Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,
при участии представителей
Общества: Вострова А.В., директора,
Управления: Морокуева А.В. по доверенности от 11.01.2016,
Администрации: Морокуева А.В. по доверенности от 15.02.2016,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ингвар"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 по делу N А82-17724/2014, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области
(ИНН: 7609001123, ОГРН: 1027601068142),
Администрации сельского поселения Семибратово
к обществу с ограниченной ответственностью "Ингвар"
о взыскании денежной суммы и расторжении договора,
Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ингвар" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1 392 044 рублей 38 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12 за период с 12.12.2012 по 14.11.2014, 391 779 рублей 07 копеек пени за период с 11.01.2011 по 14.11.2014, о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 27.01.2016 в дело в качестве соистца привлечена Администрация сельского поселения Семибратово (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 615 651 рубль 78 копеек задолженности по арендной плате, 80 000 рублей пени; договор аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12 расторгнут.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик ссылается на то, что Общество утратило возможность оспорить примененный истцом при расчете арендной платы за период с января по октябрь 2014 года коэффициент функционального использования (КФИ), однако, при рассмотрении настоящего дела суд должен применить экономически обоснованный КФИ. По мнению ответчика, для расчета арендной платы за период с января по октябрь 2014 года подлежит применению КФИ в размере 0,51%, действовавший в 2013 году, поскольку установление КФИ в размере 3% в 2014 году было осуществлено произвольно, без необходимого экономического обоснования. Поскольку, по мнению ответчика, при расчете арендной платы за период с января по октябрь 2014 года должна применяться кадастровая стоимость равная 14 931 000 рублей и КФИ 0,51%, арендная плата составляет 63 456 рублей 80 копеек. Также ответчик считает, что истцом неправильно осуществлен расчет процентов за 2014 год. Кроме того, ответчик полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12, поскольку нахождение земельного участка в пользовании Общества не затрагивает каких-либо прав истца.
Управление, Администрация в отзывах на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласились.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ивановской области, представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзывах на нее.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 307, 309, 310, 330, пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации Ростовского муниципального района от 12.12.2012 N 3216 между администрацией Ростовского муниципального района в лице Управления (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12. По условиям договора аренды арендатор принимает и использует земельный участок площадью 36 979 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, рп. Семибратово, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для строительства автосервисного комплекса, кадастровый номер: 76:13:010706:433, сроком на 5 лет (листы дела 7-11 том 1).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.12.2012 (Приложение N 1, лист дела 12 том 1). Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован 26.02.2014 (лист дела 11 том 1).
Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
В соответствии с пунктом 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка в соответствии с Решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области (или иными документами, устанавливающими ставки арендной платы), начисляется арендная плата, согласно расчету арендной платы, выдаваемому ежегодно (Приложение N 2).
Расчет арендной платы Обществу произведен правильно, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-П, по формуле исходя из: площади земельного участка; удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента функционального использования земельного участка (далее - КФИ).
Согласно кадастровому паспорту, решению Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2015 по делу N А82-9808/2014 (оставленному без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015), кадастровая стоимость земельного участка составляла 45 986 714 рублей 61 копейку (удельный показатель кадастровой стоимости - 1 243 рубля 59 копеек).
Данным решением суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости - 14 931 000 рублей.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было подано Обществом 03.07.2014, поэтому сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 931 000 рублей применяются с 01.01.2014. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу N А82-9808/2014.
На 2012 год КФИ составлял 0,01975 (решение Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 27.12.2011 N 131).
В Приложении N 2 к договору аренды Обществу за период с 12.12.2012 по 31.12.2012 начислено 12 442 рублей 91 копейка арендной платы (лист дела 13 том 1), при годовом размере арендной платы 227 083 рубля 14 копеек, что соответствует нормативно установленному размеру арендной платы за рассматриваемый земельный участок в 2012 году.
С 01.01.2013 в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 04.04.2013 N 40 установлен КФИ равный 3% (пункт 7 Приложения N 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40).
