Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Арендатор указал на несоответствие произведенного арендодателем перерасчета действующим нормативным актам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Зиновьевой Т.А.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу гаражного кооператива "Строитель" (истца) на решение от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Федоров А.Е.) и постановление от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А75-11220/2016 по исковому заявлению гаражного кооператива "Строитель" (628426, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Маяковского, д. 28, корп. 1, ИНН 8602078658, ОГРН 1028600590721) к администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) о признании незаконным перерасчета арендной платы.
В заседании принял участие представитель гаражного кооператива "Строитель" (истца) - Картаев А.С. по доверенности от 13.06.2017.
Суд
установил:
гаражный кооператив "Строитель" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации города Сургута (далее - администрация) о признании незаконным перерасчета арендной платы на 2016 год по договору аренды от 04.07.2012 N 514 с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48, с процентной ставкой в размере 3-х процентов и коэффициентом переходного периода в размере 0,7; об обязании администрации произвести перерасчет арендной платы по договору аренды на 2016 год с процентной ставкой в размере 1-го процента и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы несоответствием произведенного ответчиком перерасчета арендной платы действующим нормативным актам.
Решением от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
При этом заявитель считает, что суды неправильно применили постановление правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - постановление N 457-п) и постановление администрации города Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена" и не учли, что ответчик при перерасчете необоснованно применил 9-ый вид разрешенного использования земельного участка и коэффициент 0,7 процентов, тогда как указанный вид разрешенного использования и содержащиеся в нем подвиды и коэффициент по своему функциональному значению не соответствуют объектам, расположенным на земельном участке.
Отзыв на кассационную жалобу администрация в установленном порядке не представила.
Определением от 11.07.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 18.07.2017.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем), кооперативом и гражданином Ленкевичем Виктором Викторовичем (арендаторами) договором аренды арендодатель передал в пользование арендаторов на срок с 01.09.2009 по 11.08.2021 земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20 975 м{\super 2, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, под гаражные боксы, административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, в том числе:
- - площадью 20 891 м{\super 2, для расчета арендной платы, кооперативу под административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, гаражные боксы;
- - площадью 84 м{\super 2, для расчета арендной платы, гражданину Ленкевичу В.В. под часть нежилого здания: гараж N 20 и часть нежилого здания: гараж N 21.
Кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора аренды согласно пункту 1.3 договора аренды составляла 74 453 489 руб. 25 коп.
По условиям пункта 2.2 договора аренды общий размер арендной платы определен в сумме 938 595 руб. 85 коп., из которой на 2009 год - 85 918 руб. 04 коп., на 2010 год - 257 049 руб. 89 коп., на 2011 год - 297 813 руб. 96 коп., на 2012 год - 297 813 руб. 96 коп.
В пункте 2.4 договора аренды сторонами согласовано, что годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в случаях, предусмотренных договором.
В период с 2009 года по 31.12.2015 администрацией при расчетах арендной платы применялись: вид разрешенного использования земельного участка - "Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок", код вида разрешенного использования N 3, ставка арендной платы в размере 1-го процента, коэффициент переходного периода в размере 0,4.
В 2016 году администрация произвела перерасчет арендной платы за земельный участок, применив при расчетах следующий вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", код вида разрешенного использования N 9, ставку арендной платы в размере 3-х процентов, коэффициент переходного периода в размере 0,7.
Считая неправомерным перерасчет арендной платы, кооператив письмом от 26.06.2016 N 11 просил администрацию произвести перерасчет с разрешенным использованием, который соответствует фактическому использованию земельного участка.
В ответ администрация в лице комитета по земельным отношениям (письмо от 12.07.2016 N 31-01-08-2700/16-0-0), отказав в требованиях истца, сообщила ему, что основания для перерасчета арендной платы отсутствуют, так как произошли изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - постановление N 249-п).
