Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Федоровой Т.А. по доверенности от 11.01.2016 N 4;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.09.2015 по делу N А53-21403/2015, принятое судьей Прокопчук С.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дорожник"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании незаконными действий,
общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" (далее - ООО "Дорожник", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий (бездействия), выраженных в приостановлении государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, ул. Ленинская, 84-а, и пер. Базарный, 3-б, кадастровый номер 61:06:0010126:744 (далее - объект незавершенного строительства); об обязании Управление устранить допущенные нарушения (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 признаны незаконными действия Управления по приостановлению государственной регистрации, выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 23.07.2015 N 61/008/002/2015-2768. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области принять решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Дорожник" на объект незавершенного строительства. С Управления в пользу общества взыскано 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что наличие судебного спора о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не является основанием приостановления регистрации права заявителя на спорный объект.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указало, что основанием для приостановления регистрации послужили обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014, связанные с отсутствием у заявителя прав на земельный участок. Формальным основанием приостановления регистрации является положение пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Кроме того, заинтересованное лицо указывает, что обязание осуществить регистрацию права не может являться способом устранения допущенных нарушений прав заявителя, поскольку после приостановления регистрация возобновляется, по итогам которой принимается решение о регистрации или об отказе в регистрации права.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения.
На основании распоряжения председателя суда в составе суда произведена замена находящейся в отпуске судьи Гуденица Т.Г. на судью Илюшина Р.Р., рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. Также пояснил, что права общества на спорный объект незавершенного строительства зарегистрированы в связи с отказом по другому арбитражному делу в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем отсутствует факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением о приостановлении регистрационных действий в отношений спорного объекта недвижимого имущества.
Представитель заявителя в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Дорожник".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием Веселовский район Ростовской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Веселовского района Ростовской области и ООО "Дорожник" на основании постановления главы администрации Веселовского района от 01.07.2004 N 461 заключен договор от 19.11.2004 N 134 аренды земельного участка общей площадью 345 кв. м для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: п. Веселый, пер. Базарный, 3-б, Веселовский район, Ростовская область, кадастровый номер 61:06:01 01 26:0138, сроком на 49 лет.
В целях осуществления строительства указанного объекта обществом 06.06.2014 получено разрешение на строительство N RU 61507302-424.
Общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" 10.07.2015 обратилось в Веселовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, ул. Ленинская, 84-а и пер. Базарный 3-б, кадастровый номер 61:06:0010126:744, приложив следующие документы: решение N 1 единственного участника ООО "Дорожник" от 01.01.2014; разрешение на строительство от 06.06.2014 N RU 61507302-424; платежное поручение от 10.07.2015 N 026 на сумму 22 500 рублей, подтверждающее уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства; заявление о государственной регистрации от 10.07.2015.
Управлением выдана расписка, подтверждающая получение документов на государственную регистрацию от 10.07.2015. Согласно данной расписке срок окончания регистрации - 22.07.2015.
По истечении указанного срока регистрации 22.07.2015 директор ООО "Дорожник" Олейников О.В. явился в Веселовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Однако документы, подтверждающие регистрацию права собственности, выданы не были.
Директор ООО "Дорожник" Олейников О.В. 23.07.2015 повторно обратился в Управление, где ему вручено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 23.07.2015 N 61/008/002/2015-2768.
Согласно уведомлению Управлением произведено приостановление государственной регистрации права незавершенного строительством объекта до рассмотрения дела на основании искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате от 22.07.2015 N 2158, рассматриваемого в Арбитражном суде Ростовской области.
Ссылаясь на несоответствие оспариваемого приостановления регистрации закону и нарушение приостановлением своих прав и законных интересов, общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно разъяснению, содержащемуся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу пунктов 32, 33 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
На основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, в том числе при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Как следует из судебных актов, принятых по делу N А53-15736/2014, администрация Веселовского района Ростовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дорожник" о взыскании арендной платы за использование земельного участка площадью 345 кв. м с кадастровым номером 61:06:010126:0138 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере 21 939 руб. 32 коп. и неустойки в размере 844 руб. 41 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу истца взыскано 21 939 руб. 32 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано. С администрации в пользу общества взыскано 950 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы. С общества в доход федерального бюджета взыскано 1 924 руб. государственной пошлины по иску. Судебный акт мотивирован тем, что заключенный между администрацией и обществом договор аренды земельного участка N 134 от 19.11.2004 является ничтожной сделкой, т. к. участок предоставлен с нарушением императивно установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласования места размещения объекта строительства.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2015, решение суда первой инстанции по делу N А53-15736/2014 оставлено без изменения. Суды подтвердили вывод суда первой инстанции о ничтожности заключенного между обществом и администрацией договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства последний расположен, в том числе, в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138 (том 1, л.д. 13).