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40 в редакции решения Думы Ростовского муниципального района от 30.05.2013 N 59, в связи с увеличением размера годовой арендной платы за использование земельных участков в 2013 году по сравнению с 2012 годом более чем на 20 процентов, КФИ на 2013 год установлен для спорного земельного участка равным 0,5%.
С 01.01.2014 пункт 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40 утратил силу (решение Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 28.11.2013 N 117).
Таким образом, в 2013 году правильно для расчета арендной платы применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 243 рубля 59 копеек, КФИ в размере 0,5%, а годовой размер арендной платы составляет 229 933 рубля 57 копеек (лист дела 32 том 1). В 2014 году подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 14 931 000 рубля, КФИ в размере 3%, а годовой размер арендной платы составляет 447 930 рублей, арендной плата за исковой период (фактически начисленная по октябрь 2014 года включительно) - 373 275 рублей 30 копеек.
Следовательно, суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы и применив новую кадастровую стоимость с 01.01.2014 года, правильно пришел к выводу, что Обществом подлежало уплате за период с 12.12.2012 по 14.11.2014 615 651 рубль 78 копеек арендной платы (12 442 рубля 91 копейка + 229 933 рубля 57 копеек + 373 275 рублей 30 копеек (расчет лист дела 4 том 2)).
Доказательств внесения арендной платы Обществом не представлено.
Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлен Обществу для строительства автосервисного комплекса. В связи с этим, проанализировав действующие в рассматриваемый период нормативные акты, доказательства по делу, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что КФИ в исковой период применен арендодателем правильно - в соответствии с использованием земельного участка арендатором.
В данном случае вышеуказанные размеры КФИ, пункт 7 приложения N 2 к решению Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 04.04.2013 N 40 не были признаны недействительными.
Определением Ярославского областного суда от 18.12.2015, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 12.02.2016, отказано в принятии заявления Общества о признании недействующим пункта 7 приложения N 2 к решению Думы от 04.04.2013 N 40 (листы дела 210, 211 том 1). Из указанных судебных актов не следует, что оспариваемый КФИ является экономически необоснованным и нарушающим основные принципы определения арендной платы.
Ссылки Общества на другие судебные акты, которые были признаны недействующими другие КФИ, не принимаются, поскольку они не относятся к примененному в данном случае КФИ и его размеру.
Судебными актами не установлено обстоятельств неправомерного установления размера рассматриваемого по настоящему делу КФИ.
Материалами дела не подтверждается, что рассматриваемый по настоящему делу КФИ является необоснованным и неправомерным.
Таким образом, доводы ответчика о том, что для расчета арендной платы за период с января по октябрь 2014 года подлежит применению КФИ в размере 0,51%, действовавший в 2013 году, подлежат отклонению, как неправомерные.
Истец начислил ответчику на основании пункта 1 статьи 330 Кодекса и пункта 5.1 договора пени по ставке 0,15 процентов.
Фактически по иску требования о взыскании с ответчика пени в сумме 391 779 рублей 07 копеек (расчет пеней - лист дела 34 том 1, за период с 10.07.2013 по 14.11.2014).
Расчет пени судом первой инстанции проверен и обоснованно признан правильным частично на сумму 237 703 рублей 96 копеек, поскольку установлено, что сумма задолженности по арендной плате составила 615 651 рублей 78 копеек.
При этом на основании статьи 333 Кодекса по заявлению ответчика суд первой инстанции правомерно признал указанную сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства по уплате ежемесячной арендной платы и правильно ее уменьшил до 80 000 рублей.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, расчеты арендной платы и пеней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правильности расчета пени на сумму 237 703 рублей 96 копеек и правильности решения суда первой инстанции об уменьшении пени до 80 000 рублей. Доказательств, указывающих на неправомерность решения суда первой инстанции в части уменьшения пени до указанной суммы, не имеется. Оснований для дальнейшего (более значительного) уменьшения пени не имеется. Решение суда первой инстанции в этой части является основанным, соответствующим обстоятельствам по делу и правомерным.
