Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что договор является незаключенным, поскольку в нем не согласован размер арендной платы, договор подписан с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей областного суда Судак О.Н., Коваленко А.И., при секретаре З., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б.Б. на решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Б.Б., Ч.В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал", Управлению государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным решения общего собрания от 15 октября 2014 года, признании недействительным договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года, признании недействительной государственной регистрации договора аренды, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды,
иску Г.В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал", Управлению государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности от 15 октября 2014 года, признании незаключенным договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года, признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя Г.В.Н., Ч.В.В., Б.Б. - А.Р., поддержавшего апелляционную жалобу в интересах Б.Б., в интересах Г.В.Н., Ч.В.В. против удовлетворения жалобы Б.Б. не возражал, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал" - Е., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал" (сокращенное наименование - ООО "НПО "Южный Урал") о признании договора аренды незаключенным.
В обоснование иска указал, что (дата) между сособственниками земельных долей (арендодателями), интересы которых представляла Л.И. и ООО "НПО "Южный Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности - переданы в аренду земельные доли (земельный участок) общей площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: (адрес) совет, в северо-западной части кадастрового квартала ***. Полагает, что договор является незаключенным, поскольку в нем не согласован размер арендной платы, договор подписан с нарушением закона. Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы составляет ***, в том числе НДФЛ. Условия спорного договора были определены сособственниками земельных долей на общем собрании собственников земельных долей от (дата). На этом же собрании был избран представитель арендодателей - Л.И. Решением собрания предусмотрен размер арендной платы *** за одну долю. При этом представитель Л.И. не вправе была уменьшать размер арендной платы на величину НДФЛ. Общее собрание собственников земельных долей от (дата), неправомочно, так как проведено с нарушением требований статьи 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Просил признать договор аренды земельного участка от (дата) незаключенным.
К участию в деле по иску Н. привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, К.О.М., Л.И., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Б.Б. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал" о признании указанного договора аренды недействительным. В иске привел доводы, аналогичные доводам иска Н., а также указал, что собрание проведено в отсутствие кворума, предусмотренного статьей 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, так как в работе собрания принимало участие менее *** собственников земельных долей. Решение на общем собрании (дата) о передаче в аренду земельного участка принято против воли большинства собственников, следовательно, договор аренды земельного участка от (дата) не выражает согласованную волю собственников на заключение договора аренды.
Уточнив исковые требования, просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: ***, состоявшегося (дата).
Признать недействительным договор аренды земельного участка находящегося в долевой собственности от (дата).
Признать недействительной государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка. Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение: обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Определением суда вышеуказанные гражданские дела по искам Н. и Б.Б. объединены в одно производство.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" (сокращенное наименование - ООО "СП "Колос"); в качестве ответчика по обоим искам привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Впоследствии производство по настоящему гражданскому делу прекращено в части исковых требований, заявленных Н.
Г.В.Н. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал", в обоснование которого указал, что (дата) между сособственниками земельных долей (арендодатели), в интересах которых действовала Л.И. и ООО "НПО "Южный Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. На основании договора, в аренду ООО "НПО "Южный Урал" переданы земельные доли (земельный участок) общей площадью *** с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельский совет, в северо-западной части кадастрового квартала ***. Данный договор аренды является незаключенным, поскольку не согласован размер арендной платы. Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы составляет ***, в том числе НДФЛ. Условия спорного договора были определены сособственниками земельных долей на общем собрании собственников земельных долей от (дата). На этом же собрании был избран представитель арендодателей - Л.И. Решением собрания предусмотрен размер арендной платы *** за одну долю. При этом Л.И. не вправе была уменьшить размер арендной платы на величину НДФЛ. Кроме того, на собрании не рассматривался вопрос об индексации арендной платы. Общее собрание проведено с нарушением требований статьи 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, в отсутствие кворума, большинство собственников участка не уполномочивали Л.И. на подписание оспариваемого договора аренды.
Просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности от (дата). Признать незаключенным договор аренды земельного участка от (дата). Признать недействительной государственную регистрацию данного договора аренды. Обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Ч.В.В. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал" по основаниям, аналогичным указанным Г.В.Н., и просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности от (дата). Признать недействительным договор аренды земельного участка от (дата). Признать недействительной государственную регистрацию данного договора аренды. Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение: обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Определением суда гражданские дела по вышеназванным искам Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. объединены в одно производство и к участию в деле по указанным искам привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.И., К.О.М., ООО "СП "Колос".
Решением Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Б.Б., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, вынести новое решение.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО "НПО "Южный Урал" просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.Б., Н., Ч.В.В., Г.В.Н., Л.И., Глава администрации Каировского сельсовета Саракташского района К.О.М., представители ООО "СП "Колос", Управления Росреестра по Оренбургской области не явились.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. являются владельцами долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** сельскохозяйственного назначения, общей площадью ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Б.Б. принадлежит *** доля, Г.В.Н. - *** доля, Ч.В.В. - *** доли в праве собственности на указанный земельный участок.
(дата) в газете "Пульс дня" было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников общей долевой собственности данного земельного участка, следующего содержания: орган местного самоуправления МО Каировский сельсовет на основании заявления ООО "НПО "Южный Урал" и участника долевой собственности В.В. извещает собственников земельных долей общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** сельскохозяйственного назначения, общей площадью ***, расположенный по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала N, о проведении общего собрания участников долевой собственности по вопросу заключения договора долгосрочной аренды в отношении указанного земельного участка с ООО "НПО "Южный Урал". Место проведения собрания: (адрес). Дата и время проведения: ***, (дата). Начало регистрации: ***.
Повестка дня: о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в т.ч. его условиях; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.
