Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от администрации Дмитровского муниципального района Московской области: Соловьева Н.В. по доверенности N 4493/01 от 12.10.15;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дмитровского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года по делу N А41-7661/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Дмитриеву Сергею Михайловичу, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю (ИП) Дмитриеву Сергею Михайловичу о взыскании 45 418 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, неустойки в размере 4 848 рублей 10 копеек за период с 15.12.13 по 26.01.16 включительно, расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 2 - 3).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года с ИП Дмитриева С.М. в пользу администрации Дмитровского муниципального района Московской области было взыскано 50 266 рублей 25 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в сумме 45 418 рублей 15 копеек за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, неустойка в размере 4 848 рублей 10 копеек за период с 15 декабря 2013 года по 26 января 2016 включительно. Требование о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12 было оставлено без рассмотрения (л.д. 34 - 36).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления требований без рассмотрения, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 38 - 40).
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации Дмитровского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 23.03.12 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ИП Дмитриевым С.М. (Арендатор) сроком до 01.03.15 был заключен договор аренды N 185-д, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 +/- 11 кв. м относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 4 - 7).
В соответствии с п. 3.6 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Неисполнение Арендатором данной обязанности более чем за 2 квартала влечет возникновение у Арендодателя права требовать досрочного расторжения договора в силу пункта 4.1.5 договора.
ИП Дмитриев С.М. принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 45 418 рублей 15 копеек за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, наличие которой послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как указывалось выше, на основании договора аренды N 185-д от 23.03.12 ИП Дмитриеву С.М. в аренду сроком до 01.03.15 был передан земельный участок с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 +/- 11 кв. м относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 4 - 7).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку стороны не отказывались от исполнения договора N 185-д от 23.03.12, он считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с п. 3.6 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Неисполнение Арендатором данной обязанности более чем за 2 квартала влечет возникновение у Арендодателя права требовать досрочного расторжения договора в силу пункта 4.1.5 договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.5 договора N 185-д от 23.03.12 при невнесении Арендатором арендной платы более чем за 2 квартала Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, с 4 квартала 2013 года ИП Дмитриевым С.М. арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
07.08.15 администрация Дмитровского муниципального района Московской области направила в адрес ИП Дмитриева С.М. требование о погашении в пятидневный срок имеющееся задолженности с предложением о расторжении договора аренды и указанием на то, что в случае неполучения ответа на него или непогашения задолженности в десятидневный срок администрация обратится в арбитражный суд с соответствующим иском (л.д. 10 - 11).
Указанное требование было направлено ИП Дмитриеву С.М. по адресу регистрации: 117545, г. Москва, ул. Дорожная, д. 5, корп. 1, кв. 17.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась только в феврале 2016 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления истцом описи вложения направленной корреспонденции, апелляционный суд считает ошибочным, так как для соблюдения процедуры досудебного порядка отсутствуют нормы права обязывающие сторону направлять корреспонденцию с описью вложения.
В то же время согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Ответчиком доказательств получения иных документов от истца не представлено, в связи с чем апелляционный суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора путем направления вышеуказанной корреспонденции истцом соблюден.
Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в срок предусмотренный договором не исполнены, что является основанием для расторжения договора аренды.
Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 185-д от 23.03.12, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года по делу N А41-7661/16 отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12.
Расторгнуть договор аренды N 185-д от 23.03.12.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.06.2016 N 10АП-6172/2016 ПО ДЕЛУ N А41-7661/16
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июня 2016 г. по делу N А41-7661/16
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июня 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 03 июня 2016 года.
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Катькиной Н.Н.,
судей Боровиковой С.В., Марченковой Н.В.,
при ведении протокола судебного заседания Дорохиным Д.С.,
при участии в заседании:
- от администрации Дмитровского муниципального района Московской области: Соловьева Н.В. по доверенности N 4493/01 от 12.10.15;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу администрации Дмитровского муниципального района Московской области на решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года по делу N А41-7661/16, принятое судьей Федуловой Л.В., по иску администрации Дмитровского муниципального района Московской области к индивидуальному предпринимателю Дмитриеву Сергею Михайловичу, с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, Министерство имущественных отношений Московской области,
о взыскании задолженности по договору аренды, расторжении договора,
установил:
Администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области с иском к индивидуальному предпринимателю (ИП) Дмитриеву Сергею Михайловичу о взыскании 45 418 рублей 15 копеек задолженности по арендной плате за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, неустойки в размере 4 848 рублей 10 копеек за период с 15.12.13 по 26.01.16 включительно, расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12 земельного участка с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 кв. м, относящегося к категории земель - земли населенных пунктов, расположенного по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 2 - 3).
Иск заявлен на основании статей 309, 310, 452, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Арбитражного суда Московской области от 15 февраля 2016 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, было привлечено Министерство имущественных отношений Московской области (л.д. 1).
Решением Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года с ИП Дмитриева С.М. в пользу администрации Дмитровского муниципального района Московской области было взыскано 50 266 рублей 25 копеек, в том числе задолженность по арендной плате в сумме 45 418 рублей 15 копеек за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, неустойка в размере 4 848 рублей 10 копеек за период с 15 декабря 2013 года по 26 января 2016 включительно. Требование о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12 было оставлено без рассмотрения (л.д. 34 - 36).
Не согласившись с вынесенным судебным актом, администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в части оставления требований без рассмотрения, ссылаясь на несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела (л.д. 38 - 40).
