Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 по делу N А07-3173/2017 (судья Харисов А.Ф.).
Акционерное общество "Милек" (далее - истец, АО "Милек") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, площадью 3 441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:382, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, рядом с домом 1:
- пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора, определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы начиная с 26.11.2015 указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
- пункт 7.3 договора исключить.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 (резолютивная часть от 24.05.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 70-78).
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия директора АО "Мелек".
Кроме того, Управление поясняет, что суд первой инстанции не принял во внимание положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю, а также правовые позиции, сформулированные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и в пункте 66 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кроме того, не учел, что в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков" по всем вновь заключаемым договорам аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, должна быть установлена неустойка (пеня) в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, в том числе, в случаях невозвращения земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды земельного участка в срок, установленный договором аренды земельного участка.
В отношении редакции пункта 4.6 договора, принятой судом первой инстанции, податель жалобы считает, что данная редакция не учитывает положения статей 433 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и того, что передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи, который подписывается одновременно с подписанием самого договора.
К дате судебного заседания ответчик представил доказательства направления апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Милек" принадлежит на праве собственности строение - растворный узел, нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 569,20 кв. м, инв. N 379, лит. В., по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, д. 1. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2006 (л.д. 21).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.07.2016 N 99/2016/5489251, данный объект недвижимости находится в границах земельного участка площадью 5 276 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:382 (л.д. 13-15).
АО "Милек" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:382 в аренду под производственную деятельность и деловое управление.
По результатам рассмотрения данного заявления Управление направило в адрес АО "Милек" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:382 с приложениями (л.д. 11-17).
В проект договора Управлением, в числе прочего, были включены следующие условия:
- пункт 4.6 договора в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложении N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
- пункт 7.3 договора в следующей редакции: "В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный в пункте 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки., перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении земельного участка была вызвана действиями арендодателя".
Проект договора был подписан АО "Милек" с протоколом разногласий (л.д. 18), направлен в адрес Управления с сопроводительным письмом от 25.10.2016 (л.д. 19).
18.11.2016 письмом N 34510 Управление отклонило протокол разногласий к договору аренды (л.д. 20).
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора аренды разногласиями по вопросу уплаты арендных платежей за период, предшествующий совершению договора (с 26.11.2015) и по вопросу условия о неустойке за несвоевременный возврат земельного участка арендодателю из аренды после прекращения срока действия договора (пункты 4.6 и 7.3 договора соответственно).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор аренды земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что моментом заключения спорного договора аренды будет дата вступления в законную силу решения по настоящему делу, соответственно, договор станет обязательным для исполнения сторонами, в том числе, и в части условия о внесении арендной платы за период, предшествующий его совершению, именно с указанной даты, а также из того, что относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора аренды земельного участка не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством. Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены, изменения обжалуемого судебного акта.
В отношении разногласий сторон по пункту 4.6 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом на основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
По смыслу названных положений закона распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному согласию сторон.
В рассматриваемом случае распространение условий договора аренды на период, предшествующий его заключению, не исключается, поскольку в указанный период спорный земельный участок находился в фактическом пользовании АО "Милек" (на земельном участке, передаваемом в аренду, находится недвижимое имущество истца). Согласие сторон на применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу использования земельного участка достигнуто.
С учетом того обстоятельства, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые были переданы на рассмотрение суда, договор будет считаться для сторон заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора, как правильно указал суд первой инстанции.
Между тем, в пункте 4.6 проект договора, представленного Управлением, в качестве даты заключения договора указана дата его подписания.
Поскольку условия договора, в том числе, и в части внесения арендных платежей за период, начиная с 26.11.2015, станут для сторон обязательными с даты заключения договора (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора), условия обозначенного выше пункта 4.6 в редакции Управления противоречат действующему законодательству и нарушают баланс интересов сторон.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
В отношении разногласий сторон по пункту 7.3 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков", на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не относится к актам гражданского законодательства.
Данное постановление содержит указания для функционального органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с соответствующей компетенцией - Управления (по состоянию на настоящее время) при определении условий вновь заключаемых договоров аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, но не является обязательным к исполнению для иных лиц (арендаторов).
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, признавая пункт 7.3 подлежащим исключению из договора.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
Довод ответчика о том, что истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия директора АО "Мелек", подлежит отклонению судебной коллегией.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 21.12.2016 в отношении АО "Мелек" директором указанного общества с 27.09.2016 является Мавляров Руслан Хамитович. Указанным лицом подписан спорный договор, протокол разногласий, акт приема-передачи.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, поэтому отклоняются апелляционной коллегией как основанные на неправильном толковании закона.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 по делу N А07-3173/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 11.08.2017 N 18АП-8388/2017 ПО ДЕЛУ N А07-3173/2017
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 11 августа 2017 г. N 18АП-8388/2017
Дело N А07-3173/2017
Резолютивная часть постановления объявлена 07 августа 2017 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2017 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Пирской О.Н.,
судей Богдановской Г.Н., Соколовой И.Ю.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Пименовым А.О.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 по делу N А07-3173/2017 (судья Харисов А.Ф.).