На собрание приглашены представители ООО "НПО "Южный Урал".
Также указано, что с проектом договора долгосрочной аренды возможно ознакомиться в срок до (дата) по адресу: (адрес) указан телефон и адрес электронной почты.
(дата) состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, решения которого оформлены протоколом N 1 общего собрания собственников земельных долей.
Из данного протокола усматривается, что из общего числа участников долевой собственности - *** человека, для участия в собрании зарегистрировано *** человек, что составляет ***% от общего числа собственников земельных долей на земельный участок. Зарегистрированные участники в совокупности владеют *** долями на земельный участок, что составляет ***% от общего количества долей на земельный участок. По показателю "число присутствующих на общем собрании собственников" - кворум имеется.
Из протокола также видно, что собранием приняты решения: по первому вопросу решили заключить договор аренды земельного участка между ООО "НПО "Южный Урал" и участниками общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 20 лет, считать вступление его в силу с момента государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области; по второму вопросу решили избрать лицо, уполномоченное действовать от имени всех собственников без доверенности, - Л.И.
Договор аренды подписан (дата) представителем ООО "НПО "Южный Урал" и представителем арендодателей - Л.И., действующей от имени сособственников земельных долей и по поручению на основании протокола общего собрания от (дата).
Договор аренды земельного участка от (дата) зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись государственной регистрации N.
(дата) между ООО "НПО "Южный Урал" и ООО "СП "Колос" заключен договор субаренды земельного участка общей площадью ***. с кадастровым номером *** расположенного по адресу: (адрес) в северо-западной части кадастрового квартала N который (дата) был зарегистрирован Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, регистрационная запись N.
(дата) в с. Каировка Саракташского района Оренбургской области по инициативе собственника земельных долей Н. состоялось общее собрание собственников земельных долей спорного земельного участка по вопросам избрания уполномоченного лица, имеющего право действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности, расторжении договора аренды от (дата) с ООО "НПО "Южный Урал".
По результатам данного собрания было принято решение не расторгать договор аренды земельного участка с ООО "НПО "Южный Урал" от (дата), продлить полномочия представителя участников общей долевой собственности Л.И.
Оспаривая договор аренды земельного участка от (дата), Б.Б., Ч.В.В. просят признать его недействительным, а Г.В.Н. - незаключенным, по тем основаниям, что в договоре не согласовано существенное условие - размер арендной платы, поскольку представитель арендодателей Л.И. в нарушение требований пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года превысила свои полномочия, подписав договор, в котором указана арендная плата в меньшем размере, чем было согласованно на общем собрании дольщиков.
Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно подпунктам 6, 7 пункта 3 статьи 14 указанного Федерального закона, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, и о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (пункт 2 статьи 9 Закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года).
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из протокола общего собрания усматривается, что собственниками арендная плата была определена в размере *** за долю один раз в календарный год, либо в натуральной форме на эту сумму.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от (дата), арендная плата установлена в размере *** в денежной форме один раз в год за одну долю в том числе НДФЛ, с ежегодной индексацией, с возможностью получения натуральной оплаты в виде сельскохозяйственной продукции.
Судом установлено, что *** собственника земельных долей получают арендную плату за свои паи по договору аренды, в натуральной форме на складе в с. Каировка. При получении арендной платы предъявляют свидетельство на право собственности на долю, расписываются в накладных. Количество получаемого зерна ежегодно увеличивается, количество и качество получаемой натуральной продукции пайщиков устраивает. Данный факт подтверждается показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании, являющихся собственниками земельных долей.
Согласно представленной ответчиком ведомости от (дата) на выдачу ячменя в счет арендной платы за земельные паи за (дата) "НПО "Южный Урал" Б.Л., правопреемником которой является Б.Б., Г.В.Н. и Ч.В.В. было получено по 6 ц. зерна за земельную долю.
Из шести товарных накладных за (дата) следует, что Б.Б., Ч.В.В. и Г.В.Н. соответственно получали зерновые отходы за паи за (дата) от ООО "СП Колос" на основании договора аренды от (дата) и договора субаренды N от (дата).
Согласно справке N от (дата), выданной генеральным директором ООО "СП "Колос" С.Р., общество выплатило арендную плату по договору *** субаренды от (дата) собственникам земельных долей в размере ***, в том числе удержан НДФЛ в сумме *** в период с (дата).
Из объяснений представителя ООО "НПО "Южный Урал" и ООО "СП "Колос" следует, что выплату арендной платы ООО "СП "Колос" дольщикам производят напрямую на основании договора аренды с ООО "НПО Южный Урал", и на основании договора субаренды между последним и ООО "СП "Колос".
Истцами не оспаривается факт получения зерновых отходов в качестве арендной платы.
Как указал суд, доводы истцов о том, что, получая арендную плату на складе в с. Каировка, им не было известно о том, что арендная плата передается им по договору аренды от (дата) с ООО "НПО "Южный Урал", и предполагали, что получают ее в ООО "КХ имени Калинина" несостоятельны, опровергаются представленными ответчиками доказательствами, в том числе ведомостью и товарными накладными, в которых имеются собственноручные подписи истцов, в которых указано на их принадлежность ООО "НПО "Южный Урал".
Таким образом, арендную плату в натуральной форме ООО "СП "Колос" передавало арендодателям по соглашению с ООО "НПО "Южный Урал". Кроме того, несостоятельны вышеуказанные возражения и в связи с тем, что между участниками долевой собственности на земельный участок и ООО "КХ имени Калинина" какого-либо договора, на основании которого у последнего перед собственниками возникли обязательства по выплатам, в денежной, либо натуральной форме, не представлено. Кроме того, согласно ответу конкурсного управляющего ООО "КХ имени Калинина", договор аренды земельного участка с собственниками, проживающими на территории Каировского сельсовета ООО "КХ имени Калинина" не заключало.