В судебном заседании апелляционного суда представитель администрации Дмитровского муниципального района Московской области поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить в обжалуемой части, заявленные требования удовлетворить в полном объеме.
Дело рассмотрено в соответствии со статьями 121 - 123, 153, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания.
Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.
Поскольку лицами, участвующими в деле не заявлены возражения в пересмотре судебного акта в обжалуемой части, апелляционный суд проверяет законность и обоснованность решения в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12.
Законность и обоснованность решения суда в обжалуемой части проверены апелляционным судом в соответствии со статьями 266 - 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав представителя истца, апелляционный суд полагает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Как следует из материалов дела, 23.03.12 между администрацией Дмитровского муниципального района Московской области (Арендодатель) и ИП Дмитриевым С.М. (Арендатор) сроком до 01.03.15 был заключен договор аренды N 185-д, в соответствии с которым Арендодатель предоставляет, а Арендатор получает в аренду земельный участок с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 +/- 11 кв. м относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 4 - 7).
В соответствии с п. 3.6 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Неисполнение Арендатором данной обязанности более чем за 2 квартала влечет возникновение у Арендодателя права требовать досрочного расторжения договора в силу пункта 4.1.5 договора.
ИП Дмитриев С.М. принятые на себя обязательства по внесению арендных платежей исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность в сумме 45 418 рублей 15 копеек за период с 4 квартала 2013 года по 4 квартал 2015 года, наличие которой послужило основанием для обращения в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя требование о расторжении договора аренды без рассмотрения, суд первой инстанции указал, что истцом не был соблюден обязательный досудебный порядок урегулирования спора.
Апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции по следующим основаниям.
Как указывалось выше, на основании договора аренды N 185-д от 23.03.12 ИП Дмитриеву С.М. в аренду сроком до 01.03.15 был передан земельный участок с кадастровым номером 50:04:0180407:760, общей площадью 250 +/- 11 кв. м относящийся к категории земель - земли населенных пунктов, расположенный по адресу: Московская область, Дмитровский район, д. Дубровки, разрешенное использование - для строительства магазина (л.д. 4 - 7).
В силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Согласно пункту 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Поскольку стороны не отказывались от исполнения договора N 185-д от 23.03.12, он считается возобновленным на неопределенный срок на тех же условиях.
В соответствии с п. 3.6 договора арендная плата за квартал вносится арендатором в полном объеме до 15 числа последнего месяца текущего квартала.
Неисполнение Арендатором данной обязанности более чем за 2 квартала влечет возникновение у Арендодателя права требовать досрочного расторжения договора в силу пункта 4.1.5 договора.
В соответствии с пунктом 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка арендатором.
Пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
В пункте 23 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11 от 24.03.05 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъяснено, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса и статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора.
Согласно пункту 4.1.5 договора N 185-д от 23.03.12 при невнесении Арендатором арендной платы более чем за 2 квартала Арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора.
Как следует из материалов дела, с 4 квартала 2013 года ИП Дмитриевым С.М. арендные платежи не вносились, в результате чего истец обратился в суд за взысканием образовавшейся задолженности.
В силу абзаца 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 29 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 66 от 11.01.02 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" по смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения.
Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 30 названного Информационного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации указал на то, что необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
07.08.15 администрация Дмитровского муниципального района Московской области направила в адрес ИП Дмитриева С.М. требование о погашении в пятидневный срок имеющееся задолженности с предложением о расторжении договора аренды и указанием на то, что в случае неполучения ответа на него или непогашения задолженности в десятидневный срок администрация обратится в арбитражный суд с соответствующим иском (л.д. 10 - 11).
Указанное требование было направлено ИП Дмитриеву С.М. по адресу регистрации: 117545, г. Москва, ул. Дорожная, д. 5, корп. 1, кв. 17.
Учитывая изложенное, а также то обстоятельство, что с настоящим иском администрация Дмитровского муниципального района Московской области обратилась только в феврале 2016 года, апелляционный суд приходит к выводу о том, что, истцом был соблюден претензионный порядок, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Вывод суда первой инстанции о необходимости предоставления истцом описи вложения направленной корреспонденции, апелляционный суд считает ошибочным, так как для соблюдения процедуры досудебного порядка отсутствуют нормы права обязывающие сторону направлять корреспонденцию с описью вложения.
В то же время согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации предполагается добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий.
Ответчиком доказательств получения иных документов от истца не представлено, в связи с чем апелляционный суд считает, что досудебный порядок урегулирования спора путем направления вышеуказанной корреспонденции истцом соблюден.
Ответчиком обязательства по внесению арендных платежей в срок предусмотренный договором не исполнены, что является основанием для расторжения договора аренды.
Поскольку истцом подтвержден факт соблюдения претензионного порядка разрешения спора, апелляционный суд приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды N 185-д от 23.03.12, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит отмене в обжалуемой части.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Московской области от 04 апреля 2016 года по делу N А41-7661/16 отменить в части оставления без рассмотрения требований о расторжении договора аренды N 185-д от 23.03.12.
Расторгнуть договор аренды N 185-д от 23.03.12.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Московского округа через Арбитражный суд Московской области в двухмесячный срок со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Н.КАТЬКИНА
Судьи
С.В.БОРОВИКОВА
Н.В.МАРЧЕНКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)