Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 октября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Гиря Ирины Витальевны - Близнюк Г.В., по доверенности N б/н от 03.04.2017,
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Щеглов М.Е. по доверенности N 06 от 09.01.2017,
от Правительства Севастополя - не явился, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, просит рассмотреть дело без участия его представителей,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года по делу N А84-1124/2017 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д. 2; ул. Ген. Коломийца, д. 5, г. Севастополь, 299040)
к Индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне (пр. Античный, д. 3, кв. 83, г. Севастополь, 299059)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011)
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,0329 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 19-г, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЧП Гиря И.В., а также обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу за счет собственных средств освободить и привести в пригодное состояние для дальнейшего использования земельный участок общей площадью 0,0329 га.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Правительство Севастополя, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обязанность арендатора установленная подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 не выполнена, строительство торгового комплекса в установленный договором срок до 05.02.2015 не завершено, тем самым ответчик нарушил существенные условия договора о сроках строительства капитального объекта. Возведение объекта незавершенного строительства и регистрация права собственности на него не может свидетельствовать о надлежащем исполнении условий договора.
20.10.2017 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с требованиями апеллянта не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 23.10.2017 представитель истца поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.11.2005.
Согласно пункта 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3205 от 18.05.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится г. Севастополь, ул. Колобова, 19-Г.
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,0329 га (пункт 2.1. договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
Пунктами 5.2 и 5.3 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового комплекса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. договора).
В пункте 12.4 договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, в частности не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
23.11.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,0329 га., расположенный по ул. Колобова, 19-Г.
26.04.2013 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли.
Стороны дополнили условия договора пунктом 8.3, согласно которому на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использования в части завершения застройки земельного участка в срок с 05.02.2013 до 05.02.2015, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 05.02.2013 N 5242.
Подпункт "г" пункта 9.2.2 изложен в следующей редакции: завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора по целевому назначению в срок, установленный п. 8.3 настоящего дополнительного соглашения.
В ходе освоения земельного участка Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля предпринимателю выдано разрешение на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса, по ул. Колобова, 19-Г (т. 1, л. 83).
Как следует из Выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество N 32305321, выданной Коммунальным предприятием "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета от 02.12.2011 года, ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства-торговый комплекс, общей площадью 0,0329 кв. м, степень готовности объекта 56%, по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г (т. 1, л. 105-107).
17.03.2017 распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 3213 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м (т. 1, л. 88-89).
В акте обследования земельного участка от 29.12.2015 N ОБ-0279/12-15 Управлением земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок огражден некапитальным забором. Строительные работы на участке на момент составления акта не велись (т. 1, л. 12).
29.04.2016 Правительство Севастополя направило в адрес предпринимателя Гиря И.В. предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.11.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке (т. 1, л. 32-35).
В дальнейшем, Департамент, письмом от 19.08.2016 N 05исх./9954/2016, предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки (т.д. 1, л. 36-39).
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Как верно установлено судом первой инстанции, обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не освоении земельного участка с даты заключения договора и по настоящее время.
В акте обследования земельного участка от 29.12.2015 года N ОБ-0279/12-15 Управлением земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, состоящий из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок огражден некапитальным забором. Строительные работы на участке на момент составления акта не велись.
Ответчик не оспаривает факт отсутствия строительных работ на земельном участке, ссылается на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, подготовке проектной документации. Ответчик пояснил, что им была разработана проектно-техническая документация, заключен договор строительного подряда с ЧП "Сигма-Н", однако, в связи с расследованием уголовного дела ему был выдан запрет на произведение строительных работ на спорном земельном участке и изъята вся проектно-техническая документация по строительству объекта, что подтверждается перепиской между ответчиком и Прокуратурой города Севастополя (письма от 27.01.2017 и 22.12.2016) (т. 1, л. 68-71).