Свидетели С.В., В.В., допрошенные в судебном заседании, пояснили, что зерно, выдачу которого они осуществляли собственникам со склада в с. Каировка, принадлежало ООО "НПО "Южный Урал", и выдавалось собственникам в качестве арендной платы по договору аренды от (дата), что подтверждается распоряжением N от (дата), выданным председателем правления ООО "НПО "Южный Урал" "О ценах на сельскохозяйственную продукцию".
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как верно указал суд, доказательств того, что арендные платежи были получены истцами по какому-либо иному договору аренды земельного участка, не представлено.
В силу части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Учитывая, что ответчик ООО "НПО "Южный Урал" выполняет обязательства по договору аренды земельного участка от (дата), выплачивая арендные платежи собственникам земельных долей. Истцы Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. признают факт получения арендной платы за (дата), чем фактически подтверждают действие договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы не вправе требовать признания этого договора незаключенным, так как заявление такого требования с учетом изложенных выше обстоятельств, будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При данных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оснований для признания договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года незаключенным не имеется.
В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из абзаца 2 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение установленного законодательного предписания не влечет ничтожность совершенной сделки. Сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы и при условии, если она не одобрена представляемым.
Ни один из *** собственников земельных долей, в том числе Б.Л. - мать Б.Б., правопреемником которой он является, не заявляла о нарушении своих прав оспариваемым договором аренды, исполняла договор аренды, подписанный Л.И. от ее имени, получая арендную плату по договору, тем самым одобряя действия Л.И., в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от (дата) недействительным.
Оценивая доводы истцов о том, что в протоколе общего собрания не указаны полномочия Л.И., суд указал, что в протоколе они содержатся при изложении второго вопроса повестки дня, о полномочиях уполномоченного лица было указано и в объявлении о проведении собрания собственников земельных долей, опубликованном в газете "Пульс дня".
Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
ООО "НПО "Южный Урал" заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Как разъяснено в пункте 111 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иные сроки не установлены специальными законами.
Общедоступным, с учетом конкретных обстоятельств дела, может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.
Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 112 данного Постановления Пленума срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (дата), с этого момента сведения стали общедоступными, Г.В.Н., Ч.В.В., также Б.Л., правопреемником которой является Б.Б., получали арендную плату с (дата), то есть о данном договоре не могли не знать.
Ч.В.В. и Г.В.Н. обратились в суд с иском (дата), Б.Б. - (дата), в связи с чем суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности ими пропущен.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявляя требования о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общей долевой собственности от (дата) истцы Б.Б., Г.В.Н. и Ч.В.В. указали, что данное собрание было проведено в нарушение требований ст. 14.1 закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, в отсутствие кворума, так как в работе собрания принимало участие менее 20% собственников земельных долей.
В силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
В судебном заседании установлено, что общее собрание участников долевой собственности было проведено по инициативе участника долевой собственности В.В. и ООО "НПО "Южный Урал".
Объявление о проведении (дата) общего собрания участников долевой собственности по вопросу заключения договора аренды земельного участка было опубликовано (дата) в средствах массовой информации - газете "Пульс дня", являющейся официальным печатным изданием Саракташского района Оренбургской области.
Суд установил, что данная информация была также размещена на информационных щитах муниципального образования, что также подтверждается показаниями свидетелей Б.Т., А.Л.
В судебном заседании установлено, что в (дата) Б.Б. получена арендная плата по договору аренды, что подтверждается товарными накладными.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Б.Б. (дата) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию зарегистрирована *** доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала. Таким образом, истец Б.Б., приобретя по наследству право собственности на *** доли в праве на земельный участок (дата), узнал о существующем обременении земельного участка в виде аренды на основании договора субаренды.
Статьями 9 и 10 Гражданского Кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а также установлена презумпция разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении своих прав.
Истцы Г.В.В. и Ч.В.Н., являясь участниками долевой собственности на земельный участок, имея намерение распорядиться земельными долями, полученными бесплатно в результате приватизации земельных участков, находящихся ранее в собственности колхоза им. Калинина, должны проявлять интерес к судьбе земельного участка находящегося в общей долевой собственности.
Ч.В.В. и Г.В.Н., проживая постоянно на территории Саракташского района Оренбургской области, а последний - на территории муниципального образования Каировский сельсовет, где проводилось общее собрание, решение которого обжалуется, имея возможность знакомиться с печатными изданиями средств массовой информации Саракташского района, получая арендные платежи в (дата), должны были узнать о нарушении прав не позднее (дата).
Б.Б., являясь собственником земельной доли, узнав о существующем обременении на основании договора субаренды и получив в (дата) арендную плату, не мог не знать о существовании договора аренды и о нарушении своих прав. Однако иск Б.Б. заявлен только (дата) а Ч.В.В. и Г.В.Н. - только (дата), то есть по прошествии шестимесячного срока, указанного в пункте 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств пропуска срока исковой давности по уважительным причинам истцами не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
В судебном заседании свидетели В.С., Д.Т., В.А.В., К.О.В., Х., А.А., Б.А., И., П.М., У., Б.С., П.В., В.А.А., М., К.П., Д.И., Л.В., указали, что не присутствовали на общем собрании, за них подписи в регистрационных листах ставили члены их семей с их согласия, которых они уполномочили на принятие решений. Они одобрили действия своих представителей, выразившиеся в намерении заключить договор аренды и выбрать в качестве уполномоченного лица Л.И. Никто из указанных свидетелей в судебном заседании не выразил несогласие с действиями членов их семей на общем собрании собственников земельных долей. Они согласны с условиями заключенного договора аренды.
