Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
от заявителя: Гуцев Е.В. - представитель по доверенности от 01.04.2016, Никитенко А.Н. - представитель по доверенности от 01.04.2016,
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14.03.2017 по делу N А32-16293/2016,
принятое судьей Боровиком А.М.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Колос"
к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Колос" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженного в письме от 15 марта 2016 года исх. N 52-4899/1632-20, об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков; об обязании департамента в месячный срок с момента вступления в законную силу решения осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:110, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 371 000,00 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:112, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 62 589,00 кв. м, направить проект договора заявителю ООО "Колос" с предложением о заключении договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 заявленные требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что общество вправе претендовать на приобретение арендуемых земельных участков в собственность без проведения торгов.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что договор аренды от 09.04.1996 N 8814000060 был прекращен по истечении срока, установленного дополнительным соглашением от 31.12.2002, а именно - 01.10.2003. Дополнительное соглашение от 21.07.2008, продлевающее срок аренды до 01.08.2018, ничтожно, поскольку заключено не по результатам проведения торгов. Кроме того, судом не исследован вопрос тождественности испрашиваемых земельных участков и земельного участка, переданного в аренду по договору от 09.04.1996. Заявителем не подтверждено надлежащее использование земельных участков. Таким образом, заявителем не доказано соблюдение условий приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов.
В отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему общество просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя департамента, уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.04.1996 между Администрацией муниципального образования Крыловской район (арендодатель) и главой крестьянского хозяйства Ралко Н.В. (правопредшественник общества) заключен договор N 415 аренды спорного земельного участка площадью 54.7 га сроком на 5 лет.
31.12.02 г. заключено дополнительное соглашение N 110 зд. к указанному договору аренды, согласно которому номер договора меняется с "415" на: "1400000294", срок договора продлен на 1 год.
21.07.08 администрацией и обществом к договору подписано дополнительное соглашение, которым в договор от 09.04.1996 вносятся изменения в части арендатора - глава КФХ Ралко Н.В. в связи с произведенной реорганизацией заменяется на созданное им общество, срок аренды увеличен до 01.08.2018, изменен номер договора на N 8814000060, уточнен предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:110, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 371 000,00 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:112, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 62 589,00 кв. м. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.09.2008.
20.02.16 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на основании п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ ввиду нахождения спорного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в аренде более трех лет и в связи с его надлежащим использованием. К заявлению в числе прочего был приложен договор аренды с дополнительными соглашениями.
В письме от 15.03.2016 N 52-4899/16-32.20 департамент отказал в предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112.
Отказ мотивирован тем, что заявление о предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность поступило по истечении срока договора аренды от 09.04.1996 г. N 8814000060. Дополнительное соглашение от 21.07.2008 является ничтожным.
Заявитель не согласился с указанным отказом и обратился в суд с заявленными требованиями.
Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, в том числе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9).
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон Краснодарского края N 532-КЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В соответствии с абзацем 9 статьи 21 Закона Краснодарского края N 532-КЗ расчет срока аренды земельного участка в названной статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется надлежаще (в соответствии с его целевым назначением); заявление о заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.
В соответствии пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16.
Пунктом 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ООО "Колос" владеет земельными участками с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112 по праву аренды на основании не прекращенного договора от 09.04.1996 г. N 8814000060; земельный участок из его владения не выбывал; использовался в соответствии с его разрешенным и целевым назначением.
Обращаясь с апелляционной жалобой, департамент ссылается на отсутствие у ООО "Колос" права на выкуп земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112, поскольку срок договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 истек 01.10.2003. Указанное мотивированно тем, что дополнительное соглашение от 31.12.2002 к договору содержит условие о его прекращении с истечением конкретного срока, а дополнительное соглашение от 21.07.2008, продлевающее срок аренды до 01.08.2018, является ничтожным.
С данными доводами жалобы судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ, вступившего в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При этом в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение для правильного разрешения спора имеет установление даты заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества, равно как и даты заключения соглашения о продлении такого договора.
Договор аренды от 09.04.1996 N 8814000060 и дополнительное соглашение от 31.12.2002 заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 31.12.2002 в п. 1.2 договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 внесены изменения, касающиеся срока, который продлен до 01.10.2003.