Также, проведение ответчиком строительных работ на спорном земельном участке отображено в Выписке из реестра прав собственности на недвижимое имущество N 32305321 от 02.12.2011 года, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г, составляет 56%.
В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела также представлены копии: разрешения на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса, по ул. Колобова, 19-Г; кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 29.12.2015 Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя; кадастрового паспорта земельного участка от 08.11.2016, распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.03.2017 N 3213 об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком действий необходимых для строительства объекта недвижимости, в соответствии с условиями заключенного договора аренды.
В то же время, в силу независящих от него обстоятельств, ответчиком не осуществлен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства торгового комплекса представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Судом первой инстанции верно указано, что Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса.
Как установлено апелляционным судом, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения. Продолжение осуществления строительных работ с момента принятия указанного распоряжения в отсутствие нормативно - правовой базы, регулирующей порядок проведения строительных работ на основании выданных в Украине разрешительных документов, пресекалось надзорными и контрольными органами Севастополя.
С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, предпринимателем были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в Департамент.
17.03.2017 распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 3213 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м (т. 1, л. 88-89).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно указал, что основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврата арендуемого земельного участка отсутствуют, с учетом принадлежащего ответчику в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а также действия распоряжения Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".
Кроме того, доказательства нецелевого использования земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, суду не представлены.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Освоение земельного участка путем возведения более чем на половину готовности объекта незавершенного строительства, принятие мер к оформлению прав на землю в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (утверждение границ земельного участка), свидетельствуют об осуществлении ответчиком деятельности, направленной на освоение земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, состоящий из двух надземных этажей и подвала, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на него.
Учитывая изложенное, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке, то нарушение срока окончания строительных работ по независящим от ИП Гиря И.В. обстоятельствам, не может служить основанием для возложения на нее обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Изложенное выше соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств, на основании представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из анализа вышеназванных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца по заявленным им основаниям.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года по делу N А84-1124/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТЬ ПЕРВОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.10.2017 N 21АП-1921/2017 ПО ДЕЛУ N А84-1124/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЬ ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 октября 2017 г. по делу N А84-1124/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 23 октября 2017 года
В полном объеме постановление изготовлено 27 октября 2017 года
Двадцать первый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Евдокимова И.В., судей Сикорской Н.И., Тарасенко А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Глазуновой М.М.,
при участии:
от Индивидуального предпринимателя Гиря Ирины Витальевны - Близнюк Г.В., по доверенности N б/н от 03.04.2017,
от Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя - Щеглов М.Е. по доверенности N 06 от 09.01.2017,
от Правительства Севастополя - не явился, о времени и месте апелляционного рассмотрения дела извещен надлежащим образом и своевременно, просит рассмотреть дело без участия его представителей,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Правительства Севастополя на решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года по делу N А84-1124/2017 (судья Смоляков А.Ю.)
по иску Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (299011, г. Севастополь, ул. Ленина, д. 2; ул. Ген. Коломийца, д. 5, г. Севастополь, 299040)
к Индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне (пр. Античный, д. 3, кв. 83, г. Севастополь, 299059)
третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Правительство Севастополя (ул. Ленина, 2, г. Севастополь, 299011)
о расторжении договора аренды и освобождении земельного участка,
установил:
Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя (далее - департамент) обратился в Арбитражный суд города Севастополя с иском к индивидуальному предпринимателю Гиря Ирине Витальевне о расторжении договора аренды земельного участка общей площадью 0,0329 га, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, 19-г, заключенного между Севастопольским городским Советом и ЧП Гиря И.В., а также обязании ответчика в течение 30 календарных дней с момента вступления решения в законную силу за счет собственных средств освободить и привести в пригодное состояние для дальнейшего использования земельный участок общей площадью 0,0329 га.
Решением Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с решением суда, Правительство Севастополя, обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить в полном объеме.