При данных обстоятельствах суд пришел к выводу о необоснованности доводов истцов об отсутствии на собрании кворума.
Решение общего собрания от (дата) не может быть признано недействительным в связи с нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, поскольку согласно пункту 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации оно подтверждено решением последующего собрания (дата), принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.
Доводы истцов и их представителей об удержании арендатором НДФЛ и не перечислении его в бюджет, об отсутствии у арендатора права выдавать арендные платежи в связи с нахождением в стадии банкротства и наличии платежей первой очереди, как указал суд первой инстанции, не влияют на существо спора.
Анализируя все вышеперечисленные обстоятельства, оценивая достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования Б.Б., Ч.В.В. и Г.В.В. не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Таким образом, в силу закона, правопреемство не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, поэтому в случае перехода к новому лицу уже нарушенного права исковая давность начинает течение в день, когда о нарушении права узнал или должен был узнать прежний обладатель требований.
Поскольку самим наследодателем - Б.Л. при жизни не оспаривались решения общего собрания от (дата), а также договор аренды земельного участка от этой же даты, то начало течения срока исковой давности для правопреемника умершей - Б.Б. определяется в порядке, указанном судом первой инстанции и иным образом для наследника Б.Б. исчислен быть не может.
Доводы апелляционной жалобы Б.Б. сводятся к несогласию с исчислением срока исковой давности, мнением о необходимости его исчисления с момента, когда ему, как наследнику, стало известно об оспариваемом решении общего собрания и сделке, которые судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
Доводы жалобы повторяют позицию Б.Б. об отсутствии на общем собрании кворума, ничтожности принятых решений, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили свою надлежащую оценку.
Заявляя в жалобе о подложности представленной копии протокола общего собрания от (дата), отсутствии подписания заявления Л.И. о регистрации договора аренды, несовершение ею действий по обращению в регистрирующий орган, Б.Б. доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, не представил.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Б.Б. в суде первой инстанции, были предметом исследования суда и им дана надлежащая оценка.
Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки не имеется.
Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы жалобы фактически выражают субъективную точку зрения Б.Б. о том, как должно быть рассмотрено настоящее дело и оценены собранные по нему доказательства в их совокупности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Б., без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОРЕНБУРГСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 24.10.2017 ПО ДЕЛУ N 33-7593/2017
Требование: О признании договора аренды незаключенным.Разделы:
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец полагает, что договор является незаключенным, поскольку в нем не согласован размер арендной платы, договор подписан с нарушением закона.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОРЕНБУРГСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 октября 2017 г. по делу N 33-7593/2017
Судебная коллегия по гражданским делам Оренбургского областного суда в составе председательствующего судьи Самохиной Л.М., судей областного суда Судак О.Н., Коваленко А.И., при секретаре З., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Б.Б. на решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года по гражданскому делу по иску Б.Б., Ч.В.В. к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал", Управлению государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным решения общего собрания от 15 октября 2014 года, признании недействительным договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года, признании недействительной государственной регистрации договора аренды, применении последствий недействительности сделки, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды,
иску Г.В.Н. к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал", Управлению государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области о признании недействительным решения общего собрания участников общей долевой собственности от 15 октября 2014 года, признании незаключенным договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года, признании недействительной государственной регистрации договора аренды земельного участка, аннулировании записи о государственной регистрации договора аренды,
заслушав доклад судьи Самохиной Л.М., пояснения представителя Г.В.Н., Ч.В.В., Б.Б. - А.Р., поддержавшего апелляционную жалобу в интересах Б.Б., в интересах Г.В.Н., Ч.В.В. против удовлетворения жалобы Б.Б. не возражал, пояснения представителя общества с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал" - Е., возражавшей против удовлетворения апелляционной жалобы,
установила:
Н. обратился в суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Научно-производственное объединение "Южный Урал" (сокращенное наименование - ООО "НПО "Южный Урал") о признании договора аренды незаключенным.
В обоснование иска указал, что (дата) между сособственниками земельных долей (арендодателями), интересы которых представляла Л.И. и ООО "НПО "Южный Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности - переданы в аренду земельные доли (земельный участок) общей площадью *** кв. м с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: (адрес) совет, в северо-западной части кадастрового квартала ***. Полагает, что договор является незаключенным, поскольку в нем не согласован размер арендной платы, договор подписан с нарушением закона. Согласно пункту 2.1 договора, размер арендной платы составляет ***, в том числе НДФЛ. Условия спорного договора были определены сособственниками земельных долей на общем собрании собственников земельных долей от (дата). На этом же собрании был избран представитель арендодателей - Л.И. Решением собрания предусмотрен размер арендной платы *** за одну долю. При этом представитель Л.И. не вправе была уменьшать размер арендной платы на величину НДФЛ. Общее собрание собственников земельных долей от (дата), неправомочно, так как проведено с нарушением требований статьи 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Просил признать договор аренды земельного участка от (дата) незаключенным.
К участию в деле по иску Н. привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, К.О.М., Л.И., Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Б.Б. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал" о признании указанного договора аренды недействительным. В иске привел доводы, аналогичные доводам иска Н., а также указал, что собрание проведено в отсутствие кворума, предусмотренного статьей 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, так как в работе собрания принимало участие менее *** собственников земельных долей. Решение на общем собрании (дата) о передаче в аренду земельного участка принято против воли большинства собственников, следовательно, договор аренды земельного участка от (дата) не выражает согласованную волю собственников на заключение договора аренды.
Уточнив исковые требования, просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности в отношении земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером: ***, состоявшегося (дата).
Признать недействительным договор аренды земельного участка находящегося в долевой собственности от (дата).
