Судебные решения, арбитраж
Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иста" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрация Муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Иста" (далее - ООО "Иста", ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в сумме 806 108 руб. 58 коп. и договорной неустойки в сумме 22 519 руб. 37 коп. (л.д. 7-8, 39 требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 (резолютивная часть объявлена 29.02.2016 - л.д. 60-66) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Иста" просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 70-72).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Пояснил, что неуплата арендных платежей происходила в результате виновных действий арендодателя, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи земельного участка, обязанность по заключению которого была возложена на Администрацию решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-9189/2015. Указанным решением отказ Администрации в предоставлении обществу "Иста" спорного земельного участка в собственность признан незаконным. Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка должен был быть заключен в первом квартале 2015 года и должен был стать обязательным для сторон с момента его заключения, с указанного момента прекратились арендные правоотношения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, с целью предоставления ответчиком уточнения процессуальной позиции относительно обжалования решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015.
До начала судебного заседания, назначенного на 31.05.2016 от ООО "Иста" поступил текст подписанной уполномоченным представителем апелляционной жалобы.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 в составе суда произведена замена, в связи с нахождением судей Богдановской Г.Н. и Пивоваровой Л.В. в очередном отпуске, произведена названных судей судьями Карпачевой М.И. и Суспициной Л.А. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12.11.2013 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и городу Бирску (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием Дом Отдыха "Сосновый бор" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (арендатор) был подписан договор аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 02:13:120904:2, площадью 163030 кв. м, по адресу Республика Башкортостан, Бирский район, с/с Старопетровский, д. Сосновый Бор, для размещения и обслуживания государственного предприятия Дом отдыха "Сосновый бор" (пункт 1.1 договора, л.д. 15-18).
В силу пунктов 2.1, 2.2 договора срок его действия определен с 07.11.2013 по 07.11.2018. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 24.02.2012.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.11.2013 (л.д. 19).
Согласно пункту 3.1 договора расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы на 2015 год, составленный на основании решения Совета муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 493, исходя из площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (л.д. 14).
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально вперед равными долями до 10 числа первого месяца квартала (пункт 3.5 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
27.01.2015 между муниципальным унитарным предприятием Дом Отдыха "Сосновый бор" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (арендатор) и ООО "Иста" (новый арендатор) был подписан договор о передачей прав и обязанностей, в котором предусмотрено, что в соответствии с договором купли-продажи от 21.10.2014 арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.11.2013 3 279-13-47 в отношении земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 02:13:120904:2, площадью 163030 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, д. Сосновый Бор (л.д. 12).
Ссылаясь на неисполнение ООО "Иста" обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. Представленный истцом расчет пени признан судом арифметически верным, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрено.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
Оценивая положения договора аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.11.2013, о чем свидетельствует отметка на договоре (л.д. 18).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в период с 01.04.2015 по 31.12.2015 земельный участок находился в пользовании ответчика, которым были приобретены права и обязанности арендатора земельного участка в связи с заключением договора от 27.01.2015 о передаче прав и обязанностей (л.д. 12).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.
Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 27.01.2015 совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пунктах 1 и 2 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.
Указанное в силу статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о замене арендатора в обязательстве по договору аренды.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 4 договора. В пункте 3.1 договора аренды стороны согласовали порядок определения размера арендной платы, в пункте 3.5 договора установлен порядок и сроки внесения арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав земельный участок арендатору по акту приема-передачи 12.11.2013 (л.д. 19). Факт прекращения договорных отношений по причине расторжения договора либо отказа от него в одностороннем порядке не установлен. Доказательства исполнения обязательств по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в части внесения арендной платы в размере и сроки, установленные разделом 3 договора, ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание задолженности по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в сумме 806 108 руб. 58 коп.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что неуплата арендных платежей происходила в результате виновных действий арендодателя, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи земельного участка, обязанность по заключению которого была возложена на Администрацию решением Арбитражного Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-9189/2015, подлежат отклонению в силу следующего.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом приведенных норм права до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке общество "Иста", исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, а потому до указанного момента пользователь должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
При этом наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы в отсутствие в законе на то оснований. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 22 519 руб. 37 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера неустойки, периода просрочки с 11.04.2015 по 20.11.2015 (расчет на л.д. 40).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки в заявленном размере.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражным судом апелляционной инстанции и признан правильным. Заявленные апеллянтом возражения относительности правомерности взыскания неустойки со ссылкой на отсутствие оснований для взыскания основного долга по арендной плате, подлежат отклонению судебной коллегией по приведенным выше мотивам.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иста" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 07.06.2016 N 18АП-4485/2016 ПО ДЕЛУ N А07-28519/2015
Разделы:Земли особо охраняемых территорий и их объектов; Земельные правоотношения; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 7 июня 2016 г. N 18АП-4485/2016
Дело N А07-28519/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 31 мая 2016 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 07 июня 2016 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Карпачевой М.И., Суспициной Л.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Савчук А.С., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иста" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015 (судья Абдуллина Э.Р.).