Доводы ответчика о том, что расчет процентов должен быть произведен исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, подлежат отклонению, поскольку являются неправомерными и необоснованными, не соответствуют исковым требованиям. По иску и приложенным к нему документам видно, что исковые требования о взыскании пеней, а не процентов. В отношении именно требований о взыскании неустойки возражало Общество, представив соответствующий отзыв (лист дела 79 том 1). Позиция Общества об уменьшении неустойки из расчета ставки рефинансирования (об уменьшении неустойки в 7,5 раз) правильно не принята судом первой инстанции, поскольку соответствующего обоснования и доказательств того, что этот размер неустойки является соразмерным последствиям нарушения обязательства, ответчик не представил.
В связи с тем, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносится арендная плата, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статья 619 Кодекса).
Требованием от 13.08.2014 N 1324 Управление предложило Обществу погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды в срок до 15.09.2014; указало, что в случае невыполнения данного требования, обратиться в суд с требованием о расторжении договора и о взыскании задолженности (лист дела 14 том 1).
Материалами дела подтверждается, что указанное требование было направлено ответчику 14.08.2014 (лист дела 57 том 1). Фактическое получение требования Обществом не оспаривается.
Доводы ответчика о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12, поскольку нахождение земельного участка в пользовании Общества в настоящее время не затрагивает каких-либо прав Управления, судом апелляционной инстанции не принимаются, как несостоятельные.
Общество не вносило арендную плату, на погасило задолженность. Расторжение договора по требованию арендодателя в данной ситуации предусмотрено договором, соответствует требованиям статьи 619 Кодекса, основания для удовлетворения настоящих исковых требований имеются.
На момент подачи настоящего иска в соответствии с Положением об Управлении муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области, утвержденным постановлением главы Ростовского муниципального района от 26.12.2006 N 1957, Управление выступало от имени Ростовского муниципального района арендодателем земельных участков, осуществляло мероприятия по муниципальному земельному контролю в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка заключен со стороны арендодателя Администрацией Ростовского муниципального района в лице Управления в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в указанный период), согласно которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения (статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Правила землепользования и застройки сельского поселения Семибратово Ростовского муниципального района Ярославской области утверждены.
Таким образом, полномочия по распоряжению спорным земельным участком перешли от органов местного самоуправления Ростовского муниципального района к Администрации в силу закона с 01.03.2015.
Определением от 30.12.2015 (лист дела 106 том 1) Администрация была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
В судебном заседании 27.01.2016 Администрация заявила ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца.
Определением от 27.01.2016 (лист дела 121 том 1) Администрация была привлечена соистцом по настоящему делу, поскольку к ней перешли полномочия по распоряжению земельным участком.
Дело было назначено к рассмотрению в судебном разбирательстве на 10.03.2016.
В судебном заседании 10.03.2016 участвовал истец - Управление и соистец - Администрация, а также ответчик - Общество. Определением от 10.03.2016 рассмотрение дела было отложено на 20.04.2016.
С участием истца и соистца, а также ответчика проведено еще два судебных заседания - 20.04.2016 и 26.05.2016 (последнее закончилось принятием решения).
Таким образом, по делу видно, что Администрация вступила в дело в качестве соистца, после вступления Администрации дело рассмотрено с начала с участием всех лиц по делу (истца, соистца и ответчика), ответчик знал об исковых требованиях, которые были изначально заявлены надлежащим истцом по делу, и которые были поддержаны истцом и соистцом в судебных заседаниях после вступления Администрации в качестве соистца, ответчик возражал по ним, участвуя в судебных заседаниях 10.03.2016, 20.04.2016 и 26.05.2016.
Кроме того, требование от 13.08.2014 предъявлено Управлением в пределах его полномочий.