Апелляционная жалоба мотивирована тем, что обязанность арендатора установленная подпунктом "г" пункта 9.2.2 договора аренды земельного участка от 17.11.2005 не выполнена, строительство торгового комплекса в установленный договором срок до 05.02.2015 не завершено, тем самым ответчик нарушил существенные условия договора о сроках строительства капитального объекта. Возведение объекта незавершенного строительства и регистрация права собственности на него не может свидетельствовать о надлежащем исполнении условий договора.
20.10.2017 от ответчика поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором с требованиями апеллянта не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании 23.10.2017 представитель истца поддержал апелляционную жалобу, просит ее удовлетворить, решение суда первой инстанции отменить по мотивам, изложенным в ней.
Представитель ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, просил в ее удовлетворении отказать и оставить решение суда первой инстанции без изменений.
Иные лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили. В соответствии со статьями 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие представителей неявившихся лиц.
Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в порядке статей 266, 268 АПК РФ, при этом судом апелляционной инстанции не установлены основания, предусмотренные статьей 270 АПК РФ, для его изменения или отмены.
Как следует из материалов дела и установлено судом, между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 17.11.2005.
Согласно пункта 1.1. договора, арендодатель в соответствии с решением Севастопольского городского Совета N 3205 от 18.05.2005 предоставляет, а арендатор принимает в срочное платное пользование земельный участок для строительства и обслуживания торгового комплекса с отнесением этих земель к категории земель жилой и общественной застройки, который находится г. Севастополь, ул. Колобова, 19-Г.
В аренду передается земельный участок общей площадью 0,0329 га (пункт 2.1. договора).
В соответствии с пунктом 3.1 договора последний заключен сроком на 25 лет.
Пунктами 5.2 и 5.3 договора предусмотрено, что целевое назначение земельного участка - строительство и обслуживание торгового комплекса. Земельный участок должен использоваться таким образом, чтобы это не приносило вреда иным землепользователям, состоянию окружающей среды. Арендатор обязан соблюдать режим использования земель, не ухудшать состояние переданного в аренду земельного участка.
Арендатор обязался, в том числе, начать освоение земельного участка и завершить застройку согласно предусмотренному в пункте 5.2 целевому назначению в течение двух лет с момента подписания акта приема-передачи земельного участка. При этом, если в надлежащим образом утвержденной проектной документации предусматривается иной срок строительства, то по ходатайству арендатора в договор вносятся соответствующие изменения в части увеличения этого срока (подпункт "г" пункту 9.2.2. договора).
В пункте 12.4 договора предусмотрено, что арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае, в частности не использования земельного участка под строительство на протяжении трех лет подряд (статья 416 ГК Украины).
23.11.2005 стороны подписали акт приема-передачи земельного участка, в соответствии с которым Арендодатель передал, а Арендатор принял земельный участок общей площадью 0,0329 га., расположенный по ул. Колобова, 19-Г.
26.04.2013 между Севастопольским городским Советом (арендодатель) и предпринимателем Гиря И.В. (арендатор) заключено дополнительное соглашение о внесении изменений в договор аренды земли.
Стороны дополнили условия договора пунктом 8.3, согласно которому на арендованный земельный участок установлены ограничения в его использования в части завершения застройки земельного участка в срок с 05.02.2013 до 05.02.2015, в соответствии с решением Севастопольского городского совета от 05.02.2013 N 5242.
Подпункт "г" пункта 9.2.2 изложен в следующей редакции: завершить застройку земельного участка, согласно предусмотренному в пункте 5.2 договора по целевому назначению в срок, установленный п. 8.3 настоящего дополнительного соглашения.
В ходе освоения земельного участка Инспекцией государственного архитектурно-строительного контроля предпринимателю выдано разрешение на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса, по ул. Колобова, 19-Г (т. 1, л. 83).
Как следует из Выписки из реестра прав собственности на недвижимое имущество N 32305321, выданной Коммунальным предприятием "Бюро технической инвентаризации и государственной регистрации объектов недвижимого имущества" Севастопольского городского Совета от 02.12.2011 года, ответчику на праве собственности принадлежит объект незавершенного строительства-торговый комплекс, общей площадью 0,0329 кв. м, степень готовности объекта 56%, по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г (т. 1, л. 105-107).