Указанное также подтверждается разрешением на строительство объекта, расположенного, в том числе, по адресу расположения земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138: п. Веселый, пер. Базарный, 3-б, Веселовский район, Ростовская область.
Распиской в получении документов (том 1, л.д. 53) подтверждается, что 15.06.2015 до поступления заявления общества в Управление поступила копия решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014.
Таким образом, Управление на момент обращения общества с заявлением о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект имело достаточные и подтвержденные вступившим в законную силу судебным актом сведения об отсутствии у общества прав в отношении земельного участка, на котором, в том числе, осуществлялось строительство спорного объекта незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона о регистрации. Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из указанной нормы следует, что вышеуказанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Иное противоречило бы смыслу и содержанию Закона о регистрации.
При этом одним из документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, является правоустанавливающий документ на земельный участок.
Между тем, как следует из вышеизложенного, сделка по передаче в аренду обществу земельного участка для строительства спорного объекта является ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона. Данное обстоятельство на момент рассмотрения вопроса о регистрации права на спорный объект, было известно, как Управлению, так и заявителю, установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15736/2014 и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию вновь.
При этом суд учитывает, что на момент обращения в Управление с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства общество знало о том, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2015, установлен факт ничтожности договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
В период рассмотрения вышеуказанного заявления общества 15.07.2015 от администрации Веселовского района Ростовской области Управлением получено заявление о регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014, постановления администрации Веселовского района Ростовской области от 14.07.2015 N 179 о досрочном расторжении договора земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138 (том 1, л.д. 59-63).
Таким образом, изучив обстоятельства дела, представленные участвующими в деле лицами документальные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Управления имелись законные основания для приостановления регистрации по основанию, установленному пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации.
Также суд учитывает пояснения представителя Управления Росреестра, согласно которым права общества на спорный объект незавершенного строительства зарегистрированы в связи с отказом по другому арбитражному делу N А53-19468/2015 в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем отсутствует факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением о приостановлении регистрационных действий в отношений спорного объекта недвижимого имущества.
Единственным и достаточным основанием для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному нормативно-правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Наличие совокупности указанных условий судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 по делу N А53-21403/2015 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 27.01.2016 N 15АП-19341/2015 ПО ДЕЛУ N А53-21403/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 27 января 2016 г. N 15АП-19341/2015
Дело N А53-21403/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 26 января 2016 года.
Полный текст постановления изготовлен 27 января 2016 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ефимовой О.Ю.,
судей Илюшина Р.Р., Сулименко О.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи
Манджиевым П.С.,
при участии:
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области - Федоровой Т.А. по доверенности от 11.01.2016 N 4;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 29.09.2015 по делу N А53-21403/2015, принятое судьей Прокопчук С.П.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Дорожник"
к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области
о признании незаконными действий,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" (далее - ООО "Дорожник", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Ростовской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области (далее - Управление, заинтересованное лицо) о признании незаконными действий (бездействия), выраженных в приостановлении государственной регистрации права собственности заявителя на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, ул. Ленинская, 84-а, и пер. Базарный, 3-б, кадастровый номер 61:06:0010126:744 (далее - объект незавершенного строительства); об обязании Управление устранить допущенные нарушения (с учетом уточнений первоначально заявленных требований, произведенных в порядке ст. 49 АПК РФ).
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 признаны незаконными действия Управления по приостановлению государственной регистрации, выраженные в уведомлении о приостановлении государственной регистрации от 23.07.2015 N 61/008/002/2015-2768. Суд обязал Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области принять решение о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации права собственности общества с ограниченной ответственностью "Дорожник" на объект незавершенного строительства. С Управления в пользу общества взыскано 3 000 рублей судебных расходов по уплате государственной пошлины.
Судебный акт мотивирован тем, что наличие судебного спора о расторжении договора аренды земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, не является основанием приостановления регистрации права заявителя на спорный объект.
Не согласившись с принятым судебным актом, Управление обжаловало его в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, просило отменить решение и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы заинтересованное лицо указало, что основанием для приостановления регистрации послужили обстоятельства, установленные решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014, связанные с отсутствием у заявителя прав на земельный участок. Формальным основанием приостановления регистрации является положение пункта 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации). Кроме того, заинтересованное лицо указывает, что обязание осуществить регистрацию права не может являться способом устранения допущенных нарушений прав заявителя, поскольку после приостановления регистрация возобновляется, по итогам которой принимается решение о регистрации или об отказе в регистрации права.
В отзыве на апелляционную жалобу общество просило решение суда оставить без изменения.