Вместе с тем, департаментом не учтено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Поскольку арендатор до настоящего времени пользуется спорными земельными участками в соответствии с целевым назначением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вносит арендную плату, постольку обязательства сторон по договору аренды от 09.04.1996 N 8814000060 не прекращены.
Судебная коллегия принимает во внимание, что дополнительное соглашение было заключено на основании распоряжения главы муниципального образования Крыловский район Краснодарского края от 21.07.2008 N 753-р, что свидетельствует о наличии волеизъявления арендодателя на продолжение арендных отношений с заявителем.
Таким образом, доводы департамента о ничтожности дополнительного соглашения от 21.07.2008 не опровергают факт возобновления договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 на неопределенный срок в силу действия статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия возражений по поводу дальнейшего пользования участками со стороны арендодателя.
Не подлежат переоценки выводы суда первой инстанции и о том, что спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения использовались по целевому назначению.
Обществом в подтверждение надлежащего использования спорного земельного участка представлены отчет по форме 9-АПК за 2015 год о производстве, затратах, себестоимости, отчет о реализации продукции растениеводства, справка отдела муниципального имущества Администрации муниципального образования Крыловской район от 14.03.16 г. N 121 об отсутствии по состоянию на 01.01.16 г. задолженности в том числе по договору аренды спорного земельного участка, акт сверки взаиморасчетов по договору аренды с 31.12.04 г. по 17.12.15 г. между обществом и Администрацией муниципального образования Крыловской район.
Согласно представленным отчетам, общество использует предоставленный ему в аренду спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения в соответствии с его разрешенным и целевым использованием - для выращивания продукции растениеводства (зерновые культуры); общество обрабатывает, засевает спорный земельный участок, собирает с него урожай, имеет доход от этой деятельности. Судя по представленным обществом и департаментом расчетам, общество на дату обращения с заявлением в департамент не имело задолженности по арендным платежам, по ним числилась переплата. Задержки по арендной плате не носили системного или затяжного характера. Департаментом не представлено информации о том, что арендные платежи взыскивались с общества в судебном порядке.
Вопреки доводам департамента, судебной коллегией установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112 (общей площадью 433589 кв. м (371000 кв. м 62589 кв. м) обременены договором аренды в пользу общества в том же виде, что и на исходный земельный участок (общей площадью 54,7 гектаров (547000 кв. м)).
Из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Следовательно, нормами Земельного кодекса РФ, напротив, предусмотрена возможность сохранения исходного земельного участка в измененных (уточненных) границах. Из указанных норм права следует, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды.
Обществом в материалы дела представлены доказательства тождества земельного участка предоставленного в аренду по договору от 09.04.1996 N 8814000060, и сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112.
Кадастровые работы, в результате которых образованы испрашиваемые земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112, а также постановка их на кадастровый учет в измененных границах производились по поручению департамента от 06 ноября 2007 года N 52-16303/07-31.04 о разделе земельных участков фонда перераспределения, на основании которого ГУП КК "Крыловский земельный центр" был произведен раздел земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира земель ЗАО "Новосергиевское" отделение 6, поле 6, клетка, 1, клетка 2, клетка 3.
Земельные участки, являющиеся предметом настоящего спора, образованы и поставлены на государственный кадастровый учет на основании распоряжения Главы МО Крыловский район Краснодарского края от 30.11.2007 года N 1070, которым утверждены границы земельных участков и установлен вид разрешенного использования земельных участков - "для сельскохозяйственного производства".
Согласно заключению кадастрового инженера от 21.06.2017 года N 261 местоположение, конфигурация и площадь участка, расположенного относительно ориентира земель ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 1, 3, арендуемого обществом на основании договора аренды от 09 апреля 1996 года N 8814000060, в редакции дополнительных соглашений от 31 декабря 2002 года и от 21 июля 2008 года, соответствуют местоположению, конфигурации и площади истребуемых земельных участков с кадастровым номером 23:14:0111006:110, площадью 371000,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, с кадастровым номером 23:14:0111006:112, площадью 62589,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 3.