Администрация Муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (далее - Администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Иста" (далее - ООО "Иста", ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в сумме 806 108 руб. 58 коп. и договорной неустойки в сумме 22 519 руб. 37 коп. (л.д. 7-8, 39 требования изложены с учетом изменения истцом их размера, принятого судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 (резолютивная часть объявлена 29.02.2016 - л.д. 60-66) заявленные требования удовлетворены.
С указанным решением не согласился ответчик (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт), обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Иста" просит решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований (л.д. 70-72).
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на нарушение судом первой инстанции норм материального и процессуального права. Пояснил, что неуплата арендных платежей происходила в результате виновных действий арендодателя, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи земельного участка, обязанность по заключению которого была возложена на Администрацию решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-9189/2015. Указанным решением отказ Администрации в предоставлении обществу "Иста" спорного земельного участка в собственность признан незаконным. Поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка должен был быть заключен в первом квартале 2015 года и должен был стать обязательным для сторон с момента его заключения, с указанного момента прекратились арендные правоотношения.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2016 рассмотрение апелляционной жалобы было отложено, с целью предоставления ответчиком уточнения процессуальной позиции относительно обжалования решения Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015.
До начала судебного заседания, назначенного на 31.05.2016 от ООО "Иста" поступил текст подписанной уполномоченным представителем апелляционной жалобы.
Определением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2016 в составе суда произведена замена, в связи с нахождением судей Богдановской Г.Н. и Пивоваровой Л.В. в очередном отпуске, произведена названных судей судьями Карпачевой М.И. и Суспициной Л.А. Рассмотрение апелляционной жалобы начато с самого начала.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом; в судебное заседание не явились.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.
Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 12.11.2013 между Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Бирскому району и городу Бирску (арендодатель) и муниципальным унитарным предприятием Дом Отдыха "Сосновый бор" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (арендатор) был подписан договор аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 02:13:120904:2, площадью 163030 кв. м, по адресу Республика Башкортостан, Бирский район, с/с Старопетровский, д. Сосновый Бор, для размещения и обслуживания государственного предприятия Дом отдыха "Сосновый бор" (пункт 1.1 договора, л.д. 15-18).
В силу пунктов 2.1, 2.2 договора срок его действия определен с 07.11.2013 по 07.11.2018. В соответствии со статьей 425 Гражданского кодекса Российской Федерации условия настоящего договора распространяются на отношения, фактически возникшие между сторонами с 24.02.2012.
Указанный земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 12.11.2013 (л.д. 19).
Согласно пункту 3.1 договора расчет годовой арендной платы за участок производится в соответствии с решением представительного органа местного самоуправления, оформляется в виде приложения к договору аренды и является его неотъемлемой частью.
В материалы дела представлен расчет годовой арендной платы на 2015 год, составленный на основании решения Совета муниципального района Бирский район Республики Башкортостан от 26.02.2015 N 493, исходя из площади земельного участка, удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы (л.д. 14).
Арендатор вносит арендную плату ежеквартально вперед равными долями до 10 числа первого месяца квартала (пункт 3.5 договора).
За нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки (пункт 5.2 договора).
27.01.2015 между муниципальным унитарным предприятием Дом Отдыха "Сосновый бор" муниципального района Бирский район Республики Башкортостан (арендатор) и ООО "Иста" (новый арендатор) был подписан договор о передачей прав и обязанностей, в котором предусмотрено, что в соответствии с договором купли-продажи от 21.10.2014 арендатор передал, а новый арендатор принял все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 12.11.2013 3 279-13-47 в отношении земельного участка из земель особо охраняемых территорий и объектов с кадастровым номером 02:13:120904:2, площадью 163030 кв. м, по адресу: Республика Башкортостан, Бирский район, д. Сосновый Бор (л.д. 12).
Ссылаясь на неисполнение ООО "Иста" обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.
Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции нашел их обоснованными и подтвержденными материалами дела. Представленный истцом расчет пени признан судом арифметически верным, оснований для применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации не усмотрено.
Поскольку правоотношения сторон возникли в связи с внесением платы за предоставление в пользование земельного участка, их следует оценивать применительно к положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующим предоставление имущества в аренду.
Оценивая положения договора аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным, поскольку его содержание соответствует требованиям пункта 3 статьи 607, пункта 1 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации о согласовании объекта аренды, размера арендной платы. Договор аренды заключен сторонами на срок более чем один год, поэтому в силу статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации и был зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан 27.11.2013, о чем свидетельствует отметка на договоре (л.д. 18).
