Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 июля 2016 года по делу N А32-11365/2016 (судья Миргородская О.П.)
по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (ИНН 2320121350, ОГРН 1042311681796), обществу с ограниченной ответственностью "Электронные системы Юга"
при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (ИНН 2320225494, ОГРН 1142366013954)
о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок свободным от расположенных на нем объектов,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (далее - ООО "СКЦ "Спартак") и обществу с ограниченной ответственностью "Электронные системы Юга" (далее - ООО "ЭСЮ"):
1) о расторжении договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (состоящего из участков с кадастровыми номерами 23:49:0205013:23 и 23:49:0205013:24) общей площадью 440770 кв. м, расположенного по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5, предоставленного для эксплуатации учебно-спортивной базы;
2) об обязании ответчиков возвратить в первоначальном состоянии администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок, освободив его путем сноса (демонтажа) следующих объектов:
- - гостиницы УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1);
- - здания СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) - нежилых помещений в подвале лит. А1- N 1; нежилых помещений на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилых помещений на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м;
- - гостиницы "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. Н) площадью 200 кв. м;
- - трансформаторной подстанции - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. З) площадью 506 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. М) площадью 81,5 кв. м;
- - хозяйственных блоков (лит. Д) площадью 150,6 кв. м и литер Г2 площадью 217,2 кв. м;
- - двухэтажного склада, выполненного из металлоконструкций размерами в плане 15 м x 10 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - двухэтажного (капитального) административного корпуса размерами в плане 13 м x 4,5 м;
- - ряда металлических некапитальных контейнеров размерами в плане 2,350 м x 5,895 м, 2 шт.;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 6,5 м x 5 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 4 м;
- - торгового павильона размерами в плане 32 м x 7 м;
- - одноэтажного капитального строения (туалета) размерами в плане 4 м x 11 м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:23.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиками пунктов 5.2.16 договоров аренды земельного участка, согласно которым возведение арендатором объектов недвижимого имущества на предоставленном в аренду земельном участке возможно только с согласия арендодателя. Администрация соответствующего согласия на возведение названных объектов не давала.
Решением суда от 29 июля 2016 года в иске отказано.
Суд указал, что размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 рынков было согласовано администрацией в 2003 году. Постановлением главы города Сочи N 323 от 09.06.2003 был утвержден протокол совместного заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории города Сочи и городской межведомственной комиссии по охране историко-культурного наследия народов России в городе Сочи N 6 от 16.05.2003, в соответствии с которыми истцом была разрешена организация торгового комплекса из легких конструкций на территории УСБ "Спартак". Долгосрочное размещение на спорном земельном участке продовольственного рынка и торговой ярмарки было согласовано администрацией и в 2004 году (письма от 10.06.2004). Кроме того, ООО "СКЦ "Спартак" получило в аренду земельный участок с уже размещенными на нем продовольственным рынком, торговой ярмаркой, а также зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы, как основными, так и вспомогательными, что следует из договоров аренды. Истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договоров аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Суд также указал, что спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25, не обладают статусом самовольных построек, и право собственности на них может быть оспорено только в судебном порядке. Администрация знала о нахождении названных спорных объектов спорткомплекса "Спартак" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 с ноября 2008 года. Установленный трехгодичный срок исковой давности по объектам спорткомплекса "Спартак" истек в ноябре 2011 года. Срок исковой давности по объектам рынка "Спартак Универсал" истек в июне 2006 года и в июне 2007 года - как по рынку "Спартак Универсал", так и по продовольственному рынку ЗАО "Маркет". На дату предъявления иска в суд по настоящему делу истцом был пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована доводами, изложенными в исковом заявлении.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "СКЦ "Спартак" просило решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЭСЮ" просило решение суда оставить без изменения, указало, что ООО "ЭСЮ" является собственником нежилого помещения - здания гостиницы УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1), расположенной по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 266578). Право собственности на указанный объект ООО "ЭСЮ" приобрело на основании договора купли-продажи от 31.03.2010. Таким образом, ООО "ЭСЮ" указанное здание не возводило и не нарушало условий договора аренды. Кроме того, в соответствии с техническим паспортом здание гостиницы УСБ "Спартак" построено и поставлено на учет в бюро технической инвентаризации в 1987 году. В связи с этим, на него не распространяется понятие "самовольная постройка". Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет").
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" просило решение суда оставить без изменения, указало, что истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации условий для расторжения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103. Требование истца об обязании ответчиков возвратить ему земельные участки в первоначальном состоянии, то есть свободными от реестровых объектов недвижимого имущества, противоречат статье 35 Конституции Российской Федерации, статьям 222 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На спорном земельном участке расположены временные постройки (контейнеры), принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности. Данные объекты не обладают признаками объектов недвижимого имущества, то есть не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, а, соответственно, не могут являться самовольными постройками.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От ООО "СКЦ "Спартак" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.04.2004 между администрацией города Сочи (арендодатель) и учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (арендатор) на основании постановления администрации города Сочи от 19.12.2003 N 900 был подписан договор N 4900003103, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе города Сочи. Согласно пункту 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.
Договор от 14.04.2004 N 4900003103 был зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2004.
Срок действия договора был установлен сторонами - с момента его государственной регистрации по 01.01.2053 (пункт 2.1 договора).
