Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-9619/2015 (судья Катульская И.К.).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Парфюмекс" (далее - ЗАО "Парфюмекс", ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N 8540 (т. 1 л.д. 9-10).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.10.2015 (резолютивная часть объявлена 20.10.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1 л.д. 149-153).
Не согласившись с принятым решением, администрация г. Магнитогорска обратилась с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как полагает апеллянт, погашение арендатором образовавшейся за четыре платежных периода задолженности не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.
Принимая обжалуемое решение суд, по мнению апеллянта, не учел правовую позицию, изложенную в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации о 17.11.2011 N 73 согласно которой арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
То обстоятельство, что в претензии от 17.10.2014 отсутствовало упоминание о расторжении договора аренды, как полагает апеллянт, не имеет самостоятельного юридического значения, поскольку в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора аренды, оформленное письмом от 25 02.2015 с приложением проекта соглашения о расторжении договора. Таким образом, истец полагает требования о досудебном порядке урегулирования спора выполненными надлежащим образом.
Как полагает апеллянт, указание в претензии на наличие двух неоплаченных периодов так же не влияет на обоснованность иска, т.к. на момент обращения с иском задолженность ответчика возросла до четырех неоплаченных периодов.
Судом не дана надлежащая оценка доводам Администрации о затягивании ответчиком процедуры государственной регистрации договора аренды.
С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 30.04.2014 года между администрацией г. Магнитогорска и ЗАО "Парфюмекс" был заключен договор аренды N 8540 земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером N 74:33:0213003:1330, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр. Карла Маркса, 134, ул. Грязнова, 39, 41, на пл. Мира, общей площадью 776 кв. м, сроком до 14.04.2019 года (т. 1 л.д. 9-12).
Участок предоставлен для строительства подземно-надземного торгового центра "Цветы" с разрешенным использованием: магазины общей площадью не более 1000 кв. м (п. 1.2 договора).
Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 1.3 договора). Согласно п. 2.1 договора, срок действия договора устанавливается до 14.04.2019 г. Размер арендной платы определен в Приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 4.1 договора).
Арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа 3 последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.4 договора).
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 09 февраля 2015 года.
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 17.10.2014 Администрация в адрес ответчика направила претензию N ОДП 54/6857 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды N 8540 в размере 9 498 руб. 28 коп., необходимости ее погашения (л. д. 13). 25 февраля 2015 года Администрация в адрес ответчика направила предложение N 01-33/1429 о расторжении договора аренды N 8540, которое, как следует из копии почтового уведомления, получено обществом 12.03.2015 (т. 1 л.д. 16).
17.04.2015 иск о расторжении договора аренды поступил в арбитражный суд Челябинской области.
Ответчиком произведена оплата долга по договору аренды от 30.04.2014 N 8540 платежными поручениями от 27.04.2015 в размере 3 400 руб., от 26.05.2015 - в размере 16 327 руб. 19 коп., а также платежным поручением N 38 от 11.08.2015 погашена задолженность в размере 5 100 руб. за апрель - май - июнь 2015 года, платежным поручением N 82 от 21.09.2015 - за июль - сентябрь 2015 г. (л. д. 70-71 54-55, 102, 126).
Ссылаясь на то, что ЗАО "Парфюмекс" допущено неисполнение обязанностей по уплате арендных платежей более двух раз подряд, Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из обстоятельств того, что к моменту вынесения судебного акта задолженность была погашена.
Кроме того суд указал, что досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности в сумме 9 498 руб. 28 коп., без указания периода образования задолженности, а предложение о расторжении договора содержало ссылку только на указанную претензию, в силу чего указанное истцом основание о неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендной платы за четыре платежных периода не может быть принято в качестве основания для расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).