Поскольку соответствующие полномочия с 01.03.2015 перешли к Администрации, исковые требования в части имущественных требований в настоящий момент правильно удовлетворены судом первой инстанции в пользу Администрации.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 по делу N А82-17724/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ингвар" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 19.09.2016 N 02АП-6621/2016 ПО ДЕЛУ N А82-17724/2014
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 сентября 2016 г. по делу N А82-17724/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12 сентября 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 19 сентября 2016 года.
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Черных Л.И.,
судей Великоредчанина О.Б., Хоровой Т.В.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Боковой У.Ю.,
при участии представителей
Общества: Вострова А.В., директора,
Управления: Морокуева А.В. по доверенности от 11.01.2016,
Администрации: Морокуева А.В. по доверенности от 15.02.2016,
рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ингвар"
на решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 по делу N А82-17724/2014, принятое судом в составе судьи Секериной С.Е.
по иску Управления муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области
(ИНН: 7609001123, ОГРН: 1027601068142),
Администрации сельского поселения Семибратово
к обществу с ограниченной ответственностью "Ингвар"
о взыскании денежной суммы и расторжении договора,
установил:
Управление муниципального имущества администрации Ростовского муниципального района Ярославской области (далее - Управление) обратилось в Арбитражный суд Ярославской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ингвар" (далее - ответчик, Общество) о взыскании 1 392 044 рублей 38 копеек задолженности по договору аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12 за период с 12.12.2012 по 14.11.2014, 391 779 рублей 07 копеек пени за период с 11.01.2011 по 14.11.2014, о расторжении договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12.
Определением Арбитражного суда Ярославской области от 27.01.2016 в дело в качестве соистца привлечена Администрация сельского поселения Семибратово (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 исковые требования удовлетворены частично: с Общества в пользу Администрации взыскано 615 651 рубль 78 копеек задолженности по арендной плате, 80 000 рублей пени; договор аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12 расторгнут.
Ответчик с принятым решением суда не согласился, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой.
Ответчик ссылается на то, что Общество утратило возможность оспорить примененный истцом при расчете арендной платы за период с января по октябрь 2014 года коэффициент функционального использования (КФИ), однако, при рассмотрении настоящего дела суд должен применить экономически обоснованный КФИ. По мнению ответчика, для расчета арендной платы за период с января по октябрь 2014 года подлежит применению КФИ в размере 0,51%, действовавший в 2013 году, поскольку установление КФИ в размере 3% в 2014 году было осуществлено произвольно, без необходимого экономического обоснования. Поскольку, по мнению ответчика, при расчете арендной платы за период с января по октябрь 2014 года должна применяться кадастровая стоимость равная 14 931 000 рублей и КФИ 0,51%, арендная плата составляет 63 456 рублей 80 копеек. Также ответчик считает, что истцом неправильно осуществлен расчет процентов за 2014 год. Кроме того, ответчик полагает, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12, поскольку нахождение земельного участка в пользовании Общества не затрагивает каких-либо прав истца.
Управление, Администрация в отзывах на апелляционную жалобу с доводами ответчика не согласились.
В судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи с Арбитражным судом Ивановской области, представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и в отзывах на нее.
Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Удовлетворяя исковые требования, Арбитражный суд Ярославской области руководствовался статьями 307, 309, 310, 330, пунктом 2 статьи 452, статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 46, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, абзацем 5 статьи 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности).
Рассмотрев апелляционную жалобу, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для ее удовлетворения.
На основании статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Кодекса) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 Кодекса арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии со статьей 619 Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 1 статьи 330 Кодекса неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, на основании постановления администрации Ростовского муниципального района от 12.12.2012 N 3216 между администрацией Ростовского муниципального района в лице Управления (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12. По условиям договора аренды арендатор принимает и использует земельный участок площадью 36 979 кв. м, расположенный по адресу: Ярославская область, Ростовский район, рп. Семибратово, категория земель: земли населенных пунктов, целевое назначение: для строительства автосервисного комплекса, кадастровый номер: 76:13:010706:433, сроком на 5 лет (листы дела 7-11 том 1).
Земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.12.2012 (Приложение N 1, лист дела 12 том 1). Договор аренды в установленном порядке зарегистрирован 26.02.2014 (лист дела 11 том 1).
Земельный участок, государственная собственность на который не разграничена.
В соответствии с пунктом 3.1 договора пользование земельным участком является платным. За аренду земельного участка в соответствии с Решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области (или иными документами, устанавливающими ставки арендной платы), начисляется арендная плата, согласно расчету арендной платы, выдаваемому ежегодно (Приложение N 2).
Расчет арендной платы Обществу произведен правильно, в соответствии с Положением о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденным постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 N 710-П, по формуле исходя из: площади земельного участка; удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка; коэффициента функционального использования земельного участка (далее - КФИ).
Согласно кадастровому паспорту, решению Арбитражного суда Ярославской области от 14.08.2015 по делу N А82-9808/2014 (оставленному без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 24.11.2015), кадастровая стоимость земельного участка составляла 45 986 714 рублей 61 копейку (удельный показатель кадастровой стоимости - 1 243 рубля 59 копеек).
Данным решением суд установил кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости - 14 931 000 рублей.
В соответствии с абзацем 5 статьи 24.20 Закона об оценочной деятельности (в редакции Федерального закона от 21.07.2014 N 225-ФЗ) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда в порядке, установленном статьей 24.18 настоящего Федерального закона, сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или суда, применяются для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.
Заявление об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости было подано Обществом 03.07.2014, поэтому сведения о новой кадастровой стоимости земельного участка в размере 14 931 000 рублей применяются с 01.01.2014. Указанные обстоятельства установлены судебными актами по делу N А82-9808/2014.
На 2012 год КФИ составлял 0,01975 (решение Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 27.12.2011 N 131).
В Приложении N 2 к договору аренды Обществу за период с 12.12.2012 по 31.12.2012 начислено 12 442 рублей 91 копейка арендной платы (лист дела 13 том 1), при годовом размере арендной платы 227 083 рубля 14 копеек, что соответствует нормативно установленному размеру арендной платы за рассматриваемый земельный участок в 2012 году.
С 01.01.2013 в соответствии с решением Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 04.04.2013 N 40 установлен КФИ равный 3% (пункт 7 Приложения N 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40).
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40 в редакции решения Думы Ростовского муниципального района от 30.05.2013 N 59, в связи с увеличением размера годовой арендной платы за использование земельных участков в 2013 году по сравнению с 2012 годом более чем на 20 процентов, КФИ на 2013 год установлен для спорного земельного участка равным 0,5%.
С 01.01.2014 пункт 2 решения Думы от 04.04.2013 N 40 утратил силу (решение Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 28.11.2013 N 117).
Таким образом, в 2013 году правильно для расчета арендной платы применен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 1 243 рубля 59 копеек, КФИ в размере 0,5%, а годовой размер арендной платы составляет 229 933 рубля 57 копеек (лист дела 32 том 1). В 2014 году подлежит применению кадастровая стоимость земельного участка в размере 14 931 000 рубля, КФИ в размере 3%, а годовой размер арендной платы составляет 447 930 рублей, арендной плата за исковой период (фактически начисленная по октябрь 2014 года включительно) - 373 275 рублей 30 копеек.
Следовательно, суд первой инстанции, проверив расчет арендной платы и применив новую кадастровую стоимость с 01.01.2014 года, правильно пришел к выводу, что Обществом подлежало уплате за период с 12.12.2012 по 14.11.2014 615 651 рубль 78 копеек арендной платы (12 442 рубля 91 копейка + 229 933 рубля 57 копеек + 373 275 рублей 30 копеек (расчет лист дела 4 том 2)).
Доказательств внесения арендной платы Обществом не представлено.
Как видно из материалов дела, земельный участок предоставлен Обществу для строительства автосервисного комплекса. В связи с этим, проанализировав действующие в рассматриваемый период нормативные акты, доказательства по делу, суд первой инстанции правильно пришел к выводу, что КФИ в исковой период применен арендодателем правильно - в соответствии с использованием земельного участка арендатором.