Названное обстоятельство послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком, не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению, как верно отмечено судами, новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, поскольку рассматриваемый договор аренды заключен после вступления в законную силу ЗК РФ, арендная плата является регулируемой, то изменение арендной платы возможно при изменении ее нормативным актом без подписания дополнительного соглашения.
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к выводу, что размер арендной платы по договору аренды (пункт 2.4) может быть изменен в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях:
- - в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного постановлением N 457-п;
- - в связи с изменением категории земель;
- - в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- - в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.
При этом судами установлено, что изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением N 249-п.
В связи с этим кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 определена в размере 66 701 339 руб. (приложение N 1 к постановлению N 249-п, строка 147875).
Государственная кадастровая оценка осуществлена на основании распоряжения правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2014 N 562-рп "О проведении государственной кадастровой оценки недвижимости" в порядке и в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (в случае определения рыночной стоимости земельного участка). Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 года N 39 (далее - Методические указания), кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе 17 видов разрешенного использования.
Постановлением N 249-п (приложение N 2) утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. В строке 735 приложения N 2 средний удельный показатель стоимости 1 м{\super 2 земельных участков, находящихся в квартале 86:10:0101195 и отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" указан в размере 3 180 руб. 05 коп.
Так как площадь земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 составляет 20 975 м{\super 2, а кадастровая стоимость участка равна 66 701 339 руб., то исходя из удельного показателя стоимости 1 м{\super 2 земельного участка в размере 3 180 руб. 04 коп. суды сочли правильным отнесение администрацией спорного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования, установленной постановлением N 249-п.
В связи с изложенным суды пришли к выводу, что расчет арендной платы произведен администрацией с учетом вида разрешенного использования, к которому отнесен спорный земельный участок по результатам определения кадастровой стоимости, и соответствующими ему ставкой арендной платы и коэффициентом переходного периода.
Из письма департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 13-6423 от 09.06.2016 следует, что при проверке правильности отнесения к группе видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером86:10:0101195:48 исполнителем ошибок не выявлено. Данный земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного использования земельных участков - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Группы видов разрешенного использования для земельных участков определены в соответствии с Методическими указаниями.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.04.2014 N 123-п в приложении к постановлению N 457-п добавлен 5 раздел - "Определение видов и подвидов разрешенного использования земельного участка для целей расчета арендной платы за земельный участок", согласно пункту 36 которого перерасчет арендной платы за использование земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования по ранее заключенного договору аренды осуществляется с даты подачи арендатором соответствующего заявления с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров.
Поэтому суд первой инстанции правильно указал, что перерасчет арендной платы носит заявительный характер, тогда как истец с заявлением о перерасчете арендной платы с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров в администрацию не обращался.
Представленный кооперативом контррасчет суды сочли неверным, поскольку при контррасчете истец использовал не утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость земельного участка, а рассчитанную им исходя из назначения и площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
При таких обстоятельствах обоснован вывод судов, что действия администрации по перерасчету арендной платы не противоречат закону, перерасчет арендной платы за 2016 год произведен в соответствии удельным показателем кадастровой стоимости 3 180 руб. 04 коп. и отнесением данного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования, и обоснованно отказано в удовлетворении заявления общества.
Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-11220/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 19.07.2017 N Ф04-2317/2017 ПО ДЕЛУ N А75-11220/2016
Требование: О признании незаконным перерасчета арендной платы по договору аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, обязании произвести перерасчет с иными процентной ставкой и коэффициентом переходного периода.Разделы:
Правовой режим земель поселений; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Арендатор указал на несоответствие произведенного арендодателем перерасчета действующим нормативным актам.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 июля 2017 г. по делу N А75-11220/2016
Резолютивная часть постановления объявлена 18 июля 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 19 июля 2017 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего судьи Шуйской С.И.,
судей Демидовой Е.Ю.,
Зиновьевой Т.А.,
при протоколировании судебного заседания с использованием средств аудиозаписи, рассмотрел кассационную жалобу гаражного кооператива "Строитель" (истца) на решение от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры (судья Федоров А.Е.) и постановление от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Рыжиков О.Ю., Иванова Н.Е., Кливер Е.П.) по делу N А75-11220/2016 по исковому заявлению гаражного кооператива "Строитель" (628426, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Маяковского, д. 28, корп. 1, ИНН 8602078658, ОГРН 1028600590721) к администрации города Сургута (628408, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, г. Сургут, ул. Энгельса, д. 8, ИНН 8602020249, ОГРН 1028600603525) о признании незаконным перерасчета арендной платы.