17.03.2017 распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 3213 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м (т. 1, л. 88-89).
В акте обследования земельного участка от 29.12.2015 N ОБ-0279/12-15 Управлением земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок огражден некапитальным забором. Строительные работы на участке на момент составления акта не велись (т. 1, л. 12).
29.04.2016 Правительство Севастополя направило в адрес предпринимателя Гиря И.В. предупреждение о необходимости исполнения обязательства по договору аренды земельного участка, а в случае неисполнения обязательств в тридцатидневный срок ответчику предложено досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка от 17.11.2005 и возвратить объект аренды в установленном порядке (т. 1, л. 32-35).
В дальнейшем, Департамент, письмом от 19.08.2016 N 05исх./9954/2016, предложил ответчику расторгнуть договор в добровольном порядке, ссылаясь на неосвоение земельного участка в установленные договором сроки (т.д. 1, л. 36-39).
Приведенные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в суд с требованиями о расторжении договора и о понуждении ответчика освободить и возвратить земельный участок истцу.
Проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном названным Кодексом.
В соответствии с часть 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
При решении вопроса об обоснованности доводов апелляционной жалобы суд руководствуется следующим.
Спорный договор по своей правовой природе является договором аренды, отношения по которому регулируются как законодательством Украины, так и главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ввиду того, что правоотношения по указанному договору аренды земли являются длящимися: такие правоотношения возникли до ратификации договора "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов" от 18.03.2014 и вступления в силу Федерального конституционного закона "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополь" от 21.03.2014 N 6-ФКЗ (далее - Закон N 6-ФКЗ).
Нормами статьи 27 Закона города Севастополя N 5-ЗС от 30.04.2014 "О Правительстве Севастополя" определены основные полномочия Правительства Севастополя в сфере градостроительства и землепользования, к которым, в частности, относится управление в области земельных отношений.
Указом исполняющего обязанности Губернатора города Севастополя N 06 от 24.05.2014 "Об образовании Главного управления имущественных и земельных отношений" образован исполнительный орган государственной власти города Севастополя в сфере управления и распоряжения движимым и недвижимым имуществом - Главное управление имущественных и земельных отношений.
Согласно Указу Губернатора города Севастополя от 25.05.2015 N 60-УГ "О реорганизации Главного управления имущественных и земельных отношений города Севастополя путем присоединения к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя" к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя переходят права и обязанности Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 1.7 Положения о Департаменте по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, утвержденного постановлением Правительства Севастополя от 16.06.2015 N 521-ПП установлено, что Департамент является правопреемником Главного управления имущественных и земельных отношений.
Пунктом 4.2. Положения определено, что Департамент в пределах своей компетенции и в соответствии с функциями осуществляет от имени города Севастополя управление, владение и распоряжение имуществом, находящимся в собственности города Севастополя.
В соответствии со статьей 1 Закона города Севастополя от 25.07.2014 N 46-ЗС "Об особенностях регулирования имущественных и земельных отношений на территории города Севастополя" (принят Законодательным Собранием г. Севастополя 22.07.2014) (далее - Закон N 46-ЗС) данный закон устанавливает особенности регулирования земельных и иных имущественных отношений, а также отношений в сфере государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество на территории города Севастополя.
Из части 1 статьи 2 Закона N 46-ЗС следует, что права на объекты недвижимого имущества, независимо от государственной регистрации данных прав, возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона на территории города Севастополя в соответствии с нормативными правовыми актами, действовавшими до указанного момента, признаются следующими правами, установленными законодательством Российской Федерации, в частности: право государственной собственности в границах города федерального значения Севастополя и право коммунальной собственности города федерального значения Севастополя признаются правом собственности города Севастополя.