Кроме того, общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110 и 23:14:0111006:112, составляющая 433589,00 кв. м, не превышает площади земельного участка (547 000 кв. м), который первоначально был передан в аренду по договору от 09.04.1996, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов собственника.
Выводы о надлежащим использовании спорных земельных участков, а также об их тождестве исходному участку подтверждаются письмом отдела муниципального имущества Администрации муниципального образования Крыловский район от 21.06.2017 исх. N 317.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существовании совокупности обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, Законом N 101-ФЗ, в силу которых общество вправе претендовать на приобретение арендованных спорных земельных участков в собственность без проведения торгов, и отсутствие законных препятствий для реализации заявителем данного права.
На основании изложенного, отказ департамента, выраженный в письме от 15 марта 2016 года исх. N 52-4899/1632-20, не соответствует положениям действующего земельного законодательства, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Колос" требования о признании его незаконным.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 по делу N А32-16293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.07.2017 N 15АП-6700/2017 ПО ДЕЛУ N А32-16293/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 июля 2017 г. N 15АП-6700/2017
Дело N А32-16293/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 06 июля 2017 года.
Полный текст постановления изготовлен 12 июля 2017 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Илюшина Р.Р.
судей О.Ю. Ефимовой, О.А. Сулименко
при ведении протокола судебного заседания секретарем Карнауховой В.В.
при участии:
от заявителя: Гуцев Е.В. - представитель по доверенности от 01.04.2016, Никитенко А.Н. - представитель по доверенности от 01.04.2016,
от заинтересованного лица: представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 14.03.2017 по делу N А32-16293/2016,
принятое судьей Боровиком А.М.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Колос"
к заинтересованному лицу Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконным отказа в предоставлении земельного участка,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Колос" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании незаконным решения Департамента имущественных отношений Краснодарского края, выраженного в письме от 15 марта 2016 года исх. N 52-4899/1632-20, об отказе в предоставлении государственной услуги по предоставлению в собственность за плату земельных участков; об обязании департамента в месячный срок с момента вступления в законную силу решения осуществить подготовку проекта постановления и договора купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:110, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 371 000,00 кв. м и земельного участка с кадастровым номером 23:14:0111006:112, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 62 589,00 кв. м, направить проект договора заявителю ООО "Колос" с предложением о заключении договора.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 заявленные требования удовлетворены.
Решение мотивировано тем, что общество вправе претендовать на приобретение арендуемых земельных участков в собственность без проведения торгов.
Департамент имущественных отношений Краснодарского края обжаловал решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 в порядке, предусмотренном гл. 34 АПК РФ, и просил обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт.
Апелляционная жалоба мотивированна тем, что договор аренды от 09.04.1996 N 8814000060 был прекращен по истечении срока, установленного дополнительным соглашением от 31.12.2002, а именно - 01.10.2003. Дополнительное соглашение от 21.07.2008, продлевающее срок аренды до 01.08.2018, ничтожно, поскольку заключено не по результатам проведения торгов. Кроме того, судом не исследован вопрос тождественности испрашиваемых земельных участков и земельного участка, переданного в аренду по договору от 09.04.1996. Заявителем не подтверждено надлежащее использование земельных участков. Таким образом, заявителем не доказано соблюдение условий приобретения земельных участков сельскохозяйственного назначения в собственность за плату без проведения торгов.
В отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему общество просило оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителя департамента, уведомленного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.
В судебном заседании представитель общества поддержал доводы отзыва на жалобу.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей заявителя, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 09.04.1996 между Администрацией муниципального образования Крыловской район (арендодатель) и главой крестьянского хозяйства Ралко Н.В. (правопредшественник общества) заключен договор N 415 аренды спорного земельного участка площадью 54.7 га сроком на 5 лет.
31.12.02 г. заключено дополнительное соглашение N 110 зд. к указанному договору аренды, согласно которому номер договора меняется с "415" на: "1400000294", срок договора продлен на 1 год.