На основании распоряжения председателя суда в составе суда произведена замена находящейся в отпуске судьи Гуденица Т.Г. на судью Илюшина Р.Р., рассмотрение апелляционной жалобы начато сначала.
В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, в удовлетворении заявления отказать. Также пояснил, что права общества на спорный объект незавершенного строительства зарегистрированы в связи с отказом по другому арбитражному делу в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем отсутствует факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением о приостановлении регистрационных действий в отношений спорного объекта недвижимого имущества.
Представитель заявителя в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В соответствии с частью 3 статьи 156 АПК РФ суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя общества с ограниченной ответственностью "Дорожник".
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а обжалуемый судебный акт отмене по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между муниципальным образованием Веселовский район Ростовской области в лице председателя Комитета по управлению имуществом Веселовского района Ростовской области и ООО "Дорожник" на основании постановления главы администрации Веселовского района от 01.07.2004 N 461 заключен договор от 19.11.2004 N 134 аренды земельного участка общей площадью 345 кв. м для строительства торгового комплекса, расположенного по адресу: п. Веселый, пер. Базарный, 3-б, Веселовский район, Ростовская область, кадастровый номер 61:06:01 01 26:0138, сроком на 49 лет.
В целях осуществления строительства указанного объекта обществом 06.06.2014 получено разрешение на строительство N RU 61507302-424.
Общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" 10.07.2015 обратилось в Веселовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства расположенный по адресу: Ростовская область, Веселовский район, п. Веселый, ул. Ленинская, 84-а и пер. Базарный 3-б, кадастровый номер 61:06:0010126:744, приложив следующие документы: решение N 1 единственного участника ООО "Дорожник" от 01.01.2014; разрешение на строительство от 06.06.2014 N RU 61507302-424; платежное поручение от 10.07.2015 N 026 на сумму 22 500 рублей, подтверждающее уплату государственной пошлины за регистрацию права собственности объекта незавершенного строительства; заявление о государственной регистрации от 10.07.2015.
Управлением выдана расписка, подтверждающая получение документов на государственную регистрацию от 10.07.2015. Согласно данной расписке срок окончания регистрации - 22.07.2015.
По истечении указанного срока регистрации 22.07.2015 директор ООО "Дорожник" Олейников О.В. явился в Веселовский отдел Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области.
Однако документы, подтверждающие регистрацию права собственности, выданы не были.
Директор ООО "Дорожник" Олейников О.В. 23.07.2015 повторно обратился в Управление, где ему вручено уведомление о приостановлении государственной регистрации от 23.07.2015 N 61/008/002/2015-2768.
Согласно уведомлению Управлением произведено приостановление государственной регистрации права незавершенного строительством объекта до рассмотрения дела на основании искового заявления о расторжении договора аренды и взыскании задолженности по арендной плате от 22.07.2015 N 2158, рассматриваемого в Арбитражном суде Ростовской области.
Ссылаясь на несоответствие оспариваемого приостановления регистрации закону и нарушение приостановлением своих прав и законных интересов, общество с ограниченной ответственностью "Дорожник" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
В соответствии с частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Согласно разъяснению, содержащемуся в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, решений, действий (бездействия) незаконными является одновременно несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 13 Закона о регистрации государственная регистрация прав проводится в следующем порядке:
- прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов;
- правовая экспертиза документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав;
- совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.
В силу пунктов 32, 33 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 N 184 "Об утверждении Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).
Рекомендуется проводить правовую экспертизу документов в следующей последовательности:
- проверка имеющихся в Едином государственном реестре прав записей по данному объекту недвижимого имущества;
- проверка юридической силы правоустанавливающих документов, если правоустанавливающим документом является договор - также и проверка законности сделки;
- проверка действительности иных документов, не являющихся правоустанавливающими, но необходимых для осуществления государственной регистрации, в том числе их соответствие установленным законодательством Российской Федерации требованиям;
- проверка сведений о наличии (или отсутствии) в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, документов, свидетельствующих о наложении (снятии) арестов и иных запрещений, препятствующих государственной регистрации;
- принятие решения по результатам правовой экспертизы: о государственной регистрации, о приостановлении государственной регистрации, об отказе в государственной регистрации.
На основании пункта 1 статьи 19 Закона о регистрации государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором, в том числе при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав.