В силу частей 8, 11 статьи 3 Закона N 46-ЗС, право аренды земельного участка, право залога земельного участка, право пользования чужим земельным участком (сервитут), возникшие до вступления в силу Федерального конституционного закона, соответствуют праву аренды, залога и сервитуту, которые предусмотрены законодательством Российской Федерации. Положения договора аренды земельного участка, договора залога земельного участка, договора об установлении сервитута, заключенных до вступления в силу Федерального конституционного закона и зарегистрированных в действовавшем на момент заключения таких договоров порядке, применяются в части, не противоречащей Гражданскому кодексу Российской Федерации и Земельному кодексу Российской Федерации.
Таким образом, права и обязанности арендодателя по Договору перешли к Департаменту по имущественным и земельным отношениям города Севастополя, в связи с чем Департамент имеет право на обращение в суд с иском о расторжении договора аренды земельного участка, освобождении его и возврате.
Кроме того, материалами дела подтверждается соблюдение истцом досудебного порядка, установленного для обращения с иском о расторжении договора аренды земельного участка, как в части предупреждения о необходимости исполнения обязательства, так и в части предложения расторгнуть договор.
Принимая во внимание положения части 3 статьи 1, статьи 23 Федерального конституционного закона от 21.03.2014 N 6-ФКЗ "О принятии в Российскую Федерацию Республики Крым и образовании в составе Российской Федерации новых субъектов Республики Крым и города федерального значения Севастополя" (далее - ФКЗ), статей 4, 422, 1211 ГК РФ, статьи 14 АПК РФ апелляционный суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении настоящего спора подлежит применению законодательство, действующее в период возникновения соответствующих правоотношений.
При таких обстоятельствах к спорным правоотношениям подлежат применению нормы гражданского и хозяйственного законодательства Украины.
Согласно части 1 статьи 188 Хозяйственного кодекса Украины (далее - ХКУ) изменение и расторжение хозяйственных договоров в одностороннем порядке не допускается, если иное не предусмотрено законом или договором. Аналогичная норма закреплена в части 1 статьи 651 Гражданского кодекса Украины (далее - ГКУ). Обязательный досудебный порядок по иску о расторжении договора закреплен в содержании частей 2, 3 статьи 188 ХКУ.
В силу положений частей 2, 3 статьи 651 ГКУ договор может быть изменен или расторгнут по решению суда по требованию одной из сторон в случае существенного нарушения договора второй стороной и в иных случаях, установленных договором или законом. Существенным является такое нарушение стороной договора, когда в результате нанесенной этим вреда вторая сторона в значительной степени ли того, на что она могла рассчитывать при заключении договора.
В соответствии со статьей 32 Закона Украины от 06.10.1998 N 161-XIV "Об аренде земли" (далее - ЗУ "Об аренде земли") по требованию одной из сторон договор аренды земли может быть досрочно расторгнут по решению суда в случае невыполнения сторонами обязанностей, предусмотренных, в том числе статьей 24 настоящего Закона.
Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды земельного участка может быть расторгнут судом, в частности если арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора.
Частью 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон, договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Как верно установлено судом первой инстанции, обращаясь в суд с иском, Департамент по имущественным и земельным отношениям города Севастополя указывает на существенное нарушение ответчиком условий договора аренды, которое выразилось в не освоении земельного участка с даты заключения договора и по настоящее время.
В акте обследования земельного участка от 29.12.2015 года N ОБ-0279/12-15 Управлением земельного контроля города Севастополя зафиксировано, что на земельном участке расположен объект капитального строительства, состоящий из двух наземных этажей и подвала, металлические боксы; земельный участок огражден некапитальным забором. Строительные работы на участке на момент составления акта не велись.