Акционерное общество "Милек" (далее - истец, АО "Милек") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к Управлению земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - ответчик, Управление) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора аренды земельного участка, площадью 3 441 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:382, расположенного по адресу: Республика Башкортостан, город Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, рядом с домом 1:
- пункт 4.6 договора читать в следующей редакции: Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату заключения договора, определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц заключения договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня заключения договора. Расчеты арендной платы начиная с 26.11.2015 указаны в приложениях N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью.
- пункт 7.3 договора исключить.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 (резолютивная часть от 24.05.2017) исковые требования удовлетворены в полном объеме. Кроме того, суд взыскал с ответчика в пользу истца судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 6 000 руб. (л.д. 70-78).
С указанным решением суда не согласилось Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), в апелляционной жалобе просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении заявленных исковых требований.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель указывает на то, что истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия директора АО "Мелек".
Кроме того, Управление поясняет, что суд первой инстанции не принял во внимание положения статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации о возврате арендованного имущества арендодателю, а также правовые позиции, сформулированные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.06.2014 N 35 "О последствиях расторжения договора" и в пункте 66 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", кроме того, не учел, что в соответствии с пунктом 1 постановления Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков" по всем вновь заключаемым договорам аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, должна быть установлена неустойка (пеня) в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки, в том числе, в случаях невозвращения земельного участка арендодателю при прекращении договора аренды земельного участка в срок, установленный договором аренды земельного участка.
В отношении редакции пункта 4.6 договора, принятой судом первой инстанции, податель жалобы считает, что данная редакция не учитывает положения статей 433 и 438 Гражданского кодекса Российской Федерации и того, что передача земельного участка в аренду подтверждается актом приема-передачи, который подписывается одновременно с подписанием самого договора.
К дате судебного заседания ответчик представил доказательства направления апелляционной жалобы лицам, участвующим в деле. Указанные документы приобщены к материалам дела в порядке статьи 260 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Лица, участвующие в деле, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом по правилам статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения сведений о месте и времени судебного разбирательства на официальном сайте http://kad.arbitr.ru/ в сети "Интернет".
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей сторон.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, АО "Милек" принадлежит на праве собственности строение - растворный узел, нежилое, 5-этажный, общая площадь 1 569,20 кв. м, инв. N 379, лит. В., по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, Орджоникидзевский район, ул. Инициативная, д. 1. Указанное подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 17.11.2006 (л.д. 21).
Согласно кадастровому паспорту земельного участка от 21.07.2016 N 99/2016/5489251, данный объект недвижимости находится в границах земельного участка площадью 5 276 кв. м с кадастровым номером 02:55:030313:382 (л.д. 13-15).
АО "Милек" обратилось в Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан с заявлением о предоставлении обозначенного земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:382 в аренду под производственную деятельность и деловое управление.
По результатам рассмотрения данного заявления Управление направило в адрес АО "Милек" проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 02:55:030313:382 с приложениями (л.д. 11-17).
В проект договора Управлением, в числе прочего, были включены следующие условия:
- пункт 4.6 договора в следующей редакции: "Арендная плата за первый подлежащий оплате период с 26.11.2015 по дату подписания договора определяется как сумма арендных плат, начисляемых за период с 26.11.2015 по месяц подписания договора включительно, и вносится арендатором в течение двадцати дней со дня подписания договора. Расчеты арендной платы, начиная с 26.11.2015, указаны в приложении N 2 к настоящему договору, которые являются его неотъемлемой частью",
- пункт 7.3 договора в следующей редакции: "В случае невозвращения участка арендодателю при прекращении настоящего договора в срок, установленный в пункте 5.4.13 договора, арендатор, помимо внесения арендной платы в соответствии с пунктом 3.4 договора, уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,05% от месячного размера арендной платы за каждый день просрочки., перечисляя ее в порядке, предусмотренном в разделе 4 договора. Неустойка не выплачивается, если просрочка в возвращении земельного участка была вызвана действиями арендодателя".
Проект договора был подписан АО "Милек" с протоколом разногласий (л.д. 18), направлен в адрес Управления с сопроводительным письмом от 25.10.2016 (л.д. 19).
18.11.2016 письмом N 34510 Управление отклонило протокол разногласий к договору аренды (л.д. 20).
Рассматриваемый спор обусловлен возникшими между сторонами при заключении договора аренды разногласиями по вопросу уплаты арендных платежей за период, предшествующий совершению договора (с 26.11.2015) и по вопросу условия о неустойке за несвоевременный возврат земельного участка арендодателю из аренды после прекращения срока действия договора (пункты 4.6 и 7.3 договора соответственно).
В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 названного Кодекса).
В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.
Согласно пункту 5 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.
Договор аренды земельного участка, заключаемый сторонами в порядке статьи 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, носит для Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и ее функционального органа с соответствующей компетенцией - Управления обязательный характер. Согласно статье 445 Гражданского кодекса Российской Федерации возникающие при заключении такого договора разногласия передаются на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Разрешение судом преддоговорного спора по существу сводится к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Редакция условий договора, определенная судом, регулирует отношения сторон.