Признаков недействительности (ничтожности) спорного договора аренды суд апелляционной инстанции также не усматривает, поскольку содержание договора соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении дела суд первой инстанции установил, что в период с 01.04.2015 по 31.12.2015 земельный участок находился в пользовании ответчика, которым были приобретены права и обязанности арендатора земельного участка в связи с заключением договора от 27.01.2015 о передаче прав и обязанностей (л.д. 12).
Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор вправе с согласия арендодателя, в том числе, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
В пункте 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.
Статьями 389, 391 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что уступка требования, основанного на письменной сделке, подлежащей государственной регистрации, должна быть совершена в письменном виде с последующей государственной регистрацией.
Поскольку договор о передаче прав и обязанностей от 27.01.2015 совершен в письменной форме, зарегистрирован в установленном порядке и содержит определенное указание на передаваемое обязательство в пунктах 1 и 2 договора, основания для его оценки в качестве незаключенного и недействительного отсутствуют.
Указанное в силу статей 382, 384, 388, 389, 615 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет сделать вывод о замене арендатора в обязательстве по договору аренды.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
На основании пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и в силу принятых по договору аренды обязательств арендатор должен своевременно и полностью выплачивать арендодателю арендную плату в размере и порядке, определенном разделом 4 договора. В пункте 3.1 договора аренды стороны согласовали порядок определения размера арендной платы, в пункте 3.5 договора установлен порядок и сроки внесения арендной платы.
Из материалов дела усматривается, что истец надлежащим образом исполнил обязательства по договору, передав земельный участок арендатору по акту приема-передачи 12.11.2013 (л.д. 19). Факт прекращения договорных отношений по причине расторжения договора либо отказа от него в одностороннем порядке не установлен. Доказательства исполнения обязательств по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в части внесения арендной платы в размере и сроки, установленные разделом 3 договора, ответчиком в порядке части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суду не представлены.
При указанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание задолженности по договору аренды от 12.11.2013 N 279-13-49 зем находящегося в государственной собственности земельного участка в сумме 806 108 руб. 58 коп.
Доводы подателя апелляционной жалобы о том, что неуплата арендных платежей происходила в результате виновных действий арендодателя, выразившихся в уклонении от заключения договора купли-продажи земельного участка, обязанность по заключению которого была возложена на Администрацию решением Арбитражного Республики Башкортостан от 24.08.2015 по делу N А07-9189/2015, подлежат отклонению в силу следующего.
В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.
На основании пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
С учетом приведенных норм права до приобретения земельного участка в собственность в установленном законом порядке общество "Иста", исходя из пункта 1 статьи 65 Земельного кодекса, не могло использовать участок на иных условиях, кроме как на условиях аренды, а потому до указанного момента пользователь должен оплачивать плату в размере стоимости аренды соответствующего участка.
Учитывая разъяснения, изложенные в абзаце 3 пункта 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случаях, когда продавцом (арендодателем) земельного участка выступает публично-правовое образование, обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на землю.
При этом наличие спора между сторонами по выкупу земельного участка, не может являться поводом для изменения публично установленного порядка определения регулируемой арендной платы в отсутствие в законе на то оснований. Аналогичная правовая позиция приведена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 27.08.2015 N 306-ЭС15-3428 по делу N А12-11992/2013.
В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка является способом обеспечения исполнения обязательств в виде определенной договором денежной суммы, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке (статья 331 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Принимая во внимание, что договор аренды является заключенным, а условие о неустойке содержится в тексте договора, требование о письменной форме соглашения о неустойке сторонами выполнено.
В соответствии с пунктом 5.2 договора аренды, за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени за каждый календарный день просрочки, начиная со следующего за установленным договором аренды дня уплаты арендной платы в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки.
За просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы истец начислил ответчику договорную неустойку в сумме 22 519 руб. 37 коп., исходя из размера задолженности по арендной плате, установленного договором размера неустойки, периода просрочки с 11.04.2015 по 20.11.2015 (расчет на л.д. 40).
Поскольку ответчик надлежащим образом не исполнил свои обязательства по внесению арендных платежей, суд первой инстанции обоснованно признал за истцом право на взыскание договорной неустойки в заявленном размере.
Расчет договорной неустойки проверен арбитражным судом апелляционной инстанции и признан правильным. Заявленные апеллянтом возражения относительности правомерности взыскания неустойки со ссылкой на отсутствие оснований для взыскания основного долга по арендной плате, подлежат отклонению судебной коллегией по приведенным выше мотивам.
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 02.03.2016 по делу N А07-28519/2015 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Иста" - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
М.И.КАРПАЧЕВА
Л.А.СУСПИЦИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)