В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды от 30.04.2014 N 8540, государственная регистрация договора произведена, указанный договор судом первой инстанции обоснованно признан заключенным.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Спорный договор аренды заключен на срок менее пяти лет, соглашение о распространении условий договора на период до момента его заключения не свидетельствует о заключении договора ранее момента его подписания.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктом 6.4.3 договора аренды от 30.04.2014 N 8540 регламентировано условие, согласно которому в случае не достижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях: при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных настоящим договором платежей.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Из направленной истцом претензии от 17.10.2014 следует, что ЗАО "Парфюмекс" имеет задолженность 9 498 руб. 28 коп. Названная сумма соответствует размеру денежных обязательств ответчика за период с 15 апреля 2014 г. по октябрь 2014 г. включительно, что согласно графику платежей, установленному пунктом 4.4 договора аренды, составляет два платежных периода.
Таким образом, обстоятельство систематического (в течение двух платежных периодов) невнесения ответчиком арендных платежей, на момент направления претензии имело место быть.
Требование о погашении задолженности арендатором исполнено не было.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Уведомлением о вручении заказного почтового отправления подтверждено получение 12.03.2015 обществом "Парфюмекс" предложения о расторжении договора аренды, приложением к которому являлось соглашение о расторжении договора.
Текст направленного арендатору предложения о расторжении договора содержал указание на необходимость в течение десяти дней подписать проект соглашения о расторжении договора и направить его в адрес Администрации.
В установленный предложением срок ответ в адрес администрации не поступил, оплата задолженности, составлявшей на момент направления предложения более трех платежных периодов, произведена так же не была.
При названных обстоятельствах требования закона об обязательном направлении арендодателем в адрес арендатора до момента обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) истцом были исполнены.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу систематического неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
То обстоятельство, что после обращения Администрации в суд с иском о расторжении договора арендатор оплатил образовавшуюся задолженность, не имеет юридического значения для рассмотрения спора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации о 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем случае Администрация обратилась в суд с иском до момента уплаты долга ответчиком, в силу чего отсутствуют основания для вывода о прекращении у истца права требовать расторжения договора по мотиву того, что на момент рассмотрения спора ответчик произвел оплату задолженности.
Обратные выводы суда основаны на ошибочном толковании норм права.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене на основании п. 3 ч. 2 ст. 270 (неправильное истолкование закона) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-9619/2015 отменить.
Исковые требования администрации города Магнитогорска удовлетворить.
Расторгнуть договор от 30.04.2014 N 8540 аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Парфюмекс" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску и 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 30.12.2015 N 18АП-15375/2015 ПО ДЕЛУ N А76-9619/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 30 декабря 2015 г. N 18АП-15375/2015
Дело N А76-9619/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29 декабря 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 30 декабря 2015 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,
судей Карпачевой М.И., Богдановской Г.Н.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Лишенко В.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации г. Магнитогорска на решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-9619/2015 (судья Катульская И.К.).
Администрация города Магнитогорска (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "Парфюмекс" (далее - ЗАО "Парфюмекс", ответчик, Общество) о расторжении договора аренды земельного участка от 30.04.2014 N 8540 (т. 1 л.д. 9-10).
Решением арбитражного суда первой инстанции от 26.10.2015 (резолютивная часть объявлена 20.10.2015) в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1 л.д. 149-153).
Не согласившись с принятым решением, администрация г. Магнитогорска обратилась с апелляционной жалобой.
В обоснование жалобы апеллянт ссылается на неправильное применение судом норм материального права и неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.
Как полагает апеллянт, погашение арендатором образовавшейся за четыре платежных периода задолженности не может являться основанием для отказа в удовлетворении требований о расторжении договора.
Принимая обжалуемое решение суд, по мнению апеллянта, не учел правовую позицию, изложенную в пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации о 17.11.2011 N 73 согласно которой арендодатель даже после уплаты долга вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора.
То обстоятельство, что в претензии от 17.10.2014 отсутствовало упоминание о расторжении договора аренды, как полагает апеллянт, не имеет самостоятельного юридического значения, поскольку в адрес ответчика направлялось предложение о расторжении договора аренды, оформленное письмом от 25 02.2015 с приложением проекта соглашения о расторжении договора. Таким образом, истец полагает требования о досудебном порядке урегулирования спора выполненными надлежащим образом.