22.12.2004 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "СКЦ "Спартак" (арендатор) был подписан договор N 4900003353, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе города Сочи.
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 22.12.2004 N 4900003353 доля арендаторов в праве на земельный участок определена согласно их заявлениям и плану земельного участка с определением порядка пользования участком между учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" и ООО "СКЦ "Спартак".
Согласно пункту 1.2 договора от 22.12.2004 N 4900003353 указанный земельный участок фактически передан арендатору совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.2005.
В силу пункта 1.3 договора от 22.12.2004 N 4900003353 земельный участок был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений учебно-спортивной базы.
12.04.2010 по договору (л.д. 24-25 том 1) частное учреждение "Учебно-спортивная база "Спартак" передало ООО "ЭСЮ" все свои права и обязанности, вытекающие из договора от 22.12.2004 о предоставлении земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между администрацией и ООО "СКЦ "Спартак".
05.11.2009 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 общей площадью 50160 кв. м, расположенный по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5 (выписка из ЕГРП от 11.12.2015 N 23/046/449/2015-849 - л.д. 59-60 том 1).
11.12.2015 в ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 сотрудниками отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи было установлено, что в границах указанного участка расположены объекты:
- - гостиница УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1);
- - здание СКЦ "Спартак" лит. А, А1 - нежилые помещения в подвале лит. А1 - N 1- нежилые помещения на 1 этаже литер А - N N 1, 1,1", 2-99,106-123; нежилые помещения на 2 этаже - N N 1,1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1 общей площадью 4195,1 кв. м;
- - гостиница "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. Н) площадью 200 кв. м;
- - трансформаторная подстанция - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. З) площадью 506 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. М) площадью 81,5 кв. м;
- - хозяйственные блоки (лит. Д) площадью 150,6 кв. м и (лит. Г2) площадью 217,2 кв. м;
- - двухэтажный склад, выполненный из металлоконструкций, размерами в плане 15 м х 10 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - двухэтажный (капитальный) административный корпус размерами в плане 13 м x 4,5 м;
- - ряд металлических некапитальных контейнеров размерами в плане 2,350 м x 5,895 м, 2 шт.;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 6,5 м x 5 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 4 м;
- - торговый павильон размерами в плане 32 м x 7 м;
- - одноэтажное капитальное строение (туалет) размерами в плане 4 м x 11 м.
В связи с этим, департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчиков претензионное письмо от 15.12.2015 N 34571/02-05-16 (л.д. 26-30 том 1), в котором просил предоставить разрешения на строительство вышеуказанных объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке, либо осуществить их снос (демонтаж) как самовольных построек.
В указанном письме департамент также сообщил, что в случае неисполнения ответчиками указанных требований департаментом будут приняты меры по расторжению договоров от 14.04.2004 N 4900003103 и от 22.12.2004 N 4900003353 в судебном порядке.
Поскольку ответчики не выполнили указанные требования, претензионным письмом от 31.12.2015 N 34571/05-05-16 (л.д. 37 том 1) департамент предложил ответчикам в 10-дневный срок явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договоров от 14.04.2004 N 4900003103 и от 22.12.2004 N 4900003353. Департамент сообщил, что при неисполнении данного предписания в установленный срок требование о расторжении договоров будет заявлено администрацией в суд.
Неисполнение ООО "СКЦ "Спартак" и ООО "ЭСЮ" вышеуказанных требований послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
Как указывалось выше, в рамках настоящего дела администрацией было заявлено два требования: о расторжении договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 и об обязании ответчиков возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок, освободив его от объектов недвижимого и движимого имущества, перечисленных в исковом заявлении.
Рассмотрев первое требование истца, суд первой инстанции исходил из действительности договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 и указал на отсутствие оснований для их расторжения ввиду недоказанности истцом наличия обстоятельств, установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно кадастровому паспорту от 21.04.2014 N 2343/12/14-339268 (л.д. 67 том 1) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.
Указание на нахождение земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта также содержится в пунктах 1.1 договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 входит в состав особо охраняемой природной территории.
Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование "Город-курорт Сочи" не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент подписания договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103, так и на момент фактической передачи ответчикам земельного участка.
Доказательства того, что на момент заключения спорных договоров администрации города Сочи были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.
Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договоров аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах, договоры аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 являются недействительными (ничтожными), поскольку администрация города Сочи фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент подписания договоров аренды и передачи земельного участка во владение ответчикам к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание выводы, изложенные в судебных актах по делам N А32-2549/2012, N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239, N А32-42972/2014.
В частности, три судебных инстанции по делу N А32-2549/2012 (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2012, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2013) констатировали ничтожность договора аренды от 14.04.2004 N 4900003103.
В постановлении от 01.07.2016 по делу N А32-42972/2014 суд кассационной инстанции также признал обоснованным довод о недействительности договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2008 по делу N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239 признан частично недействительным договор от 22.12.2004 N 4900003353.
По смыслу статей 450 - 453 ГК РФ расторжение договора направлено на прекращение обязательственных отношений сторон. В связи с этим, расторгнуть возможно только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. Недействительная сделка основанием обязательства не является, в связи с чем, расторгнута быть не может.