В данном случае вышеуказанные размеры КФИ, пункт 7 приложения N 2 к решению Думы Ростовского муниципального района Ярославской области от 04.04.2013 N 40 не были признаны недействительными.
Определением Ярославского областного суда от 18.12.2015, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ярославского областного суда от 12.02.2016, отказано в принятии заявления Общества о признании недействующим пункта 7 приложения N 2 к решению Думы от 04.04.2013 N 40 (листы дела 210, 211 том 1). Из указанных судебных актов не следует, что оспариваемый КФИ является экономически необоснованным и нарушающим основные принципы определения арендной платы.
Ссылки Общества на другие судебные акты, которые были признаны недействующими другие КФИ, не принимаются, поскольку они не относятся к примененному в данном случае КФИ и его размеру.
Судебными актами не установлено обстоятельств неправомерного установления размера рассматриваемого по настоящему делу КФИ.
Материалами дела не подтверждается, что рассматриваемый по настоящему делу КФИ является необоснованным и неправомерным.
Таким образом, доводы ответчика о том, что для расчета арендной платы за период с января по октябрь 2014 года подлежит применению КФИ в размере 0,51%, действовавший в 2013 году, подлежат отклонению, как неправомерные.
Истец начислил ответчику на основании пункта 1 статьи 330 Кодекса и пункта 5.1 договора пени по ставке 0,15 процентов.
Фактически по иску требования о взыскании с ответчика пени в сумме 391 779 рублей 07 копеек (расчет пеней - лист дела 34 том 1, за период с 10.07.2013 по 14.11.2014).
Расчет пени судом первой инстанции проверен и обоснованно признан правильным частично на сумму 237 703 рублей 96 копеек, поскольку установлено, что сумма задолженности по арендной плате составила 615 651 рублей 78 копеек.
При этом на основании статьи 333 Кодекса по заявлению ответчика суд первой инстанции правомерно признал указанную сумму неустойки несоразмерной последствиям нарушения ответчиком обязательства по уплате ежемесячной арендной платы и правильно ее уменьшил до 80 000 рублей.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства, расчеты арендной платы и пеней, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о правильности расчета пени на сумму 237 703 рублей 96 копеек и правильности решения суда первой инстанции об уменьшении пени до 80 000 рублей. Доказательств, указывающих на неправомерность решения суда первой инстанции в части уменьшения пени до указанной суммы, не имеется. Оснований для дальнейшего (более значительного) уменьшения пени не имеется. Решение суда первой инстанции в этой части является основанным, соответствующим обстоятельствам по делу и правомерным.
Доводы ответчика о том, что расчет процентов должен быть произведен исходя из ставки рефинансирования Банка России в размере 8,25% годовых, подлежат отклонению, поскольку являются неправомерными и необоснованными, не соответствуют исковым требованиям. По иску и приложенным к нему документам видно, что исковые требования о взыскании пеней, а не процентов. В отношении именно требований о взыскании неустойки возражало Общество, представив соответствующий отзыв (лист дела 79 том 1). Позиция Общества об уменьшении неустойки из расчета ставки рефинансирования (об уменьшении неустойки в 7,5 раз) правильно не принята судом первой инстанции, поскольку соответствующего обоснования и доказательств того, что этот размер неустойки является соразмерным последствиям нарушения обязательства, ответчик не представил.
В связи с тем, что ответчиком более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносится арендная плата, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что имеются основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя (статья 619 Кодекса).
Требованием от 13.08.2014 N 1324 Управление предложило Обществу погасить задолженность по арендной плате и расторгнуть договор аренды в срок до 15.09.2014; указало, что в случае невыполнения данного требования, обратиться в суд с требованием о расторжении договора и о взыскании задолженности (лист дела 14 том 1).