В заседании принял участие представитель гаражного кооператива "Строитель" (истца) - Картаев А.С. по доверенности от 13.06.2017.
Суд
установил:
гаражный кооператив "Строитель" (далее - кооператив) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к администрации города Сургута (далее - администрация) о признании незаконным перерасчета арендной платы на 2016 год по договору аренды от 04.07.2012 N 514 с множественностью лиц на стороне арендатора (далее - договор аренды) земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48, с процентной ставкой в размере 3-х процентов и коэффициентом переходного периода в размере 0,7; об обязании администрации произвести перерасчет арендной платы по договору аренды на 2016 год с процентной ставкой в размере 1-го процента и коэффициентом переходного периода в размере 0,4.
Исковые требования со ссылкой на статьи 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 39.7, 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) мотивированы несоответствием произведенного ответчиком перерасчета арендной платы действующим нормативным актам.
Решением от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, оставленным без изменения постановлением от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных требований отказано.
В кассационной жалобе кооператив просит отменить вынесенные судебные акты, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска.
При этом заявитель считает, что суды неправильно применили постановление правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 02.12.2011 N 457-п "Об арендной плате за земельные участки земель населенных пунктов" (далее - постановление N 457-п) и постановление администрации города Сургута от 16.01.2012 N 65 "О коэффициентах переходного периода в отношении земельных участков земель населенных пунктов, расположенных в границах городского округа город Сургут, государственная собственность на которые не разграничена" и не учли, что ответчик при перерасчете необоснованно применил 9-ый вид разрешенного использования земельного участка и коэффициент 0,7 процентов, тогда как указанный вид разрешенного использования и содержащиеся в нем подвиды и коэффициент по своему функциональному значению не соответствуют объектам, расположенным на земельном участке.
Отзыв на кассационную жалобу администрация в установленном порядке не представила.
Определением от 11.07.2017 Арбитражного суда Западно-Сибирского округа в судебном заседании в соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) объявлялся перерыв до 14 часов 30 минут 18.07.2017.
В судебном заседании представитель кооператива поддержал позицию, изложенную в кассационной жалобе, просил отменить состоявшиеся судебные акты, исковые требования удовлетворить.
Выслушав пояснения представителя истца, изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив в порядке, предусмотренном статьей 286 АПК РФ, законность обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции не находит оснований для их отмены.
Как установлено судами и усматривается из материалов дела, в соответствии с заключенным между администрацией (арендодателем), кооперативом и гражданином Ленкевичем Виктором Викторовичем (арендаторами) договором аренды арендодатель передал в пользование арендаторов на срок с 01.09.2009 по 11.08.2021 земельный участок из земель населенных пунктов в территориальной зоне Ж.3.-34, общей площадью 20 975 м{\super 2, с кадастровым номером 86:10:0101195:48, расположенный по адресу: Ханты-Мансийский автономный округ - Югра, город Сургут, микрорайон 34, улица Маяковского, 28, строение 1, под гаражные боксы, административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, в том числе:
- - площадью 20 891 м{\super 2, для расчета арендной платы, кооперативу под административно-бытовой корпус, аккумуляторный цех, гаражные боксы;
- - площадью 84 м{\super 2, для расчета арендной платы, гражданину Ленкевичу В.В. под часть нежилого здания: гараж N 20 и часть нежилого здания: гараж N 21.