Поскольку договоры аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 является недействительными (ничтожными) сделками, требование об их расторжении удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о действительности спорных договоров в данном случае не привел к принятию незаконного судебного акта.
В исковом заявлении администрация также просила обязать ответчиков возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25, состоящий из участков с кадастровыми номерами 23:49:0205013:23 и 23:49:0205013:24, освободив его от объектов недвижимого и движимого имущества, перечисленных в исковом заявлении.
Из искового заявления следует, что требование об освобождении земельного участка от названных объектов недвижимого и движимого имущества было заявлено администрацией к ответчикам по настоящему делу как к арендаторам спорного участка, обязавшимся после прекращения арендных правоотношений возвратить данный участок в том состоянии, в котором участок был предоставлен в аренду. Данное требование было заявлено администрацией в качестве правового последствия расторжения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103. Предъявление указанного требования именно к ответчикам основано администрацией на обязательственно-правовой связи с ними.
Поскольку требование о расторжении спорных договоров удовлетворению не подлежит, также не подлежит удовлетворению и требование, производное от требования о расторжении договоров, а именно: о применении правовых последствий расторжения договоров в виде возврата земельного участка как объекта арендных правоотношений истцу путем демонтажа расположенных на нем объектов недвижимого и движимого имущества. В данном случае между сторонами не возникло арендное правоотношение.
Кроме того, обращаясь с иском по настоящему делу, истец не представил доказательства того, что перечисленные в исковом заявлении объекты недвижимого и движимого имущества были возведены именно ответчиками и после заключения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 (в период пользования ими спорным земельным участком).
В частности, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.10.2009, гостиница УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1) была построена в 1987 году. Трансформаторная подстанция - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м также возведена в 1980 году (согласно представленному в материалы дела техническому паспорту, составленному по состоянию на 29.08.2011).
Из представленных в материалы дела технических паспортов следует, что хозяйственные блоки (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м, (лит. З) площадью 506 кв. м, (лит. Д) площадью 150,6 кв. м были возведены в 2000 году.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что вышеназванные объекты уже находились на земельном участке на момент заключения договоров аренды.
В пунктах 1.3 договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 стороны также указали, что земельный участок предоставляется в аренду для эксплуатации зданий и сооружений учебно-спортивной базы.
Кроме этого, как следует из материалов дела, в приложениях N 1 и N 2 к договору аренды от 22.12.2004 N 4900003353 (л.д. 22-23 том 1) администрация и ООО "СКЦ "Спартак" указали, что части передаваемого в аренду земельного участка площадью 5500 кв. м и 5000 кв. м заняты продовольственным рынком.
Размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 рынков было согласовано администрацией города Сочи в 2003 году.
Постановлением главы города Сочи N 323 от 09.06.2003 был утвержден протокол совместного заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории г. Сочи и городской межведомственной комиссии по охране историко-культурного наследия народов России в г. Сочи N 6 от 16.05.2003.
В соответствии с указанными документами истцом была разрешена организация торгового комплекса из легких конструкций на территории УСБ "Спартак".
Долгосрочное размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 общей площадью 10 500 кв. м продовольственного рынка и торговой ярмарки было согласовано администрацией г. Сочи и в 2004 году (письма от 10.06.2004).
В отзыве на исковое заявление (л.д. 91-92 том 1) ООО "СКЦ "Спартак" указало, что на спорном земельном участке расположены рынки "Спартак Универсал" и ЗАО "Маркет".
В материалах дела имеется письмо учреждения "Учебно-спортивная база "Спартак", адресованное Комитету по управлению имуществом администрации города Сочи N 78 (л.д. 96 том 1), в котором учреждение сообщило об обращении ЗАО "Маркет" с вопросом о предоставлении в аренду на длительный срок (10 лет) территории площадью 0,55 га, фактически занятой деятельностью ЗАО "Маркет". В связи с этим, учреждение просило согласовать предоставление ЗАО "Маркет" указанного земельного участка в субаренду сроком на 10 лет в соответствии с пунктом 4.1 договора от 14.04.2004 N 4900003103.
Кроме этого, в рамках дела N А32-42972/2014 администрация города Сочи обращалась с иском об освобождении спорных земельных участков путем демонтажа расположенных на них объектов. При этом указанный иск был предъявлен, помимо ООО "СКЦ "Спартак" и ООО "ЭСЮ", также и к ЗАО "Маркет".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") указало, что на спорном земельном участке расположены временные постройки, принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности.
В определении от 20.09.2016 суд апелляционной инстанции предложил истцу представить письменные пояснения (с приложением соответствующего документального обоснования) о том, кто является собственником каждого из объектов, о демонтаже которых заявлено администрацией.
Однако указанное определение истцом исполнено не было.
Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалах дела доказательства того, что указанные в исковом заявлении торговые павильоны и туалет возведены ответчиками по настоящему делу, принадлежат им и именно ответчиками используется земельный участок, занимаемый данными объектами. Как указывалось выше, в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") признало, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности временные постройки. ООО "Маркет" в качестве ответчика по настоящему делу не привлечено.