Таким образом, разрешая переданный спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен оценить законность и обоснованность редакций, предложенных обеими сторонами, а также определить в решении и отразить в резолютивной части редакцию принятого судом условия договора.
Мотивируя обжалуемое решение, суд первой инстанции исходил из того, что моментом заключения спорного договора аренды будет дата вступления в законную силу решения по настоящему делу, соответственно, договор станет обязательным для исполнения сторонами, в том числе, и в части условия о внесении арендной платы за период, предшествующий его совершению, именно с указанной даты, а также из того, что относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение условий договора аренды земельного участка не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством. Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, то суд не вправе были самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора.
Повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены, изменения обжалуемого судебного акта.
В отношении разногласий сторон по пункту 4.6 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. При этом на основании пункта 2 статьи 425 названного Кодекса стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора, если иное не установлено законом или не вытекает из существа соответствующих отношений.
По смыслу названных положений закона распространение условий договора на период, предшествующий его заключению, возможно только по обоюдному согласию сторон.
В рассматриваемом случае распространение условий договора аренды на период, предшествующий его заключению, не исключается, поскольку в указанный период спорный земельный участок находился в фактическом пользовании АО "Милек" (на земельном участке, передаваемом в аренду, находится недвижимое имущество истца). Согласие сторон на применение пункта 2 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации к отношениям по поводу использования земельного участка достигнуто.
С учетом того обстоятельства, что при заключении договора аренды между сторонами возникли разногласия, которые были переданы на рассмотрение суда, договор будет считаться для сторон заключенным с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора, как правильно указал суд первой инстанции.
Между тем, в пункте 4.6 проект договора, представленного Управлением, в качестве даты заключения договора указана дата его подписания.
Поскольку условия договора, в том числе, и в части внесения арендных платежей за период, начиная с 26.11.2015, станут для сторон обязательными с даты заключения договора (в рассматриваемом случае, с даты вступления в законную силу судебного акта по существу настоящего спора), условия обозначенного выше пункта 4.6 в редакции Управления противоречат действующему законодательству и нарушают баланс интересов сторон.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
В отношении разногласий сторон по пункту 7.3 договора апелляционная коллегия указывает следующее.
В силу пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.
Относительно условий гражданско-правовой ответственности за нарушение договора аренды земельного участка Земельным кодексом Российской Федерации не предусмотрено иного регулирования, отличного от установленного гражданским законодательством.
Гражданское законодательство состоит из Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законов и иных правовых актов, к которым относятся Указы Президента Российской Федерации и постановления Правительства Российской Федерации (пункты 3, 4 статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Постановление Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 15.09.2009 N 4514 "Об уменьшении размера неустойки (пени) по договорам аренды земельных участков", на которое имеется ссылка в апелляционной жалобе, не относится к актам гражданского законодательства.
Данное постановление содержит указания для функционального органа Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан с соответствующей компетенцией - Управления (по состоянию на настоящее время) при определении условий вновь заключаемых договоров аренды земельных участков, право распоряжения которыми в соответствии с действующим законодательством принадлежит органам местного самоуправления городского округа город Уфа Республики Башкортостан, но не является обязательным к исполнению для иных лиц (арендаторов).
Поскольку действующее законодательство, регулирующее арендные отношения, не предусматривает установление неустойки за ненадлежащее исполнение условий договора аренды как возможной меры ответственности, а согласие обеих сторон на включение неустойки в спорный договор не достигнуто, суд не вправе самостоятельно устанавливать такую ответственность при разрешении преддоговорного спора, из чего обоснованно исходил суд первой инстанции, признавая пункт 7.3 подлежащим исключению из договора.
Оснований не согласиться выводами суда первой инстанции в указанной части по доводам, заявленным в апелляционной жалобе, не имеется.
Довод ответчика о том, что истцом не представлены документы, подтверждающие полномочия директора АО "Мелек", подлежит отклонению судебной коллегией.
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 21.12.2016 в отношении АО "Мелек" директором указанного общества с 27.09.2016 является Мавляров Руслан Хамитович. Указанным лицом подписан спорный договор, протокол разногласий, акт приема-передачи.
Иные доводы апелляционной жалобы по существу решения выражают несогласие с судебным актом, но не содержат достаточных фактов, которые влияли бы на его законность и обоснованность, поэтому отклоняются апелляционной коллегией как основанные на неправильном толковании закона.
Из принципа правовой определенности следует, что решение суда первой инстанции, основанное на полном и всестороннем исследовании обстоятельств дела, не может быть отменено судом апелляционной инстанции исключительно по мотиву несогласия с оценкой указанных обстоятельств, данной судом первой инстанции.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на подателя жалобы. Их взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку податель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 25.05.2017 по делу N А07-3173/2017 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления земельных и имущественных отношений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
О.Н.ПИРСКАЯ
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
И.Ю.СОКОЛОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)