21.07.08 администрацией и обществом к договору подписано дополнительное соглашение, которым в договор от 09.04.1996 вносятся изменения в части арендатора - глава КФХ Ралко Н.В. в связи с произведенной реорганизацией заменяется на созданное им общество, срок аренды увеличен до 01.08.2018, изменен номер договора на N 8814000060, уточнен предмет договора - земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:110, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 371 000,00 кв. м и земельный участок с кадастровым номером 23:14:0111006:112, местоположение: Краснодарский край, Крыловский р-н, Новосергиевский с/о, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, площадь 62 589,00 кв. м. Соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке 01.09.2008.
20.02.16 общество обратилось в департамент с заявлением о предоставлении спорного земельного участка в собственность за плату без проведения торгов на основании п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ ввиду нахождения спорного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения в аренде более трех лет и в связи с его надлежащим использованием. К заявлению в числе прочего был приложен договор аренды с дополнительными соглашениями.
В письме от 15.03.2016 N 52-4899/16-32.20 департамент отказал в предоставлении в собственность за плату земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112.
Отказ мотивирован тем, что заявление о предоставлении испрашиваемых земельных участков в собственность поступило по истечении срока договора аренды от 09.04.1996 г. N 8814000060. Дополнительное соглашение от 21.07.2008 является ничтожным.
Заявитель не согласился с указанным отказом и обратился в суд с заявленными требованиями.
Повторно изучив материалы дела, судебная коллегия не находит оснований к переоценке выводов суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований ввиду следующего.
Согласно пункту 1 статьи 10 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон N 101-ФЗ) земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам на торгах (конкурсах, аукционах).
В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Закона N 101-ФЗ гражданин или юридическое лицо, которым земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен в аренду и в отношении которых у исполнительных органов государственной власти и органов местного самоуправления, указанных в статье 39.2 Земельного кодекса Российской Федерации, отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка, вправе приобрести такой земельный участок в собственность или заключить новый договор аренды такого земельного участка в случае и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации.
Без проведения торгов продажа земельных участков осуществляется в случаях, указанных в пункте 2 статьи 39.3 Земельного кодекса РФ, в том числе земельных участков, предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка (подпункт 9).
В соответствии со статьей 21 Закона Краснодарского края от 05.11.2002 N 532-КЗ "Об основах регулирования земельных отношений в Краснодарском крае" (далее - Закон Краснодарского края N 532-КЗ) приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется через 49 лет с момента вступления в силу настоящей статьи, за исключением земельных участков, переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды с этим гражданином или этим юридическим лицом либо передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка этому гражданину или этому юридическому лицу при условии надлежащего использования такого земельного участка в случае, если этим гражданином или этим юридическим лицом заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов подано до дня истечения срока указанного договора аренды земельного участка.
В соответствии с абзацем 9 статьи 21 Закона Краснодарского края N 532-КЗ расчет срока аренды земельного участка в названной статье предусматривает совокупность срока действующего договора аренды и срока (сроков) ранее оконченного (оконченных) договора (договоров) аренды данного земельного участка арендатором.
По смыслу приведенных норм арендатор имеет право на приобретение в собственность земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения без торгов при наличии следующих условий: арендатор пользуется участком на основании договора аренды, с момента заключения которого прошло не менее трех лет; участок используется надлежаще (в соответствии с его целевым назначением); заявление о заключении договора купли-продажи такого участка без проведения торгов подано до дня истечения срока договора аренды.
Порядок предоставления в собственность за плату земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов установлен статьей 39.17 Земельного кодекса РФ.
В соответствии пунктом 5 статьи 39.17 Земельного кодекса РФ не более чем тридцать дней со дня поступления заявления о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает поступившее заявление, проверяет наличие или отсутствие оснований, предусмотренных статьей 39.16.
Пунктом 1 ст. 39.16 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, когда с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.
Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что ООО "Колос" владеет земельными участками с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112 по праву аренды на основании не прекращенного договора от 09.04.1996 г. N 8814000060; земельный участок из его владения не выбывал; использовался в соответствии с его разрешенным и целевым назначением.
Обращаясь с апелляционной жалобой, департамент ссылается на отсутствие у ООО "Колос" права на выкуп земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112, поскольку срок договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 истек 01.10.2003. Указанное мотивированно тем, что дополнительное соглашение от 31.12.2002 к договору содержит условие о его прекращении с истечением конкретного срока, а дополнительное соглашение от 21.07.2008, продлевающее срок аренды до 01.08.2018, является ничтожным.
