Судебные решения, арбитраж
Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Понкратовой А.В., при участии истца - конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Строитель" - Пантелеева Михаила Всеволодовича (определение Арбитражного суда Брянской области от 01.09.2015 по делу N А09-5216/2010) и представителя Прим Н.В. (доверенность от 26.01.2016), от ответчика - Брянской городской администрации (ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) - представителя Талюко В.Л. (доверенность от 13.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 по делу N А09-8828/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Строитель" Пантелеев Михаил Всеволодович (далее - истец, конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить новый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м на тех же условиях сроком на три года (с учетом уточнения исковых требований от 12.10.2015, т. 1, л.д. 102-104).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов администрация ссылалась на отсутствие оснований для предоставления истцу в аренду земельного участка без проведения торгов. Указал на непредставление конкурсным управляющим доказательств наличия у ОАО "Строитель" права собственности на незавершенные строительством объекты, а также доказательств нахождения незавершенных строительством объектов на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31.
От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений конкурсный управляющий ссылался на использование земельного участка с кадастровым номером 32:28:014728:3 в соответствии с условиями договора аренды для проектирования и строительства многоквартирных домов, а также получение необходимых разрешений на строительство. Отказ администрации в реализации исключительного права приобретения необходимого земельного участка в аренду приводит к нарушению его прав и законных интересов, а также ущемлению законных прав конкурсных кредиторов на удовлетворение требований за счет продажи права аренды спорного земельного участка.
В возражениях на отзыв конкурсного управляющего администрация указала на отсутствие на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31 объектов незавершенного строительства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 20.05.2002 между истцом и ответчиком был заключен договор N 20102 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3, правопреемником арендодателя по указанному договору в соответствии с Законом Брянской области от 09.10.2006 N 76-З являлось управление имущественных отношений Брянской области.
Указанный земельный участок был предоставлен арендатору для строительства жилья (пункт 1 договора).
ОАО "Строитель" осуществляло на спорном участке строительство двух многоквартирных домов с привлечением средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве, степень готовности построенных на спорном земельном участке объектов (многоквартирных жилых домов) составляет 13% и 90%.
Размер затрат ОАО "Строитель" на строительство объектов составлял более 169 000 000 рублей, то есть в период владения земельным участком истец понес значительные затраты по исполнению договора.
Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к ОАО "Строитель" о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2002 N 20102.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 по делу N А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2011 по делу N А09-1297/2011 решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А09-1297/2011 в части отказа управлению имущественных отношений Брянской области в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 20.05.2002 N 20102, заключенного с ОАО "Строитель" отменено, и в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.01.2012 по делу N А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2012 по делу N А09-3456/2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3 разделен на 3 земельных участка площадью 6 144 кв. м, 6 664 кв. м, 2 590 кв. м.
На основании указанного решения между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО "Строитель" 03.10.2012 заключен договор аренды N 46785 земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м, сроком аренды с 03.10.2012 по 03.10.2015.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу N А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Собранием кредиторов ОАО "Строитель" 23.01.2015 утвержден порядок реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31 с начальной ценой продажи 40 250 000 рублей (т. 1, л.д. 37-38).
Согласно протоколу результата торгов от 29.04.2015 торги по лоту N 52 признаны несостоявшимися (т. 1, л.д. 29-30).
Собранием кредиторов ОАО "Строитель" 20.02.2015 утвержден порядок реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31 с начальной ценой продажи 32 870 000 рублей (т. 1, л.д. 35-36).
В соответствии с протоколом результата торгов от 01.07.2015 торги по лоту N 52 признаны несостоявшимися (т. 1, л.д. 21-22).
Поскольку в период действия договора конкурсный управляющий не успел реализовать права аренды посредством публичного предложения, последний обратился к администрации с заявлением о продлении срока договора аренды до 03.10.2018 и о заключении нового договора аренды на тех же условиях.
Письмами от 04.06.2015 N 2/29-4427 и от 13.07.2015 N 2/29-6243 ответчик отказал истцу в заключении нового договора аренды (т. 1, л.д. 18, 20).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из представления истцом доказательств соблюдения условий, необходимых для реализации имеющегося у него преимущественного права на заключение нового договора аренды переданного под строительство земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31, в связи с чем признал отказ арендодателя от заключения нового договора аренды - злоупотреблением правом со стороны администрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
В силу пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, не допускается (статья 35 ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу N А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пантелеев Михаил Всеволодович.
Статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) установлено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
По смыслу указанной статьи, а также статей 110, 111 Закона о банкротстве в конкурсную массу включаются также имущественные права, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
Как видно из материалов дела, разделение земельного участка с кадастровым номером 32:28:014728:3 на три земельных участка было вызвано банкротством истца и необходимостью защиты прав участников долевого строительства.
В связи с решением суда о введении в отношении ответчика конкурсного производства, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, вошел в конкурсную массу должника.
Арендатор - ОАО "Строитель" использовало земельный участок с кадастровым номером 32:28:014728:3 в соответствии с условиями договора аренды для проектирования и строительства многоквартирных домов, получило необходимые разрешения на строительство и приступило к строительству.
Кроме того, по заказу истца был подготовлен комплект строительной документации (т. 1, л.д. 35).
В силу статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Поскольку отказ арендодателя от заключения нового договора аренды фактически влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника и невозможность реализации имущества должника - права аренды, ранее правомерно включенного в конкурсную массу должника, что явно и очевидно нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов и причиняет им вред, суд области обоснованно признал его злоупотреблением правом со стороны администрации, правомерно обязав ответчика заключить с истцом новый договора аренды, на тех же условиях и на тот же срок.
Ссылка администрации на отсутствие доказательств нахождения на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31 незавершенных строительством объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Действительно, после разделения земельного участка незавершенный строительством объект остался за территорией земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, впоследствии переданного ответчику по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.10.2012 N 46785.
Вместе с тем, заключение истцом договора на выполнение проектных работ, изготовление проектной документации, которая также выставлена конкурсным управляющим на торги (т. 1. л.д. 35), являются необходимыми действиями для начала строительства и соответствует одной из целей использования арендатором спорного земельного участка (проектирование комплексной застройки жилого квартала).
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Брянская городская администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей взысканию с последней не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 по делу N А09-8828/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.02.2016 N 20АП-8008/2015 ПО ДЕЛУ N А09-8828/2015
Разделы:Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 февраля 2016 г. по делу N А09-8828/2015
Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2016
Постановление изготовлено в полном объеме 03.02.2016
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Рыжовой Е.В. и Капустиной Л.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем Понкратовой А.В., при участии истца - конкурсного управляющего открытого акционерного общества "Строитель" - Пантелеева Михаила Всеволодовича (определение Арбитражного суда Брянской области от 01.09.2015 по делу N А09-5216/2010) и представителя Прим Н.В. (доверенность от 26.01.2016), от ответчика - Брянской городской администрации (ОГРН 1023202743574, ИНН 3201001909) - представителя Талюко В.Л. (доверенность от 13.01.2016), рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Брянской городской администрации на решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 по делу N А09-8828/2015 (судья Супроненко В.А.),
установил:
следующее.
Конкурсный управляющий открытого акционерного общества "Строитель" Пантелеев Михаил Всеволодович (далее - истец, конкурсный управляющий) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к Брянской городской администрации (далее - ответчик, администрация) об обязании заключить новый договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м на тех же условиях сроком на три года (с учетом уточнения исковых требований от 12.10.2015, т. 1, л.д. 102-104).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с принятым судебным актом, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого судебного акта, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований. В обоснование своих доводов администрация ссылалась на отсутствие оснований для предоставления истцу в аренду земельного участка без проведения торгов. Указал на непредставление конкурсным управляющим доказательств наличия у ОАО "Строитель" права собственности на незавершенные строительством объекты, а также доказательств нахождения незавершенных строительством объектов на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31.
От истца в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционную жалобу, в котором последний, считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. В обоснование своих возражений конкурсный управляющий ссылался на использование земельного участка с кадастровым номером 32:28:014728:3 в соответствии с условиями договора аренды для проектирования и строительства многоквартирных домов, а также получение необходимых разрешений на строительство. Отказ администрации в реализации исключительного права приобретения необходимого земельного участка в аренду приводит к нарушению его прав и законных интересов, а также ущемлению законных прав конкурсных кредиторов на удовлетворение требований за счет продажи права аренды спорного земельного участка.
В возражениях на отзыв конкурсного управляющего администрация указала на отсутствие на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31 объектов незавершенного строительства.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и изложенные в отзыве возражения, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.