Признать недействительной государственную регистрацию указанного договора аренды земельного участка. Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение: обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка находящегося в долевой собственности от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Определением суда вышеуказанные гражданские дела по искам Н. и Б.Б. объединены в одно производство.
Определениями суда к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Сельскохозяйственное предприятие "Колос" (сокращенное наименование - ООО "СП "Колос"); в качестве ответчика по обоим искам привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области.
Впоследствии производство по настоящему гражданскому делу прекращено в части исковых требований, заявленных Н.
Г.В.Н. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал", в обоснование которого указал, что (дата) между сособственниками земельных долей (арендодатели), в интересах которых действовала Л.И. и ООО "НПО "Южный Урал" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности. На основании договора, в аренду ООО "НПО "Южный Урал" переданы земельные доли (земельный участок) общей площадью *** с кадастровым номером ***, расположенный по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельский совет, в северо-западной части кадастрового квартала ***. Данный договор аренды является незаключенным, поскольку не согласован размер арендной платы. Согласно пункту 2.1. договора, размер арендной платы составляет ***, в том числе НДФЛ. Условия спорного договора были определены сособственниками земельных долей на общем собрании собственников земельных долей от (дата). На этом же собрании был избран представитель арендодателей - Л.И. Решением собрания предусмотрен размер арендной платы *** за одну долю. При этом Л.И. не вправе была уменьшить размер арендной платы на величину НДФЛ. Кроме того, на собрании не рассматривался вопрос об индексации арендной платы. Общее собрание проведено с нарушением требований статьи 14.1 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года, в отсутствие кворума, большинство собственников участка не уполномочивали Л.И. на подписание оспариваемого договора аренды.
Просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности от (дата). Признать незаключенным договор аренды земельного участка от (дата). Признать недействительной государственную регистрацию данного договора аренды. Обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Ч.В.В. обратился с иском к ООО "НПО "Южный Урал" по основаниям, аналогичным указанным Г.В.Н., и просил признать недействительным решение общего собрания участников общей долевой собственности от (дата). Признать недействительным договор аренды земельного участка от (дата). Признать недействительной государственную регистрацию данного договора аренды. Применить последствия недействительности сделки, возвратив стороны в первоначальное положение: обязать межмуниципальный отдел по Беляевскому, Саракташскому районам Управления Росреестра по Оренбургской области аннулировать запись о государственной регистрации договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, от (дата) и погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись регистрации об обременении (ограничении) арендой земельного участка с кадастровым номером ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Определением суда гражданские дела по вышеназванным искам Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. объединены в одно производство и к участию в деле по указанным искам привлечены в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Л.И., К.О.М., ООО "СП "Колос".
Решением Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе Б.Б., ссылаясь на незаконность и необоснованность решения суда, просит его отменить, вынести новое решение.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу ООО "НПО "Южный Урал" просит решение суда оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции Б.Б., Н., Ч.В.В., Г.В.Н., Л.И., Глава администрации Каировского сельсовета Саракташского района К.О.М., представители ООО "СП "Колос", Управления Росреестра по Оренбургской области не явились.
Изучив материалы дела, проверив законность и обоснованность постановленного по делу судебного решения в соответствии с пунктом 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующим выводам.
Судом установлено, что Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. являются владельцами долей в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** сельскохозяйственного назначения, общей площадью ***, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала ***.
Б.Б. принадлежит *** доля, Г.В.Н. - *** доля, Ч.В.В. - *** доли в праве собственности на указанный земельный участок.
(дата) в газете "Пульс дня" было опубликовано извещение о проведении общего собрания участников общей долевой собственности данного земельного участка, следующего содержания: орган местного самоуправления МО Каировский сельсовет на основании заявления ООО "НПО "Южный Урал" и участника долевой собственности В.В. извещает собственников земельных долей общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером *** сельскохозяйственного назначения, общей площадью ***, расположенный по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала N, о проведении общего собрания участников долевой собственности по вопросу заключения договора долгосрочной аренды в отношении указанного земельного участка с ООО "НПО "Южный Урал". Место проведения собрания: (адрес). Дата и время проведения: ***, (дата). Начало регистрации: ***.
Повестка дня: о заключении долгосрочного договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, в т.ч. его условиях; о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при обращении с заявлением о проведении государственного кадастрового учета или государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка или соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка, в том числе об объеме и сроках таких полномочий.
На собрание приглашены представители ООО "НПО "Южный Урал".
Также указано, что с проектом договора долгосрочной аренды возможно ознакомиться в срок до (дата) по адресу: (адрес) указан телефон и адрес электронной почты.
(дата) состоялось общее собрание участников долевой собственности на земельный участок, решения которого оформлены протоколом N 1 общего собрания собственников земельных долей.
Из данного протокола усматривается, что из общего числа участников долевой собственности - *** человека, для участия в собрании зарегистрировано *** человек, что составляет ***% от общего числа собственников земельных долей на земельный участок. Зарегистрированные участники в совокупности владеют *** долями на земельный участок, что составляет ***% от общего количества долей на земельный участок. По показателю "число присутствующих на общем собрании собственников" - кворум имеется.
Из протокола также видно, что собранием приняты решения: по первому вопросу решили заключить договор аренды земельного участка между ООО "НПО "Южный Урал" и участниками общей долевой собственности при множественности лиц на стороне арендодателей сроком на 20 лет, считать вступление его в силу с момента государственной регистрации в Управлении государственной регистрации кадастра и картографии по Оренбургской области; по второму вопросу решили избрать лицо, уполномоченное действовать от имени всех собственников без доверенности, - Л.И.