Администрация также не представила в материалы дела доказательства принадлежности ответчикам здания СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) (нежилых помещений в подвале лит. А1-N1; нежилых помещений на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилых помещений на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м) и гостиницы "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2008 по делу N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239, имеющим обязательную силу, установлено, что по иску общественной организации "Федерация независимых профсоюзов России" постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2006 по делу N А32-9443/2005-9/169 было признано недействительным право собственности ООО "СКЦ "Спартак" на здание СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) (нежилые помещения в подвале лит. А1-N1; нежилые помещения на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилые помещения на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м) и гостиницу "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 03.11.2006 серии 23-АА N 72856 и N 72857 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за общественной организацией "Федерация независимых профсоюзов России".
Право на заявление требования о сносе расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 объектов капитального и некапитального строительства как самовольных построек на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация реализовала в рамках дела N А32-42972/2014, судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по которому вступили в законную силу.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 июля 2016 года по делу N А32-11365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.10.2016 N 15АП-13644/2016 ПО ДЕЛУ N А32-11365/2016
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 октября 2016 г. N 15АП-13644/2016
Дело N А32-11365/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 октября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 24 октября 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Авдониной О.Г.,
судей Ломидзе О.Г., Малыхиной М.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Даниловым Е.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Сочи
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 29 июля 2016 года по делу N А32-11365/2016 (судья Миргородская О.П.)
по иску администрации города Сочи (ИНН 2320037148, ОГРН 1022302934367)
к ответчикам: обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (ИНН 2320121350, ОГРН 1042311681796), обществу с ограниченной ответственностью "Электронные системы Юга"
при участии третьего лица: общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (ИНН 2320225494, ОГРН 1142366013954)
о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить земельный участок свободным от расположенных на нем объектов,
установил:
администрация города Сочи (далее - истец, администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Спортивно-коммерческий центр "Спартак" (далее - ООО "СКЦ "Спартак") и обществу с ограниченной ответственностью "Электронные системы Юга" (далее - ООО "ЭСЮ"):
1) о расторжении договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 о предоставлении в пользование на условиях аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (состоящего из участков с кадастровыми номерами 23:49:0205013:23 и 23:49:0205013:24) общей площадью 440770 кв. м, расположенного по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5, предоставленного для эксплуатации учебно-спортивной базы;
2) об обязании ответчиков возвратить в первоначальном состоянии администрации по акту приема-передачи указанный земельный участок, освободив его путем сноса (демонтажа) следующих объектов:
- - гостиницы УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1);
- - здания СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) - нежилых помещений в подвале лит. А1- N 1; нежилых помещений на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилых помещений на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м;
- - гостиницы "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. Н) площадью 200 кв. м;
- - трансформаторной подстанции - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. З) площадью 506 кв. м;
- - хозяйственного блока (лит. М) площадью 81,5 кв. м;
- - хозяйственных блоков (лит. Д) площадью 150,6 кв. м и литер Г2 площадью 217,2 кв. м;
- - двухэтажного склада, выполненного из металлоконструкций размерами в плане 15 м x 10 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажного (капитального) ряда торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - двухэтажного (капитального) административного корпуса размерами в плане 13 м x 4,5 м;
- - ряда металлических некапитальных контейнеров размерами в плане 2,350 м x 5,895 м, 2 шт.;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 6,5 м x 5 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитального торгового павильона размерами в плане 4 м x 4 м;
- - торгового павильона размерами в плане 32 м x 7 м;
- - одноэтажного капитального строения (туалета) размерами в плане 4 м x 11 м, расположенных в границах земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:23.
Исковые требования мотивированы нарушением ответчиками пунктов 5.2.16 договоров аренды земельного участка, согласно которым возведение арендатором объектов недвижимого имущества на предоставленном в аренду земельном участке возможно только с согласия арендодателя. Администрация соответствующего согласия на возведение названных объектов не давала.
Решением суда от 29 июля 2016 года в иске отказано.
Суд указал, что размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 рынков было согласовано администрацией в 2003 году. Постановлением главы города Сочи N 323 от 09.06.2003 был утвержден протокол совместного заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории города Сочи и городской межведомственной комиссии по охране историко-культурного наследия народов России в городе Сочи N 6 от 16.05.2003, в соответствии с которыми истцом была разрешена организация торгового комплекса из легких конструкций на территории УСБ "Спартак". Долгосрочное размещение на спорном земельном участке продовольственного рынка и торговой ярмарки было согласовано администрацией и в 2004 году (письма от 10.06.2004). Кроме того, ООО "СКЦ "Спартак" получило в аренду земельный участок с уже размещенными на нем продовольственным рынком, торговой ярмаркой, а также зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы, как основными, так и вспомогательными, что следует из договоров аренды. Истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации оснований для расторжения договоров аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Суд также указал, что спорные объекты, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25, не обладают статусом самовольных построек, и право собственности на них может быть оспорено только в судебном порядке. Администрация знала о нахождении названных спорных объектов спорткомплекса "Спартак" на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 с ноября 2008 года. Установленный трехгодичный срок исковой давности по объектам спорткомплекса "Спартак" истек в ноябре 2011 года. Срок исковой давности по объектам рынка "Спартак Универсал" истек в июне 2006 года и в июне 2007 года - как по рынку "Спартак Универсал", так и по продовольственному рынку ЗАО "Маркет". На дату предъявления иска в суд по настоящему делу истцом был пропущен срок исковой давности, о применении которого было заявлено ответчиками.
Не согласившись с принятым судебным актом, истец обжаловал его в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, просил решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.