Как следует из материалов дела, 20.05.2002 между истцом и ответчиком был заключен договор N 20102 аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, расположенного по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3, правопреемником арендодателя по указанному договору в соответствии с Законом Брянской области от 09.10.2006 N 76-З являлось управление имущественных отношений Брянской области.
Указанный земельный участок был предоставлен арендатору для строительства жилья (пункт 1 договора).
ОАО "Строитель" осуществляло на спорном участке строительство двух многоквартирных домов с привлечением средств физических и юридических лиц по договорам участия в долевом строительстве, степень готовности построенных на спорном земельном участке объектов (многоквартирных жилых домов) составляет 13% и 90%.
Размер затрат ОАО "Строитель" на строительство объектов составлял более 169 000 000 рублей, то есть в период владения земельным участком истец понес значительные затраты по исполнению договора.
Управление имущественных отношений Брянской области обратилось в Арбитражный суд Брянской области с иском к ОАО "Строитель" о расторжении договора аренды земельного участка от 20.05.2002 N 20102.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 по делу N А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 11.11.2011 по делу N А09-1297/2011 решение Арбитражного суда Брянской области от 17.06.2011 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.09.2011 по делу N А09-1297/2011 в части отказа управлению имущественных отношений Брянской области в удовлетворении исковых требований о расторжении договора аренды от 20.05.2002 N 20102, заключенного с ОАО "Строитель" отменено, и в этой части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Брянской области.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 27.01.2012 по делу N А09-1297/2011 в удовлетворении иска отказано.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 15.06.2012 по делу N А09-3456/2012 земельный участок, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, ул. Куйбышева, д/н, участок ч. 3, общей площадью 17 085 кв. м, кадастровый номер 32:28 01 47 28:3 разделен на 3 земельных участка площадью 6 144 кв. м, 6 664 кв. м, 2 590 кв. м.
На основании указанного решения между управлением имущественных отношений Брянской области и ОАО "Строитель" 03.10.2012 заключен договор аренды N 46785 земельного участка, находящегося в государственной собственности, из категории земель: земли населенных пунктов, кадастровый номер 32:28:0014734:31, расположенный по адресу: г. Брянск, Бежицкий район, квартал, ограниченный улицами 3-го Интернационала, Комсомольской, Медведева и Союзной для использования в целях проектирования комплексной застройки жилого квартала и строительства 1-й очереди, общей площадью 6 144 кв. м, сроком аренды с 03.10.2012 по 03.10.2015.
Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу N А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано банкротом, открыто конкурсное производство.
Собранием кредиторов ОАО "Строитель" 23.01.2015 утвержден порядок реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31 с начальной ценой продажи 40 250 000 рублей (т. 1, л.д. 37-38).
Согласно протоколу результата торгов от 29.04.2015 торги по лоту N 52 признаны несостоявшимися (т. 1, л.д. 29-30).
Собранием кредиторов ОАО "Строитель" 20.02.2015 утвержден порядок реализации права аренды земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31 с начальной ценой продажи 32 870 000 рублей (т. 1, л.д. 35-36).
В соответствии с протоколом результата торгов от 01.07.2015 торги по лоту N 52 признаны несостоявшимися (т. 1, л.д. 21-22).
Поскольку в период действия договора конкурсный управляющий не успел реализовать права аренды посредством публичного предложения, последний обратился к администрации с заявлением о продлении срока договора аренды до 03.10.2018 и о заключении нового договора аренды на тех же условиях.
Письмами от 04.06.2015 N 2/29-4427 и от 13.07.2015 N 2/29-6243 ответчик отказал истцу в заключении нового договора аренды (т. 1, л.д. 18, 20).
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец обратился в Арбитражный суд Брянской области с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из представления истцом доказательств соблюдения условий, необходимых для реализации имеющегося у него преимущественного права на заключение нового договора аренды переданного под строительство земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31, в связи с чем признал отказ арендодателя от заключения нового договора аренды - злоупотреблением правом со стороны администрации.
Суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда области на основании нижеследующего.
В соответствии с пунктом 3 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.
Согласно пункту 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.