Договор аренды подписан (дата) представителем ООО "НПО "Южный Урал" и представителем арендодателей - Л.И., действующей от имени сособственников земельных долей и по поручению на основании протокола общего собрания от (дата).
Договор аренды земельного участка от (дата) зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (дата) сделана запись государственной регистрации N.
(дата) между ООО "НПО "Южный Урал" и ООО "СП "Колос" заключен договор субаренды земельного участка общей площадью ***. с кадастровым номером *** расположенного по адресу: (адрес) в северо-западной части кадастрового квартала N который (дата) был зарегистрирован Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Оренбургской области, регистрационная запись N.
(дата) в с. Каировка Саракташского района Оренбургской области по инициативе собственника земельных долей Н. состоялось общее собрание собственников земельных долей спорного земельного участка по вопросам избрания уполномоченного лица, имеющего право действовать от имени участников общей долевой собственности без доверенности, расторжении договора аренды от (дата) с ООО "НПО "Южный Урал".
По результатам данного собрания было принято решение не расторгать договор аренды земельного участка с ООО "НПО "Южный Урал" от (дата), продлить полномочия представителя участников общей долевой собственности Л.И.
Оспаривая договор аренды земельного участка от (дата), Б.Б., Ч.В.В. просят признать его недействительным, а Г.В.Н. - незаключенным, по тем основаниям, что в договоре не согласовано существенное условие - размер арендной платы, поскольку представитель арендодателей Л.И. в нарушение требований пункта 2 статьи 9 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года превысила свои полномочия, подписав договор, в котором указана арендная плата в меньшем размере, чем было согласованно на общем собрании дольщиков.
Согласно части 1 статьи 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
В соответствии с пунктом 1 статьи 14 Федерального закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности.
Согласно подпунктам 6, 7 пункта 3 статьи 14 указанного Федерального закона, участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности, и о лице, уполномоченном от имени участников долевой собственности без доверенности действовать при согласовании местоположения границ земельных участков, одновременно являющихся границей земельного участка, находящегося в долевой собственности, при обращении с заявлениями о проведении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на недвижимое имущество в отношении земельного участка, находящегося в долевой собственности, и образуемых из него земельных участков, а также заключать договоры аренды данного земельного участка, соглашения об установлении частного сервитута в отношении данного земельного участка или соглашения об изъятии недвижимого имущества для государственных или муниципальных нужд (далее - уполномоченное общим собранием лицо), в том числе об объеме и о сроках таких полномочий.
Согласно пункту 1 статьи 9 Федерального закона, в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.
Договор аренды находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения и соглашение об установлении частного сервитута в отношении такого земельного участка могут быть подписаны лицом, уполномоченным решением общего собрания участников долевой собственности совершать без доверенности сделки с таким земельным участком, если условия указанных договора и соглашения соответствуют условиям, определенным решением общего собрания участников долевой собственности (пункт 2 статьи 9 Закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года).
Согласно части 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка (пункт 12 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации).
Из протокола общего собрания усматривается, что собственниками арендная плата была определена в размере *** за долю один раз в календарный год, либо в натуральной форме на эту сумму.
Согласно пункту 2.1 договора аренды от (дата), арендная плата установлена в размере *** в денежной форме один раз в год за одну долю в том числе НДФЛ, с ежегодной индексацией, с возможностью получения натуральной оплаты в виде сельскохозяйственной продукции.
Судом установлено, что *** собственника земельных долей получают арендную плату за свои паи по договору аренды, в натуральной форме на складе в с. Каировка. При получении арендной платы предъявляют свидетельство на право собственности на долю, расписываются в накладных. Количество получаемого зерна ежегодно увеличивается, количество и качество получаемой натуральной продукции пайщиков устраивает. Данный факт подтверждается показаниями свидетелей, допрошенных в судебном заседании, являющихся собственниками земельных долей.
Согласно представленной ответчиком ведомости от (дата) на выдачу ячменя в счет арендной платы за земельные паи за (дата) "НПО "Южный Урал" Б.Л., правопреемником которой является Б.Б., Г.В.Н. и Ч.В.В. было получено по 6 ц. зерна за земельную долю.
Из шести товарных накладных за (дата) следует, что Б.Б., Ч.В.В. и Г.В.Н. соответственно получали зерновые отходы за паи за (дата) от ООО "СП Колос" на основании договора аренды от (дата) и договора субаренды N от (дата).
Согласно справке N от (дата), выданной генеральным директором ООО "СП "Колос" С.Р., общество выплатило арендную плату по договору *** субаренды от (дата) собственникам земельных долей в размере ***, в том числе удержан НДФЛ в сумме *** в период с (дата).
Из объяснений представителя ООО "НПО "Южный Урал" и ООО "СП "Колос" следует, что выплату арендной платы ООО "СП "Колос" дольщикам производят напрямую на основании договора аренды с ООО "НПО Южный Урал", и на основании договора субаренды между последним и ООО "СП "Колос".
Истцами не оспаривается факт получения зерновых отходов в качестве арендной платы.
Как указал суд, доводы истцов о том, что, получая арендную плату на складе в с. Каировка, им не было известно о том, что арендная плата передается им по договору аренды от (дата) с ООО "НПО "Южный Урал", и предполагали, что получают ее в ООО "КХ имени Калинина" несостоятельны, опровергаются представленными ответчиками доказательствами, в том числе ведомостью и товарными накладными, в которых имеются собственноручные подписи истцов, в которых указано на их принадлежность ООО "НПО "Южный Урал".