Материалами дела подтверждается, что указанное требование было направлено ответчику 14.08.2014 (лист дела 57 том 1). Фактическое получение требования Обществом не оспаривается.
Доводы ответчика о том, что отсутствуют основания для расторжения договора аренды земельного участка от 25.12.2012 N 419/12, поскольку нахождение земельного участка в пользовании Общества в настоящее время не затрагивает каких-либо прав Управления, судом апелляционной инстанции не принимаются, как несостоятельные.
Общество не вносило арендную плату, на погасило задолженность. Расторжение договора по требованию арендодателя в данной ситуации предусмотрено договором, соответствует требованиям статьи 619 Кодекса, основания для удовлетворения настоящих исковых требований имеются.
На момент подачи настоящего иска в соответствии с Положением об Управлении муниципальным имуществом администрации Ростовского муниципального района Ярославской области, утвержденным постановлением главы Ростовского муниципального района от 26.12.2006 N 1957, Управление выступало от имени Ростовского муниципального района арендодателем земельных участков, осуществляло мероприятия по муниципальному земельному контролю в порядке, установленном правовыми актами органов местного самоуправления.
Рассматриваемый договор аренды земельного участка заключен со стороны арендодателя Администрацией Ростовского муниципального района в лице Управления в соответствии с пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей в указанный период), согласно которому распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
С 01.03.2015 полномочия по распоряжению участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляются органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения (статья 3.3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").
Правила землепользования и застройки сельского поселения Семибратово Ростовского муниципального района Ярославской области утверждены.
Таким образом, полномочия по распоряжению спорным земельным участком перешли от органов местного самоуправления Ростовского муниципального района к Администрации в силу закона с 01.03.2015.
Определением от 30.12.2015 (лист дела 106 том 1) Администрация была привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований.
В судебном заседании 27.01.2016 Администрация заявила ходатайство о вступлении в дело в качестве соистца.
Определением от 27.01.2016 (лист дела 121 том 1) Администрация была привлечена соистцом по настоящему делу, поскольку к ней перешли полномочия по распоряжению земельным участком.
Дело было назначено к рассмотрению в судебном разбирательстве на 10.03.2016.
В судебном заседании 10.03.2016 участвовал истец - Управление и соистец - Администрация, а также ответчик - Общество. Определением от 10.03.2016 рассмотрение дела было отложено на 20.04.2016.
С участием истца и соистца, а также ответчика проведено еще два судебных заседания - 20.04.2016 и 26.05.2016 (последнее закончилось принятием решения).
Таким образом, по делу видно, что Администрация вступила в дело в качестве соистца, после вступления Администрации дело рассмотрено с начала с участием всех лиц по делу (истца, соистца и ответчика), ответчик знал об исковых требованиях, которые были изначально заявлены надлежащим истцом по делу, и которые были поддержаны истцом и соистцом в судебных заседаниях после вступления Администрации в качестве соистца, ответчик возражал по ним, участвуя в судебных заседаниях 10.03.2016, 20.04.2016 и 26.05.2016.
Кроме того, требование от 13.08.2014 предъявлено Управлением в пределах его полномочий.
Поскольку соответствующие полномочия с 01.03.2015 перешли к Администрации, исковые требования в части имущественных требований в настоящий момент правильно удовлетворены судом первой инстанции в пользу Администрации.
При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Ярославской области подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба Общества - без удовлетворения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта, судом первой инстанции не допущено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ярославской области от 01.07.2016 по делу N А82-17724/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ингвар" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Волго-Вятского округа в течение двух месяцев со дня его принятия через Арбитражный суд Ярославской области.
Постановление может быть обжаловано в Верховный Суд Российской Федерации в порядке, предусмотренном статьями 291.1 - 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при условии, что оно обжаловалось в Арбитражный суд Волго-Вятского округа.
Председательствующий
Л.И.ЧЕРНЫХ
Л.И.ЧЕРНЫХ
Судьи
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
О.Б.ВЕЛИКОРЕДЧАНИН
Т.В.ХОРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)