Как следует из судебных актов, принятых по делу N А53-15736/2014, администрация Веселовского района Ростовской области (далее - администрация) обратилась в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Дорожник" о взыскании арендной платы за использование земельного участка площадью 345 кв. м с кадастровым номером 61:06:010126:0138 за период с 01.01.2014 по 31.12.2014 в размере 21 939 руб. 32 коп. и неустойки в размере 844 руб. 41 коп.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 24.02.2015 исковые требования удовлетворены частично. С общества в пользу истца взыскано 21 939 руб. 32 коп. задолженности, в удовлетворении остальной части иска отказано. С администрации в пользу общества взыскано 950 руб. судебных расходов по оплате судебной экспертизы. С общества в доход федерального бюджета взыскано 1 924 руб. государственной пошлины по иску. Судебный акт мотивирован тем, что заключенный между администрацией и обществом договор аренды земельного участка N 134 от 19.11.2004 является ничтожной сделкой, т. к. участок предоставлен с нарушением императивно установленной Земельным кодексом Российской Федерации процедуры предоставления земельного участка с предварительным согласования места размещения объекта строительства.
Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.05.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 22.09.2015, решение суда первой инстанции по делу N А53-15736/2014 оставлено без изменения. Суды подтвердили вывод суда первой инстанции о ничтожности заключенного между обществом и администрацией договора аренды земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138.
Согласно кадастровому паспорту объекта незавершенного строительства последний расположен, в том числе, в пределах земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138 (том 1, л.д. 13).
Указанное также подтверждается разрешением на строительство объекта, расположенного, в том числе, по адресу расположения земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138: п. Веселый, пер. Базарный, 3-б, Веселовский район, Ростовская область.
Распиской в получении документов (том 1, л.д. 53) подтверждается, что 15.06.2015 до поступления заявления общества в Управление поступила копия решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014.
Таким образом, Управление на момент обращения общества с заявлением о регистрации права собственности на незавершенный строительством объект имело достаточные и подтвержденные вступившим в законную силу судебным актом сведения об отсутствии у общества прав в отношении земельного участка, на котором, в том числе, осуществлялось строительство спорного объекта незавершенного строительства.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации установлено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.
Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в статье 25 Закона о регистрации. Согласно пункту 4 данной статьи в случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.
Из указанной нормы следует, что вышеуказанные документы должны быть действующими на момент обращения заявителя за регистрацией права собственности. Иное противоречило бы смыслу и содержанию Закона о регистрации.
При этом одним из документов, являющихся основанием для выдачи разрешения на строительство объекта капитального строительства, является правоустанавливающий документ на земельный участок.
Между тем, как следует из вышеизложенного, сделка по передаче в аренду обществу земельного участка для строительства спорного объекта является ничтожной, поскольку совершена с нарушением закона. Данное обстоятельство на момент рассмотрения вопроса о регистрации права на спорный объект, было известно, как Управлению, так и заявителю, установлено вступившими в законную силу судебными актами по делу N А53-15736/2014 и в силу части 2 статьи 69 АПК РФ не подлежит доказыванию вновь.
При этом суд учитывает, что на момент обращения в Управление с заявлением о регистрации права собственности на спорный объект незавершенного строительства общество знало о том, что решением Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 13.05.2015, установлен факт ничтожности договора аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство.
В период рассмотрения вышеуказанного заявления общества 15.07.2015 от администрации Веселовского района Ростовской области Управлением получено заявление о регистрации расторжения договора аренды земельного участка на основании решения Арбитражного суда Ростовской области от 24.02.2015 по делу N А53-15736/2014, постановления администрации Веселовского района Ростовской области от 14.07.2015 N 179 о досрочном расторжении договора земельного участка с кадастровым номером 61:06:010126:0138 (том 1, л.д. 59-63).
Таким образом, изучив обстоятельства дела, представленные участвующими в деле лицами документальные доказательства, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что у Управления имелись законные основания для приостановления регистрации по основанию, установленному пунктом 1 статьи 19 Закона о регистрации.
Также суд учитывает пояснения представителя Управления Росреестра, согласно которым права общества на спорный объект незавершенного строительства зарегистрированы в связи с отказом по другому арбитражному делу N А53-19468/2015 в удовлетворении исковых требований администрации о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с чем отсутствует факт нарушения прав и законных интересов заявителя оспариваемым решением о приостановлении регистрационных действий в отношений спорного объекта недвижимого имущества.
Единственным и достаточным основанием для удовлетворения требований, заявленных в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, является наличие одновременно двух условий: несоответствие оспариваемого акта, действий (бездействия) закону или иному нормативно-правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.
Наличие совокупности указанных условий судом апелляционной инстанции не установлено.
При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции в соответствии со статьей 270 АПК РФ подлежит отмене, в удовлетворении заявленных требований надлежит отказать.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 29.09.2015 по делу N А53-21403/2015 отменить. В удовлетворении заявленных требований отказать.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
О.Ю.ЕФИМОВА
О.Ю.ЕФИМОВА
Судьи
Р.Р.ИЛЮШИН
О.А.СУЛИМЕНКО
Р.Р.ИЛЮШИН
О.А.СУЛИМЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)