Таким образом, арендную плату в натуральной форме ООО "СП "Колос" передавало арендодателям по соглашению с ООО "НПО "Южный Урал". Кроме того, несостоятельны вышеуказанные возражения и в связи с тем, что между участниками долевой собственности на земельный участок и ООО "КХ имени Калинина" какого-либо договора, на основании которого у последнего перед собственниками возникли обязательства по выплатам, в денежной, либо натуральной форме, не представлено. Кроме того, согласно ответу конкурсного управляющего ООО "КХ имени Калинина", договор аренды земельного участка с собственниками, проживающими на территории Каировского сельсовета ООО "КХ имени Калинина" не заключало.
Свидетели С.В., В.В., допрошенные в судебном заседании, пояснили, что зерно, выдачу которого они осуществляли собственникам со склада в с. Каировка, принадлежало ООО "НПО "Южный Урал", и выдавалось собственникам в качестве арендной платы по договору аренды от (дата), что подтверждается распоряжением N от (дата), выданным председателем правления ООО "НПО "Южный Урал" "О ценах на сельскохозяйственную продукцию".
В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Как верно указал суд, доказательств того, что арендные платежи были получены истцами по какому-либо иному договору аренды земельного участка, не представлено.
В силу части 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1).
Учитывая, что ответчик ООО "НПО "Южный Урал" выполняет обязательства по договору аренды земельного участка от (дата), выплачивая арендные платежи собственникам земельных долей. Истцы Б.Б., Ч.В.В., Г.В.Н. признают факт получения арендной платы за (дата), чем фактически подтверждают действие договора аренды.
В соответствии с частью 3 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации истцы не вправе требовать признания этого договора незаключенным, так как заявление такого требования с учетом изложенных выше обстоятельств, будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При данных обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что оснований для признания договора аренды земельного участка от 15 октября 2014 года незаключенным не имеется.
В силу части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого (часть 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как следует из абзаца 2 пункта 3 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение установленного законодательного предписания не влечет ничтожность совершенной сделки. Сделка может быть признана судом недействительной по иску представляемого, если она нарушает его интересы и при условии, если она не одобрена представляемым.
Ни один из *** собственников земельных долей, в том числе Б.Л. - мать Б.Б., правопреемником которой он является, не заявляла о нарушении своих прав оспариваемым договором аренды, исполняла договор аренды, подписанный Л.И. от ее имени, получая арендную плату по договору, тем самым одобряя действия Л.И., в связи с чем суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора аренды от (дата) недействительным.
Оценивая доводы истцов о том, что в протоколе общего собрания не указаны полномочия Л.И., суд указал, что в протоколе они содержатся при изложении второго вопроса повестки дня, о полномочиях уполномоченного лица было указано и в объявлении о проведении собрания собственников земельных долей, опубликованном в газете "Пульс дня".
Согласно пункту 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.
ООО "НПО "Южный Урал" заявлено о применении срока исковой давности.
В соответствии с пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации, решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества.
Как разъяснено в пункте 111 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", решение собрания может быть оспорено в суде в течение шести месяцев со дня, когда лицо, права которого нарушены принятием решения, узнало или должно было узнать об этом, но не позднее чем в течение двух лет со дня, когда сведения о принятом решении стали общедоступными для участников соответствующего гражданско-правового сообщества (пункт 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иные сроки не установлены специальными законами.
Общедоступным, с учетом конкретных обстоятельств дела, может быть признано размещение информации о принятом решении собрания на доске объявлений, в средствах массовой информации, сети "Интернет", на официальном сайте соответствующего органа, если такие способы размещения являются сложившейся практикой доведения информации до участников данного гражданско-правового сообщества, а также ссылка в платежном документе, направленном непосредственно участнику, оспаривающему решение.
Общедоступность сведений предполагается, пока лицом, права которого нарушены принятием решения, не доказано иное.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 112 данного Постановления Пленума срок исковой давности для признания ничтожного решения собрания недействительным исчисляется по аналогии с правилами, установленными пунктом 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 1 статьи 6 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Договор аренды земельного участка зарегистрирован в Едином государственном реестре прав (дата), с этого момента сведения стали общедоступными, Г.В.Н., Ч.В.В., также Б.Л., правопреемником которой является Б.Б., получали арендную плату с (дата), то есть о данном договоре не могли не знать.
Ч.В.В. и Г.В.Н. обратились в суд с иском (дата), Б.Б. - (дата), в связи с чем суд пришел к выводу о том, что срок исковой давности ими пропущен.
Истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункт 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заявляя требования о признании недействительным (ничтожным) решения общего собрания участников общей долевой собственности от (дата) истцы Б.Б., Г.В.Н. и Ч.В.В. указали, что данное собрание было проведено в нарушение требований ст. 14.1 закона N 101-ФЗ от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ, в отсутствие кворума, так как в работе собрания принимало участие менее 20% собственников земельных долей.
В силу пункта 2 статьи 181.5 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, решение собрания ничтожно в случае, если оно принято при отсутствии необходимого кворума.
В судебном заседании установлено, что общее собрание участников долевой собственности было проведено по инициативе участника долевой собственности В.В. и ООО "НПО "Южный Урал".
Объявление о проведении (дата) общего собрания участников долевой собственности по вопросу заключения договора аренды земельного участка было опубликовано (дата) в средствах массовой информации - газете "Пульс дня", являющейся официальным печатным изданием Саракташского района Оренбургской области.
Суд установил, что данная информация была также размещена на информационных щитах муниципального образования, что также подтверждается показаниями свидетелей Б.Т., А.Л.
В судебном заседании установлено, что в (дата) Б.Б. получена арендная плата по договору аренды, что подтверждается товарными накладными.
Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Б.Б. (дата) на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию зарегистрирована *** доля в праве на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, расположенного по адресу: Оренбургская область, Саракташский район, Каировский сельсовет, в северо-западной части кадастрового квартала. Таким образом, истец Б.Б., приобретя по наследству право собственности на *** доли в праве на земельный участок (дата), узнал о существующем обременении земельного участка в виде аренды на основании договора субаренды.