Апелляционная жалоба мотивирована доводами, изложенными в исковом заявлении.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "СКЦ "Спартак" просило решение суда оставить без изменения как законное и обоснованное.
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "ЭСЮ" просило решение суда оставить без изменения, указало, что ООО "ЭСЮ" является собственником нежилого помещения - здания гостиницы УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1), расположенной по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 (свидетельство о государственной регистрации права серии 23-АЖ N 266578). Право собственности на указанный объект ООО "ЭСЮ" приобрело на основании договора купли-продажи от 31.03.2010. Таким образом, ООО "ЭСЮ" указанное здание не возводило и не нарушало условий договора аренды. Кроме того, в соответствии с техническим паспортом здание гостиницы УСБ "Спартак" построено и поставлено на учет в бюро технической инвентаризации в 1987 году. В связи с этим, на него не распространяется понятие "самовольная постройка". Суд первой инстанции также пришел к правильному выводу о пропуске истцом срока исковой давности.
Определением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.09.2016 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Маркет" (далее - ООО "Маркет").
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" просило решение суда оставить без изменения, указало, что истец не доказал наличие установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации условий для расторжения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103. Требование истца об обязании ответчиков возвратить ему земельные участки в первоначальном состоянии, то есть свободными от реестровых объектов недвижимого имущества, противоречат статье 35 Конституции Российской Федерации, статьям 222 и 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". На спорном земельном участке расположены временные постройки (контейнеры), принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности. Данные объекты не обладают признаками объектов недвижимого имущества, то есть не имеют прочной связи с землей и их перемещение возможно без нанесения несоразмерного ущерба их назначению, а, соответственно, не могут являться самовольными постройками.
Лица, участвующие в деле, представителей в судебное заседание не направили, будучи надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.
От ООО "СКЦ "Спартак" поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие его представителя.
Апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей участвующих в деле лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, 14.04.2004 между администрацией города Сочи (арендодатель) и учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" (арендатор) на основании постановления администрации города Сочи от 19.12.2003 N 900 был подписан договор N 4900003103, по условиям которого арендодатель сдал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе города Сочи. Согласно пункту 1.2 договора границы земельного участка закреплены в натуре на прилагаемом к договору плане земельного участка поворотными точками.
Договор от 14.04.2004 N 4900003103 был зарегистрирован в установленном законом порядке 11.06.2004.
Срок действия договора был установлен сторонами - с момента его государственной регистрации по 01.01.2053 (пункт 2.1 договора).
22.12.2004 между администрацией города Сочи (арендодатель) и ООО "СКЦ "Спартак" (арендатор) был подписан договор N 4900003353, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" Центрального совета физкультурно-спортивного общества профсоюзов "Россия" земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 площадью 50160 кв. м, фактически занимаемый зданиями и сооружениями учебно-спортивной базы по ул. Пластунская в Центральном районе города Сочи.
В соответствии с пунктом 1.1 договора от 22.12.2004 N 4900003353 доля арендаторов в праве на земельный участок определена согласно их заявлениям и плану земельного участка с определением порядка пользования участком между учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" и ООО "СКЦ "Спартак".
Согласно пункту 1.2 договора от 22.12.2004 N 4900003353 указанный земельный участок фактически передан арендатору совместно с учреждением "Учебно-спортивная база "Спартак" без каких-либо иных документов по передаче имущества с 01.01.2005.
В силу пункта 1.3 договора от 22.12.2004 N 4900003353 земельный участок был предоставлен для эксплуатации зданий и сооружений учебно-спортивной базы.
12.04.2010 по договору (л.д. 24-25 том 1) частное учреждение "Учебно-спортивная база "Спартак" передало ООО "ЭСЮ" все свои права и обязанности, вытекающие из договора от 22.12.2004 о предоставлении земельного участка со множественностью лиц на стороне арендатора, заключенного между администрацией и ООО "СКЦ "Спартак".
05.11.2009 в ЕГРП было зарегистрировано право собственности муниципального образования город-курорт Сочи на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 общей площадью 50160 кв. м, расположенный по адресу: Центральный район, г. Сочи, ул. Пластунская, д. 151/5 (выписка из ЕГРП от 11.12.2015 N 23/046/449/2015-849 - л.д. 59-60 том 1).
11.12.2015 в ходе проведения осмотра земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 сотрудниками отдела земельного контроля по Центральному району Управления муниципального земельного контроля администрации города Сочи было установлено, что в границах указанного участка расположены объекты:
- - гостиница УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1);
- - здание СКЦ "Спартак" лит. А, А1 - нежилые помещения в подвале лит. А1 - N 1- нежилые помещения на 1 этаже литер А - N N 1, 1,1", 2-99,106-123; нежилые помещения на 2 этаже - N N 1,1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1 общей площадью 4195,1 кв. м;
- - гостиница "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. Н) площадью 200 кв. м;
- - трансформаторная подстанция - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. З) площадью 506 кв. м;
- - хозяйственный блок (лит. М) площадью 81,5 кв. м;
- - хозяйственные блоки (лит. Д) площадью 150,6 кв. м и (лит. Г2) площадью 217,2 кв. м;
- - двухэтажный склад, выполненный из металлоконструкций, размерами в плане 15 м х 10 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 15,5 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - одноэтажный (капитальный) ряд торговых павильонов размерами в плане 30 м x 5 м;
- - двухэтажный (капитальный) административный корпус размерами в плане 13 м x 4,5 м;
- - ряд металлических некапитальных контейнеров размерами в плане 2,350 м x 5,895 м, 2 шт.;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 6,5 м x 5 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 6 м;
- - некапитальный торговый павильон размерами в плане 4 м x 4 м;
- - торговый павильон размерами в плане 32 м x 7 м;
- - одноэтажное капитальное строение (туалет) размерами в плане 4 м x 11 м.