Как полагает апеллянт, указание в претензии на наличие двух неоплаченных периодов так же не влияет на обоснованность иска, т.к. на момент обращения с иском задолженность ответчика возросла до четырех неоплаченных периодов.
Судом не дана надлежащая оценка доводам Администрации о затягивании ответчиком процедуры государственной регистрации договора аренды.
С учетом изложенного апеллянт настаивает на отмене судебного акта и удовлетворении заявленных требований.
Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения соответствующей информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет ("kad.arbitr.ru"), явку своих представителей не обеспечили.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие участвующих в деле лиц.
Законность и обоснованность судебного акта проверена Восемнадцатым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов настоящего дела, 30.04.2014 года между администрацией г. Магнитогорска и ЗАО "Парфюмекс" был заключен договор аренды N 8540 земельного участка из категории земель: земли населенных пунктов (Ж-1, зона многоэтажной многоквартирной жилой застройки), с кадастровым номером N 74:33:0213003:1330, находящийся по адресу (имеющий адресные ориентиры): Челябинская область, г. Магнитогорск, Правобережный район, в районе пр. Карла Маркса, 134, ул. Грязнова, 39, 41, на пл. Мира, общей площадью 776 кв. м, сроком до 14.04.2019 года (т. 1 л.д. 9-12).
Участок предоставлен для строительства подземно-надземного торгового центра "Цветы" с разрешенным использованием: магазины общей площадью не более 1000 кв. м (п. 1.2 договора).
Арендатор принял участок, претензий к арендодателю не имеет, в связи с чем, договор заключен без передаточного акта (п. 1.3 договора). Согласно п. 2.1 договора, срок действия договора устанавливается до 14.04.2019 г. Размер арендной платы определен в Приложении к договору и является его неотъемлемой частью (п. 4.1 договора).
Арендная плата перечисляется арендатором равными долями поквартально в течение календарного года. Платежи производятся не позднее 25 числа 3 последнего месяца текущего квартала путем перечисления денежных средств на счет арендодателя (п. 4.4 договора).
Договор аренды земельного участка прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 09 февраля 2015 года.
В связи с наличием задолженности по арендной плате, 17.10.2014 Администрация в адрес ответчика направила претензию N ОДП 54/6857 о наличии образовавшей задолженности по договору аренды N 8540 в размере 9 498 руб. 28 коп., необходимости ее погашения (л. д. 13). 25 февраля 2015 года Администрация в адрес ответчика направила предложение N 01-33/1429 о расторжении договора аренды N 8540, которое, как следует из копии почтового уведомления, получено обществом 12.03.2015 (т. 1 л.д. 16).
17.04.2015 иск о расторжении договора аренды поступил в арбитражный суд Челябинской области.
Ответчиком произведена оплата долга по договору аренды от 30.04.2014 N 8540 платежными поручениями от 27.04.2015 в размере 3 400 руб., от 26.05.2015 - в размере 16 327 руб. 19 коп., а также платежным поручением N 38 от 11.08.2015 погашена задолженность в размере 5 100 руб. за апрель - май - июнь 2015 года, платежным поручением N 82 от 21.09.2015 - за июль - сентябрь 2015 г. (л. д. 70-71 54-55, 102, 126).
Ссылаясь на то, что ЗАО "Парфюмекс" допущено неисполнение обязанностей по уплате арендных платежей более двух раз подряд, Администрация обратилась в суд с иском о расторжении договора аренды.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, арбитражный суд первой инстанции исходил из обстоятельств того, что к моменту вынесения судебного акта задолженность была погашена.
Кроме того суд указал, что досудебное предупреждение содержало уведомление о необходимости погашения задолженности в сумме 9 498 руб. 28 коп., без указания периода образования задолженности, а предложение о расторжении договора содержало ссылку только на указанную претензию, в силу чего указанное истцом основание о неисполнении ответчиком обязательств по уплате арендной платы за четыре платежных периода не может быть принято в качестве основания для расторжения договора.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, приходит к выводу об отмене обжалуемого судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).