С данными доводами жалобы судебная коллегия согласиться не может по следующим основаниям.
Согласно ст. 17.1 Федерального закона от 26 июля 2006 года "О защите конкуренции" в редакции Федерального закона от 30 июня 2008 года N 108-ФЗ, вступившего в силу с 02.07.2008, заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом, иных договоров, предусматривающих переход прав владения и (или) пользования в отношении государственного или муниципального имущества, не закрепленного на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения этих договоров.
В пункте 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено, что в случаях, предусмотренных законом (например, пунктами 1 и 3 статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", статьями 30 - 30.2 Земельного кодекса РФ, статьей 74 Лесного кодекса РФ), договор аренды в отношении государственного или муниципального имущества может быть заключен только по результатам проведения торгов.
В связи с этим, договор аренды названного имущества, заключенный на новый срок без проведения торгов, является ничтожным (статья 168 ГК РФ), равно как и соглашение о продлении такого договора.
При этом в абзаце 3 пункта 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (статья 422 ГК РФ).
Таким образом, при применении положений статьи 17.1 Закона о защите конкуренции правовое значение для правильного разрешения спора имеет установление даты заключения договора в отношении государственного или муниципального имущества, равно как и даты заключения соглашения о продлении такого договора.
Договор аренды от 09.04.1996 N 8814000060 и дополнительное соглашение от 31.12.2002 заключены до вступления в силу статьи 17.1 Закона о защите конкуренции.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Пунктом 1 дополнительного соглашения от 31.12.2002 в п. 1.2 договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 внесены изменения, касающиеся срока, который продлен до 01.10.2003.
Вместе с тем, департаментом не учтено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, в случае если договор аренды заключен на неопределенный срок, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу пункта 3 статьи 450, пункта 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации односторонний отказ от исполнения договора влечет за собой прекращение договорных обязательств.
Поскольку арендатор до настоящего времени пользуется спорными земельными участками в соответствии с целевым назначением при отсутствии возражений со стороны арендодателя, вносит арендную плату, постольку обязательства сторон по договору аренды от 09.04.1996 N 8814000060 не прекращены.
Судебная коллегия принимает во внимание, что дополнительное соглашение было заключено на основании распоряжения главы муниципального образования Крыловский район Краснодарского края от 21.07.2008 N 753-р, что свидетельствует о наличии волеизъявления арендодателя на продолжение арендных отношений с заявителем.
Таким образом, доводы департамента о ничтожности дополнительного соглашения от 21.07.2008 не опровергают факт возобновления договора аренды от 09.04.1996 N 8814000060 на неопределенный срок в силу действия статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации ввиду отсутствия возражений по поводу дальнейшего пользования участками со стороны арендодателя.
Не подлежат переоценки выводы суда первой инстанции и о том, что спорные земельные участки сельскохозяйственного назначения использовались по целевому назначению.
Обществом в подтверждение надлежащего использования спорного земельного участка представлены отчет по форме 9-АПК за 2015 год о производстве, затратах, себестоимости, отчет о реализации продукции растениеводства, справка отдела муниципального имущества Администрации муниципального образования Крыловской район от 14.03.16 г. N 121 об отсутствии по состоянию на 01.01.16 г. задолженности в том числе по договору аренды спорного земельного участка, акт сверки взаиморасчетов по договору аренды с 31.12.04 г. по 17.12.15 г. между обществом и Администрацией муниципального образования Крыловской район.
Согласно представленным отчетам, общество использует предоставленный ему в аренду спорный земельный участок сельскохозяйственного назначения в соответствии с его разрешенным и целевым использованием - для выращивания продукции растениеводства (зерновые культуры); общество обрабатывает, засевает спорный земельный участок, собирает с него урожай, имеет доход от этой деятельности. Судя по представленным обществом и департаментом расчетам, общество на дату обращения с заявлением в департамент не имело задолженности по арендным платежам, по ним числилась переплата. Задержки по арендной плате не носили системного или затяжного характера. Департаментом не представлено информации о том, что арендные платежи взыскивались с общества в судебном порядке.