В связи с этим, департамент имущественных отношений администрации города Сочи направил в адрес ответчиков претензионное письмо от 15.12.2015 N 34571/02-05-16 (л.д. 26-30 том 1), в котором просил предоставить разрешения на строительство вышеуказанных объектов недвижимости, расположенных на предоставленном в аренду земельном участке, либо осуществить их снос (демонтаж) как самовольных построек.
В указанном письме департамент также сообщил, что в случае неисполнения ответчиками указанных требований департаментом будут приняты меры по расторжению договоров от 14.04.2004 N 4900003103 и от 22.12.2004 N 4900003353 в судебном порядке.
Поскольку ответчики не выполнили указанные требования, претензионным письмом от 31.12.2015 N 34571/05-05-16 (л.д. 37 том 1) департамент предложил ответчикам в 10-дневный срок явиться в департамент для подписания соглашения о расторжении договоров от 14.04.2004 N 4900003103 и от 22.12.2004 N 4900003353. Департамент сообщил, что при неисполнении данного предписания в установленный срок требование о расторжении договоров будет заявлено администрацией в суд.
Неисполнение ООО "СКЦ "Спартак" и ООО "ЭСЮ" вышеуказанных требований послужило основанием для обращения администрации в суд с иском по настоящему делу.
Как указывалось выше, в рамках настоящего дела администрацией было заявлено два требования: о расторжении договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 аренды земельного участка с кадастровым номером 23:49:0205013:25 и об обязании ответчиков возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок, освободив его от объектов недвижимого и движимого имущества, перечисленных в исковом заявлении.
Рассмотрев первое требование истца, суд первой инстанции исходил из действительности договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 и указал на отсутствие оснований для их расторжения ввиду недоказанности истцом наличия обстоятельств, установленных пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.
Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно статье 17 Земельного кодекса Российской Федерации в федеральной собственности находятся, в частности, земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами.
В соответствии с пунктом 1 статьи 95 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период подписания договора) к числу земель особо охраняемых природных территорий относились земли лечебно-оздоровительных местностей и курортов.
Согласно пункту 5 статьи 31 Федерального закона от 14.03.1995 N 33-ФЗ "Об особо охраняемых природных территориях" и статье 1 Федерального закона от 23.02.1995 N 26-ФЗ "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" освоенная и используемая в лечебно-профилактических целях особо охраняемая природная территория, располагающая природными лечебными ресурсами и необходимыми для их эксплуатации зданиями и сооружениями, включая объекты инфраструктуры, является курортом.
В силу пункта 4 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" и пункта 2 статьи 16 Федерального закона "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах" границы и режим округов санитарной (горно-санитарной) охраны, установленные для лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, утверждаются Правительством Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 N 591-р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 N 1470 "О природных ресурсах побережий Черного и Азовского морей", Федеральными законами "Об особо охраняемых природных территориях" и "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах", курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта г. Сочи признаны особо охраняемыми природными территориями, имеющими федеральное значение.
Согласно постановлению Президиума Верховного Совета Российской Федерации N 4766-1 и Совета Министров - Правительства Российской Федерации от 12.04.1993 N 337 "О государственной поддержке функционирования и развития города-курорта Сочи" Сочинский курортный регион является курортом федерального значения.
Границы зон санитарной (горно-санитарной) охраны утверждены решением Сочинского исполнительного комитета от 06.04.1977 N 142 "О мероприятиях по улучшению санитарного состояния округа и зон горно-санитарной охраны Сочинского курорта", а также решением от 02.09.1987 N 455 "О согласовании проекта округа и зон санитарной охраны курорта Сочи". Поскольку до настоящего времени постановление Правительства Российской Федерации, устанавливающее границы и режимы округов санитарной (горно-санитарной) охраны курорта Сочи, не принято, при определении таких границ следует руководствоваться указанными решениями.
Округа санитарной или горно-санитарной охраны организовывались на территориях лечебно-оздоровительных местностей и курортов в целях сохранения природных факторов, благоприятных для организации лечения и профилактики заболеваний населения (пункт 2 статьи 32 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях").
Согласно пункту 11 Положения об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 07.12.1996 N 1425 округа санитарной и горно-санитарной охраны включают в себя территории лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения. Для компактно расположенных лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения, представляющих собой единый курортный регион (район), может быть установлен общий округ. Округ горно-санитарной охраны также может быть установлен для территории отдельно расположенного природного объекта, имеющего лечебное значение (источник минеральных вод, месторождение лечебных грязей и другие). Внешний контур округа санитарной или горно-санитарной охраны является границей лечебно-оздоровительной местности, курорта федерального значения, курортного региона (района).