Ответчик не оспаривает факт отсутствия строительных работ на земельном участке, ссылается на то, что им предпринимались необходимые меры для соблюдения условий договора, подготовке проектной документации. Ответчик пояснил, что им была разработана проектно-техническая документация, заключен договор строительного подряда с ЧП "Сигма-Н", однако, в связи с расследованием уголовного дела ему был выдан запрет на произведение строительных работ на спорном земельном участке и изъята вся проектно-техническая документация по строительству объекта, что подтверждается перепиской между ответчиком и Прокуратурой города Севастополя (письма от 27.01.2017 и 22.12.2016) (т. 1, л. 68-71).
Также, проведение ответчиком строительных работ на спорном земельном участке отображено в Выписке из реестра прав собственности на недвижимое имущество N 32305321 от 02.12.2011 года, согласно которой степень готовности объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: г. Севастополь, ул. Колобова, д. 19-Г, составляет 56%.
В обоснование своей позиции ответчиком в материалы дела также представлены копии: разрешения на выполнение строительных работ от 28.07.2008 N 321 по строительству торгового комплекса, по ул. Колобова, 19-Г; кадастрового паспорта объекта незавершенного строительства от 29.12.2015 Управления государственной регистрации права и кадастра Севастополя; кадастрового паспорта земельного участка от 08.11.2016, распоряжения Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя от 17.03.2017 N 3213 об утверждении плана границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м.
Таким образом, в материалы дела представлены доказательства, подтверждающие совершение ответчиком действий необходимых для строительства объекта недвижимости, в соответствии с условиями заключенного договора аренды.
В то же время, в силу независящих от него обстоятельств, ответчиком не осуществлен полный комплекс необходимых мер для осуществления строительства, таких как выполнение строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию с последующей регистрацией права собственности на объект в целом.
В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24 марта 2005 года N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" при применении арбитражными судами пункта 9 статьи 22 ЗК РФ, допускающего досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя только на основании решения суда при существенном нарушении условий договора арендатором, необходимо руководствоваться следующим. В отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 ЗК РФ и статьями 450 и 619 ГК РФ, пункт 9 статьи 22 ЗК РФ устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 ГК РФ, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка.
Судом верно отмечено, что расторжение договора аренды земельного участка в связи с ненадлежащим исполнением обязательств по договору строительства торгового комплекса представляет собой санкцию, применяемую к тем арендаторам, которые не принимают никаких разумных мер для застройки земельного участка. В таком случае расторжение договора преследует цель возвращения публичному собственнику земель, которые находятся в результате бездействия арендатора в запустении.
Государственные органы, органы местного самоуправления, распоряжаясь публичной (коммунальной) собственностью, в том числе передавая в аренду земельные участки, преследуют не только цель пополнения бюджета, но и преследуют публичные интересы в долгосрочной перспективе.
Судом первой инстанции верно указано, что Договор аренды заключен сторонами на срок 25 лет, цель землепользования - для строительства и обслуживания торгового комплекса.
Как установлено апелляционным судом, распоряжением Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории г. Севастополя" осуществление любого капитального строительства на территории г. Севастополя запрещено вплоть до особого распоряжения. Продолжение осуществления строительных работ с момента принятия указанного распоряжения в отсутствие нормативно - правовой базы, регулирующей порядок проведения строительных работ на основании выданных в Украине разрешительных документов, пресекалось надзорными и контрольными органами Севастополя.
С целью приведения правоустанавливающих документов на земельный участок в соответствии с требованиями российского законодательства, внесения в государственный кадастр недвижимости сведений о границах и установлении вида разрешенного использования земельного участка и перезаключения договора аренды, предпринимателем были заказаны работы по подготовке плана границ земельного участка, соответствующее ходатайство подано в Департамент.
17.03.2017 распоряжением Департамента по имущественным и земельным отношениям города Севастополя N 3213 утвержден план границ земельного участка с кадастровым номером 91:02:001013:409, расположенного: г. Севастополь, проезд Колобова, 19-Г, площадью 329 кв. м (т. 1, л. 88-89).
Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, суд правомерно указал, что основания для удовлетворения исковых требований о расторжении договора аренды и возврата арендуемого земельного участка отсутствуют, с учетом принадлежащего ответчику в силу статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации как собственнику объекта незавершенного строительства права на однократное предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства, а также действия распоряжения Губернатора города Севастополя от 17.04.2014 N 46 "О запрете осуществления капитального строительства на территории города Севастополя".
Кроме того, доказательства нецелевого использования земельного участка или наличия иных нарушений законодательства, являющихся основанием расторжения договора, суду не представлены.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции, что отсутствуют основания для расторжения спорного договора аренды земли по требованию арендодателя, в связи с существенным нарушением арендатором условий договора о сроках строительства капитального объекта. Освоение земельного участка путем возведения более чем на половину готовности объекта незавершенного строительства, принятие мер к оформлению прав на землю в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (утверждение границ земельного участка), свидетельствуют об осуществлении ответчиком деятельности, направленной на освоение земельного участка.
Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Вещь является недвижимой либо в силу своих природных свойств (абзац первый пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации), либо в силу прямого указания закона, что такой объект подчинен режиму недвижимых вещей (абзац второй пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что по смыслу статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации закон в целях обеспечения стабильности гражданского оборота устанавливает необходимость государственной регистрации права собственности и других вещных прав на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение. При этом по общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Судами установлено и сторонами по делу не оспаривается, что ответчиком на законных основаниях в соответствии с договором аренды земельного участка и разрешением на строительство на спорном земельном участке возведен объект, состоящий из двух надземных этажей и подвала, поэтому возведенный объект является недвижимой вещью (объектом незавершенного строительством) независимо от государственной регистрации прав на него.
Учитывая изложенное, если на спорном земельном участке находится незавершенный строительством объект недвижимости, права на который зарегистрированы в установленном порядке, то нарушение срока окончания строительных работ по независящим от ИП Гиря И.В. обстоятельствам, не может служить основанием для возложения на нее обязанности по освобождению земельного участка, независимо от того расторгнут или прекращен договор аренды земельного участка.
Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Эксплуатация и обслуживание объекта недвижимости возможны только на земельном участке, специально сформированном для этих целей.
В соответствии со статьей 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользоваться предоставленным таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка.
Согласно правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2011 N 10661/10, принятие публичными органами распорядительных актов, разрешающих осуществление строительства, следует расценивать как согласие публичного образования, от имени которого они действуют, с размещением на принадлежащем ему земельном участке объекта недвижимого имущества, в то время как возвращение участка предполагает его освобождение от находящегося на нем недвижимого имущества, что нарушает права и законные интересы арендатора.
Изложенное выше соответствует правовой позиции, приведенной в определении Верховного Суда Российской Федерации от 14.06.2017 N 304-ЭС16-20773 по делу N А75-236/2016, согласно которой нахождение на земельном участке принадлежащего ответчику объекта незавершенного строительства, возведенного в установленном порядке, исключает возможность удовлетворения иска о возвращении этого земельного участка даже в случае расторжения договора аренды.
С учетом изложенных обстоятельств, на основании представленных в материалы дела доказательств, которым дана надлежащая правовая оценка в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, исходя из анализа вышеназванных норм права, арбитражный суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении требований истца по заявленным им основаниям.
Принимая во внимание, что фактические обстоятельства, имеющие существенное значение для разрешения спора по существу, установлены судом на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, им дана надлежащая правовая оценка, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения оспариваемого судебного акта.
Иные доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции и не свидетельствуют о неправильном применении судом норм права.
Неправильного применения судом норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом второй инстанции не установлено.
С учетом изложенного решение суда первой инстанции является законным и обоснованным.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцать первый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда города Севастополя от 19 июля 2017 года по делу N А84-1124/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Правительства Севастополя - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия в порядке, установленном статьей 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
И.В.ЕВДОКИМОВ
И.В.ЕВДОКИМОВ
Судьи
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
Н.И.СИКОРСКАЯ
А.А.ТАРАСЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)