Статьями 9 и 10 Гражданского Кодекса предусмотрено, что граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права, а также установлена презумпция разумности действий и добросовестности участников гражданских правоотношений при осуществлении своих прав.
Истцы Г.В.В. и Ч.В.Н., являясь участниками долевой собственности на земельный участок, имея намерение распорядиться земельными долями, полученными бесплатно в результате приватизации земельных участков, находящихся ранее в собственности колхоза им. Калинина, должны проявлять интерес к судьбе земельного участка находящегося в общей долевой собственности.
Ч.В.В. и Г.В.Н., проживая постоянно на территории Саракташского района Оренбургской области, а последний - на территории муниципального образования Каировский сельсовет, где проводилось общее собрание, решение которого обжалуется, имея возможность знакомиться с печатными изданиями средств массовой информации Саракташского района, получая арендные платежи в (дата), должны были узнать о нарушении прав не позднее (дата).
Б.Б., являясь собственником земельной доли, узнав о существующем обременении на основании договора субаренды и получив в (дата) арендную плату, не мог не знать о существовании договора аренды и о нарушении своих прав. Однако иск Б.Б. заявлен только (дата) а Ч.В.В. и Г.В.Н. - только (дата), то есть по прошествии шестимесячного срока, указанного в пункте 5 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доказательств пропуска срока исковой давности по уважительным причинам истцами не представлено.
Согласно пункту 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации, при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии не одобрит данную сделку.
В судебном заседании свидетели В.С., Д.Т., В.А.В., К.О.В., Х., А.А., Б.А., И., П.М., У., Б.С., П.В., В.А.А., М., К.П., Д.И., Л.В., указали, что не присутствовали на общем собрании, за них подписи в регистрационных листах ставили члены их семей с их согласия, которых они уполномочили на принятие решений. Они одобрили действия своих представителей, выразившиеся в намерении заключить договор аренды и выбрать в качестве уполномоченного лица Л.И. Никто из указанных свидетелей в судебном заседании не выразил несогласие с действиями членов их семей на общем собрании собственников земельных долей. Они согласны с условиями заключенного договора аренды.
При данных обстоятельствах суд пришел к выводу о необоснованности доводов истцов об отсутствии на собрании кворума.
Решение общего собрания от (дата) не может быть признано недействительным в связи с нарушением порядка созыва, подготовки и проведения собрания, поскольку согласно пункту 2 статьи 181.4 Гражданского кодекса Российской Федерации оно подтверждено решением последующего собрания (дата), принятым в установленном порядке до вынесения решения суда.
Доводы истцов и их представителей об удержании арендатором НДФЛ и не перечислении его в бюджет, об отсутствии у арендатора права выдавать арендные платежи в связи с нахождением в стадии банкротства и наличии платежей первой очереди, как указал суд первой инстанции, не влияют на существо спора.
Анализируя все вышеперечисленные обстоятельства, оценивая достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, разрешая дело в пределах заявленных требований и по указанным основаниям, суд первой инстанции пришел к выводу, что исковые требования Б.Б., Ч.В.В. и Г.В.В. не подлежат удовлетворению.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", по смыслу статьи 201 Гражданского кодекса Российской Федерации переход прав в порядке универсального или сингулярного правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица, переход права собственности на вещь, уступка права требования и пр.) не влияют на начало течения срока исковой давности и порядок его исчисления.
В этом случае срок исковой давности начинает течь в порядке, установленном статьей 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, со дня, когда первоначальный обладатель права узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Таким образом, в силу закона, правопреемство не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления, поэтому в случае перехода к новому лицу уже нарушенного права исковая давность начинает течение в день, когда о нарушении права узнал или должен был узнать прежний обладатель требований.
Поскольку самим наследодателем - Б.Л. при жизни не оспаривались решения общего собрания от (дата), а также договор аренды земельного участка от этой же даты, то начало течения срока исковой давности для правопреемника умершей - Б.Б. определяется в порядке, указанном судом первой инстанции и иным образом для наследника Б.Б. исчислен быть не может.
Доводы апелляционной жалобы Б.Б. сводятся к несогласию с исчислением срока исковой давности, мнением о необходимости его исчисления с момента, когда ему, как наследнику, стало известно об оспариваемом решении общего собрания и сделке, которые судебная коллегия отклоняет как несостоятельные.
Доводы жалобы повторяют позицию Б.Б. об отсутствии на общем собрании кворума, ничтожности принятых решений, были предметом рассмотрения суда первой инстанции и получили свою надлежащую оценку.
Заявляя в жалобе о подложности представленной копии протокола общего собрания от (дата), отсутствии подписания заявления Л.И. о регистрации договора аренды, несовершение ею действий по обращению в регистрирующий орган, Б.Б. доказательств, подтверждающих данные обстоятельства, не представил.
Доводы апелляционной жалобы повторяют позицию Б.Б. в суде первой инстанции, были предметом исследования суда и им дана надлежащая оценка.
Указанные доводы выражают несогласие с выводами суда, однако по существу их не опровергают, а направлены на иную оценку установленных судом обстоятельств и представленных доказательств, в то время как оснований для такой оценки не имеется.
Суд первой инстанции правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, представленным доказательствам дал надлежащую оценку, разрешив спор в соответствии с материальным и процессуальным законом, оснований для отмены решения суда по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Доводы жалобы фактически выражают субъективную точку зрения Б.Б. о том, как должно быть рассмотрено настоящее дело и оценены собранные по нему доказательства в их совокупности.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Саракташского районного суда Оренбургской области от 25 июля 2017 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Б.Б., без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)