленные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, явку своих представителей не обеспечили. Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между администрацией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "ВиД" (арендатор) заключен договор от 13.08.2014 N 4900009552 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0204029:50 общей площадью 175 кв. м, расположенного по адресу: г. Сочи, Центральный район, ул. Приморская, 3, стр. 9, с видом разрешенного использования центр - "центр курортного отдыха", в территориальной зоне РК, категория земель - земли населенных пунктов.
Согласно пункту 2.1 срок действия договора аренды устанавливается с момента его государственной регистрации до 17.06.2019. Условия договора распространяются на правоотношения, возникшие с 17.06.2014 (пункт 2.3 договора).
В силу пункта 3.1 исчисление арендной платы устанавливается с 03.04.2013 по 17.06.2019. Размер годовой арендной платы за участок устанавливается в соответствии с Отчетом об оценке рыночной стоимости годовой арендной платы от 24.07.2014 N 6С/ОЗ-2014 и составляет 173 840 руб. (пункт 3.2 договора).
Как следует из пункта 3.3 договора, внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10 числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года.
За нарушение сроков внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 6.2 договора).
29.12.2014 между ООО "ВиД" и ООО "Морская звезда" заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору о предоставлении земельного участка в пользования на условиях аренды (договору аренды), согласно пункту 1 которого все права и обязанности арендатора по договору аренды от 13.08.2014 N 4900009552 перешли ООО "Морская звезда".
В нарушение принятых по договору аренды обязательств ответчик арендную плату с 01.07.2015 по 30.06.2016 не вносил, в результате чего образовалась задолженность.
В целях досудебного урегулирования спора истцом в адрес ответчика направлена претензия от 18.12.2015 N 34571/02-05-16 с требованием об оплате существующей задолженности, которая оставлена последним без исполнения.
Уклонение ответчика от оплаты задолженности, послужило основанием обращения истца в суд.
Суд первой инстанции верно квалифицировал спорные правоотношения сторон, определил предмет доказывания по делу и применимые нормы материального права.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Пунктом 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" определено, что если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Судом первой инстанции установлено, что претензионный порядок истцом соблюден надлежащим образом, в материалы дела предоставлена претензия от 18.12.2015 N 34571/02-05-16 с требованием к арендатору погасить образовавшуюся задолженность. В последующем письмом от 11.01.2016 N 041/02-05-16 в адрес ответчика направлена претензия с требованием к арендатору явиться в департамент имущественных отношений администрации города Сочи в 10-дневный срок для подписания соглашения о расторжении договора аренды.
Как следует из пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статьями 450 и 619 Гражданского кодекса, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка. Арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.
В пункте 23 постановления от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" содержатся следующие разъяснения. Не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение устранено арендатором в разумный срок.
В то же время в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано следующее. Если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке. Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В данном случае договор аренды от 13.08.2014 N 4900009552 заключен на срок более 5 лет (до 2019 года). Следовательно, для удовлетворения иска по заявленному основанию суд должен был прийти к выводу о существенности допущенного нарушения.
Истец при обращении в суд указал на существенное нарушение арендатором условий договора, а именно наличие задолженности по арендной плате за период с 01.07.2015 по 30.06.2016 в размере 189 464,35 руб., 26 354,49 руб. неустойки (то есть о наличии долга за 4 квартала).
Согласно условиям заключенного сторонами договора внесение арендной платы в бюджет осуществляется по договору отдельным платежным документом за каждый квартал до истечения 10-го числа последнего месяца квартала, отдельно по арендной плате и отдельно по пене. Оплата за 4 квартал производится до 10 ноября текущего года (пункт 3.3 договора).
В пункте 3.6 договора закреплено, что арендная плата исчисляется от размера годовой арендной платы со дня фактической передачи земельного участка за каждый день фактического использования.
В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчиком представлены платежные поручения N 48 от 28.03.2017 на сумму 215 818,84 руб., N 59 от 06.04.2017 на сумму 60 000 руб. и N 99 от 19.05.2017 на сумму 66 000 руб., которым общество оплатило все арендные платежи по состоянию на 10.06.2017.
Истец с указанными обстоятельствами не спорит, заявил о частичном отказе от исковых требований в части задолженности в размере 189 464,35 руб.
В последующем обществом в материалы дело представлено платежное поручение N 232 от 10.08.2017 на сумму 51 786,43 руб., в основании платежа указано: "пеня за аренду земельного участка по договору от 13.08.2014 N 4900009552".
То есть пеня погашена не только в размере, указанном в иске и рассчитанном по 07.09.2016, но и до момента ее оплаты, то есть до 10.08.2017, как видно из расчета главного специалиста отдела аренды земли ДИО г. Сочи по состоянию на 18.08.2017.
Таким образом, нарушение условий договора, явившееся основанием к заявлению о его расторжении, было устранено ответчиком до момента вынесения решения. Нарушенные права администрации восстановлены в том числе путем выплаты пени.
Приведенные апеллянтом разъяснения, содержащиеся в пункте 73 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" приняты во внимание судом.
Согласно данным разъяснениям, судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
Как видно, иск заявлен о взыскании арендной платы по второй квартал 2016 года. При этом, по состоянию на 05.08.2015 у истца была переплата, а уже с 21.11.2016 ответчик своевременно производил текущие платежи и с 28.03.2017 начал производить также погашение долга, которое завершил в течение полутора месяцев. При этом иск подан администрацией в марте 2017 года, то есть в период, когда ответчик уже возобновил платежи по договору.
Учитывая баланс интересов сторон, поведение ответчика, нацеленное на скорейшее и полное погашение не только долга, но и выплату договорных санкций, незначительность периода просрочки, суд первой инстанции не усмотрел оснований к расторжению договора.
По смыслу положений статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации нарушение арендатором обязанности по внесению арендной платы оценивается как существенное в силу чего и влечет право арендодателя заявить о расторжении договора. При этом существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Учитывая, что ответчик не получил претензию администрации (к ответчику применима фикция надлежащего вручения претензии ввиду истечения срока хранения надлежаще направленной корреспонденции), однако по получении иска в достаточно короткий срок погасил не только весь долг, но и пеню, в том числе сверх заявленной в иске, на момент вынесения решения арендодатель не может считаться лицом претерпевающим такой ущерб, который позволяет его считать в значительной степени лишенным того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Приведенные апеллянтом разъяснения, содержащиеся в пункте 73 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 не свидетельствуют об отсутствии оснований для оценки существенности нарушения, вменяемого арендатору, при рассмотрении подобных споров, и не нацелены на безусловное удовлетворение подобных исков, но отражают лишь необходимость оценки того, насколько можно считать права арендодателя нарушенными вне зависимости от устранения нарушения в период рассмотрения спора.
По указанной причине апелляционный суд не видит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции.
На основании вышеуказанного, суд апелляционной инстанции полагает апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению. Суд первой инстанции правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 12.09.2017 по делу N А32-7378/2017 оставить без изменения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в течение двух месяцев с даты изготовления полного текста постановления.
Председательствующий
М.Н.МАЛЫХИНА
М.Н.МАЛЫХИНА
Судьи
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
В.В.ГАЛОВ
А.А.ПОПОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)