Согласно пункту 10 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации в пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94 - 100 Земельного кодекса Российской Федерации.
Согласно кадастровому паспорту от 21.04.2014 N 2343/12/14-339268 (л.д. 67 том 1) земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 расположен в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта.
Указание на нахождение земельного участка в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны курорта также содержится в пунктах 1.1 договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Поскольку внешний контур округа санитарной охраны курорта Сочи является границей лечебно-оздоровительной местности курорта, курортного региона (статья 1 Федерального закона N 26-ФЗ от 23.02.1995 "О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах"), спорный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25 входит в состав особо охраняемой природной территории.
Следовательно, спорный земельный участок, расположенный во второй зоне санитарной охраны курорта Сочи, относился к землям особо охраняемых природных территорий курорта федерального значения, в связи с чем, на момент подписания договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 являлся федеральной собственностью (пункт 6 статьи 2 Федерального закона "Об особо охраняемых природных территориях" в редакции, действовавшей на момент совершения сделки).
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласно пункту 3 статьи 214 и пункту 1 статьи 125 ГК РФ от имени Российской Федерации права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.
Статья 608 ГК РФ предусматривает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Муниципальное образование "Город-курорт Сочи" не являлось собственником спорного земельного участка, как на момент подписания договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103, так и на момент фактической передачи ответчикам земельного участка.
Доказательства того, что на момент заключения спорных договоров администрации города Сочи были предоставлены полномочия по распоряжению земельными участками, находящимися в федеральной собственности, в материалах дела отсутствуют.
Статьей 168 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент подписания договоров аренды) предусматривалось, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
При таких обстоятельствах, договоры аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 являются недействительными (ничтожными), поскольку администрация города Сочи фактически распорядилась земельным участком, относящимся на момент подписания договоров аренды и передачи земельного участка во владение ответчикам к федеральной собственности, не имея на это соответствующих полномочий.
Суд апелляционной инстанции также принимает во внимание выводы, изложенные в судебных актах по делам N А32-2549/2012, N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239, N А32-42972/2014.
В частности, три судебных инстанции по делу N А32-2549/2012 (решение Арбитражного суда Краснодарского края от 14.08.2012, постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.11.2012, постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 15.01.2013) констатировали ничтожность договора аренды от 14.04.2004 N 4900003103.
В постановлении от 01.07.2016 по делу N А32-42972/2014 суд кассационной инстанции также признал обоснованным довод о недействительности договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2008 по делу N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239 признан частично недействительным договор от 22.12.2004 N 4900003353.
По смыслу статей 450 - 453 ГК РФ расторжение договора направлено на прекращение обязательственных отношений сторон. В связи с этим, расторгнуть возможно только действительный договор, порождающий соответствующие права и обязанности сторон. Недействительная сделка основанием обязательства не является, в связи с чем, расторгнута быть не может.
Поскольку договоры аренды от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 является недействительными (ничтожными) сделками, требование об их расторжении удовлетворению не подлежит.
Вместе с тем, вывод суда первой инстанции о действительности спорных договоров в данном случае не привел к принятию незаконного судебного акта.
В исковом заявлении администрация также просила обязать ответчиков возвратить по акту приема-передачи указанный земельный участок с кадастровым номером 23:49:0205013:25, состоящий из участков с кадастровыми номерами 23:49:0205013:23 и 23:49:0205013:24, освободив его от объектов недвижимого и движимого имущества, перечисленных в исковом заявлении.
Из искового заявления следует, что требование об освобождении земельного участка от названных объектов недвижимого и движимого имущества было заявлено администрацией к ответчикам по настоящему делу как к арендаторам спорного участка, обязавшимся после прекращения арендных правоотношений возвратить данный участок в том состоянии, в котором участок был предоставлен в аренду. Данное требование было заявлено администрацией в качестве правового последствия расторжения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103. Предъявление указанного требования именно к ответчикам основано администрацией на обязательственно-правовой связи с ними.
Поскольку требование о расторжении спорных договоров удовлетворению не подлежит, также не подлежит удовлетворению и требование, производное от требования о расторжении договоров, а именно: о применении правовых последствий расторжения договоров в виде возврата земельного участка как объекта арендных правоотношений истцу путем демонтажа расположенных на нем объектов недвижимого и движимого имущества. В данном случае между сторонами не возникло арендное правоотношение.
Кроме того, обращаясь с иском по настоящему делу, истец не представил доказательства того, что перечисленные в исковом заявлении объекты недвижимого и движимого имущества были возведены именно ответчиками и после заключения договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 (в период пользования ими спорным земельным участком).
В частности, согласно представленному в материалы дела техническому паспорту, составленному по состоянию на 02.10.2009, гостиница УСБ "Спартак" площадью 904,3 кв. м (лит. А, А1) была построена в 1987 году. Трансформаторная подстанция - 399 (лит. В) площадью 48,8 кв. м также возведена в 1980 году (согласно представленному в материалы дела техническому паспорту, составленному по состоянию на 29.08.2011).
Из представленных в материалы дела технических паспортов следует, что хозяйственные блоки (лит. Ф) площадью 95,4 кв. м, (лит. З) площадью 506 кв. м, (лит. Д) площадью 150,6 кв. м были возведены в 2000 году.