Кадастровая стоимость земельного участка на момент заключения договора аренды согласно пункту 1.3 договора аренды составляла 74 453 489 руб. 25 коп.
По условиям пункта 2.2 договора аренды общий размер арендной платы определен в сумме 938 595 руб. 85 коп., из которой на 2009 год - 85 918 руб. 04 коп., на 2010 год - 257 049 руб. 89 коп., на 2011 год - 297 813 руб. 96 коп., на 2012 год - 297 813 руб. 96 коп.
В пункте 2.4 договора аренды сторонами согласовано, что годовой размер арендной платы по договору подлежит ежегодному пересмотру. Размер арендной платы может быть в одностороннем порядке изменен на основании решения арендодателя в случаях, предусмотренных договором.
В период с 2009 года по 31.12.2015 администрацией при расчетах арендной платы применялись: вид разрешенного использования земельного участка - "Земельные участки, предназначенные для размещения гаражей и автостоянок", код вида разрешенного использования N 3, ставка арендной платы в размере 1-го процента, коэффициент переходного периода в размере 0,4.
В 2016 году администрация произвела перерасчет арендной платы за земельный участок, применив при расчетах следующий вид разрешенного использования - "Земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок", код вида разрешенного использования N 9, ставку арендной платы в размере 3-х процентов, коэффициент переходного периода в размере 0,7.
Считая неправомерным перерасчет арендной платы, кооператив письмом от 26.06.2016 N 11 просил администрацию произвести перерасчет с разрешенным использованием, который соответствует фактическому использованию земельного участка.
В ответ администрация в лице комитета по земельным отношениям (письмо от 12.07.2016 N 31-01-08-2700/16-0-0), отказав в требованиях истца, сообщила ему, что основания для перерасчета арендной платы отсутствуют, так как произошли изменения кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 при проведении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости, расположенных на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 07.08.2015 N 249-п "Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры" (далее - постановление N 249-п).
Названное обстоятельство послужило основанием для предъявления обществом в суд настоящего иска.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что перерасчет арендной платы, произведенный ответчиком, не противоречит действующему законодательству, а также условиям заключенного договора аренды.
Выводы судов отвечают установленным по делу фактическим обстоятельствам и применимому к спорным правоотношениям законодательству.
Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.
На основании пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В соответствии с пунктом 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, а в предусмотренных законом случаях - по ценам, устанавливаемым или регулируемым уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (пункт 3 статьи 614 ГК РФ).
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что при применении пункта 3 статьи 614 ГК РФ необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления.
Следовательно, с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта подлежит применению, как верно отмечено судами, новый размер арендной платы, независимо от механизма изменения арендной платы, предусмотренного договором.
В соответствии с абзацем четвертым пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" к договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.
Таким образом, поскольку рассматриваемый договор аренды заключен после вступления в законную силу ЗК РФ, арендная плата является регулируемой, то изменение арендной платы возможно при изменении ее нормативным актом без подписания дополнительного соглашения.
Проанализировав условия договора аренды, суды пришли к выводу, что размер арендной платы по договору аренды (пункт 2.4) может быть изменен в одностороннем порядке на основании решения арендодателя в следующих случаях:
- - в связи с изменением порядка определения размера арендной платы, порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, а также за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, установленного постановлением N 457-п;
- - в связи с изменением категории земель;
- - в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка;
- - в связи с изменением разрешенного использования земельного участка.
Арендная плата в новом размере уплачивается с месяца, следующего за наступлением вышеуказанных изменений.
При этом судами установлено, что изменение кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 произошло при проведении государственной кадастровой оценки недвижимости, расположенной на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры, результаты которой утверждены постановлением N 249-п.
В связи с этим кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 определена в размере 66 701 339 руб. (приложение N 1 к постановлению N 249-п, строка 147875).
Государственная кадастровая оценка осуществлена на основании распоряжения правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 10.10.2014 N 562-рп "О проведении государственной кадастровой оценки недвижимости" в порядке и в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".