В соответствии с пунктом 14 статьи 34 Федерального закона "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" N 171-ФЗ отношения, связанные с реализацией положений заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона или после дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с частью 2 настоящей статьи договоров аренды земельных участков, предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и договоров аренды земельных участков, образованных из таких земельных участков, регулируются Земельным кодексом Российской Федерации (в редакции, действовавшей до дня вступления в силу настоящего Федерального закона).
В силу пункта 3 статьи 22 ЗК РФ по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.
Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, которые предусмотрены земельным законодательством и заключаются, в частности, в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.
Так, статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.
В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.
Необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, не допускается (статья 35 ЗК РФ).
Решением Арбитражного суда Брянской области от 02.03.2011 по делу N А09-5216/2010 ОАО "Строитель" признано банкротом, открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Пантелеев Михаил Всеволодович.
Статьей 131 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) установлено, что все имущество должника, имеющееся на дату открытия конкурсного производства и выявленное в ходе конкурсного производства, составляет конкурсную массу.
По смыслу указанной статьи, а также статей 110, 111 Закона о банкротстве в конкурсную массу включаются также имущественные права, вытекающие из договоров аренды недвижимого имущества.
В соответствии с пунктом 3 статьи 139 Закона о банкротстве после проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий приступает к его продаже. Продажа имущества должника осуществляется в порядке, установленном пунктами 3 - 19 статьи 110 и пунктом 3 статьи 111 настоящего Федерального закона, с учетом особенностей, установленных настоящей статьей. Оценка имущества должника осуществляется в порядке, установленном статьей 130 настоящего Федерального закона. Денежные средства, вырученные от продажи имущества должника, включаются в состав имущества должника.
Как видно из материалов дела, разделение земельного участка с кадастровым номером 32:28:014728:3 на три земельных участка было вызвано банкротством истца и необходимостью защиты прав участников долевого строительства.
В связи с решением суда о введении в отношении ответчика конкурсного производства, земельный участок с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, вошел в конкурсную массу должника.
Арендатор - ОАО "Строитель" использовало земельный участок с кадастровым номером 32:28:014728:3 в соответствии с условиями договора аренды для проектирования и строительства многоквартирных домов, получило необходимые разрешения на строительство и приступило к строительству.
Кроме того, по заказу истца был подготовлен комплект строительной документации (т. 1, л.д. 35).
В силу статьи 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
Согласно статье 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). В случае несоблюдения указанных требований, арбитражный суд с учетом характера и последствий допущенного злоупотребления отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично, а также применяет иные меры, предусмотренные законом.
Поскольку отказ арендодателя от заключения нового договора аренды фактически влечет за собой уменьшение конкурсной массы должника и невозможность реализации имущества должника - права аренды, ранее правомерно включенного в конкурсную массу должника, что явно и очевидно нарушает права и законные интересы должника и его кредиторов и причиняет им вред, суд области обоснованно признал его злоупотреблением правом со стороны администрации, правомерно обязав ответчика заключить с истцом новый договора аренды, на тех же условиях и на тот же срок.
Ссылка администрации на отсутствие доказательств нахождения на ранее арендуемом земельном участке с кадастровым номером 32:28:0014734:31 незавершенных строительством объектов, отклоняется судом апелляционной инстанции на основании следующего.
Действительно, после разделения земельного участка незавершенный строительством объект остался за территорией земельного участка с кадастровым номером 32:28:0014734:31, площадью 6 144 кв. м, впоследствии переданного ответчику по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности от 03.10.2012 N 46785.
Вместе с тем, заключение истцом договора на выполнение проектных работ, изготовление проектной документации, которая также выставлена конкурсным управляющим на торги (т. 1. л.д. 35), являются необходимыми действиями для начала строительства и соответствует одной из целей использования арендатором спорного земельного участка (проектирование комплексной застройки жилого квартала).
Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.
В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Брянская городская администрация освобождена от уплаты государственной пошлины по делам, рассматриваемым в арбитражных судах, в связи с чем государственная пошлина за рассмотрение апелляционной жалобы в размере 3 000 рублей взысканию с последней не подлежит.
Руководствуясь статьями 266, 268, 269, 271 АПК РФ, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 21.10.2015 по делу N А09-8828/2015 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.
Председательствующий судья
Ю.А.ВОЛКОВА
Судьи
Е.В.РЫЖОВА
Л.А.КАПУСТИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "ZLAW.RU | Земельное право" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)