Вопреки доводам департамента, судебной коллегией установлено, что земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112 (общей площадью 433589 кв. м (371000 кв. м 62589 кв. м) обременены договором аренды в пользу общества в том же виде, что и на исходный земельный участок (общей площадью 54,7 гектаров (547000 кв. м)).
Из пункта 1 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ следует, что земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
При этом в соответствии с пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пункте 4 и 6 настоящей статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.
В соответствии с пунктом 6 статьи 11.4 Земельного кодекса РФ при разделе земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, могут быть образованы один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, раздел которого осуществлен, сохраняется в измененных границах.
Следовательно, нормами Земельного кодекса РФ, напротив, предусмотрена возможность сохранения исходного земельного участка в измененных (уточненных) границах. Из указанных норм права следует, что образование земельных участков из земельного участка, используемого на основании договора аренды, не влечет автоматического прекращения действия данного договора аренды.
Обществом в материалы дела представлены доказательства тождества земельного участка предоставленного в аренду по договору от 09.04.1996 N 8814000060, и сформированных земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112.
Кадастровые работы, в результате которых образованы испрашиваемые земельные участки с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110, 23:14:0111006:112, а также постановка их на кадастровый учет в измененных границах производились по поручению департамента от 06 ноября 2007 года N 52-16303/07-31.04 о разделе земельных участков фонда перераспределения, на основании которого ГУП КК "Крыловский земельный центр" был произведен раздел земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства, расположенного относительно ориентира земель ЗАО "Новосергиевское" отделение 6, поле 6, клетка, 1, клетка 2, клетка 3.
Земельные участки, являющиеся предметом настоящего спора, образованы и поставлены на государственный кадастровый учет на основании распоряжения Главы МО Крыловский район Краснодарского края от 30.11.2007 года N 1070, которым утверждены границы земельных участков и установлен вид разрешенного использования земельных участков - "для сельскохозяйственного производства".
Согласно заключению кадастрового инженера от 21.06.2017 года N 261 местоположение, конфигурация и площадь участка, расположенного относительно ориентира земель ЗАО "Новосергиевское", отделение 6, поле 6, клетка 1, 3, арендуемого обществом на основании договора аренды от 09 апреля 1996 года N 8814000060, в редакции дополнительных соглашений от 31 декабря 2002 года и от 21 июля 2008 года, соответствуют местоположению, конфигурации и площади истребуемых земельных участков с кадастровым номером 23:14:0111006:110, площадью 371000,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 1, с кадастровым номером 23:14:0111006:112, площадью 62589,00 кв. м, местоположение: край Краснодарский, р-н Крыловский, с/о Новосергиевский, ЗАО "Новосергиевское" отделение 6 поле 6 клетка 3.
Кроме того, общая площадь земельных участков с кадастровыми номерами 23:14:0111006:110 и 23:14:0111006:112, составляющая 433589,00 кв. м, не превышает площади земельного участка (547 000 кв. м), который первоначально был передан в аренду по договору от 09.04.1996, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав и законных интересов собственника.
Выводы о надлежащим использовании спорных земельных участков, а также об их тождестве исходному участку подтверждаются письмом отдела муниципального имущества Администрации муниципального образования Крыловский район от 21.06.2017 исх. N 317.
Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о существовании совокупности обстоятельств, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, Законом N 101-ФЗ, в силу которых общество вправе претендовать на приобретение арендованных спорных земельных участков в собственность без проведения торгов, и отсутствие законных препятствий для реализации заявителем данного права.
На основании изложенного, отказ департамента, выраженный в письме от 15 марта 2016 года исх. N 52-4899/1632-20, не соответствует положениям действующего земельного законодательства, в связи с чем, суд первой инстанции правомерно удовлетворил заявленные ООО "Колос" требования о признании его незаконным.
На основании изложенного у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания для переоценки выводов суда первой инстанции по доводам, изложенным в апелляционной жалобе.
Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела.
Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.03.2017 по делу N А32-16293/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
О.А.СУЛИМЕНКО
Р.Р.ИЛЮШИН
Судьи
О.Ю.ЕФИМОВА
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)