В данном случае право распоряжения спорным имуществом принадлежит истцу как органу муниципального образования, уполномоченному на распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (ч. 1 ст. 432 Кодекса).
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (ч. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно ч. 3 ст. 433, ч. 2 ст. 609 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Поскольку сторонами согласованы все существенные условия договора аренды от 30.04.2014 N 8540, государственная регистрация договора произведена, указанный договор судом первой инстанции обоснованно признан заключенным.
Согласно п. 1 ст. 46 Земельного кодекса Российской Федерации аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством, а также по иным основаниям и в порядке, установленном этой статьей.
В силу п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим федеральным законом, досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Спорный договор аренды заключен на срок менее пяти лет, соглашение о распространении условий договора на период до момента его заключения не свидетельствует о заключении договора ранее момента его подписания.
Согласно п. 3 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса (ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (п. 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").
Из норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.
Пунктом 6.4.3 договора аренды от 30.04.2014 N 8540 регламентировано условие, согласно которому в случае не достижения соглашения о расторжении договора арендодатель вправе обратиться в суд за расторжением договора в следующих случаях: при систематическом (в течение двух платежных периодов) невнесении или неполном внесении арендной платы и других оговоренных настоящим договором платежей.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).
Из направленной истцом претензии от 17.10.2014 следует, что ЗАО "Парфюмекс" имеет задолженность 9 498 руб. 28 коп. Названная сумма соответствует размеру денежных обязательств ответчика за период с 15 апреля 2014 г. по октябрь 2014 г. включительно, что согласно графику платежей, установленному пунктом 4.4 договора аренды, составляет два платежных периода.
Таким образом, обстоятельство систематического (в течение двух платежных периодов) невнесения ответчиком арендных платежей, на момент направления претензии имело место быть.
Требование о погашении задолженности арендатором исполнено не было.
В силу п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Уведомлением о вручении заказного почтового отправления подтверждено получение 12.03.2015 обществом "Парфюмекс" предложения о расторжении договора аренды, приложением к которому являлось соглашение о расторжении договора.
Текст направленного арендатору предложения о расторжении договора содержал указание на необходимость в течение десяти дней подписать проект соглашения о расторжении договора и направить его в адрес Администрации.
В установленный предложением срок ответ в адрес администрации не поступил, оплата задолженности, составлявшей на момент направления предложения более трех платежных периодов, произведена так же не была.
При названных обстоятельствах требования закона об обязательном направлении арендодателем в адрес арендатора до момента обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложения расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса) истцом были исполнены.
С учетом изложенного судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для расторжения договора аренды в силу систематического неисполнения арендатором обязанности по внесению арендных платежей.
То обстоятельство, что после обращения Администрации в суд с иском о расторжении договора арендатор оплатил образовавшуюся задолженность, не имеет юридического значения для рассмотрения спора.
В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации о 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" разъяснено следующее: судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако не предъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.
В настоящем случае Администрация обратилась в суд с иском до момента уплаты долга ответчиком, в силу чего отсутствуют основания для вывода о прекращении у истца права требовать расторжения договора по мотиву того, что на момент рассмотрения спора ответчик произвел оплату задолженности.
Обратные выводы суда основаны на ошибочном толковании норм права.
С учетом изложенного, решение суда подлежит отмене на основании п. 3 ч. 2 ст. 270 (неправильное истолкование закона) Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Безусловных оснований для отмены судебного акта (ч. 4 ст. 270 АПК РФ) апелляционным судом не установлено.
Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска и настоящей апелляционной жалобы подлежат отнесению на ответчика в соответствии с требованиями статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Челябинской области от 26.10.2015 по делу N А76-9619/2015 отменить.
Исковые требования администрации города Магнитогорска удовлетворить.
Расторгнуть договор от 30.04.2014 N 8540 аренды земельного участка, предоставленного для целей строительства.
Взыскать с закрытого акционерного общества "Парфюмекс" в доход федерального бюджета 6000 руб. государственной пошлины по иску и 3000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)