В силу пункта 2 статьи 66 ЗК РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель, за исключением случаев, определенных пунктом 3 настоящей статьи (в случае определения рыночной стоимости земельного участка). Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
Согласно Методическим указаниям по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 15.02.2007 года N 39 (далее - Методические указания), кадастровая стоимость земельных участков в составе земель населенных пунктов определяется в разрезе 17 видов разрешенного использования.
Постановлением N 249-п (приложение N 2) утверждены средние удельные показатели кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов на территории Ханты-Мансийского автономного округа - Югры. В строке 735 приложения N 2 средний удельный показатель стоимости 1 м{\super 2 земельных участков, находящихся в квартале 86:10:0101195 и отнесенных к 9 группе видов разрешенного использования - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок" указан в размере 3 180 руб. 05 коп.
Так как площадь земельного участка с кадастровым номером 86:10:0101195:48 составляет 20 975 м{\super 2, а кадастровая стоимость участка равна 66 701 339 руб., то исходя из удельного показателя стоимости 1 м{\super 2 земельного участка в размере 3 180 руб. 04 коп. суды сочли правильным отнесение администрацией спорного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования, установленной постановлением N 249-п.
В связи с изложенным суды пришли к выводу, что расчет арендной платы произведен администрацией с учетом вида разрешенного использования, к которому отнесен спорный земельный участок по результатам определения кадастровой стоимости, и соответствующими ему ставкой арендной платы и коэффициентом переходного периода.
Из письма департамента по управлению государственным имуществом Ханты-Мансийского автономного округа - Югры N 13-6423 от 09.06.2016 следует, что при проверке правильности отнесения к группе видов разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером86:10:0101195:48 исполнителем ошибок не выявлено. Данный земельный участок отнесен к 9 группе видов разрешенного использования земельных участков - "земельные участки, предназначенные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений, промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок". Группы видов разрешенного использования для земельных участков определены в соответствии с Методическими указаниями.
Постановлением Правительства Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04.04.2014 N 123-п в приложении к постановлению N 457-п добавлен 5 раздел - "Определение видов и подвидов разрешенного использования земельного участка для целей расчета арендной платы за земельный участок", согласно пункту 36 которого перерасчет арендной платы за использование земельного участка с более чем одним видом разрешенного использования по ранее заключенного договору аренды осуществляется с даты подачи арендатором соответствующего заявления с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров.
Поэтому суд первой инстанции правильно указал, что перерасчет арендной платы носит заявительный характер, тогда как истец с заявлением о перерасчете арендной платы с приложением перечня объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, с указанием назначения каждого объекта недвижимости, его площади, кадастрового (инвентарного) номера и адресных ориентиров в администрацию не обращался.
Представленный кооперативом контррасчет суды сочли неверным, поскольку при контррасчете истец использовал не утвержденную в установленном порядке кадастровую стоимость земельного участка, а рассчитанную им исходя из назначения и площади объектов недвижимости, расположенных на земельном участке.
При таких обстоятельствах обоснован вывод судов, что действия администрации по перерасчету арендной платы не противоречат закону, перерасчет арендной платы за 2016 год произведен в соответствии удельным показателем кадастровой стоимости 3 180 руб. 04 коп. и отнесением данного земельного участка к 9 группе видов разрешенного использования, и обоснованно отказано в удовлетворении заявления общества.
Принимая во внимание, что судами первой и апелляционной инстанций не допущено неправильного применения норм материального права и нарушений норм процессуального права (статья 288 АПК РФ), обжалуемые судебные акты не подлежат отмене, а кассационная жалоба - удовлетворению.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьей 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа
постановил:
решение от 13.01.2017 Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры и постановление от 10.05.2017 Восьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А75-11220/2016 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
С.И.ШУЙСКАЯ
Судьи
Е.Ю.ДЕМИДОВА
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)