Таким образом, материалами дела подтверждается, что вышеназванные объекты уже находились на земельном участке на момент заключения договоров аренды.
В пунктах 1.3 договоров от 22.12.2004 N 4900003353 и от 14.04.2004 N 4900003103 стороны также указали, что земельный участок предоставляется в аренду для эксплуатации зданий и сооружений учебно-спортивной базы.
Кроме этого, как следует из материалов дела, в приложениях N 1 и N 2 к договору аренды от 22.12.2004 N 4900003353 (л.д. 22-23 том 1) администрация и ООО "СКЦ "Спартак" указали, что части передаваемого в аренду земельного участка площадью 5500 кв. м и 5000 кв. м заняты продовольственным рынком.
Размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 рынков было согласовано администрацией города Сочи в 2003 году.
Постановлением главы города Сочи N 323 от 09.06.2003 был утвержден протокол совместного заседания городской межведомственной комиссии по размещению объектов мелкорозничной торговли (услуг) на территории г. Сочи и городской межведомственной комиссии по охране историко-культурного наследия народов России в г. Сочи N 6 от 16.05.2003.
В соответствии с указанными документами истцом была разрешена организация торгового комплекса из легких конструкций на территории УСБ "Спартак".
Долгосрочное размещение на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 общей площадью 10 500 кв. м продовольственного рынка и торговой ярмарки было согласовано администрацией г. Сочи и в 2004 году (письма от 10.06.2004).
В отзыве на исковое заявление (л.д. 91-92 том 1) ООО "СКЦ "Спартак" указало, что на спорном земельном участке расположены рынки "Спартак Универсал" и ЗАО "Маркет".
В материалах дела имеется письмо учреждения "Учебно-спортивная база "Спартак", адресованное Комитету по управлению имуществом администрации города Сочи N 78 (л.д. 96 том 1), в котором учреждение сообщило об обращении ЗАО "Маркет" с вопросом о предоставлении в аренду на длительный срок (10 лет) территории площадью 0,55 га, фактически занятой деятельностью ЗАО "Маркет". В связи с этим, учреждение просило согласовать предоставление ЗАО "Маркет" указанного земельного участка в субаренду сроком на 10 лет в соответствии с пунктом 4.1 договора от 14.04.2004 N 4900003103.
Кроме этого, в рамках дела N А32-42972/2014 администрация города Сочи обращалась с иском об освобождении спорных земельных участков путем демонтажа расположенных на них объектов. При этом указанный иск был предъявлен, помимо ООО "СКЦ "Спартак" и ООО "ЭСЮ", также и к ЗАО "Маркет".
В отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") указало, что на спорном земельном участке расположены временные постройки, принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности.
В определении от 20.09.2016 суд апелляционной инстанции предложил истцу представить письменные пояснения (с приложением соответствующего документального обоснования) о том, кто является собственником каждого из объектов, о демонтаже которых заявлено администрацией.
Однако указанное определение истцом исполнено не было.
Истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил в материалах дела доказательства того, что указанные в исковом заявлении торговые павильоны и туалет возведены ответчиками по настоящему делу, принадлежат им и именно ответчиками используется земельный участок, занимаемый данными объектами. Как указывалось выше, в отзыве на апелляционную жалобу ООО "Маркет" (правопредшественник ЗАО "Маркет") признало, что на спорном земельном участке расположены принадлежащие ООО "Маркет" на праве собственности временные постройки. ООО "Маркет" в качестве ответчика по настоящему делу не привлечено.
Администрация также не представила в материалы дела доказательства принадлежности ответчикам здания СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) (нежилых помещений в подвале лит. А1-N1; нежилых помещений на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилых помещений на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м) и гостиницы "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 07.11.2008 по делу N А32-3306/2007-31/115-2008-53/239, имеющим обязательную силу, установлено, что по иску общественной организации "Федерация независимых профсоюзов России" постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.03.2006 по делу N А32-9443/2005-9/169 было признано недействительным право собственности ООО "СКЦ "Спартак" на здание СКЦ "Спартак" (лит. А, А1) (нежилые помещения в подвале лит. А1-N1; нежилые помещения на 1 этаже лит. А-N N 1', 1, 1'', 2-99, 106-123; нежилые помещения на 2 этаже - N N 1, 1', 2-4, 4', 5-26, 25', 27-51; на 3 этаже N 1, общей площадью 4195,1 кв. м) и гостиницу "Спартак" (лит. Ж) площадью 444,9 кв. м.
Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 03.11.2006 серии 23-АА N 72856 и N 72857 право собственности на указанные объекты зарегистрировано за общественной организацией "Федерация независимых профсоюзов России".
Право на заявление требования о сносе расположенных на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0205013:25 объектов капитального и некапитального строительства как самовольных построек на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации администрация реализовала в рамках дела N А32-42972/2014, судебные акты судов первой, апелляционной и кассационной инстанций по которому вступили в законную силу.
Суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для изменения либо отмены обжалуемого решения.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом первой инстанции при рассмотрении дела не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе подлежат отнесению на администрацию, которая, в силу положений подпункта 1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации, освобождена от уплаты государственной пошлины.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29 июля 2016 года по делу N А32-11365/2016 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
О.Г.АВДОНИНА
Судьи
О.Г.ЛОМИДЗЕ
М.Н.МАЛЫХИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)